Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad v Today'S Market (Ulu Tiram) Sdn Bhd (JA-22NCvC-9-01/2019)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TA’ZIM GUAMAN SIVIL NO JA-22NCVC-9-01/2019 ANTARA BANK KERJASAMA RAKYAT MALAYSIA BERHAD …PLAINTIF

Lampiran

Lampiran 184 merupakan susulan kepada keputusan perbicaraan penuh Mahkamah ini bertarikh 19.12.2024 di mana YA Hakim Ahmad Murad Bin Abdul Aziz (hakim bicara ketika itu) telah membenarkan tuntutan Plaintif ke atas Defendan Pertama (“D1”), Defendan Kedua (“D2”), Defendan Ketiga (“D3”), Defendan Kelima (“D5”), Defendan Keenam (“D6”) dan Defendan Ketujuh (“D7”), manakala tuntutan Plaintif terhadap Defendan Keempat, Defendan Kelapan, Defendan Kesembilan dan Defendan Kesepuluh adalah ditolak (“Penghakiman tersebut”). 3. Secara spesifik, perintah mengenai taksiran gantirugi adalah seperti dicatat di perenggan (f) dan (h) Penghakiman tersebut seperti berikut: “(f) Bahawa Defendan Kelima perlu memindahkan Saham Bigphase kepada Plaintif dalam tempoh empat belas (14) hari dari tarikh Penghakiman ini dan jika gagal maka Defendan Kelima bertanggungjawab membayar kepada suatu nilai bagi Saham Bigphase seperti yang ditaksirkan oleh Mahkamah; (h) Bahawa gantirugi am terhadap Defendan Pertama, Defendan Kedua, Defendan Ketiga, Defendan Kelima, Defendan Keenam, dan Defendan Ketujuh hendaklah ditaksirkan oleh Mahkamah;” 4. Mahkamah ini setelah meneliti kertas-kertas kausa dan afidavit-afidavit oleh pihak-pihak yang berkaitan dengan Lampiran 184, dan setelah meneliti hujah peguam bijaksana Plaintif dan peguam bijaksana D1, D2, D3, D5, D6 dan D7, pada 20.04.2026 telah membenarkan sebahagian taksiran gantirugi yang dituntut oleh Plaintif iaitu seperti berikut:- (a) bagi perenggan (f) penghakiman tersebut, D5 hendaklah membayar sebanyak RM3,000,000.00 sebagai nilai saham Bigphase Realty Sdn Bhd kepada Plaintif; dan (ii) bagi perenggan (h) penghakiman tersebut, D1, D2, D3, D5, D6 dan D7 hendaklah membayar secara bersesama atau berasingan hasil kutipan sewa sebanyak RM7,350,280.63 sebagai gantirugi am kepada Plaintif. 5. Berikut merupakan alasan-alasan penghakiman Mahkamah ini bagi keputusan tersebut. Fakta-fakta penting kes 6. Plaintif telah menawarkan kepada D1 suatu kemudahan pembiayaan melalui surat tawaran bertarikh 12.03.2012 dan surat tawaran tambahan bertarikh 19.04.2021 untuk jumlah keseluruhan sebanyak RM88,000,000.00. Kemudahan pembiayaan tersebut dibuat dalam dua transaksi iaitu berjumlah RM83,000,000.00 bagi transaksi pertama dan berjumlah RM5,000,000.00 bagi transaksi kedua. 7. Bagi tujuan itu, pelbagai dokumen pembiayaan termasuklah, antara lainnya, debentur telah ditandatangani di antara D1 dan Plaintif. 8. Berikutan terdapat tunggakan bayaran balik, Plaintif pada 02.07.2015 telah memulakan tindakan terhadap D1 sebagai sebuah syarikat dan terhadap D6 dan D7 sebagai pengarah-pengarah D1 dalam prosiding sivil di Mahkamah Tinggi Malaya di Kuala Lumpur (Guaman No. 22M-89-06/2015) (“Guaman KL”). 9. Tuntutan Plaintif dalam Guaman KL tersebut telah dibenarkan oleh Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur pada 18.10.2016. D1, D6 dan D7 ada membuat rayuan selepas itu, namun telah ditolak oleh Mahkamah Rayuan. 10. Plaintif kemudiannya telah melantik Penerima dan Pengurus (“R&M”) terhadap kesemua perusahaan, harta dan aset D1 selaras dengan kuasa yang diberikan kepada Plaintif di bawah debentur. 11. Namun demikian, D1 telah gagal memenuhi permintaan R&M menurut debentur menyebabkan R&M memulakan tindakan undang-undang terhadap D1 di Mahkamah Tinggi Johor Bahru Guaman No. JA-24NCVC-338-05/2016 (“Guaman R&M”). 12. Pada 21.03.2018, Mahkamah Tinggi Johor Bahru telah membenarkan tuntutan R&M. Kini, Guaman R&M masih di peringkat rayuan di Mahkamah Rayuan. 13. Berdasarkan fakta-fakta dan bukti-bukti yang Plaintif kumpulkan dalam Guaman R&M tersebut, Plaintif pada tahun 2019 telah memfailkan tindakan terhadap Defendan-Defendan melalui Writ dan Pernyataan Tuntutan di sini. 14. Sebagaimana yang telah dinyatakan pada awal tadi, YA Hakim Ahmad Murad Bin Abdul Aziz (hakim bicara ketika itu) dalam penghakimannya bertarikh 19.12.2024 telah membenarkan tuntutan Plaintif ke atas D1, D2, D3, D5, D6 dan D7 dan telah menolak tuntutan Plaintif terhadap D4, D8. D9 dan D10 dengan perintahkan selanjutnya untuk ganti rugi ditaksirkan sebagaimana dalam perenggan (f) dan (h) penghakiman tersebut. 15. Bagi tujuan itu, Plaintif telah menyenaraikan sebanyak tujuh (7) item ganti rugi di mana Mahkamah ini hanya membenarkan sebanyak dua (2) item sahaja dan akan memperincikannya seketika nanti. Prinsip-prinsip asas 16. Secara umumnya, ganti rugi di sisi undang-undang boleh disimpulkan sebagai satu bentuk pampasan untuk kerosakan, kehilangan ataupun kecederaan yang dialami sesuatu pihak akibat perbuatan salah dipihak yang lain. 17. Dalam soal pemberian pampasan, asasnya adalah supaya pihak yang dipampas selagi boleh dapat diletakkan kembali dalam keadaan yang sama sebelum kerosakan, kehilangan atau kecederaan terkena atasnya akibat perbuatan salah pihak yang satu lagi. Rujukan bagi perkara ini boleh dibuat kepada Livingstone v Rawyards Coal [1880] 5 App Cas 25 di mana House of Lords di muka surat 39 menyatakan seperti berikut:- "...where any injury is to be compensated by damages, i settling the sum of money to be given for reparation of damages you should as nearly as possible get at that sum of money which will put the party who has been injured, or who has suffered, in the same position as he would have been in if he had not sustained the wrong for which he is now getting his compensation or reparation.” (penekanan ditambah) 18. Namun demikian, pihak yang menuntut ganti rugi juga diletakkan dengan kewajipan untuk membutirkan bukan sahaja apakah kerugian-kerugian yang dialaminya, malahan bagi ganti rugi yang boleh dikuantifikasikan, hendaklah menyatakan jumlah kerugian yang dialami dengan bukti-bukti kukuh dikemukakan di hadapan mahkamah. Prinsip ini jelas dinyatakan dalam Bonham-Carter v Hyde Park Hotel [1948] 64 TLR 177 dan telah diterima pakai dalam jurisprudens negara ini seperti berikut:- “Plaintiffs must understand that if they bring actions for damages it is for them to prove their damage; it is not enough to write down the particulars, and, so to speak, throw them at the head of the court, saying: 'This is what I have lost, I ask you to give me these damages'. They have to prove it." (penekanan ditambah) 19. Selain itu, mahkamah masih mempunyai budi bicara dalam keadaan-keadaan tertentu untuk memberikan sejumlah ganti rugi yang difikirkan patut dan munasabah meskipun ketiadaan bukti kukuh dikemukakan, yang dikenali sebagai ganti rugi nominal. Autoriti terhadapnya adalah banyak namun mencukupi bagi Mahkamah ini untuk merujuk kepada satu penghakiman Mahkamah Tinggi yang Mahkamah ini bersetuju mengenainya iaitu kes Popular Industries Limited v Eastern Garment Manufacturing Sdn Bhd [1989] 3 MLJ 360 di mana dinyatakan di muka surat 367 seperti berikut:- “It is axiomatic that a plaintiff seeking substantial damages has the, burden of proving both the fact and the amount of damages before he can recover. If he proves neither, the action will fail or he may be awarded only nominal damages upon proof of the contravention of a right. Thus nominal damages may be awarded in all cases of breach of contract (see Marzetti v. William). And, where damage is shown but its amount is not proved sufficiently or at all, the Court will usually decree nominal damages.” (penekanan ditambah) Perenggan (f) Penghakiman tersebut Item: Nilai saham D2 yang gagal dipindahkan oleh D5 kepada Plaintif 20. Adalah tidak dipertikaikan bahawa D5 telah gagal memindahkan Saham Big Phase (D2) kepada Plaintif dalam tempoh empat belas (14) hari dari tarikh penghakiman tersebut sebagaimana menurut perenggan (f) Penghakiman tersebut. 21. Sehubungan itu, isu yang timbul ialah samada Plaintif berhak mendapatkan jumlah wang sebanyak RM 3,000,000.00 yang dituntutnya sebagai jumlah yang bersamaan dengan nilai saham D2 sebagai ganti rugi? 22. Di dalam kes ini, adalah fakta yang tidak dipertikaikan bahawa saham D2 telah digadaikan oleh D1 kepada Plaintif sebagai sekuriti bagi kemudahan pembiayaan tersebut selaras dengan Klausa 2.2 (a)(ii) dan (b) Debentur bertarikh 30.08.2012 yang memperuntukkan seperti berikut:- “2.2 Fixed and Floating Charges: Pursuant to the Facilities Agreement as security for the payment, repayment and discharge of indebtedness, the Customer as beneficial owner hereby charges with the payment of all monies and liabilities hereby agreed to be paid or intended to be hereby secured (including any expenses and charges arising out of or in connection with the acts or matter referred to in Section 7 hereof) and so that the charge hereby created shall be a continuing security:- (a) By way of a fixed charge; (ii) all stocks, shares, bonds, securities of any kind whatsoever whether marketable or otherwise and all other interests including but not limited to the loan capital of the Customer both present and future in any company, firm, consortium or entity wheresoever situate including all allotments, accretions, offers, rights, benefits, and advantages whatsoever at any time accruing, offered, or arising in respect of incidental to the same and all stocks, shares, rights, money or property accruing thereto or offered at any time by way of conversion, redemption, bonus, preference, option or otherwise in respect thereof; ….. By way of a floating charge, the undertaking and all other assets and rights of the Customer but not limited to stock in trade of the Customer and the benefit of any Security Interest and securities from time to time and at any time held by the Customer in respect of any such and all other rights whatsoever and wheresoever both present and future and all the property described in Section 2.2(a)(i)(ii),(iv) and (v) (if and in so far as the charges thereon herein contained shall for any reason be ineffective as fixed charges) and so that such floating charge shall be subject to the following provisions of this Debenture (in particular Section 4.2(a)) and all things in action due or owing or which may become due or owing to or purchased or otherwise acquired by the Customer.” (penekanan ditambah) 23. Selanjutnya, melalui Debentur tersebut juga, D1 telah bersetuju, antara lainnya, untuk tidak memindahkan, menyerahkan, menggadaikan, dan/atau menjual saham D2 tanpa kebenaran bertulis darpada Plaintif selaras dengan Klausa 4.2 (c) Debentur tersebut seperti berikut:- “4.2 Restrictive Covenants: The Customer hereby covenants that during the continuance of this security it will not without the consent of the Bank in writing first had and obtained:- (b) Transfer, assign, charge, sell, lend or otherwise dispose of any of the Charged Assets and not exercise any statutory or other powers of making leases or of accepting or agreeing to accept surrenders of leases, and not to part with possession of, or grant any license or right to occupy, any of the immoveable property of the Customer, whether freehold or leasehold, from time to time and at any time owned by the Customer, but so that the Customer may dispose or property and assets which are for the time being subject to the floating charge contained in Section 2.2(b) by sale by way of bargain made at arm’s length in the ordinary course of the Customer’s business.” 24. Sungguhpun demikian, D1 telah secara salah menjual dan/atau memindahkan pegangan saham D2 miliknya sebanyak 3,000,000 unit kepada D5 pada nilai RM3,000,000.00 iaitu pada kadar par value melalui Borang 32A bertarikh 01.10.2012. 25. Sekiranya diteliti kepada perenggan (c) Penghakiman tersebut, Mahkamah ini (melalui penghakiman YA Ahmad Murad Bin Abdul Aziz) telah memutuskan bahawa D5 memegang saham BigPhase (D2) secara amanah untuk Plaintif. 26. Berkenaan isu ini, Plaintif berhujah yang saham D2 wajar dinilaikan berdasarkan par value juga semasa dipindahkan iaitu sebanyak RM3,000,000.00 bagi 3,000,000 unit saham tersebut. 27. Pihak D5 pula mengambil pendirian berbeza dan menyatakan yang penilaian patutlah dibuat berdasarkan kedudukan kewangan D2 yang dikatakan mengalami kerugian dari tahun 2012 sehingga tahun 2023. 28. Mahkamah ini tidak dapat bersetuju dengan kedudukan D5 atas alasan bahawa kedudukan kewangan D2 adalah tidak relevan ke atas penilaian saham D2. 29. Ini kerana, jika dirujuk fakta-fakta kes, penilaian yang digunakan oleh D1 dan D5 dalam Borang 32A adalah berdasarkan par value saham tersebut dan bukannya kedudukan kewangan D2 pada masa transaksi dilakukan. 30. Selain itu, D5 hanya membantah penilaian RM3,000,000.00 yang dituntut oleh Plaintif tanpa memberikan apa-apa penilaian alternatif atau menyatakan sebab munasabah mengapa kaedah par value sedemikian adalah tidak sesuai untuk digunakan. 31. Oleh yang demikian, berdasarkan prinsip bahawa pihak yang terkesan seharusnya diletakkan kembali kepada keadaan asal, maka Mahkamah ini memutuskan yang jumlah sebanyak RM 3,000,000.00 adalah nilai saham D2 sebagai ganti rugi yang wajar dan perlu dibayar oleh D5 kepada P di bawah perenggan (f) Penghakiman tersebut. Perenggan (h) Penghakiman tersebut 32. Di bawah perenggan (h) Penghakiman tersebut, Plaintif telah mengemukakan sebanyak enam (6) item tuntutan. Butir-butir mengenainya serta jumlah yang dibenarkan oleh Mahkamah ini adalah seperti perenggan-perenggan berikut. Item 1: Hasil sewaan kompleks beli-belah 33. Berkenaan item ini, di bawah Klausa 3 (1) Surat Ikatan Penyerahanhak Pihak Ketiga (Hasil Sewa Pasar Raya Besar) bertarikh 30.8.2012, D1 telah bersetuju untuk menyerahkan kepada Plaintif secara mutlak hasil sewaan kompleks beli belah tersebut, seperti berikut:- “3. ASSIGNMENT OF RENTAL PROCEEDS In consideration of the above premises and security for better securing the payment of all the Secured Amounts and also all monies hereby agreed to be paid by the Customer (including all fees, charges, costs and expenses arising out of or in connection with the provisions of this Assignment), the Customer HEREBY ASSIGNS ABSOLUTELY UNTO the Bank all its rights, title, interest and benefit in and to the Rental Proceeds and all monies due and payable under the Rental Proceeds under the Tenancy (hereinafter referred to as “the Assigned Proceeds”) and all claim for damages in respect of any breach by the Customer and the Customer and all rights and remedies for enforcing the same. The Customer shall procure that the Assigned Proceeds under the Tenancy shall be paid to the Bank, and the Customer shall do all acts and things to ensure that the Assigned Proceeds shall be paid to the Bank. The Bank shall utilize such of the Assigned Proceeds towards reduction of the Secure Amount at the times and in the manner deemed fit at the Bank’s sole and absolute discretion.” 34. Semasa perbicaraan penuh di hadapan YA Ahmad Murad, D1 mendakwa yang jumlah kutipan hasil sewa tidak dapat dikemukakan disebabkan pejabat perniagaan mereka dipecah masuk sehingga rekod dan dokumen syarikat hilang kesemuanya termasuklah rekod sewa kompleks beli belah tersebut. 35. Mengambil kira perkembangan di atas, Plaintif berhujah yang jumlah hasil sewaan kompleks beli belah tersebut wajar dinilai atas dasar pengiraan kasar mengikut maklumat serta dokumen sedia ada yang dikemukakan semasa perbicaraan. 36. Dalam hal ini, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan Plaintif tersebut berdasarkan keadaan bahawa anggaran yang hendak dibuat masih berupaya untuk dibuat dengan menggunakan dokumen-dokumen sedia ada dan bukannya sesuatu yang dipetik dari atas angin semata-mata (plucked from thin air). 37. Kronologi mengenai penyewaan adalah seperti dirumuskan oleh Plaintif dan tiada pertikaian mengenainya adalah seperti di jadual berikut:- Tarikh Kronologi 6.12.2006 Defendan Pertama memasuki Perjanjian Sewa dengan Defendan Kedua untuk menyewa dan membangunkan pusat beli belah (“Today’s Mall”). 30.8.2012 Defendan Pertama telah menandatangani Surat Ikatan Penyerahanhak (Hasil Sewa Kompleks Beli Belah dan Hotel) bertarikh 30.8.2012 dengan Plaintif dan bersetuju untuk menyerahkan kepada Plaintif secara mutlak keseluruhan hasil sewaan kompleks beli belah (“Surat Ikatan Penyerahanhak”). 4.2.2015 Defendan Pertama menamatkan Perjanjian Sewa dengan Defendan Kedua 1.3.2015 Defendan Kedua melantik Defendan Ketiga dan Defendan Keempat sebagai penyewa utama dan pengurus Today’s Mall melalui Perjanjian Sewa bertarikh 15.5.2015 38. Untuk itu, Mahkamah ini meneliti terlebih dahulu kepada Penyata Untung Rugi bagi tahun berakhir 2016, 2017, 2018 dan 2019 yang menunjukkan jumlah hasil kutipan sewaan sebanyak RM10,609,451.66 sebagai mana dieksibitkan sebagai “NBN-2” dalam Afidavit Sokongan Plaintif. 39. Selanjutnya, dalam menentukan jumlah kutipan sewa bulanan yang Plaintif sepatutnya dapat, Mahkamah ini juga bersetuju untuk menerima hujahan P bahawa berdasarkan Laporan Kutipan Sewaan setakat bulan Oktober 2012, ia menunjukkan jumlah kutipan sewa bagi bulan tersebut ialah sebanyak RM 340,925.80. Justeru, sekiranya kadar sewa bulanan diambil pada kadar RM340,925.80 tersebut, maka sewajarnya jumlah sewa setahun bagi tahun 2012 ialah sebanyak RM4,091,109.60 (RM340,925.80 x 12 bulan). 40. Sekarang, walau pun rekod-rekod sewaan dikatakan hilang, tanpa apa-apa keterangan lain yang menunjukkan terdapatnya perubahan dalam penyewaan pusat beli belah tersebut, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa jumlah kutipan 2012 sebanyak RM 4,091,109.60 wajar ditambah dengan jumlah kutipan sewaan 2016 – 2019 iaitu sebanyak RM 10,609, 451.66 bagi tujuan mendapatkan jumlah agregat untuk 5 tahun (2012, 2016, 2017, 2018 dan 2019) iaitu kesemuanya berjumlah RM14,700,561.26. Dari situ purata hasil sewa tahunan jelas membawa kepada sejumlah RM2,940,112.25. 41. Seterusnya menurut fakta, jumlah kutipan sewaan yang terlibat dan relevan dengan tuntutan Plaintif adalah bermula dari tarikh Surat Ikatan Penyerahanhak bertarikh 30.08.2012 sehingga tarikh penamatan perjanjian penyewaan antara D1 dan D2 pada 04.02.2015 iaitu untuk tempoh 30 bulan (2.5 tahun). 42. Maka dengan itu, jumlah hasil sewa yang munasabah dan wajar diberikan kepada Plaintif adalah sebanyak RM2,940,112.25 (sewa agregat tahunan) x 2.5 tahun (tempoh kutipan sewa) iaitu berjumlah keseluruhan sebanyak RM7,350.280.63 dan itulah juga dapatan Mahkamah ini mengenai jumlah taksiran gantirugi yang kena dibayar oleh D1, D2, D3, D5, D6, D7 dan D8 kepada Plaintif sebagai jumlah ganti rugi bagi hasil sewaan kompleks beli belah di bawah perenggan (h) Penghakiman tersebut. Item 2: Susut nilai hartanah yang dilelong 43. Bagi item ini, Plaintif menuntut sebanyak RM81,000,000.00 sebagai jumlah ganti rugi am bagi penurunan nilai hartanah yang telah dicagarkan kepada Plaintif dan yang telah dilelong kemudiannya oleh Plaintif. 44. Menurut Plaintif, satu perintah jualan bertarikh 22.12.2015 telah diperolehi oleh Plaintif untuk menguatkuasakan gadaian ke atas hartanah tersebut (Saman Pemula 24FC-1368-07/2015). 45. Menurut Plaintif lagi, hartanah tersebut telah dilelong sebanyak empat belas (14) kali namun gagal kerana ketiadaan pembida berjaya. Oleh sebab demikian, harga rizab telah berkurangan daripada RM133,000,000.00 bermula semasa lelongan pertama kepada RM56,100,000.00 pada tarikh lelongan terakhir yang berjaya dibida pembeli pada 26.11.2025. 46. Dalam hal ini, Plaintif mengambil posisi yang penurunan nilai harga rizab hartanah tersebut sebanyak RM76,900,000.00 (RM133,000,000.00 – RM52,000,000.00) merupakan satu kerugian kepada mereka disebabkan perbuatan perlanggaran D1 serta komplot Defendan-Defendan lain ke atas kemudahan pembiayaan tersebut. Plaintif turut menegaskan bahawa Defendan-Defendan bertanggungan ke atas penurunan nilai hartanah tersebut yang sepatutnya tidak timbul jika kemudahan pembiayaan tersebut dipatuhi. 47. Dengan hormat, Mahkamah menolak tuntutan ganti rugi Plaintif bagi item ini atas alasan-alasan berikut. 48. Pertama sekali, pada 26.11.2015, Plaintif telahpun berjaya melelong hartanah tersebut pada harga lelongan RM56,100,000.00 (Saman Pemula 24FC-1368-07/2015 dan Perlaksanaan JA-38-1684-09/2015). Ini bermakna hartanah tersebut telah melalui prosedur penjualan dan pelelongan awam Mahkamah bagi hartanah yang dicagar dan bukannya dari proses-proses penjualan yang selainnya. Kes Asia Plywood Co Sdn Bhd V Aeon Co (M) Bhd & Anor [2020] 8 MLJ 736 yang dirujuk oleh Plaintif jelas berbeza dari segi fakta dan prinsip pemakaiannya dan Mahkamah ini menolak untuk memakainya. 49. Kedua, tidak ada apa-apa keterangan material dikemukakan Plaintif untuk membuktikan yang penurunan nilai hartanah tersebut tidak akan timbul sekiranya D1 mematuhi syarat-syarat di bawah samada kemudahan pembiayaan tersebut atau dokumen-dokumen sekuriti tersebut. Plaintif juga gagal membutikan yang terdapat perbuatan di pihak Defendan-Defendan yang menyebabkan nilai hartanah tersebut menurun. 50. Dalam erti kata lain, penurunan nilai hartanah tersebut bukanlah disebabkan oleh pihak Defendan-Defendan. Maka berdasarkan prinsip asas remoteness of damage, Defendan-Defendan tidak seharusnya dipertanggungkan dengan kewajipan untuk memastikan susutan harga tidak berlaku. Rujukan untuk perkara ini adalah dibuat kepada kes Eikobina (M) Sdn Bhd v Mensa Mercantile (Far East) Pte Ltd [1994] 1 MLJ 553 di mana Mahkamah Agung (ketika itu) memutuskan seperti berikut:- “After liability on a contract is established and when it comes to assessment of damages, two questions are always involved. The first is that no compensation can be awarded for damage that is too remote and the second is that in assessing damage that is not too remote, the correct measure of damages must be adopted, ie, the correct and usual principles of quantifying the monetary compensation must be employed. The courts have long recognised that a contract breaker could not be liable for all consequences which flow naturally from a breach of contract and that they must draw a line somewhere, otherwise the consequences would be, inter alia, ruinous to the contract breaker. Thus, certain of such ensuing consequences would be regarded as too remote to be claimable, 'not perhaps on ground of pure logic but simply for practical reasons', to quote a dictum of Lord Wright in Liesbosch Dredger v. Edison SS 1 made in a similar vein. The meaning of remoteness of damage was finally settled in the landmark case of Hadley v. Baxendale 2 as follows: When two parties have made a contract which one to them has broken, the damages which the other party ought to receive in respect of such breach of contract should be such as may be fairly and reasonably considered either arising naturally, i.e. according to the usual course of things from such breach of contract itself or such as may reasonably be supposed to have been in the contemplation of both parties, at the time they made the contract, as the probable result of the breach of it...” (penekanan ditambah) 51. Apa yang jelas berdasarkan keterangan-keterangan yang dikemukakan di Mahkamah ini adalah penurunan nilai hartanah tersebut tidak diakibatkan oleh pihak Defendan-Defendan melainkan ketiadaan pembida yang sanggup untuk membeli hartanah tersebut pada harga pasaran yang ditetapkan ketika lelongan dijalankan kali pertama sehinggalah harga diturunkan beberapa kali selepas dari itu. 52. Selainnya, Mahkamah juga bersetuju dengan hujahan peguamcara Defendan-Defendan yang proses lelongan ke atas hartanah tersebut boleh diteruskan oleh Plaintif berdasarkan perintah persetujuan di antara D2 dan Plaintif di Mahkamah Rayuan bertarikh 26.08.2016 seperti dapat dilihat dalam Ekshibit TWY-6 Lampiran 194. Perkara ini signifikan pada hemat Mahkamah ini kerana Plaintif boleh melaksanakan lelongan awam terhadap hartanah tersebut tanpa halangan di pihak Defendan-Defendan meskipun terdapat litigasi yang berlangsung di antara pihak-pihak. 53. Selanjutnya, Mahkamah ini mendapati yang Plaintif melalui penghakiman Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur (Guaman Sivil 22M-89-06/2015) bertarikh 18.10.2016 telah berjaya memperolehi penghakiman sebanyak RM156,159,387.40 ke atas D1. Penghakiman ini serupa dengan kausa tindakan dalam kes ini iaitu melibatkan kemudahan pembiayaan yang sama. 54. Dalam hal ini, Mahkamah ini memutuskan bahawa jika sekiranya item susut nilai hartanah ini dibenarkan, maka Plaintif akan diperkaya secara tidak adil (unjust enrichment). 55. Oleh yang demikian, Mahkamah ini menolak tuntutan gantirugi am Plaintif terhadap D1, D2, D3, D5, D6, D7 dan D8 bagi item susut nilai hartanah ini. Item 3: Kos Guaman dalam prosiding lelongan hartanah tersebut 56. Seterusnya, Plaintif menuntut jumlah sebanyak RM118,850.82 sebagai jumlah ganti rugi bagi kos guaman berbangkit daripada prosiding lelongan hartanah tersebut. 57. Plaintif bergantung kepada Klausa 10 Lampiran Gadaian yang mengikut mereka jelas memperuntukkan bahawa segala kos, pengeluaran dan perbelanjaan yang ditanggung oleh Plaintif dalam menguatkuasakan hak mereka di bawah perjanjian kemudahan pembiayaan tersebut ditanggung oleh D1. 58. Bagi menyokong tuntutan ini, Plaintif dalam Ekshibit NBN-13 Afidavit Sokongan P mengemukakan keterangan sedia ada yang mengikut mereka cukup untuk membuktikan kos guaman tersebut merupakan kerugian yang ditanggung oleh Plaintif. 59. Plaintif selanjutnya menyatakan yang kos guaman ini tidak akan ditanggung mereka jika pihak Defendan-Defendan tidak melakukan perlanggaran ke atas perjanjian kemudahan pembiayaan tersebut. 60. Penelitian Mahkamah mendapati tidak ada apa-apa resit pembayaran dikemukakan mereka untuk menunjukkan kos guaman sebanyak RM118, 850.82 telah dibayar mereka seperti didakwa. Dalam hal ini Mahkamah merujuk kepada penghakiman Mahkamah Rayuan dalam kes Tan Ah Kow & Anor v Tan Chaui En [2018] 2 CLJ 610 yang menyatakan seperti berikut:- “[25] The respondent exhibited some invoices to prove his payments to the first appellant (exhs. P2(a) to P31) for the purchase of the 13 pieces of land. The respondent contended that he had also paid the first appellant for the said purchase by way of contra with the sale of motorcycles by the respondent to the first appellant. However, the learned JC failed to consider that the invoices by themselves do not prove payment of the purchase price to the first appellant. In commercial transactions, invoices are billing documents, but they are not receipts and thus cannot be used as proof of payment. (penekanan ditambah) 61. Plaintif hanya mengemukakan bil-bil guaman yang mana Mahkamah ini putuskan bukanlah bukti pembayaran. Apabila bil-bil guaman ini diteliti, tidak ada pula apa-apa pengesahan bayaran telah dibuat oleh Plaintif dan tidak ada juga apa-apa pengesahan bayaran diterima selepas dibuat oleh Plaintif. Rujukan untuk kepentingan perkara bukti bayaran sebegini dibuat kepada kes PB Malaysia Sdn Bhd v Samudra (M) Sdn Bhd [2009] 7 MLJ 681 di muka surat 697:- “(a) the burden of proof is on the party seeking the claim to prove the facts and the amount of damages (Hock Huat Iron Foundry (suing as a firm) v. Naga Tembaga Sdn Bhd [1999] 1 CLJ 89; [1999] 1 MLJ 65 (CA); Bonham-Carter v. Hyde Park Hotel Ltd (1948) 64 TLR 177; Popular Industries Limited v. Eastern Garment Manufacturing Sdn Bhd [1990] 2 CLJ Rep 635; [1989] 3 MLJ 360 and Sony Electronics (M) Sdn Bhd v. Direct Interest Sdn Bhd [2007] 1 CLJ 611; [2007] 2 MLJ 229 (CA)); and (b) the damages must be proved with real or factual evidence. Mere particulars, summaries, estimations or general conclusions will not suffice (Lee Sau Kong v. Leow Cheng Chiang [1961] 1 MLJ 17 (CA)).” (penekanan ditambah) 62. Maka, tuntutan kos guaman di bawah item ini oleh P adalah juga ditolak oleh Mahkamah ini. Item 4: ganti rugi bagi fi penilaian 63. Bagi item ini, isu untuk pertimbangan Mahkamah ialah sama ada Plaintif berhak ke atas jumlah sebanyak RM173,437.40 sebagai jumlah ganti rugi bagi fi penilaian hartanah tersebut yang berbangkit daripada lelongan yang dijalankan. 64. Bagi tuntutan fi penilaian ini, Plaintif juga bergantung kepada Klausa 10 Lampaian Gadaian yang mana mengikut Plaintif kos, pengeluaran dan/atau perbelanjaan di bawah klausa tersebut tanggungjawab D1. 65. Bil fi penilaian yang dikatakan ditanggung oleh Plaintif adalah seperti mana dalam Ekshibit NBN-14 Afidavit Sokongan P. 66. Pada hemat Mahkamah ini, fi penilaian bukanlah kerugian akibat perbuatan Defendan-Defendan ke atas Plaintif. Dalam hal ini Mahkamah ini sekali lagi memakai prinsip remoteness of damages dan kes Elkobina (supra) dirujuk. 67. Selain itu, apa yang lebih signifikan ialah ketiadaan apa-apa resit pembayaran dikemukakan oleh Plaintif bagi menunjukkan mereka telah membuat bayaran fi penilaian tersebut seperti yang diputuskan dalam kes PB Malaysia (supra). 68. Sama seperti item 3 fi guaman sebelum ini, Ekshibit NBN-14 Afidavit Sokongan Plaintif jika diperhatikan ialah invois-invois cukai semata-mata. Ianya bukanlah bukti pembayaran memandangkan invois-invois tersebut tidak disertakan dengan apa-apa pengesahan pembayaran seperti cop bayaran diterima untuk menunjukkan yang bayaran fi penilaian sememangnya telah dibayar oleh Plaintif. 69. Seterusnya, berkenaan invois tanpa resit bayaran, Mahkamah ini juga merujuk penghakiman Mahkamah Tinggi yang Mahkamah ini juga bersetuju mengenainya iaitu kes Sunlite Textile Sdn Bhd v Motilal Realty Sdn Bhd (No.2) [2007] CLJU 187 di mana diputuskan seperti berikut:- “[26] The plaintiff's affidavit in support in enclosure 2 asserted at paragraph 11 to the following effect: that "the contractor's invoice and receipt for the sum of RM 394,000.00 which are annexed hereto and marked as exhibit 'RKB-3'." The Malay language version of the same paragraph of the same affidavit was worded in this way: "Sekarang dilampirkan dan ditunjukkan kepada saya adalah invois-invois dan resit-resit untuk jumlah RM 394,000.00 yang ditandakan sebagai eksibit 'RKB - 3'." A perusal of exhibit "RKB - 3" of enclosure 2 would indicate that only the invoices were exhibited. No receipts were exhibited at all. In fact, there was no evidence that the plaintiff had made any payment. It can therefore be concluded that the plaintiff's averments that payments were made based on the receipts were both misleading and deceptive.” 70. Sekali lagi, Mahkamah ini menolak tuntutan Plaintif untuk fi penilaian ini sebagai ganti rugi am di bawah perenggan (h) Penghakiman tersebut. Item 5: Fi khidmat keselamatan 71. Isu di sini ialah sama ada Plaintif berhak ke atas jumlah sebanyak RM992,392.90 sebagai jumlah ganti rugi bagi fi khidmat keselamatan yang berbangkit daripada kawalan keselamatan sepanjang tempoh hartanah tersebut dilelong. 72. Menurut Plaintif, tuntutan fi keselamatan ini termasuk di bawah kategori kos, pengeluaran dan/ atau perbelanjaan di bawah Klausa 10 Lampiran Gadaian tersebut yang merupakan tanggungjawab D1. Pada masa yang sama, Plaintif juga menekankan yang terdapat keperluan untuk mendapatkan khidmat keselamatan untuk menjaga hartanah tersebut daripada apa-apa ancaman. 73. Untuk itu, Plaintif bersandarkan kepada Ekshibit NBN-15 Afidavit Sokongan P yang merupakan sesalinan bil fi khidmat keselamatan. 74. Dalam hal ini, Mahkamah pertamanya mengambil pertimbangan fakta bahawa kunci berkaitan hartanah tersebut telah diserahkan D2 kepada Plaintif untuk membolehkan Plaintif menguruskan hartanah tersebut yang di atasnya ada kompleks beli belah Today’s Mall. Oleh yang demikian, segala kos berkaitan selepas Plaintif mengambil alih milikan hartanah tersebut pada 17.05.2022 di bawah Writ Milikan merupakan tanggungjawab Plaintif dan bukan merupakan kerugian kepada Plaintif. 75. Selain itu, jika pun Mahkamah ini terkhilaf dalam membuat dapatan sedemikian, Plaintif sekali lagi telah gagal mengemukakan apa-apa resit pembayaran untuk menunjukkan mereka telah membuat bayaran untuk fi khidmat keselamatan tersebut. Ekshibit NBN-15 dalam Afidavit Sokongan P yang dijadikan sandaran oleh Plaintif ialah invois-invois cukai dan ini bukanlah bukti pembayaran memandangkan ianya tidak disertakan dengan apa-apa pengesahan pembayaran dibuat oleh Plaintif. 76. Oleh yang demikian, Mahkamah ini juga menolak tuntutan Plaintif untuk fi khidmat keselamatan ini sebagai ganti rugi am di bawah perenggan (h) Penghakiman tersebut. Item 6: Fi pelelong 77. Bagi item ini, Plaintif menuntut sebanyak RM651,713.42 sebagai jumlah ganti rugi bagi fi pelelong yang berbangkit daripada lelongan hartanah tersebut. Plaintif sekali lagi bergantung kepada Klausa 10 Lampiran Gadaian tersebut yang menyatakan yang fi pelelong jatuh di bawah kategori kos, pengeluaran dan/ atau perbelanjan yang merupakan tanggungjawab D1. 78. Bagi menyokong tuntutan fi pelelong ini, Plaintif bergantung kepada bil-bil pelelong seperti mana dalam Ekshibit NBN-16 Afidavit Sokongan P. 79. Sekali lagi, Mahkamah ini mendapati eksibit NBN-16 Afidavit Sokongan P hanyalah bil-bil pelelong yang tidak mempunyai bukti pembayaran dan tidak ada apa-apa pengesahan bayaran dibuat oleh Plaintif dan diterima oleh pelelong tersebut. 80. Selain itu, Mahkamah ini juga mendapati tuntutan Plaintif bagi item ini juga seharusnya berdasarkan prinsip remoteness of damages yang sama seperti yang telah dibincangkan bagi item-item berkaitan sebelum ini. 81. Oleh yang demikian, Mahkamah ini juga menolak tuntutan Plaintif untuk fi pelelong sebagai ganti rugi am di bawah perenggan (h) Penghakiman tersebut. Kesimpulan 82. Berdasarkan alasan-alasan dikemukakan di atas, Mahkamah ini memutuskan untuk membenarkan Lampiran 184 terhad kepada dua (2) item berikut sahaja sebagai gantirugi yang ditaksirkan iaitu:- (a) di bawah perenggan (f) Penghakiman tersebut, D5 hendaklah membayar Plaintif sebanyak RM3,000,000.00 iaitu bersamaan dengan nilai yang ditaksirkan bagi 3,000,000 unit saham D2 yang gagal dipindahkan oleh D5 kepada Plaintif dalam tempoh 14 hari dari tarikh Penghakiman tersebut; dan (b) di bawah perenggan (h) Penghakiman tersebut, D1, D2, D3, D5, D6 dan D7 hendaklah secara bersesama dan/atau berasingan membayar Plaintif ganti rugi am sebanyak RM 7,350,280.63 sebagai hasil sewaan ke atas kompleks beli belah tersebut. 83. Item-item lain yang dituntut oleh P sebagai gantirugi am adalah ditolak oleh Mahkamah ini. 84. Akhir sekali, tidak ada perintah dibuat berkenaan kos. Bertarikh: 7.7.2026 …………………………………………. (NOOR HISHAM BIN ISMAIL) Hakim Mahkamah Tinggi, Johor Bahru Peguam Plaintif : Tetuan Sidek, Teoh, Wong & Dennis Tingkat 16, Menara Aras Raya No 11, Jalan Raja Laut 50350, Kuala Lumpur Peguam D1, D2, D3, D5, D6 dan D7: Tetuan A.B Ng & Associates No 10 & 12 Jalan Melaka Raya 28 Taman Melaka Raya 75250, Melaka