Azhar Bin Sulaiman v Pentadbir Tanah Daerah Kota Setar (KA-15-39-10/2024)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI ALOR SETAR DALAM NEGERI KEDAH DARUL AMAN RUJUKAN TANAH NO : KA-15-39-10/2024 AZHAR BIN SULAIMAN … PEMOHON DAN PENTADBIR TANAH DAERAH KOTA SETAR … RESPONDEN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan

Schedule

Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960) ; Ng Tiou Hong v. Collector Of Land Revenue, Gombak [1984] 1 CLJ 350) S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA 18. Di dalam kes Semenyih Jaya Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and Anor Case [2017] 5 CLJ 526, Mahkamah Persekutuan diperenggan [213], [214] dan [215] menyatakan bahawa suatu pemerhatian yang relevan ialah bahawa perenggan 1(1A) dalam Jadual Pertama telah dimasukkan melalui Akta A999 bagi memberikan fleksibiliti dalam penilaian jumlah nilai pasaran tanah yang diambil. 19. Sehubungan dengan itu, walaupun jualan yang sebanding di kawasan sekitar tanah yang diambil merupakan komponen penting dalam pengiraan nilai pasaran tanah yang diambil, ‘apa-apa kaedah penilaian yang sesuai’ juga dibenarkan. Oleh itu, sebarang kaedah yang sesuai yang berfungsi untuk memberikan pampasan yang setara kepada pihak-pihak yang terjejas boleh digunakan. Kaedah-kaedah tersebut termasuklah pampasan yang dibayar berdasarkan kos penggantian. 20. Selanjutnya, nilai bangunan diatas tanah yang diambil hendaklah ditaksirkan berasingan daripada nilai tanah iaitu melalui kaedah S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA kos yang diperlukan untuk membina semula atau menggantikan sesuatu bangunan dengan struktur yang sama atau setara, menggunakan bahan dan kaedah pembinaan semasa. Merujuk kepada kes Chip Ann Realty Sdn Bhd dan Hotel Lok Ann v. Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur [2014] 1 LNS 70, Vazeer Alam H (pada ketika itu) memutuskan bahawa: [36] The Respondent’s overall award clearly indicates that he had been guided by the principles set out in the First Schedule to the LAA. And in fact the award by the Respondent is rather generous. In determining the market value, the cost method of valuation that is based on the land cost and replacement cost of the building was adopted by the valuers. Both valuers have not attempted to verify the value by adopting other method of valuation such as an income approach that is based on an actual income from the hotel business itself which is much more suitable for an income generating property such as the subject property. Given the fact that the Scheduled Land is S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA compulsorily acquired, there will always be differences of opinion on the part of the interested parties as to the adequacy of the award of compensation. However, in applying the established legal principles, the court finds that the award of compensation to the Applicants is more than reflective of the market value. 21. Secara alternatif, jika bangunan itu di dalam keadaan usang, kaedah penentuan nilai bangunan yang sudah rosak teruk adalah dengan menilai semula bahan atau komponen yang boleh dijual semula selepas perobohan, kemudian ditolak dengan kos perobohan itu (rujuk kes Abu Bakar Hj Abdul Rahman v. The Collector of Land Revenue, Malacca [1950] 16 MLJ 209). 22. Di dalam kes ini Penilai Pemohon menggunakan kaedah Kos Pembinaan semula dengan bersandarkan kepada: (i) Kajian Prof. Ir. Dr. Abdul Razak Saipan, Pensyarah Kulliyah Senibina UIAM yang menjalankan kajian dan kajian kes S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA berkenaan bangunan yang dikenali sebagai Rumah Tok Menteri II. Di dalam kajian tersebut, bangunan tersebut dikatakan mempunyai nilai sejarah yang tinggi. (ii) Sebutharga Wan Binaan Rumah Warisan & Klasik iaitu kos memindah dan membina semula adalah dengan kos berjumlah RM6,876,878.00. (iii) Afidavit sokongan (2) Azhar Bin Sulaiman (Lampiran 28) mengemukakan sebutharga dari Syarikat 7DSM Project Sdn Bhd dengan kos membina semula Rumah Tok Menteri II berjumlah RM6,240,824.00. 23. Penilai Responden pula menilai bangunan tersebut menggunakan kaedah kos membina bangunan yang terdapat di atas tapak tanah tersebut. Sekiranya bangunan tersebut telah lama didirikan, peruntukkan susutnilai perlu diberikan. S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA 24. Bagi menilai bangunan tersebut, perbandingan yang digunakan adalah data kos bagi bangunan sebanding di sekitar yang dibina sebelum tarikh nilaian/warta. 25. Hasil daripada kajian dan perbandingan kos bagi bangunan sebanding di kawasan sekitar, Penilai Responden menilai bangunan Rumah sebuah 2 tingkat separuh kekal seperti berikut: Bangunan Utama 201.18 mp x RM1,440.00 smp = RM289,699.20 Bangunan Luar 49.27 mp x RM720.00 smp = RM35,474.40 RM325,173.60 Susut Nilai @ 50% x Katakan 0.50 RM162,586.80 S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA Analisa dan Dapatan Mahkamah 26. Mahkamah mendapati secara asasnya Penilai Pemohon dan Penilai Responden telah mengambil kaedah kos sebagai asas menentukan Nilai Pasaran bagi bangunan tersebut. 27. Perbezaan antara kedua Penilai adalah asas sandaran kos tersebut yang berbeza diantara Penilai Pemohon dan Penilai Responden. 28. Penilai Pemohon membuat sandaran kos dengan meletakkan bangunan tersebut sebagai mempunyai nilai sejarah yang tinggi dan kos membina semula melalui sebutharga Wan Binaan dan 7DSM Project Sdn Bhd. Selepas mengambilkira nilai sejarah dan warisan dan sebutharga kontraktor, kos membina semula Rumah Tok Menteri II adalah antara RM6,240,824.00 – RM6,876,878.00. 29. Penilai Responden pula telah menggunakan kaedah perbandingan rumah sebuah 2 tingkat separuh kekal dengan S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA mengambil data perbandingan empat (4) buah bangunan rumah sebuah 2 tingkat separuh kekal yang berada di dalam kawasan setempat dengan tarikh nilaian antara tahun 2018 – 2020. 30. Berdasarkan rekod pindahmilik perbandingan kadar bangunan satu meter persegi (smp) bagi bangunan utama adalah pada kadar RM1,000.00 smp dan bangunan tambahan atau ansilari RM500.00 smp dengan pelarasan binaan bangunan sejarah +25%. Kadar kos yang diperolehi bagi bangunan adalah antara RM1,250.00 – RM1,500.00 smp. Kadar terlaras yang dicadangkan bagi bangunan utama adakah RM1,440.00 smp dan bangunan tambahan atau ansilari adalah RM770.00 smp. 31. Penilai Responden telah mengesyorkan kadar RM1,440.00 smp x luas bangunan utama 201.18 mp = RM289,699.20 dan RM720.00 mp x luas bangunan tambahan atau ansilari 49.27 mp = RM35,474.40 dengan jumlah keseluruhan RM325,173.60. Apabila ditolak susut nilai 50% menjadikan nilai bangunan pada harga RM163,000.00. S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA 32. Secara umumnya, Pengapit-pengapit sependapat bersetuju dengan pendekatan Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu kaedah penilaian terbaik adalah kaedah kos bagi menentukan nilai pasaran bagi bangunan tersebut. 33. Walau bagaimanapun, asas nilaian yang bersandarkan nilai sejarah dan warisan yang digunakan oleh Penilai Pemohon tidak boleh dipertimbangkan. Ini kerana Pengapit-pengapit sependapat menolak asas nilaian pemohon yang bersandarkan nilai sejarah dan warisan kerana bangunan tersebut iaitu Rumah Tok Menteri II tidak diwartakan di bawah Akta Warisan Kebangsaan 2005 sebagai bangunan warisan. Oleh yang demikian, bangunan terlibat tidak termaktub di bawah Akta Warisan Kebangsaan 2005 (Akta 645) yang mana ia perlu dikekalkan dan dipelihara sebagai bangunan warisan. 34. Pengapit-pengapit juga sependapat bahawa tuntutan nilai membina semula Rumah Tok Menteri II sejumlah RM6,826,878.00 berdasarkan sebutharga daripada tukang mahir pembinaan Rumah Warisan dan Tradisional iaitu Wan Binaan S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA Rumah Warisan & Klasik juga ditolak kerana selain hanya terdapat satu sahaja sebutharga yang dikemukakan, ia tidak disokong oleh Jurukur Bahan bertauliah yang mempunyai kepakaran dalam bidang bangunan Sejarah dan Warisan sebagai bukti kukuh dalam menentukan keadaan struktur bangunan dan kos sebenar pembinaan semula. 35. Pengapit-pengapit juga sependapat tidak bersetuju dengan kaedah penilaian kos oleh Pemohon yang tidak mengambilkira elemen susut nilai bagi bangunan yang telah lama dibina lebih satu abad. 36. Malahan tuntutan nilai bangunan berjumlah RM6,826,878.00 juga adalah bertentangan dengan prinsip ‘Nilai Pasaran’ atas dasar penjual dan pembeli yang rela (‘willing buyer willing seller’) iaitu nilai pasaran bermaksud pampasan yang ditentukan dengan merujuk kepada harga yang boleh dijangka secara munasabah oleh seorang penjual yang rela untuk diperoleh daripada seorang S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA pembeli yang rela (rujuk kes Ng Tiou Hong v. Collector of Land Revenue, Gombak [1984] 1 CLJ 350). 37. Berkenaan keterangan yang dikemukakan oleh Pemohon, Mahkamah bersetuju dengan hujahan Peguam Responden bahawa kedua-dua kontraktor bukanlah pakar bertauliah dalam bidang warisan dan sejarah. Tambahan pula dokumen-dokumen tersebut dimasukkan melalui afidavit pemohon dan bukan oleh afidavit daripada kontraktor-kontraktor berkenaan. Oleh itu, keterangan berkenaan kos pembinaan semula berdasarkan sebutharga kontraktor adakah diputuskan sebagai tidak melepasi beban pembuktian dan justeru tidak dapat diterima dan mesti ditolak. 38. Mahkamah juga bersetuju dan menerima pendapat Pengapit-pengapit bahawa kaedah penilaian Responden yang menggunakan data kos bangunan sebanding di kawasan sekitar dan kajian kos Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Alor Setar adalah lebih sesuai dan tepat. Melalui kaedah ini dapat S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA ditentukan nilai pasaran bagi Rumah Tok Menteri II iaitu rumah jenis sebuah 2 tingkat separuh kekal. 39. Walau bagaimanapun, kadar susut nilai yang dicadangkan Penilai Responden sebanyak 50% adalah terlalu tinggi. Ini kerana bangunan terlibat masih lagi diduduki dan diselenggara dengan baik oleh pemilik bangunan. Tambahan pula struktur bangunan masih dalam keadaan baik. 40. Mahkamah bersetuju dengan cadangan Pengapit-pengapit bahawa kadar susut nilai yang lebih sesuai dan adil adalah 10% sahaja. Berikut adalah pengiraan semula nilai bangunan tersebut: Bangunan Ibu : 201.18 mp x RM1,440.00 smp = RM289,699.20 Bangunan Ansilari : 49.27 mp x RM720.00 smp = RM35,474.40 Jumlah : = RM325,173.60 Tolak : Susut Nilai 10% = RM32,517.36 Cadangan Nilai Bangunan: = RM292,656.27 S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA 41. Oleh yang demikian, Mahkamah bersetuju dan menerima cadangan pengapit-pengapit dalam isu penilaian kos nilai pasaran bangunan dan menolak kaedah penilaian Penilai Pemohon. Kesimpulan 42. Maka atas alasan-alasan di atas, Mahkamah membuat perintah berikut: (a) Mahkamah membenarkan bantahan nilai bangunan tersebut dan mengawardkan pampasan bangunan terlibat sebanyak RM292,656.24. (b) Mahkamah mengarahkan Responden membayar pampasan tambahan dalam jumlah RM 41,856.24; (c) Faedah ke atas pampasan tambahan sebanyak 5% setahun dari tarikh pemfailan Borang K sehingga tarikh penyelesaian penuh. S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA (d) Deposit bagi rujukan tanah ini dipulangkan kepada Pemohon tertakluk kepada pembayaran fi sebanyak RM1,000.00 setiap seorang pengapit. (e) Bayaran RM41,856.24 dibayar kepada akaun pelanggan peguam Pemohon sebagai pemegang taruh. Bertarikh: 12 Mac 2026 ……………………………………….. (MOHD AIMI ZAINI BIN MOHD AZHAR) PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI MALAYA, ALOR SETAR KEDAH DARUL AMAN S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA (1) Pengapit Kerajaan: Sr Roslima Binti Taha (Penilai Berdaftar V- 1186) (2) Pengapit Swasta: Sr Er Soon Chin (Penilai Berdaftar V-760) Peguam bagi pihak Pemohon: Encik Muhamad Samsul Nizam Bin Sohhimi (Muhammad Irham Bin Redzuan bersamanya) Tetuan M.S Nizam & Co No. 1 L-2, Kompleks Perniagaan Jelatek, Jalan langar, 05460 Alor Setar, Kedah Darul Aman [No.Ruj.:MSN 2024/10/1053/CIV (Azhar Sulaiman] Peguam bagi pihak Responden: Puan Hasyutantee Binti Khalil Pejabat Penasihat Undang-Undang Aras 4, Blok C Wisma Darul Aman 05250 Alor Setar KEDAH DARUL AMAN (No. Ruj.: PUN(KD)600-LR/MT/83/2023 S/N o7Ek8gcfwE2Wdz2pBhtjeA