Ang Seng Choy v All Season Realty Sdn. Bhd. (JA-22NCvC-3-01/2023)

Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM”) bagi membatalkan tuntutan Plaintif-plaintif. 26/02/2024 16:17:19 JA-22NCvC-3-01/2023 Kand. 37 S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ [2] Atas permohonan peguam kesemua pihak dan berdasarkan permohonan ini melibatkan Defendan yang sama serta berasaskan fakta dan isu yang lebih kurang sama, saya membenarkan kedua-dua permohonan ini didengar serentak. Latar belakang fakta [3] Sebagai latar belakang, dalam Guaman No. JA-22NCvC-2-01/2023 (“Guaman No. 2”) Plaintif iaitu Ting Ing Kong adalah salah seorang pengarah dan pemegang saham majoriti dalam syarikat yang dikenali sebagai Hiwood United Sdn Bhd (“Hiwood”). Hiwood adalah pemilik hartanah-hartanah yang berikut (“Hartanah”):

18890/168300 bahagian yang tidak dibelah bahagi pada tanah yang dipegang di bawah Geran 290317 Lot 2302, Mukim Kulai, Daerah Kulai, Johor; and

19510/183000 bahagian yang tidak dibelah bahagi pada tanah yang dipegang di bawah Geran 237451, Lot 1331, Mukim Kulai, Daerah Kulai, Negeri Johor. [4] Dalam Pernyataan Tuntutannya, Ting Ing Kong menyatakan bahawa pada tahun 2012, Yap Soo Ngoh (p) iaitu salah seorang pengarah Defendan telah berjumpa dengannya bertujuan mendapatkan khidmat Ting Ing Kong bagi meyakinkan pengarah-pengarah Hiwood yang lain untuk menjual Hartanah tersebut kepada Defendan. Sebagai balasannya, Ting Ing Kong mendakwa Yap Soo Ngoh menawarkan wang sebanyak RM1.8 juta sebagai komisyen sekiranya pembelian oleh Defendan berjaya. S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ [5] Bersetuju dengan tawaran tersebut, Ting Ing Kong telah berjaya melaksanakan tugasan tersebut dan melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 15.7.2012 yang dibuat di antara Hiwood dengan Defendan, Hartanah tersebut telah dibeli oleh Defendan dengan harga RM5.76 juta. [6] Ekoran kejayaan Ting Ing Kong tersebut, Defendan melalui Yap Soo Ngoh telah mengeluarkan surat akujanji (“LOU”) yang berikut kepada Ting Ing Kong: S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ [7] Dalam LOU tanpa tarikh ini, Defendan dikatakan bersetuju membayar Ting Ing Kong fi rujukan sebanyak RM1.8 juta mengikut cara yang berikut:

RM360,000.00 sebaik serahan pindahmilik bahagian yang tidak dipecah bahagi milik Hiwood dalam Hartanah tersebut kepada Defendan; dan

RM1.44 juta sebaik pecah bahagian Hartanah berjaya dibuat dan pengeluaran hakmilik individu kepada Defendan. [8]

sekiranya Defendan berjaya menjual Hartanah tersebut pada kadar tidak kurang daripada RM7.50 sekaki persegi;

Ting Ing Kong berjaya mendapatkan penyempurnaan semua perjanjian jual beli lot-lot kecil lain oleh penjual sebagaimana lampiran yang disertakan; dan

Ting Ing Kong berjaya mendapatkan penyelesaian semua Perjanjian Pecah Bahagian daripada semua penjual. [10] Menurut Ting Ing Kong lagi, Defendan kemudiannya menjual Hartanah tersebut kepada YHL Property Sdn Bhd (“YHL Property”) melalui perjanjian jual beli bertarikh 17.3.2017 (“PJB 17.3.2017”) dengan harga RM66,734,250.56. [11 Suatu carian rasmi telah dibuat oleh Ting Ing Kong pada tahun 2022 mendapati Hartanah tersebut telah dipindahmilik kepada YHL Property. [12] Memandangkan Defendan gagal membayar komisyen seperti yang dijanjikan dalam LOU walaupun beberapa notis dikeluarkan, pada 4.1.2023, Ting Ing Kong memfailkan guaman ini bagi menuntut bayaran tersebut. [13] Pada 24.5.2023, Defendan memfailkan Pernyataan Pembelaan dan pada 10.7.2023, Defendan memfailkan permohonan dalam Lampiran 16 S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ bagi membatalkan tuntutan Ting Ing Kong atas alasan tuntutan tersebut remeh, menyusahkan serta menyalahgunakan proses mahkamah disebabkan kandungan LOU tersebut yang merupakan perkara matan tuntutannya tidak memberikan sebarang kausa tindakan kepadanya untuk menuntut apa-apa bayaran daripada Defendan. Fakta dalam Guaman No. JA-22NCvC-3-01/2023 [14] Bagi Guaman No. JA-NCvC-3-01/2023 (“Guaman No. 3”), faktanya hampir sama dengan kes Ting Ing Kong. Dalam Guaman No. 3 ini, Plaintif iaitu Ang Seng Choy mendakwa pada tahun 2011, Yap Soo Ngoh telah berjumpa dengannya bagi membolehkan pemilik-pemilik bahagian yang tidak dipecah bahagian pada tanah yang dipegang di bawah Geran 290317 Lot 2302, Mukim Kulai, Daerah Kulai, Johor dan Geran 237451, Lot 1331, Mukim Kulai, Daerah Kulai, Negeri Johor menjual bahagian mereka kepada Defendan. [15] Sama seperti dalam kes Ting Ing Kong, Ang Seng Choy mendakwa Yap Soo Ngoh menawarkannya komisyen sebanyak RM1.5 juta sekiranya penjualan tersebut berjaya. [16] Berikutan dengan tawaran tersebut, Ang Seng Choy mendakwa bahawa dia telah berjaya meyakinkan pemilik-pemilik bahagian yang tidak dipecah bahagian itu untuk menjual bahagian mereka kepada Defendan. [17] Disebabkan usaha dan kejayaan Ang Seng Choy dalam merealisasikan penjualan tersebut, pada 31.3.2017 Defendan melalui Yap Soo Ngoh telah mengeluarkan LOU yang berikut: S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ [18] Dalam LOU ini, Ang Seng Choy mendakwa Defendan bersetuju membayarnya fi perundingan sebanyak RM1.5 juta sekiranya –

pemilik-pemilik bahagian yang tidak dipecah bahagian tersebut menjual bahagian mereka kepada Defendan;

pecah bahagian tanah yang terlibat dibuat; dan

pengeluaran hakmilik individu kepada Defendan atau penyempurnaan jualan tanah berkenaan kepada pihak ketiga. S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ [19] Ekoran kegagalan Defendan memmbuat pembayaran seperti yang dijanjikan dalam LOU tersebut, pada 4.1.2023, Ang Seng Choy telah memfailkan Guaman No. 3 ini. Pada 24.5.2023, Defendan telah memfailkan Pernyataan Pembelaan dan pada 10.7.2023 Defendan memfailkan permohonan bagi membatalkan tuntutan Ang Seng Choy dengan memberikan alasan yang sama seperti permohonannya dalam kes Ting Ing Kong. Undang-undang berkaitan pembatalan tuntutan Plaintif [18] Adalah menjadi undang-undang bahawa sesuatu permohonan di bawah A. 18 k. 19(1)(b) dan/atau (c) KKM 2012 hanya berjaya apabila Pernyataan Tuntutan secara jelas tidak boleh dikekalkan. [20] Dalam kes Abdul Rahim Abdul Hamid & Ors v Perdana Merchant Bankers Bhd & Ors [2000] 1 MLRA 111 Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa dalam hal sesuatu permohonan di bawah A. 18 k. 19(1)(a) Mahkamah hanya menimbang sama ada pernyataan tuntutan mendedahkan kausa tindakan yang munasabah. Adalah prinsip yang mantap bahawa mahkamah tidak akan membatalkan pliding secara ringkas melainkan dalam kes yang jelas dan nyata di mana tuntutan itu jelas dan nyata tidak boleh dikekalkan. [21] Dalam kes Bandar Builders Sdn Bhd & 2 Ors v United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 1 MLRA 611; [1993] 4 CLJ 7, Mahkamah Agung memutuskan bahawa prinsip yang mahkamah bertindak dalam melaksanakan kuasanya di bawah A. 18 k. 19(1) Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 adalah mantap. Prosedur ringkasan ini hanya boleh digunakan apabila ia boleh dilihat secara terang bahawa sesuatu tuntutan itu jelas tidak boleh dikekalkan. Selama mana pliding S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ mendedahkan kausa tindakan atau membangkitkan persoalan yang layak ditentukan oleh hakim, maka pernyataan bahawa kes itu lemah atau tidak mungkin berjaya bukan alasan untuk pliding itu dibatalkan. [22] Sehubungan itu, isu utama di hadapan Mahkamah sekarang adalah sama ada tuntutan kedua-dua Plaintif jelas dan nyata boleh dikekalkan atau sebaliknya. Dapatan Mahkamah mengenai tuntutan Ting Ing Kong [23] Berdasarkan kepada kertas kausa yang difailkan, saya mendapati walaupun PJB 15.7.2012 ditandatangani oleh Hiwood dan Defendan, namun perjanjian tersebut telah gagal dilaksanakan. Ini terbukti apabila pada bulan Mac 2018 Hiwood telah memfailkan saman No. JA-22NCvC- 30-03/2018 di Mahkamah Tinggi Johor Bahru terhadap Defendan, YHL Property serta Micromic Trading Sdn Bhd dan menamakan mereka masing-masing sebagai defendan pertama, kedua dan ketiga. Dalam saman tersebut Hiwood telah memohon perisytiharan, antaranya, bahawa PJB 15.7.2012 adalah batal, tidak sah dan tidak berkuat kuasa. [24] Ekoran itu, kesemua pihak dalam saman tersebut telah merekodkan suatu perintah persetujuan (eksibit YSN-3) di mana Defendan bersetuju membayar Hiwood wang sebanyak RM5.472 juta dan Hiwood melaksanakan suratcara pindahmilik serta dokumen yang berkaitan bagi maksud memindahmilik Hartanah tersebut kepada YHL Property. [25] Berdasarkan kepada perintah persetujuan berkenaan, saya mendapati bahawa Hartanah tersebut tidak pernah dipindahmilik oleh Hiwood kepada Defendan sebagaimana yang didakwa oleh Ting Ing Kong. S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ [26] Selain itu saya juga mendapati dalam carian rasmi di eksibit YSN-4 Hartanah tersebut juga tidak pernah dipecah bahagian atau dikeluarkan hakmilik individu kepada Defendan sebagaimana didakwa oleh Ting Ing Kong. [27] Mengenai LOU pula, saya mendapati terdapat dua LOU dikatakan dikeluarkan oleh Defendan. Bagaimanapun saya mendapati terdapat percanggahan isi kandungan antara satu sama lain. LOU yang tidak bertarikh menyatakan bahawa Ting Ing Kong akan dibayar fi rujukan manakala LOU 15.7.2012 menyatakan bahawa dia akan dibayar komisyen/ fi pengenal (introducer fee). Selain itu, kedua-dua LOU ini menyenaraikan syarat yang berbeza sebelum pembayaran yang dikatakan kena dibayar boleh dibayar oleh Defendan. Percanggahan ini langsung tidak disentuh oleh peguam Ting Ing Kong. [28] Pada masa yang sama saya mendapati tarikh LOU tersebut adalah pada 16.7.2012 iaitu sehari selepas PJB 15.7.2012 ditandatangani. Saya bersetuju dengan hujah peguamcara Defendan bahawa sekiranya LOU itu tulin, kenapa ia tidak dikeluarkan oleh Defendan sebelum PJB

15.7.2012 ditandatangani sedangkan Ting Ing Kong mendakwa Yap Soo Ngoh telah meminta bantuannya serta menjanjikan komisyen tersebut sejak tahun 2012 lagi? Tambahan pula LOU bertarikh 16.7.2012 tidak diplid oleh Ting Ing Kong dalam Pernyataan Tuntutannya. Sebaliknya ia hanya dimasukkan dalam Jawapan Kepada Pernyataan Pembelaan apabila Defendan mempertikaikan kesahihan LOU pertama yang tidak bertarikh. Ini juga tidak dijelaskan oleh pihak Ting Ing Kong. S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ [29] Berdasarkan kepada pemerhatian di atas, saya berpandangan wujud keraguan yang munsabah mengenai ketulinan LOU tersebut. Selain itu, prasyarat yang membolehkan komisyen dibayar oleh Defendan kepada Ting Ing Kong juga tidak dipenuhi. Oleh itu, jelas kepada saya bahawa tuntutan Ting Ing Kong terhadap Defendan adalah tidak berasas dan tidak boleh dikekalkan. Tuntutan Ang Seng Choy [30] Mengenai tuntutan Ang Seng Choy, saya mendapati tiada bukti yang dikemukakan oleh beliau melalui affidavit yang menunjukkan pemilik-pemilik bahagian yang tidak dipecah bahagian tersebut menjual bahagian mereka kepada Defendan sebagaimana yang disyaratkan dalam LOU bertarikh 31.3.2017. [31] Saya juga mendapati Ang Seng Choy tidak menyatakan dengan terperinci butiran mengenai siapa pemilik-pemilik bahagian yang tidak dipecah bahagian tersebut. Ini menimbulkan tanda tanya mengenai kesahihan naratif yang dibawa oleh Ang Seng Choy. [32] Selain itu, saya juga mendapati, berdasarkan eksibit YSN-3, bahagian yang dikatakan terlibat dengan kes ini juga tidak dipecah bahagian sebagaimana yang disyaratkan dalam LOU berkenaan. Begitu juga pengeluaran hakmilik individu kepada Defendan, ia juga tidak berlaku. [33] Sekiranya diperhatikan dalam LOU berkenaan, Ang Seng Choy mendakwa akan dibayar fi perundingan jika semua prasyarat dalam LOU tersebut disempurnakan oleh Ang Seng Choy. Bagaimanapun timbul Ang Seng Choy gagal menerangkan kepada mahkamah bagaimana dia S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ sepatutnya secara munasabah layak untuk dibayar sebanyak RM1.5 juta fi perundingan sedangkan dia bukan peguamcara transaksi jual beli ataupun ejen hartanah berlesen atau yang berkepakaran dalam bidang yang berkaitan. [34] Mengenai LOU yang dikatakan oleh Ang Seng Choy dikeluarkan oleh Defendan, saya mendapati tarikh LOU tersebut adalah pada 31.3.2017 iaitu 2 minggu selepas PJB 31.7.2017 ditandatangani. Sama seperti pemerhatian saya dalam kes Ting Ing Kong, sekiranya LOU itu tulin, kenapa ia tidak dikeluarkan oleh Defendan sebelum PJB 31.7.2017 ditandatangani sedangkan Ang Seng Choy mendakwa Yap Soo Ngoh telah meminta bantuannya serta menjanjikan komisyen tersebut sejak tahun 2011 lagi? [35] Berdasarkan kepada pemerhatian di atas, saya berpandangan wujud keraguan yang munasabah mengenai ketulinan LOU tersebut. Selain itu, prasyarat yang membolehkan fi perundingan dibayar oleh Defendan kepada Ang Seng Choy juga tidak dilaksanakan sepenuhnya oleh Ang Seng Choy bagi melayakkannya menuntut bayaran yang dikatakan dinyatakan dalam LOU berkenaan. Oleh itu, jelas kepada saya bahawa tuntutan Ang Seng Choy terhadap Defendan secara terang adalah tidak berasas dan tidak boleh dikekalkan. Kesimpulan [36] Dalam kes Seruan Gemilang Makmur Sdn Bhd v Kerajaan Negeri Pahang Darul Makmur & Anor [2016] 3 CLJ 1 Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa A. 18 k.19 KKM 2012 hanya terpakai apabila – S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ

it is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under the rule;

this summary procedure can only be adopted when it can be clearly seen that a claim or answers is on the face of it ‘obviously unsustainable’;

it cannot be exercised by a minute examination of the documents and facts of the case in order to see whether the party has a cause of action or a defence;

if there is a point of law which requires serious discussion, an objection should be taken on the pleadings and the point set down for argument under O.33 r.3 of the ROC; and

the court must be satisfied that there is no reasonable cause of action or that the claims are frivolous or vexatious or that defences raised are not arguable. [36] Berasaskan kepada alasan yang saya berikan di atas, saya mendapati Defendan berjaya melepasi ujian yang ditetapkan dalam kes Seruan Gemilang Makmur Sdn Bhd (supra) dengan membuktikan bahawa tuntutan kedua-dua Plaintif adalah jelas tidak boleh dikekalkan. Sehubungan itu saya membenarkan kedua-dua permohonan Defendan dengan kos. Dated: 21.2.2024 - tt - (SHAMSULBAHRI BIN HAJI IBRAHIM) Hakim, Mahkamah Tinggi Malaya, Johor Bahru S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ Peguam:  Bagi pihak Plaintif-Plaintif - Nurashidah Binti Md Razip; Tetuan Kuah, Lim, Chin & Ooi  Bagi pihak Defendan - Gan Techiong (Wong Wan Ting bersamanya); Tetuan Gan & Lim Kes yang dirujuk:  Abdul Rahim Abdul Hamid & Ors v Perdana Merchant Bankers Bhd & Ors [2000] 1 MLRA 111  Bandar Builder Sdn. Bhd and Ors v. United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 7; [1993] 3 MLJ 36  Seruan Gemilang Makmur Sdn Bhd v Kerajaan Negeri Pahang Darul Makmur & Anor [2016] 3 CLJ 1 Perundangan yang dirujuk:  Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 - A. 18 k. 19(1)(b), (c) & (d) S/N /f4P4v3R00SvDixytGvbQ