ASSCOCIATED PAN MALAYSIA CEMENT SDN BHD v Pentadbir Tanah Daerah Gombak (BA-15-284-11/2024)

Ini adalah alasan penghakiman untuk keputusan rujukan-rujukan tanah Pemohon melalui Rujukan Tanah No. BA-15- 242-08/2024, BA-15-243-08/2024, BA-15-244-08/2024 dan BA-15-284-11/2024 yang kesemuanya didengar bersama pada 5.5.2026. Pendengaran dijalankan dengan Sr Rosliza binti Ramli, Pengapit Kerajaan dan Sr Nurdeen Fazwi bin Muhd Nawawi, Pengapit Swasta.

Setelah meneliti kesemua suratcara, hujahan pihak-pihak dan laporan pengapit dan berbincang dengan kedua pengapit terpelajar, Mahkamah membenarkan bantahan Pemohon untuk nilai tanah dalam Rujukan Tanah No. 242 dan menolak kesemua tuntutan Pemohon dalam Rujukan-Rujukan Tanah No. 243, 244 dan 284.

Pemohon telah memfailkan rayuan dalam Rujukan Tanah No. 244 dan 284 pada 13.5.2026. Berikut alasan untuk keputusan tersebut. Latarbelakang kes

Pemohon adalah pemilik berdaftar –

hartanah yang dipegang di bawah hakmilik PN 5320, Lot 9, Seksyen 9 Mukim Rawang, Daerah Gombak, Selangor Darul Ehsan dengan keluasan 4,072.1428 meter persegi (mp) (yang menjadi halperkara Rujukan Tanah No. 242);

(ii) hartanah yang dipegang di bawah hakmilik GRN 47371, Lot 3489, Mukim Rawang, Daerah Gombak, Selangor Darul Ehsan dengan keluasan 12,014.00 mp (yang menjadi halperkara Rujukan Tanah No. 243);

(iii) hartanah yang dipegang di bawah hakmilik PN 5324, Lot 1957, Mukim Rawang, Daerah Gombak, Selangor Darul Ehsan dengan keluasan 232,946.80 mp (yang menjadi halperkara Rujukan Tanah No. 244 dan rayuan); dan

(iv) hartanah yang dipegang di bawah hakmilik PN 5321, Lot 1956, Mukim Rawang, Daerah Gombak, Selangor Darul Ehsan dengan keluasan 200,455.5391 mp (yang menjadi halperkara Rujukan Tanah No. 284 dan rayuan).

Hartanah-hartanah ini terletak menghadap Jalan Kawasan Perindustrian Rawang dan lebih kurang 1.4 km dari Pekan Rawang. Pembangunan sekitar hartanah-hartanah tersebut adalah perindustrian, perdagangan dan perumahan. Kesemua hartanah tersebut tiada kategori kegunaan tanah tetapi syarat nyata adalah perusahaan.

Berikut perihal berkenaan hartanah-hartanah tersebut –

Lot 9, Lot 1957 dan Lot 1956 adalah tanah-tanah pajakan 99 tahun yang akan luput pada 11.7.2056 (berbaki 33 tahun); dan

(ii) Lot 3489 adalah tanah pegangan kekal.

Maklumat perancangan hartanah-hartanah tersebut adalah seperti berikut –

Lot 9 – pengangkutan/industri/naik taraf jalan 40 meter;

(ii) Lot 3489 – pendidikan/naik taraf jalan 40 meter; dan

(iii) Lot 1957 dan Lot 1956 - industri/naik taraf jalan 40 meter.

Pengambilan untuk Projek Menaiktaraf Jalan Perindustrian Rawang (FT 3209) Daerah Gombak, Negeri Selangor melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 2175 (Seksyen 4) bertarikh 29.6.2023 melibatkan -

keseluruhan Lot 9 dan Lot 3489;

(ii) sebahagian Lot 1957 seluas 8,357.00 mp meninggalkan baki keluasan 224,589.80 mp; dan

(iii) sebahagian Lot 1956 seluas 15,224.796 mp meninggalkan baki keluasan 185,220.74 mp.

Pemohon menuntut nilai tanah –

Lot 9 pada kadar RM1,600.00 semeter persegi (smp);

(ii) Lot 3489 pada kadar RM950.00 smp;

(iv) Lot 1957 pada kadar RM1,000.00 smp; dan

Lot 1956 pada kadar RM1,100.00 smp.

Pemohon juga menuntut –

kos pencerobohan, kos bangunan dan struktur dan kos sampingan untuk kesemua hartanah tersebut; dan

(ii) pecah pisah untuk Lot 1956 pada kadar 10% nilai tanah; dan

(iii) kesan mudarat untuk Lot 1956 pada kadar 10% untuk Bahagian B dan 40% untuk Bahagian C.

Untuk nilai tanah, Responden menetapkannya pada kadar –

RM960.00 smp untuk Lot 9;

(ii) RM950.00 smp untuk Lot 3489; dan

(iii) RM625.00 smp untuk Lot 1957 dan Lot 1956.

Responden membayar kos pencerobohan seperti berikut –

untuk Lot 9 dalam jumlah RM28,397.40 dari tuntutan RM96,048.00;

(ii) Lot 3489 dalam jumlah RM18,583.43 dari tuntutan RM27,875.14;

(iii) Lot 1957 dalam jumlah RM16,662.67 dari tuntutan RM54,104.63; dan

(iv) Lot 1956 dalam jumlah RM139,041.08 dari tuntutan RM193,646.20.

Responden membenarkan pampasan sebahagian tuntutan kos bangunan dan struktur seperti berikut –

untuk Lot 9 dalam jumlah RM20,000.00 daripada tuntutan RM25,500.00.00 untuk landskap;

(ii) untuk Lot 3489 dalam jumlah RM305,000.00 daripada tuntutan RM363,300.00 untuk landskap;

(iii) untuk Lot 1957 dalam jumlah RM150,000.00 dari tuntutan RM 184,275.00 untuk jalan konkrit;

(iv) untuk Lot 1957 dalam jumlah RM22,000.00 dari tuntutan RM27,600.00 untuk landskap; dan

untuk Lot 1956 dalam jumlah RM963,800.00 dari tuntutan RM1,388,400.00 untuk landskap dan pokok yang dimusnahkan.

Untuk Lot 1956, Responden juga membenarkan pampasan pecah pisah pada kadar 3% nilai tanah dan kesan mudarat Bahagian B pada kadar 13% dan Bahagian C pada kadar 25% nilai tanah.

Pemohon memfailkan Borang-Borang N bertarikh 15.5.2024 dan 12.9.2024 masing-masing untuk membantah awad pampasan Responden untuk –

Lot 9 kerana pampasan untuk nilai tanah tidak mencukupi dan kegagalan Responden memberikan keseluruhan tuntutan Pemohon untuk kos pencerobohan dan landskap;

(ii) Lot 3489 kerana kegagalan Responden memberikan keseluruhan tuntutan Pemohon untuk kos pencerobohan dan lain-lain kos sampingan;

(iii) Lot 1957 kerana pampasan untuk nilai tanah tidak mencukupi dan kegagalan Responden memberikan keseluruhan tuntutan Pemohon untuk kos pencerobohan dan landskap; dan

(iv) Lot 1956 kerana pampasan untuk nilai tanah, pecah pisah dan kesan mudarat tidak mencukupi dan kegagalan Responden memberikan keseluruhan tuntutan Pemohon untuk kos pencerobohan dan landskap.

Bantahan-bantahan Pemohon dirujuk kepada Mahkamah melalui Borang-Borang O masing-masing bertarikh 7.8.2024 dan 11.11.2024 masing-masing Undang-Undang berkaitan pengambilan tanah

Pengambilan tanah adalah suatu bentuk tindakan yang sah di sisi undang-undang yang memberi kuasa kepada Responden yang diberi kuasa mengambil alih milikan tanah individu untuk tujuan awam. Ini selaras dengan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan memperuntukkan – "(1) No person shall be deprived of property save in accordance with law.

No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without adequate compensation."

Responden diberikuasa untuk menjalankan inkuiri dan menetapkan pampasan untuk pengambilan tanah tersebut. Akta 486 juga memberi bidangkuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk menentukan sebarang bantahan pemilik tanah kepada awad pampasan Responden melalui proses rujukan tanah.

Beban pembuktian ketidakcukupan awad pampasan untuk sesuatu pengambilan adalah pada pemilik tanah. Dalam kes Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1986] 1 MLJ 405, Wan Yahya H memutuskan di 407– “In land acquisition cases the burden is on the applicant to make out a prima facie case of inadequate award. Only when he succeeds in doing so would the respondent be called upon to introduce his evidence; otherwise the applicant’s case must fail and the Collector’s award should stand.”

Seksyen 49(1) Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) memperuntukkan – “Any person interested, including the Land Administrator and any person or corporation on whose behalf the proceedings were instituted may appeal from a decision of the Court to the Court of Appeal and to the Federal Court: Provided that where the decision comprises an award of compensation there shall be no appeal therefrom.”

Peruntukan ini telah diteliti oleh Mahkamah Persekutuan dan Mahkamah merumuskan bahawa proviso dalam peruntukan tersebut mengecualikan rayuan terhadap keputusan Mahkamah Tinggi berhubung awad pampasan manakala hak merayu atas persoalan undang-undang seperti ukuran tanah berjadual, agihan dan pembahagian pampasan terpelihara dan dipelihara dan tidak terjejas. (Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat & Another Case [2017] 3 MLJ 561; [2017] 5 CLJ 526, Amitabha Guha & Anor v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat [2021] 4 MLJ 1; [2021] 3 CLJ 1 & Pentadbir Tanah Daerah Johor v. Nusantara Daya Sdn Bhd [2021] 4 MLJ 570; [2021] 7 CLJ 1). Nilai tanah Lot 9, Lot 1957 dan Lot 1956

Penilai Swasta mengemukakan 5 perbandingan dan Penilai Kerajaan mengemukakan 6 perbandingan untuk menetapkan nilai tanah hartanah-hartanah yang terlibat dalam pengambilan ini. Tiada perbandingan sepunya.

Pengapit Kerajaan menggunakan Perbandingan 1 dan 2 Penilai Swasta manakala Pengapit Swasta pula menggunakan Perbandingan 1 dan 2 Penilai Kerajaan untuk menentukan nilai tanah Lot 9.

Perbandingan 1 Penilai Swasta adalah hartanah yang dipegang di bawah hakmilik Grn 212288, Lot 21203, Mukim Rawang, Daerah Gombak yang dipindahmilik pada 15.11.2022 pada harga balasan terlaras RM1,453.18 smp. Lot 21203 terletak hampir dengan Lot 9 dan merupakan transaksi kurang setahun dari tarikh pengambilan.

Perbandingan 2 Penilai Swasta pula adalah hartanah yang dipegang di bawah hakmilik HSD 88021, PT 3935 Bandar Kundang, Daerah Gombak yang dipindahmilik pada 27.10.2022 dengan harga balasan terlaras RM1,294.58 smp. PT 3935 juga merupakan transaksi kurang setahun dari tarikh pengambilan.

Mahkamah meneliti pelarasan yang dibuat oleh Penilai Swasta, Penilai Kerajaan dan Pengapit Kerajaan ke atas kedua hartanah ini. Rumusan Penilai Kerajaan dan Pengapit Kerajaan adalah yang nilai tanah Lot 9 adalah dalam julat RM1,000.00 smp ke RM1,100.00 smp.

Mahkamah menerima pandangan Pengapit Kerajaan dan memutuskan nilai tanah Lot 9 harus ditingkatkan dari RM960.00 smp ke RM1,100.00 smp.

Untuk Lot 1957 dan Lot 1956, Pengapit Kerajaan menggunakan Perbandingan 1 dan 2 Penilai Swasta dan Perbandingan 1 Penilai Kerajaan.

Dengan menggunakan perbandingan-perbandingan ini, Pengapit Kerajaan merumuskan nilai tanah Lot 1957 adalah dalam julat RM600.00 smp hingga RM700.00 smp manakala nilai tanah Lot 1956 adalah dalam julat RM580.00 smp hingga RM710.00 smp. Beliau mengesyorkan awad pampasan Responden dikekalkan.

Pengapit Swasta pula menggunakan Perbandingan 1 dan 2 Penilai Kerajaan. Beliau mengesyorkan awad Responden untuk kedua hartanah ini ditingkatkan ke RM850.00 smp.

Untuk Lot 1957 dan Lot 1956, Mahkamah menerima pandangan Pengapit Kerajaan yang awad pampasan Responden untuk nilai tanah pada kadar RM625.00 smp adalah mencukupi dan tidak wajar ditingkatkan. Mahkamah tidak menerima pandangan Pengapit Swasta untuk menaikkan nilai tanah Lot 1957 dan 1956 kerana syornya dibuat menggunakan perbandingan Penilai Kerajaan.

Perenggan 2 Jadual Ketiga Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) menetapkan laporan penilaian yang dikemukakan oleh Pemohon wajib membuktikan suatu kes prima facie bagi menyokong tuntutan pampasan tambahan mereka. (Spicon Products Sdn Bhd v. Tenaga Nasional Bhd & Ors [2022] 2 MLJ 721 di 747, Pentadbir Tanah Daerah Johor v. Nusantara Daya Sdn Bhd [2021] 4 MLJ 570 di 600).

Memandangkan laporan penilaian Pemohon gagal membuktikan kes prima facie berdasarkan laporan dan kaedah perbandingannya sendiri, Mahkamah berpandangan tiada sebarang sandaran undang-undang yang mewajarkan awad pampasan Responden ditingkatkan untuk nilai tanah kedua hartanah ini. Awad Responden wajar dikekalkan. Kos pencerobohan kesemua hartanah

Pemohon menuntut kos kemasukan awal untuk tempoh 9 bulan dan mengenalpasti keluasan yang dicerobohi dalam laporan penilaian mereka.

Pengapit Kerajaan berpandangan Responden mempertimbangkan tuntutan ini dan awad beliau untuk kemasukan awal kesemua hartanah tersebut adalah mencukupi.

Mahkamah bersetuju dengan pandangan Pengapit Kerajaan dan memutuskan bahawa awad yang ditawarkan oleh Responden bagi tuntutan kemasukan awal tersebut adalah munasabah dan tidak wajar ditingkatkan.

Beban pembuktian terletak pada Pemohon untuk menunjukkan bahawa awad pampasan Responden adalah tidak mencukupi. Mahkamah mendapati laporan penilaian Penilai Swasta gagal mengemukakan bukti substantif untuk menyokong tuntutan kos kemasukan awal untuk tempoh 9 bulan tersebut. Dalam keadaan ini, Mahkamah berpandangan tuntutan pampasan tambahan bagi item ini tidak berasas dan wajib ditolak. Kos bangunan dan struktur kesemua hartanah

Pengapit Kerajaan berpendapat tuntutan untuk kos bangunan dan struktur adalah sebahagian dari faktor yang dipertimbangkan untuk nilaian tanah. Tuntutan ini melibatkan kiraan berganda dan tidak wajar dibenarkan oleh Responden. Walau bagaimanapun, sebahagian dari tuntutan Pemohon telahpun dibenarkan oleh Responden dan oleh yang demikian, tiada wajar ditingkatkan lagi.

Mahkamah menerima pandangan Pengapit Kerajaan dan memutuskan bahawa awad Responden bagi tuntutan ini adalah munasabah dan tidak wajar ditingkatkan lagi. Mahkamah setuju tindakan Pemohon menuntut kos bangunan secara berasingan sedangkan nilai ini telahpun dicerminkan dalam penilaian keseluruhan tanah merupakan satu bentuk tuntutan bertindih (double counting) yang bertentangan dengan prinsip penilaian di bawah Jadual Pertama, Akta 486. Tuntutan ini wajar ditolak. Pecah pisah Lot 1956

Kedua pengapit berpendapat pecah pisah yang berlaku atas Lot 1956 hanya memberi kesan yang minimum kerana bahagian yang terpisah hanya berkedalaman 20.12 meter sahaja. Kedua bahagian tersebut masih kekal berada di lapisan pertama dan saiznya masih ekonomik untuk dibangunkan.

Mahkamah setuju dengan kedua Pengapit yang tiada sebarang justifikasi untuk mengganggu awad Responden berhubung pampasan bagi pecah pisah (severance) Lot 1956. Pemohon gagal membuktikan pemisahan tanah dengan berkedalaman 20.12 meter, membawa kepada penyusutan nilai (depreciation in value) Lot 1956. Mahkamah berpandangan tuntutan pampasan tambahan bagi item ini tidak mempunyai asas dan awad Responden dikekalkan. Kesan mudarat Lot 1956

Pengapit Kerajaan berpandangan ulasan Penilai Swasta untuk tuntutan kesan mudarat tidak terpakai untuk perenggan 2(d)