Brumasi Holdings Sdn Bhd (dalam likuidasi) v Bumaci Holdings Sdn Bhd (JA-22NCvC-123-09/2025)

BUMACI HOLDINGS SDN BHD

SOO YUH MIAN

KANG HOCK HIN

POON KHENG CHAN

KANG RONG YE

PENGARAH TANAH DAN GALIAN JOHOR ….…DEFENDAN-DEFENDAN 06/04/2026 16:48:12 JA-22NCvC-123-09/2025 Kand. 63 ALASAN PENGHAKIMAN [Lampiran 22 – Notis Permohonan di bawah A.18 k.19(1)(b) dan (d) KKM 2012]

Permohonan di hadapan Mahkamah ini ialah Notis Permohonan Defendan Pertama (D1) bertarikh 24.12.2025 (Lampiran 22) untuk membatalkan Writ dan Penyata Tuntutan terhadapnya menurut Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) dan (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012).

Tindakan Plaintif adalah berasaskan kepada penjualan 13/25 bahagian tanah yang merangkumi Lot 6894 dan Lot 2960 di Bandar Johor Bahru, yang kini dikenali sebagai GRN 400157.

Plaintif memohon antara lain deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 17.6.2009 adalah tidak sah dan batal, bahawa pindah milik bertarikh 27.8.2010 kepada D1 adalah tidak sah, dan bahawa balasan RM500,000.00 adalah tidak mencukupi atau tidak diterima.

D1 memohon pembatalan atas alasan bahawa tuntutan tersebut adalah ‘frivolous’ dan ‘vexatious’ serta merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah.

Mahkamah ini pada 3.3.2026 telah membenarkan Permohonan D1 di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) dan (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dengan kos RM5000.00 dibayar oleh Plaintif kepada D1. Oleh itu Writ dan Penyata Tuntutan terhadap D1 adalah dengan ini dibatalkan. Oleh kerana tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini, Plaintif telah memfailkan Notis Rayuan pada 27.3.2026.

Plaintif ialah sebuah syarikat yang diperbadankan di Malaysia dan telah digulung melalui Perintah Mahkamah Tinggi bertarikh

12.04.2001. Sejak tarikh tersebut, hal ehwal dan aset Plaintif adalah tertakluk kepada pentadbiran pelikuidasi yang dilantik oleh Mahkamah.

Tanah yang menjadi subjek tindakan ini pada asalnya terdiri daripada beberapa lot tanah yang kemudiannya disatukan dan dikenali sebagai GRN 400157, Bandar Johor Bahru. Sebelum penyatuan tersebut, tanah berkenaan dikenali sebagai Lot 6894 dan Lot 2960, yang masing-masing terletak di Daerah Johor Bahru, Negeri Johor.

Berdasarkan Penyata Tuntutan, Plaintif mendakwa bahawa tanah-tanah tersebut merupakan aset syarikat yang sepatutnya diurus dan dilupuskan oleh pelikuidasi dengan mematuhi kehendak undang-undang, termasuk mendapatkan kelulusan yang sewajarnya daripada pemiutang dan penyumbang syarikat.

Rekod menunjukkan bahawa pada 17.6.2009, satu Perjanjian Jual Beli telah dimasuki yang melibatkan 13/25 bahagian tanah yang merangkumi Lot 6894 dan Lot 2960. Harga jualan yang dipersetujui ialah RM500,000.00.

10.

Plaintif bagaimanapun dalam tindakan ini mendakwa bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah tidak sah atas alasan bahawa kelulusan yang sewajarnya tidak diperoleh dan bahawa tiada atau tidak cukup balasan diterima oleh Plaintif.

Pindah milik 13/25 bahagian tanah tersebut telah didaftarkan pada 27.8.2010 melalui nombor perserahan 64436/2010, dan sejak tarikh tersebut D1 menjadi pemilik berdaftar bagi bahagian tanah tersebut.

Writ dan Penyata Tuntutan dalam tindakan ini telah difailkan pada 22.9.2025, iaitu lebih 15 tahun selepas pindah milik tersebut didaftarkan. Dalam Writ dan Penyata Tuntutan, Plaintif memohon antara lain:

(a) Deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 17.6.2009 adalah tidak sah dan batal;

(b) Deklarasi bahawa pindah milik bertarikh 27.8.2010 kepada Defendan Pertama adalah tidak sah dan batal;

(c) Perintah supaya pendaftaran pindah milik tersebut dibatalkan; dan

(d) Gantirugi termasuk gantirugi teladan.

D1 telah memfailkan Pembelaan bertarikh 20.11.2025, di mana antara lain beliau menafikan bahawa transaksi tersebut adalah tidak sah dan menegaskan bahawa pembayaran RM500,000.00 telah dibuat dan diterima oleh pihak yang mewakili Plaintif pada masa itu.

Pada 24.12.2025, D1 telah memfailkan Notis Permohonan (Lampiran 22) untuk membatalkan Writ dan Penyata Tuntutan terhadapnya di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) dan (d) KKM

Permohonan tersebut disokong oleh Afidavit Amiruddin bin Othman bertarikh 24.12.2025, yang antara lain merujuk kepada fakta bahawa 13/25 bahagian tanah tersebut telah dipindah milik secara sah pada 27.8.2010 dan bahawa pembayaran telah dibuat.

Plaintif telah memfailkan Afidavit Jawapan bertarikh 19.1.2026, di mana Plaintif mempertikaikan kesahan Perjanjian Jual Beli tersebut dan mendakwa bahawa kelulusan sewajarnya tidak diperoleh serta bahawa harga jualan adalah di bawah nilai pasaran.

D1 kemudiannya memfailkan Afidavit Balasan bertarikh

3.2.2026, menegaskan bahawa pembayaran telah dibuat, bahawa pengesahan penerimaan wang telah diikrarkan dalam prosiding terdahulu, dan bahawa tindakan ini adalah lewat serta bersifat penyalahgunaan proses. Maka permohonan ini kini di hadapan Mahkamah untuk diputuskan berdasarkan pliding, afidavit dan hujahan bertulis pihak-pihak.

(i) Hujahan Defendan Pertama 18. D1 berhujah bahawa tindakan Plaintif terhadapnya adalah tidak berasas dari segi undang-undang dan fakta, serta memenuhi kriteria pembatalan di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) dan (d) KKM 2012. D1 menegaskan bahawa keseluruhan tuntutan Plaintif adalah berasaskan kepada dakwaan bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 17.6.2009 adalah tidak sah dan bahawa pindah milik bertarikh 27.8.2010 adalah tidak sah. Namun begitu, D1 berhujah bahawa dakwaan tersebut tidak disokong oleh fakta material yang mencukupi dan bercanggah dengan rekod terdahulu.

D1 menekankan bahawa pembayaran RM500,000.00 telah dibuat kepada firma guaman yang mewakili pelikuidasi pada masa itu, dan penerimaan wang tersebut telah disahkan melalui Afidavit dalam prosiding Petisyen Pemula 26.7.2010. Oleh itu, dakwaan bahawa tiada balasan diterima adalah bercanggah dengan pengesahan bersumpah yang masih kekal tidak dicabar.

Dari sudut undang-undang, D1 merujuk kepada prinsip dalam kes Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 7; [1993] 3 MLJ 36 (SC) bahawa Mahkamah mempunyai kuasa untuk membatalkan pliding yang secara jelas tidak boleh dipertahankan. D1 berhujah bahawa walaupun fakta Plaintif diterima sepenuhnya, tuntutan tersebut tetap tidak menubuhkan suatu ‘cause of action’ yang sah terhadapnya sebagai pembeli dan pemilik berdaftar.

D1 juga merujuk kepada Loh Holdings Sdn Bhd v Peglin Development Sdn Bhd & Anor [1984] 1 CLJ (Rep) 211; [1984] 2 MLJ 280 (FC) bagi menyokong hujah bahawa jika fakta yang diplidkan sekalipun diterima sebagai benar, tetapi tidak mencukupi untuk menubuhkan satu hak tindakan yang sah, maka pliding tersebut hendaklah dibatalkan.

Dari sudut limb (b), D1 berhujah bahawa tindakan ini adalah ‘frivolous’ kerana ia tidak mempunyai asas undang-undang yang kukuh, dan ‘vexatious’ kerana ia memaksa D1 mempertahankan transaksi yang telah disempurnakan lebih 15 tahun lalu tanpa asas fakta baharu yang kukuh.

Dalam hal ini, D1 merujuk kepada Tee Siew Kai v Machang Indah Development Sdn Bhd (in liquidation) [2020] 4 CLJ 841 (FC), di mana Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa litigasi tidak boleh digunakan sebagai percubaan spekulatif atau ‘fishing expedition’. D1 berhujah bahawa tindakan Plaintif adalah tepat dalam kategori tersebut kerana ia cuba membuka semula transaksi lama tanpa asas bukti yang kukuh.

Bagi limb (d), D1 berhujah bahawa tindakan ini merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah kerana ia pada asasnya adalah serangan kolateral terhadap tindakan pelikuidasi terdahulu dan terhadap transaksi yang telah didaftarkan secara sah. D1 merujuk kepada Metramac Holdings Sdn Bhd v Commerce International Merchant Bankers Bhd [2013] 6 CLJ 329 (FC), di mana Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa Mahkamah mempunyai tanggungjawab untuk melindungi integriti proses kehakiman daripada litigasi yang bersifat kolateral dan repetitif.

D1 juga menegaskan bahawa kelewatan lebih 15 tahun dalam memfailkan tindakan ini tanpa penjelasan munasabah menunjukkan bahawa tindakan ini bukanlah suatu usaha ‘bona fide’ untuk menegakkan hak, tetapi satu percubaan untuk mengganggu hak milik yang telah lama disempurnakan. Justeru, D1 memohon supaya Writ dan Penyata Tuntutan terhadapnya dibatalkan sepenuhnya dengan kos.

Plaintif juga merujuk kepada prinsip dalam kes Bandar Builder (supra) bahawa selagi terdapat isu yang boleh dibicarakan, Mahkamah tidak seharusnya menamatkan tindakan pada peringkat awal. Plaintif berhujah bahawa dakwaan mereka mengenai kekurangan kelulusan dan kecacatan dalam proses penjualan adalah isu fakta yang memerlukan pembuktian melalui keterangan lisan dan dokumentari dalam perbicaraan penuh. Plaintif menegaskan bahawa persoalan sama ada RM500,000.00 mencerminkan nilai sebenar 13/25 bahagian tanah yang merangkumi Lot 6894 dan Lot 2960 adalah satu isu yang memerlukan penilaian bukti dan tidak boleh diputuskan secara ringkas.

Plaintif juga berhujah bahawa walaupun terdapat Afidavit yang mengesahkan penerimaan wang, isu sama ada wang tersebut benar-benar sampai kepada Plaintif atau digunakan bagi tujuan yang sah masih merupakan isu yang boleh dibicarakan.

Dari sudut limb (d), Plaintif berhujah bahawa tindakan ini bukanlah penyalahgunaan proses, sebaliknya satu usaha untuk menuntut kembali aset syarikat yang didakwa telah dilupuskan secara tidak sah. Plaintif menegaskan bahawa Mahkamah tidak boleh menutup pintu keadilan hanya kerana transaksi tersebut telah lama berlaku, sekiranya terdapat dakwaan serius mengenai ketidakpatuhan terhadap kehendak undang-undang.

Plaintif turut berhujah bahawa isu-isu ini melibatkan kepentingan awam dan kepentingan pemiutang syarikat dalam likuidasi, dan oleh itu wajar ditentukan melalui perbicaraan penuh.

Mahkamah merumuskan tiga isu utama:

(i) Sama ada Penyata Tuntutan mendedahkan suatu ‘reasonable cause of action’ terhadap Defendan Pertama;

Prinsip ini telah diperjelaskan secara autoritatif dalam kes Bandar Builder (supra), di mana Mahkamah Agung menegaskan bahawa selagi pliding tersebut mendedahkan suatu isu yang patut dibicarakan, Mahkamah tidak seharusnya menamatkannya hanya kerana kes tersebut kelihatan lemah. Walau bagaimanapun, Mahkamah dalam kes yang sama turut menegaskan bahawa jika pliding itu sendiri, pada asasnya, tidak mampu menubuhkan suatu ‘cause of action’ walaupun fakta yang diplidkan diterima sepenuhnya, maka Mahkamah bukan sahaja boleh, malah wajar menggunakan kuasa untuk menghentikan tindakan tersebut demi menjimatkan masa kehakiman dan mengelakkan penyalahgunaan proses.

Prinsip tersebut kemudiannya diperkukuhkan dalam kes Loh Holdings Sdn Bhd (supra), di mana Mahkamah Persekutuan menekankan bahawa ujian sebenar bukanlah sama ada plaintif mempunyai peluang tinggi untuk berjaya, tetapi sama ada, walaupun semua fakta diterima sebagai benar, satu hak tindakan yang sah dari segi undang-undang masih tidak dapat diwujudkan. Jika jawapannya adalah negatif, maka pliding tersebut adalah cacat pada asasnya.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, tuntutan Plaintif bertumpu kepada dakwaan bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 17.6.2009 yang melibatkan 13/25 bahagian tanah yang merangkumi Lot 6894 dan Lot 2960 adalah tidak sah dan batal. Plaintif juga mendakwa bahawa balasan RM500,000.00 tidak diterima atau tidak mencukupi, dan bahawa pindah milik bertarikh 27.8.2010 kepada Defendan Pertama adalah tidak sah dan perlu dibatalkan.

Apabila Mahkamah meneliti secara mendalam Penyata Tuntutan, adalah jelas bahawa keseluruhan asas tuntutan terhadap D1 bergantung kepada dua teras utama, iaitu ketiadaan kelulusan sah bagi penjualan tersebut dan ketiadaan atau ketidakcukupan balasan. Tiada dakwaan khusus bahawa D1 telah melakukan penipuan secara langsung, atau bahawa D1 mempunyai pengetahuan sebenar mengenai sebarang kecacatan prosedur yang didakwa berlaku di pihak pelikuidasi.

Lebih penting lagi, rekod menunjukkan bahawa pembayaran RM500,000.00 telah dibuat kepada Tetuan Tay & Partners yang bertindak bagi pihak pelikuidasi pada masa itu, dan penerimaan wang tersebut telah disahkan melalui satu Afidavit yang diikrarkan dalam prosiding Petisyen Pemula 26-7-2010 (eksibit A-2). Plaintif tidak memohon untuk membatalkan atau mengenepikan Afidavit tersebut. Plaintif juga tidak memohon deklarasi bahawa pengesahan penerimaan wang itu adalah palsu atau diperoleh melalui penipuan.

Dalam keadaan sedemikian, dakwaan bahawa tiada balasan diterima menjadi satu dakwaan yang bercanggah secara langsung dengan rekod kehakiman terdahulu. Mahkamah tidak boleh mengabaikan fakta bahawa terdapat satu pengesahan bersumpah mengenai penerimaan wang tersebut yang masih kekal tidak dicabar.

D1 berhujah bahawa walaupun semua fakta yang diplidkan oleh Plaintif diterima sepenuhnya sebagai benar, Penyata Tuntutan tetap gagal membawa elemen-elemen asas bagi satu ‘cause of action’ terhadapnya. D1 menekankan bahawa tiada satu pun perenggan dalam Penyata Tuntutan yang mendakwa bahawa D1 mempunyai pengetahuan sebenar tentang sebarang kecacatan dalaman dalam proses kelulusan oleh pelikuidasi, atau bahawa D1 telah terlibat dalam penipuan, konspirasi atau salah laku bersama.

D1 berhujah bahawa keseluruhan tuntutan terhadapnya dibina atas dakwaan bahawa kelulusan sewajarnya tidak diperoleh dan balasan RM500,000.00 tidak diterima atau tidak mencukupi. Namun, D1 menegaskan bahawa dakwaan ini, walaupun diterima, hanya menyentuh tindakan dalaman pelikuidasi dan bukan tindakan D1 sebagai pembeli.

Plaintif pula berhujah bahawa isu kelulusan dan kecukupan balasan adalah isu fakta yang memerlukan perbicaraan penuh, dan bahawa Mahkamah tidak seharusnya menutup pintu keadilan hanya kerana terdapat Afidavit terdahulu yang mengesahkan penerimaan wang. Plaintif menegaskan bahawa persoalan sama ada RM500,000.00 mencerminkan nilai sebenar 13/25 bahagian Lot 6894 dan Lot 2960 adalah satu isu penilaian yang tidak boleh diputuskan secara ringkas, dan bahawa isu sama ada wang tersebut benar-benar sampai kepada Plaintif juga memerlukan pembuktian.

Mahkamah menerima bahawa kuasa di bawah Aturan 18 Kaedah 19 KKM 2012 hendaklah digunakan dengan berhati-hati sebagaimana dinyatakan dalam kes Bandar Builder (supra). Namun prinsip berhati-hati tersebut tidak bermakna Mahkamah perlu membenarkan tindakan diteruskan walaupun elemen asas liabiliti terhadap Defendan tertentu langsung tidak diplidkan.

Mahkamah ini juga terikat dengan ujian dalam Loh Holdings Sdn Bhd (supra) bahawa walaupun fakta diterima sepenuhnya, jika hak tindakan yang sah tidak dapat diwujudkan terhadap Defendan tersebut, pliding adalah cacat pada asasnya.

Dalam kes ini, Plaintif tidak memplidkan sebarang fakta yang menunjukkan bahawa D1 mengetahui tentang kekurangan kelulusan yang didakwa, bagaimana, dari segi undang-undang, D1 boleh dipertanggungjawabkan atas kecacatan dalaman yang didakwa berlaku dalam proses kelulusan oleh pelikuidasi. Tiada dakwaan bahawa D1 bertindak secara tidak ‘bona fide’. Tiada dakwaan bahawa D1 bersekongkol dengan pelikuidasi. Malah, dakwaan mengenai ketiadaan balasan bercanggah dengan Afidavit terdahulu yang mengesahkan penerimaan RM500,000.00. Tanpa elemen pengetahuan, penipuan atau penyertaan aktif dalam salah laku yang didakwa, tuntutan terhadap D1 menjadi bersifat spekulatif dan tidak lengkap.

Plaintif berhujah bahawa isu tersebut memerlukan perbicaraan. Namun Mahkamah mendapati bahawa walaupun isu kelulusan dibicarakan sekalipun, ia tidak secara automatik mewujudkan liabiliti terhadap pembeli melainkan terdapat elemen pengetahuan atau penyertaan dalam salah laku. Elemen tersebut langsung tidak diplidkan.

Oleh itu, Mahkamah menerima hujahan D1 bahawa Penyata Tuntutan gagal menubuhkan ‘cause of action’ yang lengkap terhadapnya. Kekurangan tersebut bukan isu pembuktian, tetapi kekurangan pada tahap pliding itu sendiri. Maka, di bawah ujian Loh Holdings (supra), pliding ini gagal melepasi kehendak asas undang-undang bagi mewujudkan hak tindakan terhadap D1, dan limb (b) boleh terpakai atas dasar ketiadaan ‘reasonable cause of action’. Isu 2 : Sama ada Tindakan Ini ‘Frivolous’ atau ‘Vexatious’ di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) KKM 2012.

Limb

(b) memberi kuasa kepada Mahkamah untuk membatalkan pliding yang bersifat ‘scandalous’, ‘frivolous’ atau ‘vexatious’. Perkataan ‘frivolous’ merujuk kepada tuntutan yang tidak mempunyai asas serius atau kukuh dari segi undang-undang, manakala ‘vexatious’ merujuk kepada tindakan yang dimulakan bukan untuk menegakkan hak yang sah, tetapi untuk mengganggu, menekan atau membebankan pihak lawan tanpa sebab yang munasabah.

Dalam kes Tee Siew Kai (supra), Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa Mahkamah hendaklah berhati-hati agar proses kehakiman tidak dijadikan alat untuk percubaan spekulatif atau untuk membuka semula isu yang telah lama diselesaikan tanpa asas fakta baharu yang kukuh. Mahkamah dalam kes tersebut menekankan bahawa litigasi tidak boleh digunakan sebagai satu ‘fishing expedition’ untuk mencari kemungkinan kesalahan tanpa bukti awal yang kukuh.

Prinsip yang sama turut ditegaskan dalam kes Yap JH v Tan Sri Loh Boon Siew & Ors [1991] 4 CLJ (Rep) 243; [1991] 1 MLJ 449 (SC), di mana Mahkamah Agung memutuskan bahawa tindakan yang jelas tidak mempunyai asas fakta yang memadai dan hanya bertujuan menekan pihak lawan boleh dianggap sebagai ‘vexatious’.

Dalam kes ini, pindah milik tanah telah didaftarkan pada

27.8.2010. Tindakan hanya difailkan pada 22.9.2025, iaitu lebih 15 tahun selepas transaksi tersebut disempurnakan. Tiada penjelasan terperinci diberikan oleh Plaintif mengenai kelewatan yang luar biasa ini, dan tiada fakta baharu yang didakwa hanya ditemui baru-baru ini yang boleh mewajarkan pembukaan semula transaksi tersebut.

Lebih membimbangkan, dakwaan mengenai ketiadaan balasan bercanggah dengan Afidavit terdahulu yang mengesahkan penerimaan wang RM500,000.00. Plaintif tidak memberikan penjelasan bagaimana pengesahan tersebut boleh diketepikan atau diabaikan. Plaintif berhujah bahawa kelewatan semata-mata tidak menjadikan tindakan ‘vexatious’, dan bahawa dakwaan pelupusan aset syarikat di bawah nilai pasaran adalah isu serius yang wajar dibicarakan demi kepentingan pemiutang.

Mahkamah menerima bahawa kelewatan sahaja tidak semestinya menjadikan sesuatu tindakan ‘vexatious’. Namun dalam kes ini, kelewatan lebih 15 tahun digabungkan dengan ketiadaan fakta baharu dan ketiadaan dakwaan khusus terhadap D1 mengenai penipuan atau pengetahuan salah laku menjadikan tindakan ini bersifat spekulatif. Lebih signifikan, Plaintif tidak menjelaskan mengapa Afidavit pengesahan penerimaan wang tidak dicabar dalam tempoh yang munasabah. Kegagalan ini menunjukkan bahawa tindakan ini bukanlah berdasarkan penemuan baharu, tetapi percubaan untuk mempersoalkan semula transaksi lama tanpa asas kukuh.

Dalam keadaan ini, Mahkamah mendapati bahawa tindakan ini bukan sekadar lemah. Ia adalah satu percubaan untuk mempersoalkan transaksi lama tanpa asas fakta baharu yang kukuh, dan tanpa menjelaskan kelewatan yang luar biasa tersebut.

Oleh itu, tindakan ini memenuhi takrif ‘frivolous’ dalam erti bahawa ia tidak mempunyai asas undang-undang yang serius, dan ‘vexatious’ dalam erti bahawa ia memaksa Defendan Pertama mempertahankan semula transaksi yang telah disempurnakan lebih satu dekad lalu tanpa asas yang kukuh. Isu 3 : Sama ada Tindakan Ini Merupakan Penyalahgunaan Proses Mahkamah di bawah Limb (d) KKM 2012.

Limb (d) Aturan 18 Kaedah 19(1) KKM 2012 memberi kuasa kepada Mahkamah untuk membatalkan pliding jika ia merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah. Konsep penyalahgunaan proses adalah lebih luas daripada ‘frivolous’ atau ‘vexatious’, dan meliputi situasi di mana proses Mahkamah digunakan untuk tujuan yang tidak selaras dengan objektif keadilan.

Dalam Metramac Holdings (supra), Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa Mahkamah mempunyai tanggungjawab untuk melindungi integriti sistem kehakiman daripada litigasi yang bersifat kolateral atau repetitif, terutamanya apabila ia bertujuan untuk mencabar secara tidak langsung transaksi atau keputusan yang telah dimuktamadkan.

Prinsip finaliti litigasi turut ditekankan dalam Malaysia Securities Trustees Bhd v Mohd Afriyizan Husain [2021] 4 CLJ 67 (FC), di mana Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa sistem kehakiman tidak boleh digunakan untuk membuka semula perkara yang telah diselesaikan tanpa asas kukuh dan sah.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, tindakan Plaintif pada asasnya mencabar tindakan pelikuidasi terdahulu dalam memasuki Perjanjian Jual Beli 17.6.2009 dan dalam melaksanakan pindah milik 27.8.2010. Jika benar terdapat salah laku atau penipuan, tindakan yang sewajarnya adalah terhadap pihak yang didakwa melakukan salah laku tersebut, atau melalui mekanisme khusus untuk mencabar kesahan tindakan pelikuidasi.

Sebaliknya, Plaintif memfokuskan tindakan terhadap D1 sebagai pembeli dan pemilik berdaftar. Ini menjadikan tindakan tersebut satu serangan kolateral terhadap transaksi yang telah disempurnakan dan didaftarkan. Plaintif pula berhujah bahawa tindakan ini bukan serangan kolateral, tetapi usaha untuk menuntut kembali aset syarikat yang didakwa telah dilupuskan secara tidak sah, dan bahawa isu salah laku pelikuidasi tidak pernah diputuskan secara muktamad.

Mahkamah mendapati bahawa walaupun Plaintif boleh mencabar salah laku pelikuidasi melalui saluran yang sesuai, tindakan terhadap D1 sebagai pembeli berdaftar tanpa dakwaan khusus pengetahuan atau penipuan merupakan pendekatan yang salah dari sudut undang-undang. ika benar terdapat penipuan atau pelanggaran kewajipan fidusiari oleh pelikuidasi, tindakan sepatutnya difokuskan terhadap pihak tersebut. Mengheret D1 sebagai pembeli yang telah memperoleh pindah milik berdaftar selepas lebih satu dekad tanpa asas khusus adalah satu bentuk penggunaan proses Mahkamah bagi tujuan yang tidak selaras dengan objektif keadilan.

Mahkamah mendapati bahawa penggunaan tindakan baharu untuk mencabar transaksi lama tanpa mencabar secara langsung asas atau dokumen terdahulu yang menyokong transaksi tersebut adalah satu bentuk penyalahgunaan proses.

Dalam keadaan sedemikian, Mahkamah berpendapat bahawa membenarkan tindakan ini diteruskan akan menjejaskan prinsip kepastian dan finaliti dalam urusan hartanah dan transaksi komersial dan membuka ruang kepada litigasi berulang terhadap transaksi lama tanpa had masa yang munasabah. Oleh itu, tindakan ini memenuhi takrif penyalahgunaan proses Mahkamah di bawah limb (d). Skop Pertimbangan Fakta dan Had Kuasa di bawah Aturan 18 Kaedah 19 KKM 2012 63. Sebelum Mahkamah merumuskan keputusan muktamad bagi Isu 1 hingga 3, adalah wajar Mahkamah ini memperjelaskan satu perkara yang sering menjadi asas rayuan dalam permohonan pembatalan pliding, iaitu dakwaan bahawa Mahkamah telah membuat dapatan fakta atau menilai kredibiliti tanpa perbicaraan penuh.

Mahkamah menegaskan bahawa dalam membenarkan permohonan ini, Mahkamah tidak membuat sebarang dapatan fakta yang memerlukan penilaian keterangan lisan atau penentuan kredibiliti saksi. Mahkamah juga tidak menolak tuntutan Plaintif atas dasar Mahkamah tidak mempercayai versi fakta Plaintif.

Sebaliknya, Mahkamah telah secara jelas menerima, bagi tujuan permohonan ini, fakta-fakta yang diplidkan oleh Plaintif sebagaimana yang terkandung dalam Penyata Tuntutan. Pendekatan ini adalah selaras dengan prinsip dalam Loh Holdings Sdn Bhd (supra) bahawa fakta yang diplidkan hendaklah diterima sebagai benar bagi tujuan menilai sama ada satu ‘cause of action’ telah didedahkan.

Dapatan Mahkamah bahawa tiada ‘reasonable cause of action’ bukanlah hasil penilaian fakta yang dipertikaikan, tetapi hasil daripada kegagalan Penyata Tuntutan untuk memplidkan elemen undang-undang yang diperlukan bagi mewujudkan liabiliti terhadap Defendan Pertama. Kekurangan tersebut adalah bersifat struktur dan normatif, bukan bersifat pembuktian.

Mahkamah tidak membuat dapatan bahawa RM500,000.00 semestinya mencerminkan nilai pasaran tanah pada masa itu. Mahkamah juga tidak membuat dapatan bahawa proses kelulusan oleh pelikuidasi adalah sempurna. Apa yang Mahkamah dapati ialah bahawa, walaupun dakwaan Plaintif mengenai kecacatan tersebut diterima sepenuhnya, ia masih tidak menubuhkan satu asas liabiliti terhadap D1 tanpa elemen tambahan seperti pengetahuan, penyertaan dalam salah laku atau penipuan yang secara khusus diplidkan.

Oleh itu, penolakan tindakan ini tidak bersandar kepada pertikaian fakta yang memerlukan perbicaraan, tetapi kepada kegagalan Plaintif memplidkan fakta material yang mencukupi untuk menubuhkan elemen asas tuntutan terhadap D1.

Mahkamah juga menegaskan bahawa dapatan di bawah limb

(b) dan limb (d) bukanlah dapatan mengenai kredibiliti Plaintif, tetapi dapatan mengenai sifat tuntutan itu sendiri apabila dilihat dalam konteks keseluruhan rekod, termasuk kewujudan Afidavit terdahulu yang tidak dicabar dan kelewatan lebih 15 tahun tanpa penjelasan yang memadai.

Dalam hal ini, Mahkamah tidak memutuskan bahawa Plaintif tidak bercakap benar. Mahkamah hanya memutuskan bahawa, walaupun Plaintif bercakap benar, tuntutan terhadap D1 tetap tidak dapat bertahan dari segi undang-undang.

Tambahan pula, Mahkamah tidak menutup pintu keadilan secara total terhadap Plaintif dalam konteks dakwaan salah laku pelikuidasi. Jika terdapat asas kukuh untuk tindakan terhadap pihak yang bertindak sebagai pelikuidasi atau pihak lain yang berkaitan, saluran undang-undang yang sesuai masih terbuka. Namun penggunaan tindakan ini terhadap D1 sebagai pembeli berdaftar tanpa elemen khusus yang diplidkan adalah tidak selaras dengan prinsip undang-undang yang mantap.

Justeru, Mahkamah berpuas hati bahawa keputusan ini adalah keputusan undang-undang berdasarkan analisis pliding dan bukan keputusan fakta berdasarkan penilaian keterangan yang dipertikaikan.

Dengan itu, Mahkamah menegaskan bahawa tiada isu fakta material yang memerlukan perbicaraan penuh dalam konteks liabiliti D1 sebagaimana yang diplidkan, dan oleh itu penggunaan kuasa di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) dan (d) KKM 2012 adalah wajar dan berasas.

Setelah Mahkamah meneliti secara menyeluruh Writ, Penyata Tuntutan, Pembelaan, Afidavit-Afidavit serta Hujahan Bertulis kedua-dua pihak, dan setelah mempertimbangkan prinsip-prinsip undang-undang yang dirujuk dalam Ikatan Otoriti masing-masing, Mahkamah merumuskan dapatan seperti berikut.

Bagi Isu 1, Mahkamah mendapati bahawa Penyata Tuntutan gagal mendedahkan suatu ‘reasonable cause of action’ terhadap D1. Walaupun fakta-fakta yang diplidkan oleh Plaintif diterima sepenuhnya bagi tujuan permohonan ini, ia tetap tidak menubuhkan elemen asas liabiliti terhadap D1 sebagai pembeli dan pemilik berdaftar 13/25 bahagian tanah yang merangkumi Lot 6894 dan Lot 2960. Kekurangan tersebut adalah kekurangan struktur pliding, bukan isu pembuktian yang memerlukan perbicaraan.

Bagi Isu 2, Mahkamah mendapati bahawa tindakan ini bersifat ‘frivolous’ dan ‘vexatious’ dalam erti limb (b) Aturan 18 Kaedah 19(1) KKM 2012. Tindakan ini difailkan lebih 15 tahun selepas pindah milik didaftarkan tanpa penjelasan munasabah, dan tanpa fakta baharu yang kukuh untuk menyokong pembukaan semula transaksi tersebut. Ia memaksa D1 mempertahankan semula hak milik yang telah lama disempurnakan tanpa asas undang-undang yang serius.

Bagi Isu 3, Mahkamah mendapati bahawa tindakan ini merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah dalam erti limb (d). Tindakan ini pada hakikatnya merupakan serangan kolateral terhadap transaksi 2009 hingga 2010 dan terhadap tindakan pelikuidasi terdahulu, tanpa mencabar secara langsung asas atau dokumen terdahulu yang menyokong transaksi tersebut. Membenarkan tindakan ini diteruskan akan menjejaskan prinsip kepastian dan finaliti dalam urusan komersial dan hartanah.

Mahkamah juga menegaskan bahawa keputusan ini tidak dibuat atas penilaian kredibiliti saksi atau pertikaian fakta material yang memerlukan perbicaraan penuh. Sebaliknya, keputusan ini adalah berdasarkan analisis undang-undang terhadap pliding dan kegagalan Penyata Tuntutan untuk mewujudkan elemen asas liabiliti terhadap D1.

Dengan itu, Mahkamah berpuas hati bahawa permohonan D1 adalah berasas dan wajar dibenarkan.

Oleh yang demikian, Mahkamah dengan ini memerintahkan seperti berikut:

(a) Permohonan Defendan Pertama di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) dan (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 adalah dibenarkan;

(b) Writ dan Penyata Tuntutan terhadap Defendan Pertama adalah dengan ini dibatalkan.

(c) Plaintif hendaklah membayar kos kepada Defendan Pertama sebanyak RM5,000.00. BERTARIKH: 1 APRIL 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Plaintif Mohd Fairuz bin Abdullah Tetuan Mohd Najid & Partners Johor Bahru Peguam Bagi Pihak Defendan Choon Fee Shuang Pertama Tetuan Tan Hee Song & Partners Kulai Peguam Bagi Pihak Defendan Melissa Ram Kedua hingga Kelima Tetuan Melissa Ram Kuala Lumpur Peguam Bagi Pihak Defendan Keenam Tuan Muhammad Azzam bin Zainal Abidin Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Johor