Brumasi Holdings Sdn Bhd (dalam likuidasi) v Bumaci Holdings Sdn Bhd (JA-22NCvC-123-09/2025)

BUMACI HOLDINGS SDN BHD

SOO YUH MIAN

KANG HOCK HIN

POON KHENG CHAN

KANG RONG YE

PENGARAH TANAH DAN GALIAN JOHOR …DEFENDAN-DEFENDAN 06/04/2026 16:47:39 JA-22NCvC-123-09/2025 Kand. 62 S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg ALASAN PENGHAKIMAN (Lampiran 15-Permohonan Defendan Kedua hingga Defendan Kelima untuk membatalkan dan/atau memadam Writ dan Pernyataan Tuntutan Plaintif terhadap Defendan-Defendan

Permohonan di hadapan Mahkamah ini ialah permohonan Defendan Kedua hingga Kelima (“D2–D5”) untuk membatalkan Writ dan Penyata Tuntutan Plaintif menurut Aturan 18 Kaedah 19(1)(b), (c) dan (d) Kaedah-Kaedah

Permohonan ini tidak menyentuh merit transaksi secara faktual, tetapi mencabar kebolehterimaan tindakan ini dari sudut undang-undang atas alasan:

res judicata;

(ii) issue estoppel; dan

(iii) penyalahgunaan proses Mahkamah. LATAR BELAKANG FAKTA

Pertikaian ini berakar umbi daripada kepentingan Plaintif, Brumasi Holdings Sdn Bhd (dalam likuidasi), terhadap empat lot tanah di Mukim Bandar Johor Bahru, yang kemudiannya dikenali sebagai GRN 400157 Lot 23008.

Struktur pemilikan asal adalah seperti berikut a) Lot 6895 – mempunyai geran individu; S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg b) Lot 6896 – mempunyai geran individu; c) Lot 6894 – tanah Kerajaan Negeri (tanpa hak milik individu); d) Lot 2960 – tanah Kerajaan Negeri (tanpa hak milik individu).

Lot 6895 dan 6896 dimiliki oleh Brumasi sebelum digulungkan. Lot 6894 dan 2960 pula merupakan tanah kerajaan yang diberikan hak kepentingan tertentu kepada Brumasi tertaklukkepada syarat-syarat tertentu. Pada tahun 2001, Brumasi digulungkan. Lot 6895 dan 6896 yang dicagarkan kepada bank telah diambil alih oleh Danaharta dan dijual kepada Asiapura Lands Sdn Bhd pada harga RM4.25 juta pada 1.11.2004.

Plaintif kini mendakwa bahawa: i. 13/25 bahagian kepentingan termasuk Lot 6894 dan 2960 telah dipindah milik secara tidak sah; ii. perjanjian jual beli bertarikh 17.6.2009 adalah batal; iii. tiada balasan mencukupi diterima; iv. terdapat unsur ‘fraud’ dan penjualan bawah nilai pasaran

Namun, D2–D5 berhujah bahawa isu-isu ini telah pun menjadi subjek litigasi terdahulu, termasuk tindakan 22NCVC-171- 10/2014 dan tindakan-tindakan berikutnya.

Lebih penting, Penghakiman Persetujuan bertarikh 27.08.2017 telah direkodkan dan kekal berkuat kuasa sehingga kini. S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg Namun, D2–D5 berhujah bahawa isu-isu ini telah pun menjadi subjek litigasi terdahulu, termasuk tindakan 22NCVC-171- 10/2014 dan tindakan-tindakan berikutnya.

9.

D2–D5 menegaskan bahawa tindakan tersebut akhirnya menghasilkan satu Penghakiman Persetujuan bertarikh

27.08.2017, yang secara efektif menyelesaikan pertikaian berkaitan kepentingan dan hak terhadap tanah-tanah tersebut. Penghakiman itu tidak pernah diketepikan, tidak pernah dibatalkan, dan kekal berkuat kuasa sehingga hari ini.

D2–D5 seterusnya merujuk kepada tindakan JA-22NCVC-258- 12/2018, yang menurut mereka merupakan percubaan lanjutan untuk mencabar semula aspek transaksi yang sama, termasuk kesan pindah milik dan struktur kepentingan tanah. Tindakan itu, menurut mereka, tidak berjaya mengubah kedudukan undang-undang yang telah dimuktamadkan.

Seterusnya, dalam tindakan JA-22NCVC-91-08/2023 dan JA- 22NCVC-1-01/2024, isu-isu yang dibangkitkan masih berkisar kepada matriks fakta yang sama, iaitu: i. status pemilikan dan kepentingan terhadap Lot 6894 dan Lot 2960; ii. kesahan pindah milik 13/25 bahagian; iii. dakwaan bahawa urus niaga dilakukan secara tidak sah atau tanpa balasan mencukupi; iv. kedudukan Plaintif sebagai syarikat dalam likuidasi.

D2–D5 berhujah bahawa walaupun bentuk tindakan berubah iaitu ada yang dalam bentuk saman pemula, ada yang dalam bentuk writ, ada yang melibatkan pihak tambahan, namun terasnya tidak berubah. Subjeknya kekal tanah yang sama dan struktur kepentingannya kekal 13/25 bahagian yang sama dan dakwaan ketidakabsahan transaksi adalah dakwaan yang sama.

Dalam hujahan balasan mereka, D2–D5 menegaskan bahawa Plaintif cuba mengalihkan fokus Mahkamah kepada isu ‘fraud’ dan ‘undervalue’ seolah-olah ia isu baharu, sedangkan inti pertikaian adalah kesahan dan kesan pindah milik tanah yang telah pun menjadi asas penyelesaian terdahulu.

Mereka juga menekankan bahawa tindakan semasa bukanlah satu cabaran langsung untuk mengetepikan Penghakiman Persetujuan 27.08.2017 melalui prosedur yang sah, sebaliknya merupakan satu serangan kolateral dengan memohon S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg deklarasi baharu yang, jika dibenarkan, akan secara tidak langsung menjejaskan atau menafikan kesan penghakiman tersebut. PENJELASAN KHUSUS BERKAITAN LOT 6894 DAN LOT 2960 16. Lot 6894 dan Lot 2960 mempunyai kedudukan yang unik kerana kedua-duanya asalnya merupakan tanah Kerajaan Negeri tanpa hak milik individu. Hak atau kepentingan yang dikatakan wujud kepada Brumasi adalah tertakluk kepada syarat dan struktur tertentu yang kemudiannya digabungkan dalam pembangunan keseluruhan kawasan tersebut

Plaintif dalam tindakan semasa mendakwa bahawa 13/25 bahagian kepentingan yang merangkumi Lot 6894 dan 2960 telah dipindah milik secara tidak sah melalui instrumen bertarikh 27.08.2010.

Namun D2–D5 berhujah bahawa isu kesahan struktur pemilikan dan hak benefisial terhadap kedua-dua lot tersebut telah pun disentuh dan menjadi tunjang dan asas penting dalam tindakan terdahulu, khususnya dalam 22NCVC-171-10/2014 yang membawa kepada Penghakiman Persetujuan 2017. D2–D5 menegaskan bahawa apabila penghakiman persetujuan direkodkan, ia bukan sekadar satu kompromi komersial biasa tetapi satu penghakiman Mahkamah yang mempunyai kekuatan mengikat dan kesan ‘estoppel’.

Oleh itu, sebarang percubaan untuk mendakwa bahawa pindah milik 13/25 bahagian termasuk Lot 6894 dan 2960 adalah batal, secara substantifnya adalah percubaan untuk menafikan kesan penghakiman tersebut. HUBUNGAN ANTARA TINDAKAN SEMASA DAN LITIGASI

Mahkamah mendapati bahawa terdapat kesinambungan fakta yang jelas antara tindakan-tindakan terdahulu dan tindakan semasa. Ia bukan sekadar berkaitan tanah yang sama, tetapi: i. kronologi transaksi yang sama; ii. pihak-pihak atau privi yang sama; iii. dan dakwaan salah laku yang berasaskan naratif yang sama.

Plaintif berhujah bahawa siasatan pelikuidasi mendedahkan fakta baharu, termasuk laporan penilaian dan dakwaan bahawa harga jualan adalah jauh di bawah nilai pasaran. Namun D2–D5 berhujah bahawa walaupun terdapat siasatan baharu, ia tidak mengubah hakikat bahawa fakta asas mengenai transaksi dan struktur pemilikan telah pun wujud dan diketahui sejak tindakan terdahulu.

Mereka menegaskan bahawa prinsip undang-undang tidak membenarkan pihak untuk memecah-belahkan tuntutan dan mengemukakan dakwaan baharu secara berperingkat-S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg peringkat apabila ia berkaitan dengan transaksi dan matriks fakta yang sama.

Mahkamah ini menerima bahawa kronologi litigasi menunjukkan satu pola berulang iaitu setiap kali sesuatu aspek transaksi dipersoalkan dan diselesaikan, tindakan baharu difailkan dengan sudut pendekatan yang sedikit berbeza tetapi masih berpaksikan isu yang sama. Dari sudut undang-undang, Mahkamah tidak boleh melihat kepada bentuk luaran semata-mata. yang penting ialah substansi.

Apabila tindakan terdahulu telah melibatkan isu kesahan transaksi dan kepentingan tanah, dan telah menghasilkan penghakiman yang sah, maka tindakan semasa yang bertujuan mendapatkan deklarasi bahawa transaksi tersebut batal adalah secara nyata bercanggah dengan prinsip finaliti. Oleh itu, hujahan D2–D5 bahawa tindakan ini adalah litigasi semula yang terselindung adalah, pada penilaian Mahkamah, berasas dan kukuh.

(I) Hujahan D2–D5 25. D2–D5 menegaskan bahawa tindakan semasa adalah litigasi semula terhadap perkara yang telah diputuskan.

Mereka bergantung kepada kes Bandar Builder Sdn Bhd v UMBBC [1993] 4 CLJ 7 di mana kuasa Mahkamah untuk membatalkan tindakan yang jelas tidak boleh dipertahankan. S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg Kes Asia Commercial Finance (M) Bhd v Kawal Teliti Sdn Bhd [1995] 3 MLJ 189 adalah prinsip ‘res judicata’; dan kes Ng Kong Ling v Low Peck Lim [2017] 5 CLJ 651 untuk penyalahgunaan proses Peruntukan Aturan 18 Kaedah 19 KKM

2012.

Mereka berhujah bahawa:

Subjek perkara iaitu tanah 6894 dan 2960 serta 13/25 kepentingan adalah adalah sama;

Pihak-pihak adalah sama atau privi;

Penghakiman terdahulu adalah muktamad;

Tindakan ini adalah serangan kolateral terhadap penghakiman persetujuan.

Hujahan Plaintif 28. Plaintif pula menegaskan bahawa:

Terdapat unsur ‘fraud’ dan ‘undervalue’;

Tiada balasan mencukupi;

Penjualan Lot 6894 dan 2960 adalah bertentangan undang-undang;

Isu-isu ini memerlukan perbicaraan penuh

Plaintif juga berhujah bahawa tindakan ini berbeza dari tindakan terdahulu kerana kini ia dibawa oleh likuidator dan berdasarkan siasatan baharu.

Plaintif bergantung kepada beberapa autoriti dalam Ikatan Otoriti Plaintif termasuk kes-kes berkaitan kuasa pembatalan di S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg bawah A.18 k.19 KKM 2012 dan prinsip bahawa Mahkamah harus berhati-hati sebelum membatalkan tindakan tanpa perbicaraan. Mahkamah ini pada 3.3.2026 setelah mendengar Permohonan ini telah membenarkan Permohonan D2 hingga D5 dengan kos RM10,000.00 dibayar oleh Plaintif kepada D2 hingga D5. Oleh itu, Writ Saman dan Penyata Tuntutan Plaintif terhadap Defendan Kedua hingga Defendan Kelima adalah dengan ini dibatalkan. Oleh kerana tidak berpuashati dengan keputusan Mahkamah ini, Plaintif telah memfailkan Notis Rayuan pada 27.3.2026 terhadap keputusan ini.

Mahkamah merumuskan tiga isu: 1) Sama ada tindakan ini dihalang oleh ‘res judicata’; 2) Sama ada ia tertakluk kepada ‘issue estoppel’; 3) Sama ada ia merupakan penyalahgunaan proses Mahkamah.

Aturan 18 Kaedah 19(1) KKM 2012 memperuntukkan bahawa Mahkamah boleh membatalkan sesuatu writ atau pernyataan tuntutan jika ia:

tidak mendedahkan kausa tindakan yang munasabah;

bersifat ‘scandalous’, ‘frivolous’ atau ‘vexatious’;

boleh memudaratkan, memalukan atau melengahkan perbicaraan adil; atau

selainnya merupakan penyalahgunaan proses Mahkamah. Permohonan D2–D5 secara jelas bergantung kepada limb (b),

dan (d). Isu 1: Sama ada tindakan ini dihalang oleh doktrin ‘res judicata’ [A.18 k.19(1)(d) KKM 2012 – ‘Abuse of Process’]

Doktrin ‘res judicata’ bukan sekadar satu teknikaliti prosedur. Ia adalah satu prinsip asas dalam sistem keadilan yang memastikan bahawa litigasi mencapai satu titik pengakhiran yang muktamad dan tidak menjadi satu proses yang berulang tanpa noktah. Prinsip ini berteraskan kepentingan awam bahawa sesuatu pertikaian yang telah diputuskan oleh Mahkamah yang mempunyai bidang kuasa tidak boleh dihidupkan semula antara pihak-pihak yang sama atau privi mereka hanya kerana satu pihak berpendapat bahawa mereka kini mempunyai sudut hujahan yang lebih baik atau strategi litigasi yang berbeza.

Dalam konteks kes ini, Mahkamah perlu melihat secara terperinci dan mendalam kepada struktur pertikaian terdahulu dan membandingkannya dengan tindakan semasa. D2 hingga D5 telah menunjukkan bahawa tindakan dalam writ 22NCVC- 171-10/2014 melibatkan pertikaian terhadap hak dan kepentingan yang timbul daripada struktur pemilikan dan S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg transaksi yang sama yang kini dipersoalkan oleh Plaintif. Pertikaian tersebut akhirnya menghasilkan satu Penghakiman Persetujuan bertarikh 27.08.2017 yang direkodkan secara rasmi dan tidak pernah diketepikan.

Plaintif berhujah bahawa tindakan semasa adalah berbeza kerana ia difailkan oleh pelikuidasi selepas siasatan dalaman mendapati wujud unsur ‘fraud’ dan ‘undervalue’. Namun, apabila Mahkamah meneliti dengan lebih teliti, dakwaan ‘fraud’ dan ‘undervalue’ itu berkisar kepada transaksi dan pindah milik yang sama yang telah menjadi asas litigasi terdahulu. Ia bukan transaksi baharu. Ia bukan tanah baharu. Ia bukan kepentingan baharu. Ia adalah struktur yang sama, termasuk kepentingan 13/25 bahagian yang melibatkan Lot 6894 dan Lot 2960.

Prinsip yang ditegaskan dalam kes Asia Commercial Finance (supra) bahawa ‘res judicata’ meliputi bukan sahaja perkara yang diputuskan secara nyata tetapi juga perkara yang sepatutnya dibangkitkan, amat relevan dalam konteks ini. Mahkamah Persekutuan dalam kes tersebut menegaskan bahawa finaliti litigasi adalah asas kepada kestabilan sistem kehakiman. Jika sesuatu isu berkaitan kesahan transaksi, balasan, atau struktur pemilikan wujud pada masa tindakan terdahulu, maka kegagalan untuk membangkitkannya pada ketika itu tidak memberi hak kepada pihak tersebut untuk memfailkan tindakan baharu kemudian hari atas asas yang sama.

Dalam kes ini, apabila tindakan terdahulu diselesaikan melalui Penghakiman Persetujuan 27.08.2017, pihak-pihak telah mencapai satu penyelesaian muktamad terhadap hak dan kepentingan yang dipertikaikan. Penghakiman tersebut tidak menyatakan bahawa ia bersifat sementara. Ia tidak menyatakan bahawa isu tertentu dikecualikan daripada kesannya. Oleh itu, secara undang-undang, ia menghasilkan satu halangan muktamad terhadap litigasi semula perkara yang termasuk dalam ‘subject of litigation’ ketika itu.

Plaintif tidak memohon untuk mengetepikan Penghakiman Persetujuan tersebut atas alasan ‘fraud’ melalui prosiding khusus. Sebaliknya, Plaintif memfailkan tindakan baharu dan memohon deklarasi bahawa perjanjian dan pindah milik adalah batal. Jika Mahkamah membenarkan deklarasi tersebut, kesannya adalah bahawa Penghakiman Persetujuan terdahulu akan menjadi tidak bermakna. Ini bukan sekadar litigasi Baharu malahan ini adalah satu percubaan untuk menafikan kesan penghakiman terdahulu tanpa mematuhi prosedur untuk mengetepikannya.

Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa elemen-elemen ‘res judicata’ dipenuhi sepenuhnya. Pihak-pihak adalah sama atau privi mereka. Subjek perkara adalah sama. Penghakiman terdahulu adalah muktamad. Tindakan semasa, walaupun dirangka dalam bentuk dakwaan ‘fraud’ dan ‘undervalue’, adalah secara substantifnya satu percubaan untuk melitigasi semula perkara yang telah diselesaikan.

Apabila sesuatu tindakan difailkan walaupun wujud satu penghakiman muktamad yang masih berkuat kuasa, tindakan tersebut bukan sekadar lemah tetapi ia secara undang-undang adalah tidak boleh dipertahankan kerana ia bercanggah dengan prinsip finaliti.

Di sinilah limb (d) menjadi relevan. Sesuatu tindakan yang cuba melitigasi semula perkara yang telah diputuskan adalah “otherwise an abuse of the process of the Court.” Dalam kes Bandar Builder Sdn Bhd (supra) Mahkamah Agung menjelaskan bahawa kuasa di bawah A.18 k.19(1) KKM 2012 adalah untuk menghalang penyalahgunaan proses dan menghentikan prosiding yang jelas tidak boleh dipertahankan.

Dalam kes semasa, apabila Penghakiman Persetujuan

27.08.2017 masih berkuat kuasa dan belum diketepikan, tindakan yang memohon deklarasi yang bercanggah dengannya adalah satu serangan kolateral. Serangan kolateral terhadap penghakiman terdahulu adalah kategori klasik ‘abuse of process’. Oleh itu, dari sudut limb (d), tindakan ini dengan sendirinya memenuhi kehendak undang-undang untuk pembatalan. Isu 2 : Sama ada tindakan ini tertakluk kepada ‘issue estoppel’ dan ‘extended res judicata’ [A,18 k.19(1)(b) KKM 2012 – ‘Frivolous’/’Vaxatious’]

Prinsip isu estoppel adalah lanjutan logik kepada ‘res judicata’. Jika ‘res judicata’ menghalang kausa tindakan yang sama, S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg maka isu ‘estoppel’ menghalang pembukaan semula sesuatu isu yang telah diputuskan secara muktamad dalam prosiding terdahulu antara pihak-pihak yang sama atau privi mereka.

Dalam kes Hartecon JV Sdn Bhd v Hartela Contractors Ltd [1996] 2 MLJ 57 (CA) iaitu kes yang dirujuk dalam Ikatan Otoriti Defendan, Mahkamah Rayuan menegaskan bahawa: “Where a question of fact or law has been decided between the parties in earlier proceedings and that decision was fundamental to the outcome, the same issue cannot be reopened in subsequent proceedings between the same parties.” [Penekanan ditambah] Mahkamah Rayuan selanjutnya menekankan bahawa ‘estoppel’ ini terpakai walaupun bentuk tindakan berbeza, selagi isu teras adalah sama.

Prinsip ini diperkukuhkan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Lee Eng Hong v Toi Kok Seng [2014] 2 MLJ 385 (FC), di mana Mahkamah Persekutuan menghuraikan doktrin ‘extended res judicata’ dengan lebih luas dan menyatakan: “The doctrine of res judicata extends not only to matters actually decided but also to every point which properly belonged to the subject of litigation and which the parties, exercising reasonable diligence, might have brought forward.” S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg Petikan ini amat penting. Ia memperkenalkan konsep bahawa bukan sahaja isu yang diputuskan secara eksplisit terhalang, tetapi juga isu yang sepatutnya dibangkitkan.

Dalam kes semasa, Plaintif kini membangkitkan dakwaan bahawa transaksi melibatkan kepentingan 13/25 bahagian termasuk Lot 6894 dan Lot 2960 adalah ‘undervalue’ dan tiada balasan mencukupi. Namun apabila Mahkamah meneliti secara objektif, dakwaan tersebut berkait secara langsung dengan kesahan transaksi dan pindah milik yang telah menjadi asas litigasi terdahulu dan yang telah diselesaikan melalui Penghakiman Persetujuan 27.08.2017.

Jika dakwaan ‘undervalue’ dan kekurangan balasan wujud pada masa tindakan terdahulu, maka di bawah prinsip dalam kes Lee Eng Hong (supra), isu tersebut adalah sesuatu yang ‘properly belonged to the subject of litigation’ dan sepatutnya dibangkitkan ketika itu.

Plaintif tidak boleh memilih untuk menyimpan sebahagian hujahan dan mengemukakannya dalam tindakan baharu apabila penyelesaian terdahulu tidak lagi memuaskan hati mereka. Undang-undang tidak membenarkan ‘litigation in instalments.

Mahkamah juga merujuk kepada kes Ng Kong Ling & (supra), yang dirujuk oleh Defendan dalam konteks penyalahgunaan proses, tetapi prinsipnya terpakai juga kepada S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg ‘extended estoppel’. Mahkamah dalam kes tersebut menyatakan bahawa Mahkamah tidak akan membenarkan pihak untuk: “re-litigate issues under a different guise or by merely reformulating the relief sought.”

Dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa tindakan semasa adalah percubaan untuk membawa semula isu lama dalam bentuk dakwaan ‘fraud’ dan deklarasi baharu. Namun apabila dianalisis secara substantif, isu terasnya tetap sama iaitu kesahan pindah milik dan hak terhadap Lot 6894 dan Lot

Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa ‘issue estoppel’ dan ‘extended res judicata’ terpakai sepenuhnya dan menghalang Plaintif daripada membuka semula isu tersebut.

Merujuk kepada permohonan D2 -D5 dibawah Limb (b) memperuntukkan bahawa tindakan yang bersifat ‘frivolous’ atau ‘vexatious’ boleh dibatalkan. Sesuatu tindakan adalah ‘frivolous’apabila ia tidak mempunyai asas undang-undang yang kukuh. Ia adalah ‘vexatious’ apabila ia mengganggu pihak lawan melalui litigasi berulang yang tidak wajar.

Apabila sesuatu isu telah diputuskan dan ‘estoppel’ terpakai, tindakan baharu yang cuba membuka semula isu tersebut adalah tidak mempunyai asas undang-undang yang sah. Dalam keadaan ini, tindakan Plaintif bukan sekadar lemah malah ia bercanggah dengan prinsip ‘estoppel’ yang mantap. Dengan itu, dari sudut limb (b), tindakan ini boleh dianggap S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg ‘frivolous’ kerana ia menuntut remedi yang secara undang-undang tidak boleh diberikan selagi penghakiman terdahulu kekal berkuat kuasa. Ia juga ‘vexatious’ kerana Defendan dipaksa mempertahankan semula isu yang telah diselesaikan melalui penghakiman muktamad. Isu 3 : Sama ada tindakan ini merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah [A.18 k.19(1)(c) dan (d) KKM 2012 – ‘Prejudice’ /’Embarrass’ /’Delay’]

Prinsip penyalahgunaan proses Mahkamah adalah lebih luas daripada ‘res judicata’ dan ‘issue estoppel’. Ia memberi kuasa kepada Mahkamah untuk melindungi integriti sistem kehakiman daripada litigasi yang menindas, berulang atau bercanggah dengan kepentingan keadilan.

Peruntukan yang relevan ialah Aturan 18 Kaedah 19(1)(d) KKM 2012, yang memperuntukkan bahawa sesuatu tindakan boleh dibatalkan jika ia: “is otherwise an abuse of the process of the Court.”

Dalam kes Bandar Builder (supra), Mahkamah Agung menegaskan bahawa kuasa ini adalah untuk digunakan dalam kes yang jelas dan nyata di mana tindakan tersebut adalah tidak boleh dipertahankan atau merupakan satu penyalahgunaan proses. Mahkamah menyatakan: “The summary jurisdiction of the court under O 18 r 19 is to prevent abuse of the process of the court and to stop proceedings which are obviously unsustainable.”

Prinsip ini bukan bertujuan untuk menafikan hak pihak untuk dibicarakan, tetapi untuk menghalang litigasi yang, pada hakikatnya, bertujuan memintas kesan keputusan terdahulu atau menimbulkan ketidakpastian yang tidak wajar.

Dalam kes ini, Mahkamah menilai bahawa jika deklarasi yang dipohon oleh Plaintif untuk diberikan adalah bahawa pindah milik 13/25 bahagian termasuk Lot 6894 dan Lot 2960 adalah dibatalkan, maka kesannya adalah bahawa Penghakiman Persetujuan 27.08.2017 akan menjadi tidak bermakna. Ini adalah satu bentuk serangan kolateral.

Prinsip larangan serangan kolateral adalah sebahagian daripada doktrin ‘abuse of process’. Dalam Ng Kong Ling (supra), Mahkamah menegaskan bahawa Mahkamah tidak akan membenarkan satu tindakan baharu digunakan untuk menjejaskan atau menggugat kesan penghakiman terdahulu tanpa terlebih dahulu mengetepikan penghakiman tersebut melalui saluran yang betul.

Plaintif berhujah bahawa dakwaan ‘fraud’ memerlukan perbicaraan penuh dan tidak wajar dibatalkan pada peringkat awal. Mahkamah menerima bahawa secara umum dakwaan ‘fraud’ memerlukan penelitian yang rapi. Namun prinsip itu tidak boleh mengatasi kewujudan satu penghakiman muktamad yang belum diketepikan. Jika benar terdapat ‘fraud’ dalam mendapatkan Penghakiman Persetujuan 27.08.2017, remedi yang tersedia ialah memohon untuk S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg mengetepikannya secara langsung. Tanpa langkah tersebut, tindakan semasa adalah satu percubaan untuk mencapai keputusan yang bercanggah melalui laluan alternatif.

Mahkamah mendapati bahawa membenarkan tindakan ini diteruskan akan menjejaskan prinsip kepastian hak milik tanah dan membuka ruang kepada litigasi tanpa penghujung. Oleh itu, berdasarkan prinsip dalam Bandar Builder (supra) dan Ng Kong Ling (supra) Mahkamah mendapati bahawa tindakan ini merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah dan wajar dibatalkan dibawah limb (d).

Selain itu limb (c) juga terpakai apabila tindakan tersebut boleh memudaratkan atau melengahkan perbicaraan adil. Jika tindakan ini diteruskan ke perbicaraan penuh, Mahkamah akan terpaksa meneliti semula transaksi dan hak yang telah diselesaikan melalui Penghakiman Persetujuan. Ini akan mewujudkan konflik langsung antara keputusan terdahulu dan keputusan baharu yang berpotensi.

Keadaan ini bukan sahaja melengahkan keadilan, malah memudaratkan kepastian hak milik tanah termasuk Lot 6894 dan Lot 2960. Mahkamah tidak boleh membenarkan satu tindakan yang secara struktur bercanggah dengan penghakiman terdahulu diteruskan sehingga perbicaraan penuh, kerana ia akan menyebabkan pembaziran masa kehakiman dan menjejaskan integriti sistem. Oleh itu limb (c) juga terpakai dalam keadaan ini. S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg

Setelah meneliti keseluruhan afidavit, hujahan bertulis kedua-dua pihak serta ikatan otoriti yang dirujuk, Mahkamah ini mendapati bahawa tindakan Plaintif tidak boleh diteruskan di sisi undang-undang atas beberapa alasan yang saling menguatkan antara satu sama lain.

Pertama, berhubung Isu 1, Mahkamah mendapati bahawa kewujudan Penghakiman Persetujuan bertarikh 27.08.2017 yang masih sah dan belum diketepikan menghasilkan satu penghalang muktamad terhadap litigasi semula hak dan kepentingan yang berkaitan dengan struktur pemilikan tanah termasuk Lot 6894 dan Lot 2960 serta kepentingan 13/25 bahagian. Di bawah prinsip yang dihuraikan dalam kes Asia Commercial Finance (supra) dan Bandar Builder (supra),tindakan semasa merupakan satu percubaan untuk melitigasi semula perkara yang telah diselesaikan. Oleh itu, ia terjatuh di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(d) KKM 2012 sebagai satu penyalahgunaan proses Mahkamah.

Kedua, berhubung Isu 2, Mahkamah mendapati bahawa isu kesahan transaksi, balasan, ‘undervalue’ dan struktur kepentingan tanah adalah isu yang sama atau sekurang-kurangnya isu yang ‘properly belonged to the subject of litigation’ dalam tindakan terdahulu. Berdasarkan prinsip dalam kes Hartecon JV Sdn Bhd (supra) dan Lee Eng Hong (supra) Plaintif terhalang oleh doktrin ‘issue estoppel’ dan ‘extended res judicata’ daripada membangkitkan semula isu S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg tersebut. Dalam konteks Aturan 18 Kaedah 19(1) KKM 2012, tindakan ini adalah bersifat ‘frivolous’ dan ‘vexatious’ di bawah limb (b), dan pada masa yang sama satu ‘abuse of process’ di bawah limb (d).

Ketiga, berhubung Isu 3, Mahkamah mendapati bahawa membenarkan tindakan ini diteruskan ke perbicaraan penuh akan memaksa Mahkamah meneliti semula hak dan kepentingan yang telah dimuktamadkan melalui Penghakiman Persetujuan, sekali gus mewujudkan risiko konflik keputusan dan ketidakpastian hak milik tanah. Ini bukan sahaja menjejaskan kepastian undang-undang, malah memudaratkan integriti proses kehakiman. Justeru, tindakan ini turut terjatuh di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(c) KKM 2012 sebagai sesuatu yang boleh memudaratkan dan melengahkan perbicaraan adil, dan sekali lagi di bawah limb (d) sebagai satu penyalahgunaan proses.

Mahkamah juga mempertimbangkan hujahan Plaintif bahawa dakwaan ‘fraud’ dan ‘undervalue’ memerlukan penelitian penuh melalui perbicaraan. Namun Mahkamah mendapati bahawa dakwaan tersebut, walaupun serius, tidak boleh digunakan untuk memintas kewujudan satu penghakiman muktamad yang belum diketepikan. Jika Plaintif berhasrat mencabar kesahihan Penghakiman Persetujuan 27.08.2017, remedi yang sewajarnya adalah melalui prosiding khusus untuk mengetepikannya. Tanpa langkah tersebut, tindakan baharu ini S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg adalah serangan kolateral yang tidak dibenarkan oleh undang-undang.

Secara keseluruhannya, Mahkamah mendapati bahawa tindakan ini: i. Terhalang oleh ‘res judicata’; ii. Tertakluk kepada ‘issue estoppel’ dan ‘extended res judicata’; iii. Merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah; iv. Bersifat ‘frivolous’ dan ‘vexatious’; dan v. Berpotensi memudaratkan dan melengahkan keadilan jika diteruskan.

Prinsip finaliti litigasi dan kepastian hak milik tanah menuntut agar tindakan ini ditamatkan pada peringkat awal tanpa perlu melalui perbicaraan penuh.

Berdasarkan dapatan di atas dan menurut kuasa di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(b), (c) dan (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, Mahkamah dengan ini memerintahkan seperti berikut: a) Permohonan D2-D5 adalah dibenarkan dengan kos sebanyak RM10,000.00 dibayar oleh Plaintif kepada D2-D5; S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg b) Writ Saman dan Penyata Tuntutan Plaintif terhadap D2-D5 adalah dengan ini dibatalkan sepenuhnya. BERTARIKH: 1 APRIL 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Plaintif Mohd Fairuz bin Abdullah Tetuan Mohd Najid & Partners Johor Bahru Peguam Bagi Pihak Defendan Choon Fee Shuang Pertama Tetuan Tan Hee Song & Partners Kulai Peguam Bagi Pihak Defendan Melissa Ram Kedua hingga Kelima Tetuan Melissa Ram Kuala Lumpur S/N FTakrNPgKk2u0mGUaPtxrg Peguam Bagi Pihak Defendan Keenam Tuan Muhammad Azzam bin