Bagus Holidays Sdn Bhd v Cityvilla Construction Sdn Bhd (JA-22NCvC-63-06/2024)

CITYVILLA CONSTRUCTION SDN BHD [NO. SYARIKAT: 199301025187 (279925-W)]

THAM GIAP CHAI

THAM CHENG LOCK

THAM YE-JIN

LOK KUI LEN (NO. K/P: 580421-01-5408) ....DEFENDAN-DEFENDAN 01/12/2025 17:03:43 JA-22NCvC-63-06/2024 Kand. 43 ALASAN PENGHAKIMAN (Permohonan Plaintif di Lampiran 4 – Relif Interim)

Plaintif (Bagus Holidays Sdn Bhd) ialah pemilik 77 petak komersial dalam projek “Sun City” Johor Bahru.

Defendan Pertama (Cityvilla Construction Sdn Bhd) ialah pemaju projek, manakala Defendan 2–5 ialah pengarah syarikat.

Projek ini terbengkalai selama 17 tahun dan tiada JMB ditubuhkan sejak 2016 walaupun diwajibkan di bawah s.17(1)(a) Strata Management Act 2013 (SMA). Tiada hak milik strata atau “Certificate of Proposed Strata Plan” dikeluarkan.

Plaintif, menurut (antara lain) seksyen-seksyen 4, 50, 51, 52 & 53 Akta Relief Spesifik 1950, seksyen-seksyen 319 hingga 321 Kanun Tanah Negara, dan Kaedah-kaedah 29, 32 & 92(4) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, untuk relif-relif interim dan perintah-perintah selanjutnya yang berikut:

Satu Perintah mengisytiharkan bahawa Defendan Pertama (dan bahawa Defendan Kedua hingga Defendan Kelima, semasa tempoh-tempoh pegangan jawatan mereka masing-masing sebagai pengarah-pengarah Defendan Pertama) telah melanggar peruntukan-peruntukan “statutory” berikut:

seksyen-seksyen 26, 32 & 57 Akta Perkhidmatan Bomba 1988; dan Bylaw 140 Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984; dan

seksyen-seksyen 34 & 35 Akta Pengurusan Strata

2013.

Satu Perintah bahawa semua Defendan hendaklah (sehingga Perintah selanjutnya) dengan segera berhenti, menahan diri, dan dilarang daripada melakukan apa-apa tindakan atau perkara (dan daripada melakukan apa-apa ketinggalan atau “omission”) yang boleh mengakibatkan sebarang pelanggaran berterusan atau pelanggaran lanjut mana-mana peruntukan statutori yang dinyatakan dalam perenggan (1) di atas.

Satu Perintah bahawa semua Defendan hendaklah (sehingga Perintah selanjutnya) dengan segera mengambil semua langkah yang perlu (yang di dalam kuasa atau kebolehan mereka masing-masing) untuk memulihkan dan mengekalkan status “quo” (berkaitan dengan perkara-perkara berikut) yang wujud sebelum pelanggaran peruntukan “statutory” oleh Defendan-Defendan yang dinyatakan dalam perenggan (1) di atas; dengan (antara lain) melaksanakan dan menyelesaikan tindakan-tindakan berikut dalam tempoh 3 hari dari tarikh Perintah ini, iaitu untuk:

menanggalkan dan memindahkan (dismantle and remove) dengan sepenuhnya semua dinding adang (hoardings), “construction” “hoists”, “crane”, “forklifts”, mesin, peralatan, bahan binaan, sampah dan sebarang objek lain yang menghalang “Akses Blok B1” atau “Akses Bomba” di Sun City (dikenalpasti dan diwarnakan kuning dalam lukisan yang dilampirkan di sini sebagai “Appendix A”); dan selepas itu memastikan bahawa akses tersebut adalah bebas daripada halangan (termasuklah dan tidak terhad kepada akses untuk kereta bomba, akses ke pili bomba dan kekili hos kebakaran), dan juga dikekalkan dengan cukup bersih, selamat, dan boleh diakses sepenuhnya pada setiap masa;

menyambung semula bekalan elektrik yang sesuai dan mencukupi, kepada dua lif di Blok B1 di Sun City ( dikenal pasti dalam lukisan yang dilampirkan disini sebagai “Appendix A”) supaya membolehkankedua-dua lif itu beroperasi dan berfungsi secara biasa dan selamat pada setiap masa;

menyambung semula bekalan air yang biasa dengan sesuai, kepada mana-mana petak Plaintif di Sun City yang bekalan airnya telah diputuskan oleh Defendan Pertama; dan selepas itu memastikan semua 77 petak Plaintif akan terus kekal mempunyai bekalan air yang biasa pada setiap masa.

Satu Perintah bahawa Pendaftar Hakmilik hendaklah dengan segera memasukkan satu Kaveat Pendaftar di atas tanah yang dipegang di bawah PN 9501 Lot 63471, Mukim Plentong, Daerah Johor Bahru (“Tanah tersebut”) menurut seksyen-seksyen 319 hingga 321 Kanun Tanah Negara (sehingga penentuan guaman ini atau sehingga Perintah lanjut), bagi mencegah penipuan atau urusniaga yang tak patut yang melibatkan Tanah tersebut atau yang mungkin menjejaskan mana-mana Petak di Sun City yang dimiliki oleh Plaintif atau pemunya-pemunya petak lain; dan Pendaftar Hakmilik hendaklah mengambil segala langkah lanjutan atau langkah lain yang perlu atau yang wajar berkenaannya.

Semua pihak (termasuk Pendaftar Hakmilik) diberi kebebasan untuk memohon, mengenai mana-mana isu atau pertikaian yang mungkin berbangkit berkenaan pentafsiran atau pelaksanaan mana-mana Perintah yang diberikan di dalam ini.

Kos permohonan ini dibayar oleh Defendan-Defendan (bersesama dan berasingan) kepada Plaintif, dengan serta merta.

Perintah-perintah atau relif-relif selanjutnya atau yang lain diberikan, sebagaimana dianggap adil oleh Mahkamah yang Mulia ini.

Mahkamah ini meringkaskan permohonan injunksi oleh Plaintif untuk memohon:

suatu perintah injunksi mandatori supaya Defendan membuka semula laluan yang dinamakan sebagai “Bomba Access” di pembangunan Sun City, Johor Bahru;

(ii) Suatu perintah supaya Defendan menyambung semula bekalan air dan elektrik kepada 77 petak komersial milik Plaintif;

(iii) Suatu perintah agar Mahkamah mengarahkan Pendaftar Tanah meletakkan Registrar’s Caveat ke atas keseluruhan tanah induk PN 9501 Lot 63471; dan

(iv) Kos serta relif-relif lain yang dianggap adil dan patut.

Permohonan ini disokong oleh Afidavit Sokongan diikrarkan oleh Wong Teik Hok, Pengarah Plaintif, manakala dijawab melalui Afidavit Jawapan oleh Tham Giap Chai bagi pihak Defendan-Defendan.

Selepas meneliti dengan teliti kesemua afidavit, dokumen yang difailkan dan hujahan bertulis kedua-dua pihak, Mahkamah memutuskan untuk menolak permohonan ini dengan kos dalam kausa.

Isu-Isu Utama Untuk diputuskan dan Mahkamah mendapati terdapat tiga persoalan utama yang perlu diputuskan:

Sama ada relif-relif yang dipohon oleh Plaintif bersifat interim atau muktamad (perpetual);

Sama ada terdapat keadaan mendesak atau “real and present danger” yang membolehkan Mahkamah campur tangan pada peringkat ini; dan

Sama ada Plaintif telah memenuhi prinsip-prinsip yang melayakkan suatu injunksi mandatori atau deklarasi sementara diberikan.

Prinsip utama bagi pemberian injunksi, sama ada berbentuk “prohibitory” atau “mandatory”, adalah sebagaimana yang digariskan dalam kes American Cyanamid Co v Ethicon Ltd [1975] AC 396, iaitu:

Wujud isu serius untuk dibicarakan;

Ganti rugi tidak memadai sebagai remedi; dan

Keseimbangan keselesaan (balance of convenience) memihak kepada pihak pemohon.

Bagi injunksi mandatori sementara, tahap keperluan adalah lebih tinggi sebagaimana diputuskan dalam Roxy Electric Industries v Syarikat Nominee Bumiputra [1989] 3 MLJ 231 dimana ia hanya akan diberikan dalam keadaan yang luar biasa dan jelas. Isu 1-Sama ada relif-relif yang dipohon oleh Plaintif bersifat interim atau muktamad (perpetual);

Bagi isu ini peruntukan undang-undang yang dirujuk adalah Seksyen 41 & 51 Akta Pemulihan Khusus 1950 (Specific Relief Act 1950) yang memperuntukkan perintah deklarasi dan injunksi kekal hanya boleh diberi selepas perbicaraan penuh.

Mahkamah bersetuju dengan hujahan Defendan bahawa semua relif yang dipohon dalam Lampiran 4 khususnya perintah untuk membuka laluan bomba, menyambung semula bekalan utiliti dan mengarahkan kaveat pendaftar adalah bersifat muktamad dan bukan sementara.

Permohonan ini pada hakikatnya meminta Mahkamah memutuskan keseluruhan isu pokok dalam tindakan utama sebelum perbicaraan dijalankan. Ini bertentangan dengan prinsip undang-undang bahawa relif muktamad tidak boleh diberikan di peringkat interlokutori (rujuk Phileoallied Bank v Sakuntalathevy [2007] 1 MLJ 581 dan Repco Holdings v Danaharta (No.2) [2000] 5 MLJ 637).

Mahkamah tidak boleh buat penemuan fakta (disputed facts) tanpa perbicaraan dan keterangan saksi (viva voce evidence). Oleh itu, dari segi bentuk dan sifat permohonan, Mahkamah mendapati ia tidak sesuai ditentukan pada peringkat ini. Isu 2- Sama ada terdapat keadaan mendesak atau “real and present danger” yang membolehkan Mahkamah campur tangan pada peringkat ini.

Dakwaan Plaintif adalah bahawa D1 telah memagari dan menutup sepenuhnya akses utama (laluan kuning dalam pelan “WTH-2a”) yang digunakan untuk akses umum ke Blok B1 dan bahagian dalam Sun City dan seterusnya menghalang laluan kecemasan untuk kereta bomba dan peralatan kebakaran.

Defendan Pertama juga meletakkan pengangkat pembinaan, bahan binaan, dan pagar besi menutup keseluruhan laluan.Tindakan ini didakwa menyalahi undang-undang dan membahayakan nyawa penghuni dan pelawat serta melanggar s.26, 32, 57 Akta Perkhidmatan Bomba 1988 (Akta tersebut) dan By-law 140 Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 dan boleh menyebabkan polisi insurans kebakaran terbatal. Oleh itu Defendan telah bertindak secara menyalahi undang-undang, cuai dan berterusan menyebabkan bahaya kepada nyawa serta kerugian besar kepada Plaintif. Maka Mahkamah diminta memberikan relif interim segera bagi memulihkan keselamatan, pematuhan undang-undang, dan hak milik Plaintif di Sun City.

Defendan-Defendan menegaskan bahawa laluan yang dikatakan “Fire Engine Access” atau laluan akses bomba sebenarnya bukan laluan rasmi bomba. Tiada pengesahan daripada Jabatan Bomba bahawa laluan tersebut wajib dikekalkan terbuka. Defendan Pertama hanya meletakkan bahan binaan secara sementara bagi kerja-kerja pembinaan Blok A yang sedang berlangsung. Defendan Pertama juga menegaskan bahawa semua kerja pembinaan dijalankan dengan permit dan kelulusan pihak berkuasa tempatan (MBJB). Setakat ini tiada insiden keselamatan dilaporkan sejak kerja dimulakan. Tuduhan Plaintif tentang bahaya dan risiko kebakaran disifatkan sebagai spekulatif dan tanpa bukti teknikal.

Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan Defendan bahawa penguatkuasaan di bawah Akta Perkhidmatan Bomba 1988, termasuk penentuan sama ada sesuatu laluan ialah akses bomba, adalah bidang kuasa Ketua Pengarah Bomba dan Penyelamat Malaysia, bukan Mahkamah Sivil. Seksyen 37 hingga 44 Akta tersebut memperuntukkan kuasa untuk menyiasat dan mengambil tindakan ke atas laporan perlanggaran. Dakwaan tentang bahaya keselamatan itu juga tiada sebarang bukti dari Plaintif seperti tiada laporan Bomba atau jurutera. Tambahan pula Defendan Pertama menjelaskan bahawa mereka telah memasang “metal hoarding” bagi keselamatan dengan pintu akses ke pili bomba. Selain itu Defendan Pertama juga telah membuka semula penghadang dan menanggalkan “hoist” pada April 2024.

Maka, dakwaan bahaya kebakaran oleh Plaintif adalah tidak berasas dan bercanggah fakta. Oleh itu Mahkamah mendapati tiada elemen segera atau “real danger” bagi membolehkan relif injunksi sementara diberikan. Mahkamah tidak boleh menggantikan keputusan pihak berkuasa teknikal seperti Bomba atau MBJB berdasarkan andaian semata-mata. Mahkamah ini mendapati tiada elemen segera atau “real danger” bagi membolehkan relif injunksi sementara diberikan. Maka, campur tangan Mahkamah dalam perkara yang masih dalam bidang kuasa eksekutif tidak wajar pada peringkat ini. Mahkamah merujuk dan menggunapakai kes otoriti yang dikemukakan oleh Pihak Defendan-Defendan iaitu di dalam kes:

Rovin Joty v Lembaga Pencegahan Jenayah [2021] 2 MLJ 822 memutuskan Mahkamah tidak boleh mengambil alih kuasa eksekutif.

(ii) Syed Iskandar v Kerajaan Malaysia [2024] 11 MLJ 215 memutuskan Mahkamah tidak campur tangan dalam fungsi dasar awam atau kuasa jabatan kerajaan. Isu 3-Sama ada Plaintif telah memenuhi prinsip-prinsip yang melayakkan suatu injunksi mandatori atau deklarasi sementara diberikan.

Mahkamah ini bersandarkan kepada kes utama dalam pemberian injunksi iaitu di dalam kes American Cyanamid Co v Ethicon Ltd [1975] AC 396, yang menetapkan tiga pra syarat utama iaitu:

Wujud isu serius untuk dibicarakan;

Ganti rugi tidak memadai sebagai remedi; dan

Keseimbangan keselesaan (balance of convenience) memihak kepada pihak pemohon.

Bagi injunksi mandatori sementara, tahap keperluan adalah lebih tinggi sebagaimana diputuskan dalam Roxy Electric Industries v Syarikat Nominee Bumiputra [1989] 3 MLJ 231 dimana ia hanya akan diberikan dalam keadaan yang luar biasa dan jelas.

Mahkamah mendapati terdapat pertikaian fakta yang ketara antara pihak-pihak: i) Sama ada laluan yang dinamakan sebagai “Bomba Access” benar-benar merupakan laluan rasmi bomba yang diwajibkan di bawah undang-undang; ii) Sama ada kerja-kerja pembinaan yang dilakukan oleh Defendan telah mendapat kelulusan Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB); iii) Sama ada pemotongan bekalan air dan elektrik dilakukan tanpa notis atau berdasarkan hak kontrak dalam “Deed of Covenant”; dan iv) Sama ada kegagalan menubuhkan “Joint Management Body” (JMB) adalah disebabkan kecuaian Defendan atau kelewatan pihak berkuasa.

Isu-isu ini memerlukan penilaian fakta dan keterangan saksi, yang hanya boleh dilakukan di perbicaraan penuh. Ia tidak sesuai diputuskan melalui afidavit semata-mata (Looh Ah Chuang v Soo Ker Sik [2019] MLJU 2153). Oleh itu Mahkamah ini mendapati wujud isu serius untuk dibicarakan dan elemen pertama “American Cyanamide” telah gagal di penuhi.

Elemen kedua “American Cyanamide”, Mahkamah turut mengambil kira bahawa Plaintif sendiri dalam Pernyataan Tuntutan telah menuntut ganti rugi khas, ganti rugi am, dan ganti rugi teladan sebanyak RM5 juta. Ini menunjukkan bahawa kerugian yang didakwa oleh Plaintif bersifat kewangan dan boleh digantikan dengan pampasan wang. Oleh itu, syarat kedua dalam “American Cyanamide” tidak dipenuhi. Prinsip ini disokong oleh kes Perak Hydro Renewable Energy Corp v Wak Ngah Pili [2022] 6 MLJ 698 dan Associated Tractors v Chan Boon Heng [1990] 2 MLJ 408.

Elemen Ketiga iaitu Keseimbangan Keselesaan (“balance of convenience”) memihak kepada pihak pemohon. Setelah menimbang hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah berpendapat keseimbangan keselesaan memihak kepada Defendan, kerana: Pembinaan masih berjalan dan sebarang perintah injunksi akan menghalang kerja pembangunan; a) Tiada bukti bahaya segera yang tidak dapat dipulihkan (“irreparable harm”); dan b) Plaintif boleh mendapatkan pampasan sekiranya berjaya dalam penuh kelak.

Pra syarat yang terpenting sebelum ketiga-tiga elemen dipenuhi adalah samada Plaintif datang ke Mahkamah dengan tangan yang bersih (“with clean hands”). Untuk pra syarat ini Mahkamah Mengambil perhatian akan perkara-peraka berikut:

Pemotongan Bekalan Air dan Elektrik Mahkamah mengambil perhatian bahawa pemotongan bekalan air dan elektrik oleh Defendan dilakukan berdasarkan peruntukan dalam “Deed of Covenant” yang mengikat pemilik-pemilik petak, termasuk Plaintif. Berdasarkan “Deed of Covenant” (Fifth Schedule) dalam SPA Plaintif bersetuju membayar caj tempat letak kereta dan caj servis dan sekiranya gagal bayar, Defendan Pertama berhak menggantung bekalan air & elektrik sehingga bayaran diselesaikan. Bayaran Plaintif tertunggak sebanyak RM2,591,449.53 (termasuk “car park”, air, penalti cukai tanah & faedah). Maka tindakan Defendan selaras dengan kontrak dan bukan “self-help” yang menyalahi undang-undang.

Oleh itu Plaintif datang ke mahkamah dengan “unclean hands” kerana caj tertunggak dan melanggar perjanjian. Plaintif juga tidak menafikan bahawa terdapat tunggakan caj tempat letak kereta dan caj servis sejak tahun 2012. Oleh itu, tindakan Defendan tidak dapat dikatakan sebagai “self-help” yang menyalahi undang-undang pada pandangan “prima facie”.

Permohonan Kaveat Pendaftar Tidak Ikut Prosedur 31. Bagi relif ke-3, iaitu perintah agar Mahkamah meletakkan Registrar’s Caveat ke atas tanah induk, Mahkamah berpendapat permohonan ini tidak mengikut prosedur Kanun Tanah Negara (ss.319–321). Hanya Pendaftar Tanah mempunyai bidang kuasa untuk memasukkan kaveat tersebut, dan pihak yang tidak berpuas hati boleh merayu selepas keputusan dibuat oleh Pendaftar. Mahkamah ini bersetuju dengan kes otoriti pihak Defendan dan menggunapakai kes yang sama di dalam memutuskan kes ini iaitu di dalam kes:

Tan Soo Bing v Tan Kooi Fook [1996] 3 MLJ 547 yang memutuskan bahawa Mahkamah tidak boleh terus arah kaveat tanpa melalui Pendaftar.

(ii) Taipan Focus v Tunku Mudzaffar [2011] 1 MLJ 441 yang memutuskan bahawa Mahkamah tidak mempunyai bidang kuasa mengarahkan kaveat tanpa perintah muktamad.

Tambahan pula Plaintif tidak menunjukkan bukti adanya penipuan atau urus niaga tidak wajar dan ia sekadar andaian. Plaintif hanya memiliki 77 petak, tetapi memohon kaveat atas keseluruhan tanah induk dan ini adalah berlebihan dan tidak wajar. Tiada bukti juga bahawa Plaintif telah terlebih dahulu membuat permohonan kepada Pendaftar. Oleh itu, permohonan ini juga adalah pra-matang dan cacat dari segi prosedur.

Bagi Injunksi Mandatori Sementara pula seperti yang diputuskan di dalam kes Roxy Electric Industries v Syarikat Nominee Bumiputra [1989] 3 MLJ 231, tahap keperluan adalah lebih tinggi dimana ia hanya akan diberikan dalam keadaan yang luar biasa dan jelas. Oleh itu Mahkamah ini tidak akan membincangkan lebih lanjut untuk injunksi ini kerana pra syarat untuk Injunksi Interim seperti yang diputuskan di dalam kes “American Cyanamide” pun telah gagal di patuhi maka tidak perlu Mahkamah ini membincangkan tentang injunksi mandatori ini.

Berdasarkan keseluruhan pertimbangan di atas, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif gagal memenuhi syarat-syarat bagi pemberian injunksi mandatori atau relif sementara

Permohonan ini juga bersifat muktamad, melibatkan pertikaian fakta yang memerlukan perbicaraan penuh, dan tidak menunjukkan sebarang bahaya mendesak yang memerlukan campur tangan segera Mahkamah. Mahkamah mendapati Permohonan Plaintif adalah cubaan menggunakan mahkamah bagi menekan Defendan dalam pertikaian komersial.

Oleh yang demikian, Mahkamah dengan ini memutuskan bahawa Permohonan Plaintif di Lampiran 4 ditolak dengan kos dalam kausa.

Mahkamah ingin menegaskan bahawa penolakan ini tidak menjejaskan hak mana-mana pihak untuk membuktikan kes mereka di perbicaraan penuh kelak. Semua isu substantif termasuk persoalan status “Bomba Access”, kuasa pemaju di bawah “Deed of Covenant”, dan hak Plaintif terhadap 77 petak tersebut hendaklah ditentukan berdasarkan keterangan saksi dan dokumen pada peringkat perbicaraan. BERTARIKH: 1 DISEMBER 2025 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi pihak Plaintif Denish, Vimal & Suhitha Leon & Partners, Klang Peguam Bagi Pihak Defendan-Defendan CK Yap C.K Yap & Partners Johor Bahru