Badan Pengurusan Bersama Botanika v Bayou Bay Development Sdn Bhd (JA-22C-1-02/2025)

Ini ialah permohonan oleh Defendan, Bayou Bay Development Sdn Bhd, di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) dan/atau (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) untuk membatalkan beberapa perenggan dalam Pernyataan Tuntutan Terpinda Plaintif, Badan Pengurusan Bersama Botanika (JMB Botanika), atas alasan bahawa tuntutan tersebut adalah remeh, menyusahkan dan merupakan penyalahgunaan proses Mahkamah.

Bahagian yang dipohon untuk dibatalkan ialah: 1) Perenggan 4 dan 27–33 yang merujuk kepada representasi Defendan dalam brosur dan laman sesawang projek “Botanika” sebagai asas kepada dakwaan “misrepresentation” dan pelanggaran kontrak; dan; 2) Perenggan 39.2 berkaitan tuntutan tambahan yang tidak bersumber daripada perjanjian jual beli (SPA).

Isu utama yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ialah:

Sama ada Plaintif mempunyai “locus standi” untuk memfailkan tindakan terhadap Defendan berasaskan representasi dan kontrak jual beli antara Defendan dan pembeli individu;

Sama ada dakwaan berasaskan risalah promosi dan laman sesawang boleh membentuk kausa tindakan yang munasabah; dan

Sama ada perenggan-perenggan yang dicabar adalah remeh dan menyalahgunakan proses Mahkamah di bawah A.18 k.19(1)(b)/(d) KKM 2012. PRINSIP UNDANG-UNDANG

Kuasa untuk membatalkan sesuatu pliding di bawah Aturan 18 Kaedah 19 adalah satu kuasa luar biasa yang mesti digunakan dengan berhati-hati. Namun, apabila suatu tindakan jelas tidak mendedahkan kausa tindakan yang munasabah, Mahkamah mempunyai bidang kuasa untuk menyingkirkannya tanpa perlu melalui perbicaraan penuh.

Prinsip ini telah ditegaskan dalam kes Bandar Builder Sdn Bhd v UMBC [1993] 3 MLJ 36, Sivakumar a/l Varatharaju Naidu v Ganesan a/l Retanam [2011] 6 MLJ 70, dan Seruan Gemilang Makmur Sdn Bhd v Kerajaan Negeri Pahang [2016] 3 MLJ 1, bahawa jika sesuatu tuntutan adalah “plainly and obviously unsustainable”, Mahkamah boleh membatalkannya bagi mengelakkan penyalahgunaan proses dan pembaziran masa kehakiman.

Ketiadaan Priviti Kontrak & “Locus Standi”

Adalah tidak dipertikaikan bahawa perjanjian jual beli (SPA) bagi setiap unit kediaman di Botanika telah dimeterai antara Defendan dan pembeli individu, dan bukannya dengan Plaintif

Plaintif bergantung kepada seksyen 143(2) Akta Pengurusan Strata 2013 bagi menjustifikasi locus standinya. Walau bagaimanapun, seksyen tersebut hanya memperuntukkan hak JMB untuk mengurus dan menyelenggara harta bersama (“common property”) serta membawa tindakan berhubung pengurusan dan penyenggaraan harta bersama, dan bukannya tindakan berasaskan pelanggaran kontrak jual beli individu atau “misrepresentation” semasa urus niaga jualan.

Dalam kes ini, perenggan 4 dan 27–33 Pernyataan Tuntutan menyentuh representasi yang dibuat dalam brosur dan laman sesawang bagi tujuan jualan unit kediaman, bukan berhubung pengurusan harta bersama. Oleh itu, tuntutan tersebut tidak termasuk dalam ruang lingkup kuasa Plaintif di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Diturunkan di sini isi kandungan para 4 dan 27 hingga 33 Pernyataan Tuntutan Terpinda Plaintif: Para 4. Projek tersebut bersama dengan kemudahan-kemudahan dan kemasan bangunan-bangunan telah diiklankan dan direpresentasikan sebagai suatu residensi yang mewah di kawasan bandar yang mempunyai kemasan yang halus, dan dengan persekitaran yang selesa, aman dan tenang. Dalam pada itu, melalui pelbagai terbitan, risalah dan/atau iklan yang tersedia dalam media social dan/atau sektor awam, Defendan telah membuat representasi-representasi berikut, atau secara alternatif, membenarkan/mengizinkan representasi-representasi berikut untuk diperbuat:-

4.1. “Strategically located across 1,000-acre of prime land along the Tebrau River and the Straits of Johor, facing a magnificent view of Singapore, Tebrau Bay is set to realize its potential as a truly international waterfront lifestyle and cultural center in the Eastern

4.2. “The all-new Botanika, an integral part of Tebrau Bay, is where your live belongs and revolves. That is covering 12 acres of prime residential land in Iskandar Waterfront City (IWCity) is the riverwalk development of Botanika, which is situated along Sg Tebrau in

4.3. “The development in Permas Jaya, Plentong, serves as a gateway to Singapore through Johor Bahru and up north to Kuala

4.4. “Affordable Luxurious Waterfront Living both Singapore & Iskandar has to

4.5. “The Bliss of Urban Waterfront Living”;

4.6. “Where City Convenience & Riverside Serenity Come

4.7. “By the River, close to the city is Botanika-an integrated residential masterpiece that features 3 storey town villas that exemplify the finest in waterfront living with magnificent scenic views that inspire and awe. This is your chance to be part of Johor Bahru’s most exciting and unique residence”;

4.8. “Let a sense of freedom wash over you in this urban landed enclave well-equipped with clubhouse facilities for you to enjoy. With over 6 acres of lush greenery and an enchanting central park, the calmness felt here is second to none.”;

4.9. “Space crafted for comfort”;

4.10. “The Luxury of Your Own Private Riverfront View”; and

4.11. “Luxury of Finishes.

Adalah diplidkan bahawa sebelum jualan petak-petak individu Pemajuan tersebut, Defendan telah melalui, antara lain, laman web di www.botanika.com.my dan melalui pelbagai risalah, membuat representasi bahawa kemudahan-kemudahan berikut akan disediakan di Pemajuan tersebut, seperti berikut:-

27.1. Kemudahan di Tingkat Bawah termasuk suatu pintu masuk yang mewah, kawasan permainan kanak-kanak dan laman hijau (“green lung”); dan

27.2. Kemudahan di Tingkat Atas Podium termasuk dapur gourmet, ruang makan terbuka, landskap, bilik permainan, kawasan permainan kanak-kanak, kolam renang, jakuzi, gim, surau, bilik persalinan dan tandas, taman zen, plaza terbuka, kolam rendaman, dewan serbaguna, Kawasan barbeku, ruang makan berbumbung dan laman/gelanggang tenis.

Akan tetapi, adalah diplidkan bahawa meskipun apa-apa yang dinyatakan di atas, Defendan telah gagal untuk membina dan/atau memberikan kemudahankemudahan berikut:-

28.1. Kemudahan di Tingkat Bawah termasuk suatu pintu masuk yang mewah dan laman hijau; dan

28.2. Kemudahan di Tingkat Atas Podium termasuk dapur gourmet, ruang makan terbuka, bilik permainan, jakuzi, taman zen, plaza terbuka, ruang makan berbumbung dan gelanggang tenis.

Ia adalah amat penting bagi Plaintif untuk memplidkan bahawa pembeli-pembeli individu telah bersandar pada representasi Defendan tersebut untuk menyediakan kemudahan yang dinyatakan di perenggan 27 di atas, untuk mencapai keputusan untuk membeli petak-petak individu di dalam Pemajuan tersebut.

Dalam keadaan itu, Defendan telah, sama ada melalui mereka sendiri dan/atau melalui agennya, wakilnya dan/atau pekerjanya, melakukan salah nyata atas perkara-perkara yang Defendan mengetahui sebagai tidak benar, maka membentuk salah nyata secara frod (fraudulent misrepresentation) di dalam undangundang umum dan/atau di dalam Akta Kontrak 1950 terhadap pembeli-pembeli individu yang diwakili Plaintif dalam Tindakan ini.

30.1. Defendan telah, sama ada melalui mereka sendiri dan/atau melalui agennya, wakilnya dan/atau pekerjanya, dengan niat untuk memperdaya dan/atau menipu, dan dengan pengetahuan penuh bahawa pernyataannya, representasinya dan/atau dorongannya akan disandar oleh pembeli-pembeli individu, telah membuat pernyataan, representasi dan/atau dorongan sepertimana yang dinyatakan di dalam perenggan 27 di atas dengan pengetahuan penuh bahawa ianya adalah tidak benar, antara lain bagi membohong dan mendorong pembeli-pembeli individu untuk memasuki ke dalam SPA tersebut dengan Defendan, di mana pembeli-pembeli individu telah memasuki ke dalam SPA tersebut akibat kepada pernyataan, representasi dan/atau dorongan Defendan yang tersebut.

30.2. Pernyataan, representasi dan/atau dorongan yang diperbuat oleh Defendan tersebut adalah tidak benar, butir-butirnya adalah sepertimana yang dinyatakan di perenggan 28 di atas.

30.3. Akibatnya, pembeli-pembeli individu menanggung pelbagai kerugian termasuk tetapi tidak terhad kepada kehilangan penggunaan kemudahan tersebut dan kesuntukan nilai pasaran petak-petak individu yang dibeli daripada Defendan.

Secara lanjutnya dan/atau secara alternatif, berdasarkan alasan-alasan dan butir-butir yang dinyatakan di atas, Defendan telah melakukan tort penipuan terhadap pembeli-pembeli petak individu, yang mana telah mengalami kerugian. Butir-Butir Kandungan dalam perenggan 30.1 hingga 30.3 di atas adalah diulangi di sini.

Secara alternatif kepada perenggan 30 dan 31 di atas, Defendan telah, sama ada melalui mereka sendiri dan/atau melalui agennya, wakilnya dan/atau pekerjanya, melakukan salah nyata di dalam undang-undang umum dan/atau di dalam Akta Kontrak 1950 terhadap pembeli-pembeli individu yang diwakili Plaintif dalam Tindakan ini.

32.1. Defendan telah, sama ada melalui mereka sendiri dan/atau melalui agennya, wakilnya dan/atau pekerjanya, dengan pengetahuan penuh bahawa pernyataannya, representasinya dan/atau dorongannya akan disandar oleh pembeli-pembeli individu, telah membuat pernyataan, representasi dan/atau dorongan sepertimana yang dinyatakan di dalam perenggan 27 di atas, antara lain bagi mendorong pembeli-pembeli individu untuk memasuki ke dalam SPA tersebut dengan Defendan, di mana pembeli-pembeli individu telah memasuki ke dalam SPA tersebut akibat kepada pernyataan, representasi dan/atau dorongan Defendan yang tersebut.

32.2. Pernyataan, representasi dan/atau dorongan yang diperbuat oleh Defendan tersebut adalah tidak benar, butir-butirnya adalah sepertimana yang dinyatakan di perenggan 28 di atas.

32.3. Akibatnya, pembeli-pembeli individu menanggung pelbagai kerugian termasuk tetapi tidak terhad kepada kehilangan penggunaan kemudahan tersebut dan kesuntukan nilai pasaran petak-petak individu yang dibeli daripada Defendan.

Secara lanjut kepada perkara yang dinyatakan di dalam perenggan 32 di atas, berdasarkan alasan-alasan dan butir-butir yang dinyatakan, Defendan telah melakukan tort salah nyata dengan cuai (negligent mistatement) terhadap pembelipembeli petak individu, yang mana telah mengalami kerugian. Butir-Butir Kandungan dalam perenggan 32.1 hingga 32.3 di atas adalah diulangi di sini.

Mahkamah berada dalam nada yang sama dengan otoriti yang dirujuk oleh Defendan iaitu di dalam kes Dua Residency Management Corporation v Edisi Utama Sdn Bhd [2021] MLJU 140 dan Dr Looi Mun Choon v Paragon Promenade Sdn Bhd [2022] 1 LNS 317, Mahkamah telah memutuskan bahawa JMB/MC tidak mempunyai “locus standi” untuk mendakwa pemaju atas sebab-sebab yang berpunca daripada perjanjian jual beli individu, kerana hak kontraktual tersebut hanya terletak pada pembeli masing-masing. JMB mempunyai personaliti undang-undang tetapi tidak mempunyai hak “substantive” (“substantive right”) dalam kontrak jual beli antara pemaju dan pembeli.

Prinsip “Privity contract” ialah hanya pihak kepada kontrak yang boleh menuntut atau dipertanggungjawabkan di bawah kontrak itu. Dalam kes ini SPA adalah antara pemaju dan pembeli individu bukan antara pemaju dan JMB. JMB hanya terbentuk apabila mesyuarat Bersama pemilik-pemilik diadakan selepas pemajuan siap didaftarkan. Maka sebarang dakwaan salah nyata atau penipuan yang dibuat terhadap pembeli individu sebelum penubuhan JMB bukanlah hak JMB untuk mendakwa. Ia bukan “injury to the body corporate” tetapi “injury to the purchase personally”.

Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif tidak mempunyai “locus standi” untuk menuntut relief yang berasaskan dakwaan “misrepresentation’ dan pelanggaran perjanjian jual beli antara Defendan dengan pembeli individu.

Representasi Promosi Tidak Membentuk Kausa Tindakan 12. Mahkamah bersetuju dengan hujahan Defendan bahawa segala kenyataan dalam risalah dan laman sesawang Botanika hanyalah “mere puff” atau “invitation to treat”, yang tidak mempunyai kekuatan kontraktual

Walaupun salah nyata dan penipuan boleh menjadi kausa Tindakan dalam tort (bukan kontrak), prinsip asas tort tetap memerlukan: i) “Duty of care owed” oleh defendan kepada Plaintif; ii) ‘Reliance” oleh Plaintif terhadap salah nyata tersebut dan; iii) Damage yang dialami oleh Plaintif akibat “reliance” tersebut. Tetapi di dalam kes ini salah nyata itu dikatakan dibuat oleh pemaju kepada pembeli-pembeli individu bukan kepada JMB (yang belum pun wujud ketika itu). Maka, elemen “reliance” oleh JMB tidak wujud kerana JMB tidak pernah bergantung kepada iklan atau representasi tersebut.

Dalam kes Musrin bin Ma’rof & Ors v Country Garden Danga Bay Sdn Bhd [2020] MLJU 853, yang dirujuk oleh Defendan, Mahkamah ini sekata dengan Mahkamah Tinggi tersebut yang telah menegaskan bahawa brosur dan risalah promosi bukanlah dokumen kontrak dan tidak boleh membentuk asas tuntutan “misrepresentation” kecuali jika pembeli menunjukkan bahawa kenyataan tersebut telah dimasukkan sebagai terma kontrak atau menjadi “inducement” langsung.

Dalam kes ini, tiada apa-apa dalam Pernyataan Tuntutan yang menunjukkan bahawa representasi promosi tersebut telah menjadi sebahagian daripada terma dalam SPA atau bahawa Plaintif mengalami kerugian secara langsung hasil kebergantungan terhadap kenyataan tersebut. Tambahan pula, Plaintif sendiri bukan pihak kepada mana-mana perjanjian jual beli, maka persoalan “reliance” atau “inducement” sekali lagi disentuh adalah tidak timbul. Oleh itu fakta ini membolehkan Mahkamah membenarkan permohonan Defendan kerana ia termasuk di bawah Mahkamah ini membenarkan permohonan Defendan kerana perkara ini termasuk di bawah A.18 k.19(1)(b) KKM 2012 iaitu ianya tidak relevan dengan isu sebenar dan dibuat semata-mata untuk menyalahgunakan proses atau memprejudiskan pihak lawan.

Penyalahgunaan Proses Mahkamah 16. Tindakan Plaintif untuk memanjangkan skop tanggungjawab Defendan melebihi apa yang diperuntukkan dalam SPA serta tempoh tanggungan kecacatan (“defects liability period”) adalah cubaan untuk mengitar semula pertikaian individu pembeli ke dalam tindakan JMB.

Ini, pada pandangan Mahkamah, adalah suatu penyalahgunaan proses Mahkamah (“abuse of process”) kerana Plaintif cuba memperoleh relief bagi pihak pihak ketiga (pembeli individu) tanpa hak undang-undang yang jelas. Penyalahgunaan proses Mahkamah ini secara jelas membolehkan Mahkamah ini membenarkan permohonan Defendan kerana perkara ini termasuk di dalam A.18 k.19(1)(d)

Prinsip ini disokong oleh keputusan Mahkamah Persekutuan dalam Sivarasa Rasiah v Badan Peguam Malaysia [2010] 2 MLJ 333, yang dirujuk sebagai otoriti Defendan bahawa hak untuk membawa tindakan mesti berpaksikan kepentingan yang sah di sisi undang-undang (“legal interest”), bukan semata-mata kepentingan moral atau pentadbiran.

Sebagai rumusan dalam membuat keputusan berkenaan permohonan Defendan ini dan menilai sama ada perenggan 4 dan 27–33 wajar dibatalkan, Mahkamah perlu menilai kandungannya terhadap piawaian di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) dan (d) KKM 2012. Atas alasan-alasan di atas tadi dan setelah diteliti para tersebut, Mahkamah berpendapat bahawa perenggan-perenggan tersebut bersifat “scandalous’, “frivolous’ dan “vexatious” dalam konteks tindakan ini. Ini kerana dakwaan-dakwaan berhubung representasi dalam risalah, laman sesawang dan bahan promosi yang dikatakan dibuat oleh Defendan adalah tidak relevan sama sekali dengan hak substantif JMB di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Tuduhan salah nyata dan penipuan tersebut berhubung sepenuhnya dengan urusan jual beli antara pemaju dan pembeli individu, sedangkan JMB bukan pihak kepada kontrak tersebut dan tidak wujud pada masa representasi itu dibuat.

Perenggan-perenggan tersebut juga boleh dikategorikan sebagai “frivolous”, kerana ia gagal mendedahkan sebarang kausa tindakan yang boleh disokong oleh undang-undang. JMB tidak mempunyai “locus standi” kontraktual untuk mendakwa pelanggaran representasi terhadap Defendan, dan tidak mungkin dapat membuktikan elemen reliance kerana JMB sendiri tidak pernah bergantung pada sebarang kenyataan promosi itu. Oleh itu, tuntutan berasaskan representasi tersebut adalah “plainly and obviously unsustainable” dan tidak mempunyai prospek kejayaan walaupun dibicarakan.

Di samping itu, Mahkamah menilai tindakan Plaintif memasukkan dakwaan-dakwaan tersebut sebagai vexatious, kerana ia berupaya menyebabkan Defendan terpaksa menjawab tuduhan penipuan, “misrepresentation” dan “fraud” yang sebenarnya hanya boleh dituntut oleh pembeli individu secara peribadi. Tindakan Plaintif mengitar semula dakwaan pembeli individu ke dalam tindakan berasingan oleh JMB tanpa hak undang-undang bukan sahaja memanjangkan litigasi, tetapi merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah yang selaras dengan Aturan 18 Kaedah 19(1)(d) KKM 2012.

Maka, Mahkamah mendapati bahawa perenggan 4 dan 27–33 bukan sahaja tidak relevan kepada bidang kuasa Plaintif yang terhad kepada isu pengurusan harta bersama, tetapi turut bersifat “scandalous”, “frivolous” dan “vexatious’ dalam erti undang-undang dan wajar dibatalkan. Kandungan perenggan-perenggan tersebut tidak mempunyai nilai probatif terhadap isu sebenar dan hanya berpotensi memprejudiskan serta membebankan Defendan tanpa asas undang-undang yang sah.

Mahkamah menegaskan bahawa walaupun kuasa membatalkan pliding hendaklah digunakan dengan berhati-hati, namun dalam keadaan di mana tindakan tersebut jelas “plainly and “obviously unsustainable”, ia wajar digunakan bagi mengelakkan penyalahgunaan proses kehakiman.

Mahkamah dengan ini memutuskan seperti berikut: a) Permohonan Defendan di bawah A.18 k.19(1)(b) dan (d) KKM 2012 dibenarkan; b) Perenggan 4, 27–33 dan 39.2 dalam Pernyataan Tuntutan Terpinda dihapuskan; c) Tuntutan Plaintif setakat bahagian tersebut dibatalkan; dan; d) Kos permohonan ini diberikan kepada Defendan sebanyak RM5,000.00. BERTARIKH: 11 DISEMBER 2025 -t.t-MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Plaintif KC Ng Tetuan Willie Ong & JL Ooi Georgetown Peguam Bagi Pihak Defendan Lim Looi Bersama PDK Jessy Ann Tetuan Dennis Nik & Wong Johor Bahru