Aluxcare Wellness Sdn Bhd v Watson'S Personal Care Stores Sdn Bhd (WA-A52NCvC-414-05/2024)

Content

1 DALAM MAHKAMAH SESYEN DI KUALA LUMPUR (BAHAGIAN SIVIL) GUAMAN NO. WA – A52NCvC – 414 – 05 / 2024 ANTARA ALUXCARE WELLNESS SDN BHD (No. Syarikat: 202101015036 / 1415336-K) Plaintif DAN WATSON’S PERSONAL CARE STORES SDN BHD (No. Syarikat: 199401004213 / 289892-V) Defendan ALASAN PENGHAKIMAN [1] Permohonan di buat oleh pihak Plaintif menurut Aturan 14A, Aturan 33 kaedah 2 dan/atau Aturan 92 kaedah 4 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 untuk relif yang berikut:

Schedule

Jadual 2 Perjanjian Penyewaan kerana: (i) ia jauh di bawah kadar pasaran semasa; dan/atau (ii) ia lebih rendah daripada kadar sewa kasar sedia ada sebanyak RM6,000.00 sebulan; (d) oleh itu, Tawaran Pertama ditolak dan wakil Plaintif telah meminta wakil Defendan untuk membuat tawaran yang tulen selaras dengan Bahagian 1.5 Jadual 2 Perjanjian Penyewaan; (e) hanya pada 05.02.2024 Defendan menghantar notis baharu melalui e-mel untuk menawarkan pembaharuan Perjanjian Penyewaan dengan kadar sewa kasar RM6,600.00 (Tawaran Kedua); (f) Tawaran Kedua merupakan pengakuan bahawa Tawaran Pertama tidak sah; dan (g) Tawaran Kedua juga tidak sah kerana ia tidak dibuat mengikut Bahagian 1.5 Jadual 2 Perjanjian Penyewaan di mana Defendan sepatutnya membuat permohonan bertulis untuk pembaharuan tidak kurang daripada 3 bulan sebelum tamat tempoh penyewaan. [14] Melalui surat bertarikh 19.03.2024 yang diterima oleh Plaintif pada 20.03.2024 melalui e-mel, Defendan menjemput Plaintif untuk menghadiri mesyuarat bagi membincangkan dan menyelesaikan perkara ini. S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA [15] Defendan menerima e-mel bertarikh 25.03.2024 daripada Plaintif yang memaklumkan bahawa pihak pengurusan Plaintif tidak akan dan tidak sepatutnya mengubah pendirian mereka seperti yang dinyatakan dalam surat-menyurat sebelum ini. Untuk mengelakkan sebarang kekeliruan, Plaintif meminta Defendan untuk mematuhi terma Perjanjian Penyewaan berkaitan dengan penyerahan Premis pada akhir tempoh. [16] Melalui e-mel bertarikh 26.04.2024, Defendan menghantar jaminan bank (Bank Guarantee) kepada Plaintif.Melalui e-mel bertarikh 26.04.2024, Plaintif meminta Defendan untuk menarik balik Jaminan Bank tersebut. [17] Melalui surat bertarikh 29.04.2024, Plaintif memberikan satu lagi notis kepada Defendan untuk mengosongkan Premis dan mencadangkan agar wakil Plaintif dan Defendan bertemu pada jam 10 pagi pada 02.05.2024 untuk pemeriksaan bersama dan penyerahan Premis kepada Plaintif. [18] Melalui surat bertarikh 30.04.2024, peguam Defendan meminta Plaintif menarik balik Surat bertarikh 29.04.2024. [19] Pada 07.05.2024, Defendan membayar jumlah RM6,600.00 kepada Plaintif. [20] Melalui e-mel bertarikh 08.05.2024, Plaintif meminta Defendan untuk tidak membuat sebarang pembayaran kepada Plaintif sebagai “sewa” kerana tiada lagi penyewaan antara pihak-pihak dan meminta Defendan memberikan butiran bank untuk S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA membolehkan Plaintif memulangkan jumlah RM6,600.00 yang telah dimasukkan secara tidak sah ke dalam akaun Plaintif. [21] Melalui e-mel bertarikh 10.05.2024, Defendan menyatakan bahawa mereka mengekalkan pendirian mereka seperti yang dinyatakan dalam Surat bertarikh 30.04.2024. [22] Pada 24.05.2024, Plaintif memfailkan tindakan ini. [23] Pada 27.05.2024, peguam Plaintif menghantar surat bertarikh 27.05.2024 kepada peguam Defendan untuk bertanya sama ada mereka mempunyai arahan untuk menerima penyampaian Writ dan Pernyataan Tuntutan bertarikh 24.05.2024 dalam tindakan ini bagi pihak Defendan. [24] Pada 30.05.2024, Defendan memfailkan Saman Pemula No. WA-A54-105-05/2024 di Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur. PERUNTUKAN UNDANG-UNDANG ATURAN 14A [25] Aturan 14A KKM 2012 membolehkan Mahkamah untuk menentukan apa-apa persoalan undang-undang atau pentafsiran apa-apa dokumen yang berbangkit dalam mana-mana kausa atau perkara pada mana-mana peringkat prosiding jika Mahkamah mendapati bahawa persoalan itu adalah sesuai bagi penentuan tanpa perbicaraan penuh tindakan itu dan penentuan itu akan menentukan secara muktamad keseluruhan kausa atau perkara atau apa-apa tuntutan atau isu dalamnya. S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA [26] Untuk memudahkan rujukan diperturunkan di bawah ini peruntukan tersebut. 1. Determination of questions of law or construction (O. 14A r. 1) (1) The Court may, upon the application of a party or of its own motion, determine any question of law or construction of any document arising in any cause or matter at any stage of the proceedings where it appears to the Court that- (a) such question is suitable for determination without the full trial of the action; and (b) such determination will finally determine the entire cause or matter or any claim or issue therein. (2) On such determination the Court may dismiss the cause or matter or make such order or judgment as it thinks just. (3) The Court shall not determine any question under this Order unless the parties have had an opportunity of being heard on the question. (4) The jurisdiction of the Court under this Order may be exercised by a Registrar. (5) Nothing in this Order shall limit the powers of the Court under Order 18, rule 19 or any other provisions of these Rules. [27] Prinsip undang-undang dalam membolehkan Mahkamah ini menggunakan kuasanya untuk melupuskan suatu tindakan secara terus di bawah A. 14A KKM 2012 telah dijelaskan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Dream Property Sdn Bhd v. Atlas Housing Sdn Bhd [2007] 6 CLJ 741; [2008] 2 MLJ 812 seperti berikut: "[7] It is trite law that, for the court to exercise its power to summarily dispose off an action under O. 14A of the RHC, there should not be any dispute by the parties as to the relevant facts, or that the court, upon scrutinising the pleadings, concludes that the material facts are not in dispute (see the case of Petroleum Nasional Bhd v. Kerajaan Negeri Terengganu)." S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA [28] Rujukan juga dibuat kepada kes Thein Hong Teck & Ors v. Mohd Afrizan Husain & Another Appeal [2012] 1 CLJ 49; [2012] 2 MLJ 299 di mana Mahkamah Persekutuan menyatakan bahawa: "[47] It is trite law that O. 14A of the Rules of the High Court 1980 may only be resorted to if there is no dispute by the parties as to the relevant facts, or that the court, upon scrutinizing the pleadings concludes that the material facts are not in dispute (see Dream Property Sdn Bhd v. Atlas Housing Sdn Bhd [2007] 6 CLJ 741). Where the issues of fact are interwoven with legal issues raised, it will be undesirable for the court to split the legal and factual determination for to do so would in effect be to give rulings in vacuo or on a hypothetical ruling, which the court will not do (see State Bank of India v. Marjani Marketing, 1 March 1991, CA Transcript No. 91/0304)." [29] Berdasarkan kepada kes-kes duluan yang diputuskan, jelas bahawa permohonan di bawah A. 14A KKM 2012 adalah tidak sesuai jika terdapat dakwaan fakta yang bercanggah, fakta material dipertikaikan dan isu fakta yang saling berkait (interwoven) dengan isu undang-undang (lihat: Jaks Resources Bhd v. Start Media Group Bhd & Other Appeals [2023] 8 CLJ 351 di perenggan 88). [30] Manakala A.33 Kaedah 2 pula memberikan budibicara kepada Mahkamah untuk sebarang persoalan yang timbul untuk dibicarakan sebelum atau selepas bicara. Diperturunkan Aturan 33 Kaedah 2 seperti di bawah. "2. Time of trial of questions or issues (O. 33 r. 2 ) The Court may order any question or issue arising in a cause or matter, whether of fact or law or partly of fact and partly of law, and whether raised by the pleadings or otherwise, to be tried before, at or after the trial of the cause or matter, and may give directions as to the manner in which the question or issue shall be stated." S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA [31] Di dalam kes ini, pihak defendan tidak membantah kes ini dibicarakan melalui Kaedah 14A. Fakta-fakta yang dibentangkan oleh plaintif juga tidak dipertikaikan oleh pihak defendan. Yang pertikaian adalah tafsiran mengenai peruntukan perjanjian sewaan. Maka, saya mendapati kes ini sesuai diputuskan melalui A.14A. ANALISA DAN KEPUTUSAN [32] Tawaran pertama melalui satu surat bertarikh 24.8.2023 yang di buat oleh defendan adalah masih dalam masa yang dibenarkan di bawah opsyen memperbaharui perjanjian sewaan iaitu tiga bulan sebelum sewaan tamat. Sewaan tamat pada 30.4.2024. [33] Tawaran ini tidak diterima oleh plaintif kerana kadar sewaan adalah lebih rendah dari kadar sewaan semasa. Kadar yang ditawarkan adalah RM5,100.00 sebulan, sedangkan sewaan semasa adalah RM6000.00 sebulan. [34] Di dalam syarat opsyen yang dinyatakan di dalam perjanjian , tidak ada peruntukan untuk pengurangan sewa. Apa yang dinyatakan adalah kadar mengikut pasaran dan kenaikan tidak melebihi 10% dari kadar sewa semasa. [35] Pemerhatian saya dari peruntukan perjanjian tersebut, saya mendapati bahawa masa adalah menjadi teras kepada perjanjian sewaan. Ini juga meliputi masa untuk menjalankan opsyen dan mencapai persetujuan kadar sewaan dan tempoh sewaan. [36] Pihak-pihak masih tidak mencapai persetujuan mengenai kadar sewa. Pada 31.1.2023 iaitu tiga bulan sebelum tempoh sewaan S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA tamat di mana defendan masih tidak membuat tawaran kadar sewaan yang boleh diterima oleh plaintif. Hanya pada 5.2.2024 defendan membuat tawaran baru kadar sewaan sebanyak RM6,600.00 sebulan. [37] Pada masa tawaran kadar sewaan RM6600.00 sebulan ini dibuat, ia adalah di luar tempoh tiga bulan yang dinyatakan di dalam perjanjian sewaan untuk pihak defendan menggunakan haknya bagi melaksanakan opsyen sambungan sewaan. [38] Di dalam keadaan di mana pihak-pihak tidak dapat bersetuju dengan kadar sewaan dalam tempoh yang ditetapkan untuk melaksanakan opsyen, maka hak melaksanakan opsyen telah tamat. Maka, plaintif tidak lagi terikat untuk menerima sebarang tawaran dari pihak defendan. [39] Saya merujuk kepada kes ZAINAL ABIDIN v CENTURY HOTEL SDN BHS 1987 1 MLJ 236 yang diputuskan oleh Mahkamah Agong. Kes Zainal Abidin ini melibatkan klausa opsyen penyambungan sewaan dengan kadar sewaan yang akan dipersetujui di antara kedua-dua pihak. Mahkamah Agong memutuskan penyewa perlu memberi notis mengikut garis masa yang ditetapkan mengenai niatnya untuk menyambung sewaan. Kegagalan berbuat demikian akan menyebabkan klausa opsyen penyambungan sewaan tidak boleh dilaksanakan terhadap pemberi sewa atau tuan tanah. Diperturunkan klausa yang berkenaan dalam kes tersebut dan keputusan yang dirujuk seperti berikut: S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA “The Lessor will on the written request of the Lessee made two (2) months before the expiration of the term hereby created grant to the Lessee a further term of three (3) years from the date of the said expiration at a rent to be agreed upon but containing the same covenants and provisions with the exception of this clause PROVIDED HOWEVER that the Lessee shall not then be in a breach of any of the terms and conditions herein expressed to be observed or performed by the Lessee.” (Emphasis given). A similar clause came up for decision in King's Motors (Oxford) Ltd v Lax & Anor [1969] 3 All ER 665. Burgess V-C held that an option in a lease for a further term “at such rental as may be agreed upon between the parties” was, at least, where there was no relevant arbitration clause, void for uncertainty, in the absence of agreement between the parties. King's Motors case was considered by Brightman J. in Smith v Morgan (1971) 2 All ER 1500 1504. In our opinion, an option clause (like the one here) in a lease does not give rise to any legal obligations on the part of either party unless and until the Lessee gives notice in writing to the Lessor, within the stipulated period, of his intention to extend the lease and the parties have mutually agreed to the new rent. Until these two conditions are satisfied the option clause, in our judgment, could not be legally enforced against the Lessor. Applying this to the facts of this case, it is plain that none of the conditions had been complied with and it follows that the learned judge was right to make no award under this head. This ground of appeal therefore fails. [40] Kes ini telah dirujuk di dalam kes WISMA SIME DARBY SDN. BHD. v. WILSON PARKING MALAYSIA SDN. BHD. [1996] 4 CLJ 194 di mana Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa prinsip di dalam kes Zainal Abidin (supra) yang diputuskan oleh Mahkamah Agong adalah mengikat Mahkamah Bawahan. Selain itu diputuskan juga bahawa jika pihak tidak boleh bersetuju dengan kadar sewa, bukan menjadi tugas mahkamah untuk menentukan kadar sewa bagi S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA pihak-pihak. Ia juga bukan tugas mahkamah untuk memastikan bahawa pihak-pihak telah melakukan apa yang munasabah dan perlu untuk memastikan pihak-pihak mencapai persetujuan. Diperturunkan di bawah ini petikan yang berkaitan: Held: Per V.C. George JCA (delivering the judgment of the Court): [1] The rental for the renewal period of the tenancy had to be agreed by the parties. The agreement for renewal was executory and there was no machinery or formula for the Court to ascertain the rent if the parties could not come to an agreement on the rent. On authority and on principle the agreement to agree is bad for uncertainty. The Court cannot and should not make a bargain for the parties. There was no need for a trial to come to that conclusion. [2] King’s Motors restates an elementary principle and is not controversial. Further, it and the principle it stated having been given approbation by the Supreme Court in Zainal Abidin v. Century Hotel Sdn. Bhd., the principle of stare decisis makes it mandatory for even the Court of Appeal to apply it. [3] The respondents’ Counsel’s contention that it was implied that the appellants should have done all that was reasonably necessary to ensure that the parties reach an agreement is asking the Court to add yet another clause to the agreement. Neither the parties nor the Court may insist that the parties come to an agreement. [4] The respondents believed and went about their business on the basis that there would be a renewal. That per se does not provide an estoppel in respect of such renewal and certainly not for the requirement that agreement be arrived at on rent. S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA There has not been the sort of representation by or on behalf of the appellants in respect of which the respondents acted to their detriment that entitles the respondents to rely on estoppel. [5] The appeal is allowed with costs. Consequently, there should be judgment for the appellants in terms of prayers 1, 2 and 3 of the O. 14 application. [41] Atas isu opsyen, saya juga kepada prinsip yang dinyatakan di dalam kes AmTrustee Bhd v The Store (M) Sdn Bhd [2019] 5 MLJ yang memutuskan bahawa penyambungan sewaan perlu kepada persetujuan kedua-dua pihak berkaitan dengan jumlah sewaan baharu. Diperturunkan keputusan Mahkamah Rayuan itu seperti berikut: (vi) the Court of Appeal held that the High Court had erred in finding that the tenancy agreements were automatically renewed without any increment in rental as there was clearly no consensus ad idem between plaintiff and defendant to renew the tenancy agreements without any rental increment. In the circumstances, the appellant was entitled to terminate the tenancy agreements by issuing the notice of termination. The position taken by the respondent was detrimental to the appellant and a blatant disregard of the appellant’s rights under the agreement; Isu Sewa Berganda dan Mesne Profit [42] Mengenai isu sewaan berganda atau mesne profit saya merujuk kepada kes ROHASASSETS SDN BHD v. WEATHERFORD (M) SDN BHD & ANOR [2020] 1 CLJ 638. Kes Mahkamah Persekutuan ini memutuskan bahawa tuan tanah berhak mendapat jumlah sewa S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA berganda bila penyewa gagal memberikan pemilikan premis bila diarahkan oleh tuan tanah dengan syarat tuan tanah tidak memberikan kebenaran untuk penyewa terus menduduki premis tersebut samada secara terbuka atau secara tersirat selepas sewaan tamat. Turut diputuskan juga bahawa persetujuan untuk meneruskan rundingan penyewaan boleh ditafsirkan sebagai persetujuan tidak langsung untuk pihak penyewa terus menduduki premis selepas tamat tempoh sewaan. Diperturunkan di bawah ini petikan yang berkaitan: The appellant was granted leave to appeal on the question of law of whether, in relation to a claim for double rent under s. 28(4)(a) of the CLA, there was a requirement of the landlord to show wilful and contumacious conduct on the part of the tenant holding over to render the tenant liable to pay the said double rent. Held: (5) To entitle the landlord to charge double rent, there must be a failure or a refusal by the tenant to give up possession after being told to do so by the landlord. This has to be so because the landlord’s claim is actually not rent but a penal sum which the former tenant has to pay for the inconvenience and loss the tenant causes the landlord in refusing to give up possession. The court’s duty in a claim under s. 28(4)(a) of the CLA is merely to determine whether the option to charge double rent had been exercised properly and lawfully by the landlord. The court is not concerned with contumacious conduct on the part of the tenant who holds over. Even if the tenant is not guilty of contumacious conduct, the tenant is still liable to pay double rent if the landlord has decided to charge double rent and does not consent to the tenant’s holding over and has asked the former tenant to vacate the premises. (paras 89 & 90) (6) Therefore, the question in the present appeal was not whether the respondents were holding over contumaciously or otherwise S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA after the expiry of the tenancies but whether they were holding over with or without the appellant’s consent, express or implied by conduct. Section 28(4)(a) of the CLA could not be construed to mean that double rent is chargeable irrespective of whether consent to hold over has been given by the landlord or otherwise. The respondents’ holding over was with the tacit approval of the appellant. The appellant did not make its intention clear to the respondents that it did not wish to renew the tenancies and wanted the respondents to give up possession after the expiry of the tenancies. In fact, by agreeing to negotiate for renewal of the tenancies, the appellant had evinced an intention to renew the tenancies subject to finalisation of the terms. Nor did the appellant make it clear to the respondents that it would not allow the respondents to hold over without paying double rent while negotiations for renewal of the tenancies were ongoing. [43] Di dalam kes kita di sini, pihak plaintif sebagai tuan tanah tidak pernah bersetuju untuk menyambung sebarang perbincangan mengenai opsyen sambungan sewaan selepas sewaan tamat. Ini jelas dari afidavit yang difailkan dan ayat yang tegas digunakan melarang defendan membuat bayaran sewaan selepas tamat tempoh sewaan dan meminta defendan menyerahkan milikan kosong sebaik sahaja tamat tempoh sewaan. [44] Maka, dengan itu jelas sekali defendan telah menduduki premis tersebut tanpa kebenaran plaintif samada secara tersirat atau nyata dan tanpa kebenaran zahir atau tersembunyi. Dalam keadaan ini, pada pendapat saya, pihak plaintif layak dibayar sewa berganda. S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA KEPUTUSAN [45] Setelah meneliti permohonan, afidavit yang difailkan, penyataan tuntutan dan pembelaan, hujahan kedua-dua pihak dan kes otoriti yang dijadikan sandaran, saya mendapati bahawa : Persoalan Pertama Sama ada suatu perjanjian untuk memperbaharui perjanjian penyewaan bertarikh 05.05.2021 (Perjanjian Penyewaan) telah dicapai sejurus selepas suatu permintaan bertulis dikeluarkan oleh Defendan di bawah Klausa 9.3 Perjanjian Penyewaan. Jawapan: Tidak. Persoalan Kedua Sama ada terdapat terma tersirat dalam Perjanjian Penyewaan ke atas kedua-dua pihak untuk bertindak secara munasabah dan dengan suci hati untuk terlibat dalam perbincangan, sebaik sahaja selepas pengeluaran permintaan bertulis menurut Klausa 9.3 Perjanjian Penyewaan untuk berbincang dan bersetuju mengenai sewa untuk terma diperbaharui berdasarkan kadar pasaran semasa dan sekiranya terdapat sebarang perselisihan mengenai sewa untuk terma yang diperbaharui untuk menyelesaikan perselisihan tersebut dengan mengikut dan mematuhi formula di bawah Bahagian 1.5 Jadual 2 Perjanjian Penyewaan (Terma Tersirat yang Dikatakan) dan andai kata terdapat Terma Tersirat yang dikatakan, sama ada Plaintif telah melanggar Terma Tersirat yang dikatakan. Jawapan: Tidak S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA Persoalan Ketiga Sama ada prinsip estoppel terpakai apabila Plaintif menghantar e-mel bertarikh 31.01.2024 kepada Defendan dan ia mengestop Plaintif daripada mengatakan bahawa cadangan sewa Defendan sebanyak RM6,600-00 sebulan untuk terma yang diperbaharui yang di buat pada 05.02.2024 adalah di buat di luar jangka masa. Jawapan: Tidak. Persoalan Keempat Sama ada Defendan hendaklah membayar kepada Plaintif hasil perantaraan atau secara alternatif sewa dua kali ganda dari 01.05.2024 sehingga tarikh pemilikan No. 16, Ground Floor, Jalan 25/70A, Desa Sri Hartamas, 50480 Kuala Lumpur (Premis tersebut) diserahkan kepada Plaintif. Jawapan: Ya. [46] Maka, saya membenarkan tuntutan Plaintif seperti berikut: (a) satu deklarasi bahawa perjanjian penyewaan bertarikh 05.05.2021 telah tamat pada 30.04.2024; (b) satu perintah bahawa Defendan hendaklah memberi milikan kosong kesemua tingkat bawah lot kedai yang beralamat di No. 16, Ground Floor, Jalan 25/70A, Desa Sri Hartamas, 50480 Kuala Lumpur (Premis tersebut) kepada Plaintif; (c) satu perintah bahawa Defendan hendaklah membayar kepada Plaintif hasil perantaraan atau secara alternatif sewa dua kali ganda dari 01.05.2024 sehingga tarikh pemilikan Premis tersebut diserahkan kepada Plaintif; S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA (d) faedah pada kadar 5% setahun atas jumlah penghakiman dari tarikh penghakiman sehingga penyelesaian penuh dan muktamad jumlah penghakiman; (e) kos; (f) (f) faedah pada kadar 5% setahun atas kos yang diawardkan dari tarikh award sehingga pembayaran penuh kos; (g) tuntutan balas Defendan ditolak. Kos diberikan kepada plaintif mengikut kos skala. Bertarikh pada hari ini 6.2.2025 t.t Zaman Mohd Noor Hakim Mahkamah Sesyen 1 Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur Tarikh: 20.1.2025 S/N tulSQZeZvUyxmiFbKdTezA