Ayer Itam Properties Sdn Bhd v 1. ) Ng Kok Cheang (PA-22NCvC-106-04/2019)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI PULAU PINANG GUAMAN SIVIL NO: PA-22NCvC-106-04/2019 ANTARA AYER ITAM PROPERTIES SDN BHD (dahulunya dikenali sebagai Aluminium Development Company Sdn Bhd dan 1 MDB Re (Ayer Itam) Sdn Bhd) (No. Syarikat: 920876-X) …..

Lampiran

Lampiran 35 ialah permohonan defendan-defendan (“defendan”) terhadap My City Ventures Sdn Bhd (“MVCSB”) pihak ketiga yang bukan pihak dalam tuntutan ini manakala Lampiran 37 ialah permohonan defendan terhadap syarikat Sentuhan Budiman Sdn Bhd (“SBSB”) yang juga pihak ketiga yang bukan pihak dalam tuntutan ini untuk penzahiran dokumen di bawah Aturan 24 Kaedah 7A, Aturan 24 Kaedah 8 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 dan/atau bidang kuasa sedia ada Mahkamah. Sebelum ini defendan telah membuat permohonan yang sama terhadap plaintif tetapi ditolak oleh Mahkamah Tinggi. [2] Di dalam kes ini plaintif menuntut terhadap defendan berikutan pelanggaran Share Purchase Agreement (“SPA”) dan Master Agreement (“MA”) kedua-duanya bertarikh 25.4.2013 berkaitan dengan pembelian saham dalam Gerak Indera Sdn Bhd (“Gerak Indera”) yang merupakan benefisiari dan pemilik berdaftar saham yang tidak dibahagi dan berkepentingan dalam tanah-tanah yang menjadi tajuk perkara dalam SPA tersebut. Defendan pertama, kedua dan ketiga (“Penjual”) ialah benefisiari dan pemilik berdaftar modal saham berbayar dalam Gerak Indera. Plaintif melalui kedua-dua perjanjian berkaitan berhasrat untuk membeli dan memiliki tanah-tanah tersebut. Plaintif mengatakan defendan gagal melaksanakan beberapa obligasi setelah SPA disempurnakan sebagaimana yang diperuntukkan dalam SPA dan perjanjian-perjanjian pengubahan yang mengakibatkan plaintif terlebih bayar kepada Penjual. S/N 1Aw0Ni3VskKVzhprPJthcw [3] Defendan dalam pembelaan mereka menafikan bahawa mereka perlu melaksanakan obligasi yang dikatakan oleh plaintif berdasarkan satu perjanjian kolateral di mana terdapatnya satu perbincangan di antara plaintif dan defendan untuk memasuki satu perjanjian usaha sama untuk membangunkan tanah-tanah berkenaan. Perjanjian kolateral ini dikatakan dibuat sebelum SPA dan MA ditandatangani. Ini adalah kerana defendan tidak mempunyai milikan kosong atas tanah-tanah tersebut disebabkan terdapat setinggan dan penyewa tanah dan mereka ini perlu dipindahkan terlebih dahulu sebelum pembangunan yang dicadangkan boleh diluluskan. Oleh yang demikian defendan mengatakan plaintif telah bersetuju untuk tidak menguatkuasakan peruntukan tempoh masa yang ditetapkan dalam SPA tersebut ke atas Penjual dan kedua-dua pihak bersetuju untuk menangani isu setinggan dan penyewa tanah secara bersama dan bukannya defendan sahaja yang perlu laksanakan. Berikutan persetujuan ini SPA dan MA kemudiannya ditandatangani. Sekitar Ogos 2017 syarikat induk bagi plaintif dan Gerak Indera selepas pembelian tersebut iaitu 1 Malaysia Development Berhad (“1MDB”) telah menjual tanah-tanah tersebut melalui penjualan saham anak syarikatnya iaitu My City Ventures Sdn Bhd (“My City”) kepada Sentuhan Budiman Sdn Bhd (“Sentuhan Budiman”) yang merupakan syarikat milik Menteri Kewangan Diperbadankan dan Sentuhan Budiman pula menjual saham atau tanah-tanah tersebut kepada Silk Road Southeast Asia Real Estate Ltd (“Silk Road”) yang dirujuk sebagai “Cayman Sale”. Meskipun milikan saham belum bertukar tangan tetapi bayaran sepenuhnya telah dibuat kepada Sentuhan Budiman. Mengikut defendan, plaintif telah membuat keuntungan besar hasil daripada Cayman Sale ini dan tidak mengalami S/N 1Aw0Ni3VskKVzhprPJthcw apa-apa kerugian dan tidak boleh membuat apa-apa tuntutan terhadap defendan. Usaha sama yang dicadangkan atau perjanjian kolateral yang dikatakan itu ditamatkan berikutan Cayman Sale ini. [4] Lampiran 35 dan 37 premis atas perjanjian kolateral dan mohon penzahiran – (a) kesemua dokumen berkaitan dengan penjualan saham My City dan Sentuhan Budiman berhubung Cayman Sale tersebut; (b) kesemua surat-menyurat melibatkan City dan/atau Sentuhan Budiman dan/atau Silk Road; (c) kesemua dokumen berkaitan dengan perbincangan yang membawa kepada Cayman Sale melibatkan perjanjian jual beli melibatkan City dan/atau Sentuhan Budiman dan/atau Silk Road; (d) kesemua dokumen berkaitan dengan perjanjian jual beli bagi Cayman Sale yang melibatkan My City dan/atau Sentuhan Budiman dan/atau Silk Road; dan (e) laporan-laporan penilaian (jika ada) mengenai Cayman Sale. S/N 1Aw0Ni3VskKVzhprPJthcw [5] Peguam terpelajar bagi pihak defendan menghujahkan kedua-dua permohonan ini telah memenuhi kehendak Aturan 24 kaedah 7A KKM 2012. Dokumen-dokumen yang dipohon dikenal pasti berhubung dengan ketiga-tiga syarikat berkenaan mengenai penjualan saham berkaitan tanah-tanah tersebut. Ini mencukupi untuk memenuhi kehendak menspesifikasikan dokumen berkenaan untuk transaksi yang juga dpesifik. Rujukan dibuat kepada Billion Prima Sdn Bhd & Anor v Nutech Company Ltd & Anor [2017] 1 CLJ 179. [6] Dokumen-dokumen tersebut relevan bagi melihat sama ada berlakunya pemecahan perjanjian kolateral oleh plaintif kerana perjanjian kolateral tersebut menyebabkan defendan memasuki SPA dan MA yang berkaitan. Selain itu dokumen-dokumen berkaitan komunikasi antara mereka akan menunjukkan pihak-pihak terlibat tahu dan sedar mengenai kewujudan SPA, MA dan perjanjian kolateral tersebut. Beliau selanjutnya berhujah masa bila Cayman Sale itu mula dibincangkan adalah penting bagi menunjukkan sama ada plaintif jujur untuk menjalankan pembangunan usaha sama dengan defendan. Mengikut beliau lagi harga sebenar bagi penjualan saham tersebut juga tidak dapat dipastikan tanpa melihat dokumen-dokumen tersebut bagi menentukan sama ada benar plaintif mengalami kerugian. Selanjutnya beliau menghujahkan dokumen-dokumen tersebut perlu bagi melihat sama ada perjanjian kolateral tersebut ditamatkan disebabkan Cayman Sale itu. S/N 1Aw0Ni3VskKVzhprPJthcw [7] Peguam juga menghujahkan dokumen-dokumen berkenaan berada dalam milikan kedua-dua My City dan Sentuhan Budiman kerana kedudukan syarikat-syarikat dan plaintif anak syarikat 1MDB dan terlibat dengan penjualan saham tersebut kepada Silk Road. [8] Peguam terpelajar bagi City dan Sentuhan Budiman menghujahkan kedua-dua syarikat ini bukan pihak dalam tuntutan plaintif selain itu defendan juga gagal memenuhi kehendak Aturan 24 kaedah 7A KKM 2012. Menurut beliau dokumen-dokumen tersebut tidak relevan dan tidak perlu bagi tuntutan plaintif terhadap defendan di mana Cayman Sale bukan sebahagian kes yang diplidkan oleh plaintif. Manakala untuk menjawab kes defendan, peguam terpelajar menghujahkan syarikat-syarikat ini adalah entiti yang berasingan dan bukan pihak atau terlibat dalam perjanjian kolateral yang dikatakan wujud oleh defendan. Rujukan dibuat kepada Tenaga Nasional Bhd v Irham Niaga Sdn Bhd & Anor [2011] 1 CLJ 491 dan Suwiri Sdn Bhd v Government of the State of Sabah [2008] 1 MLJ 743. Kedua-dua syarikat ini juga tidak memiliki apa-apa saham berkenaan tanah-tanah tersebut dan Cayman Sale adalah penjualan saham dalam My City kepada Silk Road dan bukannya penjualan tanah-tanah yang dimiliki oleh plaintif. Selanjutnya peguam terpelajar menghujahkan perjanjian kolateral yang dikatakan oleh defendan tidak wujud dan SPA serta MA tidak menunjukkan terdapatnya apa-apa perjanjian kolateral. Merujuk kepada kes Malaysia Debt Ventures Bhd v. Platinum Techsolve Sdn Bhd [2020] 1 LNS 1252, beliau menghujahkan relevansi sahaja tidak mencukupi dan defendan perlu menunjukkan permohonan mereka akan dapat melupuskan kes dengan adil dan jimatkan kos. Sebaliknya jika S/N 1Aw0Ni3VskKVzhprPJthcw kedua-dua permohonan ini dibenarkan lebih banyak saksi akan dipanggil dan melibatkan isu-isu yang tidak relevan dibicarakan. Rujukan dibuat kepada kes Bayerischie Hypo-und Vereinsbank AG v. Asia Pacific Breweries (Singapore) Pte Ltd and other applications, HC (Singapore) [2004] SGHC 155. [9] Hujah beliau selanjutnya defendan gagal menspesifikasikan dokumen-dokumen yang dipohon. Deskripsi dokumen-dokumen yang diberi oleh defendan adalah luas dan tidak jelas. Rujukan dibuat kepada kes-kes lnfoline Sdn Bhd (sued as trustee of Tee Keong Family Trust) v Benjamin Lim Keong Hoe [2017] 6 MLJ 363; Tiow Weng Theong v Melawangi Sdn Bhd & Other Cases [2015] 8 CLJ 470 dan Licvem Shipping & Trading Aps & Anor v JLM Logistics (M) Sdn Bhd & Ors [2016] 10 MLJ 247. Tambahan beliau lagi kedua-dua permohonan ini menyalahgunakan proses mahkamah sebab permohonan yang sama terhadap plaintif telah ditolak oleh Mahkamah Tinggi dan tiada kebenaran untuk kebebasan memfailkan semula apa lagi kedua-dua syarikat ini bukan pihak dalam tuntutan plaintif. Rujukan dibuat kepada Jasa Keramat v Monatech (M) Sdn Bhd [1999] 4 CLJ 533; Syed Omar bin Syed Mohamed v Perbadanan Nasional Bhd [2013] 1 MLJ 461; Kenwood Electronics (Malaysia) Sdn Bhd v People’ S Audio Sdn Bhd & Ors [2003] 5 MLJ 276; Lennon v Birmingham City Council [2001] EWCA Civ 435. S/N 1Aw0Ni3VskKVzhprPJthcw Keputusan [10] Kes plaintif yang diplidkan ialah defendan pertama, kedua dan ketiga adalah benefisial dan/atau pemilik tunggal berdaftar bagi kesemua modal saham yang dikeluarkan dan berbayar dalam Gerak Indera dan plaintif membeli kesemua saham ini melalui SPA bertarikh 25.4.2013. Manakala Gerak Indera merupakan benefisial dan pemilik berdaftar saham-saham dan kepentingan-kepentingan tertentu yang tidak dibahagikan dalam tanah-tanah yang menjadi tajuk perkara tuntutan plaintiff. Pada tarikh yang sama mereka telah memasuki MA bersama-sama pihak-pihak lain di mana hasrat plaintif untuk memiliki tanah-tanah tersebut diakui sepenuhnya oleh defendan dan pihak-pihak lain yang juga merupakan pemilik-pemilik berdaftar dan benefisial saham-saham dan kepentingan-kepentingan yang tertinggal dalam tanah-tanah tersebut. Dalam ertikata lain plaintif berhasrat untuk memiliki sepenuhnya saham-saham dan kepentingan dalam tanah-tanah tersebut. Plaintif dan defendan juga ada memasuki perjanjian-perjanjian pengubahan di mana mereka bersetuju bagi defendan melaksanakan beberapa obligasi selepas SPA disempurnakan sebelum bayaran baki harga pembelian dibuat. Kegagalan defendan melaksanakan obligasi-obligasi tersebut akan menyebabkan harga pembelian dikurangkan. Namun plaintif telah membayar harga belian yang tidak dikurangkan walaupun defendan gagal melaksanakan obligasi-obligasi tersebut. S/N 1Aw0Ni3VskKVzhprPJthcw [11] Menurut defendan perjanjian kolateral diadakan melalui perbincangan dan persetujuan secara lisan. Plaintif tidak mengakui kewujudan perjanjian kolateral ini malah jika dilihat pada terma-terma di dalam SPA, MA dan perjanjian-perjanjian pengubahan tidak terdapat apa-apa rujukan kepada sebarang perjanjian kolateral atau apa-apa usaha sama dan penangguhan tempoh masa. Klausa 2.3 MA jelas menunjukkan pengesahan oleh Penjual akan hasrat plaintif untuk memiliki 100% tanah-tanah berkenaan. Ini jelas bertentangan dengan pengataan defendan bahawa akan ada usaha sama untuk membangunkan tanah-tanah tersebut. Klausa 11.1 juga jelas memperuntukkan apa-apa perbincangan dan/atau persetujuan sebelum ini dimuktamadkan dengan MA ini. Oleh itu saya berpendapat SPA dan MA ini jelas tidak mengiktiraf apa-apa perjanjian kolateral. Oleh yang demikian saya mempercayai perjanjian kolateral ini tidak wujud dan bertentangan dan tidak selari dengan klausa 2.3. [12] Saya juga bersetuju dengan hujah peguam bagi pihak My City dan Sentuhan Budiman bahawa Cayman Sale tidak memberi apa-apa kesan atau menjejaskan sama ada perlunya obligasi dilaksanakan. Dalam ertikata lain defendan tetap perlu melaksanakan obligasinya dan Cayman Sale adalah di antara plaintif dan Silk Road. SPA dan MA adalah di antara plaintif dan defendan di mana plaintif membayar harga belian kepada defendan. Sama ada plaintif membuat keuntungan daripada Cayman Sale tidak ada sangkut paut dengan perjanjian-perjanjian di antara plaintif dengan defendan. Apa yang saya lihat cubaan defendan membawa isu Cayman Sale dalam pembelaannya adalah untuk menunjukkan tiada kerugian dialami oleh plaintif. Perkara S/N 1Aw0Ni3VskKVzhprPJthcw ini adalah berasingan daripada SPA dan MA di antara mereka. Kerugian yang dituntut oleh plaintif premis atas kegagalan atau pemecahan yang dikatakan dilakukan oleh defendant atas terma-terma SPA dan MA. Oleh yang demikian dokumen-dokumen yang dipohon oleh defendan untuk dizahirkan tidak relevan atau perlu sebaliknya lebih merupakan satu expedisi memancing untuk tujuan mendapatkan keterangan. [13] Berdasarkan alasan-alasan di atas Lampiran-Lampiran 35 dan 37 ditolak dengan kos. (TUN ABD MAJID BIN TUN HAMZAH) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya, Pulau Pinang Tarikh: 20 Julai 2023 Peguamcara-Peguamcara:- Peguamcara Pihak Plaintif TETUAN GHAZI & LIM Peguambela dan Peguamcara Tingkat 19, Plaza MWE No. 9, Lebuh Farquhar 10200 PULAU PINANG S/N 1Aw0Ni3VskKVzhprPJthcw Tel : 04-2633688 Faks : 04-2633188 Peguamcara Pihak Defendan-Defendan TETUAN RANJIT SINGH & YEOH Peguambela dan Peguamcara D3-U5-12, Solaris Dutamas No. 1, Jalan Dutamas 1 50480 KUALA LUMPUR Tel : 03-62054126 Faks : 03-62054109 Peguamcara Pihak Ketiga TETUAN LEE HISHAMMUDDIN ALLEN & GLEDHILL Peguambela dan Peguamcara Level 6, Menara 1 Dutamas Solaris Dutamas, No. 1, Jalan Dutamas 1 50480 KUALA LUMPUR Tel : 03-62085888 Faks : 03-62010122/0136 S/N 1Aw0Ni3VskKVzhprPJthcw