BA-15-59-01/2024
High Court of Malaysia20 Mar 2025
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
What the court ordered
Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN, MALAYSIA RUJUKAN TANAH NO. BA-15-59-01/2024 Dalam Perkara Mengenai Seksyen 38 Akta Pengambilan Tanah 1960; Dan Dalam perkara Pengambilan Tanah Lot PT 12068
29008
(29008), HSD 283491, Mukim Jeram, Daerah Kuala Selangor, Negeri Selangor Darul Ehsan, Bagi Tujuan Projek Laluan Rel Pantai Timur (ECRL) Seksyen C2, Daerah Kuala Selangor, Negeri Selangor Darul Ehsan. ANTARA (NO. K/P: 891206-14-5144) PENTADBIR TANAH KUALA SELANGOR RESPONDEN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Ini adalah rujukan tanah yang timbul daripada pengambilan tanah Laluan Rel Pantai Timur 05/06/2025 12:23:03 Kand. 15 (ECRL) Seksyen C2, Daerah Kuala Selangor, Negeri Selangor Darul Ehsan Di akhir pendengaran rujukan tanah ini, mahkamah dengan bantuan dua pengapit, telah membuat pelarasan kenaikkan harga tanah kepada RM600.00 semeter persegi. [2] Tidak berpuas hati dengan keputusan mahkamah ini, Pemohon telah merayu ke Mahkamah Rayuan. [3] Berhubung rayuan bagi kes-kes rujukan tanah, seksyen 49 Akta Pengambilan Tanah 1960 ( APT 1960 ) memperuntukkan: nd any person or corporation on whose behalf the proceedings were instituted may appeal from a decision of the Court to the Court of Appeal and to the Federal Court: Provided that where the decision comprises an award of compensation there shall be no appeal therefrom [Penekanan ditambah] Latar Belakang Rujukan Tanah Ini [4] Lot Subjek yang terlibat dalam pengambilan tersebut adalah sebidang tanah yang mempunyai cadangan pelan bangunan bagi sebuah Rumah Banglo 2 tingkat, di bawah hakmilik HSD 283491 PT 12068 Mukim Jeram Daerah Kuala Selangor Negeri Selangor [5] yang berakhir 18 September 2106. Pemohon merupakan pemilik berdaftar bagi 1/1 bahagian atas Lot Subjek tersebut. [6] Lot Subjek telah diwartakan melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 3181 pada 23.12.2021 di bawah seksyen 4 APT 1960 dan juga Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 255 pada 12.01.2023 di bawah seksyen 8 APT 1960. [7] Penilai Kerajaan (JPPH) telah mencadangkan nilai RM540.00 semeter persegi manakala Penilai Pemohon, IPC Island Property ilai RM1,080.00 semeter persegi. Semasa siasatan, Responden telah mengawardkan RM541,134.00 bagi Lot Subjek tersebut yang bersaiz 911 meter persegi, bersamaan dengan RM594.00 semeter persegi. [8] Tidak berpuas hati dengan awad Responden, Pemohon telah memfailkan Borang N bagi membantah awad Responden atas alasan ketidakseragaman nilaian tanah yang ditawarkan oleh pentadbir tanah terhadap lot-lot banglo yang lain di Ambang Suria, yang dikatakan mengabaikan prinsip kesamarataan. Undang-Undang Berkaitan Rujukan Tanah [9] Pengambilan tanah adalah dibenarkan oleh Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan yang memperuntukkan seperti berikut: law.
2
No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property [10] Prosedur berhubung rujukan tanah diperuntukkan dalam APT 1960. Mahkamah Rayuan dalam kes Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn Bhd v. Inch Kenneth Kajang Rubber Ltd & Anor Other Appeals [2011] 4 MLJ 403 telah menyatakan: procedure for the assessment of compensation to be made on account of such acquisition and all matters incidental thereto, including the manner, procedure, and circumstances upon which any dissatisfied party to an award of compensation may pursue legal redress in the court. In view of it being a special Act we are unanimous that the statutory provisions therein must be strictly adhered to and made applicable to all relevant parties. All procedural steps leading for a final determination of any award shall be in accordance with the provisions of LAA 1960. This is clearly recognised in respect of all proceedings in the court, as can be seen from s. 45(2) of the LAA 1960 which reads:
2
Save in so far as they may be inconsistent with anything contained in this Act, the law for the time being in force relating to civil procedure shall apply to all proceedings before the Court [11] Awad untuk pengambilan tanah ini dinilai dan diputuskan oleh pentadbir tanah di bawah seksyen 14 APT 1960. Setelah awad dibuat, seksyen 36 APT 1960 memberi bidang kuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk menentukan sebarang bantahan berkenaan awad yang dibuat oleh pentadbir tanah. Seksyen 36 LAA memperuntukkan: than by the Land Administrator.
2
The Land Administrator may, at any time of his own motion by application in Form M refer to the Court for its determination any question as to
a
the true construction or validity or effect of any instrument;
b
the person entitled to a right or interest in land;
c
the extent or nature of such right or interest;
d
the apportionment of compensation for such right or interest;
e
the persons to whom such compensation is payable; (f) the costs of any enquiry under this Act and the persons by whom such costs shall be borne.
3
Without prejudice to the powers of the Court under this Part, the costs of any reference under subsection (2) shall be borne by such person as the Court may direct or, in the absence of such direction, by the Land Administrator.
4
After an award has been made under section 14 the Land Administrator shall refer to the Court for determination any objection to such aw [12] Seksyen 37 APT 1960 pula menetapkan pihak yang tidak berpuas hati dengan awad pentadbir tanah berhak untuk membantah awad yang diberikan oleh pentadbir tanah melalui rujukan tanah kepada Mahkamah Tinggi. Ini adalah dengan syarat bahawa jumlah keseluruhan yang diawadkan sebagai ganti rugi tidak kurang daripada Ringgit Malaysia Lima Ribu Sahaja. [13] Mahkamah Persekutuan dalam kes Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and another case [2017] 3 MLJ 561 menjelaskan prosedur berhubung pendapat para pegapit, seperti berikut: court shall appoint two assessors to assist the judge in determining the objection made by the appellants against the amount of compensation awarded by the land administrator;
b
at the end of the proceedings, the assessors are required to give their opinions in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in this case pursuant to s. 40C of the Act. The assessors must give due consideration to all the heads of compensation claimed by the appellant under the Act;
c
the opinion of the assessors are to be recorded by the judge. The judge has the duty to consider both of the opinion of the assessors. The judge is to exercise his mind in determining the amount of compensation to be awarded to the appellant, based on the principle of equivalence; and
d
the provisions of sub-s 36(4) of the Act are to be given full effect. The judge shall not be bound to conform to the opinions of the assessors. In the event of any disagreement between the assessors with regard to the amount of compensation, the judge may elect to consider which is the two opinions in his view is appropriate in the circumstances of the case. The judge is also at liberty to depart from the opinion of either of the assessors and decide on the reasonable amount of compensation to be awarded Analisa dan Dapatan [14] Dalam rujukan tanah ini, mahkamah ini dibantu oleh Encik Mohd Haris Bin Yop pengapit kerajaan dari Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta dan Encik Azman Bin Mamat pengapit swasta dari Nilai Harta Consultant Sdn. Bhd. Kedua-dua penilai telah dilantik untuk membantu mahkamah ini dalam menentukan bantahan yang dibuat oleh pemohon terhadap awad responden. Secara ringkasnya, kedua-dua penilai kerajaan dan penilai swasta berpendapat bahawa awad yang diberikan oleh responden boleh diberikan kenaikkan. Laporan Encik Mohd Haris Bin Yop dilampirkan sebagai Lampiran A. Laporan Encik Azman Bin Mamat dilampirkan sebagai Lampiran B. [15] Undang-undang memperuntukkan bahawa bagi bantahan dalam kes rujukan tanah, pemohon hendaklah membuktikan kes prima facie bahawa awad pampasan yang diberikan oleh responden adalah tidak mencukupi. Dalam kes Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1986] 1 MLJ 405, mahkamah telah menyatakan: burden is on the applicant to make out a prima facie case of inadequate award. Only when he succeeds in doing so would the respondent be called [Penekanan ditambah] [16] Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 telah memperuntukkan: mentaksirkan nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu [17] Lot Subjek adalah plot sesebuah kediaman terletak di skim perumahan dikenali sebagai Ambang Suria, Bandar Puncak Alam, Jeram, Kuala Selangor, Selangor. Penilai Pemohon telah mengemukakan enam (6) perbandingan manakala Penilai Kerajaan JPPH telah mengemukakan empat (4) perbandingan. Namun, tiada Perbandingan Sepunya (Common Comparable) oleh kedua-dua Penilai. [18] Penilai Kerajaan daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) telah menjalankan penilaian berdasarkan perbandingan hartanah dalam skim perumahan yang sama, iaitu Ambang Suria, Bandar Puncak Alam. Pendekatan ini adalah selaras dan menepati kehendak yang diperuntukkan di bawah Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960, yang mengkehendaki penggunaan harta yang setara dari segi jenis, lokasi dan ciri-ciri bagi tujuan penilaian pampasan. [19] Sebaliknya, Penilai Pemohon telah menggunakan kaedah perbandingan dengan hartanah-hartanah yang terletak dalam skim perumahan di kawasan Shah Alam, termasuk Kayangan Heights, Bukit Bandaraya, Cahaya Heights SPK, Taman Bukit Tunku dan Puncak Perdana. Kesemua perbandingan yang digunakan telah dilaraskan ke atas faktor-faktor ketidaksamaan ciri-ciri dan kriteria dari aspek masa, pegangan, lokasi, lapisan, luas, kategori tanah, syarat nyata, sekatan, jalan masuk, bentuk, rupa bumi, perancangan dan sebagainya. Semua skim perumahan yang dijadikan perbandingan oleh Penilai Pemohon tersebut berada dalam kawasan Shah Alam, yang jelas berbeza dan tidak setanding dari segi lokaliti dengan tapak tanah yang terlibat di Puncak Alam. [20] Tambahan pula, skim-skim perumahan yang dijadikan perbandingan oleh Penilai Pemohon merupakan kawasan perumahan yang telah matang dari segala aspek, termasuk infrastruktur, kemudahan awam, akses jalan utama dan pembangunan sekeliling. Ini menjadikan perbandingan tersebut tidak tepat dan tidak relevan untuk digunakan dalam menentukan nilai pampasan tanah yang terletak dalam kawasan pembangunan yang masih dalam fasa pertumbuhan seperti di Bandar Puncak Alam. [21] Oleh itu, mahkamah ini mendapati pendekatan yang diambil oleh Penilai Kerajaan adalah lebih munasabah, berlandaskan undang-undang, dan mengambil kira faktor-faktor yang relevan serta setara sebagaimana yang disyaratkan oleh APT 1960. [22] Mahkamah ini juga mendapati bahawa perbandingan yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon tidak sesuai dari segi lokaliti. Sehubungan itu, mahkamah ini berpandangan bahawa Penilai Pemohon gagal mematuhi keperluan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. [23] Pemohon telah membantah keputusan pampasan Pentadbir Tanah kerana mendakwa Pentadbir Tanah telah mengabaikan prinsip kesamarataan. Pemohon memohon supaya nilai tanah dibayar secara samarata. [24] Mahkamah mendapati tiada dokumen-dokumen sokongan yang mencukupi serta justifikasi yang terperinci pihak Responden berhubung asas dan pertimbangan yang digunakan dalam menentukan jumlah pampasan bagi nilai tanah yang terlibat. Ketiadaan dokumen-dokumen penting seperti laporan penilaian terperinci, nota pertimbangan, serta asas pengiraan yang digunakan telah menimbulkan ketidak telusan dan kesukaran bagi menentukan ketepatan jumlah pampasan yang ditetapkan oleh Responden. [25] Penilai Pemohon pula hanya mengemukakan salinan Borang H serta senarai hakmilik tanah yang telah ditentukan pampasannya, dengan nilai antara RM650.00 hingga RM658.00 bagi setiap meter persegi. Walau bagaimanapun, tiada penjelasan atau hujahan menyeluruh disertakan untuk menyokong bagaimana nilai tersebut ditentukan bagi setiap lot, termasuk faktor-faktor perbandingan, keadaan pasaran semasa, serta ciri-ciri fizikal dan lokasi hartanah yang dinilai. [26] Kekurangan ini menimbulkan persoalan sama ada jumlah pampasan yang diberikan benar-benar mencerminkan nilai pasaran sebenar tanah pada waktu pengambilan, sebagaimana yang dikehendaki oleh peruntukan APT 1960.
para
[27] Berdasarkan analisa di atas, dan setelah mengaplikasikan Jadual Pertama APT 1960 serta prinsip-prinsip yang berkenaan seperti yang ditetapkan oleh kes-kes terdahulu, awad yang diberikan oleh Pentadbir Tanah sebagai Responden adalah dipinda dengan perintah seperti berikut:
i
nilai pasaran di bawah seksyen 2(a) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 dinaikkan kepada: RM600.00 smp (Ringgit Malaysia: Enam Ratus Sahaja) semeter persegi.
II
(ii) tuntutan lain tidak dibenarkan.
III
(iii) awad diberi untuk pertambahan pampasan nilai tanah berjumlah RM5,466.00 (Ringgit Malaysia: Lima Ribu Empat Ratus Enam Puluh Enam Sahaja).
IV
(iv) lain-lain award PTD dikekalkan.
v
caj lewat bayar 5% setahun ke atas jumlah RM5,466.00 penyelesaian penuh dan muktamad.
VI
(vi) deposit dikembalikan kepada pemohon.
VII
(vii) kos pengapit swasta RM500.00 dan kos pengapit kerajaan RM500.00 ditanggung oleh pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh hari ini. Tarikh: 4 Jun 2025 (SHAHNAZ BINTI SULAIMAN) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam Shah Alam Counsel: Bagi pihak Pemohon: Teaw Zhen Yang Tetuan Chambers of Jason Chew Advocates & Solicitors No. 32a-1, Lorong Batu Nilam 3A, Bandar Bukit Tinggi, 41200 Klang, Selangor 03-3323 3529 Bagi pihak Responden: Etty Eliany binti Tesno Kamar Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Darul Ehsan, Tingkat 4, Podium Utara, Bangunan Sultan Salahuddin Abdul Aziz Shah 40512 Shah Alam, Selangor LAPORAN PENGAPIT HAKIM KERAJAAN RUJUKAN TANAH NO: BA-15-59-01/2024 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA SHAH ALAM PENGAMBILAN TANAH BAGI TUJUAN PROJEK LALUAN REL PANTAI TIMUR (ECRL) SEKSYEN C2 DAERAH KUALA SELANGOR NEGERI SELANGOR LOT PT 12068 (29008) HSD 283491 MUKIM JERAM DAERAH KUALA SELANGOR NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN ANTARA ... PEMOHON LAWAN PENTADBIR TANAH DAERAH KUALA SELANGOR ... RESPONDEN Yang Arif Hakim : YA Hakim Dr. Shahnaz Binti Sulaiman Pengapit Kerajaan : Sr Mohd Haris Bin Yop Pengapit Swasta : Azman Bin Mamat Pemohon : Aliya Nabila Binti Ayub Responden : Pentadbir Tanah Daerah Kuala Selangor Peguam Pemohon : Tetuan Chambers Of Jason Chew Penasihat Undang-Undang Responden : Yang Berhormat Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Penilai Pemohon : Sr Jalis Bin Jalaluddin IPC Sdn. Bhd. Penilai Responden : Rosmaliza Binti Othman Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, Klang, Selangor
Lampiran
LAMPIRAN A Dengan Izin Yang Arif, 1.0 FAKTA KES Pengambilan Tanah Di Bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) Bagi Tujuan Projek Laluan Rel Pantai Timur (ECRL), Seksyen C2, Daerah Kuala Selangor, Negeri Selangor. Di dalam Borang N yang difailkan oleh Pemohon dalam kes RUJUKAN TANAH NO: BA-15-59-01/2024 yang menyatakan perkara berikut:- Bil. Perkara Fakta Kes 1.1 Asas Rujukan (Rayuan) Ketidakseragaman nilaian tanah yang ditawarkan oleh pentadbir tanah terhadap lot-lot banglo yang lain di Ambang Suria, ianya yang mengabaikan prinsip keseramataan 1.2 Pemilik Berdaftar 1. Aliya Nabila Binti Ayub (1/1 bahagian) 3 Pihak Berkepentingan (Agensi Pengambil) Kementerian Pengangkutan Malaysia Malaysia 1. Rail Link Sdn. Bhd. (MRL) 4 Pengistiharan Warta Telah diwartakan melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 3181 pada 23.12.2021 di bawah Seksyen 4 Akta Pengambilan Tanah 1960 dan juga Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 255 pada 12.01.2023 di bawah Seksyen 8. 1.5 Tarikh Nilaian 12.01.2023 di bawah Seksyen 8 1.6 Luas Tanah 911.00 meter persegi 1.7 Luas Tanah Diambil 911.00 meter persegi 1.8 Tanah Baki Tiada 1.9 Pegangan 1. Pajakan 99 tahun (baki pajakan 83 tahun) 10 Kegunaan Tanah Bangunan 1.11 Syarat Nyata Bangunan kediaman 1.12 Sekatan Kepentingan Tanah ini boleh dipindahmilik, dipajak atau digadai setelah mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri 1.13 Kawasan Rizab Tiada 1.14 Bebanan Sepertimana dinyatakan di dalam hakmilik 1.15 Kemajuan Tapak Tapak kosong 1.16 Perancangan Perumahan 1.17 Endorsan Tiada 2.0 PERBEZAAN FAKTA LAPORAN PENILAIAN RESPONDEN LAPORAN PENILAIAN PEMOHON Bil. Perkara Penilai Responden Penilai Pemohon Award Pentadbir Tanah 2.1 Tanah Nilai Pasaran Para 2 (a) Diambil : 911 m.p. @ RM540 s.m.p. (RM50.16 s.k.p.) Jumlah : RM491,940.00 Diambil : 911 m.p. @ RM1,080 s.m.p. (RM100.33 s.k.p.) Jumlah : RM983,880.00 Pindaan Diambil : 911 m.p. @ RM594 s.m.p. (RM55.18 s.k.p.) Jumlah : RM541,134.00 2.2 Bangunan : Struktur Binaan Kabin/kontena @ RM7,000.00 Tiada Tiada 2.3 Kenaikan Nilai Para 2 (b) Tiada Tiada Tiada 2.4 Pecah Pisah Para 2 (c) Tiada Tiada Tiada 2.5 Kesan Mudarat Para 2 (d) Tiada Tiada Tiada 2.6 Kos Sampingan - Para 2 (e) Tiada Kemasukan Awal @ RM49,194.00 Kos Tanah Ganti Yuran Guaman SPA @ RM11,088.80 Duti Setem @ RM23,516.40 Yuran Guaman @ RM11,088.80 Yuran Ejen @ RM29,516.40 Yuran Penilaian @ RM2,017.76 Fi Penilai Swasta @ RM4,077.82 Kos Pembangunan @ RM84,104.00 Duti Setem @ RM10,235.00 Yuran Guaman @ RM5,330.00 Yuran Ejen @ RM16,235.00 2.7 Kerja Pemulihan - Para 2 (f) Tiada Tiada Tiada 2.8 Lain-Lain Tuntutan Tiada Tiada Tiada Jumlah Keseluruhan RM498,940.00 RM1,114,379.98 RM657,038.00.00 Nota : Tawaran pampasan Pentadbir Tanah Daerah Kuala Selangor berdasarkan catatan nota bicara Borang G dan Borang H. 3.0 ULASAN DAN PENDAPAT PENGAPIT KERAJAAN Yang Arif, Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang telah dikemukakan oleh Penilai Pemohon dan Penilai Responden sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Penilaian dan Hujahan Bertulis, maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat dan pertimbangan yang akan diberikan oleh saya sebagai Pengapit Kerajaan. 3.1 Kaedah Penilaian Saya bersetuju dengan kedua-dua penilai bahawa kaedah penilaian terbaik adalah Kaedah Perbandingan dengan pelarasan terhadap faktor ketidaksamaan. Tiada kaedah penilaian lain digunakan oleh kedua-dua penilai. Peruntukan Perenggan 1(1A) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan :- -mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak . 3.2 Kategori Kegunaan & Syarat Nyata Kategori kegunaan tanah lot subjek adalah bangunan dengan syarat nyatanya adalah bangunan kediaman. 3.3 Tarikh Nilaian Saya bersetuju dengan pendapat kedua-kedua Penilai bahawasanya tarikh nilaian adalah berdasarkan pada tarikh warta Kerajaan Negeri Selangor No. 255 iaitu pada 12.1.2023 di bawah Seksyen 8. 3.4 Tuntutan Nilai Tanah a) Merujuk kepada Laporan Penilaian Pemohon, tuntutan ke atas nilai tanah adalah sebanyak RM983,880.00 iaitu pada kadar RM1,080.00 semeter persegi berdasarkan keluasan tanah yang diambil iaitu 911.00 meter persegi. b) Penilai Responden pula telah menilai sebanyak RM491,940.00 iaitu pada kadar RM540.00 semeter persegi berdasarkan keluasan warta. c) Manakala Pentadbir Tanah pula telah memberi award sebanyak RM541,134.00 iaitu bersamaan RM594.00 semeter persegi. d) Berdasarkan Laporan Penilaian Pemohon, terdapat enam (6) perbandingan yang telah digunakan di mana bertumpu di kawasan pembangunan seperti Bukit Bandaraya, Cahaya Heights, Kayangan Heights, Taman Bukit Tunku dan Putra Perdana iaitu berdekatan Bandaraya Shah Alam. e) Penilai Pemohon juga telah menggunakan semua perbandingan tanah bangunan plot sesebuah di dalam menentukan nilai pasaran lot subjek. f) Kesemua perbandingan yang digunakan telah dilaraskan ke atas faktor-faktor ketidaksamaan ciri-ciri dan kriteria dari aspek masa, pegangan, lokasi, lapisan, luas, kategori tanah, syarat nyata, sekatan, jalan masuk, bentuk, rupa bumi, perancangan dan sebagainya. g) Analisa balasan adalah antara RM785.75 semeter persegi hingga RM1,076.34 semeter persegi bagi transaksi tahun 2021 hingga 2022. Selepas mengambilkira pelarasan yang sewajarnya, kadar tanah terlaras adalah antara RM889.00 semeter persegi sehingga RM1,079.00 semeter persegi. Oleh itu Penilai Pemohon telah mengesyorkan kadar RM1,080.00 semeter persegi sebagai asas nilaian tanah iaitu menggunakan Perbandingan 1. h) Walaubagaimanapun saya bersetuju dengan hujah Penilai Responden di mana lokasi dan jarak di antara lot subjek dengan lot perbandingan adalah tidak sebanding dan haruslah diabaikan. i) Semakan ke atas Laporan Penilaian Responden pula, terdapat empat (4) bukti-bukti perbandingan digunakan yang tertumpu di kawasan dan skim yang sama dengan lot subjek iaitu di Taman Ambang Suria, bandar Puncak Alam, Selangor. j) Penilai Responden juga telah menggunakan perbandingan tanah bangunan plot sesebuah dalam menentukan nilai pasaran lot subjek. k) Julat transaksi direkodkan adalah antara RM376.74 semeter persegi hingga RM473.49.00 semeter persegi bagi transaksi pada tahun 2022. Selepas mengambilkira pelarasan yang sewajarnya, kadar tanah terlaras adalah di antara RM380.00 semeter persegi sehingga RM540.00 semeter persegi. l) Kesemua perbandingan yang digunakan telah dilaraskan ke atas faktor-faktor ketidaksamaan ciri-ciri. m) Penilai Responden telah mengesyorkan kadar tanah RM540.00 semeter persegi sebagai asas nilaian tanah. n) Berdasarkan kedudukan lot perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden, saya memilih Perbandingan 1 untuk dijadikan asas nilaian tanah kerana ianya terletak paling hampir dengan lot subjek dan juga mempunyai bentuk dan ciri-ciri tanah yang hampir sama. o) Berikut merupakan analisa saya ke atas Perbandingan 1 iaitu Lot PT 11896, HSD 283632, Mukim Jeram dan cadangan pelarasan semula perbandingan ini sebagaimana berikut:- Harga Balasan : RM386,364,.00 Tarikh Pindahmilik : 23.9.2022 Luas Tanah : 816 m.p. Analisa Tanah : RM473.49 s.m.p. Bil. Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Assessor Kerajaan 1. Masa 0% 0% 0% Kadar (s.m.p.) RM473.49 2. Lokasi 0% 0% 0% 3. Lapisan 0% 0% 0% 4. Kebolehsampaian & jalan masuk 10% 10% 10% 5. Kategori tanah & syarat nyata 0% 0% 0% 6. Pegangan 0% 0% 0% 7. Perancangan 0% 0% 0% 8. Saiz 0% 0% 0% 9. Bentuk 0% 0% 0% 10. Rupabumi 5% 5% 5% 11. Built-upon 0% 10% 25% 12. Infrastruktur 0% 0% 0% % Pelarasan 15% 25% 40% Kadar Terlaras (s.m.p.) RM544.51 RM591.74 RM662.88 Katakan (s.m.p.) RM540.00 RM560.00 RM660.00 Daripada analisa di atas pelarasan semula nilaian adalah RM540.00 semeter persegi hingga RM660.00 semeter persegi. p) Saya bersetuju dengan hujah Penilai Pemohon bahawasanya lot subjek telah mempunyai cadangan pelan membina bangunan sebuah rumah 2 tingkat dan perkara ini perlu dipertimbangkan dengan sewajarnya di dalam penentuan nilai tanah. 3.5 Isu Ketidaksamarataan Nilaian Tanah Saya telah meneliti maklumat berkaitan isu ketidaksamarataan nilaian tanah bagi lot-lot banglo di kawasan yang sama dan projek pengambilan juga adalah sama, namun telah diberikan pampasan tanah yang berbeza-beza. Berdasarkan rekod, kadar tanah yang diberikan oleh Pentadbir Tanah bagi bukti-bukti perbandingan award AS1 hingga AS5 adalah RM658.80 semeter persegi dan RM650.00 semeter persegi bergantung kepada kedudukan lot. Oleh yang demikian, berdasarkan pelarasan semula Perbandingan 1, serta bukti-bukti award yang dikemukakan, saya mencadangkan bahawasanya kadar nilaian diselaraskan semula pada kadar RM650.00 semeter persegi. Bil. Perkara Assessor Kerajaan Award Pentadbir Tanah Pertambahan Award 1. Tanah Nilai Pasaran Para 2 (a) Diambil : 911 m.p. @ RM650 s.m.p. (RM60.38 s.k.p.) Jumlah : RM592,150.00 Diambil : 911 m.p. @ RM594 s.m.p. (RM55.18 s.k.p.) Jumlah : RM541,134.00 RM51,016.00 +9.4% 4.0 RUMUSAN DAN PENDAPAT PENGAPIT KERAJAAN Dengan Izin Yang Arif, Berikut adalah rumusan dan pandangan Pengapit Kerajaan. Bil. Perkara Pengapit Kerajaan Award Pentadbir Tanah Pertambahan Award 4.1 Tanah Nilai Pasaran Para 2 (a) Diambil : 911 m.p. @ RM650 s.m.p. (RM60.38 s.k.p.) Jumlah : RM592,150.00 Diambil : 911 m.p. @ RM594 s.m.p. (RM55.18 s.k.p.) Jumlah : RM541,134.00 RM51,016.00 4.2 Mahkamah membenarkan permohonan pemohon untuk naikkan award Pentadbir sebanyak RM51,016.00 4.3 Lain-Lain Award Pentadbir Tanah Dikekalkan. Disediakan Oleh:- Sr MOHD HARIS BIN YOP PENGAPIT KERAJAAN PENILAI BERDAFTAR V-1010 TARIKH : 20 MAC 2025 DALAM MAHKAMAH TINGGI SIVIL SHAH ALAM RUJUKAN TANAH NO : Dalam perkara tanah di bawah pegangan PT 12068 (29008), Hakmilik HSD 283491 Mukim Jeram dan Daerah Kuala Selangor Negeri Selangor & Dalam Perkara Akta Pengambilan Tanah 1960 DI ANTARA (Pemohon) PENTADBIR TANAH DAERAH KUALA SELANGOR (Responden) PENDAPAT PENGAPIT SWASTA AZMAN BIN MAMAT LAMPIRAN B (A) FAKTA KES 1. Tujuan Pengambilan Tanah : Projek Laluan Rel Pantai Timur (Ecrl) Seksyen C2, Daerah Kuala Selangor, Negeri Selangor 2. Pengisytiharan Warta : Warta Kerajaan Negeri Selangor, Bilangan 255 3. Tarikh Warta : 12 Januari 2023 (Seksyen 8) 4. Tarikh Nilaian : 12 Januari 2023 5. Keluasan Tanah : 911.00 meter persegi 6. Keluasan Diambil : 911.00 meter persegi 7. Tanah Baki Tiada 8. Amaun Pampasan Oleh Pentadbir Tanah Daerah Kuala Selangor : (B) PERBEZAAN PENILAI SWASTA IPC DAN PENILAI KERAJAAN JPPH SERTA AWARD PENTADBIR TANAH (C) ASAS RUJUKAN KE MAHKAMAH Berdasarkan Borang N (Permohonan Supaya Bantahan Dirujuk Kepada Mahkamah) oleh Pemohon iaitu ALIYA NABILA BINTI AYUB, Pemohon membuat bantahan ke atas jumlah pampasan dengan alasan seperti berikut;- (D) ASAS YANG DIGUNAKAN Melalui penelitian dan pengkajian ke atas semua maklumat dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Swasta IPC dan Penilai Kerajaan, saya berpendapat bahawa pemberian pampasan hendaklah berasaskan kepada perkara berikut :- 1. Peruntukan Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan 2. Pemohon dengan sendirinya hendaklah menjadi kes prima facie bagi Pemohon Peruntukan Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah 3. Peruntukan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan mentaksir nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan, jika maklumat yang Bandar Kuala Lumpur, mengikut mana-mana yang berkenaan, di bawah seksyen 9A menunjukkan bahawa tanah dijadualkan itu adalah di dalam lingkungan kawasan pihak berkuasa perancangan tempatan, maka tanah itu hendaklah ditaksirkan dengan mengambilkira kegunaan tanah khusus bagi tanah itu sebagaimana yang ditunjukkan (E) PENDAPAT PENGAPIT Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Swasta IPC dan Penilai Kerajaan JPPH sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Nilaian (Laporan dan Penilaian) dan Hujahan Bertulis (Komen Bertulis), maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat saya selaku 1. Pengapit:- Ketidakseragaman Nilai Tanah; RM1,080.00 semeter persegi; Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian dan pampasan Pentadbir Tanah, nilaian tanah adalah seperti berikut;- Tanah berjadual merupakan plot sesebuah kediaman terletak di skim perumahan dikenali sebagai Ambang Suria, Bandar Puncak Alam, Jeram, Kuala Selangor, Selangor. Penilai Swasta IPC dan Penilai Kerajaan JPPH masing-masing telah mengemukakan enam (6) dan empat (4) perbandingan. Tiada Perbandingan Sepunya (Common Comparable) oleh kedua-dua Penilai. Sila rujuk gambarajah di bawah. Nota* Merah - Hartanah berjadual Biru - Perbandingan Penilai Kerajaan JPPH Kuning - Perbandingan Penilai Swasta IPC Saya berpendapat pemilihan perbandingan hendaklah berlandaskan kepada peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Berdasarkan kepada kedua-dua peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960, empat (4) faktor yang perlu diberi perhatian dan diambilkira iaitu ;- i. Tarikh penjualan terkini ii. Ciri-ciri yang sebanding iii. Lokaliti yang sama iv. Kegunaan tanah khusus Penilai Kerajaan JPPH telah menggunakan perbandingan-perbandingan di dalam skim perumahan yang sama iaitu Ambang Suria, Bandar Puncak Alam dan menepati peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Penilai Swasta IPC telah menggunakan perbandingan di skim perumahan yang terletak di Shah Alam iaitu Kayangan Heights, Bukit Bandaraya, Cahaya Height SPK, Taman Bukit Tunku dan Puncak Perdana. Kesemua skim-skim perumahan ini terletak di kawasan Shah Alam dan amat tidak sebanding dari segi lokaliti. Skim-skim perumahan ini juga merupakan skim perumahan yang telah matang dari segala aspek. Berdasarkan kepada peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960, saya berpendapat, kesemua perbandingan yang digunakan oleh Penilai Swasta IPC harus ditolak kerana faktor lokaliti yang amat tidak sebanding. Saya memilih Perbandingan 1 & 2 Penilai Kerajaan JPPH yang merupakan perbandingan terbaik yang terletak di lokaliti yang sama.. Analisa saya ke atas perbandingan tersebut adalah seperti berikut: - Berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa nilai tanah adalah RM546,600.00 iaitu lebih kurang RM600.00 semeter persegi. Pentadbir Tanah telah memampaskan sebanyak RM541,134.00 iaitu RM594.00 semeter persegi. ANALISA DAN PENYELARASAN PERBANDINGAN PERKARA HARTANAH BERKENAAN No. Lot/Seksyen PT 12068 (Lot 29008), Mukim Jeram Penjual Pembeli Hubungan penjual/pembeli TARIKH NILAIAN 12/Jan/23 Balasan Bahagian dipindahmilik 911. Keluasan (meter persegi) 00 Analisa (semeter persegi) 1. Masa 0% 0% 2. Lokasi Jalan 17/1/4, Ambang Suria Jalan 17/1/3, Ambang Suria 10% Jalan 17/1/4, Ambang Suria 0% 3. Akses Jalan tar Jalan tar 0% Jalan tar 0% 4. Kedudukan Lot Lot Tengah Lot Tengah 0% Lot Tengah 0% 5. 911. Keluasan (mp) 00 816.00 0% 1,004.00 5% 6. Rupabumi Rata Melandai dan tinggi dari paras jalan 10% Melandai dan rendah dari paras jalan 10% 7. Bentuk Lot Empat segi bujur Empat segi bujur 0% Tidak sekata 5% 8 Kategori Hartanah/Syarat Nyata-Tersirat Bangunan/Bangunan kediaman Bangunan/Bangunan kediaman 0% Bangunan/Bangunan kediaman 0% 9 Perancangan Kediaman Kediaman 0% Kediaman 0% 10 Pegangan Pajakan 99 tahun baki 83 tahun Pajakan 99 tahun baki 83 tahun 0% Pajakan 99 tahun baki 83 tahun 0% 11 Binaan Cadangan Binaan Rumah sesebuah Tiada 5% Tiada 5% 25% 25% 1. PENILAIAN 0 Nilaian Tanah Berjadual 911.00 meter persegi @ RM600.00 se meter persegi RM546,600.00 KATAKAN RM600.00 RM470.00 RM470.92 JUMLAH PENYELARASAN NILAI TERLARAS RM591.86 Nilai Setelah Pelarasan Masa RM376.74 RM376.74 FAKTOR PENYELARASAN RM386,364.00 RM378,243.00 1/1 1/1 816.00 1,004.00 - - 23/Sep/22 30/Sep/22 PERBANDINGAN 1 JPPH PERBANDINGAN 2 JPPH PT 11898, Mukim Jeram PT 11995, Mukim Jeram - Oleh itu saya merumuskan ianya adalah tidak mencukupi dan dinaikan kepada RM546,600.00 iaitu lebih kurang RM600.00 semeter persegi. Berdasarkan Borang N, Pemohon telah membantah keputusan pampasan Pentadbir Tanah kerana mendakwa Pentadbir Tanah telah mengabaikan prinsip kesamarataan. Plot sesebuah yang terlibat dengan pengambilan tanah di Ambang Suria telah di pampas nilai tanah dari RM650.00 - RM658.00 semeter persegi manakala tanah berjadual hanya RM594.00 semeter persegi. Penilai Swasta IPC telah mengemukakan senarai hakmilik dan Borang H yang telah dipampaskan nilai tanah dari RM650.00 - RM658.00 semeter persegi seperti berikut;- Penilai Swasta IPC juga memohon kepada mahkamah supaya nilai tanah dibayar secara samarata. Pada pendapat saya, Pentadbir Tanah membuat keputusan berdasarkan justifikasi dan budi bicara pada masa siasatan dibuat. Mahkamah juga tidak dibekalkan dengan dokumen-dokumen yang berkaitan dan justifikasi Pentadbir Tanah dalam menentukan pampasan nilai tanah. Penilai Swasta IPC hanya membekalkan salinan Borang H dan senarai hakmilik yang telah dipampaskan nilai tanah dari RM650.00 - RM658.00 semeter persegi. Pada pendapat saya, Mahkamah tidak terikat dengan keputusan pampasan nilai tanah oleh Pentadbir Tanah semasa siasatan diperingkat Pejabat Tanah. Oleh itu, dakwaan Pemohon adalah tiada merit. (F) KESIMPULAN Berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa nilai tanah dinaikan kepada RM546,600.00 iaitu lebih kurang RM600.00 semeter persegi. Pentadbir Tanah telah memampaskan sebanyak RM541,134.00 iaitu RM594.00 semeter persegi. Oleh itu, pampasan tambahan adalah RM5,466.00. Lain-lain tuntutan adalah tidak wajar dipertimbangkan. Laporan ini disediakan oleh : AZMAN MAMAT Penilai Berdaftar (V1070) Bertarikh : 10 Mac 2025
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.