Axventure Sdn. Bhd. v 1. ) Sm Pelangi Sdn. Bhd. (dalam Likuidasi) (CA-24NCvC-254-12/2025)

S.M. PELANGI SDN. BHD (DALAM LIKUIDASI) (No. Syarikat: 199701002634 [418130-W])

PENGARAH PEJABAT TANAH DAN GALIAN NEGERI PAHANG ...RESPONDEN-RESPONDEN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Plaintif melalui Saman Pemula di hadapan Mahkamah ini memohon untuk membatalkan dan/atau mengetepikan suatu kaveat persendirian bertarikh 19.01.2021 ("Kaveat tersebut") yang dimasukkan oleh Defendan Pertama ke atas hartanah yang dipegang di bawah hakmilik PN 12822 Lot 11087 Mukim Sungai Karang, Daerah Kuantan, Negeri Pahang ("Hartanah tersebut"). [2] Saman Pemula ini difailkan bersama-sama Perakuan Segera oleh pihak Plaintif pada 05.12.2025. [3] Defendan Pertama telah digulungkan pada 01.04.2024. Kebenaran telah diberikan untuk Defendan Pertama untuk membantah kepada permohonan ini. [4] Alasan teras Plaintif bagi menyokong permohonan ini adalah bahawa kaveat tersebut adalah cacat sedari awal (ab initio) kerana alasan yang dinyatakan dalam Borang 19B hanya merujuk kepada "suatu perundingan", yang menurut Plaintif tidak mewujudkan kepentingan yang boleh dikaveat di bawah Seksyen 323 Kanun Tanah Negara. [5] Sebaliknya, Defendan Pertama berhujah antara lain bahawa: i. perundingan tersebut telah mencapai tahap persetujuan; ii. wujud suatu persetujuan untuk memulangkan hartanah tersebut; iii. urusniaga jual beli asal masih belum disempurnakan sepenuhnya; dan iv. Defendan Pertama sedang menuntut hakmilik hartanah tersebut dalam tindakan berasingan. [6] Setelah meneliti segala kertas kausa dan mempertimbangkan hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini telah pada 06.05.2026 menolak permohonan Plaintif. Tidak berpuashati, Plaintif telah memfailkan Notis Rayuan ke Mahkamah Rayuan. [7] Sehubungan itu, dikemukakan kini alasan-alasan kepada keputusan Mahkamah ini. Bantahan Awal [8] Sebelum meneliti isu merit, Plaintif telah membantah pemfailan Afidavit Jawapan (2) Defendan Pertama (Kandungan 11) atas alasan ia difailkan tanpa kebenaran Mahkamah dan bertentangan dengan arahan pengurusan kes. [9] Plaintif berhujah bahawa ketidakpatuhan sedemikian boleh membawa kepada pembatalan afidavit tersebut. [10] Mahkamah ini menerima bahawa pematuhan kepada arahan Mahkamah adalah suatu kewajipan yang serius. Namun demikian, Mahkamah juga mempunyai budi bicara untuk memastikan keadilan substantif ditegakkan. [11] Setelah meneliti Kandungan 11, Mahkamah mendapati bahawa: i. ia bersifat penjelasan kepada isu-isu yang telah dibangkitkan; ii. ia tidak memperkenalkan fakta baharu yang material secara mendadak; dan iii. tiada prejudis yang nyata ditunjukkan oleh Plaintif. [12] Dalam keadaan tersebut, Mahkamah menolak bantahan awal Plaintif dan mengekalkan Kandungan 11 sebagai sebahagian daripada kertas kausa di dalam tindakan ini. Prinsip Undang-Undang Kepentingan yang Boleh Dikaveat [13] Di bawah Seksyen 323 Kanun Tanah Negara, sesuatu kaveat hanya boleh disokong oleh kepentingan yang wujud dan sedia ada (in praesenti), dan bukan kepentingan masa hadapan.

Applications for entry of private caveats.

The persons and bodies at whose instance a private caveat may be entered are-

any person or body claiming title to, or any registrable interest in any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to such title or interest

any person or body claiming to be beneficially entitled under any trust affecting any such land or interest; and

the guardian or next friend of any minor claiming to be entitled as mentioned in paragraph (b) 2) Any such person or body wishing to apply for the entry of such a caveat shall do so in Form 19B and such application shall be attested in accordance with the provisions of section 211 and shall state therein the nature of the claim on which his application is based, and whether the caveat is to be expressed to bind the land itself or an undivided share in the land or a particular interest only.

Any application under this section shall be accompanied by-

the prescribed fee;

the grounds giving rise to the claim thereto, verified by a statutory declaration by the applicant or his advocate and solicitor; and

if relating to a part of the land, a description or a plan of the land affected, and if relating to an undivided share in the land or a part thereof, a description, which is sufficient for identification. Ujian Tiga Peringkat [14] Bagi menentukan samaada wujud atau tidak kepentingan boleh kaveat (caveatable interest), ujian yang terpakai adalah seperti yang digariskan dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng [1995] 1 MLRA 225, iaitu: [44] In my judgment, there are three stages through which an inquiry of this nature must go. The first stage is the examination of the grounds expressed in the application for caveat. If it appears that the grounds stated therein is insufficient in law to support a caveat, then cadit quaestio, and the caveat must be removed without the necessity of gong further. [49] The matter does not come to an end once the caveator satisfies the Court that his claim as expressed in the application in Form 19B amounts in law to a caveatable interest. He must go on to show, in appropriate cases, that, based on the affidavits filed, his claim discloses a serious question meriting a trial. This then is the second stage. The degree of proof that has to be offered will, of course, vary from case to case. [52] The third stage is arrived at only after the first two hurdles have been crossed by the caveator. Here the question to be asked relates to the balance of justice, or what Lord Diplock termed in End Mee Yong (supra) as 'the balance of convenience'. As to the matters that go to determine in which direction the balance should tilt, these have already been set out in such clear terms by Lord Diplock in Eng Mee Yong that mere repetition becomes unnecessary. [15] Dengan kata lain, Mahkamah ini perlu :i. Peringkat Pertama - Meneliti alasan dalam Borang 19B; ii. Peringkat Kedua - Meneliti sama ada terdapat persoalan serius untuk dibicarakan; dan iii. Peringkat Ketiga - Menilai imbangan keselesaan. Analisis Mahkamah Peringkat Pertama [16] lsu utama adalah sama ada alasan dalam Borang 19B mencukupi di sisi undang-undang. Berikut adalah alasan yang dikemukakan di dalam Borang 19B, disalin secara verbatim:- " Sebagai menjaga hak kepentingan kami yang berbangkit daripada suatu perundingan antara tuan tanah dengan Dato' Syed Marzuki bin Syed Abu, pengarah kami pada 27.11.2020 yang mana tuan tanah bersetuju supaya tanah dikembalikan kepada kami melalui perjanjian jual beli tanah." [17] Plaintif berhujah bahawa penggunaan perkataan "perundingan" menunjukkan ketiadaan kontrak yang mengikat dan perkara tersebut masih berada di tahap perbincangan semata-mata. Oleh itu, Plaintif menghujahkan bahawa kaveat tersebut adalah fatal kerana tidak disokong oleh apa-apa kepentingan yang boleh dikaveatkan. [18] Plaintif merujuk kepada kes Murugappa Chettiar Lakshmanan v Lee Teck Mook [1995] 2 CLJ 545 di mana diputuskan bahawa bahawa sesuatu rundingan tidak mewujudkan kontrak. [19] Mahkamah ini bersetuju dengan kes yang dirujuk. Walaubagaimanapun, Mahkamah berpendapat kes tersebut tidak terpakai di sini. [20] Di sini, Mahkamah ini berpendapat bahawa alasan yang dinyatakan dalam Borang 19B tersebut hendaklah dibaca secara keseluruhan dan tidak hanya bergantung kepada salah satu patah perkataan sahaja. Sesuatu dokumen tidak boleh ditafsirkan secara terasing dengan hanya memberi penekanan kepada perkataan tertentu tanpa mengambil kira keseluruhan konteks ayat dan maksud yang hendak disampaikan. [21] Pada hemat Mahkamah, dari sudut semantik dan pemahaman biasa bahasa Melayu, makna sesuatu ayat tidak ditentukan secara atomistik berdasarkan satu perkataan tertentu semata-mata, tetapi hendaklah difahami berdasarkan keseluruhan struktur ayat dan hubungan antara frasa-frasa yang digunakan. [22] Dalam konteks ini, perkataan "perundingan" yang ditekankan oleh Plaintif hanyalah merujuk kepada latar belakang atau proses yang berlaku antara pihak-pihak. Namun demikian, inti pati sebenar ayat tersebut terletak pada klausa berikutnya iaitu: "...yang mana tuan tanah bersetuju supaya tanah dikembalikan kepada kami melalui perjanjian jual beli tanah." [23] Pada pandangan Mahkamah, struktur bahasa yang digunakan menunjukkan bahawa ayat-ayat selepas perkataan "yang mana" menerangkan hasil atau natijah daripada perundingan tersebut. [24] Ini bermakna, menurut pemahaman biasa seorang penutur bahasa Melayu yang munasabah, perundingan yang dirujuk itu bukanlah perundingan yang masih tergantung tanpa keputusan, tetapi suatu perundingan yang telah menghasilkan persetujuan. [25] Mahkamah mendapati bahawa penggunaan perkataan "bersetuju" dalam ayat tersebut adalah signifikan. Dari sudut semantik bahasa, perkataan tersebut bukan bersifat tentative atau menunjukkan rundingan yang masih terbuka. Ia berbeza dengan perkataan seperti "bercadang", "mempertimbangkan" atau "sedang berbincang", sebaliknya membawa konotasi penerimaan atau persetujuan terhadap cadangan yang dirundingkan. [26] Oleh itu, apabila ayat tersebut menyatakan bahawa "tuan tanah bersetuju supaya tanah dikembalikan", pemahaman biasa dan semula jadi terhadap ayat tersebut ialah suatu bentuk persetujuan telah dicapai hasil daripada perundingan yang berlangsung. [27] Mahkamah turut mengambil perhatian terhadap penggunaan perkataan "dikembalikan" dalam ayat tersebut. Dari sudut pragmatik bahasa, penggunaan perkataan tersebut turut membawa implikasi bahawa Defendan Pertama mendakwa mempunyai suatu kepentingan atau hak terdahulu terhadap tanah berkenaan yang menurut dakwaannya diiktiraf oleh tuan tanah melalui persetujuan tersebut. [28] Ini bukan sekadar rundingan kosong, tetapi suatu dakwaan mengenai kewujudan persetujuan. Walaupun dokumen tersebut mungkin tidak mengandungi segala terma material bagi membentuk suatu kontrak yang lengkap dan boleh dikuatkuasakan secara spesifik, itu bukanlah isu penentu pada peringkat ini. [29] Dalam prosiding berkaitan kaveat persendirian, persoalan yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ialah sama ada wujud suatu tuntutan. bona fide atau suatu isu serius untuk dibicarakan berhubung kepentingan pihak yang memasukkan kaveat terhadap tanah tersebut. Mahkamah berpuas hati bahawa ambang tersebut telah dipenuhi dalam kes ini. [30] Justeru, Mahkamah tidak menerima hujahan Plaintif bahawa kaveat tersebut dimasukkan semata-mata berdasarkan "perundingan" tanpa sebarang asas kepentingan yang boleh dikaveatkan. [31] Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa alasan dalam Borang 19B adalah mencukupi untuk melepasi peringkat pertama. Peringkat Kedua [32] Berhubung peringkat kedua ujian yang digariskan dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng @ Tan Tien Chi & Anor, Mahkamah perlu meneliti sama ada terdapat persoalan serius untuk dibicarakan (serious question to be tried) berhubung kepentingan yang dituntut oleh pengkaveat. [33] Pada tahap ini, Mahkamah tidak dipanggil untuk membuat dapatan muktamad terhadap merit keseluruhan tuntutan pihak-pihak, sebaliknya hanya menentukan sama ada tuntutan tersebut mempunyai asas yang bona fide dan bukan bersifat remeh atau vexatious sehingga wajar dipelihara sementara menunggu pelupusan muktamad tindakan substantif. [34] Plaintif berhujah bahawa Defendan Pertama gagal melepasi tahap ini kerana tuntutan sebenar Defendan Pertama hanyalah berkisar kepada kegagalan Plaintif menjelaskan baki harga jualan dan wang tahanan di bawah transaksi terdahulu antara pihak-pihak. Menurut Plaintif, hak sedemikian hanyalah hak kontraktual semata-mata dan tidak mewujudkan apa-apa kepentingan proprietari terhadap tanah yang boleh dilindungi melalui kaveat persendirian. [35] Plaintif menegaskan bahawa sekalipun benar terdapat baki harga jualan yang belum dibayar, undang-undang adalah jelas bahawa tuntutan untuk mendapatkan baki harga belian hanyalah hak in personam terhadap pembeli dan bukannya hak in rem terhadap tanah itu sendiri. Plaintif bergantung kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam Wong Kuan Tan v Gambut Development Sdn Bhd [1984] 1 CLJ Rep 441 yang menegaskan bahawa tuntutan kontraktual berhubung baki harga jualan tidak dengan sendirinya mewujudkan kepentingan boleh daftar di bawah seksyen 323 Kanun Tanah Negara. [36] Plaintif juga berhujah bahawa percubaan Defendan Pertama untuk menyandarkan kaveat kepada tindakan sivil yang difailkan kemudian tidak membantu kedudukan Defendan Pertama kerana tindakan tersebut pada asasnya tetap bertunjangkan kepada dakwaan kegagalan pembayaran dan pelanggaran kontrak. Menurut Plaintif, walaupun Defendan Pertama membungkus tuntutan tersebut sebagai tuntutan pemulangan tanah, inti pati sebenar pertikaian masih merupakan pertikaian hutang dan obligasi kontraktual semata-mata. [37] Sebaliknya, Defendan Pertama menghujahkan bahawa pertikaian antara pihak-pihak jauh melangkaui tuntutan hutang biasa. Defendan Pertama menegaskan bahawa fakta kes menunjukkan bahawa transaksi jual beli tanah tersebut belum disempurnakan sepenuhnya kerana Plaintif masih gagal melunaskan baki harga jualan yang signifikan. Defendan Pertama mendakwa bahawa kegagalan tersebut akhirnya membawa kepada persetujuan bahawa tanah tersebut akan dipulangkan semula kepada Defendan Pertama. [38] Defendan Pertama turut menegaskan bahawa mereka bukan sekadar menuntut pembayaran baki harga jualan, tetapi menuntut hak milik dan pemulangan semula tanah tersebut melalui tindakan mahkamah yang sedang berjalan. Dalam konteks tersebut, Defendan Pertama berhujah bahawa kepentingan yang dituntut adalah bersifat proprietari dan mempunyai laluan yang sah untuk menjadi kepentingan berdaftar sekiranya tuntutan tersebut berjaya dibuktikan di perbicaraan kelak. [39] Mahkamah mendapati bahawa pertikaian yang timbul dalam kes ini melibatkan beberapa persoalan material yang tidak boleh diputuskan secara ringkas melalui afidavit semata-mata. Antaranya ialah sama ada transaksi jual beli terdahulu telah benar-benar disempurnakan dari sudut undang-undang dan ekuiti, apakah kesan kegagalan Plaintif menjelaskan baki harga jualan terhadap hak-hak pihak-pihak, sama ada wujud persetujuan untuk memulangkan semula tanah tersebut, serta sama ada Defendan Pertama mempunyai asas yang sah untuk menuntut kembali hak milik tanah berkenaan. [40] Mahkamah berpandangan bahawa isu-isu tersebut melibatkan penelitian mendalam terhadap dokumen transaksi, perlakuan pihak-pihak selepas perjanjian, niat komersial sebenar mereka, serta kesan undang-undang yang timbul daripada kegagalan pembayaran yang didakwa. Kesemua isu tersebut memerlukan penilaian kredibiliti dan inferens fakta yang lebih sesuai diputuskan melalui perbicaraan penuh dengan keterangan lisan dan pemeriksaan balas saksi-saksi. [41] Mahkamah turut mengambil kira bahawa Defendan Pertama telah memfailkan tindakan substantif yang secara khusus menuntut pemulangan hak milik tanah tersebut dan bukan sekadar tuntutan gantirugi kewangan. Oleh itu, Mahkamah tidak dapat menerima hujahan Plaintif bahawa tuntutan Defendan Pertama semata-mata bersifat kontraktual tanpa sebarang elemen proprietari. [42] Pada tahap interlokutori ini, Mahkamah tidak seharusnya menilai sama ada Defendan Pertama akhirnya akan berjaya atau gagal dalam tuntutan substantif tersebut. Apa yang perlu dipastikan hanyalah sama ada tuntutan tersebut mendedahkan isu bona fide yang serius untuk dibicarakan dan bukan tuntutan yang jelas tidak berasas. [43] Dalam keadaan ini, Mahkamah berpuas hati bahawa Defendan Pertama telah berjaya menunjukkan kewujudan persoalan serius untuk dibicarakan berhubung hak dan kepentingannya terhadap tanah tersebut. Pertikaian yang wujud adalah nyata, substantif dan memerlukan penelitian penuh di perbicaraan. Justeru, Mahkamah mendapati bahawa Defendan Pertama telah berjaya melepasi peringkat kedua ujian dalam Luggage Distributors. Peringkat Ketiga [44] Berhubung peringkat ketiga ujian dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng @ Tan Tien Chi & Anor, Mahkamah perlu menimbangkan di manakah letaknya imbangan keselesaan (balance of convenience) sementara menunggu pelupusan muktamad pertikaian antara pihak-pihak. Pada tahap ini, Mahkamah bukan sahaja menilai hak-hak yang dipertikaikan, tetapi juga mempertimbangkan kesan praktikal dan kemungkinan prejudis yang akan dialami oleh setiap pihak sekiranya kaveat tersebut sama ada dikekalkan atau dibatalkan. [45] Plaintif berhujah bahawa imbangan keselesaan sepatutnya memihak kepada Plaintif selaku tuan punya berdaftar tanah tersebut. Plaintif menegaskan bahawa di bawah seksyen 340 Kanun Tanah Negara, Plaintif menikmati hakmilik yang tidak boleh disangkal (indefeasible title) dan oleh itu berhak untuk menikmati penggunaan serta urusan penuh terhadap tanah tersebut tanpa sekatan yang tidak sah. [46] Plaintif turut berhujah bahawa kewujudan kaveat tersebut telah menyebabkan Plaintif mengalami prejudis komersial yang serius, khususnya apabila Plaintif mendakwa telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli dengan pihak ketiga iaitu Serelyn Development Sdn Bhd pada tahun 2025. Menurut Plaintif, kaveat Defendan Pertama menjadi penghalang kepada penyempurnaan transaksi tersebut dan seterusnya menjejaskan kepentingan komersial Plaintif. [47] Plaintif juga menegaskan bahawa Defendan Pertama sebenarnya mempunyai remedi lain yang mencukupi di sisi undang-undang sekiranya benar Plaintif masih berhutang baki harga jualan. Menurut Plaintif, Defendan Pertama boleh menuntut gantirugi atau mendapatkan penghakiman wang tanpa perlu mengekalkan suatu bebanan terhadap tanah tersebut melalui kaveat persendirian. [48] Selain itu, Plaintif berhujah bahawa Defendan Pertama tidak boleh dibenarkan menggunakan kaveat sebagai instrumen tekanan komersial atau sebagai mekanisme untuk "membekukan" tanah milik Plaintif secara berpanjangan sedangkan pertikaian sebenar masih belum diputuskan. Plaintif menegaskan bahawa pengekalan kaveat akan menyebabkan Plaintif terus terhalang daripada berurusan dengan hartanahnya sendiri tanpa justifikasi yang mencukupi. [49] Sebaliknya, Defendan Pertama berhujah bahawa imbangan keselesaan jelas memihak kepada pengekalan kaveat tersebut. Defendan Pertama menekankan bahawa kaveat berkenaan telah dimasukkan sejak Januari 2021 dan kekal wujud selama hampir lima tahun sebelum Plaintif memfailkan permohonan untuk membatalkannya pada penghujung tahun 2025. [ 50 ] Menurut Defendan Pertama, kelewatan yang begitu lama oleh Plaintif untuk mencabar kaveat tersebut menunjukkan bahawa dakwaan prejudis yang kini dibangkitkan oleh Plaintif tidaklah begitu mendesak sebagaimana yang cuba digambarkan. Defendan Pertama berhujah bahawa sekiranya kaveat tersebut benar-benar menimbulkan ketidakadilan yang serius kepada Plaintif, tindakan untuk mencabarnya sudah tentu akan diambil lebih awal dan bukannya selepas bertahun-tahun. [51] Defendan Pertama turut mempertikaikan ketulenan dan bona fide transaksi pihak ketiga yang dikemukakan oleh Plaintif. Defendan Pertama merujuk kepada beberapa keadaan yang didakwa mencurigakan dalam Perjanjian Jual Beli tersebut, termasuk fakta bahawa pembeli pihak ketiga mengetahui kewujudan kaveat sedia ada, ketiadaan bayaran deposit atau wang pendahuluan, serta isu berkaitan pematuhan syarat terdahulu (condition precedent). Menurut Defendan Pertama, keadaan-keadaan tersebut menunjukkan bahawa transaksi tersebut tidak boleh dijadikan asas kukuh untuk mengetepikan kepentingan yang dituntut oleh Defendan Pertama. [52] Defendan Pertama juga berhujah bahawa tindakan substantif berhubung tanah tersebut masih sedang berjalan di Mahkamah. Dalam tindakan tersebut, Defendan Pertama secara khusus menuntut pemulangan hak milik tanah berkenaan. Oleh itu, Defendan Pertama menegaskan bahawa sekiranya kaveat dibatalkan pada tahap ini dan tanah tersebut kemudiannya dipindah milik kepada pihak ketiga, hak yang dituntut oleh Defendan Pertama mungkin akan menjadi sia-sia atau terjejas secara tidak boleh diperbaiki. [ 53 ] Mahkamah mendapati bahawa faktor kelewatan Plaintif dalam memfailkan permohonan ini adalah suatu pertimbangan yang signifikan. Kaveat tersebut telah wujud sejak tahun 2021 tanpa dicabar secara serius oleh Plaintif untuk tempoh yang panjang. Dalam pandangan Mahkamah, kelewatan sedemikian melemahkan dakwaan Plaintif bahawa kewujudan kaveat tersebut menimbulkan prejudis yang begitu mendesak atau tidak dapat diperbaiki. [54] Mahkamah juga mengambil kira bahawa pertikaian substantif antara pihak-pihak masih belum diputuskan dan sedang menjadi subjek tindakan mahkamah yang berasingan. Dalam keadaan sedemikian, Mahkamah berpandangan bahawa prinsip berhati-hati perlu diterapkan agar hak-hak yang dipertikaikan tidak dilupuskan atau dijadikan akademik sebelum Mahkamah berpeluang menentukan merit sebenar tuntutan pihak-pihak melalui perbicaraan penuh. [55] Mahkamah turut berpendapat bahawa pembatalan kaveat pada tahap ini berpotensi mengubah status quo sedia ada secara material. Sekiranya tanah tersebut dipindah milik kepada pihak ketiga sementara tindakan substantif masih berjalan, keadaan tersebut boleh menimbulkan komplikasi lanjut dan berkemungkinan menjejaskan keberkesanan remedi yang mungkin diberikan oleh Mahkamah kelak sekiranya Defendan Pertama berjaya dalam tuntutannya. [56] Sebaliknya, pengekalan kaveat buat sementara waktu sehingga pelupusan muktamad tindakan substantif dilihat sebagai langkah yang lebih berhati-hati dan seimbang dalam memelihara kedudukan pihak-pihak. Mahkamah mendapati bahawa sebarang prejudis yang dialami Plaintif akibat pengekalan kaveat masih boleh diimbangi sekiranya Plaintif akhirnya berjaya di perbicaraan, manakala pembatalan kaveat pada tahap ini berisiko menyebabkan prejudis yang lebih besar kepada Defendan Pertama sekiranya tuntutannya kemudiannya dibuktikan benar. [57] Dalam keseluruhan keadaan kes ini, Mahkamah berpuas hati bahawa imbangan keselesaan memihak kepada Defendan Pertama dan bahawa status quo sedia ada wajar dikekalkan sementara menunggu pelupusan muktamad pertikaian substantif antara pihak-pihak. Kepentingan In Praesenti [58] Plaintif berhujah bahawa kepentingan yang didakwa oleh Defendan Pertama bukanlah suatu kepentingan sedia ada (existing interest), sebaliknya hanyalah suatu kepentingan bersifat masa hadapan atau kontingen yang tidak melayakkan kemasukan kaveat persendirian di bawah seksyen 323 Kanun Tanah Negara. Menurut Plaintif, undang-undang adalah mantap bahawa sesuatu kaveat hanya boleh disokong oleh suatu hak atau kepentingan yang telah wujud pada masa kaveat dimasukkan dan bukannya hak yang masih bergantung kepada kemungkinan atau peristiwa masa hadapan. [59] Plaintif bergantung kuat kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd [2012] 7 CLJ 802 yang menegaskan bahawa pengkaveat mesti menunjukkan suatu kepentingan in praesenti dan bukannya sekadar interest in futuro. Plaintif menegaskan bahawa apa yang didakwa oleh Defendan Pertama hanyalah suatu kemungkinan bahawa tanah tersebut mungkin akan dipindah semula kepadanya pada masa hadapan sekiranya pelbagai perkara berlaku memihak kepadanya. Menurut Plaintif, keadaan sedemikian tidak mewujudkan apa-apa hak proprietari sedia ada yang boleh dilindungi melalui kaveat. [60] Plaintif turut berhujah bahawa Defendan Pertama masih perlu membuktikan pelbagai elemen penting sebelum sebarang hak terhadap tanah itu boleh timbul, termasuk kewujudan persetujuan yang mengikat, pelanggaran obligasi oleh Plaintif, serta kelayakan Defendan Pertama untuk mendapatkan relif pelaksanaan spesifik. Oleh itu, Plaintif menegaskan bahawa kepentingan yang didakwa masih terlalu tidak pasti dan bersifat spekulatif untuk dianggap sebagai suatu kepentingan boleh daftar. [61] Selain itu, Plaintif berhujah bahawa tuntutan Defendan Pertama sebenarnya hanyalah tuntutan kontraktual yang bergantung kepada hasil tindakan sivil yang masih belum diputuskan. Menurut Plaintif, selagi tiada penghakiman atau perintah Mahkamah yang mengesahkan hak Defendan Pertama terhadap tanah tersebut, Defendan Pertama tidak mempunyai apa-apa kepentingan proprietari semasa terhadap tanah berkenaan. [62] Sebaliknya, Defendan Pertama berhujah bahawa kepentingan yang dituntut olehnya bukanlah kepentingan abstrak atau hipotetikal semata-mata. Defendan Pertama menegaskan bahawa berdasarkan fakta yang dihujahkan, Plaintif telah bersetuju untuk memulangkan semula tanah tersebut kepada Defendan Pertama berikutan kegagalan Plaintif menjelaskan baki harga jualan. Menurut Defendan Pertama, persetujuan tersebut telah mewujudkan suatu hak yang boleh dikuatkuasakan terhadap tanah tersebut. [63] Defendan Pertama turut berhujah bahawa hak yang dituntut olehnya mempunyai laluan undang-undang yang jelas ke arah pendaftaran kerana Defendan Pertama menuntut pemindahan semula hak milik tanah tersebut melalui tindakan mahkamah yang sedang berjalan. Dalam hal ini, Defendan Pertama menegaskan bahawa kepentingan yang dituntut bukan sekadar harapan komersial atau ekspektasi masa hadapan, tetapi suatu tuntutan proprietari yang, sekiranya dibuktikan, boleh membawa kepada pelaksanaan spesifik dan pemindahan hak milik tanah kepadanya. [64] Defendan Pertama turut merujuk kepada prinsip bahawa sesuatu kepentingan boleh kaveat tidak semestinya telah didaftarkan sepenuhnya pada masa kaveat dimasukkan. Apa yang diperlukan ialah kewujudan suatu hak yang mempunyai kualiti untuk akhirnya didaftarkan (ultimately registrable). Dalam konteks ini, Defendan Pertama berhujah bahawa tuntutannya terhadap pemulangan tanah jelas mempunyai potensi undangundang untuk diterjemahkan kepada suatu kepentinganberdaftar sekiranya berjaya dibuktikan di perbicaraan kelak. [65] Dengan hormat, Mahkamah tidak bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa kepentingan Defendan Pertama semata-mata bersifat masa hadapan atau spekulatif. Mahkamah menerima bahawa prinsip yang diputuskan dalam Score Options mewajibkan sesuatu kepentingan yang menyokong kaveat mestilah suatu kepentingan in praesenti. Walau bagaimanapun, persoalan sama ada sesuatu hak itu bersifat sedia ada atau semata-mata kontingen perlu dinilai berdasarkan fakta dan sifat sebenar tuntutan yang dikemukakan. [66] Dalam kes semasa, Defendan Pertama bukan sekadar mendakwa kemungkinan untuk memperoleh tanah tersebut pada masa hadapan secara spekulatif. Sebaliknya, Defendan Pertama mendakwa bahawa telah wujud suatu persetujuan yang memberikan hak kepadanya untuk mendapatkan semula pemindahan milik tanah tersebut berikut kegagalan Plaintif melaksanakan obligasi pembayaran di bawah transaksi terdahulu. [67] Jika dakwaan tersebut akhirnya dibuktikan di perbicaraan, hak yang dituntut oleh Defendan Pertama berpotensi untuk dikuatkuasakan melalui relif pelaksanaan spesifik. Dalam keadaan sedemikian, kepentingan yang dituntut bukan lagi sekadar harapan atau kemungkinan komersial semata-mata, tetapi suatu tuntutan yang mempunyai laluan undang-undang yang nyata ke arah pendaftaran kepentingan terhadap tanah tersebut. [68] Mahkamah berpandangan bahawa kewujudan pertikaian mengenai kesahan atau kebolehkuatkuasaan hak tersebut tidak dengan sendirinya menukar sifat kepentingan itu menjadi spekulatif. Isu sama ada Defendan Pertama akhirnya berjaya membuktikan haknya adalah persoalan merit yang perlu diputuskan di perbicaraan penuh. Pada tahap ini, memadai bahawa tuntutan tersebut menunjukkan suatu asas proprietari yang bona fide dan berpotensi untuk diterjemahkan kepada hak berdaftar. [69] Justeru, Mahkamah mendapati bahawa kepentingan yang dituntut oleh Defendan Pertama bukan sekadar suatu interest in futuro yang abstrak atau kontingen semata-mata, tetapi suatu kepentingan yang mempunyai ciri-ciri in praesenti kerana ia berasaskan dakwaan hak sedia ada yang boleh dikuatkuasakan dan berpotensi membawa kepada pemindahan hak milik tanah melalui proses undang-undang. Pemikiran Terkemudian (Afterthought) [70] Plaintif berhujah bahawa Defendan Pertama telah cuba menukar asas tuntutannya melalui afidavit-afidavit yang difailkan selepas kemasukan kaveat. Menurut Plaintif, alasan yang dinyatakan dalam Borang 19B adalah terhad kepada "suatu perundingan" berhubung pemulangan tanah, namun melalui afidavit jawapan dan hujahan bertulis, Defendan Pertama mula memperkenalkan pelbagai fakta tambahan berkaitan kegagalan Plaintif membayar baki harga jualan, wang tahanan, status transaksi jual beli terdahulu, serta tindakan civil yang difailkan kemudian. [71] Plaintif menegaskan bahawa pendekatan sedemikian merupakan percubaan yang tidak dibenarkan di sisi undang-undang untuk "menyelamatkan" suatu kaveat yang pada asalnya cacat. Menurut Plaintif, Defendan Pertama terikat sepenuhnya kepada alasan yang dinyatakan dalam Borang 19B dan tidak boleh dibenarkan untuk menokok tambah atau mencipta asas baharu melalui afidavit yang difailkan kemudian. [72] Bersandarkan kepada keputusan dalam Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng @ Tan Tien Chi & Anor, Plaintiff berhujah bahawa Mahkamah pada peringkat pertama ujian hanya perlu melihat kepada alasan yang dinyatakan dalam Borang 19B. Sekiranya alasan tersebut tidak mencukupi di sisi undang-undang, maka kaveat tersebut hendaklah dibatalkan tanpa perlu Mahkamah meneliti afidavit-afidavit lanjut yang cuba memperbaiki kedudukan pengkaveat. [73] Plaintif juga berhujah bahawa tindakan Defendan Pertama memperkenalkan naratif baharu berkaitan baki harga jualan dan tuntutan pemulangan tanah melalui tindakan civil hanyalah suatu "afterthought" yang timbul selepas Defendan Pertama menyedari kelemahan pada alasan asal yang digunakan semasa memasukkan kaveat. [74] Sebaliknya, Defendan Pertama berhujah bahawa fakta-fakta tambahan yang dihuraikan dalam afidavit bukanlah suatu asas tuntutan baharu, tetapi sekadar penjelasan dan perincian terhadap latar belakang transaksi yang telah melahirkan kepentingan yang dinyatakan dalam Borang 19B. Menurut Defendan Pertama, Borang 19B perlu dibaca secara keseluruhan dan dalam konteks pertikaian sebenar antara pihak-pihak, dan bukannya secara terasing atau terlalu teknikal. [75] Defendan Pertama menegaskan bahawa fakta berkaitan kegagalan Plaintif menjelaskan baki harga jualan, perbincangan antara pihak-pihak mengenai pemulangan semula tanah, serta tindakan mahkamah yang difailkan untuk menuntut kembali hak milik tanah tersebut, kesemuanya adalah sebahagian daripada rangkaian fakta yang saling berkaitan dan menerangkan bagaimana kepentingan yang dituntut oleh Defendan Pertama timbul. [76] Defendan Pertama turut berhujah bahawa mereka tidak pernah mengubah sifat asas tuntutan mereka, iaitu bahawa Defendan Pertama menuntut kembali hak terhadap tanah tersebut. Menurut Defendan Pertama, afidavit yang difailkan hanyalah memperincikan kronologi dan keadaan yang membawa kepada tuntutan tersebut dan tidak sekali-kali mengubah asas kepentingan yang dinyatakan dalam Borang 19B. [77] Setelah menimbangkan hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah berpendapat bahawa fakta-fakta latar belakang yang dihuraikan oleh Defendan Pertama melalui afidavit tidak boleh dianggap sebagai penciptaan asas tuntutan baharu. Mahkamah mendapati bahawa fakta-fakta tersebut hanyalah memperincikan konteks komersial dan hubungan transaksi antara pihak-pihak yang telah membawa kepada kemasukan kaveat tersebut. [78] Mahkamah menerima bahawa pengkaveat sememangnya terikat kepada alasan yang dinyatakan dalam Borang 19B dan tidak boleh sewenang-wenangnya menukar asas tuntutan selepas kaveat dimasukkan. Walau bagaimanapun, dalam kes semasa, Mahkamah tidak mendapati bahawa Defendan Pertama telah mengemukakan suatu tuntutan yang sama sekali baharu atau tidak konsisten dengan asas yang terkandung dalam Borang 19B. [79] Sebaliknya, afidavit-afidavit yang difailkan oleh Defendan Pertama lebih bersifat menghuraikan latar belakang transaksi dan keadaan yang membawa kepada dakwaan hak terhadap tanah tersebut. Pada pandangan Mahkamah, penjelasan sedemikian tidak semestinya menjadikan tuntutan Defendan Pertama sebagai suatu "afterthought" yang tidak dibenarkan. [80] Oleh itu, Mahkamah tidak bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa Defendan Pertama telah cuba "menukar tiang gol" atau mencipta asas baharu untuk mempertahankan kaveat tersebut. Hujahan Plaintif berhubung isu ini dengan demikian ditolak. [81] Sebaliknya, Mahkamah berpendapat bahawa dalam konteks keseluruhan kes ini, permohonan Plaintif untuk membatalkan kaveat itulah yang lebih cenderung memperlihatkan ciri-ciri suatu pemikiran terkemudian. [ 82 ] Mahkamah mengambil perhatian bahawa kaveat tersebut telah dimasukkan oleh Defendan Pertama sejak 19.01.2021 lagi. Namun demikian, Plaintif tidak mengambil sebarang langkah substantif untuk mencabar atau memohon pembatalan kaveat tersebut sepanjang tempoh lebih lima tahun selepas kemasukan kaveat berkenaan. [ 83 ] Dalam tempoh tersebut, kaveat terus kekal atas hak milik tanah tanpa bantahan serius daripada Plaintif. Sekiranya benar kaveat tersebut jelas tidak berasas atau menimbulkan prejudis yang begitu besar kepada Plaintif, Mahkamah berpendapat bahawa adalah munasabah untuk menjangkakan tindakan mencabarnya diambil jauh lebih awal. [84] Mahkamah turut mengambil perhatian bahawa Defendan Pertama telah digulungkan melalui perintah Mahkamah bertarikh 01.04.2024. Permohonan Plaintif untuk membatalkan kaveat pula hanya difailkan selepas itu dan kebenaran untuk meneruskan tindakan terhadap syarikat dalam penggulungan hanya diperolehi oleh Plaintif pada 17.11.2025. [85] Kronologi tersebut, pada pandangan Mahkamah, menimbulkan persoalan yang relevan berhubung masa dan motif sebenar permohonan Plaintif ini difailkan. Mahkamah tidak dapat mengabaikan hakikat bahawa cabaran terhadap kaveat hanya digerakkan selepas perubahan material dalam kedudukan Defendan Pertama sebagai syarikat yang telah digulungkan. [86] Dalam keadaan sedemikian, Mahkamah berpendapat bahawa faktor kelewatan yang panjang dan masa pemfailan permohonan ini merupakan pertimbangan yang sah dalam menilai bona fide permohonan Plaintif serta imbangan keadilan keseluruhan antara pihak-pihak. [87] Justeru, Mahkamah menolak hujahan Plaintif bahawa pembelaan Defendan Pertama merupakan suatu pemikiran terkemudian. Sebaliknya, berdasarkan kronologi dan keadaan kes ini, Mahkamah mendapati bahawa terdapat asas untuk melihat permohonan Plaintif sendiri sebagai suatu tindakan yang bersifat pemikiran terkemudian. Kesimpulan dan Keputusan [88] Setelah meneliti keseluruhan afidavit, hujahan bertulis serta autoriti yang dirujuk oleh kedua-dua pihak, Mahkamah berpendapat bahawa Kaveat Persendirian yang dimasukkan oleh Defendan Pertama tidak boleh diketepikan pada tahap ini. Mahkamah mendapati bahawa alasan yang dinyatakan di dalam Borang 19B, apabila dibaca secara menyeluruh dan tidak secara terpisah-pisah, memperlihatkan dakwaan wujudnya suatu persetujuan bahawa tanah tersebut akan dikembalikan kepada Defendan Pertama melalui perjanjian jual beli. [89] Walaupun Plaintif berhujah bahawa alasan tersebut hanyalah berasaskan "perundingan", Mahkamah berpendapat bahawa kandungan Borang 19B tidak boleh dibaca secara terlalu teknikal sehingga mengabaikan keseluruhan konteks ayat yang digunakan oleh pengkaveat. Pada pandangan Mahkamah, Defendan Pertama telah melepasi ambang minimum di bawah peringkat pertama ujian dalam kes Luggage Distributors untuk menunjukkan suatu asas tuntutan yang berkaitan dengan kepentingan terhadap tanah tersebut. [90] Mahkamah seterusnya berpendapat bahawa wujud persoalan persoalan serius untuk dibicarakan yang tidak sesuai diputuskan secara muktamad melalui prosiding afidavit semata-mata. [91] Antara isu yang jelas memerlukan penelitian melalui keterangan lisan dan perbicaraan penuh ialah sama ada transaksi jual beli tahun 2018 telah disempurnakan sepenuhnya, sama ada baki harga jualan masih tertunggak, kesan undang-undang kegagalan pembayaran tersebut, serta sama ada benar wujud persetujuan bahawa tanah tersebut akan dipulangkan semula kepada Defendan Pertama. Isu-isu ini melibatkan pertikaian fakta yang ketara dan tidak boleh diselesaikan hanya berdasarkan penafian semata-mata oleh Plaintiff. [92] Mahkamah juga mengambil perhatian bahawa Defendan Pertama telah memfailkan tindakan substantif untuk menuntut hak terhadap tanah tersebut. Dalam keadaan sedemikian, Mahkamah tidak boleh pada tahap interlokutori ini membuat dapatan yang akan secara efektif menamatkan atau memprejudiskan tuntutan utama Defendan Pertama sebelum perbicaraan penuh berlangsung. [93] Berkenaan hujahan Plaintif bahawa kepentingan Defendan Pertama hanyalah bersifat masa hadapan atau in futuro, Mahkamah tidak bersetuju. Sekiranya dakwaan Defendan Pertama mengenai kewujudan persetujuan untuk memulangkan tanah tersebut akhirnya dibuktikan semasa perbicaraan, maka hak yang dituntut itu berpotensi untuk dikuatkuasakan melalui remedi pelaksanaan spesifik dan seterusnya membawa kepada pemindahan milik yang boleh didaftarkan. [94] Dalam konteks itu, kepentingan yang didakwa bukanlah semata-mata bersifat spekulatif atau hipotetikal. Mahkamah menerima bahawa terdapat laluan undang-undang yang nyata kepada suatu kepentingan berdaftar dan oleh itu ia memadai untuk mewujudkan suatu caveatable interest pada tahap ini. [95] Mahkamah juga tidak menerima hujahan Plaintif bahawa Defendan Pertama telah menukar asas tuntutan melalui afidavit afidavit yang difailkan. Pada pandangan Mahkamah, fakta-fakta mengenai baki harga jualan, struktur transaksi terdahulu, kegagalan pembayaran serta latar belakang hubungan komersial pihak-pihak hanyalah penjelasan lanjut kepada asas yang telah dinyatakan di dalam Borang 19B dan bukannya penciptaan suatu alasan baharu yang bercanggah sama sekali dengan asas asal kaveat tersebut. Mahkamah berpendapat bahawa pendekatan Plaintif yang cuba membaca Borang 19B secara terlalu sempit dan terasing daripada latar belakang keseluruhan pertikaian tidak wajar diterima. [96] Sebaliknya, Mahkamah berpendapat bahawa terdapat elemen pemikiran terkemudian pada pihak Plaintif sendiri. Kaveat tersebut telah dimasukkan sejak 19.01.2021 namun Plaintif tidak mengambil sebarang langkah untuk mencabarnya selama lebih kurang lima tahun. Mahkamah mengambil perhatian bahawa permohonan ini hanya difailkan selepas Defendan Pertama digulungkan dan selepas Plaintif memperoleh kebenaran untuk memulakan prosiding terhadap syarikat dalam penggulungan tersebut. Kelewatan yang begitu lama tanpa penjelasan yang memuaskan merupakan faktor yang relevan dalam menilai bona fide permohonan ini dan dalam menentukan di manakah letaknya imbangan keselesaan. [97] Dari sudut imbangan keselesaan pula, Mahkamah berpendapat bahawa status quo wajar dikekalkan sementara menunggu pelupusan tindakan substantif antara pihak-pihak. Kaveat tersebut telah lama wujud di atas hakmilik tanah dan Defendan Pertama telah mengambil langkah undang-undang untuk menegaskan tuntutannya. [98] Sekiranya kaveat ini dibatalkan pada tahap ini dan tanah tersebut kemudiannya dipindah milik kepada pihak ketiga, terdapat risiko nyata bahawa tuntutan Defendan Pertama akan menjadi nugatori atau sukar dipulihkan melalui gantirugi semata-mata. Dalam keadaan sedemikian, kepentingan keadilan lebih memihak kepada mengekalkan kaveat sehingga hak substantif pihak-pihak diputuskan melalui perbicaraan penuh. [99] Oleh yang demikian, setelah mempertimbangkan keseluruhan keadaan kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Defendan Pertama telah berjaya menunjukkan kewujudan isu yang bona fide dan serius untuk dibicarakan berkaitan kepentingannya terhadap tanah tersebut, bahawa kepentingan yang dituntut bukan semata-mata kepentingan masa hadapan yang spekulatif, serta bahawa imbangan keselesaan memihak kepada pengekalan status quo. [100] Sehubungan itu, Mahkamah menolak permohonan Plaintif untuk membatalkan Kaveat Persendirian Defendan Pertama dengan kos.

[101] Permohonan Plaintif di Enclosure 1 ditolak dengan kos sebanyak RM10,000.00 dibayar kepada Defendan Pertama dan RM5,000.00 dibayar kepada Defendan Kedua tertakluk fi alokatur. Tarikh: 20 Mei 2026 (SAMRY BIN MASRI) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Kuantan Counsel for the Appelant : Tetuan Fong & Hakim Peguam Bela & Peguam Cara Suite 1-26, Menara TKSS 206, Jalan Segambut (Off Jalan Duta) 51200 Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (No. Ruj: FH/LT/373/2024) $$ 1 ^ {s t} $$ Tetuan Andrew - David Wong & Ong Room 102-103, 1 $ ^{st} $ Floor, No. 34-40 Bangunan Tokio Marine Life Jalan Teluk Sisek 25000 Kuantan Pahang Darul Makmur Counsel for the $ 2^{\mathrm{nd}} $ Respondant Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Pahang Blok B, Tingkat 3, Wisma Sri Pahang Jalan Gambut Kompleks Pentadbiran Kerajaan Negeri Pahang 25503 Kuantan Pahang Darul Makmur