ARMANI CITARASA SDN BHD v Happy Stan Sdn Bhd (WA-B52NCvC-372-08/2023)

ARMANI CITARASA SDN BHD (No. Syarikat: 201801027752 (1289778-H))

KHAIRINA IZFA BINTI ABDUL HADI (No. K/P: 770520-10-5828)

MOHD AZRULFAIZAL BIN CHE SEMAN (No. K/P: 810724-03-5407) ... DEFENDAN-DEFENDAN (dalam tuntutan balas) ALASAN PENGHAKIMAN

Tindakan guaman sivil di hadapan Mahkamah ini berakar umbi daripada pertikaian sivil antara tuan tanah (landlord) dan penyewa 28/06/2026 17:49:21 WA-B52NCvC-372-08/2023 Kand. 103 (tenant) berkaitan premis perniagaan runcit makanan dan minuman (F&B). Plaintif, Armani Citarasa Sdn Bhd, selaku pemilik dan pengurus kompleks komersial “The Republik” yang terletak di Damansara Heights, Kuala Lumpur, memfailkan tuntutan utama terhadap Defendan, Happy Stan Sdn. Bhd., atas premis pelanggaran material dan repudiasi Perjanjian Sewa. Hubungan kontraktual dan fakta-fakta pokok antara para pihak adalah seperti yang dipersetujui di dalam Fakta-Fakta Dipersetujui yang difailkan pada 6.9.2024 (kandungan 52).

Melalui Perjanjian Sewa bertarikh 8 Mei 2022 (Ikatan Dokumen Bersama Bahagian B, muka surat 1-78, “Perjanjian Sewa”), Plaintif telah menyewakan unit runcit komersial yang dikenali sebagai Lot M.06, Tingkat Mezzanine, The Republik, Bukit Damansara, Kuala Lumpur (“Premis Disewa”) kepada Defendan bagi tujuan pengoperasian restoran dan bar di bawah jenama “Happy Stan Bar” (rujuk Fakta Dipersetujui perenggan 4).

Tempoh penyewaan yang dipersetujui adalah sewaan untuk tempoh tetap (fixed-term tenancy) selama tiga (3) tahun berturut-turut, bermula dari 8 Mei 2022 dan dijadualkan tamat pada 7 Mei 2025, dengan kadar sewaan bulanan asas yang ditetapkan sebanyak RM8,211.00 (Klausa 4 Perjanjian Sewa dan fakta ini juga telah disahkan oleh SP1 Encik Shamsul Fahmi bin Mohamad Padzli, Pengarah Urusan Plaintif, di dalam Penyata Saksi SP1 (PSP1) di Soalan Jawapan 3).

Plaintif mendakwa Defendan telah melakukan beberapa siri pelanggaran waad kontraktual yang fundamental, termasuk bertukar-tukar waktu operasi perniagaan secara sepihak, menutup premis tanpa kebenaran, dan membiarkan bil utiliti elektrik tertunggak sehingga bekalan elektrik dipotong oleh Tenaga Nasional Berhad (TNB) yang mana pemotongan bekalan elektrik telah berlaku pada 3.8.2023. Ini merupakan satu fakta yang juga telah dipersetujui di dalam Fakta-Fakta Dipersetujui di perenggan 6.

Tindakan dan/atau perbuatan Defendan ini telah melanggari klausa 8.1(a)(i) Perjanjian Sewa yang memperuntukkan seperti berikut: Klausa 8.1(a)(i) "(a) Electricity

The Tenant shall during the Term of the Tenancy hereby created promptly pay to Appropriate Authority and shall indemnify the Landlord against all electricity charges supplied to and consumed on the Demised Premises, including connecting charges (if any) and deposit paid by the Landlord to the Appropriate Authority."

Plaintif telah bertindak menamatkan Perjanjian Sewa melalui Notis Penamatan bertarikh 15 Ogos 2023 (Ikatan Dokumen Bersama Bahagian B, di mukasurat 142), memasuki semula premis, mengalihkan barangan Defendan, dan menuntut ganti rugi khas serta deklarasi keabsahan penamatan kontrak tersebut.

Defendan melalui Pembelaan Terpinda dan Tuntutan Balas Terpinda menafikan sebarang kemungkiran kontrak yang didakwa Plaintif. Defendan dalam pembelaannya menyatakan bahawa penutupan premis dari 2 Ogos 2023 hanyalah bersifat sementara bagi tujuan penstrukturan semula konsep perniagaan (regrouping), dan kontrak masih utuh berikutan sewa bulan Ogos 2023 telah pun dibayar dan dijelaskan sepenuhnya (rujuk Penyata Saksi SD1 (PSD1), Latifrizal Baharein bin Muhammad Ghazali selaku Pengarah Defendan).

Defendan kemudian telah memfailkan Tuntutan Balas bukan sahaja terhadap syarikat Plaintif, malah turut mengheret dua orang pekerja Plaintif, iaitu Khairina Izfa binti Abdul Hadi (Defendan Kedua dalam Tuntutan Balas) dan Mohd Azrulfaizal bin Che Seman (Defendan Ketiga dalam Tuntutan Balas) secara peribadi atas tort pencerobohan (trespass) dan konversi aset. Defendan dalam tuntutan balasnya turut memohon ganti rugi kerugian pengubahsuaian sejumlah RM720,000.00 dan kos penggantian aset sejumlah RM300,000.00.

Perbicaraan penuh bagi guaman sivil ini telah dijalankan di hadapan Mahkamah ini pada beberapa siri tarikh dan hari perbicaraan. Saksi-saksi berikut telah memberikan keterangan: a) SP1 — Encik Shamsul Fahmi bin Mohamad Padzli, Pengarah Urusan Plaintif; b) SP2 — Cik Khairina Izfa binti Abdul Hadi, Pengurus Eksekutif Plaintif (juga Defendan Kedua dalam Tuntutan Balas); c) SD1 — Encik Latifrizal Baharein bin Muhammad Ghazali, Pengarah Defendan; dan d) SD2 — Encik Lee Yong Song (Andrew), Pengarah Defendan.

Mahkamah ini merekodkan bahawa pada permulaan perbicaraan peguam Plaintif memaklumkan bahawa dokumen-dokumen yang sebelum itu berada dalam Bahagian C telah dipindahkan ke Bahagian B, kecuali Ikatan Dokumen Defendan (Ikatan bertanda E) di muka surat 131-133. Mahkamah juga merekodkan bahawa dokumen dalam Bahagian B tidak perlu ditanda satu persatu, manakala dokumen dalam Bahagian C perlu ditanda tertakluk kepada pembuktian pihak-pihak.

Setelah meneliti keseluruhan dokumen kertas kausa, pliding, dokumen-dokumen ekshibit yang terkandung di dalam Ikatan Dokumen Bersama Bahagian A, B dan C, Ikatan Dokumen Tambahan Palintif (ditandakan M), ikatan Dokumen Tambahan 1 & 2 Defendan (ditandakan E&F), pernyataan bertulis saksi-saksi, nota keterangan lisan saksi-saksi, serta hujahan bertulis dan hujahan bertulis pihak-pihak beserta otoriti yang dirujuk, Mahkamah ini telah pada 24 Disember 2025 merekodkan keputusan dengan membenarkan tuntutan utama Plaintif dan menolak keseluruhan Tuntutan Balas Defendan.

Mahkamah ini kini menyediakan Alasan Penghakiman penuh yang diperinci untuk menjelaskan setiap rangkaian isu-isu yang berbangkit selari dengan peruntukan undang-undang dan otoriti perundangan yang telah diputuskan oleh mahkamah tertinggi sebagai rujukan dan panduan dalam mencapai keputusan penuh dalam tindakan guaman ini.

B. TUNTUTAN UTAMA PLAINTIF Hubungan di antara Plaintif dan Defendan dikawal selia sepenuhnya di bawah Perjanjian Sewa bertarikh 8 Mei 2022. Plaintif telah memplidkan di dalam Pernyataan Tuntutan bahawa pada sekitar akhir bulan April 2023, Plaintif mendapati Defendan telah gagal mengikuti jadual waktu operasi komersial pusat membeli-belah runcit tersebut sebagaimana yang telah ditetapkan di bawah Klausa 8.12(c) Perjanjian Sewa.

Klausa 8.12(c) Perjanjian Sewa memperuntukkan seperti berikut; Klausa 8.12(c) "(c) The Tenant shall at all times keep the Demised Premises open for business throughout the Business Hours specified in Item 19 of Schedule 1 every day of the year from Mondays to Sundays including gazetted public holidays or such other days and/or hours from time to time notified in writing by the Landlord to the Tenant as the designated operating hours for the Mall, unless the Tenant has applied at least fourteen (14) days before the intention to do so otherwise to the Landlord and the Landlord has given its prior written consent thereto, such consent to be given or withheld at the absolute discretion of the Landlord..."

Seterusnya, antara pertengahan bulan Mei hingga Julai 2023, Defendan didakwa telah menukar waktu operasi perniagaannya sebanyak lima (5) kali secara sepihak (unilaterally) tanpa memohon atau memperolehi sebarang kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada Plaintif, yang membentuk pelanggaran kepada Klausa 8.12(c) Perjanjian Sewa.

Pada 28 Julai 2023, Defendan telah menghantar emel makluman sepihak kepada Plaintif yang memaklumkan bahawa mereka akan menutup sepenuhnya operasi Happy Stan Bar bermula 1 Ogos 2023 atas alasan “strategi pemasaran dan aliran pengunjung”.

Plaintif pada hari yang sama telah mengeluarkan notis amaran keras membantah penutupan tersebut dan mengarahkan Defendan kekal beroperasi di bawah sub-Klausa 8.12(c)(ii) yang memperuntukkan levian yuran pencegahan (deterrence fee) sebanyak RM1,000.00 bagi setiap hari kegagalan operasi Defendan di premis tersebut.

Malangnya, Defendan telah mengabaikan notis tersebut. Pada 29 Julai, 30 Julai, dan 1 Ogos 2023, Defendan telah gagal mematuhi waktu perniagaan, dan bermula pada 2 Ogos 2023, Defendan telah menutup premis secara total dan menghentikan pengoperasian Happy Stan Bar sepenuhnya. Perkara ini turut diakui oleh SD1 semasa dalam pemeriksaan balas oleh peguam Plaintif. (rujuk Nota Keterangan bertarikh 3.7.2025, di muka surat 162-165).

Pada 3 Ogos 2023, Plaintif mendapati pegawai TNB telah hadir ke kompleks tersebut untuk memotong fizikal bekalan elektrik ke Lot M.06 berikutan terdapat baki tunggakan bil utiliti elektrik terkumpul melebihi RM10,000.00 yang gagal dijelaskan oleh Defendan sejak bulan Februari 2023. Ini merupakan satu pelanggaran nyata terhadap Klausa 8.1(a)(i) Perjanjian Sewa.

Ekoran keadaan premis yang telah dibiarkan bergelap tanpa elektrik, tiada wakil Defendan hadir, dan terdapat cubaan pembekal pihak ketiga (Winterhalter) pada 9 Ogos 2023 untuk merampas semula (repossess) mesin basuh pinggan mangkuk akibat kegagalan bayaran sewaan peralatan oleh Defendan, Plaintif mengisytiharkan Defendan telah mengabaikan dan meninggalkan (abandoned) premis di bawah Klausa 8.17.

Klausa 8.17 perjanjian sewa memperuntukkan; "In the event the Tenant vacates or abandons the Demised Premises before the expiration of the Term for three (3) consecutive days, without prejudice to the Landlord's right provided under any other provision herein or any other law, the Landlord shall be entitled to treat such vacation or abandonment as a repudiation of the Tenancy hereby created and to terminate this Agreement, in which event the Landlord shall be entitled to forthwith re-enter upon the Demised Premises or any part thereof and deal with the Tenant's Goods in accordance with Clause 14.3, and the Tenant shall be liable to forthwith pay to the Landlord a sum equal to the Rent for the whole of the unexpired period of the Term as agreed liquidated and ascertained damages."

Plaintif seterusnya telah mengeluarkan Notis Penamatan pada 15 Ogos 2023 yang berkuat kuasa serta-merta, mengarahkan Defendan memindahkan Barang Penyewa (Tenant’s Goods) antara jam 12.00 tengah malam hingga 9.00 pagi pada 16 Ogos

Apabila Defendan gagal hadir, Plaintif telah memasuki semula premis yang tidak berkunci, mencatatkan inventori, dan memindahkan barang ke Lot M.01A.

Plaintif selanjutnya telah memfailkan tuntutan guaman ini pada 19 Ogos 2023 yang memohon antara lain relif ganti rugi khas sebanyak RM201,885.19 dan deklarasi penamatan sah.

C. PEMBELAAN DAN TUNTUTAN BALAS DEFENDAN Defendan membina pembelaannya atas sandaran komersial bahawa penutupan kafe dan bar dari 2 Ogos 2023 adalah tindakan “penutupan sementara” yang sah bagi urusan pengurusan dalaman, pembersihan, dan pelaksanaan konsep perniagaan baharu (regrouping) berikutan aliran trafik pengunjung di The Republik yang sangat rendah. Defendan selanjutnya menyatakan bahawa tindakan mereka menjelaskan sewa penuh bulan Ogos 2023 pada 7 Ogos 2023 adalah bukti konklusif ketiadaan niat melepaskan hak milikan atau mengabaikan premis (abandonment).

Mengenai bil elektrik, Defendan mendakwa ianya berpunca daripada kelewatan pengurus operasi dan isu kelewatan penyerahan bil oleh Plaintif, bukannya penolakan pembayaran (Penyata Saksi SD1 (PSD1), Soalan di no. 14-22, dan terdapat pengakuan lisan SD1 di Nota Keterangan 3.7.2025, ms. 168-171 menyatakan; “I think we paid the electricity one month behind”).

Defendan menjawab bahawa Notis Penamatan Plaintif adalah cacat dan pramatang kerana Plaintif gagal menyerahkan notis remedi di bawah Klausa 14.1(i) yang memberikan tempoh 14 hari untuk membetulkan kemungkiran, atau Notis Pelucuthakan di bawah Kanun Tanah Negara. Defendan menegaskan Plaintif telah melanggar Seksyen 7 Akta Relief Spesifik 1950 kerana menggunakan kaedah “bantu diri” (self-help measures) tanpa perintah Mahkamah untuk mengambil alih milikan kosong secara paksa dan mengunci premis.

Di dalam Tuntutan Balas Terpinda, Defendan menamakan Plaintif korporat bersama dua pekerjanya, Khairina Izfa dan Mohd Azrulfaizal secara peribadi. Defendan mendakwa kakitangan Plaintif telah menceroboh Lot M.06 pada siri tarikh 17 dan 18 Ogos 2023, melakukan konversi dan/atau perubahan aset-aset komersial secara tidak sah, dan menghalang pengarah Defendan daripada mengambil dokumen sulit perniagaan serta peti besi deposit syarikat.

Defendan menuntut deklarasi penamatan salah, ganti rugi kerugian pengubahsuaian premis sebanyak RM720,000.00, serta kos pampasan penggantian aset-aset komersial yang disita sebanyak RM300,000.00.

D. ISU-ISU UNTUK DIBICARAKAN Pihak-pihak telah bersetuju untuk membangkitkan dan berlandaskan isu-isu untuk dibicarakan berikut untuk Mahkamah ini membuat penentuan dan/atau kata putus selepas penilaian keseluruhan keterangan yang dikemukakan:

Sama ada Defendan (Happy Stan Sdn. Bhd.) telah melanggar Perjanjian Sewa bertarikh 8.5.2022, khususnya Klausa 8.1(a)(i), Klausa 8.12(c), dan Klausa 8.17;

(ii) Sama ada Plaintif (Armani Citarasa Sdn Bhd) telah menamatkan Perjanjian Sewa bertarikh 8.5.2022 secara sah dan selaras dengan termanya melalui Notis Penamatan bertarikh 15 Ogos 2023;

(iii) Sama ada Klausa 14 Perjanjian Sewa, dan kemasukan semula Plaintif ke dalam Premis Disewa serta pemindahan Tenant’s Goods daripadanya adalah sah dan wajar (legal and valid) atau membentuk pencerobohan sivil dan konversi;

(iv) Sama ada Defendan Ke-2 dan Ke-3 dalam Tuntutan Balas (Khairina Izfa binti Abdul Hadi dan Mohd Azrulfaizal bin Che Seman) sebagai pekerja Armani Citarasa Sdn Bhd adalah bertanggungan secara peribadi kepada Happy Stan Sdn. Bhd.; dan

Sama ada Plaintif berjaya membuktikan kuantum ganti rugi khas RM201,885.19 dan sama ada Defendan membuktikan kuantum Tuntutan Balasnya berjumlah RM1,020,000.00.

1.

Beban Pembuktian Tindakan Sivil Beban pembuktian undang-undang sivil diletakkan secara statik di atas bahu pihak yang menegaskan kewujudan sesuatu fakta komersial untuk mendapatkan penghakiman Mahkamah. Hal ini dikodifikasikan secara nyata di bawah Seksyen 101, 102 dan 103 Akta Keterangan 1950 [Akta 56]. Seksyen 101(1) memperuntukkan: “Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability dependent on the existence of facts which he asserts must prove that those facts exist.”

Standard pembuktian sivil kekal di atas par imbangan kebarangkalian (balance of probabilities). Mahkamah berpandukan dictum klasik Mahkamah Persekutuan dalam kes Letchumanan Chettiar Alagappan v Secure Plantation Sdn Bhd [2017] 5 CLJ 418 dan Sinnaiyah & Sons Sdn Bhd v Damai Setia Sdn Bhd [2015] 5 MLJ 1 yang menegaskan piawaian imbangan kebarangkalian sebagai standard pembuktian sivil tertinggi yang terpakai walaupun bagi tindakan yang merangkumi unsur fraud.

Selanjutnya, Mahkamah Persekutuan dalam Letchumanan Chettiar Alagappan v Secure Plantation Sdn Bhd (supra) telah memetik Woodroffe and Amir Ali seperti berikut: “The rule is that the onus of proof of any particular fact lies on the party who alleges it, not on him who denies it … A plaintiff’s case must stand or fall upon the evidence adduced by him. A plaintiff cannot obviously advantage himself by the weakness of the defence.”

Mengikut prinsip kes Rhesa Shipping S.A v Edmunds [1985] 1 WLR 948 dan kes Selvaduray v Chinniah [1939] 1 MLJ 253, beban evidential awal adalah di bawah obligasi Plaintif. Sekiranya Plaintif gagal membuktikan elemen konstituen kesnya, Mahkamah tidak mempunyai kewajipan sivil untuk menilai kelemahan atau kekuatan kes pembelaan Defendan. Sebaliknya, dalam Tuntutan Balas, beban tersebut beralih arah kepada Defendan selaku Plaintif Tuntutan Balas untuk membuktikan liabiliti tort dan kuantum kerugiannya.

Keutamaan Dokumen Kontrak Bertulis dan Parol Evidence Rule

Apabila terma-terma persetujuan komersial telah dizahirkan ke dalam bentuk dokumen bertulis dan ditandatangani oleh entiti korporat, dokumen tersebut menjadi bukti muktamad hubungan undang-undang antara mereka. Mahkamah ini dikawal selia di bawah perimeter Seksyen 91 dan 92 Akta Keterangan 1950 yang menghalang sebarang cubaan memasukkan keterangan lisan atau ekstrinsik pra-kontrak bagi tujuan mempertikaikan, mengubah, menambah, atau menafikan kandungan nyata teks kontrak bertulis tersebut. Seksyen 91 memperuntukkan: “When the terms of a contract or of a grant or of any other disposition of property have been reduced by or by consent of the parties to the form of a document, … no evidence shall be given in proof of the terms of such contract, grant or other disposition of property or of such matter except the document itself …”

Di bawah prinsip kes Berjaya Times Square Sdn Bhd v Twingems Sdn Bhd & Anor [2012] 9 MLJ 510, telah diputuskan secara muktamad: “Once a contract had been reduced into writing parties must only look at the language and the words of the agreement as it is the final agreement which recorded the consensus and any evidence of negotiations between parties … Parties are bound by the terms of the written agreement entered into between them and shall not introduce and or bring extrinsic evidence to vary or contract the clear terms of the agreement.”

Tambahan pula, fungsi kehakiman Mahkamah ini terhad kepada mentafsir teks nyata kontrak sedia ada, dan bukannya membuat kontrak baru atau memasukkan elemen keadilan yang dirasakan munasabah secara subjektif. Dalam kes Yap Nyo Nyok v Bath Pharmacy Sdn Bhd [1993] 2 MLJ 250, Mahkamah menegaskan: “It is not for the courts to imply covenants or stipulations which might and ought to have been expressed if intended … it is not competent to the court to make a contract for the parties which they have not thought fit to make for themselves …”

Prinsip ini disokong penuh oleh kes Berjaya Times Squares Sdn Bhd v M Concept Sdn Bhd [2010] 1 MLJ 597 dan kes Trollope and Colls Ltd v North West Metropolitan Regional Hospital Board [1973] 1 WLR 601 di mana fungsi Mahkamah adalah untuk menterjemah perkataan kontrak bertulis yang jelas mengikut makna bahasanya, tanpa mempedulikan sama ada Mahkamah tidak menyukai implikasi keputusan komersial tersebut. Pendekatan moden tafsiran kontrak juga telah diterima pakai oleh Mahkamah Persekutuan di dalam Berjaya Times Squares Sdn Bhd v M Concept Sdn Bhd yang menggariskan kaedah contextual/purposive construction selaras dengan dictum Lord Hoffmann dalam Investors Compensation Scheme Ltd v West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR 896 (HL).

Di dalam kes Sotella Fund Pte Ltd V. Bamboo Quest Sdn Bhd & Anor [2025] CLJU 2335, Mahkamah Tinggi menyatakan seperti berikut: “[77] Similarly, in Syarikat Binaan Utara Jaya (a firm) v. Koperasi Serbaguna Sungai Gelugor Bhd [2009] 1 CLJ 786; [2009] 2 MLJ 546, the Court of Appeal held that the words used in a contract must be interpreted literally and without the aid of the principles of natural justice. The Court cannot construe words in an entirely different sense from their natural and grammatical meaning, and must give effect to every provision of the contract to avoid superfluity. [78] The modern approach to contractual interpretation was comprehensively set out by the House of Lords in Investors Compensation Scheme Limited v. West Bromwich Building Society[1998] 1 WLR 896, cited extensively by the Plaintiff. The principles established therein, which have been adopted by Malaysian Courts, emphasise that interpretation is the ascertainment of the meaning which the document would convey to a reasonable person having all the background knowledge which would reasonably have been available to the parties at the time of the contract. The law excludes from admissible background the previous negotiations of the parties and their declarations of subjective intent, save in actions for rectification. [79] This Court is further guided by the principle enunciated by Lord Hoffmann in Attorney General of Belize and others v. Belize Telecom Ltd and another [2009] 2 All ER 1127, also cited by the Plaintiff, that the Court has no power to improve upon the instrument which it is called upon to construe. It cannot introduce terms to make it fairer or more reasonable. It is concerned only to discover what the instrument means. The meaning which a document would convey to a reasonable man is not the same thing as the meaning of its words - the meaning of the document is what the parties using those words against the relevant background would reasonably have been understood to mean.”

Doktrin Kontrak Tanpa Pelepasan Kontraktual (No Waiver Clause) dan Estoppel

Defendan menyatakan bahawa penerimaan bayaran sewa Ogos 2023 membentuk prinsip pelulutan dan/atau pelepasan (waiver) atau mewujudkan halangan di bawah estoppel. Di bawah undang-undang kontrak Malaysia, sekiranya kontrak komersial mempunyai terma nyata No Waiver Clause, tindakan menerima sewa tidak memadamkan liabiliti pencerobohan atau kemungkiran waad operasi. Klausa 18.3(b) Perjanjian Sewa secara eksplisit memperuntukkan bahawa penerimaan sewa oleh Plaintif tidak boleh ditafsir sebagai pelepasan sivil terhadap mana-mana pelanggaran terma, dan tidak mewujudkan sebarang hubungan penyewaan baharu.

Klausa 18.3(b) adalah seperti berikut: "(b) In particular, any demand by the Landlord for, or acceptance by the Landlord of, the Rent or other monies payable under this Agreement shall not constitute a waiver by the Landlord of any breach of any provision in this Agreement and shall not create any new tenancy between the parties."

Sungguhpun kes Boustead Trading (1985) Sdn Bhd v Arab-Malaysian Merchant Bank Bhd [1995] 3 MLJ 331 menetapkan estoppel sebagai prinsip fleksibel demi mencapai keadilan sivil, ia tidak boleh digunakan untuk menafikan atau menolak aplikasi klausa-klausa penepian kontrak yang jelas nyata dipersetujui oleh entiti perniagaan. Di bawah kes Tahan Steel Corp Sdn Bhd v Bank Islam Malaysia Bhd [2012] 2 MLJ 314, hak, kepentingan, dan obligasi pihak-pihak wajib ditentukan secara eksklusif dalam lingkungan empat penjuru kontrak (within the four corners of the agreement).

Prinsip undang-undang berhubung repudiatory breach adalah bahawa sesuatu pelanggaran kontrak hanya memberi hak kepada pihak yang tidak bersalah untuk menamatkan kontrak apabila pelanggaran tersebut pergi kepada akar kontrak atau menafikan secara substantial manfaat utama yang sepatutnya diperoleh di bawah kontrak. Namun demikian, sebagaimana dijelaskan oleh House of Lords dalam Photo Production Ltd v Securicor Transport Ltd [1980] AC 827, penamatan kontrak akibat repudiatory breach tidak memadamkan kontrak secara retrospektif. Ia hanya melepaskan pihak tidak bersalah daripada obligasi utama yang belum dilaksanakan, manakala hak terakru dan obligasi sekunder, termasuk tuntutan ganti rugi, terus kekal. Kes tersebut juga menegaskan bahawa tiada prinsip undang-undang automatik bahawa fundamental breach membatalkan klausa pengecualian; keberkesanan klausa tersebut bergantung kepada tafsiran kontrak secara keseluruhan. Malah, jika berlaku suatu pelanggaran kontrak secara repudiatori (repudiatory breach) ia membenarkan pihak yang tidak melanggar untuk menerima penolakan kontrak tersebut dan menamatkan kontrak serta-merta tanpa terlebih dahulu memberikan tempoh remedi, terutamanya apabila pelanggaran tersebut menjejaskan intipati (root) kontrak.

Mahkamah Rayuan di dalam kes Tan Kok Siang v Kemuning Setia Sdn Bhd [2018] 8 CLJ 546; [2018] 6 MLJ 652 (CA), telah menjelaskan secara terus bahawa kontrak tidak tertamat secara automatik kerana repudiatory breach. Hak untuk menamatkan bergantung pada antara lain sifat terma yang dilanggar dan tingkah laku pihak-pihak. Jika terma yang dilanggar adalah asas (fundamental) kepada kontrak, pihak yang tidak melanggar berhak menganggap dirinya dilepaskan daripada kewajipan lanjut. Mahkamah Rayuan selanjutnya menjelaskan; “[20] This was also discussed by the Court of Appeal in Leong Weng Choon v. Consolidated Leasing (M) Sdn Bhd [1998] 3 MLJ 860: In other words, the plaintiff could either accept the repudiation by terminating the agreement or he could ignore the breach by treating the contract as alive and subsisting. As a matter of fact as well as on the pleadings, the plaintiff did not terminate the contract despite the repudiation by the first defendant so that the contract is still subsisting. [21] Where the innocent party elects to affirm the contract, the contract is treated as still continuing with the rights and obligations of both parties still intact and, each party has a right to sue the other for damages-see Visu Sinnadurai on the Law of Contract (4th Ed, Lexis Nexis), pp 938 -940. However, where the election is to terminate, rescind or end the contract by reason of the breach, the innocent party is itself released from further performance of the contract."

Keabsahan Tindakan Memasuki Semula (Re-entry) dan Definisi

“Penghuni” (Occupier) Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 memperuntukkan yang berikut; "section 7(2): Where a specific immovable property has been let under a tenancy, and that tenancy is determined or has in any other way come to an end, but the occupier, or any person claiming under or through the occupier, continues to remain in occupation of the property or part thereof, the person entitled to the possession of the property shall not enforce his right to recover it against the occupier otherwise than by proceedings in court."

Seksyen 7(2) tersebut telah meletakkan kewajipan untuk mendapatkan perintah Mahkamah bagi mengusir penghuni komersial. Walau bagaimanapun, takrifan undang-undang bagi status “penghuni” (occupier) memerlukan kehadiran fizikal sebenar yang berterusan. Sekiranya penyewa menghentikan perniagaan dan membiarkan premis kosong, status “penghuni” tersebut terpadam di bawah undang-undang.

Mahkamah Rayuan dalam kes Lee Nyan Hon & Bros Sdn Bhd v. Metro Charm Sdn Bhd [2009] 6 MLJ 450; [2009] 6 CLJ 626; [2010] 1 AMR 501 memutuskan: "[28] Our courts have consistently held that s 7(2) has relegated the remedy of self-help into oblivion. The right o f the landlord to recover possession of tenanted property is to be exercised only by way of a court action: ….. [29] Be that as it may, the third condition under s 7(2) requires the tenant to be the 'occupier' who continues to remain in occupation of the property or part thereof. In the instant appeal, as alluded to above, the specific finding of facts was that, at the material time, the plaintiff had been served with a temporary stop-work order by the Ipoh City Hall which stopped all activities on the land, Hence, the plaintiff was no longer in occupation of the land, in which case, the plaintiff was not an 'occupier' under s 7(2). Hence, s 7(2) is inapplicable. Further, the plaintiff had been in breach of the covenants under cl 5.5 and cl 5.9, and so in contravention of the statutes, ordinances or regulations, in which case under s 7(3), the plaintiff could not be lawfully in occupation of the property or part thereof. The learned trial judge has therefore erred in law in invoking ss 7 and 8. ... [41] We note that when the cheque was dishonoured on 17 March 2001, the rental for the month of February 2001 was already outstanding for more than 14 days (from the due date of 15 February 2001). Clause 7.1(a) is expressed in clear and unambiguous words. The intention of the parties contained therein must be given effect. Upon a true construction of cl 7.1(a), there can be no doubt that the defendant was legally entitled to terminate the agreement by notice in writing. The defendant was within its right to terminate the agreement."

Seterusnya, Khaw Eeric v Tan Wing Kean & Anor [2023] 1 LNS 525 mahkamah memutuskan yang berikut: “The evidence establishes that the Plaintiffs were in breach of the express covenants contained in the Tenancy Agreement … Based on the evidence, I am satisfied that the Plaintiffs’ business had ceased operations at the material time and the Demised Premises were left abandoned … It is untenable for the Plaintiffs to now claim from the Defendants any losses suffered as a result of their own decision to abandon their business operations … They should be precluded from pursuing their action against the Defendants.”

Keputusan Mahkamah Rayuan di dalam Lee Nyan Hon & Bros Sdn Bhd v Metro Charm Sdn Bhd tersebut, jelas menegaskan bahawa seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 telah mengetepikan remedi self-help bagi tuan tanah untuk mendapatkan semula milikan premis sewaan. Walau bagaimanapun, perlindungan seksyen 7(2) hanya terpakai kepada penyewa yang masih merupakan “occupier” dan berada dalam penghunian yang sah. Sekiranya penyewa tidak lagi menduduki premis atau penghunian tersebut menjadi tidak sah akibat pelanggaran perjanjian atau undang-undang, seksyen 7(2) dan seksyen 8 tidak boleh digunakan untuk menghalang tuan tanah daripada bergantung kepada hak kontraktualnya, termasuk hak untuk menamatkan perjanjian sewaan melalui notis bertulis.

Doktrin Syarikat Berasingan dan Liabiliti Tort Pekerja Syarikat

Sesuatu perbadanan komersial di bawah Seksyen 20 Akta Syarikat 2016 (Akta 777) dan kes prinsip Salomon v Salomon & Co Ltd [1897] AC 22 diiktiraf mempunyai personaliti undang-undang berasingan (separate legal entity) daripada kakitangan, pengarah, dan ejennya. Seksyen 20(1) memperuntukkan: “A company incorporated under this Act is a body corporate and shall;

have legal personality separate from that of its members; and

continue in existence until it is removed from the register.”

Walaupun syarikat memerlukan tindakan fizikal manusia untuk melaksanakan operasinya, tindakan pekerja sivil yang bertindak secara jujur dan bona fide dalam lingkungan skop pekerjaan mereka tidak melahirkan liabiliti sivil peribadi. Sebagaimana diputuskan oleh Mahkamah Tinggi dalam kes Sara Yasmin bt Sekh Mohd Ruzi v Hamaludin bin Ali & Ors [2022] MLJU 522 yang memetik dictum YA Hakim Mohd Nazlan (kini JCA) dalam kes Hijau Bumi Petroleum Sdn Bhd v Platinum Green Chemicals Sdn Bhd & 2 Ors [2017] 1 LNS 1253: “The rights that the company holds and the obligations which the company incurs are entirely that of the company and not those of its managers or the people who have invested in it or its employees … The claims against the defendants, to the extent it is premised on a contractual breach or operations, is thus a non-starter.”

Dalam kes Abdul Rahim Bin Ahmad v. Tenaga Nasional Berhad dan Satu Lagi [2018] MLJU 2179, di mana Mahkamah Tinggi telah memutuskan seperti berikut: "(b) Di dalam membuat keputusan mengenai isu pencerobohan ini, saya telah merujuk kepada definisi "pencerobohan". Secara amnya, maksud pencerobohan tanah ialah perbuatan seseorang memasuki tanah milik orang lain tanpa izin atau secara tidak sah. Halsbury's Law of England (3rd Edition) vol.38 muka surat 739 telah menyatakan apa yang boleh dikatakan pencerobohan iaitu: "Every unlawful entry by one person on land in the possession of another is a trespass for which an action lies, although no actual damage is done, A person trespasses upon land if he wrongfully sets foot on, or rides or drives over it or takes possession of it, or expels the person in possession, or pulls down or destroys anything permanently fixed to it, or wrongfully takes minerals from It, or places or fixed anything on it or in it"

perbuatan seseorang memasuki tanah milik orang lain; dan

tanpa izin atau secara tidak sah.

Saya juga telah merujuk beberapa kes-kes yang telah diputuskan terdahulu untuk pemakaian prinsip undang-undang mengenai beban pembuktian "pencerobohan". Elemen yang penting untuk pencerobohan ialah pendudukan/ kemasukan ke tanah secara tidak sah (wrongful occupation of the land). Oleh itu, beban pembuktian adalah di atas Plaintif untuk membuktikan bahawa perbuatan Defendan Pertama memasuki hartanah Plaintif telah dilakukan secara salah di sisi undang-undang dan tanpa alasan yang sah." [19] Oleh itu, secara ringkasnya, elemen bagi membuktikan perbuatan atau tindakan pencerobohan adalah seperti berikut:

Mahkamah ini merujuk kepda Syarikat Air Negeri Sembilan Sdn Bhd v. One Visa Sdn Bhd [2017] 4 CLJ 718, memutuskan: "Diikhtisarkan dan sebagai titik permulaan, tort pencerobohan tefah ditakrifkan oleh Clerk & Lindsell on Torts (12th edn) di ms, 1223 seperti yang berikut: Trespass to land consists in any unjustifiable intrusion by one person upon land in the possession of another. "[27] Dapat diperhatikan dalam kes-kes tori pencerobohan inisama ada melalui nas-nas langsung (direct authority) atau sebaliknya, sifat-sifat (traits) am yang ada dalam kesemua keadaan pencerobohan itu ialah adanya kemasukan (entry or intrusion) atau jika pada mulanya dibenarkan, telah berada atas hartanah berkenaan seterusnya, tanpa apa apa kewajaran (unjustifiable). Dengan itu, kewajaran (justification) boleh menjadi dalihan kepada tort ini. Namun, kewajaran itu akan gugurjika kebenaran yang diberi itu, sama ada oleh pemilik atau oleh wewenang undang undang, disalah guna atau telah tamat kuat kuasanya di bawah undang-undang yang berkenaan. Clerk & Lindseli On Tort, supra, di ms. 1236- 1238, perenggan 19-29, menyatakan inter alia:

Justification of Trespass Justification of trespass. An entry upon the claimant's land is not a trespass if it is justifiable. Justification of the entry may be afforded either by operation of law, or by the act of the claimant or of his predecessors in title, where the entry is made under a right of easement or of profit a prendre, or under a licence, and a like rule applies where persons deviate on to private land because the owner of such land has obstructed a right of way adjacent thereto..." (emphasis added)

Merujuk Datuk Bandar Kuala Lumpur V. R Meyyanathan Retnasamy [2026] CLJU 419, Mahkamah Tinggi menyatakan: “[49] The case of Azman Yaacob v. Tenaga Nasional Bhd [2025] 5 CLJ 531 relying on the case of Oakfield Enterprise Sdn Bhd v. Tenaga Nasional [1998] CLJU 430; [1998] 1 LNS 430; [1998] MLJU 70, held that where there was justification of entry afforded by operation of law, it cannot constitute trespass. [50] In the case of JMJ Food & Beverages Sdn Bhd v. Mohamad Zukrillah Ismail [2016] 4 CLJ 368, the majority judgement also referred to Clerk & Lindsell on Torts that trespass to land consists in any unjustifiable intrusion by one person upon land in the possession of another.

Pembuktian Kuantum Ganti Rugi Khas dan Klausa Penalti

Kontraktual Undang-undang komersial sivil Malaysia berhubung ganti rugi khusus meletakkan piawaian ketat bahawa setiap item angka kerugian wajib diplidkan khusus dan dibuktikan secara berasingan melalui dokumen sokongan yang sah. Di bawah kes prinsip Bonham Carter v Hyde Park Hotel [1948] 64 TLR 177, Lord Goddard CJ memutuskan: “Plaintiffs must understand that, if they bring actions for damages it is for them to prove their damage; it is not enough to write down particulars and, so to speak, throw them at the head of the court, saying: ‘This is what I have lost, I ask you give me these damages.’ They have to prove it.”

Pendekatan moden ini disokong oleh kes Innoseal (M) Sdn Bhd v Messrs Nora SW Lam & Associates & Anor [2016] MLJU 515 dan kes Sony Electronics (M) Sdn Bhd v Direct Interest Sdn Bhd [2007] 2 MLJ 229. Di bawah Seksyen 75 Akta Kontrak 1950 dan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Cubic Electronics Sdn Bhd v Mars Telecommunications Sdn Bhd [2019] 2 CLJ 723, jumlah ganti rugi kontraktual yang ditetapkan sedia ada dibenarkan tanpa bukti kerugian sebenar, asalkan jumlah tersebut bertindak sebagai pampasan yang munasabah (reasonable compensation) dan tidak bersifat zalim atau melampau (extravagant and unconscionable).

Prinsip undang-undang mantap bahawa tuntutan ganti rugi khas hendaklah diplid dan dibuktikan. Prinsip ini telah dinyatakan dalam 2 kes berikut;

55.1 Merujuk dapatan Mahkamah Persekutuan di dalam kes Ong Ah Long v. Dr S Underwood [1983] CLJ Rep 300 memutuskan yang berikut: "It is a well established principle that special damages in contrast to general damages, have to be specifically pleaded and strictly proved. They are recoverable only where they can be included in the proper measure of damages and are not too remote (see Halsbury's Laws of England 4th Edn., Vol. 11 p. 218 para. 386). That in our view is the cardinal principle adopted by all Courts both in England and this country. The same principle was adopted by Ong Hock Thye FJ (as he then was) in Lee Hup Transport & Co. and Anor. v. Wong Kong [1967] CLJU 215; [1967] CLJU 215; [1967] 1 LNS 215 [1967] 2 MLJ 93 which was an appeal on quantum of damages. Quoting an excerpt from the judgment of Wilmer LJ in llkiw v. Samuels [1963] 1 WLR 991 he held that the general damages should not be awarded as though they were special damages properly pleaded and proved. Similarly Chang Min Tat FJ (as he then was) in Murtadza bin Mohamed Hassan v. Chong Swee Plan [1979] CLJU 57; [1979] 1 LNS 57 applied the principle in llkiw v. Samuels (supra) that special damages if pleaded as in that case could be recovered. The principle was also adopted by Mohamed Azmi J (as he then was) in Sam Wun Hoong v. Kader Ibramshah [1981] 1 MLJ 295 in the Federal Court. The reason that special damages have to be specifically pleaded is to comply with its object which is to crystallise the issue and to enable both parties to prepare for trial (per Edmund Davies LJ in Domsalla v. Barr [1969] WLR 630, 634). In special damages claims the exact loss must be pleaded where the precise amount of item of damages has become clear before the trial either because it has already occurred and so become crystallised or because it can be measured with complete accuracy (MacGregor on Damages 14th Edn., p. 1012 para. 1498). The purpose is to put the defendants on their guard and tell them what they have to meet when the case comes on trial (per Cotton LJ in Phillips v. Phillips [1878] 4 QBD 127, 139). [penekanan ditambah]

55.2 Seterusnya, Mahkamah Tinggi dalam kes Lee Tai Kau & Anor v. Rajanderan Manickam & Anor [1995] 4 CLJ 251 menyatakan bahawa; "Special damages This must be specifically pleaded and proved and it is not enough for the plaintiff to simply write down the particulars and throw it to the Court to decide ( Yeap Cheng Hock v. Kajima Taisei Joint Venture [1971] CLJU 155; [1971] 1 LNS 155 [1973] 1 MLJ 230). The object of specifically pleading special damages is to crystallize the issue and to enable both parties to prepare for trial. Thus, the exact loss must be pleaded as it has become clear that it can be measured with certainty and with complete accuracy. In this way, the defendants will not be put off guard and they know what they have to meet when the case comes up for trial ( Guan Soon Tin Mining Co. v. Wong Fook Kum [1968] CLJU 43; [1968] 1 LNS 43; [1969] 1 MLJ 99, 100).". [penekanan ditambah]

KEMUNGKIRAN PERJANJIAN SEWA Isu pertama menuntut Mahkamah ini menilai sama ada kelakuan Defendan menutup perniagaan dan membiarkan bil elektrik TNB tertunggak membentuk pemecahan terma material Perjanjian Sewa. Plaintif telah memikul beban bukti awal ini menerusi keterangan dokumentar yang sahih dan keterangan lisan saksi-saksinya iaitu SP1, SP2 dan SP3.

Menurut SP1, Encik Shamsul Fahmi (Pengarah Urusan Plaintif), di dalam Penyata Saksinya (PSP1) pada Soalan Jawapan ke 30- 38 dan keterangan lisannya pada hari perbicaraan, SP1 mengesahkan bahawa Defendan telah menukar waktu operasinya secara sepihak sebanyak lima (5) kali tanpa kelulusan bertulis dan akhirnya menghentikan operasi premis sewa sepenuhnya. Menurut SP2, Cik Khairina Izfa (Pengurus Eksekutif Plaintif), di dalam Penyata Saksinya (PSP2) pada Soalan Jawapan ke 18-26, SP2 mengesahkan bahawa Defendan telah menutup sepenuhnya operasi Happy Stan Bar bermula dari 2 Ogos 2023, dan rekod ini diperkukuhkan melalui laporan harian kakitangan pengurusan bangunan runcit di tapak komersial The Republik (rujuk Ikatan Dokumen Bersama Bahagian C/bahagian B, di muka surat 86-94 yang menunjukkan gambar-gambar premis tertutup pada 2.8.2023 hingga 15.8.2023).

Pembelaan Defendan melalui SD1, Encik Latifrizal Baharein (Pengarah Defendan), di dalam Penyata Saksinya (PSD1) pada Soalan Jawapan ke 12-18 menyatakan bahawa penutupan premis sewa tersebut hanyalah penutupan sementara komersial bagi penstrukturan semula strategi perniagaan (regrouping) dan pertukaran konsep reka bentuk. Walau bagaimanapun, semasa di peringkat pemeriksaan balas pada 3 Julai 2025, SD1 dengan nyata mengakui dalam keterangan lisannya dengan menyatakan yang berikut: “Peguam Plaintif (SB): Please refer to Bundle C, page 94 and 95. These are photographs, alright? … Happy Stan did not operate according to the latest agreed business hours, correct? SD1 (DW1): Yes, but I have a reason. Peguam Plaintif (SB): Happy Stan did not operate in the Premises at all from the 02/08/2023 onwards, am I right? Peguam Plaintif (SB): So, for more than three days, Happy Stan failed to operate in the Premises, correct? SD1 (DW1): Yes.” (rujuk Nota Keterangan, di muka surat 162-168)

Mahkamah ini mendapati pembelaan “penutupan sementara” oleh Defendan ini adalah suatu rekaan komersial dan fikiran terkemudian semata-mata (blatant afterthought). Defendan gagal mengemukakan sebarang bukti dokumentar yang munasabah seperti pelan tindakan perniagaan, draf pelan pengubahsuaian dalaman, kontrak pelantikan pereka bentuk, mahupun minit mesyuarat lembaga pengarah yang menyokong dakwaan pelan rebranding tersebut. Mahkamah ini merujuk kepada prinsip kontemporari dokumen yang ditegaskan dalam Tindok Bersatu Sdn Bhd v Jurukur Premier Sdn Bhd [1997] 4 CLJ 738 di mana Mahkamah Rayuan menegaskan dokumen kontemporari adalah lebih dipercayai berbanding kenyataan saksi yang dikemukakan kemudian.

Tambahan pula, Plaintif telah mengemukakan dokumen-dokumen nyata di dalam Ikatan Dokumen Bersama Bahagian C, di mukasurat 100-115 (siri invois dan Notis Arahan Pemotongan Bekalan Elektrik daripada TNB) bagi membuktikan isu tunggakan bil elektrik TNB. Dokumen-dokumen tersebut secara objektif memaparkan bahawa tunggakan bil elektrik bagi akaun No. 210435850805 komersial unit tersebut telah bermula sejak 18 Mei 2023 lagi, dengan jumlah terkumpul terkini melebihi RM10,000.00. Pengakuan SD1 sendiri pada Nota Keterangan bertarikh 3.7.2025 (di muka surat 168-170) - “Because of slow business, I think we paid the electricity one month behind”, jelas meruntuhkan dan melemahkan kredibiliti pembelaan SD1 yang sebelumnya mendakwa mereka hanya “terlepas pandang” berkenaan isu bayaran bil tersebut.

Kegagalan membayar bil elektrik TNB tersebut sehingga mendorong agensi utiliti nasional memutuskan fizikal bekalan tenaga pada 3 Ogos 2023 adalah bukti nyata kegagalan operasi komersial yang fatal. Kelakuan dan keadaan ini, apabila dibaca bersama dengan cubaan syarikat pembekal Winterhalter mengambil balik mesin dapur sewaan mereka akibat kemungkiran bayaran penyewa pada 9 Ogos 2023 membuktikan kedudukan undang-undang bahawa Defendan telah melakukan pengabaian (abandonment) dan penolakan kontrak (repudiation) di bawah Klausa 8.17 dan Klausa 14.1(m) Perjanjian Sewa. Dapatan Mahkamah ini bagi isu pertama di sini dengan ini diputuskan memihak kepada Plaintif.

Mahkamah ini mendapati prinsip beban pembuktian di bawah seksyen 101 hingga 103 Akta Keterangan 1950 telah dipenuhi oleh Plaintif. Fakta yang dibuktikan bukan bergantung kepada dakwaan lisan semata-mata, tetapi kepada tiga rangkaian bukti yang saling menguatkan, iaitu:

kewajipan operasi harian yang terkandung dalam Klausa 8.12(c);

gambar dan laporan premis tertutup di Bundle C/IDB-B, mukasurat 86-95; dan

pengakuan SD1 sendiri bahawa Happy Stan tidak beroperasi langsung dari 2.8.2023 dan kegagalan operasi itu berlanjutan melebihi tiga hari berturut-turut sebagaimana dirakamkan di Nota Keterangan 3.7.2025, ms. 162-168.

Prinsip parol evidence rule dan keutamaan kontrak bertulis juga menolak percubaan Defendan untuk mencairkan kewajipan operasi di bawah Perjanjian Sewa melalui alasan “regrouping” atau perubahan strategi perniagaan. Klausa 8.12(c) mensyaratkan premis dibuka sepanjang Business Hours kecuali ada permohonan 14 hari dan kelulusan bertulis Plaintif. Fakta yang dibuktikan ialah tiada kelulusan bertulis sedemikian dikemukakan. Oleh itu, alasan komersial Defendan tidak boleh mengatasi bahasa dan terma perjanjian sewa yang jelas.

Bagi Klausa 8.1(a)(i), fakta tunggakan utiliti dibuktikan melalui dokumen-dokumen di ikatan C/B di mukasurat 100-115 dan pengakuan SD1 bahawa pembayaran elektrik dibuat lewat. Pemotongan bekalan elektrik pada 3.8.2023 bukan suatu kejadian terpencil, sebaliknya merupakan akibat langsung dari kegagalan Defendan menjelaskan caj utiliti yang diwajibkan oleh kontrak. Apabila kewajipan membayar elektrik gagal dipatuhi sehingga premis F&B tidak boleh beroperasi dan mengeluarkan bau busuk, pelanggaran tersebut pergi kepada akar kontrak dan menyokong dapatan repudiatory breach di bawah Klausa 8.17.

KEABSAHAN NOTIS PENAMATAN KONTRAK Defendan berhujah bahawa Notis Penamatan bertarikh 15 Ogos 2023 tidak sah kerana Plaintif telah melangkaui dan menegenepikan prosedur wajib serahan Notis Remedi 14 hari di bawah Klausa 14.1(i). Mahkamah ini telah meneliti Klausa 14.1 Perjanjian Sewa secara literal dan mendapati sub-klausa tersebut menggunakan frasa bahasa nyata yang memberikan hak pilihan komersial kepada Plaintif selaku tuan tanah komersial untuk melaksanakan “any or all of the following” remedi sivil dari sub-klausa (i) hingga (vi).

Konstruksi bahasa kontrak ini membuktikan kedudukan undang-undang bahawa Plaintif tidak mempunyai kewajipan mandatori atau syarat precedent untuk mengeluarkan notis remedi 14 hari di bawah sub-klausa (i) sebelum berhak menggunakan hak penamatan mutlak di bawah sub-klausa (ii). Apabila berlakunya pelanggaran yang bersifat radikal dan menjejaskan intipati kontrak, seperti menghentikan operasi perniagaan restoran di dalam pusat membeli-belah secara total selama dua minggu dan membiarkan unit berbau busuk berikutan bekalan elektrik dipotong, Plaintif mempunyai hak mutlak di sisi undang-undang untuk menamatkan sewaan serta-merta di bawah sub-klausa 14.1(ii) dan 14.1(m). Prinsip ini sejajar dengan Ho Hup Construction Company Berhad v Woo Thin Chong [2018] 2 MLRA 321 dan Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2015] 2 MLJ 441.

Mahkamah Rayuan dalam HO HUP CONSTRUCTION COMPANY BERHAD V. WOO THIN CHONG [2018] 2 MLRA 321 menyatakan prinsip berkenaan undang-undang keterangan seperti berikut: "[43] It was trite that while it was true that the overall burden of proving a civil claim on a balance of probabilities was on the party bringing the action (the plaintiff), a party who alleged or relied upon a particular fact had the onus or responsibility to establish on evidence the existence of that fact.”

Mahkamah ini selanjutnya menerima prinsip dalam Ho Hup Construction Company Berhad v Woo Thin Chong bahawa walaupun beban keseluruhan tindakan sivil terletak pada pihak yang membawa tuntutan, pihak yang bergantung kepada sesuatu fakta atau hujahan khusus tetap memikul beban untuk membuktikan fakta tersebut. Dalam konteks isu ini, Defendan yang berhujah bahawa notis remedi 14 hari adalah syarat precedent wajib sebelum penamatan perlu menunjukkan bahasa kontrak yang jelas mewajibkan prosedur itu. Defendan gagal berbuat demikian kerana Klausa 14.1 memberikan pilihan remedi secara alternatif kepada Plaintif melalui ungkapan “any or all of the following”.

Mahkamah ini menolak hujah pembelaan Defendan bahawa penerimaan sewa bulan Ogos 2023 bermaksud Plaintif telah melepaskan hak menamatkan kontrak (waiver). Klausa 18.3(b) Perjanjian Sewa (rujuk Ikatan Dokumen Bersama Bahagian B, ms. 71) bertindak sebagai benteng kontraktual nyata yang menyatakan: “In particular, any demand by the Landlord for, or acceptance by the Landlord of, the Rent or other monies payable under this Agreement shall not constitute a waiver by the Landlord of any breach of any provision in this Agreement and shall not create any new tenancy between the parties.”

Di bawah kejelasan terma No Waiver Clause ini, tindakan komersial Plaintif menerima wang sewa Ogos 2023 tidak menafikan atau memadamkan hak mereka untuk mengambil tindakan penamatan undang-undang atas pelanggaran waad operasi perniagaan dan tunggakan utiliti elektrik. Terma-terma teks kontrak perjanjian sewa adalah jelas dan mengatasi inferens tingkah laku. Maka, Mahkamah ini berpuashati untuk memutuskan bahawa Notis Penamatan bertarikh 15 Ogos 2023 diisytiharkan sebagai sah dan berkuat kuasa sepenuhnya di sisi undang-undang. Bagi isu kedua ini adalah diputuskan memihak kepada Plaintif.

Pemakaian prinsip Photo Production dan Tan Kok Siang kepada fakta kes ini adalah jelas. Penutupan total premis, pemotongan bekalan elektrik dan ketiadaan operasi sebenar bukan pelanggaran teknikal kecil, tetapi pelanggaran yang menafikan manfaat utama Perjanjian Sewa kepada Plaintif, iaitu kewujudan penyewa F&B yang beroperasi secara aktif di pusat komersial The Republik. Plaintif sebagai pihak tidak bersalah berhak menerima penolakan kontrak itu dan memilih untuk menamatkan kontrak melalui Notis Penamatan.

Mahkamah ini juga menolak hujahan waiver dan estoppel. Fakta pembayaran sewa bulan Ogos 2023 tidak berdiri sendiri. Ia mesti dibaca bersama Klausa 18.3(b) yang secara nyata memperuntukkan bahawa penerimaan sewa tidak menjadi waiver terhadap mana-mana pelanggaran dan tidak mewujudkan tenancy baharu. Oleh itu, fakta penerimaan sewa tidak membuktikan Plaintif telah mengesahkan semula kontrak, tidak menafikan Notis Penamatan, dan tidak menghapuskan hak terakru Plaintif untuk menuntut ganti rugi.

Ikatan Dokumen C bahagian B, di mukasurat 142 menunjukkan bahawa Plaintif telah membuat pemilihan undang-undang secara nyata melalui Notis Penamatan bertarikh 15.8.2023. Maka kontrak tidak tamat secara automatik kerana pelanggaran Defendan, sebaliknya tamat kerana Plaintif telah menerima repudiation tersebut melalui notis bertulis yang jelas dan berkuat kuasa serta-merta mengikut hak kontraktualnya. H. DAPATAN MAHKAMAH ATAS ISU KETIGA BERHUBUNG KESAHAN RE-ENTRY TUNTUTAN

TRESPASS/CONVERSION Defendan selanjutnya menghujahkan bahawa tindakan Plaintif memasuki semula Lot M.06 pada 16 Ogos 2023 dan memindah atau mengalihkan barangan mereka adalah satu tindakan pencerobohan (trespass) dan konversi aset di bawah Seksyen 7 Akta Relief Spesifik 1950 [Akta 137] berikutan ketiadaan perintah Mahkamah. Seksyen 7 memperuntukkan: “7. (1) Subject to subsection (2), a person entitled to the possession of specific immovable property may recover it in the manner prescribed by the law relating to civil procedure.

Where a specific immovable property has been let under a tenancy, and that tenancy is determined or has come to an end, but the occupier continues to remain in occupation of the property or part thereof, the person entitled to the possession of the property shall not enforce his right to recover it against the occupier otherwise than by proceedings in the court.

In subsection (2) “occupier” means any person lawfully in occupation of the property or part thereof at the termination of the tenancy.”

Mahkamah ini setelah meneliti keseluruhan keterangan yang ada, tidak bersetuju dengan hujahan ini memandangkan dapatan fakta yang amat jelas dan ketara bahawa Defendan tidak lagi merupakan “penghuni” (occupier) yang dilindungi di bawah Seksyen 7(2). Berpandukan prinsip kes Lee Nyan Hon & Bros Sdn Bhd v Metro Charm Sdn Bhd [2009] 6 MLJ 1 dan kes Khaw Eeric v Tan Wing Kean & Anor [2023] 1 LNS 525 yang telah dibincangkan di atas, prinsip undang-undang jelas menyatakan bahawa perlindungan mahkamah terhadap sekatan tindakan bantu diri hanya boleh diberikan kepada penyewa yang secara fizikal masih menduduki, mengawal, dan menjalankan aktiviti di premis tersebut.

Dalam kes ini, dapatan fakta melalui keterangan bersumpah SP2 (Khairina Izfa) telah mengesahkan bahawa semasa mereka memasuki unit pada 16 Ogos 2023, premis tersebut didapati dalam keadaan kosong, gelap tanpa bekalan elektrik, pintu tidak dikunci, terdapat sisa-sisa sampah makanan komersial yang ditinggalkan di dalam tong, serta produk susu di dalam peti sejuk telah basi dan mengeluarkan bau busuk yang kuat yang merebak ke ruang legar kompleks komersial. Inventori pemindahan telah dicatat dan dilampirkan sebagai List of Tenant’s Goods di dalam Ikatan Dokumen Bersama Bahagian C, bahagian B di mukasurat 158-165. Kelakuan fizikal Defendan ini memadamkan status mereka sebagai penghuni sah (occupier).

Tambahan pula, Klausa 8.17 dan Klausa 14.1(ii) Perjanjian Sewa memberikan hak ekspres kepada Plaintif untuk memasuki semula premis (re-enter forthwith) dan mengalihkan barangan penyewa ke lokasi penyimpanan berasingan atas kos penyewa sekiranya berlaku pengabaian premis (abandonment). Tindakan Plaintif mencatatkan senarai inventori dan mengalihkan perabot ke unit Lot M.01A secara teratur adalah pelaksanaan hak komersial dan pemeliharaan premis sivil, bukannya tindakan konversi atau pencerobohan. Defendan gagal membuktikan elemen intentional and unauthorised interference with chattels sebagaimana yang dikehendaki di bawah doktrin konversi (rujuk Hollins and others v Fowler and others [1874-80] All ER Rep 118). Mahkamah ini mendapati bahawa isu ketiga berhak diputuskan memihak kepada Plaintif.

Dalam mengaplikasikan prinsip kes Lee Nyan Hon, Mahkamah ini membezakan antara larangan umum self-help dengan keadaan fakta di sini di mana penyewa tidak lagi menjadi “occupier” yang sah. Fakta yang telah pun dibuktikan di hadapan Mahkamah ialah Premis Disewa telah tidak beroperasi sejak 2.8.2023, bekalan elektrik telah dipotong pada 3.8.2023, tiada wakil Defendan hadir mengurus premis, barang makanan ditinggalkan sehingga basi dan berbau, dan inventori rasmi dibuat melalui Bundle C bahagian B, di mukasurat 158-165. Keadaan ini membuktikan bukan sahaja penamatan operasi, bahkan pengabaian fizikal premis.

Oleh itu, seksyen 7(2) tidak membantu Defendan secara mutlak kerana syarat asas “continues to remain in occupation” tidak dibuktikan. Defendan hanya membuktikan bahawa barang-barang tertentu masih berada di dalam premis, tetapi kehadiran chattels semata-mata tidak sama dengan penghunian komersial yang aktif dan sah. Dalam konteks premis restoran dan bar, penghunian sah bermaksud operasi nyata, kawalan aktif, pembayaran utiliti dan pematuhan waktu operasi. Semua fakta tersebut tidak wujud pada masa material.

Bagi tort trespass, prinsip dalam Abdul Rahim bin Ahmad v Tenaga Nasional Berhad dan Syarikat Air Negeri Sembilan Sdn Bhd v One Visa Sdn Bhd memerlukan pembuktian kemasukan yang salah di sisi undang-undang atau tanpa justifikasi. Fakta kes ini menunjukkan kemasukan Plaintif mempunyai justifikasi kontraktual melalui Klausa 8.17 dan Klausa 14.1(ii), dibuat selepas Notis Penamatan, dan diikuti dengan inventori serta pemindahan barangan ke Lot M.01A. Maka elemen “unjustifiable intrusion” tidak terbukti.

LIABILITI PERIBADI PEKERJA SYARIKAT Defendan dalam Tuntutan Balas Terpinda menegaskan bahawa Khairina Izfa (SP2) dan Mohd Azrulfaizal (Defendan Ketiga dalam Tuntutan Balas) wajib dipertanggungjawabkan secara peribadi atas tort pencerobohan dan konversi aset. Defendan bergantung pada kes sivil England purba Stephens v Elwall [1814-23] All ER Rep 434 bagi berhujah bahawa arahan majikan tidak boleh melepaskan liabiliti sivil pelaku tort peribadi.

Mahkamah ini setelah meneliti landasan fakta kes dan keterangan-keterangan yang telah dibuktikan menolak hujahan Defendan dan mengisytiharkan tuntutan sivil terhadap para pekerja ini sebagai tidak mempunyai sebarang kausa tindakan yang munasabah (no reasonable cause of action). Doktrin entiti berasingan syarikat (separate legal entity) di bawah Seksyen 20 Akta Syarikat 2016 menetapkan dengan tegas bahawa syarikat komersial adalah entiti undang-undang yang terasing daripada pengarah, pemegang saham, dan pekerjanya. Di bawah kontrak komersial di hadapan Mahkamah, pertikaian sivil adalah eksklusif antara entiti Armani Citarasa Sdn Bhd dan Happy Stan Sdn Bhd.

Keterangan dokumentar dan lisan mengesahkan bahawa Khairina Izfa (SP2) memegang jawatan rasmi sebagai Pengurus Eksekutif (Executive Manager) Plaintif dan Mohd Azrulfaizal adalah Kakitangan Operasi Bangunan Plaintif. Kelakuan mereka memasuki Lot M.06, merekodkan senarai Barangan Penyewa, dan menguruskan pemindahan fizikal adalah pelaksanaan tugas sivil rasmi syarikat di bawah arahan majikan komersial mereka, yang dibuktikan melalui slip dokumen tuntutan kerja lebih masa (overtime claim) SP2 di dalam Ikatan Dokumen C bahagian B, di mukasurat 168-172 yang dirujuk semesa pemeriksaan balas terhadap SP2.

Semasa perbicaraan penuh, SD1 (Latifrizal) memberikan pengakuan bersumpah yang fatal kepada kes pembelaannya sebagaimana yang dirakamkan berikut: “Peguam Plaintif (SB): Now based on your answer here, right, Khairin entered into the demised premises as Armani Citarasa’s employee. Correct? Peguam Plaintif (SB): Right. Khairin did not act in her personal capacity in any matters concerning Happy Stan’s tenancy. Do you agree or disagree? (rujuk Nota Keterangan 3.7.2025 di muka surat 175- 178)

Bersandarkan pengakuan SD1 sendiri, Mahkamah merujuk kepada prinsip kes Sara Yasmin bt Sekh Mohd Ruzi v Hamaludin bin Ali & Ors [2022] MLJU 522 dan kes Official Receiver and Provisional Liquidator Maril-Rionebel (M) Sdn Bhd v Anafartal Caddesi Sdn Bhd [2006] 4 MLJ 1 yang telah dibincangkan di atas. Kakitangan bawahan sivil syarikat yang bertindak secara bona fide dalam skop pekerjaan mereka tidak boleh dijadikan tperisai perundangan atau disaman secara peribadi bagi maksud meletakkan liabiliti komersial yang sepatutnya ditanggung oleh perbadanan korporat Plaintif. Tindakan menyaman mereka adalah satu penyalahgunaan proses Mahkamah bagi tujuan mengganggu emosi pekerja (harassment). Maka, liabiliti peribadi mereka adalah sifar dan tuntutan balas terhadap mereka ditolak dengan kos. Mahkamah ini mendapati isu keempat ini diputuskan memihak kepada Defendan Kedua dan Ketiga dalam Tuntutan Balas.

Kaitan prinsip separate legal entity dengan fakta kes ini adalah bahawa semua tindakan Khairina Izfa (SP2) dan Mohd Azrulfaizal berlaku dalam kapasiti pekerjaan mereka untuk Plaintif, Armani Citarasa Sdn Bhd. Fakta tersebut bukan sahaja datang daripada keterangan SP2 tetapi juga daripada pengakuan SD1 bahawa Khairina memasuki premis sebagai pekerja Plaintif dan tidak bertindak dalam kapasiti peribadi. Rekod tuntutan kerja lebih masa di Ikatan Dokumen C/IDB-B, di muka surat 149-156 turut menyokong bahawa tindakan tersebut adalah tugasan rasmi syarikat dan bukan atas tindakan individu persendirian.

Oleh itu, prinsip dalam Stephens v Elwall tidak membantu Defendan kerana kes ini bukan situasi pekerja melakukan tort peribadi secara bebas, jahat, atau di luar skop tugas. Sebaliknya, fakta yang dibuktikan menunjukkan pekerja melaksanakan arahan korporat selepas penamatan kontrak, mencatat inventori dan mengurus pemindahan barang. Tanpa pembuktian perbuatan salah peribadi, niat tortious atau penyalahgunaan kuasa secara individu, tuntutan peribadi terhadap Defendan Kedua dan Ketiga dalam Tuntutan Balas adalah sama sekali tidak berasas.

J. PENILAIAN KREDIBILITI DAN KEBOLEHPERCAYAAN SAKSI Mahkamah ini dengan berpandukan prinsip-prinsip penilaian saksi sebagaimana yang dikodifikasikan di dalam kes Munusamy v Public Prosecutor [1987] 1 MLJ 492 dan dalam Sotella Fund Pte Ltd v Bamboo Quest Sdn Bhd & Anor [2025] CLJU 2335 (penilaian melalui dokumen kontemporari), menolak keseluruhan kebolehpercayaan keterangan SD1, Encik Latifrizal Baharein, berikutan kenyataan lisan beliau di bawah sumpah didapati palsu, bercanggah dan bertengangan dengan rakaman video miliknya sendiri.

SD1 di dalam pliding (Pembelaan dan Tuntutan Balas Terpinda, di mukas surat 38-42) dan penyataan saksinya (Penyata Saksi SD1 (PSP1), Soalan 38-46) mendakwa secara agresif bahawa pada tarikh 17 Ogos 2023, beliau telah dihalang secara biadap, disekat fizikal, dan diusir secara permusuhan (hostile confrontation) oleh Khairina Izfa (SP2) dan Mohd Azrulfaizal daripada memasuki Premis Disewa.

Urutan perbicaraan penuh mendedahkan bahawa Defendan pada peringkat awal telah dengan sengaja menyembunyikan rakaman video bertarikh 17 Ogos 2023, dan hanya memfailkan video tersebut di pertengahan perbicaraan sivil selepas SD1 secara tidak sengaja mendedahkan kewujudan video tersebut semasa diperiksa balas oleh peguam Plaintif. Apabila rakaman video 17 Ogos 2023 tersebut ditayangkan di hadapan Mahkamah (Eksibit di dalam Ikatan Dokumen Tambahan Defendan, ditandakan sebagai ekshibit D1 dan D2), visual kontemporari memaparkan realiti sebenar berikut:

SD1 merakam pergerakannya menaiki lif dari tingkat bawah bangunan The Republik ke tingkat Mezzanine tanpa sebarang sekatan;

SD1 berjalan terus secara non-stop dan masuk dengan bebas ke dalam Premis Disewa Lot M.06;

Tiada sebarang pengawal keselamatan atau kakitangan Plaintif menghalang jalannya atau bersikap agresif terhadapnya; dan

SD1 berbual secara aman dengan Khairina Izfa SP2), di mana Khairina secara profesional hanya meminta beliau merujuk kes tersebut kepada peguamcara syarikat.

Transkrip pemeriksaan balas (Nota Keterangan 3.7.2025, di muka surat 180-186) mendedahkan pembohongan SD1 yang meruntuhkan pembelaannya sepenuhnya: “Peguam Plaintif (SB): It can be clearly seen that the video continues non-stop you going into the premises. Right? Peguam Plaintif (SB): And it also shows very clearly, En Latif, that nobody stopped you from going in the premises, En Latif. SD1 (DW1): I disagree. Peguam Plaintif (SB): Nobody stopped you from going into the premises. You continue recording while walking into the premises. Am I correct? SD1 (DW1): Correct. Peguam Plaintif (SB): Right. So, you were inside the premises. Am I correct? Yes or no? Peguam Plaintif (SB): Right. So, En Latif, your entire evidence, En Latif, your entire evidence about this episode is false. SD1 (DW1): I disagree.

Mahkamah ini mendapati penafian berterusan SD1 terhadap bukti visual miliknya sendiri membuktikan beliau adalah seorang saksi yang tidak bercakap benar dan tidak mempunyai sebarang integriti sivil. Mengikut Seksyen 114(g) Akta Keterangan 1950, Mahkamah ini berhak menarik inferens negatif terhadap pihak yang menyembunyikan dokumen yang sepatutnya menguntungkan pihak satu lagi sekiranya didedahkan. Dalam kes Munusamy v Public Prosecutor [1987] 1 MLJ 492, Mahkamah Persekutuan menjelaskan bahawa adverse inference boleh dibuat apabila terdapat penyembunyian (withholding) keterangan yang sepatutnya dikemukakan oleh pihak yang memilikinya. Sekiranya keterangan tersebut tidak dikemukakan, Mahkamah boleh membuat anggapan bahawa keterangan itu, jika dikemukakan, tidak akan memihak kepada pihak yang menyembunyikannya.

Selanjutnya di dalam kes Syarikat Kemajuan Timbermine Sdn Bhd v Kerajaan Negeri Kelantan Darul Naim [2015] 2 AMR 124, Mahkamah menegaskan bahawa beban pembuktian terletak pada pihak yang mendakwa. Sekiranya pihak tersebut gagal mengemukakan keterangan yang sepatutnya (termasuk keterangan dokumentar yang menjadi asas tuntutan), pihak lawan tidak perlu mengemukakan sebarang bukti balas kerana beban pembuktian utama telah gagal dipenuhi oleh pihak yang menuntut.

Apabila seorang saksi didapati tidak jujur atau sengaja memberikan keterangan palsu dalam sesuatu aspek perbicaraan, kredibilitinya secara keseluruhan akan terjejas. Mahkamah ini merujuk kes Ab Malek Atan v Public Prosecutor [2002] 6 CLJ 405, Mahkamah menegaskan prinsip bahawa seorang saksi tidak boleh dianggap boleh dipercayai dalam satu aspek kes tetapi tidak boleh dipercayai dalam aspek lain. Hakim Augustine Paul (sebagaimana beliau dikenali ketika itu) memetik kes Goh Ah Yew v Public Prosecutor [1948] 1 LNS 13; [1949] MLJ 150 yang menyatakan: "Once the evidence of a witness has been rendered unworthy of credit by reason of his complicity in one offence then his credit has gone for all purposes in that trial. A witness cannot be regarded as a split personality who is worthy of credit at one moment and unworthy of credit at the next."

Mahkamah selanjutnya merujuk kepada Koay Teik Choo & Ors v Reg [1955] 1 LNS 42; [1956] 22 MLJ 52 yang mana prinsip kes ini menekankan bahawa dalam menghadapi dua versi keterangan yang bercanggah, tugas Mahkamah adalah untuk menimbang versi mana yang lebih munasabah (inherently probable) atau tidak munasabah. Kredibiliti saksi adalah penentu utama, dan saksi yang tidak telus akan menyebabkan keterangannya kehilangan nilai pembuktian.

Dalam perbicaraan guaman sivil ini, Mahkamah ini mendapati bahawa keterangan DW1 (Latifrizal) tidak telus dan tidak jujur, terutamanya berhubung dakwaan dihalang memasuki premis. Mahkamah merujuk kepada prinsip dalam kes Ab Malek Atan v PP untuk memutuskan bahawa ketidakjujuran DW1 dalam memberikan keterangan lisan yang bercanggah dengan rakaman video insiden 17 Ogos 2023 telah meruntuhkan kredibiliti SD1 sebagai saksi. Mahkamah mendapati bahawa percubaan SD1 untuk menafikan kebenaran visual video tersebut menunjukkan beliau mempunyai kecenderungan untuk memesongkan naratif (coloured version) demi kepentingan peribadi, sekali gus menyebabkan keseluruhan keterangannya diberikan nilai keterangan yang paling minimum atau langsung tidak diberikan sebarang nilai. Kegagalan pihak Defendan memanggil saksi material seperti Dato’ Nabhesh Khanna (penandatangan SGA) dan kegagalan mengemukakan dokumen bukti pembayaran asal bagi kos pengubahsuaian, di mana keterangan tersebut berada dalam pengetahuan eksklusif Defendan, juga membolehkan Mahkamah membuat adverse inference di bawah Seksyen 114(g) Akta Keterangan 1950.

Selanjutnya, kenyataan SD1 mengenai kewujudan dokumen perniagaan penting tertinggal yang dijadikan justifikasi hadir “menceroboh” kompleks premis sewa pada jam 5.50 pagi 18 Ogos 2023 adalah ditolak. Sekiranya barangan tersebut benar-benar kritikal, beliau mempunyai akses penuh untuk menyelamatkannya semasa berada di dalam premis pada petang 17 Ogos 2023. Rekod fakta membuktikan bahawa pada petang 17 Ogos tersebut, SD1 hanya mengambil satu set permainan backgammon peribadi di atas meja bar lalu beredar (rujuk Nota Keterangan, di muka surat 188).

Kehadiran SD1 di waktu subuh pada jam 5.50 pagi dilihat sebagai suatu bentuk helah terancang (calculated maneuver) untuk cuba memprovokasi pengawal keselamatan yang baru terjaga daripada tidur bagi mencipta elemen visual seolah-olah dihalang menceroboh. Oleh itu, Mahkamah ini memberikan nilai keterangan sivil yang paling minimum (zero weightage) terhadap keseluruhan testimoni SD1. Sebaliknya, Mahkamah ini menerima penuh keterangan saksi Plaintif (SP1 dan SP2) yang konsisten dan disokong kuat oleh rangkaian dokumen kontemporari (rujuk Tindok Bersatu Sdn Bhd v Jurukur Premier Sdn Bhd, supra).

KHAS Di bawah prinsip undang-undang yang digariskan dalam kes Bonham Carter v Hyde Park Hotel (supra) dan kes Sony Electronics (M) Sdn Bhd v Direct Interest Sdn Bhd [2007] 2 MLJ 229, sebarang tuntutan ganti rugi khas (special damages) mestilah dibuktikan secara khusus, ketat, dan disokong oleh dokumen transaksi yang konkrit. Mahkamah ini telah meneliti pengiraan dan invois yang dikemukakan oleh Plaintif di dalam Ikatan Dokumen Bersama C Bahagian B di muka surat 200-230 dan Ikatan Dokumen Plaintif (Ikatan M), dan mahkamah ini berpuashati bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan keseluruhan tuntutan kuantum ganti rugi khas berjumlah RM201,885.19 secara terperinci berdasarkan pecahan berikut:

Yuran Pencegahan Operasi Kontraktual (Deterrence Fee): Dijana di bawah terma nyata Klausa 8.12(c) Perjanjian Sewa berikutan kegagalan operasi. Pengiraan adalah RM1,000.00 sehari bagi tempoh 14 hari pelanggaran, yang terdiri daripada 3 hari gagal mematuhi waktu perniagaan terkini (29 Julai – 1 Ogos 2023: RM3,000.00) dan 11 hari penutupan premis komersial secara sepihak (2 Ogos – 14 Ogos 2023: RM11,000.00). Menjadi jumlah dituntut: RM14,000.00.

Baki Harga Sewaan Tertunggak (Unexpired Period Rent): Dijana di bawah waad indemniti Klausa 8.17 dan Klausa 14.1(cc) akibat penamatan awal kontrak tempoh tetap. Kiraan baki bermula dari September 2023 sehingga tamat tempoh penyewaan tetap pada 7 Mei 2025 (kadar sebulanan RM8,211.00) menjadikan jumlah terkumpul RM166,135.90. Jumlah ini selaras dengan prinsip Seksyen 75 Akta Kontrak 1950 sebagai pampasan munasabah, dan tidak extravagant or unconscionable (rujuk Cubic Electronics, supra).

Kos Lori Pengalihan Fizikal (Mover Costs): Dibuktikan melalui pengemukaan dokumen invois dan resit bayaran syarikat kontraktor logistik pihak ketiga, MPK Farm & Transport, bagi kos pemindahan Barang Penyewa dari Lot M.06 ke unit penyimpanan belakang Lot M.01A (Ikatan Dokumen Bersama Bahagian C/IDB-B di muka surat 215). Jumlah: RM800.00.

Kos Pengawal Keselamatan Tambahan (Extra Security Charges): Ditanggung oleh Plaintif berikutan terpaksa mengupah agensi kawalan keselamatan swasta tambahan, Premier Security Services, bagi tempoh pertengahan Ogos hingga November 2023 bagi mengawal keselamatan unit runcit tersebut ekoran insiden provokasi subuh oleh pengarah Defendan. Jumlah invois berasingan yang telah dijelaskan mengikut rekod baucar bank (Ikatan Dokumen Bersama Bahagian C/ IDB-B, di muka surat 218-225) adalah berjumlah RM20,581.50.

Kos Pengurusan Kakitangan Bangunan: Tuntutan pampasan bayaran masa kerja lebih masa rasmi bagi urusan mengawasi pemindahan dan pengiraan data inventori Barang Penyewa berjumlah RM216.34 dibayar kepada Khairina Izfa (SP2) dan RM151.45 dibayar kepada Mohd Azrulfaizal (Ikatan Dokumen Bersama Bahagian C/ IDB-B di muka surat 168-172).

Sebaliknya, Tuntutan Balas Defendan bagi ganti rugi kos pengubahsuaian (RM720,000.00) dan penggantian aset komersial (RM300,000.00) adalah ditolak secara total akibat kegagalan pembuktian yang parah (total failure of proof). Defendan telah melanggar prinsip asas undang-undang ganti rugi kerana hanya mengemukakan dokumen-dokumen sebut harga (quotations) dan invois cukai reka bentuk yang dikeluarkan atas nama entiti asing yang tidak relevan kepada guaman ini, iaitu VCR PLT dan Omakase + Appreciate bagi tahun 2017 dan 2018.

Urusan kewangan tersebut berlaku bertahun-tahun sebelum syarikat Happy Stan Sdn Bhd diperbadankan pada tahun 2019 (sebagaimana yang diakui oleh SD1 sendiri di dalam Nota Keterangan 3.7.2025, di muka surat 188-190: “we incorporated Happy Stan … VCR PLT and also we use that to everything at first”).

Defendan langsung gagal mengemukakan sebarang resit rasmi, baucar pembayaran bank, atau dokumen aliran tunai bank (bank statements) yang membuktikan bahawa syarikat Defendan sendiri sememangnya telah mengeluarkan dana tunai bagi membayar kos-kos tersebut kepada syarikat pengubahsuaian Ground Up Sdn Bhd. Mengikut prinsip kes Sony Electronics dan kes Innoseal (supra), pengemukaan ringkasan jadual inventori perabot yang dibuat sendiri oleh pentadbiran Defendan adalah bersifat self-serving dan mempunyai nilai pembuktian sifar di bawah Seksyen 64 Akta Keterangan 1950 (keperluan keterangan primari). Oleh itu, mahkamah ini mendapati bahawa isu kelima ini diputuskan memihak kepada Plaintif bagi kuantum tuntutan utama, dan menolak kuantum Tuntutan Balas Defendan yang juga memihak kepada Plaintif dalam tindakan asal.

Sebaliknya, tuntutan ganti rugi khas Plaintif telah memenuhi prinsip Bonham Carter, Ong Ah Long dan Lee Tai Kau kerana setiap kepala kerugian diplidkan, dipecahkan, dan disokong oleh dokumen-dokumen transaksi. Yuran pencegahan operasi dijana terus daripada Klausa 8.12(c), baki sewaan unexpired term berpunca daripada Klausa 8.17 dan 14.1(cc), kos lori dibuktikan melalui Ikatan Dokumen C/IDB-B di muka surat 215, kos keselamatan melalui Ikatan Dokumen C/IDB-B di muka surat 218- 225, dan kos kerja lebih masa melalui Ikatan Dokumen C/IDB-B di muka surat 149-156. Mahkamah ini mendapati dokumen-dokumen sokongan ini adalah kontemporari, khusus dan selaras dengan keterangan saksi-saksi Plaintif.

Bagi Tuntutan Balas Defendan, prinsip yang sama membawa kepada keputusan berbeza kerana Defendan gagal membuktikan kerugian khasnya. Dakwaan tuntutan Defendan bagi jumlah RM720,000.00 dan RM300,000.00 tidak disokong oleh resit bayaran sebenar, baucar bank atau bukti bahawa Happy Stan Sdn Bhd sendiri menanggung kos tersebut. Dokumen yang dirujuk pula melibatkan entiti dan tahun yang tidak sejajar dengan pihak dalam tindakan guaman ini. Maka, pada imbangan kebarangkalian, kuantum Tuntutan Balas adalah gagal dan tidak berjaya dibuktikan secara ketat.

L. KEPUTUSAN MAHKAMAH Setelah menjalankan penilaian secara menyeluruh terhadap kertas kausa, pliding, keterangan saksi-saksi, hujahan-hujahan pihak-pihak, peruntukkan undang-undang, serta rujukan otoriti-otoriti, Mahkamah ini memutuskan atas imbangan kebarangkalian seperti berikut:

Plaintif telah berjaya membuktikan kes tindakan utamanya terhadap Defendan atas imbangan kebarangkalian;

Defendan telah melakukan pelanggaran material dan repudiasi terhadap Perjanjian Sewa bertarikh 8 Mei 2022 (Klausa 8.1(a)(i), 8.12(c), dan 8.17);

Notis Penamatan kontrak yang dikeluarkan oleh Plaintif bertarikh 15 Ogos 2023 adalah sah di bawah terma kontrak dan undang-undang sivil;

Tindakan Plaintif memasuki semula premis komersial (re-entry) dan mengalihkan Barangan Penyewa ke unit penyimpanan Lot M.01A adalah sah dan selaras dengan

Tuntutan Balas Defendan terhadap Plaintif dalam tindakan asal, dan Defendan Kedua dalam Tuntutan Balas (Khairina Izfa) ditolak sepenuhnya berikutan tiada sebarang liabiliti tort pencerobohan atau konversi dibuktikan.

M. PERINTAH MUKTAMAD Mahkamah dengan ini merekodkan perintah dan penghakiman muktamad secara terperinci seperti di perenggan berikutnya.

DIBENARKAN Deklarasi bahawa Perjanjian Sewa bertarikh 8 Mei 2022 di antara Plaintif dan Defendan telah ditamatkan secara sah dan teratur oleh Plaintif berkuat kuasa mulai 15

DIBENARKAN deklarasi sivil bahawa pelucuthakan wang deposit komersial serta tindakan pengalihan Barangan Penyewa (Tenant’s Goods) adalah sah menurut Perjanjian

Defendan diperintahkan membayar kepada Plaintif jumlah Ganti Rugi Khas sebanyak RM201,885.19;

Plaintif diberikan pelepasan mutlak untuk terus mengendalikan, menahan, menjual, atau melupuskan Barangan Penyewa yang disita di bawah kawalan mereka selaras dengan Klausa 14.3 Perjanjian Sewa;

Defendan diperintahkan membayar Faedah Pra-Penghakiman pada kadar kontraktual 1.5% sebulan (18% setahun) ke atas jumlah ganti rugi khas RM201,885.19, dikira dari tarikh pemfailan tuntutan tindakan utama (19 Ogos 2023) sehingga sehari sebelum tarikh penghakiman (23 Disember 2025);

Defendan diperintahkan membayar Faedah Pasca-Penghakiman pada kadar 1.5% sebulan (18% setahun) ke atas jumlah ganti rugi tersebut dikira bermula dari tarikh keputusan penghakiman (24 Disember 2025) sehingga penyelesaian penuh; dan

Defendan diperintahkan membayar Kos Tindakan Utama sebanyak RM10,000.00 kepada Plaintif.

BAGI TUNTUTAN BALAS DEFENDAN a. Tuntutan Balas Defendan terhadap Plaintif (Armani Citarasa Sdn Bhd) dan Defendan Kedua dalam Tuntutan Balas (Khairina Izfa binti Abdul Hadi) adalah DITOLAK Sepenuhnya tanpa sebarang perintah liabiliti; dan a. Defendan diperintahkan membayar Kos Perundangan Tuntutan Balas sebanyak RM5,000.00 kepada Armani Citarasa Sdn Bhd, dan RM5,000.00 kepada Khairina Izfa binti Abdul Hadi secara berasingan dan eksklusif.

N. PENUTUP Sebagai konklusi, Mahkamah ini menegaskan bahawa intipati kes ini bukannya sebuah pertikaian teknikal semata-mata berhubung tatacara pengusiran premis atau pencerobohan sivil. Kes ini lahir daripada kegagalan langsung dan total oleh sebuah entiti penyewa komersial untuk mematuhi terma-terma paling asas di dalam sesebuah kontrak sewaan perniagaan iaitu membayar bil utiliti elektrik komersial dan mengekalkan pengoperasian perniagaan demi menjaga imej pusat membeli-belah runcit tersebut.

Defendan telah gagal membuka Premis Disewa, membiarkan unit bergelap tanpa elektrik, mengabaikan notis amaran pemilik, dan melarikan diri daripada tanggungjawab perniagaan selama dua minggu berturut-turut. Di bawah undang-undang sivil Malaysia, Mahkamah ini tidak akan memberikan bantuan undang-undang atau ekuiti kepada mana-mana pihak yang dengan sengaja memecahkan waad dan/atau terma kontraknya sendiri, dan kemudian cuba menuntut remedi atau pampasan ke atas kerugian yang lahir secara langsung daripada salah lakunya sendiri (ex turpi causa non oritur actio).

Maka atas landasan keadilan kontrak sivil, tuntutan Plaintif adalah wajar dibenarkan sepenuhnya dan tuntutan balas Defendan ditolak secara total. Bertarikh pada 26 Jun 2026. ……… Fatimah …… [SITI FATIMAH BINTI TALIB] Hakim Mahkamah Sesyen Sivil 11 Kuala Lumpur KAUNSEL: 1) Bagi Pihak Plaintif Utama, dan Defendan Pertama, Kedua & Ketiga dalam Tuntutan Balas: Encik Shailender Bhar bersama Cik Chai Jia Yi Tetuan Raihan & Shai (Kuala Lumpur). 2) Bagi Pihak Defendan Utama / Plaintif dalam Tuntutan Balas: Encik Lau Zhong Yan bersama Cik O Yin Xing Tetuan Lee & Poh Partnership (Kuala Lumpur).

Kes Perundangan (Case Law) Ab Malek Atan v Public Prosecutor [2002] 6 CLJ 405.

Abu Johan B Aboo Backer v Ahmad Faizal bin Mohd Anuar [2012] MLJU 1024.

Antara Vista Sdn Bhd v Rumaya Properties Sdn Bhd [2017]

Araprop Development Sdn Bhd v Leong Keong & Yang Lain [2008] 1 MLJ 783.

Balakrishnan Devaraj & Anor v Admiral Cove Development Sdn Bhd [2010] 7 CLJ 152.

Berjaya Times Square Sdn Bhd v Twingems Sdn Bhd & Anor [2012] 9 MLJ 510.

Berjaya Times Squares Sdn Bhd v M Concept Sdn Bhd [2010] 1 MLJ 597.

Bonham Carter v Hyde Park Hotel [1948] 64 TLR 177.

Boustead Trading (1985) Sdn Bhd v Arab-Malaysian Merchant Bank Bhd [1995] 3 MLJ 331.

Cubic Electronics Sdn Bhd v Mars Telecommunications Sdn Bhd [2019] 2 CLJ 723.

Datuk Bandar Kuala Lumpur v R Meyyanathan Retnasamy [2026] CLJU 419.

Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2015] 2

Heng Hung Khiang & Anor v Lim Khoon Hoo [1988] 1 MLJ

391.

Hijau Bumi Petroleum Sdn Bhd v Platinum Green Chemicals Sdn Bhd & 2 Ors [2017] 1 LNS 1253.

Ho Hup Construction Company Berhad v Woo Thin Chong [2018] 2 MLRA 321.

Hollins and others v Fowler and others [1874-80] All ER Rep 118.

Innoseal (M) Sdn Bhd v Messrs Nora SW Lam & Associates & Anor [2016] MLJU 515.

Investors Compensation Scheme Ltd v West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR 896 (HL).

JMJ Food & Beverages Sdn Bhd v Mohamad Zukrillah Ismail [2016] 4 CLJ 368.

Khaw Eeric v Tan Wing Kean & Anor [2023] 1 LNS 525.

Koay Teik Choo & Ors v Reg [1955] 1 LNS 42; [1956] 22

Lee Nyan Hon & Bros Sdn Bhd v Metro Charm Sdn Bhd [2009] 6 MLJ 450; [2009] 6 CLJ 626; [2010] 1 AMR 501.

Lee Tai Kau & Anor v Rajanderan Manickam & Anor [1995]

Leong Weng Choon v Consolidated Leasing (M) Sdn Bhd [1998] 3 MLJ 860.

Letchumanan Chettiar Alagappan v Secure Plantation Sdn Bhd [2017] 5 CLJ 418.

Munusamy v Public Prosecutor [1987] 1 MLJ 492.

Oakfield Enterprise Sdn Bhd v Tenaga Nasional [1998] CLJU 430; [1998] 1 LNS 430; [1998] MLJU 70.

Official Receiver and Provisional Liquidator Maril-Rionebel (M) Sdn Bhd v Anafartal Caddesi Sdn Bhd [2006] 4 MLJ 1.

Ong Ah Long v Dr S Underwood [1983] CLJ Rep 300.

Photo Production Ltd v Securicor Transport Ltd [1980] AC

Rhesa Shipping S.A v Edmunds [1985] 1 WLR 948.

Salomon v Salomon & Co Ltd [1897] AC 22.

Sara Yasmin bt Sekh Mohd Ruzi v Hamaludin bin Ali & Ors [2022] MLJU 522.

Selvaduray v Chinniah [1939] 1 MLJ 253.

Sinnaiyah & Sons Sdn Bhd v Damai Setia Sdn Bhd [2015] 5

Sony Electronics (M) Sdn Bhd v Direct Interest Sdn Bhd [2007] 2 MLJ 229.

Sotella Fund Pte Ltd v Bamboo Quest Sdn Bhd & Anor [2025] CLJU 2335.

Stephens v Elwall [1814-23] All ER Rep 434.

Syarikat Air Negeri Sembilan Sdn Bhd v One Visa Sdn Bhd [2017] 4 CLJ 718.

Syarikat Binaan Utara Jaya (a firm) v Koperasi Serbaguna

Syarikat Kemajuan Timbermine Sdn Bhd v Kerajaan Negeri Kelantan Darul Naim [2015] 2 AMR 124.

Tahan Steel Corp Sdn Bhd v Bank Islam Malaysia Bhd [2012] 2 MLJ 314.

Tan Kok Siang v Kemuning Setia Sdn Bhd [2018] 8 CLJ 546; [2018] 6 MLJ 652 (CA).

Tindok Bersatu Sdn Bhd v Jurukur Premier Sdn Bhd [1997]

Trollope and Colls Ltd v North West Metropolitan Regional Hospital Board [1973] 1 WLR 601.

Yap Nyo Nyok v Bath Pharmacy Sdn Bhd [1993] 2 MLJ 250.

Akta Keterangan 1950 [Akta 56] — Seksyen 17, 64, 90A, 91, 92, 101, 102, 103, 106, 114(g).

Akta Kontrak 1950 [Akta 136] — Seksyen 17, 18, 19, 74, 75.

Akta Syarikat 2016 [Akta 777] — Seksyen 20.

Akta Relief Spesifik 1950 [Akta 137] — Seksyen 7, 8.

Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 — A 18 r 19, A 34 r 2, A 92 r 4.