Aspen Vintage Sdn Bhd v Tan & O.G.King (PA-11BNCvC-2-01/2023)

Ini adalah rayuan Perayu/Defendan ke atas keseluruhan keputusan Mahkamah Majistret yang diberikan pada 10.1.2023 yang memutuskan bahawa tuntutan Responden/Plaintiff terhadap Perayu/Defendan sebanyak RM13,423.34 sebagai fi dan pembelanjaan guaman adalah dibenarkan dengan kos.

Pihak-pihak akan dirujuk sebagai Plaintif dan Defendan sebagaimana di Mahkamah Majistret dalam alasan penghakiman ini.

Defendan adalah pemaju yang telah membangunkan satu projek yang dikenali sebagai “Urban Suites” (“Projek tersebut”). Defendan telah menjual sebuah Unit S2-29-01, Urban Suites kepada dua (2) orang pembeli yang bernama (Teo Kheng Chew & Ong Ean Kheng) (selepas ini dirujuk sebagai “Pembeli-Pembeli tersebut”).

Plaintif pula adalah salah satu firma guaman yang disenaraikan dan diletakkan dalam senarai firma-firma guaman panel oleh pihak Defendan bagi Projek tersebut untuk menyediakan dokumen-dokumen conveyancing bagi pembeli unit Projek tersebut. Di Mahkamah Majistret, tuntutan Plaintif terhadap Defendan adalah bagi fi guaman yang dihutang oleh Defendan sebanyak RM13,423.34 lanjutan daripada transaksi jual beli Unit S2-29-01, Urban Suites kepada Pembeli-Pembeli tersebut.

Plaintif menegaskan bahawa Plaintif telah menyempurnakan kesemua dokumen dan/atau surat cara bagi jual beli apartment tersebut kepada Pembeli-Pembeli tersebut namun Defendan enggan untuk membuat bayaran yuran guaman dan perbelanjaan kepada Plaintif dengan alasan Plaintif tidak mewakili Defendan bagi transaksi jual beli yang berkenaan. C. HUJAHAN PLAINTIF

Defendan mempunyai obligasi untuk membayar fi dan perbelanjaan peguam bagi Pembeli-Pembeli tersebut. Ini adalah berikutan wujudnya pelantikan Plaintif sebagai panel peguam Defendan bagi Projek tersebut. Tambahan pula, berdasarkan borang Urban Suit Package, adalah dengan jelas telah dinyatakan bahawa pembelian hartanah tersebut adalah dikecualikan dari yuran guaman dan duti setem. Maka, dengan pengecualian tersebut, pihak yang mempunyai obligasi untuk membayar yuran guaman bagi kerja dan perkhidmatan yang telah siap dilaksanakan oleh Plaintif adalah Defendan yang merupakan pemaju Projek tersebut.

Plaintif juga menghujahkan terdapat pertukaran emel di antara Plaintif dan Defendan yang menunjukkan obligasi Defendan ke atas fi dan perbelanjaan peguam. Antaranya, emel Defendan bertarikh 28.1.2024 kepada Plaintif menunjukkan pengakuan Defendan bahawa Defendan akan menanggung yuran guaman dan duti setem bagi pembeli-pembeli projek mereka. Emel Defendan bertarikh 26.11.2019 kepada Plaintif untuk memohon Plaintif memperbetulkan invois Plaintif juga menunjukkan obligasi ke atas Defendan.

Defendan juga tidak pernah sekalipun menyatakan bantahan atau membuat aduan ke atas invois-invois Plaintif yang dihantar kepada Defendan. Defendan sama sekali tidak pernah menyatakan bahawa invois-invois Plaintif telah tersalah hantar ke Defendan atau sebagainya. Ini sekali lagi menunjukkan obligasi Defendan untuk membayar yuran guaman dan perbelanjaan peguam bagi transaksi jual beli pembeli-pembeli unit Projek tersebut. D. HUJAHAN DEFENDAN

Defendan tidak bertanggungan ke atas yuran guaman dan perbelanjaan peguam Plaintif atas sebab Plaintif tidak mempunyai priviti kontrak dengan Defendan. Adalah undang-undang mantap bahawa seseorang hanya boleh menuntut dan/atau dituntut sekiranya terdapat priviti kontrak. Dalam kes ini, Plaintif hanya mempunyai priviti kontrak dengan pembeli-pembeli. Melalui surat Irrevocable Offer to Purchase, Pembeli-Pembeli telah mengesahkan bahawa Pembeli-Pembeli merupakan pihak yang melantik Plaintif sebagai peguamcara.

Defendan juga menghujahkan Perjanjian Jual beli serta dokumen-dokumen pinjaman telah memperuntukkan bahawa Pembeli-Pembeli akan membayar fi guaman Plaintif, dan bukannya Defendan. Klausa 4.1 dan 35 Perjanjian Jual Beli telah memperuntukkan bahawa pihak-pihak akan membayar kos peguamcara masing-masing. Oleh itu, dalam kes ini, fi guaman Plaintif haruslah ditanggung oleh Pembeli-Pembeli.

Plaintif juga tidak dibenarkan di bawah peruntukkan statutori untuk menuntut fi guaman daripada Defendan, sedangkan Plaintif merupakan peguamcara bagi pihak Pembeli-Pembeli, dan bukannya peguamcara bagi Defendan. Oleh itu, adalah jelas bahawa tuntutan Plaintif dalam kes ini adalah tersilap dan tidak sah. Dari kesemua segi perspektif, tuntutan Plaintif seharusnya dibuat terhadap anakguamnya, iaitu Pembeli-Pembeli. Tindakan ini adalah satu penyalahgunaan proses Mahkamah dan adalah remeh dan wajar ditolak.

Adalah menjadi prinsip undang-undang yang mantap bahawa Mahkamah yang mendengar rayuan lazimnya tidak akan mengganggu dapatan yang dilakukan oleh Mahkamah bicara. Ia akan dilakukan sekiranya dapat ditunjukkan bahawa hakim bicara telah membuat dapatan yang tidak disokong oleh keterangan, bercanggah dengan pinsip undang-undang atau gagal menggunakan keistimewaan sebagai hakim bicara yang berpeluang melihat saksi-saksi memberi keterangan dan telah membuat dapatan yang salah. Saya merujuk kepada kes Mahkamah Rayuan iaitu Sivalingam Periasamy V. Periasamy & Anor 7 [1996] 4 CLJ 545; [1995] 3 MLJ 395 yang telah menegaskan dapatan bahawa: It is trite law that this court will not readily interfere with the findings of fact arrived at by the court of first instance to which the law entrusts the primary task of evaluation of the evidence. But we are under a duty to intervene in a case, where, as here, the trial court has so fundamentally misdirected itself, that one may safely say that 6 no reasonable court which had properly directed itself and asked the correct questions would have arrived at the same conclusion.

Saya juga merujuk kepada kes Ng Hoo Kui & Anor v Wendy Tan Lee Peng (Administratrix for the Estate of Tan Ewe Kwang, Decease) & Ors [2020] 12 MLJ 67 di mana mahkamah telah memutuskan bahawa rayuan terhadap keputusan mahkamah yang dibuat selepas bicara penuh telah meletakkan beban pembuktian ke atas Perayu untuk menunjukkan bahawa keputusan mahkamah yang dirayu itu adalah salah atau plainly wrong.

Majistret dalam membenarkan tuntutan Plaintif telah membuat penemuan sebagimana dalam Alasan Penghakimannya seperti berikut: a) Plaintif telah dengan sempurna menjalakan tugas mereka menyediakan dokumentasi bagi jual beli hartanah tersebut dan pastinya perlu dibayar atas kerja dan perkhidmatan mereka tersebut. Adalah menjadi pendirian plaintif bahawa kerja yang mereka bukanlah percuma. b) Defendan pula, mempunyai asas yang kukuh untuk menyatakan bahawa mereka tiada apa-apa hubungan dan ikatan kontraktual dengan plaintif yang membuatkan mereka bertanggungjawab untuk membayar kerja yang dijalankan plaintif. Malah, perjanjian jual beli hartanah tersebut menyatakan dengan jelas bahawa pembeli lah yang perlu membayar yuran guaman bagi perkhidmatan yang disediakan plaintif. c) Pembeli-pembeli tersebut tidak dijadikan pihak kerana dokumen defendan di muka surat 5 IDB telah menyatakan bahawa yuran guaman dan duti setem adalah percuma. 10) Mahkamah telah memutuskan pada 10.1.023 yang lalu bahawa tuntutan plaintif adalah dibenarkan dengan kos. 11) Menimbang keterangan saksi kedua-dua pihak serta bukti-bukti yang dikemukakan, alasan mengapa mahkamah memutuskan sedemikian adalah seperti berikut: a) Mahkamah merujuk kepada dokumen di muka surat 5 IDB, yang menjadi antara sandaran utama pihak plaintif, namun ditegaskan pihak defendan hanyalah untuk kegunaan dalaman mereka, menunjukkan bahawa defendan sendiri yang telah memberi pengecualian yuran guaman bagi pembelian hartanah tersebut. Malah pembeli-pembeli tersebut menyatakan di dalam keterangan mereka bawa antara factor yang menarik mereka membeli hartanah tersebut ialah pengecualian bayaran yuran guaman. b) Tidak dapat dinafikan bahawa penyediaan dokumen ini tidak melibatkan plaintif mahupun pembeli-pembeli tersebut. Namun, dokumen ini telah diletak di dalam bahagian B Ikatan Dokumen Bersama dan boleh dipertimbangkan sebagai bukti. c) Mahkamah, menimbang dokumen ini bersama dokumen-dokumen lain antaranya di muka surat 1, 56, 57, 261 dan 262 IDB, beserta keterangan saksi defendan khususnya pada soalan dan jawapan 6, 7 dan 11, 12, 13, 14, 15 dan 16 mendapati bahawa defendan sememangnya bertanggungjawab untuk membayar yuran guaman kepada plaintif bagi kerja yang telah dilakukan plaintif dalam menyedikan segala bentuk dokumentasi jual beli hartanah tersebut. 8 d) Pengecualian pembayaran yuran guaman serta duti setem yang disebut di dokumen muka surat 5 IDB ini telah sama sekali mengeluarkan pembeli-pembeli tersebut dari tanggungjawab membayar yuran guaman plaintif meskipun perjanjian jual beli menyebut sebaliknya. e) Melihat kepada dokumen dan keterangan saksi defendan yang dirujuk mahkamah sepertimana di para (c) di atas, di atas imbangan kebarangkalian, mahkamah mendapati ianya menunjukkan kepada pengakuan kebertanggungjawaban oleh defendan untuk membayar yuran guaman kepada plaintif, Cuma yang dipertikaikan hanyalah jumlah. f) Defendan hanya bersetuju untuk membayar kepada plaintif jumlah sepertimana skala di soalan dan jawapan 6 penyata saksi satu-satunya saksi defendan. g) Sedangkan, plaintif menuntut berdasarkan skala yang diperuntukkan di bawah Solicitor Remuneration Order 2005 (SRO 2005). h) Mahkamah merujuk kepada otoriti undang-undang yang dikemukakan defendan sendiri di dalam hujahan mereka iaitu kes SCORE OPTIONS SDN BHD v. MEXALAND DEVELOPMENT SDN BHD [2012] 7 CLJ 802 di mana Mahkamah Persekutuan menyatakan seperti berikut: “ A contract cannot override a statute by inventing a right which is not recognised by statute. The court could not give recognition to such a right”. i) Maka adalah suatu undang-undang yang mantap bahawa peruntukan statutori mengatasi terma-terma yang dipersetujui pihak-pihak. Kesimpulan 12) Jelas terdapat persetujuan di pihak defendan untuk membayar yuran guaman kepada plaintif. Namun, yang dipertikaikan ialah jumlah yang boleh dituntut oleh plaintif di mana defendan berpendirian jumlah yang layak dituntut plaintif dari mereka adalah sepertimana di email di muka surat 1 IDB dan diulangi di dalam soalan dan jawapan 6 penyata saksi defendan. 13) Namun, berdasarkan otoriti SCORE OPTIONS SDN BHD (supra), plaintif sememangnya layak untuk menuntut jumlah yuran guaman berdasarkan SRO 2005 dan itulah jumlah yang mereka tuntut di dalam kes ini

Dari alasan penghakiman Majistret diatas, saya dapati Majistret telah memberi penilaian penghakiman (judicial appreciation) kepada fakta dan bukti keterangan berkaitan dengan Perjanjian Jualbeli dan dokumen perjanjian pinjaman iaitu Urban Suite Package Form yang memperuntukan bahawa pembeli adalah dikecualikan dengan fi guaman dan duti setem dan juga disokong dengan keterangan lisan oleh Pembeli-Pembeli. Majistret juga menerima Urban Suite Package Form sebagai bukti keterangan yang merupakan pengecualian kepada terma yang diperuntukkan dalam perjanjian jual beli selaras dengan klausa 35 yang menetapkan “Save as otherwise provided by the Vendor…” yang membawa pengertian bahawa Defendan adalah pihak yang bertanggungan ke atas yuran guaman dan perbelanjaan Plaintif.

Saya juga berpendapat Majistret tidak terkhilaf apabila beliau bersandarkan kepada Urban Suite Package Form untuk memutuskan bahawa Pembeli-Pembeli dikecualikan untuk membayar yuran guaman dan duti setem. Hal ini adalah kerana dokumen ini telah diletak dalam 10 bahagian B Ikatan Dokumen Bersama semasa peringkat perbicaraan dan diterima masuk sebagai bukti. Tambahan pula, Urban Suite Package Form yang mengecualian yuran guaman menjadi fator yang menarik Pembeli-Pembeli untuk membeli unit tersebut.

Saya juga mendapati Majistret telah membuat penilaian penghakiman ke atas keterangan saksi-saksi dan bukti-bukti yang dikemukakan termasuk email-email dalam mencapai penemuannya. Saya mendapati tiada sebarang merit pada rayuan Defendan. Tiada kekhilafan (appellable error) oleh Majistret dalam keputusan dan dapatan fakta dan undang-undang untuk mewajarkan saya mengusik keputusan beliau.

Berdasarkan alasan-alasan saya di atas, saya dengan ini menolak rayuan Defendan dengan kos sebanyak RM5,000.00 untuk dibayar oleh Defendan kepada Plaintif. SGD (ROZANA BINTI ALI YUSOFF) Hakim Mahkamah Tinggi Pulau Pinang Bertarikh pada 29 Oktober 2024 Peguamcara Pihak-Pihak Loh Cien Zen (Tetuan Zen, Chyuan & Co.) bagi pihak Perayu. Edric Loo (Tetuan Tan & O G King) bagi pihak Responden.