Bukit Pelali Properties Sdn Bhd v 1. ) Rifaie Bin Sabar (JA-25-10-03/2022)

1.

TRIBUNAL TUNTUTAN PEMBELI RUMAH ... RESPONDEN-RESPONDEN (DIDENGAR BERSAMA) DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM, MALAYSIA (BAHAGIAN RAYUAN DAN KUASA-KUASA KHAS) PERMOHONAN BAGI SEMAKAN KEHAKIMAN NO JA-25-8-02/2022 Dalam Perkara permohonan kebenaran untuk suatu

Certiorari, deklarasi, dan perintah lain-lain berkenaan dengan Awad Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah bertarikh 26/01/2022 dalam No. Tuntutan TTPRZS/J/0030/21 Dan Dalam Perkara Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 Dan S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA Dalam Perkara Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan 1989 Dan Dalam Perkara Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) 2002 Dan Dalam Perkara Seksyen 25(2) Akta Kehakiman 1964 dan perenggan 1 Jadual bersamanya Dan Dalam Perkara Aturan 53 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ANTARA BUKIT PELALI PROPERTIES SDN BHD (No. Syarikat: 1203705-A) … PEMOHON DAN

1.

2.

TRIBUNAL TUNTUTAN PEMBELI RUMAH ... RESPONDEN-RESPONDEN S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Di hadapan Mahkamah ini merupakan dua (2) permohonan semakan kehakiman peringkat substantif di bawah Aturan 53 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (disatukan dan didengar bersama melalui perintah Mahkamah ini bertarikh 7.8.2020) iaitu kes No. JA-25-10-03/2023 (“kes 10”) dan kes No. JA-25-08- 03/2023 (“kes 8”) yang kedua-duanya difailkan oleh pemohon selaku pemaju perumahan terhadap keputusan-keputusan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (“Tribunal”) yang telah memberikan award gantirugi-gantirugi tertentu kepada responden-responden selaku pembeli-pembeli hartanah yang dijual oleh pemohon. Sebelum ini, pemohon telah memperoleh kebenaran Mahkamah untuk memulakan kes 10 pada 27.3.2022 dan kes 8 pada 4.4.2022. [2] Relif-relif yang dimohon adalah certiorari dan deklarasi dan keputusan-keputusan Tribunal yang hendak dibatalkan oleh pemohon adalah seperti berikut: -

award Tribunal bertarikh 26.1.2022 dalam perkara prosiding Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah No: TTPRZS/J/0030/21 yang difailkan terhadap pemohon oleh responden pertama di dalam kes 10; dan

award Tribunal bertarikh 10.11.2021 dalam perkara prosiding Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah No: TTPRZS/J/0015/2021 S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA yang difailkan terhadap pemohon oleh responden pertama dan responden kedua di dalam kes 8. [3] Pada 9.11.2023, setelah meneliti hujah-hujah bertulis dan lisan kedua-dua peguamcara, Mahkamah ini menolak permohonan pemohon dalam kedua-dua kes 10 dan kes 8 dengan kos setiap satu sebanyak RM2,000.00 tertakluk kepada fi alokator. Berikut merupakan alasan-alasan Mahkamah ini bagi keputusan tersebut. Fakta-fakta material [4] Pemohon merupakan sebuah syarikat pemaju perumahan berlesen yang membangunkan sebuah projek perumahan dikenali sebagai “Bukit Pelali @ Pengerang” di atas tanah di bawah pegangan hakmilik induk No. HS(D) 36899 PTD 6008, Mukim Pengerang, Daerah Kota Tinggi, Johor (“projek tersebut”). [5] Responden-responden merupakan pembeli-pembeli rumah jenis teres 2 tingkat yang dijual oleh pemohon dalam projek tersebut. [6] Bagi tujuan itu, pemohon telah memasuki Sale and Purchase Agreement (“SPA”) dengan responden-responden seperti butir-butir berikut: -

bagi kes 10, SPA bertarikh 6.8.2017 di antara pemohon dan responden pertama (Rifaie bin Sabar) untuk rumah Unit No. Plot 161, Bukit Pelali @ Pengerang Phase 1B dengan harga sebanyak RM496,655.00 (hartanah “Plot 161”); dan S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA

bagi kes 8, SPA bertarikh 16.10.2017 di antara pemohon dan responden pertama (Nur Asmah Binti Serakim) dan responden kedua (Muhammad Syafiq Bin Roslan) selaku pembeli bersama untuk rumah Unit No. Plot 145, Bukit Pelali @ Pengerang Phase 1B dengan harga sebanyak RM506,770.00 (hartanah “Plot 145”). [7] Kedua-dua SPA tersebut mengandungi terma-terma operatif yang sama seperti perjanjian jual beli statutori sebagai mana terkandung di dalam ‘Schedule H’ kepada Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989 yang merupakan undang-undang subsidiari yang dibuat di bawah Housing Development Act (Control and Licensing) Act 1966 (“Akta HDA”). [8]

dalam Afidavit Jawapan responden pertama kes 10 –

eksibit RBS-3 – emel bertarikh 23.10.2020, S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA

dalam Afidavit Jawapan responden kedua dan responden ketiga dalam kes 8 –

eksibit NAMS-4 – emel bertarikh 29.12.2020 dan 14.1.2021; dan

(ii) eksibit NAMS-7 – emel bertarikh 4.2.2021, 8.2.2021 dan 17.2.2021. [18] Akhir sekali, pemohon telah menetapkan tarikh temu janji penyerahan kunci rumah kepada responden pertama dalam kes 10 pada 15.3.2021 dan kepada responden pertama dan responden kedua dalam kes 8 pada 19.3.2021. Responden-responden telah mengambil kunci masing-masing pada tarikh-tarikh tersebut. Ringkasan prosiding tuntutan responden-responden dan keputusan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah [19] Secara ringkasnya, tuntutan responden pertama terhadap pemohon di peringkat tribunal dalam kes 10 melibatkan tuntutan gantirugi jumlah yang ditetapkan (“LAD”) akibat kelewatan serahan milikan kosong hartanah Plot 161. Pendirian responden pertama adalah secara ringkasnya seperti berikut: -

Tarikh 36 bulan kesiapan menurut SPA Plot 161 (selepas tempoh pengecualian 167 hari diambil kira) adalah pada 20.1.2021.

(ii) Di sebalik emel bertarikh 23.10.2020 yang dihantar oleh responden pertama yang memohon untuk tarikh pengambilan kunci ditetapkan, pemohon gagal berikan tarikh temu janji yang terdekat. S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA

(iii) Pemohon hanya kemudiannya menetapkan tarikh pengambilan kunci pada 15.3.2020.

(iv) Oleh yang demikian, pemohon telah lewat menyerahkan milikan kosong hartanah Plot 161 kepada responden pertama selama 54 hari menjadikan LAD yang perlu dibayar adalah sebanyak RM7,347.77. [20] Manakala tuntutan responden pertama dan responden kedua terhadap pemohon dalam kes 8 pula melibatkan gantirugi LAD bagi kelewatan serahan milikan kosong hartanah Plot 145 dan kelewatan penyiapan kemudahan bersama (“common facilities”). Pendirian responden pertama dan responden kedua adalah secara ringkasnya seperti berikut: -

Tarikh 36 bulan serahan milikan kosong hartanah Plot 145 dan kesiapan kesiapan kemudahan bersama (selepas mengambil kira tarikh deposit dibayar dan tempoh pengecualian 167 hari) adalah 30.1.2021.

(ii)

Di sebalik emel-emel bertarikh 29.12.2020, 14.1.2020,

2.2021, 8.2.2021 dan 17.2.2021 yang dihantar oleh responden pertama dan responden kedua yang memohon untuk tarikh pengambilan kunci ditetapkan, pemohon gagal berikan tarikh temu janji yang terdekat.

(iii) Pemohon hanya kemudiannya menetapkan tarikh pengambilan kunci pada 19.3.2021.

(iv) Oleh yang demikian, pemohon telah lewat menyerahkan milikan kosong hartanah Plot 145 dan kelewatan penyiapan kemudahan bersama kepada responden pertama dan S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA responden kedua selama 48 hari menjadikan LAD yang perlu dibayar oleh pemohon adalah masing-masingnya sebanyak RM6,664.37 dan RM1,332.87. [21] Selepas mendengar tuntutan masing-masing, Presiden Tribunal telah membenarkan tuntutan responden-responden seperti dituntut, ringkasannya seperti berikut: -

pada 26.1.2022, mengawardkan LAD untuk kelewatan serahan milikan kosong hartanah Plot 161 berjumlah RM7,347.77 kepada responden pertama; dan

pada 10.11.2021, mengawardkan LAD untuk kelewatan serahan milikan kosong hartanah Plot 145 berjumlah RM6,664.37 dan untuk kelewatan penyiapan kemudahan bersama berjumlah RM1,332.87 kepada responden pertama dan responden kedua. [22] Dalam mencapai keputusan-keputusan tersebut, Presiden Tribunal menyatakan tarikh efektif sebenar serahan milikan kosong rumah dan penyiapan kemudahan bersama adalah pada tarikh kunci hartanah-hartanah tersebut diserahkan kepada responden-responden masing-masing iaitu pada 15.3.2021 bagi kes 10 dan pada 19.3.2021 bagi kes 8. [23] Dalam menjelaskan hal yang tersebut, Presiden Tribunal selepas meneliti keterangan saksi-saksi, SPA dan dokumen-dokumen lain seperti gambar-gambar telah memutuskan bahawa serahan milikan kosong hanya menjadi sempurna apabila kunci turut diserahkan S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA oleh pemohon kepada responden-responden sebagai mana yang diperuntukkan dalam klausa 27(2) kedua-dua SPA, seperti berikut:

“Manner of delivery of vacant possession

The delivery of vacant possession by the Developer shall be supported by a certificate of completion and compliance and includes the handing over of the keys of the Parcel to the Purchaser.” [24] Selain itu, Presiden Tribunal juga memutuskan atas dapatan fakta bahawa walau pun pemohon telah memperoleh pengecualian pertama untuk tempoh 167 hari bagi maksud pengiraan tempoh serahan kosong, tetapi pemohon telah gagal untuk mendapatkan apa-apa pengecualian tempoh seterusnya daripada Menteri yang berkenaan sehingga tarikh serahan kunci dibuat kepada responden-responden sebagai mana yang diperuntukkan di bawah s.35(2) Temporary Measures For Reducing The Impact Of Coronavirus Disease 2019 (Covid-19) Act 2020 (“Akta Covid- 19”). Selain itu, berikutan PKP 2.0, responden-responden tidak boleh dianggap (deemed) sebagai telah mengambil kunci pada tarikh akhir tempoh 30 hari notis milikan kosong oleh pemohon sebagai mana menurut s.35(4) Akta Covid-19. Sebagai kemudahan rujukan, keseluruhan s.35 AKta Covid-19 diperturunkan di bawah ini seperti berikut: -

“Delivery of vacant possession and liquidated damages

Notwithstanding any agreement entered into between the purchaser and the developer, the period from 18 March 2020 to 31 August 2020 shall be excluded from the calculation of—

the time for delivery of vacant possession of a housing accommodation; and S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA

the liquidated damages for the failure of the developer to deliver vacant possession of a housing accommodation.

The developer may apply to the Minister for an extension of the period referred to in subsection (1).

Upon considering the application under subsection (2), the Minister may, if the Minister is satisfied that additional time is required by the developer to deliver vacant possession, by written direction grant to the developer an extension period of up to 31 December 2020 to deliver vacant possession and such extension shall have the same effect as the period excluded in subsection (1).

Notwithstanding any agreement entered into between the purchaser and the developer, if the purchaser is unable to enter into possession of occupation of a housing accommodation from the date of service of a notice to take vacant possession from the developer during the period from 18 March 2020 to 31 August 2020 or any extension period granted under subsection (3), the purchaser shall not be deemed to have taken such vacant possession.” Isu-isu di hadapan Mahkamah ini [25] Isu-isu yang sama dibangkitkan oleh pemohon dalam kedua-dua kes 10 dan kes 8 adalah seperti berikut: -

sama ada keputusan Tribunal adalah rasional apabila mentafsirkan klausa 27 SPA sebagai bermaksud serahan milikan kosong hanya menjadi sempurna pada tarikh kunci diserahkan oleh pemohon kepada responden-responden; dan

sama ada keputusan Tribunal adalah rasional apabila mengambil pertimbangan yang tidak relevan iaitu s. 35(4) S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA Akta Covid-19 dalam memutuskan bahawa responden-responden tidak boleh dianggap (deemed) telah mengambil kunci pada tarikh akhir tempoh 30 hari seperti yang dinyatakan dalam notis milikan kosong bertarikh 20.12.2020. Analisis dan dapatan [26] Sebagai permulaan, prinsip-prinsip asas mengenai semakan kehakiman yang ditadbir oleh mahkamah dalam negara ini adalah sebagai mana yang sering dirujuk dalam keputusan House of Lords dalam kes Council of Service Unions & Ors v. Minister for Civil Service [1985] 1 AC 374 seperti petikan berikut: “Judicial review has I think developed to a stage when without any analysis of the steps by which the development has come about, one can conveniently classify under three heads the grounds upon which administrative action is subject to control by judicial review. The first ground I would call "illegality", the second "irrationality" and the third "procedural impropriety". By "illegality" as a ground for judicial review I mean that the decision-maker must understand correctly the law that regulates his decision-making power and must give effect to it. Whether he has or not is par excellence a justiciable question to be decided, in the event of dispute, those persons, the Judges, by whom the judicial power of the state is exercisable. By "irrationality" I mean what can by now be succinctly referred to as "Wednesbury unreasonableness (Associated Provincial Pictures Houses Ltd v. Wednesbury Corporation [1948] 1 KB 223). It applies to a decision so outrageous in its defiance of logic or of accepted moral standards that no sensible person who has applied his mind to the question to be decided could have arrived at it. S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA I have described the third head as "procedural impropriety" rather than failure to observe basic rules of natural justice or failure to act with procedural fairness towards the person who will be affected by the decision. This is because susceptibility to judicial review under this head covers also failure by an administrative tribunal to observe procedural rules that are expressly laid down in the legislative instrument by which its jurisdiction is conferred even where such failure does not involve any denial of natural justice.” [rujuk: R. Rama Chandran v The Industrial Court of Malaysia & Anor (1997) 1 MLJ 145: Majlis Perbandaran Pulau Pinang v Syarikat Bekerjasama-sama Serbaguna Sungai Gelugor Dengan Tanggungan [1999] 3 MLJ 1; dan Maria Chin Abdullah v Ketua Pengarah Imigresen & Anor [2021] 1 MLJ 750] [27] Bersandarkan kepada prinsip-prinsip asas di atas, Mahkamah ini telah menolak bantahan awal peguam responden-responden bahawa Mahkamah ini tidak mempunyai bidang kuasa untuk mendengar kes 10 dan kes 8 yang didakwa oleh peguam responden-responden bahawa intipati permohonan semakan kehakiman oleh pemohon adalah sebenarnya cubaan pemohon untuk ‘merayu’ (appeal) atau meminta ‘perbicaraan semula’ (re-hearing) terhadap keputusan-keputusan Tribunal tersebut apabila pemohon menyentuh perkara-perkara mengenai dapatan fakta atau merit yang dibuat oleh Presiden Tribunal. [28] Dalam memutuskan sedemikian, Mahkamah ini mendapati bahawa isu-isu yang dibangkitkan oleh pemohon melibatkan tafsiran klausa-klausa perjanjian SPA dan pemakaian s. 35 Akta Covid-19 yang mana kedua-duanya jelas merupakan isu undang-undang yang mana Mahkamah ini mempunyai kuasa untuk menyemaknya dalam S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA ruang lingkup semakan kehakiman dalam konteks irrationality sebagai mana yang dibangkitkan oleh pemohon. [29] Dalam masa yang sama juga, Mahkaman ini perlu cepat menyatakan bagi mengelakkan kekeliruan bahawa bidang kuasa semakan kehakiman dan bidang kuasa rayuan yang ditadbir oleh mahkamah merupakan dua bidangkuasa yang berbeza kerana kedua-dua bidang kuasa tersebut berasal dari sumber undang-undang yang berlainan dan masing-masing memiliki prinsip undang-undangnya yang tersendiri dan berasingan, meskipun kadang-kadang wujud persamaan dari sudut penggunaan istilah-istilah tertentu seperti ‘kekhilafan undang-undang’ (error of law) dan sebagainya. [30] Dalam menyatakan hal sedemikian, Mahkamah ini berpegang kepada keputusan kes Ng Chang Seng v Technip Geoproduction (M) Sdn Bhd [2021] 1 MLJ 447 at 458 – 462, di mana Mahkamah Rayuan telah memperjelaskan perbezaan di antara bidangkuasa semakan kehakiman dan bidangkuasa rayuan dalam nada berikut: “[22] Whilst some cases may seem to suggest that the High Court may now be more prepared to quash a decision of a tribunal on merits, this is not to say that the distinction between a review and an appeal has now been so diffused that where merits of a review of an inferior tribunal’s decision are concerned there is now no difference between an appeal and a review. [23] It is said that a decision of an inferior tribunal may be quashed if the tribunal has failed to take into consideration relevant factors or that it took into consideration irrelevant factors or that it has misinterpreted the law or the relevant contract between the parties or that the S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA decision arrived at is not supported by the facts or that it is so outrageous in its defiance of logic or of accepted moral standards that no reasonable tribunal with a proper appreciation of the facts as presented could have arrived at. See the Federal Court case of Norizan Bakar v. Panzana Enterprise Sdn Bhd [2013] 6 MLJ 605;; [2013] 9 CLJ 409; ; [2013] 6 MLRA 613; ; [2014] 1 MELR 1. [24] Be that as it may any review of facts must necessarily be that of a low intensity review and unless its findings are not unreasonable or that it is not evidently or evidentially irrational or perverse, the findings of fact of such a tribunal should not be disturbed. … [26] The grounds for quashing a decision of a tribunal for illegality and irrationality may afford the review court more room to descend into the merits of the decision but where the findings of fact are concerned the review court would defer to the tribunal’s findings unless it is totally unsupportable from the evidence adduced and lacking in probity such as to produce an irrational decision. … [32] … A review may come close to resemble an appeal only when the decision of the tribunal cannot be justified at all, infected as it is with illegality, irrationality, procedural impropriety or proportionality. Otherwise the court in exercising its review jurisdiction which is of a supervisory nature would defer to finding of facts of the tribunal.” [31] Sehubungan dengan itu, jika pun permohonan pemohon dalam kes 10 dan kes 8 melibatkan penelitian terhadap penemuan fakta-fakta dan dapatan merit oleh Presiden Tribunal, Mahkamah ini masih boleh melaksanakan kuasa semakan kehakiman terhadap award Tribunal tersebut sekiranya aduan-aduan khilaf terhadap penemuan dan dapatan Presiden Tribunal melibatkan isu-isu S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA ketidakesahan (illegality), tidak rational (irrationality) atau ketidakpatuhan prosedur (procedural impropriety) yang melanggar hak-hak asasi pemohon atau apa-apa jangkaan sah (legitimate expectation) yang dinikmati oleh pemohon sebelum itu. [32] Secara spesifiknya pula, skop bidangkuasa semakan kehakiman terhadap keputusan atau award Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah juga telah banyak didengar, dibincang dan diputuskan dalam kes-kes semakan kehakiman yang dibawa ke Mahkamah. Cukup dibawa di sini sebagai contoh adalah kes Cemerlang Land Sdn Bhd v Ali bin Saat & Anor and Other Appeals [2018] 1 MLJ 331 yang mana Mahkamah Rayuan telah memutuskan seperti berikut:- “[36] As a judge, in exercising judicial review powers, the judicial commissioner must examine the decision of the tribunal not only in relation to the process, but also for substance in order to ascertain if such decision was tainted with illegality, irrationality or procedural impropriety within the principles amongst others in the case of Council of Civil Service Unions and others v Minister for the Civil Service [1984] 3 All ER 935, R Rama Chandran v Industrial Court of Malaysia & Anor and Ranjit Kaur a/p S Gopal Singh v Hotel Excelsior (M) Sdn Bhd.” [33] Berbalik kepada perkara semasa, Mahkamah ini mendapati klausa-klausa khusus berkaitan perkara-perkara mengenai serahan milikan kosong rumah dan kesiapan kemudahan bersama adalah termuat di dalam klausa-klausa 25, 27 dan 29 SPA yang memperuntukkan seperti berikut: - “Time for delivery of vacant possession 25.

Vacant possession of the said Parcel shall be delivered to the Purchaser in the manner stipulated in clause S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA 27 within thirty-six (36) months from the date of this Agreement.

If the Developer fails to deliver vacant possession of the said Parcel in the manner stipulated in clause 27 within the period stipulated in subclause (1), the Developer shall be liable to pay to the Purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry of the period stipulated in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel.

The Developer shall pay any liquidated damages referred to in subclause (2) to the Purchaser immediately after the Developer has given notice requesting the Purchaser to take possession of the said Parcel in the manner stipulated in clause 27, failing which the Purchaser shall be entitled to deduct such liquidated damages from any instalment of the purchase price due to the Developer.

For the avoidance of doubt, any cause of action to claim liquidated damages by the Purchaser under this clause shall accrue on the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel.” “Manner of delivery of vacant possession 27.

The Developer shall let the Purchaser into possession of the said Parcel upon the following:

the issuance of a certificate of completion and compliance;

the separate strata title relating to the said Parcel has been issued by the Appropriate Authority;

water and electricity supply are ready for connection to the said Parcel; S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA

the Purchaser having paid all monies payable under subclause 5(1) in accordance with the Third Schedule and all other monies due under this Agreement and the Purchaser having performed and observed all the terms and covenants on his part under this Agreement; and

the completion of any alteration or additional work under subclause 15(2), if any.

The delivery of vacant possession by the Developer shall be supported by a certificate of completion and compliance and includes the handing over of the keys of the Parcel to the Purchaser.

Upon the expiry of thirty (30) days from the date of service of a notice from the Developer requesting the Purchaser to take possession of the said Parcel, whether or not the Purchaser has actually entered into possession or occupation of the said Parcel, the Purchaser shall be deemed to have taken delivery of vacant possession.” “Completion of common facilities 29.

The common facilities serving the said housing development, which shall form part of the common property, shall be completed by the Developer within thirty-six (36) months from the date of this Agreement. The Developer’s architect shall certify the date of completion of the common facilities and a copy of the certification shall be provided to the Purchaser.

If the Developer fails to complete the common facilities in time, the Developer shall pay immediately to the Purchaser liquidated damages to be calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the last twenty per centum (20%) of the purchase price. S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA

For the avoidance of doubt, any cause of action to claim liquidated damages by the Purchaser under this clause shall accrue on the date the Developer completes the common facilities together with the architect’s certification.” [34] Untuk isu yang pertama iaitu mengenai klausa 27 SPA, peguam pemohon berhujah bahawa Presiden Tribunal telah melakukan kekhilafan undang-undang dalam mentafsirkan klausa 27 SPA apabila memutuskan bahawa serahan milikan kosong yang disebut dalam klausa 27(3) hanya menjadi sempurna apabila kunci diserahkan bersekali kepada responden-responden sebagai mana yang disebut dalam klausa 27(2) SPA. [35] Dalam hal tersebut, peguam pemohon berhujah bahawa serahan milikan kosong di bawah klausa 27(3) adalah mencukupi melalui pemberian notis milikan kosong bertarikh 20.12.2020 yang memaklumkan responden-responden bahawa serahan milikan kosong telah sedia untuk dibuat dan jika responden-responden gagal mengambil serahan kosong dalam tempoh 30 hari daripada tempoh notis, maka serahan kosong hendaklah dianggap sebagai telah disempurnakan oleh pemohon kepada responden-responden. [36] Justeru, peguam pemohon berhujah apabila responden-responden hanya mengambil kunci masing-masing pada 15.3.2021 (dalam kes 10) dan pada 19.3.2021 (dalam kes 8) yang mana kedua-duanya melepasi tempoh 30 hari yang dinyatakan dalam notis milkan kosong tersebut, maka tiada kelewatan serahan milikan kosong telah dilakukan oleh pemohon. S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA [37] Pada pandangan Mahkamah ini, klausa 27(2) SPA yang menjadi isu tidak mempunyai apa-apa kekeliruan di dalamnya. Kata hubung ‘and’ yang digunakan dalam ayat “The delivery of vacant possession by the Developer shall be supported by a certificate of completion and compliance and includes the handing over of the keys of the Parcel to the Purchaser” dalam klausa tersebut jelas menunjukkan sifat konjuntif ‘and’ yang berupa penggabungan beberapa atribut atau syarat tertentu termasuklah serahan kunci bagi melengkapkan istilah serahan milikan kosong dalam klausa 27 SPA. [38] Dalam erti kata lain, jika salah satu atribut atau syarat serahan milikan kosong tidak dipenuhi seperti tiada CCC atau lain-lain atribut yang disebut secara nyata di dalam klausa 27(1) SPA, maka sifat serahan milikan kosong itu sendiri tidak akan menjadi lengkap. Secara mantiknya juga, serahan milikan kosong mestilah bermaksud serahan hartanah yang efektif yang akan membolehkan pembeli-pembeli memasuki dan memanfaatkan pengunaan hartanah yang dibeli tersebut. Bagaimana mungkin seseorang pembeli dapat memasuki premis yang dibelinya jika beliau tidak diberikan kunci untuk masuk ke premis tersebut? [39] Namun, Mahkamah ini tidak menafikan bahawa serahan milikan kosong termasuklah serahan kunci masih boleh dianggap (deemed) telah disempurnakan sekiranya responden-responden gagal untuk mengambil kunci dalam tempoh 30 hari dari tarikh notis milikan kosong diberikan oleh pemohon. Perkara ini juga dinyatakan dengan jelas dalam klausa 27(3) SPA, diperturunkan sekali lagi di bawah sepeti berikut:- S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA “27(3) Upon the expiry of thirty (30) days from the date of service of a notice from the Developer requesting the Purchaser to take possession of the said Parcel, whether or not the Purchaser has actually entered into possession or occupation of the said Parcel, the Purchaser shall be deemed to have taken delivery of vacant possession.” [40] Dalam hal ini juga, Mahkamah ini merujuk dan bersetuju dengan keputusan kes Mahkamah Tinggi Shah Alam Lawrence Lim Cheng Poh v Wealth Plateau Sdn Bhd [2022] CLJU 3103 di mana Pesuruhjaya Kehakiman YA Tee Geok Hock dalam mentafsirkan klausa 27(2) dan 27(3) SPA telah memutuskan bahawa jika kunci diambil dalam tempoh 30 hari dari tarikh notis milikan kosong dikeluarkan maka tarikh pengambilan kunci tersebut merupakan tarikh efektif serahan milikan kosong. Jika kunci diambil melepasi tempoh 30 tersebut, maka tarikh pengambilan kunci akan dikira secara anggapan (deemed) pada akhir tempoh 30 hari tersebut. Sebagai kemudahan, diperturunkan petikan kes Lawrence Lim tersebut seperti berikut: - “[30] In the considered opinion of this Court, the effect of the relevant sub-clauses 27(2) and 27(3) of the aforesaid Schedule H sale and purchase agreement on delivery of vacant possession is that when a post-completion Notice of Delivery of Vacant Possession has been issued by the developer to the purchasers, a purchaser who takes the keys and vacant possession before the expiry of the 30 days thereafter is regarded as having taken delivery of the vacant possession on the day he/she takes actual vacant possession, while another purchaser who takes the keys and vacant possession after the expiry of the 30 day period is deemed to have taken vacant possession on the last day of the 30 days period.” S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA [41] Oleh yang demikian, Mahkamah ini berpendapat bahawa Presiden Tribunal tidak terkhilaf apabila mentafsirkan serahan milikan kosong hanya menjadi efektif jika disertakan bersama-sama dengan kunci sebagai mana menurut klausa 27(2) SPA. [42] Sungguh pun demikian, fakta-fakta dalam kes 10 dan kes 8 menunjukkan responden-responden hanya mengambil kunci hartanah masing-masing selepas tamatnya tempoh 30 hari yang dinyatakan di dalam notis milikan kosong bertarikh 20.12.2020. Maka, isunya di sini sama ada klausa 27(3) yang memperuntukan anggapan (deeming provision) bahawa responden-responden boleh dianggap sebagai telah mengambil kunci hartanah masing-masing pada tarikh akhir tempoh notis milikan kosong adalah terpakai terhadap responden-responden adalah atau sebaliknya. [43] Perkara ini sudah tentu merlukan penelitian yang lebih mendalam berikutan penguatkuasaan Perintah Kawalan Pergerakan 2.0 oleh pihak kerajaan yang berkemungkinan boleh menjejaskan tarikh pengambilan kunci sekaligus tarikh pengiraan tempoh kelewatan serahan milikan kosong dan kesiapan kemudahan bersama dalam kedua-dua kes 10 dan kes 8. [44] Di dalam meneliti perkara tersebut, Mahkamah ini membuat pemerhatian bahawa pemohon dalam kedua-dua kes 10 dan kes 8 telah gagal mengeksibitkan rekod-rekod prosiding Tribunal secara lengkap dalam mana-mana afidavitnya yang difailkan untuk kedua-dua kes tersebut. [45] Apa yang dieksibitkan oleh pemohon hanyalah keputusan Tribunal, Penyata Tuntutan responden-responden dan Penyata Pembelaan S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA pemohon. Pemohon tidak mengemukakan alasan-alasan Presiden Tribunal dan nota-nota prosiding Tribunal yang mengandungi keterangan saksi-saksi dan dokumen-dokumen yang dikemukakan sepanjang prosiding di peringkat Tribunal. [46] Seterusnya, meskipun responden-responden ada mengeksibitkan keputusan-keputusan dan alasan-alasan Presiden Tribunal kepada keputusan-keputusan tersebut di dalam afidavit-afidavit mereka, tetapi Mahkamah ini mendapati rekod prosiding Tribunal masih tidak lengkap kerana tidak disertakan nota-nota keterangan saksi-saksi yang dipanggil serta eksibit-eksibit yang dikemukakan semasa prosiding Tribunal. [47] Pada pandangan Mahkamah ini, kegagalan pemohon untuk mengeksibitkan rekod-rekod prosiding Tribunal yang lengkap telah mencacatkan permohonan semakan kehakiman pemohon dalam kedua-dua kes 10 dan kes 8. Ini kerana rekod-rekod prosiding yang lengkap adalah sine qua non bagi membolehkan Mahkamah ini melaksanakan semakan kehakiman terhadap proses-proses mencapai keputusan (decision making process) oleh Presiden Tribunal dalam kedua-dua kes tersebut. Ia sepatutnya merupakan tanggungjawab pemohon bukannya responden-responden. [48] Selain sine qua non, soal kenapa Mahkamah ini memberatkan pemohon untuk mengemukakan rekod-rekod prosiding Tribunal yang lengkap adalah kerana terdapat dakwaan-dakwaan di dalam afidavit-afidavit responden-responden dalam kedua-dua kes 10 dan kes 8 bahawa pihak pemohonlah yang sebenarnya lewat menetapkan tarikh-tarikh serahan kunci hartanah-hartanah tersebut S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA walaupun pihak responden-responden, selepas menerima notis milkan kosong, telah berkali-kali meminta atau memperingatkan pemohon melalui emel-emel mereka untuk mereka mengambil kunci-kunci tersebut. [49] Selain itu, responden-responden turut mendakwa pemohon hanya menggunakan alasan PKP 2.0 untuk menutup keadaan sebenar projek tersebut, antara lainnya, tidak ada akses untuk masuk ke kawasan projek tersebut, kemudahan bersama yang belum disiapkan, bekalan elektrik masih belum sedia untuk dipasang untuk Lot 161, meter elektrik hilang untuk Lot 145 dan perimeter fencing yang belum disiapkan. Responden-responden telah mengeksibitkan gambar-gambar yang berkaitan dengan dakwaan mereka dalam afidavit-afidavit jawapan masing-masing. Apa yang lebih penting gambar-gambar tersebut juga telah dikemukakan oleh responden-responden semasa prosiding Tribunal dan perkara ini tidak dinafikan oleh pemohon. [50] Manakala jawapan pemohon terhadap dakwaan-dakwaan responden-responden tersebut dalam afidavit-afidavitnya pula menunjukkan bahawa pemohon bersetuju bahawa kelewatan menetapkan tarikh-tarikh pengambilan kunci tersebut adalah diakibatkan oleh PKP 2.0 yang berkuatkuasa. Rujukan kepada jawapan pemohon ini juga jelas terzahir dalam hujahan bertulis peguam pemohon seperti berikut: - Untuk kes 10: “35. We submit, the 2nd Respondent has failed to appreciate the fact that the Applicant is not allowed to operate during the implementation of MCO 2.0 from 13/1/2021 to 4/3/2021, which is S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA not an event intended or induced by, nor foreseeable by the Applicant which rendered handing keys over to the 1st Respondent to be impossible. [Refer: Pages 18 to 25 of Exhibit K in A’s AIR]

Not only that, the learned President of the 2nd Respondent also failed to consider that the application under Section 35(2) of the Covid 19 Act to extend LAD exclusion period (18/3/2020 to 31/8/2020) is for those who are affected by MCO 1.0 (implemented from 18/3/2020 to 3/5/2020); however, the Applicant here is, in fact, affected by MCO 2.0 which resulted handing over of keys to be impossible and unachievable.” Untuk kes 8 “52. We submit, the 3rd Respondent has failed to appreciate the fact that the Applicant is not allowed to operate during the implementation of MCO 2.0 from 13/1/2021 to 4/3/2021, which is not an event intended or induced by, nor foreseeable by the Applicant which rendered handing keys over to the 1st and 2nd Respondents to be impossible. [Refer: Pages 18 to 25 of Exhibit K in A’s AIR]” [51] Memandangkan pemohon telah gagal untuk kemukakan rekod-rekod prosiding Tribunal yang lengkap untuk kedua-dua kes 10 dan kes 8, maka Mahkamah ini tidak dapat mengetahui apakah keterangan dan bukti-bukti yang telah dikemukakan oleh pemohon dan responden-responden semasa prosiding Tribunal berlangsung mengenai perkara-perkara berkaitan keadaan hartanah dan kemudahan bersama yang dibangkitkan. Oleh yang demikian, adalah tidak adil untuk pemohon kini memohon certiorari dan deklarasi untuk membatalkan award-award Tribunal sedangkan S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA rekod-rekod lengkap prosiding Tribunal bagi tujuan menyemak proses membuat keputusan tidak dikemukakan oleh pemohon. [52] Oleh yang demikian, berdasarkan keterangan afidavit-afidavit yang difailkan oleh pihak-pihak dalam kes 10 dan kes 8, Mahkamah ini membuat dapatan bahawa pemohon tidak boleh menyatakan bahawa responden-responden hendaklah dianggap (deemed) telah mengambil kunci hartanah masing-masing pada tarikh akhir tempoh 30 hari dari tarikh notis millikan kosong bertarikh 20.12.2020 kerana pemohon sendiri menggunakan alasan PKP 2.0 untuk mengelak dari dikenakan kiraan serahan lewat milikan kosong. Keadaan ini secara terangnya menjadikan pemohon menghembus panas dan sejuk (blowing hot and cold) dalam masa yang sama dan ini tidak boleh dibenarkan sama sekali oleh Mahkamah ini. [53] Maka, berdasarkan afidavit-afidavit pemohon dan afidavit-afidavit responden-responden dalam kedua-dua kes 10 dan kes 8, Mahkamah ini membuat dapatan bahawa tarikh temu janji untuk serahan kunci hartanah adalah sebenar-benarnya ditetapkan sendiri oleh pemohon dan bukannya responden-responden dan pemohon hendaklah bertanggungjawab terhadap serahan lewat hartanah dan kesiapan kemudahan bersama yang telah berlaku. [54] Berikutan itu, Mahkamah ini berpendapat tidak ada keperluan untuk Mahkamah ini meneliti isu kedua sama ada Presiden Tribunal adalah betul apabila mengambil kira s.35(4) Akta Covid-19 dalam keputusannya memberikan award-award LAD kepada responden-responden. S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA Kesimpulan [55] Berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan seperti di atas, Mahkamah ini menolak permohonan pemohon dalam kedua-dua kes 10 dan kes 8 dengan kos (tertakluk kepada fi alokator). Tarikh: 28hb MEI 2024 …………………………………………. (NOOR HISHAM BIN ISMAIL) Pesuruhjaya Kehakiman MahkamahTinggi Johor Bahru Peguam bagi Pemohon: Encik/Puan Sam How Pek Lean bersama-sama dengan Encik/Puan Tan Ji Xuen Tetuan Lim Soh & Goonting Kuala Lumpur Peguam bagi Responden Pertama: Encik Balbir Singh bersama-sama dengan Puan Siti Noor Najiana binti Mohidin Tetuan Najiana & Associates Petaling Jaya S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA Kes-Kes dirujuk:

PJD Regency Sdn Bhd v Tuntutan Pembeli Rumah & Ors [2021] 2 MLJ 60

s.35(2) Temporary Measures for Reducing The Impact Of Coronavirus

Disease 2019 (Covid-19) Act 2020 (“Akta Covid-19”) Council of Service Unions & Ors v. Minister for Civil Service [1985] 1 AC 374

Council of Service Unions & Ors v. Minister for Civil Service [1985] 1 AC 374

R. Rama Chandran v The Industrial Court of Malaysia & Anor (1997) 1 MLJ 145

Majlis Perbandaran Pulau Pinang v Syarikat Bekerjasama-sama

Serbaguna Sungai Gelugor Dengan Tanggungan [1999] 3 MLJ 1

Maria Chin Abdullah v Ketua Pengarah Imigresen & Anor [2021] 1 MLJ 750]

Ng Chang Seng v Technip Geoproduction (M) Sdn Bhd [2021] 1 MLJ 447 Cemerlang Land Sdn Bhd v Ali bin Saat & Anor and Other Appeals [2018]

Lawrence Lim Cheng Poh v Wealth Plateau Sdn Bhd [2022] CLJU 3103

Yap Heng Sang v Mammoth Empire Land Sdn Bhd [2021] MLJU 2576 Undang-undang yang dirujuk:

Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989

Housing Development Act (Control and Licensing) Act 1966

s.35 Temporary Measures for Reducing The Impact Of Coronavirus Disease 2019 (Covid-19) Act 2020 (“Akta Covid-19”) S/N mtq6as9kaUaMwVfUxj2YcA