Ayer Itam Properties Sdn Bhd v Farlim Group (Malaysia) Berhad (PA-22NCvC-116-04/2019)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI PULAU PINANG GUAMAN SIVIL NO. PA-22NCvC-116-04/2019 ANTARA AYER ITAM PROPERTIES SDN BHD (No. Syarikat: 920876-X) [Dahulunya dikenali sebagai 1MDB RE (AYER ITAM) SDN BHD] …. PLAINTIF DAN FARLIM GROUP (MALAYSIA) SDN BHD [No. Syarikat: 82275-A] ….. DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN [1] Plaintiff merupakan sebuah syarikat sendirian berhad yang diperbadankan di Malaysia manakala defendant ialah sebuah syarikat yang diperbadankan di Malaysia. Kedua-dua pihak ini telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli (“Perjanjian”) bertarikh 23.9.2013 di mana plaintiff membeli bahagian-bahagian tanah (“tanah-tanah”) yang tidak terbahagi milik defendant iaitu:

Preamble

Mengikut PW1 Pengarah plaintiff, dalam Perjanjian tersebut klausa 2 Perjanjian memperuntukkan tanah-tanah tersebut hendaklah bebas daripada bebanan melainkan kaveat-kaveat yang ada dan hak-hak dan kepentingan pengkaveat, sepertimana asasnya, tiada kategori dan tertakluk kepada syarat-syarat dan sekatan kepentingan seperti yang ternyata dalam suratan hakmilik dan dalam Perjanjian berkenaan. Manakala klausa 3.1 memperuntukkan harga pembelian agregat ialah RM112,501,725.60 pada kadar RM110.00 skp berdasarkan keluasan agregat kasar iaitu 1,022,742.96 kps. Oleh itu berdasarkan keluasan ¼ bahagian Lot 1561 harga belian ialah RM72,307,276.70 berdasarkan keluasan 657,342.97 kps dan plaintiff telah membayar penuh harga pembelian tersebut. Menurutnya lagi plaintiff kemudiannya menyedari bahawa defendant tidak memiliki kawasan seluas 76,255 kps daripada 657,342.97 kps itu. Oleh yang demikian plaintiff telah terlebih bayar RM8,388,050.00 kepada defendant. menjelaskan bahawa kawasan seluas 76,255 kps tersebut adalah bahagian yang dikaveat. Kadar RM110.00 tersebut sepatutnya dikira atas bahagian sebenar milik defendant yang tidak terbahagi dalam Lot 1561. Oleh kerana plaintiff telah terlebih bayar maka plaintiff mengatakan defendant telah diperkayakan secara tidak adil. [3] menerangkan bahawa asalnya ¼ bahagian defendant tersebut dimiliki oleh Choong Lye Hock Estates Sdn Bhd (“CLHE”) dan CLHE telah memasuki satu perjanjian penyelesaian dengan Farlim Properties Sdn Bhd (“FPSB”) pada 9.6.2007 untuk menjual ¼ bahagian CLHE dalam 56 keping tanah termasuk Lot 1561 kepada FPSB. Dalam perjanjian penyelesaian itu CLHE dan FPSB bersetuju bahawa bahagian-bahagian dalam tanah-tanah tersebut yang telah CLHE jual kepada empat individu lain tidak menjadi sebahagian daripada Lot 1561 dan tidak termasuk dalam Perjanjian dengan plaintiff. Bahagian-bahagian tersebut akan dipindahmilik kepada empat individu tersebut atau waris mereka apabila surat hakmilik dikeluarkan. [4] Kemudian CLHE telah menjual dan memindah milik ¼ bahagiannya itu kepada defendant yang merupakan nomini kepada FPSB. Oleh itu PW1 mengatakan apabila CLHE menjual ¼ bahagian miliknya dalam Lot 1561 kepada defendant bahagian-bahagian yang telah dijual kepada empat individu tersebut tidak termasuk dalam ¼ bahagian tersebut. Selanjutnya PW1 merujuk kepada terma Perjanjian berkenaan dengan bahagian yang dikaveat (sebanyak tujuh kaveat) yang dikecualikan daripada Perjanjian di antara mereka. Oleh itu PW1 mengatakan bahagian-bahagian yang dikaveat seluas 76,255 kps itu seharusnya ditolak daripada keluasan 657,342.97 kps itu. selanjutnya menerangkan bagaimana dia memperolehi maklumat berkenaan bahagian-bahagian yang dikaveat seluas 76,255 kps dan menambah bahawa defendant mempunyai pengetahuan akan perkara ini. Plaintiff hanya menyedari perkara ini sekitar akhir 2016 apabila diserahkan writ saman oleh Zantalite Enterprise dan membaca perjanjian penyelesaian di antara CLHE dan FPSB. Notis tuntutan telah dikemukakan melalui peguam mereka namun tidak dihiraukan oleh defendant. [5] PW2 peguam dalam keterangannya mengesahkan apa yang dinyatakan oleh PW1 dan merujuk kepada klausa A Mukadimah Perjanjian jelas mengecualikan bahagian-bahagian yang dikaveat. Defendant tidak memiliki bahagian-bahagian tersebut dan juga perjanjian penyelesaian di antara CLHE dengan FPSB jelas menyatakan bahagian-bahagian tersebut tidak dikira dalam keluasan ¼ bahagian dalam Lot 1561 yang CLHE jual kepada FPSB. Oleh itu defendant tidak boleh pula menjual bahagian-bahagian tersebut yang bukan miliknya. Kes defendant [6] DW1 merupakan peguam yang mewakili defendant dalam Perjanjian ini. Beliau menyatakan Perjanjian ini dideraf oleh peguam plaintiff Tetuan Wong & Partners dan kedua-dua pihak bersetuju dengan harga belian iaitu RM112,501,725.60 bagi tanah-tanah tersebut. Bagi Lot 1561 harga pembelian ialah RM72,307,726.70. Menurut beliau harga tersebut tidak termasuk bahagian-bahagian yang dikaveat dan bahagian yang dikaveat bagi Lot 1561 sebenarnya ke atas keseluruhan Lot 1561. Oleh itu tiada kesilapan di dalam perkiraan harga belian. Beliau merujuk kepada surat daripada Pejabat Tanah Pulau Pinang bertarikh 25.10.2013 dan peguam plaintiff tidak pada bila-bila masa menyatakan sebaliknya ketika mereka berkomunikasi. Mengikut beliau lagi kedua-dua pihak sedia maklum akan bahagian-bahagian yang dikaveat dan plaintiff sepatutnya melakukan carian dan mendapatkan maklumat yang tepat. Berkenaan syarat duluan di mana defendant perlu mendapat persetujuan bertulis daripada pengkaveat yang tidak menarik balik kaveat mereka sebelum pindahmilik kepada plaintiff dilakukan DW1 menyatakan plaintiff telah bersetuju untuk syarat ini tidak perlu dipenuhi. [7] Pengurus Besar defendant DW2 dalam keterangannya memaklumkan bahawa terdapat banyak kali perbincangan dilakukan oleh kedua-dua pihak sebelum Perjanjian ditandatangani dan kedua-dua pihak bersetuju dengan harga belian. Menurutnya lagi RM110.00 skp bukan sahaja dikira mengikut harga agregat tetapi mengambil kira faktor-faktor lain seperti tanah-tanah ini asalnya dimiliki oleh estet simati, melibatkan banyak kes mahkamah dan ada yang masih lagi belum selesai, tanah-tanah ini bersambungan di antara satu sama lain dan plaintiff sedar akan kewujudan kaveat-kaveat ini. [8] DW2 juga menyatakan terdapat perjanjian kolateral di mana FGB akan menarik balik semua kes-kes mahkamah di antara mereka dengan pemilik-pemilik bersama yang lain dan bersetuju tidak akan bawa lagi kes mahkamah kerana plaintiff juga berhasrat untuk membeli tanah lain dan mahukan semua litigasi ditamatkan. Berdasarkan perjanjian kolateral ini FGB tidak lagi meneruskan kes mahkamah. Plaintiff juga mengesahkan bahawa defendant telah memenuhi semua syarat-syarat yang perlu dan baginya plaintiff tidak terkeliru dan telah bersetuju dengan harga belian tersebut. Beliau menambah plaintiff membeli tanah-tanah ini atas seperti mana asasnya dan diwakili oleh peguam oleh itu tidak boleh menyatakan sebaliknya. Analisa dan dapatan [9] Berdasarkan kiraan biasa harga belian pada kadar RM110.00 skp bagi tanah dengan keluasan 1,022,742.96 ialah RM112,501,725.60. Saya kira ini tidak boleh dipertikaikan melainkan terdapat formula atau syarat lain yang diperuntukkan. [10]

Lampiran

Lampiran 1 kepada Perjanjian menyatakan keluasan Lot 1561 ialah 244,276.65 mps bersamaan dengan 2,629,372 kps manakala ¼ bahagian milik defendant dalam lot tersebut ialah 61,069.2 mps bersamaan dengan 657,352.97 kps. Jelas dinyatakan dalam Mukadimah klausa A defendant tidak memiliki bahagian-bahagian yang dikaveat. Begitu juga klausa C memperuntukkan bahagian defendant yang hendak dijual kepada plaintiff mengecualikan bahagian-bahagian yang dikaveat. [11] Di antara syarat duluan yang perlu dipenuhi oleh defendant ialah klausa 4.1(b) di mana sebelum pindahmilik kepada plaintiff, defendant perlu mendapat persetujuan daripada pengkaveat-pengkaveat yang masih belum menarik balik kaveat mereka kecuali kaveat-kaveat yang telah dimasukkan dan kaveat pembeli dalam masa enam bulan dari tarikh Perjanjian ini dan boleh dilanjutkan dengan persetujuan bertulis oleh kedua-dua pihak. Harga belian agregat ialah sepertimana yang telah dinyatakan sebelum ini. Klausa 3.1 menerangkan harga belian pada kadar RM110.00 skp sepertimana juga yang dinyatakan dalam Lampiran 1. [12] Oleh yang demikian peruntukan-peruntukan di atas adalah jelas bayaran bagi harga belian mengikut Lampiran 1. Ini bermakna bagi Lot 1561 ¼ bahagian milik defendant dalam lot tersebut ialah 61,069.2 mps bersamaan dengan 657,342.97 kps. Pada kadar RM110.00 skp bermakna harga belian yang plaintiff perlu bayar ialah RM72,307,276.70. [12] Walau bagaimanapun defendant mengatakan terdapat satu perjanjian kolateral di antara mereka yang mana dikatakan kedua-dua pihak bersetuju RM112,501,725.60 adalah harga global tanpa mengambil kira kadar RM110.00 skp tersebut. Perjanjian kolateral tersebut juga dikatakan FPSB akan menarik balik semua kes-kes yang masih berjalan dengan pemilik-pemilik lain dan plaintiff juga tidak akan memfailkan apa-apa tindakan terhadap pemilik-pemilik lain itu. [13] Plaintiff menafikan wujudnya perjanjian kolateral ini dan terma-terma yang dikatakan oleh defendant ini bertentangan dengan terma-terma Perjanjian. Tidak dinafikan bahawa sebelum sesuatu perjanjian ditandatangani perbincangan akan berlaku. Persetujuan yang dicapai kemudiannya diperjelaskan dalam perjanjian yang ditandatangani. Berikutan itu klausa 21.1 memperuntukkan Perjanjian ini mengatasi apa jua perbincangan, persetujuan dan/atau pemahaman kedua-dua pihak. Ini bermakna walau apa pun yang dikatakan kedua-dua plaintiff dan defendant terikat dengan terma-terma Perjanjian ini berdasarkan klausa 21.1. Ini jelas dinyatakan di antaranya dalam kes Master Strike Sdn Bhd v. Sterling Heights Sdn Bhd [2005] 2 CLJ 596 di mana Nik Hashim HMR (beliau ketika itu) menyatakan: “The purpose of an entire agreement clause is to preclude a party to a written agreement from threshing through the undergrowth and finding, in the course of negotiations, some (chance) remark or statement (often long forgotten or difficult to recall or explain) upon which to found a claim, such as the present, to the existence of a collateral warranty. The entire agreement clause obviates the occasion for any such search and the peril to the contracting parties posed by the need that may arise in its absence to conduct such a search. For such a clause constitutes a binding agreement between the parties that the full contractual terms are to be found in the document containing the clause and not elsewhere, and that, accordingly, any promises or assurances made in the course of the negotiations (which, in the absence of such a clause, might have effect as a collateral warranty) shall have no contractual force, save in so far as they are reflected and given effect in that document.”. Oleh yang demikian saya tidak dapat menerima wujudnya perjanjian kolateral yang dikatakan itu. Tambahan lagi terma-terma Perjanjian tersebut adalah jelas dan tidak boleh memberi maksud yang mungkin berlainan. [14] Walaupun perkataan agregat digunakan bagi saya ia tidak mempunyai apa-apa signifikan sebab apa yang dipersetujui ialah defendant menjual dan plaintiff membeli tanah-tanah tersebut dengan pengecualian bahagian-bahagian yang dikaveatkan. Defendant jelas tidak mempunyai hak dan kepentingan dalam bahagian-bahagian tersebut oleh itu mereka tidak boleh melupuskan bahagian-bahagian itu kepada plaintiff. Adalah jelas “nemo dat rule” terpakai. [15] Klausa 5 perjanjian penyelesaian di antara CLHE dan FPSB juga jelas memperuntukkan bahagian-bahagian yang telah dijual kepada empat individu lain dalam Lot 1561 dikecualikan daripada penjualan antara mereka. Malah dalam Perjanjian ini turut disenaraikan bahagian-bahagian yang dikaveat dalam klausa 1.1 di bawah definisi “Lodged Caveats” yang dikecualikan daripada Perjanjian sepertimana yang disebut dalam Mukadimah Perjanjian klausa C. Keputusan [16] Berdasarkan alasan-alasan yang dibincangkan saya mendapati plaintiff telah membuktikan tuntutan mereka atas imbangan keberangkalian dan defendant telah secara tidak patut memperkayakan diri mereka. Oleh itu saya membenarkan tuntutan plaintiff dengan kos. (TUN ABD MAJID BIN TUN HAMZAH) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya, Pulau Pinang Tarikh: 25 Ogos 2023 Peguamcara-Peguamcara:- Peguamcara Pihak Plaintif TETUAN GHAZI & LIM Peguambela dan Peguamcara 19th Floor, Plaz MWE No. 8, Lebuh Farquhar 10200 PULAU PINANG Tel : 04-2633688 Faks : 04-2633188 Peguamcara Pihak Defendan TETUAN EZRILAW Peguambela dan Peguamcara Greenhall Chambers No. 33 (Tingkat 1), Green Hall 10200 PULAU PINANG Tel : 04-2613421 Faks : -