Lampiran
Lampiran 9 bagi mendapatkan perintah untuk menyatukan kes ini iaitu Saman Pemula No. JA-24MFC-161-02/2024 (“Saman No. 161”) dengan Guaman No. JA-22NCvC-164-11/2020 (“Guaman No. 164”). Latar belakang mengenai Hartanah [2] Sebagai latar belakang, Setiamas Sdn Bhd (“Setiamas”) adalah pemilik berdaftar 4 bidang hartanah yang berikut (“Hartanah”): (a) Geran No. 27083 Lot No. 156(49), Mukim Senai-Kulai, Johor Bahru; (b) Geran No. 16768 Lot No. 3234 Mukim Senai-Kulai, Johor Bahru; (c) Geran No. 432 Lot No. 588, Mukim Senai-Kulai, Johor Bahru; dan (d) Geran No. 16767 Lot No. 3233, Mukim Senai-Kulai, Johor Bahru. [3] Keseluruhan keluasan Hartanah tersebut adalah 96.034 ekar. [4] Defendan pula adalah pemilik berdaftar sebidang tanah yang dipegang di bawah Geran No. 436630 Lot No. 46047 Bandar Johor S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw Bahru (“Lot 46047”) yang dahulunya dikenali dengan H.S (D) 247768 PTB 20273. [5] Melalui suatu Perjanjian Jual Beli pada 13.4.1999, Setiamas telah menjual Hartanah tersebut kepada Defendan dengan harga belian sebanyak RM25.099 juta yang mana telah dijelaskan sepenuhnya oleh Defendan. [6] Sementara menunggu urusan pindahmilik dan bagi membolehkan Defendan menguruskan Hartanah tersebut, Setiamas telah memberi Defendan Surat Kuasa Wakil Tak Boleh Batal (“Irrevocable Power of Attorney”) bertarikh 30.7.2009 yang didaftarkan pada 28.10.2004 di Mahkamah Tinggi dengan No. Pendaftaran 459/2004. [7] Hartanah tersebut yang terdiri daripada 4 bidang tanah telah digabungkan dan dipecah bahagi menjadi 945 hakmilik individu atas nama Setiamas disebabkan urusan pindahmilik kepada Defendan belum selesai. [8] Daripada 945 hakmilik individu berkenaan, 394 hakmilik telah dibangunkan oleh Defendan sebagai projek perumahan bercampur yang dikenali dengan Taman Kulai Utama (“Taman Kulai Utama”) dengan meninggalkan baki sebanyak 551 hakmilik yang belum dimajukan. Penglibatan Plaintif [9] Melalui surat tawaran bertarikh 15.3.2005 dan surat tawaran tambahan bertarikh 4.5.2005, Plaintif telah meluluskan Kemudahan Pembiayaan Penyambung-i (“Bridging Financing-I Facility”) di bawah prinsip Bai’ Al-Inah sebanyak RM29 juta (“Kemudahan Pembiayaan”) S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw kepada Defendan. Kemudahan Pembiayaan ini adalah bagi membiayai sebahagian kos pembinaan 323 unit rumah di Taman Kulai Utama. [10] Sebagai jaminan kepada Kemudahan Pembiayaan tersebut, Defendan bersetuju untuk menggadai 551 hakmilik yang belum dimajukan serta Lot 46047 milik Defendan (551 + Lot 46047 = 552 hakmilik) kepada Plaintif dengan cara berikut: (a) gadaian pertama bagi pihak ketiga (“third party 1st legal charge”) ke atas 551 hakmilik yang belum dimajukan; dan (b) gadaian kedua bagi pihak pertama (“third party 2nd legal charge”) ke atas Lot 46047. [11] Lanjutan itu juga, pada 7.7.2005 Plaintif dan Defendan telah menandatangani dua perjanjian tambahan lain iaitu Asset Sales Agreement dan Asset Purchase Agreement. [12] Disebabkan kegagalan Defendan membayar jumlah terhutang di bawah Kemudahan Pembiayaan tersebut, pada 22.3.2018, Plaintif telah memfailkan tindakan halang tebus (“foreclosure action”) melalui Saman Pemula JA-24FC-135-03/2018 (“Saman 135”) bagi mendapatkan perintah untuk menjual Lot 46047 secara lelongan awam. Disebabkan terdapat pertikaian mengenai jumlah hutang yang dituntut, maka suatu rundingan telah diadakan antara Defendan dengan Plaintif. Bagaimanapun rundingan ini gagal mencapai penyelesaian bersama. [13] Pada 26.12.2018, Mahkamah Tinggi telah membenarkan permohonan Plaintif dan perintah jualan bagi Lot 46047 telah S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw dikeluarkan. Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Defendan telah memfailkan rayuan di Mahkamah Rayuan. Bagaimanapun, tanpa menunggu keputusan Mahkamah Rayuan, Plaintif telah memfailkan permohonan pelaksanaan penghakiman Saman No. 135. Namun pada 3.9.2019, Mahkamah Tinggi membenarkan penggantungan prosiding pelaksanaan sementara menunggu keputusan Mahkamah Rayuan. [14] Pada 12.11.2019, Mahkamah Rayuan mengetepikan keputusan Mahkamah Tinggi bagi Saman No. 135. [15] Pada tahun 2020, Defendan mendapati bahawa Plaintif telah memperolehi perintah dari Mahkamah Tinggi Johor Bahru pada 2.9.2020 bagi menjual secara lelongan awam 154 hakmilik yang merupakan sebahagian daripada 551 hakmilik yang belum dimajukan tersebut melalui tiga tindakan halang tebus iaitu melalui Saman Pemula No. JA-24FC-450-05/2020 (“Saman No. 450”), Saman Pemula No. JA- 24FC-451-05/2020 (“Saman No. 451”) dan Saman Pemula No. JA- 24FC-452-05/2020 (“Saman No. 452”). [16] Apabila diminta memberi penjelasan, Plaintif memaklumkan bahawa penggadai kepada kesemua 154 hakmilik tersebut adalah Setiamas dan oleh kerana Defendan bukan penggadai, maka Plaintif mendakwa bahawa bank tersebut tidak mempunyai kewajipan untuk memaklumkan tindakan halang tebus itu kepada Defendan. [17] Ekoran itu, Defendan telah memfailkan writ dan Pernyataan Tuntutan terhadap Plaintif dan Setiamas melalui Guaman No. 164 bagi mengetepikan perintah jualan yang diperolehi oleh Plaintif melalui Saman No. 450, 451 dan 452. S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw [18] Pada 24.8.2023, Mahkamah Tinggi Johor Bahru telah menggulung Defendan dan Dato’ Raveendra Kumar dilantik sebagai pelikuidasi syarikat itu. [19] Pada 28.2.2024, Plaintif telah memfailkan Saman No. 161 ini bagi mendapatkan perintah untuk menjual Lot 46047 secara lelongan awam. [20] Pada 14.5.2024, Defendan telah memfailkan notis permohonan dalam Lampiran 9 bagi menyatukan Saman No. 161 dengan Guaman No. 164 atas alasan yang berikut: (a) terdapat persoalan undang-undang dan/ atau fakta yang sama dalam kedua-dua tindakan; (b) kausa tindakan dan relif yang dipohon dalam kedua-dua tindakan timbul daripada fakta matriks yang sama; (c) pihak-pihak dalam kedua-dua tindakan secara asasnya adalah sama; (d) penyatuan ini boleh menjimatkan masa pihak-pihak dan mahkamah; (e) penyatuan tindakan ini adalah untuk kepentingan keadilan kerana ia akan menghindarkan apa-apa keputusan yang bercanggah atau tidak konsosten atas fakta dan isu yang sama; dan S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw (f) penyatuan tindakan adalah penting bagi mengelakkan kepelbagaian prosiding, doktrin res judicata, isu estopel dan over execution. [21] Bagaimanapun, permohonan penyatuan ini dibantah oleh Plaintif dengan alasan – (a) tidak wujud undang-undang atau fakta yang sama dalam kedua-dua tindakan; (b) relif yang dituntut dalam kedua-dua tindakan adalah bukan dari transaksi yang sama; dan (c) penyatuan tindakan menyebabkan kelambatan melampau dan pertambahan kos yang tidak perlu. Undang-undang berkaitan penyatuan tindakan [22] A. 4, k. 1(1) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 menyatakan – Penyatuan kausa atau perkara [A.4, k. 1] 1. (1) Jika dua atau lebih kausa atau perkara belum selesai, dan sekiranya ternyata kepada Mahkamah bahawa – (a) beberapa persoalan undang-undang atau fakta yang sama berbangkit dalam kedua-dua atau kesemua kausa atau perkara itu; (b) hak untuk mendapatkan relief yang dituntut di dalamnya adalah berkenaan dengan atau berbangkit daripada transaksi atau siri transaksi yang sama; atau S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw (c) kerana sesuatu sebab yang lain adalah wajar dibuat suatu perintah di bawah kaedah ini, Mahkamah boleh memerintahkan kausa atau perkara itu disatukan atas apa-apa terma yang difikirkannya adil atau boleh memerintahkan kausa atau perkara itu dibicarakan pada masa yang sama atau satu selepas sahaja satu yang lain atau boleh memerintahkan mana-mana kausa atau perkara untuk digantungkan sehingga selepas penentuan mana-mana kausa atau perkara yang lain itu. [23] Dalam kes Central Securities (Holdings) Bhd v. Haron Bin Mohamed Zaid [1978] CLJU 20; [1979] 2 MLJ 244, Mahkamah Persekutuan melalui Raja Azlan Shah HBM (pada masa itu) menyatakan seperti berikut: “…the main purpose of consolidation is to save costs and time, and therefore it will not usually be ordered unless there is 'some common question of law or fact bearing sufficient importance in proportion to the rest' of the subject-matter of the actions 'to render it desirable that the whole should be disposed of at the same time'... Now, the causes of action in this third party proceeding and Civil Suit No. 2323 of 1976, where the Plaintiffs and the Defendants are the same, arise out of the same series of transactions, ie, purchase of United Holdings shares and short delivery of such shares, and in our view there are questions of fact or law common to them, eg, where rescission is a common element of relief, it is only necessary to prove that there is misrepresentation, innocent or fraudulent. We may add that in such circumstances, one of the tests in deciding whether consolidation should be ordered is to determine whether two inconsistent judgements will come into existence if it is not ordered. S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw [24] Prinsip undang-undang di atas juga telah dirujuk oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Jaya Sudhir Jayaram v. Nautical Supreme Sdn Bhd [2019] 6 CLJ 292 yang mana Rhodzariah Bujang HMR (sekarang HMP) ketika menyampaikan keputusan Mahkamah Rayuan menyebut – [8] We do not for a moment disagree that Suit 165 could have been filed as a counterclaim in Suit 544 and the fault for not doing so lies squarely on Jaya Sudhir's shoulders. Nonetheless, given the clear commonality of the issues and facts in two suits, the main purpose of consolidation as stated by the Federal Court in Central Securities (Holdings) Bhd v. Haron Mohamed Zaid [1978] 1 LNS 20; [1979] 2 MLJ 244 and raised by Jaya Sudhir's counsel before us has clearly been achieved. The Federal Court held at p. 251 paras D-G as follows: the main purpose of consolidation is to save costs and time, and therefore it will not usually be ordered unless there is 'some common question of law or fact bearing sufficient importance in proportion to the rest' of the subject-matter of the actions 'to render it desirable that the whole should be disposed of at the same time'... Now, the causes of action in this third party proceeding and Civil Suit No. 2323 of 1976, where the Plaintiffs and the Defendants are the same, arise out of the same series of transactions, ie, purchase of United Holdings shares and short delivery of such shares, and in our view there are questions of fact or law common to them, eg, where rescission is a common element of relief, it is only necessary to prove that there is misrepresentation, innocent or fraudulent. [25] Sehubungan itu, Defendan sebagai pemohon perlulah memuaskan hati mahkamah ini bahawa salah satu elemen dalam A. 4, k. 1(1) KKM wujud bagi membolehkan kedua-dua tindakan dibenarkan untuk disatukan. S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw Sama ada wujud persoalan undang-undang atau fakta yang sama dalam Saman No. 161 dan Guaman No. 164 [26] Bagi membantah permohonan penyatuan ini, Plaintif menyatakan bahawa tidak wujud undang-undang atau fakta yang sama dalam kedua-dua tindakan. Untuk itu, Plaintif menyenaraikan perbezaan antara kedua-dua tindakan tersebut sebagaimana berikut, antaranya: Saman No. 161 Guaman No. 164 1. Pihak-pihak Plaintif dan Defendan Tindakan Defendan terhadap Plaintif dan Setiamas 2. Mod tindakan Saman Pemula Writ saman 3. Kausa tindakan Defendan mungkiri obligasi untuk membayar balik tunggakan hutang yang menyebabkan Plaintif menguatkuasakan hak melalui gadaian pertama dengan mendapatkan perintah untuk menjual Lot 46047 Tuntutan Defendan terhadap Plaintif dan Setiamas disebabkan frod yang dilakukan oleh Plaintif dan Setiamas sehingga menyebabkan perintah jualan diberikan oleh Mahkamah Tinggi pada 2.9.2020 4. Hartanah yang terlibat Lot 46047 154 hakmilik dari Hartanah tersebut [27] Dalam hal ini saya mendapati bahawa perkara mengenai pihak-pihak dan mod tindakan bukanlah perkara utama dalam menentukan sama ada kedua-dua tindakan ini wajar disatukan atau tidak. Sebaliknya, sebagaimana yang dinyatakan dalam A. 4, k. 1(1) KKM dan otoriti di atas, pertimbangan utama adalah sama ada kedua-dua tindakan S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw melibatkan beberapa persoalan undang-undang atau fakta atau relif yang berbangkit daripada transaksi yang sama. [28] Melihat kepada fakta yang melatari kedua-dua tindakan ini, tidak dinafikan bahawa kedua-duanya berasaskan transaksi yang sama iaitu Defendan telah mencagar 551 hakmilik yang belum dimajukan dan Lot 46047 kepada Plaintif. Disebabkan kemungkiran Defendan mematuhi terma dalam Kemudahan Pembiayaan, Plaintif telah mendapat perintah jualan secara lelongan awam terhadap 154 hakmilik melalui Saman No. 450, 451 dan 452. Ekoran itu, Defendan memfailkan Guaman No. 164 bagi mengetepikan perintah jualan terhadap 154 hakmilik tersebut. [29] Bagi Saman No. 161 pula, ia juga berpunca daripada kemungkiran Defendan mematuhi terma yang terdapat dalam Kemudahan Pembiayaan yang menyebabkan Plaintif memohon untuk mendapat perintah jualan secara lelongan awam terhadap Lot 46047. [30] Berdasarkan kepada penilaian di atas, saya bersetuju dengan hujah Defendan bahawa sekiranya kedua-dua tindakan ini didengar berasingan, akan timbul risiko keputusan yang tidak konsisten antara kedua-dua tindakan khususnya mengenai perintah jualan terhadap 154 hakmilik tersebut dan Lot 46047. Risiko keputusan yang tidak konsisten bagi dua tindakan yang berbeza sedangkan berasaskan fakta, isu dan transaksi yang sama ditekankan dalam kes Central Securities (Holdings) Bhd (supra), di mana dinyatakan – Now, the causes of action in this third party proceeding and Civil Suit No 2323 of 1976, where the plaintiffs and the defendants are the same, arise out of the same series of transactions, i.e., purchase of United Holdings shares and S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw short delivery of such shares, and in our view there are questions of fact or law common to them, e.g., where rescission is a common element of relief, it is only necessary to prove that there is misrepresentation, innocent or fraudulent. We may add that in such circumstances, one of the tests in deciding whether consolidation should be ordered is to determine whether two inconsistent Judgements will come into existence if it is not ordered. [31] Begitu juga dalam MCAT Gen Sdn Bhd v Celcom (Malaysia) Sdn Bhd [2007] 8 MLJ 277, [2007] 10 CLJ 356, di mana Abdul Malik Ishak HMT (pada masa itu) menyebut – [30] Since MCAT is the plaintiff in the S6 suit and the plaintiffs in the S4 suit are the directors of MCAT, it is my judgment that it would be appropriate that the S4 suit be transferred to this court and this court will hear and determine the S6 suit first and then followed by the S4 suit. This would certainly prevent and "avoid the potential disaster of inconsistent verdicts" as envisaged in Baring Futures (Singapore) Pte Ltd (in liquidation) v. Deloitte & Touche (a firm) & Anor (supra). This approach also finds support in the following cases: (a) Leong Chee Kong & Anor v. Tan Leng Kee [1999] 7 CLJ 492 HC, where the court granted consolidation of two separate suits involving the same issues, facts and parties; (b) Lesco Development Corp. Sdn. Bhd. v. Malaysia Building Society Bhd. [1987] CLJ 160 (Rep); [1987] 2 CLJ 290; [1988] 2 MLJ 184, SC, where Wan Hamzah SCJ delivering the judgment of the Supreme Court aptly said at p. 185 of the report: It is undesirable to allow a situation where two different courts would try and determine the same issues arising S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw between the same parties relating to the same subject matter. As MBS had chosen to sue Lesco in the Commercial Division before filing the originating summons and there was already default judgment in the suit and the application to set aside the default judgment is still pending, in our opinion the hearing of the originating summons should have been postponed until final disposal of the suit in the Commercial Division. Therefore we order that the order of sale be set aside. We further order that the originating summons be dealt with after the final disposal of the suit, and that appropriate orders should be made on the originating summons taking into consideration the result of the suit. (c) Naylor v. Preston Area Health Authority, Foster v. Merton And Sutton Health Authority, Thomas v. North West Surrey Health Authority, Ikumelo And Another v. Newham Health Authority [1987] 1 WLR 958, CA, where four separate actions alleging medical professional negligence were tried at the same time particularly where the principal issue to be decided in each case was the same; (d) Aiden Shipping Co. Ltd. v. Interbulk Ltd. [1986] 1 A.C. 965, a decision of the House of Lords with a coram of Lord Bridge of Harwich, Lord Brightman, Lord Mackay of Clashfern, Lord Ackner and Lord Goff of Chieveley where the motions to remit the arbitration awards that arose out of the same incident were heard together; and (e) Daws v. Daily Sketch & Sunday Graphic, Ltd. And Another. Darke And Others v. Same [1960] 1 All ER 397, CA, where two actions were ordered to be tried consecutively by the same judge and by the same jury. S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw [32] Sehubungan itu, saya bersetuju dengan hujah Defendan bahawa walaupun kedua-dua tindakan melibatkan tanah yang berbeza dan dimulai dengan mod yang berbeza, namun kedua-duanya membawa persoalan undang-undang dan fakta yang sama serta berpunca daripada transaksi yang sama. Sama ada relif yang dituntut dalam Saman No. 161 dengan Guaman No. 164 adalah dari transaksi yang sama [33] Plaintif dalam hujahnya mendakwa relif yang dipohon dalam kedua-dua tindakan adalah berbeza di mana dalam Saman No. 161, Plaintif memohon untuk menjual secara lelongan awam Lot 46047 manakala dalam Guaman 164, Defendan memohon untuk membatalkan perintah jualan secara lelongan awam yang diberikan oleh mahkamah terhadap 154 hakmilik dalam Saman No. 135. [34] Dalam hal ini, saya mendapati sekiranya diamati dan diperhalusi, kedua-dua tindakan ini mempunyai tujuan yang sama iaitu Plaintif mahu menjual beberapa hakmilik yang dicagarkan kepada bank tersebut iaitu 154 hakmilik dan Lot 46047, manakala Defendan pula membantah tindakan tersebut. Apa yang jelas, relif yang dipohon oleh kedua-dua pihak adalah berasal dari transaksi atau Kemudahan Pembiayaan yang sama. Sama ada penyatuan tindakan menyebabkan kelambatan melampau dan pertambahan kos yang tidak perlu [35] Dalam hal ini saya berpandangan, sekiranya penyatuan kedua-dua tindakan dibuat pastinya dua keputusan yang konsisten dapat diberikan secara serentak iaitu sama ada Plaintif wajar dibenarkan untuk menjual 154 hakmilik serta Lot 46047. S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw [36] Adalah sesuatu yang tidak tepat untuk Plaintif mengatakan bahawa penyatuan kedua-dua tindakan ini akan melambatkan pelupusan kes. Sebaliknya, penyatuan kedua-dua tindakan ini akan menjimatkan masa dan kos mahkamah disebabkan kedua-dua tindakan ini melibatkan saksi-saksi dan dokumen yang hampir sama. Kesimpulan [37] Berdasarkan kepada alasan di atas, saya mendapati permohonan Defendan ini mempunyai merit dan dengan itu saya membenarkan permohonan Defendan dalam Lampiran 9 dengan kos dalam kausa. Tarikh: 23.2.2025 - t.t - (SHAMSULBAHRI BIN HAJI IBRAHIM) Hakim, Mahkamah Tinggi Malaya, Johor Bahru Peguamcara: Bagi pihak Plaintif – Adam Luqman Amdan (Mohd Syafiq bin Mohd Safien dan Aziz bin Mohamed bersamanya); Tetuan Yusfarizal Aziz & Zaid Bagi pihak Defendan - Ungku Ahmad Hafis Bin Ungku Fathil (Nurain Kamarden @ Kamarudin bersamanya); Tetuan Nurain Nadia & Co S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw Kes yang dirujuk: Central Securities (Holdings) Bhd v. Haron Bin Mohamed Zaid [1978] CLJU 20; [1979] 2 MLJ 244 Jaya Sudhir Jayaram v. Nautical Supreme Sdn Bhd [2019] 6 CLJ 292 MCAT Gen Sdn Bhd v Celcom (Malaysia) Sdn Bhd [2007] 8 MLJ 277, [2007] 10 CLJ 356 Perundangan yang dirujuk: Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 - A. 4, k. 1(1) S/N sdflj49f90uHrDQwXxQGw