Berjaya Times Square Sdn Bhd v 1. ) Zhias Kitchen Restaurant (Kl) Sdn Bhd (WA-A52NCvC-701-09/2022)

ZHIAS KITCHEN RESTAURANT (KL) SDN BHD (No. Syarikat: 937578-X)

WONG KEAT FOH (No. K/P: 770922-14-5531)

WONG KEAT SIONG (No. K/P: 760712-14-5497)

WONG ZHEN HUNG (No. K/P: 880521-10-5165)

NG CHIN CHANG (No. K/P: 741125-01-6427) ... DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN

Plaintif dalam tindakan guaman ini telah memfailkan tuntutan terhadap Defendan-Defendan berhubung tunggakan sewaan, caj utiliti, caj-caj berkaitan dan faedah di bawah Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019 serta tanggungan penjamin di bawah Surat Jaminan dan Indemniti bertarikh 30.9.2019. 22/06/2026 03:36:12

Berdasarkan rekod mahkamah ini, Defendan Pertama, iaitu Zhias Kitchen Restaurant (KL) Sdn Bhd, telah digulungkan dan tidak lagi diteruskan secara aktif dalam prosiding ini. Manakala Defendan Kelima pula telah pun diperolehi penghakiman ingkar. Oleh itu, perbicaraan penuh di hadapan Mahkamah ini hanya diteruskan terhadap Defendan Kedua, Defendan Ketiga dan Defendan Keempat sahaja, yang mana bagi tujuan alasan penghakiman ini akan dirujuk secara kolektif sebagai “Defendan-Defendan”.

Plaintif telah memanggil seramai dua orang saksi, iaitu Chong Pei Ling (“SP1”), Pengurus Kanan Kawalan Kredit Plaintif, dan Chong Wing Loong (“SP2”), Pengurus Kanan Fit-Out Plaintif.

Defendan-Defendan pula telah memanggil seramai dua orang saksi, iaitu Wong Keat Foh (“SD1”), Defendan Kedua dan juga salah seorang pengarah Defendan Pertama, dan Lily (“SD2”), pengurus dan pemegang saham bagi Defendan Pertama.

Setelah meneliti keseluruhan pliding, pernyataan saksi-saksi serta keterangan lisan kesemua saksi yang terlibat, dokumen-dokumen yang dieksibitkan, nota keterangan, hujahan bertulis pihak-pihak dan ikatan otoriti yang dirujuk, Mahkamah ini telah pada 11.12.2025 memutuskan dengan membenarkan tuntutan Plaintif dengan kos sebanyak RM8,000.00 terhadap Defendan Kedua hingga Keempat secara bersesama dan/atau berasingan.

Mahkamah ini telah merujuk, mengambil kira dan menimbangkan kesemua kertas-kertas kausa dan dokumen-dokumen yang berikut sebelum memutuskan keputusan tindakan guaman ini: a. Penyataan Tuntutan Terpinda Plaintif; b. Penyataan Pembelaan Defendan-Defendan; c. Jawapan kepada Pembelaan; d. Ikatan Dokumen Bersama; e. Ikatan Dokumen Plaintif; f. Isu-Isu untuk Dibicarakan Bersama; g. Pernyataan Saksi SP1, SP2, SD1 dan SD2; h. Nota Keterangan perbicaraan penuh; i. Hujahan Bertulis Plaintif, Hujahan Balas Plaintif, Hujahan Bertulis Defendan dan Hujahan Balasan Defendan; dan j. Ikatan Otoriti pihak-pihak.

Berdasarkan dokumen-dokumen yang telah dikemukakan, perkara utama yang tidak dipertikaikan secara material adalah bahawa Defendan Pertama merupakan penyewa premis komersial Plaintif di Berjaya Times Square dan Defendan Kedua hingga Keempat telah menandatangani dokumen jaminan dan indemniti yang berkaitan dengan obligasi Defendan Pertama.

Plaintif di dalam tindakan guaman ini ialah pemilik dan/atau pengurus pusat membeli-belah bernama Berjaya Times Square, No. 1, Jalan Imbi, 55100 Kuala Lumpur. Defendan Pertama ialah sebuah syarikat yang menjalankan operasi restoran di premis yang disewa daripada Plaintif, iaitu di Unit No. 3-92 dengan alamat pos 03-105, Third Floor, Berjaya Times Square, Kuala Lumpur (“Premis tersebut”).

Plaintif dan Defendan Pertama telah memasuki Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019 bagi penyewaan Premis tersebut. Perjanjian Sewa tersebut memperuntukkan antara lain obligasi Defendan Pertama sebagai penyewa untuk membayar sewa bulanan, caj perkhidmatan, caj utiliti dan caj berkaitan lain dalam masa yang ditetapkan.

Plaintif telah memplidkan bahawa Defendan Kedua hingga Kelima telah menandatangani Surat Jaminan dan Indemniti bertarikh 30.9.2019 di mana mereka bersetuju untuk menjamin secara bersesama dan/atau berasingan ke atas semua jumlah yang terhutang oleh Defendan Pertama kepada Plaintif.

Plaintif memplidkan bahawa Defendan Pertama telah gagal, cuai dan/atau enggan membayar sewa bulanan, caj utiliti, caj perkhidmatan dan caj-caj berkaitan yang berjumlah RM127,021.62 setakat 31.7.2022. Plaintif seterusnya melalui peguamcaranya telah mengeluarkan surat tuntutan bertarikh 4.8.2022 kepada Defendan-Defendan tetapi jumlah tersebut tidak dibayar.

Plaintif selanjutnya menuntut bahawa deposit berjumlah RM84,748.00 yang dipegang oleh Plaintif boleh dilucutkan menurut Klausa 6(7) Perjanjian Sewa. Klausa tersebut memberi hak kepada Plaintif untuk melucutkan deposit sekiranya Perjanjian Sewa ditamatkan disebabkan kemungkiran, pelanggaran atau ketidakpatuhan penyewa terhadap terma-terma perjanjian, tanpa prejudis kepada remedi lain di sisi undang-undang.

Klausa 6 (7) memperuntukkan seperti berikut: “The Security Deposit and Utility Deposit shall be forfeited absolutely to the Landlord in the event the Tenant breaches any of the terms and conditions of this Agreement or fails to comply with any notice issued by the Landlord pursuant to this Agreement.”

Oleh itu, Plaintif memohon relief kepada mahkamah ini untuk Defendan-Defendan dimasukkan dan/atau diperintah dengan suatu penghakiman terhadap mereka secara bersesama dan/atau berasingan untuk membayar kepada plaintif seperti yang berikut:

14.1 jumlah sebanyak RM127,021.62 untuk tunggakan sewa dan utiliti-utiliti setakat 31.7.2022;

14.2 faedah pada kadar 12% setahun dikira secara harian ke atas jumlah RM127,021.62 dari 1.8.2022 sehingga tarikh penyelesaian penuh;

14.3 kos; dan

14.4 apa-apa relif lain yang difikirkan adil dan wajar oleh Mahkamah.

Defendan-Defendan pada asasnya tidak menafikan bahawa Defendan Pertama pernah menduduki dan menjalankan perniagaan di Premis tersebut. Walau bagaimanapun, Defendan-Defendan menyangkal tuntutan Plaintif atas beberapa alasan utama.

Pertama, Defendan-Defendan mempertikaikan Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019 dan menyatakan bahawa mereka hanya mengakui Perjanjian Sewa bertarikh 19.3.2018 (“Perjanjian Sewa Tahun 2018”). Menurut Defendan-Defendan, tempoh sewaan di bawah Perjanjian Sewa Tahun 2018 telah tamat pada 26.7.2019.

Kedua, Defendan-Defendan menyatakan bahawa Perjanjian Sewa telah ditamatkan pada 19.10.2019 dengan persetujuan pihak-pihak dan Defendan Pertama telah memulakan kerja-kerja pembaikpulihan atau reinstatement bagi tujuan penyerahan milikan kosong kepada Plaintif.

Ketiga, Defendan-Defendan menyatakan bahawa terdapat beberapa pemeriksaan bersama selepas 19.10.2019 dan bahawa Plaintif atau kakitangan Plaintif telah mengemukakan pelbagai permintaan tambahan dari semasa ke semasa. Menurut Defendan-Defendan, mereka telah memenuhi permintaan tersebut dan Plaintif akhirnya mengesahkan pembaikpulihan sebagai memuaskan pada atau sekitar 28.11.2019.

Keempat, Defendan-Defendan mendakwa bahawa selepas pengiraan off-set dibuat oleh kakitangan Plaintif, jumlah tertunggak adalah RM128,100.82 dan setelah ditolak deposit RM84,748.00, baki yang diminta oleh Plaintif hanyalah RM43,352.82. Defendan-Defendan mendakwa jumlah RM43,352.82 tersebut telah dibayar kepada akaun bank Plaintif melalui pemindahan bank dan deposit tunai.

Kelima, Defendan-Defendan berhujah bahawa tuntutan RM127,021.62 adalah suatu afterthought, tidak konsisten dengan pengiraan Plaintif sendiri, dan tidak disokong oleh penyata akaun yang jelas. Defendan-Defendan juga menyatakan bahawa SP1 tidak dapat menerangkan secara memuaskan bagaimana jumlah tersebut diperoleh.

Walau bagaimanapun, adalah penting bahawa Defendan-Defendan tidak menafikan secara mutlak bahawa Surat Jaminan dan Indemniti telah ditandatangani. Hujahan utama Defendan-Defendan adalah bahawa, walaupun jaminan ditandatangani, tiada baki jumlah sebenar yang masih terhutang kerana jumlah yang diminta telah dibayar dan deposit sepatutnya dioffsetkan.

Isu-isu utama yang dipersetujui dan/atau timbul untuk diputuskan oleh Mahkamah adalah seperti berikut:

22.1 Sama ada Plaintif dan Defendan Pertama telah memasuki Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019;

22.2 Sama ada Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019 adalah sah dan mengikat pihak-pihak;

22.3 Sama ada Defendan Pertama telah memungkiri terma Perjanjian Sewa dengan gagal membayar sewa bulanan, caj utiliti dan caj-caj berkaitan berjumlah RM127,021.62 setakat 31.7.2022;

22.4 Sama ada pembayaran RM43,352.82 yang dibuat oleh Defendan-Defendan merupakan penyelesaian penuh atau hanya pembayaran separa; 7 22.5 Sama ada Plaintif berhak melucutkan deposit berjumlah RM84,748.00

22.6 Sama ada Defendan Kedua hingga Keempat terikat sebagai penjamin di bawah Surat Jaminan dan Indemniti bertarikh 30.9.2019; dan

22.7 Sama ada Defendan-Defendan berjaya membuktikan pembelaan mereka bahawa tuntutan Plaintif adalah tidak berasas, tidak konsisten atau afterthought.

Plaintif menghujahkan bahawa tuntutannya adalah berdasarkan perjanjian bertulis yang sah, iaitu Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019 dan Surat Jaminan dan Indemniti bertarikh 30.9.2019. Plaintif menyatakan bahawa Perjanjian Sewa tersebut telah dikemukakan dalam Ikatan Dokumen Bersama, khususnya pada muka surat 90 hingga 197, dan turut dirujuk oleh saksi-saksi Defendan sendiri.

Plaintif menghujahkan bahawa SP1 selaku Pengurus Kanan Kawalan Kredit mempunyai tanggungjawab mengutip dan memantau pembayaran tertunggak dan telah mengesahkan bahawa jumlah tuntutan Plaintif ialah RM127,021.62 setakat 31.7.2022. SP1 juga memberi keterangan bahawa penyata akaun yang dikemukakan menunjukkan bayaran-bayaran yang diterima, caj-caj yang terhutang dan jumlah baki yang masih belum dijelaskan.

Plaintif juga menghujahkan bahawa SP2 mengesahkan proses reinstatement, pemeriksaan bersama dan keadaan premis setelah penamatan sewaan.

Berhubung deposit RM84,748.00, Plaintif menghujahkan bahawa deposit itu tidak boleh secara automatik dianggap sebagai bayaran balik atau sebagai set-off bagi menghapuskan semua hutang. Plaintif menyatakan bahawa di bawah Klausa 6(7), sekiranya terdapat kemungkiran oleh penyewa, Plaintif berhak melucutkan deposit tersebut tanpa prejudis kepada tuntutan lain.

Plaintif juga menghujahkan bahawa Defendan Kedua hingga Keempat adalah terikat secara bersesama dan/atau berasingan di bawah Surat Jaminan dan Indemniti. Oleh kerana Defendan Pertama gagal menjelaskan jumlah yang terhutang, Defendan Kedua hingga Keempat sebagai penjamin adalah bertanggungan terhadap jumlah yang sama.

Plaintif menafikan hujahan Defendan bahawa tuntutan ini merupakan afterthought. Menurut Plaintif, tuntutan ini berasaskan dokumen perjanjian, penyata akaun, surat tuntutan dan keterangan saksi-saksi Plaintif. Kelewatan atau perbezaan dalam butiran pengiraan tidak dengan sendirinya memadamkan hutang yang dibuktikan melalui dokumen dan keterangan keseluruhan.

Defendan-Defendan menghujahkan bahawa persoalan utama bukanlah sama ada Surat Jaminan dan Indemniti ditandatangani, tetapi sama ada masih wujud jumlah RM127,021.62 yang terhutang kepada Plaintif. Menurut Defendan-Defendan, Plaintif gagal membuktikan dengan jelas dan konsisten bagaimana jumlah tersebut dikira.

Defendan-Defendan merujuk kepada keterangan SP1 semasa pemeriksaan balas, khususnya apabila SP1 disoal mengenai perbezaan antara jumlah RM150,581.09 dalam surat/notis penamatan dan jumlah RM95,411.03 dalam penyata akaun, serta jumlah RM127,021.62 yang dituntut dalam tindakan ini. Defendan-Defendan menghujahkan bahawa SP1 tidak dapat memberikan penjelasan yang memuaskan tentang perbezaan tersebut.

Defendan-Defendan juga menghujahkan bahawa Natalie Wong, kakitangan Plaintif yang dikatakan menyediakan pengiraan off-set dan berurusan dengan Defendan mengenai pembayaran, tidak dipanggil sebagai saksi. Menurut Defendan-Defendan, kegagalan Plaintif memanggil Natalie Wong menjejaskan pembuktian Plaintif berhubung asas pengiraan dan arahan pembayaran RM43,352.82.

Defendan-Defendan seterusnya menghujahkan bahawa SD1 dan SD2 telah memberi keterangan konsisten bahawa Defendan telah menyelesaikan semua kerja pembaikpulihan, menyerahkan milikan kosong selepas pemeriksaan terakhir, dan membayar jumlah RM43,352.82 sebagaimana diminta oleh kakitangan Plaintif. Pembayaran tersebut tidak ditolak atau dipulangkan oleh Plaintif.

Berhubung tuntutan double rental atau caj berterusan, Defendan-Defendan merujuk kepada prinsip yang dinyatakan dalam autoriti yang dirujuk dalam hujahan mereka bahawa setelah milikan fizikal diserahkan, tuan tanah tidak boleh secara automatik menuntut double rental semata-mata atas alasan premis belum dikembalikan dalam keadaan bare state, jika isu tersebut boleh ditangani melalui tuntutan kos reinstatement.

Defendan-Defendan juga menghujahkan bahawa tuntutan Plaintif adalah tidak adil kerana Plaintif telah mengambil masa yang lama sebelum menuntut semula jumlah yang dikatakan tertunggak, sedangkan Defendan percaya semua perkara telah diselesaikan selepas bayaran RM43,352.82 dan penyerahan premis. H. PRINSIP UNDANG-UNDANG DAN IKATAN OTORITI Beban pembuktian dalam tuntutan sivil 36. Prinsip asas yang terpakai ialah pihak yang menegaskan kewujudan sesuatu fakta memikul beban untuk membuktikannya. Dalam konteks tuntutan sivil, Plaintif perlu membuktikan tuntutannya atas imbangan kebarangkalian. Beban ini berpunca daripada seksyen 101, 102 dan 103 Akta Keterangan 1950.

Seksyen 101, 102 dan 103 Akta Keterangan 1950 [Akta 56] memperuntukkan: "Seksyen 101 - Burden of proof;

Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist.

When a person is bound to prove the existence of any fact, it is said that the burden of proof lies on that person. Seksyen 102 - On whom burden of proof lies; “The burden of proof in a suit or proceeding lies on that person who would fail if no evidence at all were given on either side. Seksyen 103 – Burden of proof as to particular fact “The burden of proof as to any particular fact lies on that person who wishes the court to believe in its existence, unless it is provided by any law that the proof of that fact shall lie on any particular person.”

Bagi tuntutan sivil, tahap pembuktian adalah atas dasar imbangan keberangkalian (balance of probabilities) sebagaimana prinsip yang telah dinyatakan di Mahkamah Persekutuan dalam kes DR SHANMUGANATHAN V. PERIASAMY S/O SITHAMBARAM PILLAI [1997] 2 CLJ 153; [1997] 3 MLJ 61. Selanjutnya Mahkamah Tinggi di dalam kes RODA BERLIAN (M) SDN BHD & ORS v. LIM TITT HU AT & ORS [2023] CLJU 264; [2023] CLJU 264; [2023] 1 LNS 264 menyatakan seperti yang berikut: “[28] The Plaintiffs bear the legal and evidential burden to prove on a balance of probabilities of establishing a case against the Defendants throughout the trial before the onus shift to the Defendants to establish their Defence. In the case of DR SHANMUGANATHAN V. PERIASAMY S/O SITHAMBARAM PILLAI [1997] 2 CLJ 153; [1997] 3 MLJ 61, the Federal Court held: "Sections 101, 102, 103 and 106 of the Evidence Act 1950 deal with the burden of proof. Under s. 101, it is provided that whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must move that those facts exist. Under s. 102 the burden of proof lies on that person who would fail if no evidence at all were given on either side. Under s. 103, the burden of proof as to any particular fact lies on that person who wishes the court to believe in its existence, unless it is provided by any law that the proof of that fact shall lie on any particular person. Under s. 106, when any fact is especially within the knowledee of any person the burden of proving that fact is upon him." (penekanan ditambah)

Mahkamah ini juga merujuk kepada prinsip yang dinyatakan dalam kes KOGILAMAH MALAYAN v. AIEYAPPAN TULUKANAM [2015] CLJU 962; [2015] 1 LNS 962; [2016] 3 MLRA 290; [2016] 6 MLJ 663, yang memutuskan bahawa bukti adalah asas kepada pembuktian dan Plaintif tidak boleh berjaya tanpa membuktikan unsur-unsur tuntutannya: “Evidence is the foundation of proof, with which it must not be confounded. Proof is that which leads to a conclusion as to the truth or falsity of alleged facts which are the subject of inquiry. Evidence, if accepted and believed, may result in proof, but it is not necessarily proof of itself.”

Mahkamah ini juga mengambil panduan daripada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam HONG YIK TRADING v. LIZIZ PLANTATION SDN BHD [2017] 8 CLJ 491; [2017] 5 MLJ 398 berhubung beban pembuktian. “It is settled law that the burden of proof rests throughout the trial on the party who asserts that the facts exist (s.101 of the Evidence Act 1950). Where a party on whom the burden of proof lies has discharged that burden, then the evidential burden shifts to the other party. However, if the party on whom the burden of proof lies fails to discharge it, the other party need not call any evidence.”

Dalam kes INTERNATIONAL TIMES & ORS v. LEONG HO YUEN [1980] 1 LNS 31; [1980] 2 MLJ 86, turut ditegaskan berkenaan dengan prinsip undang-undang kesan kegagalan pihak yang memikul beban bukti untuk mengemukakan keterangan yang mencukupi: “According to sections 102 and 103 of the Evidence Act, if the party with whom this onus lies whether initially or subsequently as a result of its shifting does not give any or further evidence or gives evidence which is not sufficient, such party must fail.”

Seterusnya di dalam kes TENAGA NASIONAL BHD v. MARWIN INDUSTRIES SDN BHD [2012] 2 MLJ 421, prinsip peralihan beban evidential selepas Plaintif mengemukakan bukti prima facie turut dijelaskan seperti berikut: “The plaintiff had satisfied the burden of proof of establishing its case and introducing evidence. There was clear and incontrovertible evidence that the meter had been tampered with. Accordingly, the burden of proof shifted to the defendant.” Kontrak bertulis mengikat pihak-pihak 43. Adalah prinsip asas undang-undang kontrak bahawa pihak-pihak yang menandatangani suatu kontrak bertulis adalah terikat kepada terma-terma yang nyata dalam kontrak tersebut, kecuali terdapat alasan sah di sisi undang-undang untuk mengetepikan kontrak seperti salah nyata, paksaan, ketidaksahan atau ketidakpastian yang material. Dalam kes ini, tiada tuntutan balas atau relief yang memohon supaya Perjanjian Sewa 30.9.2019 atau Surat Jaminan dan Indemniti 30.9.2019 diisytiharkan tidak sah.

Merujuk kepada dapatan Mahkamah Tinggi di dalam kes MERIDIAN DIVERSIFIED (M) SDN BHD v. EXPORT-IMPORT BANK OF MALAYSIA BERHAD, [2025] CLJU 2630, Pesuruhjaya Kehakiman Eddie Yeo Soon Chye memutuskan seperti berikut: “41. In the instant case, based on the construction of the Agreement, I am of the considered view that there lies no ambiguity as to the intention of the parties and that the contractual obligations of the parties were clearly spelt out in the terms and conditions of the Agreement (Section 16.3) in the instant case. It is a fundamental principle of contract law that parties are bound by the terms of the contract to which they have freely agreed, and that it is the contract alone which governs the relationship between the parties. (Tahan Steel Corp., supra) Where the terms of a contract are clear and free from ambiguity, the Court will not impose any implied terms, (see Seven Seas Industries Sdn. Bhd. v. Philips Electronic Supplies (M) Sdn. Bhd. & Anor. [2008] 5 MLJ 157 CA)”

Di dalam kes SOTELLA FUND PTE LTD v. BAMBOO QUEST SDN BHD & ANOR, [2025] CLJU 2335, YA Hakim Mahkamah Tinggi ROZ MAWAR ROZAIN menyatakan yang berikut: “Interpretation of Contracts [73] Before proceeding to determine the final orders, it is apposite for this Court to address the fundamental principles governing the interpretation of contractual documents. The law on contractual interpretation is well-established and has been consistently applied by our Courts. [74] As observed by the Federal Court in City Investment Sdn Bhd v. Koperasi Serbaguna Cuepacs Tanggungan Bhd [1985] CLJ Rep 77; [1985] 1 MLJ 285, cited by the Plaintiff, the cardinal rule in contractual interpretation is that courts must be bound by the four corners of the agreement and must give effect to the plain meaning of the words. This principle was further reinforced in Total Future Sdn Bhd v. Government of Malaysia & Ors [2013] 9 MLJ 288, where Rhodzariah Bujang J (now FCJ) observed that in construing the parties' intention, the Court must give effect to the plain meaning of the words, and the cardinal presumption is that the parties have intended what they have in fact said. [75] In Michael C Solle v. United Malayan Banking Corporation [1984] 1 CLJ Rep 267; [1986] 1 MLJ 45, cited by the Plaintiff, the Court emphasised that parties are bound by the terms of the contract that they have entered into, and the intentions of the parties are to be gathered from the language used. They are presumed to have intended what they said. The duty of the Court is to give effect to the clear intention of the parties as expressed in the agreement. [76] The Court of Appeal in Setapak Heights Development Sdn Bhd v. Tekno Kota Sdn Bhd [2006] 2 CLJ 337; [2006] 3 MLJ 131, as cited by the Plaintiff, established that if the words are clear, unambiguous and in unmistakable language, there is very little the Court has to do. The Court must give effect to the plain meaning of the words however much it may dislike the result. This principle finds further support in Central Bank of India Ltd, Amritsar v. Harford Fire Insurance Co Ltd AIR 1965 SC 1288, also relied upon by the Plaintiff, which held that it is the court's duty to give effect to the bargain of the parties according to their intention, and when that bargain is in writing, the intention is to be looked for in the words used unless they are such that one may suspect that they do not convey the intention correctly.”

Mahkamah ini seterusnya mengambil panduan daripada prinsip yang telah diputuskan di dalam kes DATO’ ABD RAHIM BIN MOHAMAD v. ABDUL FARISH BIN RASHID [2008] MLJU 652 bahawa seseorang pihak tidak boleh mengambil manfaat daripada salahnya sendiri atau menggunakan kegagalannya mematuhi kontrak sebagai alasan untuk mengelakkan tanggungan. “The principle that in the absence of clear express provisions in a contract to the contrary it was not to be presumed that the parties intended that a party should be entitled to take advantage of his own breach as against the other party was not limited to cases where a party was relying on his own wrong to avoid his obligations under the contract but applied also where a party sought to obtain a benefit under a continuing contract on account of his breach.” Penyewaan, milikan kosong dan tunggakan sewa 47. Dalam kes penyewaan, kewajipan asas penyewa adalah membayar sewa dan caj yang dipersetujui sehingga kewajipan penyewa tamat menurut kontrak dan undang-undang. Sekiranya terdapat terma nyata yang membenarkan tuan tanah menuntut tunggakan, caj lewat, caj utiliti atau melucutkan deposit akibat kemungkiran, Mahkamah hendaklah memberi kesan kepada terma tersebut selagi ia tidak bertentangan dengan undang-undang.

Mahkamah mengambil perhatian terhadap prinsip dalam SOONG AH CHOW & ANOR v. LAI KOK CHING [1986] 1 MLJ 42, berkaitan kedudukan penyewa selepas tamat tempoh atau selepas penamatan, bahawa penyewa yang gagal menyerahkan milikan kosong selepas tamat tempoh boleh dianggap menduduki secara salah tertakluk kepada fakta setiap kes.

Walau bagaimanapun, dalam kes ini, Mahkamah ini mendapati bahawa tuntutan Plaintif bukan semata-mata tuntutan double rental selepas milikan fizikal diserahkan. Tuntutan utama Plaintif ialah jumlah RM127,021.62 setakat 31.7.2022 yang merangkumi tunggakan sewa, utiliti dan caj berkaitan yang menurut Plaintif kekal terhutang, serta hak melucutkan deposit di bawah Klausa 6(7). Oleh itu, autoriti Defendan berkaitan double rental adalah dapat dibezakan daripada fakta kes ini. Jaminan dan indemnity 50. Berhubung tanggungan penjamin, prinsip asas ialah seorang penjamin yang menandatangani jaminan bertulis adalah terikat kepada skop jaminan tersebut. Jika jaminan menyatakan tanggungan secara bersesama dan/atau berasingan bagi jumlah yang terhutang oleh penghutang utama, maka penjamin boleh dipertanggungjawabkan apabila hutang utama dibuktikan.

Dalam kes ini, pembelaan Defendan-Defendan sendiri tidak menafikan secara jelas tandatangan mereka pada Surat Jaminan dan Indemniti. Hujahan mereka adalah lebih tertumpu kepada jumlah hutang yang dituntut. Maka, apabila Mahkamah berpuas hati bahawa hutang Defendan Pertama dibuktikan, tanggungan Defendan Kedua hingga Keempat sebagai penjamin turut terpakai.

Mahkamah ini merujuk keputusan Mahkamah Rayuan di dalam kes MAPLELEE PROPERTY SDN BHD v. TAN LEI FON, [2005] 1 CLJ 599, yang memutuskan dan menjelaskan tanggungjawab penjamin dalam kegagalan peminjam utama melunaskan hutang: “[3] The respondent was sued as a guarantor and not as a principal debtor. As a guarantor, the respondent was liable under the deed of guarantee when the company failed to make payment towards the repayment of the loan. This was spelt out in cl. 2(b) of the deed of guarantee. In such a capacity, there was no question of mitigation of damages. The respondent should pay the entire guaranteed sum when the company defaulted. (pp 619 h-i & 620 a)” Pliding mengikat pihak-pihak 53. Mahkamah ini turut mengambil kira prinsip bahawa pihak-pihak adalah terikat kepada pliding masing-masing. Dalam PUBLIC SERVICES COMMISSION MALAYSIA v. VICKNESWARY RM SANTHIVELU [2008] 6 CLJ 573, Mahkamah Persekutuan menekankan bahawa sesuatu isu yang tidak diplid tidak wajar diputuskan terhadap pihak lawan tanpa peluang menjawab; “Without the respondent pleading the issue of delay, the appellant was not able to address the same in answer. This issue of delay is therefore not one that deserves addressing by this court in this instant case.”

Oleh itu, Mahkamah ini perlu menilai tindakan guaman ini berdasarkan isu yang diplidkan, iaitu kewujudan Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019, kemungkiran pembayaran, hak melucutkan deposit, pembayaran RM43,352.82 dan tanggungan penjamin. I. PENILAIAN KETERANGAN SAKSI-SAKSI Keterangan SP1 - Chong Pei Ling 55. SP1 ialah Pengurus Kanan Kawalan Kredit Plaintif. Beliau telah bekerja dengan Plaintif sejak 17.12.2007 dan tugasnya antara lain termasuk mengutip bayaran-bayaran tertunggak serta memantau semua pembayaran. SP1 mengesahkan bahawa tuntutan Plaintif terhadap Defendan-Defendan adalah sejumlah RM127,021.62 bagi tunggakan sewa dan utiliti setakat 31.7.2022 bersama faedah 12% setahun dari 1.8.2022.

SP1 juga mengesahkan bahawa terdapat hubungan kontraktual di antara Plaintif sebagai tuan tanah dan Defendan Pertama sebagai penyewa berdasarkan Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019. SP1 merujuk kepada penyata akaun dan dokumen pembayaran dalam Ikatan Dokumen.

Semasa pemeriksaan balas, SP1 disoal mengenai perbezaan jumlah dalam beberapa dokumen. Mahkamah ini mengambil perhatian bahawa terdapat beberapa soalan yang memperlihatkan SP1 tidak dapat menjelaskan dengan sempurna setiap butiran teknikal pengiraan yang dibuat oleh sistem atau kakitangan lain. Namun, Mahkamah ini tidak mendapati kelemahan tersebut memusnahkan keseluruhan kes Plaintif. SP1 secara konsisten mengesahkan bahawa bayaran RM43,352.82 diterima dan bahawa baki tuntutan keseluruhan yang dituntut adalah RM127,021.62 berdasarkan penyata akaun Plaintif.

Mahkamah ini juga mengambil kira bahawa seorang saksi kredit tidak semestinya perlu menyediakan setiap satu entri akaun secara peribadi. Apa yang penting ialah sama ada dokumen akaun, penyata, perjanjian dan keterangan keseluruhan menyokong tuntutan pada imbangan kebarangkalian. Dalam kes ini, SP1 telah memberikan keterangan yang mencukupi tentang kewujudan hutang, jumlah tuntutan dan bayaran yang telah diterima. Keterangan SP2 - Chong Wing Loong 59. SP2 ialah Pengurus Kanan Fit-Out Plaintif. SP2 telah menerangkan bahawa beliau terlibat dengan pengawasan kerja reinstatement Premis tersebut dan mengetahui dokumen-dokumen dalam Ikatan Dokumen, termasuk e-mel, laporan pemeriksaan bersama dan dokumen yang berhubung dengan keadaan premis.

Keterangan SP2 adalah material untuk membuktikan bahawa selepas penamatan sewaan, terdapat proses pemeriksaan bersama dan terdapat isu-isu berkaitan pembaikpulihan Premis. SP2 mengesahkan kewujudan laporan-laporan pemeriksaan bersama dan komunikasi antara pihak-pihak. Keterangan ini menyokong kedudukan Plaintif bahawa penyerahan milikan kosong dan pembaikpulihan bukan sekadar tindakan unilateral Defendan- Defendan, tetapi tertakluk kepada pemeriksaan, pematuhan dan pengesahan pihak Plaintif.

Mahkamah ini menerima bahawa terdapat beberapa pemeriksaan dan permintaan tambahan. Namun, hal tersebut tidak menafikan bahawa Defendan Pertama masih terikat kepada terma kontrak dan bahawa tanggungan kewangan yang timbul sebelum dan semasa proses penamatan perlu diselesaikan menurut Perjanjian Sewa yang telah dimasuki oleh pihak-pihak terlibat. Keterangan SD1 - Wong Keat Foh 62. SD1 ialah Defendan Kedua dan salah seorang pengarah Defendan Pertama. SD1 mengakui bahawa Defendan Pertama telah menyewa Premis tersebut kira-kira 8 tahun dan bahawa perjanjian sewa terkini yang dirujuk dalam Ikatan Dokumen Bersama adalah bertarikh 30.9.2019.

SD1 juga mengakui bahawa Perjanjian Sewa ditamatkan pada 19.10.2019 dan terdapat beberapa pemeriksaan bersama selepas itu. SD1 menyatakan bahawa Defendan telah melakukan kerja-kerja pembaikpulihan dan memenuhi segala permintaan Plaintif sehingga akhirnya mendapat pengesahan melalui e-mel bahawa keadaan premis memuaskan.

Berhubung pembayaran, SD1 memberi keterangan bahawa jumlah tertunggak pada 19.10.2019 menurut pengiraan yang diberikan adalah RM128,100.82, deposit yang dipegang Plaintif adalah RM84,748.00 dan baki yang perlu dibayar ialah RM43,352.82. SD1 menyatakan bahawa jumlah RM43,352.82 telah dibayar ke akaun Plaintif dan tidak pernah dipulangkan atau ditolak.

Mahkamah menerima bahawa bayaran RM43,352.82 telah dibuat dan diterima. Namun, Mahkamah tidak menerima inferens SD1 bahawa penerimaan bayaran tersebut secara automatik membuktikan penyelesaian penuh dan muktamad. Tiada dokumen pelepasan, surat penyelesaian penuh, resit “full and final settlement” atau pengesahan bertulis daripada Plaintif yang menyatakan bahawa semua tuntutan telah selesai dengan bayaran tersebut.

Mahkamah juga mendapati bahawa SD1 bukan pegawai kewangan Plaintif dan tidak mempunyai asas bebas untuk menyatakan bahawa penyata akaun Plaintif selepas itu adalah tidak benar. Kepercayaan SD1 bahawa semua tunggakan telah selesai adalah kepercayaan subjektif, bukan bukti konklusif yang mengikat Plaintif. Keterangan SD2 - Lily 67. SD2 ialah pengurus dan pemegang saham Defendan Pertama. Beliau menyokong keterangan SD1 bahawa Defendan Pertama menjalankan perniagaan restoran di Premis tersebut, mengesahkan sewaan ditamatkan pada 19.10.2019, mengesahkan bahawa kerja-kerja baik pulih dilakukan dan bahawa deposit tidak dipulangkan tetapi dikira dalam pengiraan off-set.

Mahkamah mendapati keterangan SD2 membantu dari segi latar belakang perniagaan Defendan Pertama dan komunikasi dengan kakitangan Plaintif. Namun, keterangan SD2 juga tidak membuktikan bahawa Plaintif telah bersetuju bahawa pembayaran RM43,352.82 sebagai suatu bentuk penyelesaian penuh. SD2 tidak mengemukakan dokumen yang menunjukkan pelepasan bertulis daripada Plaintif. J. DAPATAN MAHKAMAH TERHADAP ISU-ISU ISU PERTAMA: Sama ada Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019 sah dan mengikat 69. Mahkamah ini mendapati isu ini dijawab secara positif. Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019 telah dikemukakan dalam Ikatan Dokumen Bersama dan dirujuk oleh saksi-saksi. SD1 sendiri dalam pernyataan saksinya mengakui bahawa perjanjian sewa terkini bagi Premis tersebut adalah bertarikh 30.9.2019. SD2 juga mengakui bahawa dokumen di muka surat 90 hingga 197 Ikatan Dokumen Bersama ialah perjanjian sewa antara Plaintif dan Defendan Pertama.

Walaupun Defendan-Defendan dalam pembelaan cuba menekankan Perjanjian Sewa Tahun 2018, keterangan semasa perbicaraan menunjukkan bahawa pihak Defendan mengetahui dan merujuk kepada Perjanjian Sewa 30.9.2019. Tiada relief dipohon untuk membatalkan Perjanjian Sewa 30.9.2019. Tiada bukti bahawa perjanjian tersebut tidak ditandatangani, tidak sah atau tidak mengikat.

Oleh itu, Mahkamah ini mendapati bahawa Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019 adalah dokumen kontrak yang sah dan mengikat Plaintif dan Defendan Pertama. ISU KEDUA: Sama ada Defendan Pertama memungkiri Perjanjian Sewa 72. Mahkamah ini mendapati isu ini juga dijawab secara positif. Plaintif melalui SP1 telah membuktikan bahawa terdapat tunggakan sewa, caj utiliti dan caj berkaitan yang belum dijelaskan. Tuntutan Plaintif berjumlah RM127,021.62 setakat 31.7.2022 disokong oleh penyata akaun, surat tuntutan dan dokumen perjanjian.

Defendan-Defendan tidak menafikan bahawa terdapat tunggakan pada satu ketika. Malah kes Defendan sendiri berasaskan pengiraan bahawa jumlah tertunggak adalah RM128,100.82 sebelum ditolak deposit. Ini menunjukkan bahawa kewujudan tunggakan bukanlah rekaan Plaintif dan dalam pengetahuan Defendan-Defendan sendiri. Pertikaian sebenar hanyalah sama ada tunggakan tersebut telah diselesaikan sepenuhnya melalui deposit dan bayaran oleh Defendan sejumlah RM43,352.82.

Mahkamah ini mendapati bahawa beban untuk membuktikan penyelesaian penuh terletak pada Defendan-Defendan setelah Plaintif membuktikan kewujudan kontrak, jumlah tuntutan dan bayaran yang masih terhutang. Defendan-Defendan gagal mengemukakan bukti pelepasan penuh daripada Plaintif. Resit pembayaran RM43,352.82 hanya membuktikan pembayaran sejumlah itu yang mana ianya bukan suatu bentuk bayaran penyelesaian bagi keseluruhan tuntutan ini.

Sehubungan itu, Mahkamah ini berpuas hati bahawa Defendan Pertama telah memungkiri terma Perjanjian Sewa dengan gagal menjelaskan semua jumlah tunggakan yang terhutang kepada Plaintif. ISU KETIGA: Sama ada pembayaran RM43,352.82 adalah pembayaran penuh atau separa.

Mahkamah ini mendapati bahawa pembayaran sejumlah RM43,352.82 adalah pembayaran separa. Dapatan ini dibuat berdasarkan beberapa sebab-sebab yang berikut:

76.1 Pertama, tiada sebarang dokumen “full and final settlement” yang dikeluarkan oleh Plaintif. Dalam transaksi komersial, jika suatu jumlah dibayar sebagai penyelesaian penuh bagi hutang yang lebih besar, lazimnya terdapat pengesahan bertulis, surat pelepasan, atau sekurang-kurangnya komunikasi jelas yang menyatakan penerimaan sebagai penyelesaian penuh. Tiada dokumen sebegitu dikemukakan untuk menyokong dakwaan Defendan-Defendan.

76.2 Kedua, penerimaan bayaran oleh Plaintif tidak semestinya bermaksud Plaintif mengetepikan baki tuntutan. Penerimaan bayaran separa dalam akaun bank pemiutang adalah konsisten dengan hak pemiutang untuk menuntut baki. Defendan-Defendan tidak membuktikan bahawa Plaintif bersetuju menerima bayaran tersebut sebagai pelepasan menyeluruh.

76.3 Ketiga, walaupun SD1 dan SD2 menyatakan bahawa mereka percaya semua tunggakan selesai, kepercayaan subjektif tersebut tidak mengikat Plaintif. Dalam ketiadaan dokumen pelepasan, Mahkamah ini tidak boleh menyimpulkan bahawa hak Plaintif di bawah kontrak telah dilepaskan.

76.4 Keempat, SP1 telah mengesahkan bahawa jumlah RM43,352.82 diterima tetapi tidak bersetuju bahawa jumlah tersebut memadamkan keseluruhan tuntutan. Oleh itu, Mahkamah ini mendapati bahawa bayaran tersebut harus dikreditkan sebagai bayaran separa sahaja. ISU KE-EMPAT: Sama ada Plaintif berhak melucutkan deposit RM84,748.00

Mahkamah ini mendapati Plaintif berhak melucutkan deposit tersebut. Klausa 6(7) Perjanjian Sewa memberi hak kepada Plaintif untuk melucutkan deposit apabila terdapat kemungkiran, pelanggaran atau ketidakpatuhan penyewa terhadap terma Perjanjian Sewa. Dalam kes ini, Mahkamah ini telah mendapati bahawa Defendan Pertama memungkiri terma pembayaran.

Klausa 6 (7) perjanjian tersebut menyatakan yang berikut: “(7) In the event this Tenancy Agreement is terminated by reason of the default, breach or non-observance by the Tenant of any provisions, covenants, terms and conditions contained in this Tenancy Agreement, the Landlord shall, without prejudice to any other rights or remedies which it may have against the Tenant under this Tenancy Agreement or at law, forfeit absolutely the Security Deposit and such other deposit paid under this Tenancy."

Deposit dalam konteks ini bukan wang yang secara automatik perlu dipulangkan tanpa mengambil kira kemungkiran. Deposit adalah jaminan pelaksanaan obligasi penyewa. Apabila terdapat kemungkiran, tuan tanah boleh menggunakan atau melucutkan deposit menurut terma perjanjian. Dalam kes ini, penggunaan deposit oleh Defendan-Defendan sebagai asas untuk mengatakan hutang selesai tidak boleh mengatasi hak kontraktual Plaintif untuk melucutkan deposit di bawah Klausa 6(7) perjanjian penyewaan tersebut.

Mengambil kira dapatan Mahkamah Tinggi di dalam kes MERIDIAN DIVERSIFIED (M) SDN BHD v. EXPORT-IMPORT BANK OF MALAYSIA BERHAD, [2025] CLJU 2630, yang telah memutuskan bahawa pihak-pihak dalam sesuatu kontrak atau perjanjian adalah terikat dengan terma-terma yang telah dipersetujui, maka, klausa 6 (7) tersebut adalah juga mengikat pihak-pihak dan memihak kepada Plaintif untuk melucutkan deposit yang telah dibayar oleh Defendan-Defendan atas pelanggaran dan/atau kemungkiran terma-terma kontrak dan/atau perjanjian sewaan tersebut. Mahkamah ini mendapati terma dan/atau klausa 6 (7) tersebut adalah jelas dan Mahkamah ini kini hanyalah bertindak untuk menentukan klausa dan terma tersebut boleh dikuatkuasakan dan terpakai ke atas Plaintif.

Selanjutnya di dalam kes TAHAN STEEL CORP SDN BHD V. BANK ISLAM MALAYSIA BHD [2012] 1 CLJ 959; [2012] 2 MLJ 314 Mahkamah Rayuan telah memutuskan seperti berikut: "[99] It is trite that the rights, interests and obligations of all parties to the agreement are spelt out in the various sections of the agreement and it is within the four corners of the agreement that such rights, interests and obligations have to be interpreted and determined..."

Mahkamah Persekutuan di dalam kes SUMBANGAN ANEKA V. KNK DEVELOPMENT SDN. BHD. & ORS [2021] 7 CLJ 694; [2021] 4 MLJ 514 telah memutuskan; "[39] To summarise, what we have decided above basically is to give effect to what the parties themselves have agreed in their agreements as to the particular event that gives rise to the right to terminate and the consequences following such termination. In this regard it is pertinent to reproduce what was held by the House of Lords in Trollope and Colls Ltd v. North West Metropolitan Regional Hospital Board [1973] 1 WLR 601 which was quoted by this court in SPM Membrane Switch Sdn Bhd v. Kerajaan Negeri Selangor [2016] 1 CLJ 177; [2016] 1 MLJ 464: The court does not make a contract for the parties. The court will not even improve the terms which the parties have made for themselves, however desirable the improvement might be. The courts function is to interpret and apply the contract which the parties have made for themselves. If the express terms are perfectly clear and free from ambiguity, there is no choice to be made between different possible meanings: the clear terms must be applied even if the court thinks some other terms would have been suitable. An unexpressed term can be implied if and only if courts finds that the parties must have intended that term to form part of their contract."

Mahkamah ini juga telah mengambil kira bahawa Defendan-Defendan tidak memfailkan sebarang tuntutan balas khusus untuk mendapatkan pemulangan deposit atau deklarasi bahawa pelucutan deposit tidak sah. Oleh itu, isu deposit hendaklah diputuskan berdasarkan Perjanjian Sewa dan pembuktian kemungkiran telah Plaintif buktikan dan diterima oleh Mahkamah ini. ISU KELIMA: Sama ada Defendan Kedua hingga Keempat terikat sebagai penjamin

Mahkamah ini mendapati Defendan Kedua hingga Keempat adalah terikat sebagai penjamin. Defendan-Defendan tidak menafikan secara material bahawa Surat Jaminan dan Indemniti bertarikh 30.9.2019 telah ditandatangani. Hujahan Defendan-Defendan bahawa mereka mempertikaikan jumlah hutang tidak menjejaskan keesahan dokumen jaminan itu sendiri.

Surat Jaminan dan Indemniti memperuntukkan tanggungan Defendan-Defendan secara bersesama dan/atau berasingan terhadap jumlah yang terhutang oleh Defendan Pertama. Setelah Mahkamah ini mendapati Defendan Pertama berhutang kepada Plaintif, maka tanggungan penjamin turut berbangkit.

Mahkamah ini juga mendapati dan mengambil kira bahawa Defendan Kedua bukanlah orang asing kepada transaksi ini. Beliau ialah pengarah Defendan Pertama dan telah memberi keterangan sendiri bahawa beliau terlibat dalam urusan premis, kerja pembaikpulihan dan pembayaran. Oleh itu, Mahkamah ini tidak menerima sebarang cadangan bahawa penjamin tidak mengetahui sifat transaksi atau tanggungan mereka. ISU KEENAM; Sama ada pembelaan afterthought, kelewatan atau ketidakselarasan pengiraan menewaskan tuntutan Plaintif

Mahkamah ini menolak pembelaan Defendan-Defendan bahawa tuntutan Plaintif adalah afterthought. Walaupun terdapat pertikaian dan soalan berhubung butiran akaun, Mahkamah ini melihat dan menilai keseluruhan bukti secara kumulatif. Dokumen Perjanjian Sewa, Surat Jaminan dan Indemniti, penyata akaun, surat tuntutan, pengakuan kewujudan tunggakan oleh Defendan-Defendan, serta ketiadaan dokumen penyelesaian penuh membuktikan kes Plaintif pada imbangan kebarangkalian.

Mahkamah ini menerima bahawa SP1 tidak dapat menjawab setiap perincian teknikal pengiraan dengan sempurna. Namun, standard dalam kes sivil ialah atas imbangan kebarangkalian, bukan suatu pembuktian melampaui keraguan munasabah. Kelemahan dalam satu bahagian keterangan tidak semestinya memusnahkan keseluruhan kes jika dokumen dan keterangan lain masih mampu menyokong tuntutan.

Mahkamah ini juga mendapati bahawa Defendan-Defendan sendiri mengakui terdapat jumlah tertunggak sebelum off-set. Dengan itu, isu sebenar ialah sama ada off-set dan bayaran RM43,352.82 telah melepaskan keseluruhan tanggungan. Bagi isu itu, Defendan-Defendan telah gagal melepaskan beban pembuktian.

Mahkamah ini memberi perhatian berat dalam penelitian kepada dokumen-dokumen berikut:

90.1 Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019 yang menunjukkan hubungan tuan tanah (Plaintif) dan penyewa (Defendan-Defendan) serta terma pembayaran;

90.2 Surat Jaminan dan Indemniti bertarikh 30.9.2019 yang mengikat Defendan Kedua hingga Keempat sebagai penjamin;

90.3 Penyata akaun dan breakdown pembayaran yang menunjukkan jumlah tuntutan dan bayaran yang diterima;

90.4 Surat tuntutan bertarikh 4.8.2022 yang menuntut jumlah RM127,021.62;

90.5 Laporan-laporan pemeriksaan bersama yang menyokong proses penyerahan dan reinstatement;

90.6 Resit atau bukti pembayaran RM43,352.82 yang diterima sebagai bayaran separa; dan

90.7 Pernyataan saksi-saksi serta keterangan lisan saksi-saksi yang menunjukkan pengakuan dan pertikaian sebenar pihak-pihak.

Dalam menilai keseluruhan dokumen-dokumen tersebut, Mahkamah ini tidak melihat mana-mana satu dokumen secara terpisah. Keseluruhan dokumen menunjukkan bahawa hubungan kontraktual wujud, tunggakan wujud, pembayaran separa dibuat, deposit dipegang dan dilucutkan menurut kontrak, dan tiada pelepasan penuh yang membebaskan Defendan-Defendan daripada baki tuntutan.

Defendan-Defendan telah bergantung kepada autoriti berkaitan double rental dan penyerahan milikan fizikal. Mahkamah menerima prinsip umum bahawa tuntutan double rental tidak boleh dibenarkan secara automatik apabila milikan fizikal telah diserahkan dan isu yang tinggal hanyalah reinstatement, tertakluk kepada terma dan fakta kes.

Walau bagaimanapun, Mahkamah ini mendapati autoriti tersebut dapat dibezakan. Dalam kes ini, tuntutan Plaintif sebagaimana diputuskan bukan semata-mata tuntutan double rental setelah penyerahan fizikal. Tuntutan utama adalah tunggakan sewa, utiliti dan caj berkaitan setakat 31.7.2022, faedah kontraktual, pelucutan deposit di bawah Klausa 6(7), dan tanggungan penjamin. Oleh itu, prinsip dalam autoriti Defendan tidak menewaskan tuntutan Plaintif yang berasaskan kontrak dan penyata akaun.

Defendan-Defendan juga merujuk kepada kegagalan Plaintif memanggil Natalie Wong. Mahkamah mengambil kira perkara tersebut tetapi tidak menganggapnya fatal. Keterangan SP1, SP2, dokumen akaun dan dokumen perjanjian adalah mencukupi untuk membolehkan Mahkamah membuat dapatan atas imbangan kebarangkalian. Tambahan pula, isu sebenar bukan sekadar siapa yang menyediakan pengiraan off-set, tetapi sama ada terdapat pelepasan penuh terhadap semua jumlah yang dituntut. Defendan gagal mengemukakan bukti pelepasan penuh.

Mahkamah ini telah meneliti bahawa tuntutan Plaintif bukan tuntutan umum yang tidak berasaskan dokumen. Tuntutan tersebut bersandarkan tiga asas utama, iaitu:

kontrak penyewaan bertulis;

(ii) kegagalan pembayaran jumlah yang ditunjukkan dalam akaun Plaintif, dan

(iii) tanggungan penjamin di bawah jaminan dan indemniti.

Ketiga-tiga asas tersebut telah diplidkan dengan jelas dalam Penyataan Tuntutan Terpinda.

Jumlah RM127,021.62 yang dituntut oleh Plaintif hendaklah dibaca bersama keseluruhan akaun dan dokumen pembayaran. Jumlah ini bukan hanya sewa bulanan semata-mata, tetapi termasuk sewa tertunggak, caj utiliti, caj perkhidmatan, faedah pembayaran lewat dan caj berkaitan menurut Perjanjian Sewa. Mahkamah ini mendapati cara tuntutan ini selari dengan relief yang dipohon dalam Penyataan Tuntutan Terpinda, iaitu tuntutan wang, faedah 12% setahun dan kos.

Mahkamah ini juga meneliti dan mendapati bahawa tuntutan terhadap Defendan Kedua hingga Keempat bukan tuntutan tort atau tuntutan peribadi yang berdiri sendiri. Ia ialah tuntutan kontrak berdasarkan kedudukan mereka sebagai penjamin. Justeru, apabila hutang Defendan Pertama dibuktikan, tanggungan Defendan Kedua hingga Keempat timbul menurut dokumen jaminan. Penilaian terhadap faedah 12% setahun 99. Plaintif menuntut faedah 12% setahun secara harian dari 1.8.2022 sehingga penyelesaian penuh. Mahkamah ini menerima tuntutan ini kerana ia selaras dengan tuntutan Plaintif yang diplidkan dan tiada asas kukuh dikemukakan oleh Defendan-Defendan untuk mengetepikan kadar tersebut. Dalam konteks hubungan komersial, kadar faedah yang dipersetujui atau dituntut berdasarkan kontrak boleh dibenarkan jika disokong oleh dokumen dan tidak ditunjukkan sebagai penalti yang tidak sah.

Defendan-Defendan tidak mengemukakan analisis undang-undang atau dokumen yang meyakinkan Mahkamah bahawa kadar 12% tersebut harus diketepikan. Oleh itu, Mahkamah ini membenarkan faedah sebagaimana dipohon dalam tuntutan Plaintif.

Apabila prinsip beban pembuktian diaplikasikan kepada fakta kes ini, Mahkamah ini mendapati Plaintif telah melepaskan beban awalnya dengan mengemukakan Perjanjian Sewa, dokumen jaminan, penyata akaun, surat tuntutan dan saksi yang relevan. Beban evidential kemudiannya beralih kepada Defendan-Defendan untuk menunjukkan bahawa hutang tersebut telah diselesaikan penuh atau tidak lagi boleh dituntut.

Defendan-Defendan telah berjaya menunjukkan bahawa bayaran RM43,352.82 dibuat. Namun, mereka gagal menunjukkan bahawa bayaran tersebut diterima sebagai penyelesaian penuh. Mereka juga gagal menunjukkan bahawa Plaintif telah melepaskan hak untuk melucutkan deposit atau menuntut baki tuntutan.

Oleh itu, Mahkamah berpuas hati bahawa tuntutan Plaintif berjaya atas imbangan kebarangkalian. Mahkamah juga berpuas hati bahawa pembelaan Defendan-Defendan tidak menimbulkan jawapan yang cukup untuk menewaskan tuntutan kontrak Plaintif.

M. DAPATAN MAHKAMAH Berdasarkan keseluruhan keterangan, Mahkamah ini atas imbangan kebarangkali telah membuat dapatan yang berikut:

104.1 Perjanjian Sewa bertarikh 30.9.2019 adalah sah dan mengikat Plaintif serta Defendan Pertama;

104.2 Defendan Pertama telah memungkiri terma Perjanjian Sewa dengan gagal membayar semua jumlah tunggakan yang terhutang;

104.3 Plaintif telah membuktikan jumlah tuntutan RM127,021.62 setakat 31.7.2022 atas imbangan kebarangkalian;

104.4 Pembayaran RM43,352.82 yang dibuat oleh Defendan-Defendan adalah bayaran separa dan bukan penyelesaian penuh;

104.5 Plaintif berhak melucutkan deposit RM84,748.00 menurut Klausa 6(7)

104.6 Defendan Kedua hingga Keempat adalah terikat sebagai penjamin di bawah Surat Jaminan dan Indemniti bertarikh 30.9.2019;

104.7 Defendan-Defendan gagal membuktikan bahawa tuntutan Plaintif adalah afterthought atau bahawa semua hutang telah diselesaikan sepenuhnya; dan

104.8 Plaintif telah berjaya membuktikan tuntutannya terhadap Defendan Kedua hingga Keempat atas imbangan kebarangkalian.

N. KEPUTUSAN Secara ringkas dapatan mahkamah atas isu-isu yang dibangkitkan di sini seperti berikut:

105.1 Isu pertama, sama ada Perjanjian Sewa 30.9.2019 wujud dan mengikat, dijawab secara positif. Mahkamah ini mendapati wujud Perjanjian Sewa bertulis yang mengikat Plaintif dan Defendan Pertama.

105.2 Isu kedua, sama ada Defendan Pertama memungkiri perjanjian, dijawab secara positif. Kegagalan membayar semua jumlah yang terhutang adalah kemungkiran kontrak.

105.3 Isu ketiga, sama ada jumlah RM127,021.62 dibuktikan, dijawab secara positif. Walaupun terdapat cabaran terhadap butiran pengiraan, keseluruhan dokumen dan keterangan menyokong tuntutan Plaintif pada imbangan kebarangkalian. 33 105.4 Isu keempat, sama ada pembayaran RM43,352.82 merupakan penyelesaian penuh, dijawab secara negatif. Ia hanya bayaran separa kerana tiada bukti pelepasan penuh.

105.5 Isu kelima, sama ada Plaintif berhak melucutkan deposit RM84,748.00, dijawab secara positif berdasarkan Klausa 6(7) Perjanjian Sewa dan kemungkiran Defendan Pertama.

105.6 Isu keenam, sama ada Defendan Kedua hingga Keempat terikat sebagai penjamin, dijawab secara positif. Surat Jaminan dan Indemniti adalah sah dan mengikat mereka secara bersesama dan/atau berasingan.

105.7 Isu ketujuh, sama ada pembelaan Defendan berjaya menewaskan tuntutan Plaintif, dijawab secara negatif. Pembelaan Defendan tidak disokong oleh bukti dokumentar yang mencukupi untuk menunjukkan penyelesaian penuh, waiver, estoppel atau pelepasan daripada tanggungan.

Atas alasan-alasan yang telah dihuraikan secara keseluruhan di atas, Mahkamah ini atas imbangan kebarangkalian membenarkan tuntutan Plaintif terhadap Defendan Kedua, Defendan Ketiga dan Defendan Keempat.

Mahkamah ini selanjutnya memerintahkan bahawa Defendan Kedua, Defendan Ketiga dan Defendan Keempat hendaklah secara bersesama dan/atau berasingan membayar kepada Plaintif seperti berikut:

107.1 jumlah sebanyak RM127,021.62 untuk tunggakan sewa dan utiliti-utiliti setakat 31.7.2022;

107.2 faedah pada kadar 12% setahun dikira secara harian ke atas jumlah RM127,021.62 dari 1.8.2022 sehingga tarikh penyelesaian penuh; dan

107.3 kos sebanyak RM8,000.00 kepada Plaintif. Bertarikh pada 20 Jun 2026. ................fatimah...................... [SITI FATIMAH BINTI TALIB]

SENARAI OTORITI YANG DIRUJUK Central Bank of India Ltd, Amritsar v Harford Fire Insurance Co Ltd AIR 1965 SC

1288.

City Investment Sdn Bhd v Koperasi Serbaguna Cuepacs Tanggungan Bhd [1985] 1

Dato' Abd Rahim bin Mohamad v Abdul Farish bin Rashid [2008] MLJU 652.

Dr Shanmuganathan v Periasamy s/o Sithambaram Pillai [1997] 2 CLJ 153; [1997] 3

Hong Yik Trading v Liziz Plantation Sdn Bhd [2017] 8 CLJ 491; [2017] 5 MLJ 398.

International Times & Ors v Leong Ho Yuen [1980] 1 LNS 31; [1980] 2 MLJ 86.

Kogilamah Malayan v Aieyappan Tulukanam [2015] CLJU 962; [2016] 3 MLRA 290; [2016] 6 MLJ 663.

Maplelee Property Sdn Bhd v Tan Lei Fon [2005] 1 CLJ 599.

Meridian Diversified (M) Sdn Bhd v Export-Import Bank of Malaysia Berhad [2025]

Michael C Solle v United Malayan Banking Corporation [1984] 1 CLJ Rep 267; [1986]

Public Services Commission Malaysia v Vickneswary RM Santhivelu [2008] 6 CLJ

573.

Roda Berlian (M) Sdn Bhd & Ors v Lim Titt Huat & Ors [2023] CLJU 264; [2023] 1

Setapak Heights Development Sdn Bhd v Tekno Kota Sdn Bhd [2006] 2 CLJ 337; [2006] 3 MLJ 131.

Soong Ah Chow & Anor v Lai Kok Ching [1986] 1 MLJ 42.

Sotella Fund Pte Ltd v Bamboo Quest Sdn Bhd & Anor [2025] CLJU 2335.

Sumbangan Aneka v KNK Development Sdn Bhd & Ors [2021] 7 CLJ 694; [2021] 4

Tahan Steel Corp Sdn Bhd v Bank Islam Malaysia Bhd [2012] 1 CLJ 959; [2012] 2

Tenaga Nasional Bhd v Marwin Industries Sdn Bhd [2012] 2 MLJ 421.

Total Future Sdn Bhd v Government of Malaysia & Ors [2013] 9 MLJ 288.

Peruntukan Undang-Undang yang Dirujuk Seksyen 101 Akta Keterangan 1950.

Seksyen 102 Akta Keterangan 1950.

Seksyen 103 Akta Keterangan 1950.

Seksyen 106 Akta Keterangan 1950.