Capital Tower Sdn Bhd v Bawiq Sdn Bhd (WA-B52NCvC-383-08/2023)

Tindakan guaman ini melibatkan suatu pertikaian di antara tuan tanah dan penyewa berhubung tunggakan sewa serta dakwaan kewujudan persetujuan tolakan hutang (set-off) melalui penyerahan kelengkapan pejabat (fixtures and fittings). Plaintif (Capital Tower Sdn Bhd) adalah tuan tanah, manakala Defendan (Bawiq Sdn Bhd) adalah penyewa bagi premis yang dikenali sebagai Unit 2-13, Tingkat 13, Naza Tower, No. 10 Persiaran KLCC, 50088 Kuala Lumpur (selepas ini dirujuk sebagai “Premis Sewaan tersebut”). 05/07/2026 18:40:32

Plaintif dan Defendan telah memasuki Perjanjian Penyewaan bertarikh 9.12.2019 (“Perjanjian Penyewaan tersebut”) untuk tempoh tiga (3) tahun bermula 1.3.2020 dengan kadar sewaan bulanan berjumlah RM16,138.50 sebulan (terdiri daripada Base Rent RM11,571.00 dan Service Charge RM4,567.50). Pihak-pihak juga telah menandatangani Perjanjian Penyewaan Tambahan (Supplemental Tenancy Agreement) pada 28.2.2022 yang menetapkan kadar sewa bulanan kepada RM14,524.65.

Defendan telah membayar deposit berjumlah RM73,663.25 kepada Plaintif yang merangkumi:

Security Deposit RM48,415.50;

Utilities Deposit RM8,069.25;

Letter Box Deposit RM200.00; dan

Fit-Out Deposit RM16,138.50

Plaintif mendakwa Defendan telah gagal, cuai dan/atau enggan membayar sewa bulanan bagi tempoh September 2021 hingga Jun 2023, menjadikan jumlah keseluruhan tunggakan sebanyak RM346,164.66 yang terdiri daripada:

tunggakan sewa pokok RM337,294.65;

Bil Elektrik RM3,557.85;

Late Payment Interest (LPI) RM4,562.16; dan

Kos Penghawa Dingin RM750.

Plaintif telah mengeluarkan Surat Tuntutan bertarikh 29.5.2023 dan Surat Tuntutan Peguamcara bertarikh 7.8.2023 melalui Tetuan Law Chambers of Vin Sa & Ian. Melalui emel bertarikh

13.6.2023, Defendan telah memaklumkan kepada Plaintif dua (2) cadangan untuk penyelesaian tunggakan:

pembayaran balik melalui 20 ansuran bulanan (“Tawaran Pembayaran”); atau

(ii) penyerahan Premis dalam keadaan semasa yang dilengkapi sepenuhnya dengan peralatan dan kelengkapan (fixtures and fittings) sebagai set-off sewa tertunggak.

(iii) Defendan turut menyatakan hasrat untuk memanjangkan Perjanjian Penyewaan ke tahun 2024.

Pada 14.6.2023, Plaintif (melalui SP2, Syafiq bin Yakob) telah membalas emel Defendan tersebut dengan menyatakan:

Plaintif menolak Tawaran Pembayaran 20 ansuran;

(ii) Plaintif tidak berhasrat memperbaharui Perjanjian Penyewaan;

(iii) Plaintif mengarahkan Defendan mengeluarkan surat penamatan awal pada 15.6.2023; dan

(iv) Plaintif akan mengeluarkan surat penamatan jika Defendan gagal berbuat demikian.

Pada hari yang sama, 14.6.2023, Defendan telah mengeluarkan Notis Penamatan Awal menurut emel Plaintif tersebut.

Selanjutnya, melalui emel bertarikh 19.6.2023, Plaintif memaklumkan Defendan bahawa:

Plaintif berterima kasih atas kerjasama Defendan dalam pengeluaran Notis Penamatan Awal;

(ii) Plaintif ingin agar Defendan memulihkan Premis kepada keadaan asal; dan

(iii) Plaintif tidak bersetuju untuk menyelesaikan/menolak (settle/set-off) semua sewa dan hutang yang tertunggak dengan menerima kelengkapan dan peralatan Defendan.

Pada 26.6.2023, telah berlangsung satu mesyuarat di antara wakil-wakil Plaintif dan Defendan di mana Plaintif sekali lagi menegaskan ketidaksetujuannya terhadap cadangan set-off tersebut.

Pada 4.7.2023, Defendan telah menyerahkan Premis tersebut kepada wakil Plaintif. Wakil Plaintif iaitu SP1 (Maizatul Syafiqah binti Mohd Anuar) dan Nur Syahida Amiruddin telah menandatangani Senarai Penyerahan (Handover List) yang menyenaraikan nilai buku peralatan berjumlah RM279,568.00 Plaintif tidak memulangkan deposit berjumlah RM73,663.25 kepada Defendan.

Plaintif kemudiannya telah menyewakan Premis tersebut kepada penyewa baharu dengan kelengkapan Defendan masih berada di dalamnya, dengan iklan dimuatnaikkan di portal hartanah pihak ketiga (iProperty, PropertyGuru, EdgeProperty) pada kadar sewa sekitar RM22,830.00 sebulan.

Plaintif memulakan tindakan guaman ini terhadap Defendan yang menuntut perkara-perkara berikut:

deklarasi Defendan berhutang sebanyak RM346,164.66;

pelupusan deposit RM73,663.25 di bawah Klausa 11(b)

bayaran baki RM272,501.41;

faedah; dan

kos.

Defendan telah memfailkan Pembelaan dan Tuntutan Balas terhadap Plaintif bagi jumlah RM7,066.59, iaitu lebihan nilai peralatan-peralatan di premis sewa selepas tolakan tunggakan terhutang.

B. Isu-Isu Untuk Dibicarakan Bersama terdapat enam (6) isu utama yang berbangkit dan perlu diputuskan oleh Mahkamah ini, iaitu:

Sama ada Defendan telah melanggari terma-terma di dalam Perjanjian Sewaan apabila gagal membayar sewa bulanan bermula daripada September 2021 sehingga Jun 2023 kepada Plaintif?

(ii) Sama ada disebabkan kegagalan Defendan untuk membuat bayaran sewa bulanan kepada Plaintif telah memberikan hak kepada Plaintif untuk melupuskan (forfeit) deposit tersebut yang telah dibayar oleh Defendan kepada Plaintif?

(iii) Sama ada Plaintif telah melalui perilakunya mengakui dan/atau menerima tawaran Defendan dan/atau terdapat persetujuan daripada Plaintif untuk menyelesaikan/menolak (settle/set-off) semua sewa dan bayaran tertunggak dengan kelengkapan dan peralatan (fixtures and fittings) Defendan di premis yang disewa oleh Defendan?

(iv) Jika tidak, sama ada Plaintif berhak terhadap keseluruhan jumlah tuntutan sebanyak RM346,164.66?

Sama ada Plaintif telah mendapat manfaat dan diperkayakan secara tidak adil (unjust enrichment) daripada peralatan dan kelengkapan Defendan yang bernilai sebanyak RM279,568.00 yang masih berada di Premis?

(vi) Jika ada, sama ada peralatan dan kelengkapan Defendan yang bernilai sebanyak RM279,568.00 harus digunakan untuk menyelesaikan/menolak sebarang jumlah tertunggak yang perlu dibayar oleh Defendan kepada Plaintif? C. KETERANGAN SAKSI-SAKSI

C.1 Saksi-Saksi Plaintif Plaintif telah memanggil tiga (3) orang saksi:

SP1 – Maizatul Syafiqah binti Mohd Anuar (Senior Executive Leasing). SP1 adalah wakil Plaintif yang berurusan secara langsung dengan Defendan bagi serahan semula Premis pada 4.7.2023;

(ii) SP2 – Syafiq bin Yakob iaitu penulis emel-emel material bertarikh 14.6.2023 dan 19.6.2023. SP2 telah menyediakan penyata akaun atau statement of account (SOA) dan menguruskan akaun-akaun Plaintif; dan

(iii) SP3 – Daniel Chee Ken Fah iaitu General Manager Plaintif. SP3 telah memberi keterangan tentang pengurusan kontrak dan budi bicara pengurusan.

C.2 Saksi Defendan Defendan memanggil seorang saksi iaitu SD1 – Rajeev Lee iaitu Pengarah Defendan.

SP1 dalam keterangan lisannya di hadapan Mahkamah ini telah menyatakan (rujuk Nota Keterangan m/s 8–9) mengenai konteks tandatangan yang telah diturunkan pada Senarai Penyerahan Defendan. Semasa disoal balas sama ada SP1 diberi kuasa oleh Plaintif untuk menandatangani dokumen tersebut, SP1 mengakui dan menjawab seperti berikut: "S: Adakah anda diberi kuasa oleh plaintif untuk menandatangani dokumen ini? J: Sepatutnya tidak. S: Adakah anda diberi arahan oleh superior anda untuk menandatangani dokumen ini?

SP1 seterusnya menyatakan bahawa tandatangan SP1 pada Senarai Penyerahan Defendan adalah bagi tujuan pengesahan kehadiran fizikal barang-barang semata-mata, dan bukan suatu representasi bahawa SP1 mempunyai kuasa untuk mempersetujui set-off bagi pihak Plaintif.

SD1 pula semasa di soal balas telah menyatakan mengenai kegagalan membuktikan nilai kelengkapan dan bukti sokongan bagi nilai buku RM279,568.00, khususnya nilai kerusi bilik mesyuarat yang didakwa bernilai RM300.00, SD1 telah memberikan jawapan yang berikut: (rujuk Nota Keterangan m/s 173–174) "S: You have any proof to show that your board room chair is RM300.00? J: I'm happy to bring the IKEA receipt. S: You are happy to bring, but did you bring the receipt today? … S: Yes or no? did you bring to the court today? J: No I didn't bring that."

Pengakuan langsung ini mengesahkan bahawa Defendan gagal mengemukakan sebarang resit asal, invois, atau bukti audit bagi menyokong nilai buku RM279,568.00 yang dituntut, walaupun peluang diberikan untuk berbuat demikian.

Selanjutnya SP3 menyatakan (rujuk Nota Keterangan m/s 141) mengenai penerimaan SOA tanpa bantahan dari Defendan dan SP3 memberi keterangan yang menjelaskan mengapa ketiadaan invois fizikal tidak menjejaskan ketepatan tuntutan: "J: I think the full statement of the account have been accepted by the defendant from the very onset, that's why he even offers to have instalment and agree with all the charges we put forward to them … If he has accepted the whole statement of account and today even put forward to the Court this is the amount we are claiming, so it is irrelevant."

Keterangan ini disokong oleh prinsip dalam E&C Pro Sdn Bhd v Eco Works Engineering Sdn Bhd [2021] MLJU 2881 bahawa penerimaan SOA tanpa bantahan menjadi konklusif terhadap pihak yang menerimanya. Yang Arif Hakim dalam kes ini juga menyatakan seperti berikut: [31] I also wish to refer to the case of Syarikat Tan Thian Siong Sdn Bhd v. Syarikat Teck Hwa Realty & Development Sdn Bhd [1983] 1 CLJ 256 where the High Court granted the plaintiff's application for summary judgment and held as follows: "The law is that in the event of non-query an account stated came into existence which created an estoppel against the defendant from querying the accounts thereafter. There are situations for example if there was fraud, when a query may be permitted but on the facts of the case, so such situation existed." [32] Therefore, the delay in complaining about the discrepancies in the Statements of Account sent more than a year previously have created an estoppel against the Defendant from querying only after the Notice of Demand was sent. It gave the inference that the complains are not bona fide and an afterthought. [33] The Plaintiff and the Defendant had commercial dealings which date back to 26.12.2017, more than 2 years before the dispute. This cannot be considered to be a one off transaction. It is a series of transactions over a period of time. The Defendant made partial payments regularly through the years until finally leaving the balance of RM607,214.60. It was also a clear condition embedded in all the Statements of Accounts sent to the Defendant that any dispute, discrepancies, complains, inquiries must be reported to the Plaintiff in writing within 10 days. There had been no complaints received in writing from inception. From the record of payments shown in Paragraph 9 of the Plaintiff's Written Submissions dated 1.2.2021 there is evidence of regular payment right up to 23.1.2020. [34] Reference is made to the case of MBF Factors Sdn Bhd v. Keh Hua T/A Jag Trading [2004] 1 CLJ 409 where the court was of the view that the principle of estoppel should be applied against the defendant as the defendant had never at any material time raised any objection nor dispute on the accuracy of the plaintiff's monthly statements of account. [35] In reply to the Plaintiff's argument that the Defendant did not protest or dispute the amount claimed the Defendant argued that it had sent an email to the Plaintiff dated 30.10.2019 stating that the Statement of account was inaccurate. Again the observation is made that the Defendant merely made an equivocal complaint that the Statements of Account were inaccurate without details provided. It is not enough merely to starkly state there are inaccuracies without going into detail. Here the denial is lacking in precision and is inconsistent with the undisputed contemporaneous documents of which no immediate complains were received hence this court would find it an unmeritorious and untenable defence. Mere denials are insufficient to move this court to refuse a summary judgement application.”

Di dalam kes ini Defendan tidak menafikan kewujudan tunggakan sewa itu sendiri malah keterangan SD1 semasa pemeriksaan balas mengakui kegagalan membayar sewa bulanan bagi tempoh September 2021 hingga Jun 2023. Ini merupakan fakta yang tidak dipertikaikan dalam kes ini. Walau bagaimanapun, Defendan mempertikaikan ketepatan jumlah (kuantum) tunggakan yang dituntut semasa perbicaraan ini, atas dua alasan khusus: i. Kesilapan kadar sewa; Defendan membangkitkan bahawa SOA Plaintif menggunakan kadar sewa yang salah bagi September–Disember 2021 (RM16,138.50, sepatutnya RM14,524.65 selepas Perjanjian Penyewaan Tambahan). Mahkamah ini menerima penjelasan bahawa ini telah diperbetulkan melalui Nota Kredit. SP2 adalah saksi yang menyediakan SOA dan SP2 telah memberikan penjelasan tersebut secara langsung dalam keterangannya di perbicaraan (rujuk Nota Keterangan m/s 88–89), dengan pengesahan sokongan daripada SP3 (Daniel Chee Ken Fah). SP2 mengesahkan jumlah asal RM16,138.50 yang tertera untuk bulan September–Disember 2021 adalah kesilapan invois yang dibuat oleh kakitangan (staf Naza) yang terdahulu. Beliau menerangkan bahawa kesilapan tersebut telah dibetulkan melalui pengeluaran empat (4) Nota Kredit (Credit Notes), satu bagi setiap bulan September, Oktober, November, dan Disember 2021. Apabila jumlah Nota Kredit tersebut ditolak daripada invois asal, ia menghasilkan jumlah yang betul iaitu RM14,524.65 sebulan, selaras dengan Perjanjian Penyewaan Tambahan (Supplemental Tenancy Agreement). Rujuk Nota Keterangan m/s 88 SP2 menyatakan seperti berikut: "So, amaun ini RM16,138.50 telah CN credit note ya. So, credit note adalah untuk menolak jumlah asal invoice untuk bulan September, October, November dan December tahun 2021 kerana pada masa itu invoice … amaun dia adalah salah." ii. Ketiadaan invois sokongan; Peguam Defendan (semasa pemeriksaan balas terhadap SP2 dan SP3) mendedahkan bahawa tiada invois fizikal atau statement bulanan dikemukakan di Mahkamah bagi Bil Elektrik (RM3,557.85), LPI, dan Kos Penghawa Dingin. SP3 sendiri mengakui "No invoice" apabila disoal. Defendan berhujah beban pembuktian terletak pada Plaintif untuk mengemukakan dokumen sokongan tersebut.

Menggunapakai prinsip undang-undang di dalam kes E&C Pro Sdn Bhd v Eco Works Engineering Sdn Bhd Mahkamah ini menolak bantahan kuantum ini memandangkan Defendan telah menerima SOA tanpa bantahan sejak awal malah mencadangkan pelan ansuran 20 bulan berdasarkan jumlah yang sama, ini sekaligus menjadikan bantahan pada peringkat perbicaraan sebagai afterthought dan tidak wajar diterima untuk dipertimbangkan.

Keterangan SD1 (rujuk Nota Keterangan m/s 160) mengenai kesedaran Defendan bahawa Plaintif tidak bersetuju dengan set-off; "S: So, you aware that 19 June Capital Tower does not agree to your set off, right? J: Yes, agree." Selanjutnya SD1 menyatakan (rujuk Nota Keterangan m/s 150 baris 17), mengenai kegagalan memulihkan Premis seperti berikut: "S: Ok Mr Rajeev my question is in this case, did you restore back the premises into original condition, yes or no? J: No, I did not."

Berdasarkan keterangan SD1 yang telah dipetik di atas, jelas menunjukkan bahawa Defendan mempunyai pengetahuan bahawa Plaintif tidak pernah bersetuju untuk set-off peralatan-peralatan yang ditinggalkan dan Defendan telah meninggalkan premis disewa dalam keadaan yang bukan keadaan asal sebagaimana yang diminta Plaintif.

D. PRINSIP UNDANG-UNDANG TERPAKAI Sebelum Mahkamah ini meneliti isu-isu yang dibicarakan, adalah perlu untuk menggariskan prinsip-prinsip undang-undang yang terpakai dalam menentukan tuntutan dan tuntutan balas pihak-pihak.

Beban Pembuktian dan Imbangan Kebarangkalian Dalam kes sivil, beban membuktikan sesuatu kes adalah terletak pada pihak yang menegaskan fakta tersebut. Seksyen 101 Akta Keterangan 1950 memperuntukkan seperti berikut: “101. (1) Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist.

When a person is bound to prove the existence of any fact, it is said that the burden of proof lies on that person.”

Seksyen 102 Akta Keterangan 1950 pula memperuntukkan: “102. The burden of proof in a suit or proceeding lies on that person who would fail if no evidence at all were given on either side.”

Seksyen 103 Akta Keterangan 1950 memperuntukkan bahawa beban membuktikan sesuatu fakta khusus terletak pada pihak yang mahu Mahkamah mempercayai kewujudan fakta tersebut: “103. The burden of proof as to any particular fact lies on that person who wishes the court to believe in its existence...”

Dalam Selvaduray v Chinniah [1939] 1 MLJ 253, prinsip ini sering dihuraikan bahawa beban pembuktian terletak pada pihak yang menegaskan tuntutan sepanjang perbicaraan, dan beban evidential hanya beralih apabila pihak tersebut telah melepasi beban asalnya seperti berikut: “The burden of proof lies on the party throughout the trial. The standard of proof required of the plaintiff is on the balance of probabilities... If they fail to do so, it will not do for the plaintiffs to say that the defendants have not established their defence.”

Bagi kes ini, Plaintif perlu membuktikan tuntutannya terhadap Defendan dan Defendan hendaklah membuktikan tuntutan balasnya terhadap Plaintif.

Pembentukan Kontrak dan Penerimaan – Seksyen 7 Akta Kontrak 1950 Untuk membuktikan kewujudan sesuatu perjanjian yang sah dan mengikat, penerimaan terhadap tawaran mestilah mutlak dan tidak bersyarat. Seksyen 7 Akta Kontrak 1950 memperuntukkan:

“Acceptance must be absolute In order to convert a proposal into a promise the acceptance must—

be absolute and unqualified;

be expressed in some usual and reasonable manner, unless the proposal prescribes the manner in which it is to be accepted. If the proposal prescribes a manner in which it is to be accepted, and the acceptance is not made in that manner, the proposer may, within a reasonable time after the acceptance is communicated to him, insist that his proposal shall be accepted in the prescribed manner, and not otherwise; but, if he fails to do so, he accepts the acceptance.”

Mahkamah Persekutuan di dalam Seni Jaya Sdn Bhd & Anor v Dato’ Hj Ahmad Tarmizi bin Hj Puteh & Anor [2019] 2 MLJ 154, [2019] 1 CLJ 713, (FC) memutuskan bahawa kewujudan suatu perjanjian ditentukan melalui ujian objektif daripada perspektif orang munasabah, iaitu berdasarkan korespondensi dan tingkah laku pihak-pihak, bukan niat subjektif mereka. Mahkamah Persekutuan juga telah menegaskan dan mengesahkan bahawa mestilah wujud suatu persetujuan yang jelas dan muktamad, dan bahawa sesuatu penerimaan yang disertakan dengan apa-apa syarat tidak boleh dianggap sebagai penerimaan yang mutlak dan tanpa kelayakan. Mahkamah Persekutuan tersebut selanjutnya menegaskan bahawa apabila terma-terma material masih belum dimuktamadkan, atau apabila suatu perkiraan formal lanjut masih dicadangkan, suatu kontrak yang sempurna dan mengikat mungkin tidak wujud; "[20] What amounts to a concluded contract is a matter of fact and law. The law is as prescribed in s 7(a) of the Contracts Act 1950... ….. [21] What section 7(a) says is simply this. For any concluded agreement to come into existence there must be a clear and definite offer by the proposer and an 'absolute and unqualified' acceptance of the same by the offeree. The phrase 'absolute and unqualified' is critical in that any acceptance coupled with any condition can never be a 'absolute and unqualified' acceptance. It must be absolute in that all terms set out in the offer must be accepted. It must be unqualified in that acceptance attached with condition is a qualified acceptance. Once such conditional acceptance is on the negotiating table so to speak, the parties are simply back to the negotiating mode as there is now a counter offer by the offeree which in effect rejects the proposal. Withdrawal of the conditional acceptance per se would not revive the original offer. Only an absolute and unqualified acceptance of the counter offer by the proposer will there be a concluded contract between the proposer and offeree.".

Prinsip ini turut disokong dalam Deutsche Bank (M) Bhd v MBf Holdings Bhd & Anor [2005] 6 MLJ 310 dan Syarikat Pertanian Emmal Sdn Bhd v Tractors Malaysia (1982) Sdn Bhd [2009] 4 MLJ 223 yang menyatakan: “[28] What are the factors by which existence of an agreement may be inferred? The authorities show that such inference must be drawn from the language the parties have used, their conduct, regard being had to the surrounding circumstances and the object of the contract … It is for the court in each case to construe the correspondence exchanged between the parties as well as the conduct of the parties to determine the result intended by the parties …”

Pendekatan yang sama diguna pakai di dalam STT Technologies Sdn Bhd v Government of Malaysia & Ors [2023] MLJU 3130: “[16] … it is for the court to construe the correspondence exchanged between the parties as well as the conduct of the parties to determine the result intended by the parties. If the court finds that the parties intended to create a legal contract between them by referring to the exchange of correspondences and the conduct between them, and only in such case, the conclusion must be that there is a binding and enforceable contract between them.” Variasi Atau Perjanjian Baharu (Post-Agreement) Memerlukan dan Perbezaan Antara Set-Off dan Tuntutan Balas

Apabila suatu kontrak bertulis telah wujud, variasi atau perjanjian baharu yang mengubah obligasi tersebut memerlukan dokumentasi yang jelas dan persetujuan bersama (mutual consent) pihak-pihak. Mahkamah Tinggi di dalam Kenanga Investors Bhd v Zulrafq Capital Sdn Bhd & Anor [2023] MLJU 3245 memutuskan: “[41] … The mere occurrence of a post agreement meeting, without concrete evidence of a legally binding amendment to the agreement, cannot be deemed to alter the existing contractual obligations … [42] … The principle of contract law dictates that variations to contractual terms, especially in significant financial transactions, require clear documentation and mutual consent of the contracting parties.”

Mahkamah ini merujuk keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Shanghai Hall Ltd v Town House Hotel Ltd [1967] CLJU 158; [1967] 1 LNS 158; [1967] 1 MLJ 223, Yang Arif Hakim Raja Azlan Shah (sebagaimana Duli Yang Maha Mulia Baginda ketika itu) menyatakan bahawa suatu set-off, sekiranya dapat dipertahankan, adalah merupakan suatu pembelaan terhadap sesuatu tuntutan. Dalam penghakimannya Baginda memutuskan: "With regard to the word "set-off", Lord Hanworth M.R. in Re A Judgment Debtor, Ex parte Judgment Creditor [1934] All ER Rep 688 said: - That is a word well known and established in its meaning; it is something which provides a defence because the nature and quality of the sum so relied upon is a sum which is proper to be dealt with as diminishing the claim which is made, and against which the sum so demanded can be set-off."

Selanjutnya dalam kes Permodalan Plantations Sdn Bhd v. Rachuta Sdn Bhd [1985] CLJ Rep 242; [1985] 1 CLJ 62; [1985] 1 MLJ 157 Mahkamah Persekutuan memutuskan yang berikut: "Now let us turn our attention to the question whether or not in our law there is a distinction between a set-off and a counterclaim. For this purpose, it is convenient to set below O. 18 r. 17 and O. 15 r. 2: -

"Order 18, rule 17 (Defence of set-off) Where a claim by a defendant to a sum of money (whether of an ascertained amount or not) is relied on as a defence to the whole or part of a claim made by the plaintiff, it may be included in the defence and set-off against the plaintiff's claim, whether or not it is also added as a counterclaim."

Dalam kes yang sama, Mahkamah Persekutuan menyatakan yang berikut: "What is set-off? A set-off is a cross-claim for a sum of money by a defendant against a plaintiff's claim for another sum of money for which the defendant is being sued. A cross-claim is not necessarily a set off, merely because the word used in the pleading is "set-off". Whether or not the plea is a set-off it has to be determined as a matter of law and substance. Hanak v. Green [1958] 2 QB 9, 26. A cross-claim which is accepted as a defence of set off has the effect of extinguishing either the whole or part of the plaintiff's claim. See In re A Bankruptcy Notice [1934]] Ch 431, 437. But to constitute a set-off the sum of money meant as a cross-claim must from its nature and quality be such that it is proper to be dealt with as a defence to the plaintiff's claim and not as a separate cause or matter. ... As regards our law, section 25(2) of our Courts of Judicature Act gives a number of additional powers to the High Court, one of which is to allow a defence of set-off (see item 13 of the Schedule). However, the proviso to the section requires this power to be exercised "in accordance with any written law or rules of court relating to the same." We know that in English law there are two types of set-offs, statutory set-off and equitable set-off. The question is whether both these set-offs are applicable as part of our law? The answer to this question depends upon the effect of section 25

together with its proviso and the Schedule. In Damodaran v. Vesudevan [1975] CLJU 23; [1975] 1 LNS 23; [1975] 2 MLJ 231, 232 Suffian L.P. whose opinion was agreed to by two other members of this court, i.e. Lee Hun Hoe, C.J. (Borneo) and Wan Suleiman, F.J., held that the court has power to make an order on any matter specified in the Schedule, irrespective of whether there is or there is no written law or rules of court relating to that matter. In his view the proviso means no more than that if there are written law or rules of court relating to the same, the court's power must be exercised in accordance with them and that if there are no such law or rules, the proviso does not mean that power cannot be exercised at all. In the latter circumstances it was held that the court could exercise the power and is entitled to fall back on the English law on the matter."

Doktrin "Accord and Satisfaction" – Pelepasan Hutang Doktrin accord and satisfaction terpakai apabila satu pihak bersetuju untuk melepaskan obligasi pihak lain melalui balasan yang berbeza daripada prestasi asal. Pihak yang menuntut pelepasan mempunyai beban pembuktian untuk menunjukkan kewujudan:

persetujuan yang jelas, mutlak dan tidak bersyarat;

balasan yang sah; dan

pelaksanaan tindakan tersebut oleh pihak yang menerima persetujuan. Lihat See Chu Gek & Anor v See Choo Giap [2017] MLJU 948 (HC) dan Tiun Eng Jin v Wong Sie Kong [2018] CLJU 180.

Mahkamah Tinggi di dalam kes ENRICH MULTITRADE SDN BHD lwn. JEMMINGS SDN BHD [2022] CLJU 2331 [2022] 1 LNS 2331, Yang Arif Pesuruhjaya Kehakiman Mohamad Abazafree Mohd Abbas menyatakan yang berikut: “[37] Prinsip "accord and satisfaction" adalah merupakan satu pertimbangan (consideration) yang jika diterima membolehkan penyelesaian ke atas suatu tuntutan. Ia sepertimana yang dinyatakan di dalam kes British Rusian Gazette and Trade Outlook Ltd v. Assosciated Newspaper Ltd [1933] 2 KB 616 sepertimana yang telah dirujuk oleh banyak kes seperti berikut; "Accord and satisfaction is the purchase of a release from an obligation whether arising under contract or tort by means of any valuable consideration, not being the actual performance of the obligation itself. The accord is the agreement by which the obligation is discharged. The satisfaction is the consideration which makes the agreement operative." [38] Bagi menentukan keterpakaian doktrin ini, Hakim Syed Ahmad Helmy b Syed Ahmad (pada ketika itu PK) di dalam kes Misliha binti Lagiman v. Linguaphone Distributors Sdn Bhd [2003] CLJU 598; [2003] 1 LNS 598 telah menyatakan; "The approach a Court should take in determining whether there has been "accord and satisfaction", both in law and fact, is well settled and the best exposition of it appears in Roskill J.'s judgment in Margaronis Navigation Agency Ltd. v. Henry W. Peabody & Co. of London Ltd. [1965] 1 Q.B. 300 at 319. "Where the question arises whether a particular obligation has been performed, the first thing that has to be done is to ascertain the nature of the obligation. That depends upon the construction of the contract and the construction of the contract is, of course, a question of law. But that is only one part of the equation. Having ascertained what the obligation is, one then has to measure the performance, and see whether the performance fulfils the obligation. That again ultimately is either a question of law or a question of mixed facts and law; not perhaps in every case, but in a great many cases." The importance of ascertaining the exact terms of the compromise or "obligation", as Roskill J. puts it, is that it determines the question of whether or not the plaintiff can rely on his original cause of action. If, for instance, the promised or actual forbearance to pursue the claim is construed as being in return for the promised performance of some act by the other, or whom I would call the offending party, the agreement will be regarded as one involving the immediate discharge of the claim. But if the promised or actual forbearance is construed as being in return for the actual performance of some act by the offending party, the claim forborne will not be discharged until such performance takes place (see, the British Russian Gazette's case, supra), and if in this respect the offending party fails to perform the terms of the compromise, the other party has an option to either accept the offending party's repudiation of the compromise and re-assert his original claim or affirm the compromise and sue upon it." [39] Selanjutnya Hakim Syed Ahmad Helmy telah merujuk kepada Chitty on Contracts - General Principles (27th Edition) dan menyatakan; "On compromise, Chitty on Contracts - General Principles (27th Edition) states at para 22-012:- "In order to establish a valid compromise, it must be shown that there has been agreement (accord) which is complete and certain in its terms, and that consideration (satisfaction) has been given or promised in return for the promised or actual forbearance to pursue the claim." and at para 22-019, on evidence of accord:- "The question whether there has been an accord and satisfaction is a question of fact.74 Thus, retention and use by a creditor of a cheque sent by a debtor in full and final satisfaction of a larger claim does not as a matter of law, constitute an accord and satisfaction.75 The intention of the creditor in cashing the cheque must be objectively ascertained. Cashing a cheque or retention of a cheque without rejection is strong evidence of assent by the creditor but it is not con-clusive evidence so that a creditor who, at the moment of paying in the cheque, makes clear that he is not assenting to the conditions imposed by the debtor will not be held to have entered into an accord and satisfaction.76 The construction of any correspondence which, it is alleged, evidences the accord is, however, a question of law.77" [40] Selanjutnya beliau merumuskan; "From the above, what comes across as clear is the following:-

The defence of 'accord and satisfaction' may be held to extinguish a cause of action of a litigant;

It is for the defendant to prove that there is indeed 'accord and satisfaction';

The operation of 'accord and satisfaction' is nothing more than the ordinary application of the law of contract;

The accord is the agreement by which the obligation is discharged;

It must be shown that the agreement is complete and certain in its terms;

The question whether there has been an accord is a question of fact;

The question of construction of correspondence, which, it is alleged, evidences accord, is a question of law." [41] Bersandarkan kepada apa yang dijelaskan ini, Mahkamah mendapati bahawa di dalam kes semasa, tidak langsung dibuktikan bahawa wujud sebarang persetujuan di antara Pem dengan Res ataupun dengan SPJ bahawa apa-apa bayaran yang dibuat oleh SPJ adalah bagi maksud untuk penyelesaian penuh hutang oleh Res kepada Pem. Keterangan adalah jelas bahawa walaupun dengan pembayaran oleh SPJ, masih terdapat baki hutang sebanyak RM703,859.83. [42] Mahkamah mendapati bahawa Res tidak dapat membuktikan bahawa Pem pernah bersetuju mahupun memasuki apa-apa perjanjian dengan Res bagi menyatakan bahawa pembayaran sebahagian berjumlah RM2,312,396.45 yang telah dibayar akan dianggap sebagai pembayaran penuh dan muktamad kepada Pem. Bagi jumlah yang terhutang. Perjanjian Res dengan SPJ yang dikatakan sebagai "back to back" tidak dalam mana-mana keadaan jika dibuktikan sekalipun, merupakan satu persetujuan oleh Pem (rujuk; Gan Kui Lain v. Chia Kar Loong [2002] 7 CLJ 141).”

Berdasarkan prinsip yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini mendapati bahawa Defendanlah yang perlu membuktikan set-off tersebut telah diterima sedangkan Plaintif menafikannya. Emel Plaintif bertarikh 14.6.2023 tidak boleh dianggap accord yang lengkap dan pasti kerana ia dibatalkan secara nyata 5 hari kemudian melalui emel Plaintif yang bertarikh 19.6.2023 yang mana Plaintif menyatakan tidak bersetuju dengan cadangan Defendan untuk set-off jadi dari mulanya pun tiada "accord" yang matang, bukan sekadar accord yang kemudiannya ditarik balik. Tindakan sepihak di pihak Defendan meninggalkan kelengkapan dan peralatan di premis sewaan (tanpa persetujuan nyata Plaintif) adalah setara dengan pembayaran pihak ketiga dalam Enrich Multitrade yang tidak mengikat pihak yang dituntut.

Doktrin Estoppel dan Prinsip "Approbate and Reprobate" Doktrin estoppel menghalang seseorang daripada bertindak bertentangan dengan pendirian atau andaian yang dibuat sebelumnya jika ia menyebabkan ketidakadilan kepada pihak lain. Mahkamah Persekutuan dalam Boustead Trading (1985) Sdn Bhd v Arab-Malaysian Merchant Bank Bhd [1995] 3 MLJ 331 (FC) menggariskan tiga (3) elemen utama: (a) representasi atau andaian; (b) pergantungan oleh pihak lain (reliance); dan (c) prejudis sekiranya pihak yang membuat representasi dibenarkan menarik balik.

Mahkamah ini merujuk keputusan Mahkamah Tinggi di dalam kes Wong Cham Mew & Satu Lagi lwn. Tan Eng Pun & Satu Lagi [2026] CLJU 260 yang menyatakan seperti berikut: “57. Selepas membuat keputusan dalam kes 2009 untuk menuntut relif berbentuk kewangan dan selepas penghakiman diperolehi pada tahun 2011, P kini sekali lagi membawa tuntutan untuk menuntut 16 unit bangunan tersebut pula berdasarkan fakta dan isu yang sama.

Yang paling penting, selepas memilih untuk membuat tuntutan kewangan ke atas D1 dan berjaya memperolehi penghakiman tersebut, P dihalang kini oleh Doktrin Estoppel untuk menukar kedudukan dan turut menuntut sekali lagi untuk hak milik 16 unit bangunan tersebut juga sedangkan perkara ini telahpun dituntut dalam kes 2009 sebelum ini.

P tidak boleh dengan ini menukar-nukar pendirian dan kedudukan mereka yang mana ianya tidak dibenarkan di sisi undang-undang. Dalam kes Lee Loy & Ors v Poh Kam Sang & Anor [2017] CLJU 2023; [2018] 3 MLJ 240 Mahkamah Rayuan telah memutuskan di mukasurat 252 bahawa:- We further agree with the submissions of learned counsel for the respondents that it is clear that the appellants are approbating and reprobating at the same time. While on the one hand the appellants are resisting the summary application and contesting that they are more than squatters who have a right to stay, they are on the other hand, applying to the court to compel the respondents to sell the subject land or be given time to move. In Cheah Theam Kheang v City Centre Sdn Bhd (in liquidation) and other appeals [2012] 1 MLJ 761, the Court of Appeal explained the principle of approbation and reprobation: [105] We categorically say that the liquidator cannot blow hot and cold to suit him whenever he feels like it. He cannot approbate and reprobate in the same breath. On the one hand, he claims that the High Court order dated 16 July 2001 overrides or displaces a statute which render the said order invalid and yet he has the audacity to continue to act as a liquidator by virtue of the said order. In the words of Sir Nicolas Browne-Wilkinson VC in Express Newspapers Plc v News (UK) Ltd and Others [1990] 3 All ER 376 at pp 383-384: There is a principle of law of general application that it is not possible to approbate and reprobate. That means you are not allowed to blow hot and cold in the attitude that you adopt. A man cannot adopt two inconsistent attitudes towards another: he must elect between them and, having elected to adopt one stance, cannot thereafter be permitted to go back and adopt an inconsistent stance.”

Di dalam kes ini Defendan menghujahkan bahawa Plaintif tidak boleh menerima manfaat dan dalam masa yang sama menafikan perjanjian yang mengikat. Namun, Mahkamah ini mendapati bahawa berdasarkan kes Wong Cham Mew di atas, Plaintif tidak membuat pilihan untuk menerima set-off dan menerima keseluruhan peralatan yang ditinggalkan Defendan di premis sewaan. Doktrin estoppel dan aprobate reprobate yang dihuraikan dalam kes Wong Cham Mew ini hanya terpakai apabila pihak secara sedar memilih satu pendirian sebelum menukar kepadanya yang tidak konsisten. Fakta kes ini di hadapan mahkamah ini jelas menunjukkan bahawa Plaintif tidak pernah memilih pendirian set-off pada bila-bila masa selepas 19.6.2023 sebaliknya telah menolaknya secara konsisten dan berterusan melalui emel yang dihantar kepada Defendan. Kekalnya kelengkapan dan peralatan milik Defendan di Premis sewaan adalah akibat tindakan sepihak Defendan sendiri, bukan pilihan Plaintif. Fakta ini dapat dibezakan daripada fakta Wong Cham Mew di mana plaintif dalam kes itu secara sedar memilih dan memperoleh penghakiman berasaskan satu relif tertentu sebelum menuntut relif kedua yang bercanggah.

Tafsiran Kontrak dan Seksyen 92 Akta Keterangan 1950 Apabila terma kontrak telah didokumentasikan secara bertulis, Seksyen 92 Akta Keterangan 1950 menghalang penerimaan keterangan lisan untuk menafikan, mengubah, menambah atau mengurangkan terma bertulis tersebut. Mahkamah Rayuan dalam Syarikat Binaan Utara Jaya (A Firm) v Koperasi Serbaguna Sungai Glogor Bhd [1995] 2 MLJ 546 (CA) memutuskan bahawa kata-kata dalam kontrak hendaklah ditafsirkan mengikut makna literal dan tatabahasanya yang biasa, melainkan ia menghasilkan kemustahilan (absurdity). Dalam kes Syarikat Binaan Utara Jaya (A Firm) v Koperasi Serbaguna Sungai Glugor Bhd [2009] 2 MLJ 546, Mahkamah Rayuan menegaskan bahawa apabila bahasa sesuatu perjanjian adalah jelas dan tidak kabur, Mahkamah hendaklah memberi kesan kepada maksud biasa dan literal terma tersebut. Pihak-pihak adalah terikat kepada empat penjuru dokumen kontrak yang telah mereka persetujui, dan Mahkamah tidak seharusnya menulis semula kontrak pihak-pihak melalui keterangan luar atau hujahan yang bercanggah dengan terma bertulis.

Dalam kes Berjaya Times Square Sdn Bhd v M Concept Sdn Bhd [2010] 1 MLJ 597, Mahkamah Persekutuan menyatakan: “The court has no power to improve upon the instrument which it is called upon to construe, whether it be a contract, a statute or articles of association. It cannot introduce terms to make it fairer or more reasonable. It is concerned only to discover what the instrument means.”

Prinsip-prinsip tersebut terpakai kepada kes ini kerana Perjanjian Penyewaan bertarikh 9.12.2019 dan Perjanjian Penyewaan Tambahan bertarikh 28.2.2022 telah mengawal secara jelas hak dan obligasi pihak-pihak, termasuk kewajipan pembayaran sewa, penggunaan deposit, pemulihan Premis dan kedudukan fit-out works. Klausa 5.05, 6.03(d), 8.30 dan 11(b) memberi hak kepada Plaintif untuk menggunakan serta melupuskan deposit bagi menampung jumlah yang terhutang oleh Defendan. Klausa 6.11 pula mengecualikan tanggungjawab Plaintif untuk memberi pampasan kepada Defendan bagi kerja fit-out atau penambahbaikan yang dibuat di Premis.

Sepertimana Mahkamah Rayuan dalam Syarikat Binaan Utara Jaya menolak percubaan membaca satu klausa secara berasingan daripada keseluruhan kontrak, Mahkamah ini juga menolak percubaan Defendan untuk membaca Senarai Penyerahan bertarikh 4.7.2023 secara terasing sebagai suatu persetujuan set-off. Senarai Penyerahan tersebut mesti dibaca bersama keseluruhan Perjanjian Penyewaan, emel Plaintif bertarikh 19.6.2023, mesyuarat pada 26.6.2023, dan keterangan saksi-saksi bahawa Plaintif tidak pernah bersetuju menerima kelengkapan Defendan sebagai penyelesaian tunggakan sewa.

Mahkamah ini juga menerima prinsip bahawa tuntutan bersifat quantum meruit atau unjust enrichment tidak boleh digunakan untuk mengatasi terma kontrak bertulis yang masih berkuat kuasa. Defendan tidak boleh menuntut nilai kelengkapan pejabat yang ditinggalkan di Premis apabila kontrak bertulis secara jelas mengecualikan pampasan bagi fit-out works dan apabila Defendan sendiri meninggalkan kelengkapan tersebut secara sepihak walaupun mengetahui bahawa Plaintif tidak bersetuju dengan cadangan set-off.

Mahkamah ini juga merujuk peruntukkan seksyen 92 Akta Keterangan 1950 menyatakan seperti berikut:- "When the terms of any such contract, grant or other disposition of property, or any matter required by law to be reduced to the form of a document, have been proved according to section 91, no evidence of any oral agreement or statement shall be admitted as between the parties to any such instrument or their representatives in interest for the purpose of contradicting, varying, adding to, or subtracting from its terms: Provided that-

any fact may be proved which would invalidate any document or which would entitle any person to any decree or order relating thereto, such as fraud, intimidation, illegality, want of due execution, want of capacity in any contracting party, the fact that it is wrongly dated, want or failure of consideration, or mistake in fact or law;

the existence of any separate oral agreement, as to any matter on which a document is silent and which is not inconsistent with its terms, may be proved, and in considering whether or not this proviso applies, the court shall have regard to the degree of formality of the document;

the existence of any separate oral agreement constituting a condition precedent to the attaching of any obligation under any such contract, grant or disposition of property, may be proved;

the existence of any distinct subsequent oral agreement, to rescind or modify any such contract, grant or disposition of property, may be proved except in cases in which the contract, grant or disposition of property is by law required to be in writing, or has been registered according to the law in force for the time being as to the registration of documents;

any usage or custom by which incidents not expressly mentioned in any contract are usually annexed to contracts of that description may be proved if the annexing of any such incident would not be repugnant to or inconsistent with the express terms of the contract; and

any fact may be proved which shows in what manner the language of a document is related to existing facts."

Menggunapakai seksyen 92 Akta Keterangan 1950 dan prinsip Mahkamah Persekutuan dalam Tindok Besar Estate Sdn Bhd v Tinjar Co [1979] 2 MLJ 229, [1979] 1 CLJU 119, Mahkamah ini mendapati bahawa Defendan tidak boleh bergantung kepada keterangan lisan, emel, mesyuarat atau tingkah laku selepas kontrak untuk menambah satu terma baharu ke dalam Perjanjian Penyewaan bertulis, iaitu bahawa tunggakan sewa boleh diselesaikan melalui penyerahan kelengkapan dan peralatan pejabat. Terma sedemikian tidak terdapat dalam Perjanjian Penyewaan dan, jika diterima, akan mengubah serta mengurangkan hak kontraktual Plaintif untuk menuntut tunggakan sewa dan melupuskan deposit menurut terma bertulis.

Prinsip dalam Tindok Besar jelas menyatakan bahawa seksyen 92 menghalang penerimaan keterangan yang bertujuan “to contradict, vary, add to or subtract from” terma kontrak bertulis, kecuali jika keterangan tersebut jatuh dalam proviso yang diperuntukkan. Dalam kes ini, proviso (b) tidak membantu Defendan kerana Perjanjian Penyewaan tidak senyap mengenai isu fit-out, pemulihan premis, deposit dan akibat pelanggaran terma penyewaan. Sebaliknya, Klausa 6.11 secara nyata mengecualikan tanggungjawab Plaintif memberi pampasan bagi kerja fit-out, manakala klausa-klausa lain mengawal hak Plaintif terhadap deposit dan pemulihan Premis.

Proviso (d) juga tidak membantu Defendan kerana Defendan gagal membuktikan kewujudan apa-apa perjanjian kemudian yang jelas, lengkap dan pasti untuk mengubah Perjanjian Penyewaan. Emel Defendan bertarikh 13.6.2023 hanyalah suatu cadangan. Emel Plaintif bertarikh 19.6.2023 pula secara nyata menolak cadangan set-off tersebut, dan pendirian itu ditegaskan semula dalam mesyuarat pada 26.6.2023. Keterangan SD1 sendiri bahawa beliau sedar Plaintif tidak bersetuju dengan set-off pada 19.6.2023 adalah pengakuan material yang menafikan kewujudan sebarang persetujuan kemudian.

Mahkamah ini juga mendapati bahawa Senarai Penyerahan/Handover List bertarikh 4.7.2023 tidak boleh ditafsirkan sebagai satu perjanjian set-off. Dokumen tersebut tidak mengandungi perkataan “full and final settlement”, “set-off accepted”, “waiver”, “release of debt” atau apa-apa terma yang menunjukkan Plaintif melepaskan haknya terhadap tunggakan sewa. Oleh itu, Handover List tersebut hanyalah bukti penyerahan fizikal barang-barang di Premis dan bukan bukti penerimaan kontraktual oleh Plaintif terhadap cadangan set-off Defendan.

Sehubungan itu, selaras dengan Tindok Besar, Mahkamah ini menolak percubaan Defendan untuk memasukkan terma set-off yang tidak diperuntukkan dalam Perjanjian Penyewaan. Penerimaan hujahan Defendan akan membawa kesan bahawa kontrak bertulis yang lengkap boleh ditulis semula melalui keterangan luar, sedangkan perkara tersebut dilarang oleh seksyen 92 Akta Keterangan 1950. Oleh yang demikian, Mahkamah ini mendapati tiada persetujuan set-off yang sah, tiada variasi kontrak yang terbukti, dan tiada asas undang-undang untuk Defendan menolak nilai kelengkapan pejabat daripada jumlah tunggakan sewa yang dituntut oleh Plaintif.

Kesan Menandatangani Dokumen Anggapan umum ialah seseorang yang menandatangani sesuatu dokumen dianggap telah membaca, memahami, dan terikat dengan kandungannya. Mahkamah Rayuan dalam Lin Wen-chih & Anor v Mycom Bhd [2002] 3 MLJ 691 telah menggariskan prinsip ini. Walau bagaimanapun, anggapan ini tidak konklusif (not conclusive) dan boleh ditolak (rebutted) oleh keterangan kontekstual yang menunjukkan tujuan sebenar tandatangan tersebut. Mahkamah Rayuan dalam kes ini Lin Wen-chih & Anor v Mycom Bhd [2014] 3 MLJ 691, menegaskan bahawa seseorang pihak yang menandatangani dokumen lazimnya terikat dengan dokumen tersebut, dan beban untuk menafikan kesan dokumen tersebut adalah berat, khususnya apabila pihak tersebut merupakan pihak komersial yang berpengalaman. Walau bagaimanapun, prinsip tersebut tidak bermaksud bahawa setiap tandatangan secara automatik mewujudkan semua kesan undang-undang yang dihujahkan oleh pihak lawan. Kesan sesuatu tandatangan tetap perlu ditentukan menurut kandungan dokumen, tujuan dokumen, kuasa pihak yang menandatangani, dan keseluruhan keadaan sekeliling.

Dalam kes ini, Defendan bergantung kepada Senarai Penyerahan dan/atau Handover List bertarikh 4.7.2023 yang telah ditandatangani oleh SP1 sebagai asas untuk menghujahkan bahawa Plaintif telah menerima kelengkapan dan peralatan Defendan sebagai set-off terhadap tunggakan sewa. Namun, Mahkamah ini mendapati bahawa dokumen tersebut tidak mengandungi apa-apa pernyataan bahawa Plaintif menerima cadangan set-off, melepaskan tunggakan sewa, menerima nilai buku RM279,568.00, atau bersetuju bahawa penyerahan barang-barang tersebut adalah penyelesaian penuh dan muktamad terhadap hutang Defendan. Keterangan SP1 dan SP3 juga menunjukkan bahawa tandatangan tersebut hanyalah bagi mengesahkan kehadiran fizikal barang-barang di Premis, dan bukan sebagai penerimaan kepada set-off.

Selanjutnya, berdasarkan prinsip Lin Wen-chih, pihak yang mendakwa sesuatu fakta material memikul beban untuk membuktikan fakta tersebut atas imbangan kebarangkalian. Dalam kes ini, Defendanlah yang mendakwa bahawa wujud persetujuan set-off. Oleh itu, Defendan perlu membuktikan bahawa terdapat penerimaan yang jelas, mutlak dan tidak bersyarat daripada Plaintif. Bukti kontemporari, khususnya emel Plaintif bertarikh 19.6.2023 dan penegasan dalam mesyuarat 26.6.2023, menunjukkan bahawa Plaintif secara konsisten menolak cadangan set-off tersebut. Pengakuan SD1 bahawa beliau sedar Plaintif tidak bersetuju dengan set-off pada 19.6.2023 juga melemahkan sepenuhnya versi Defendan.

Mahkamah ini juga mendapati bahawa Defendan gagal mengemukakan bukti material untuk menyokong nilai buku RM279,568.00. Mengikut prinsip Lin Wen-chih, apabila sesuatu fakta dipertikaikan, pihak yang bergantung kepada fakta tersebut perlu mengemukakan keterangan yang mencukupi. Kegagalan Defendan mengemukakan resit, invois asal, laporan audit, laporan penilaian atau saksi yang kompeten berhubung nilai kelengkapan tersebut menyebabkan Mahkamah tidak boleh menerima nilai RM279,568.00 sebagai terbukti.

Oleh yang demikian, prinsip Lin Wen-chih apabila diaplikasikan kepada fakta kes ini menyokong dapatan bahawa Defendan gagal membuktikan kewujudan persetujuan set-off dan gagal membuktikan nilai kelengkapan yang didakwa. Senarai Penyerahan bertarikh 4.7.2023 tidak boleh ditafsirkan sebagai suatu accord and satisfaction, pelepasan hutang, waiver, atau penerimaan muktamad oleh Plaintif terhadap cadangan set-off Defendan.

Selanjutnya, Mahkamah ini merujuk keputusan Privy Council dalam kes Daiman Development Sdn Bhd v Mathew Lui Chin Teck [1981] 1 MLJ 56 (FC), [1980] CLJU 180, [1980] 1 LNS 180, yang mana Privy Council telah mengiktiraf bahawa tandatangan ke atas dokumen pada umumnya mengikat penandatangan, tetapi prinsip ini mesti dibaca bersama pendekatan kontekstual yang meneliti tujuan sebenar tandatangan tersebut diberikan; “The court in dealing with the issue of "formation of contract" wherein the payment of earnest deposit was made and only a proforma sale and purchase of property was signed and in the absence of written Sale and Purchase Agreement it was held that there is a binding contract between the parties on the basis that it identified the parties, it specified the subject matter and the purchase price had been identified.”

Seterusnya Privy Council dalam Daiman Development Sdn Bhd v Mathew Lui Chin Teck and Another Appeal [1981] 1 MLJ 56; [1980] CLJU 180; [1980] 1 LNS 180, menegaskan berkenaan isu utama adalah sama ada suatu “Booking Proforma” yang ditandatangani oleh pihak-pihak telah mewujudkan suatu kontrak yang mengikat walaupun perjanjian jual beli formal belum ditandatangani. Privy Council memutuskan bahawa persoalan sama ada pihak-pihak telah memasuki hubungan kontraktual bergantung kepada pentafsiran sebenar terhadap ungkapan yang digunakan oleh pihak-pihak, dibaca bersama keadaan sekeliling dan undang-undang yang terpakai. Kewujudan atau ketiadaan perkataan tertentu seperti “subject to contract” bukanlah penentu tunggal; persoalan utama ialah sama ada, secara objektif, pihak-pihak telah berniat untuk terikat secara serta-merta.

Dalam kes tersebut, dokumen “Booking Proforma” dianggap mewujudkan kontrak mengikat kerana ia menggunakan bahasa kontraktual, mengenal pasti pihak-pihak, subjek jual beli, harga belian dan terma-terma penting. Oleh itu, perjanjian formal yang dicadangkan kemudian hanya merupakan langkah dokumentasi lanjut dan bukan syarat terdahulu kepada kewujudan kontrak.

Namun, prinsip tersebut apabila diaplikasikan kepada fakta kes ini membawa kepada dapatan yang berbeza. Dalam kes ini, Handover List yang disediakan oleh Defenan kepada Plaintif bertarikh 4.7.2023 bukan suatu dokumen kontraktual yang mengandungi persetujuan jelas untuk melepaskan dan/atau melupuskan secara off-set atau set-off hutang sewa Defendan atau untuk menerima kelengkapan dan peralatan Defendan sebagai penyelesaian penuh. Dokumen tersebut tidak mengandungi apa-apa terma jelas berkenaan pelepasan hutang, nilai yang dipersetujui, penerimaan set-off, atau waiver terhadap tuntutan tunggakan sewa Plaintif. Berbeza dengan dokumen dalam Daiman Development, Handover List dalam kes ini hanyalah dokumen serahan/rekod kewujudan fizikal barangan di premis.

Mahkamah ini juga mengambil kira keterangan SP1 bahawa tandatangan pada Handover List adalah semata-mata bagi mengesahkan bahawa barang-barang tersebut berada di premis pada masa serahan dan bukan sebagai persetujuan substantif terhadap set-off. Keterangan ini adalah konsisten dengan emel Plaintif bertarikh 19.6.2023 dan penegasan dalam mesyuarat 26.6.2023 bahawa Plaintif tidak bersetuju menerima penyerahan kelengkapan pejabat sebagai tolakan hutang. Oleh yang demikian, menggunapakai prinsip Daiman Development, Mahkamah ini mendapati bahawa tidak wujud niat objektif di pihak Plaintif untuk terikat dengan apa-apa persetujuan set-off.

Doktrin Pengkayaan Tidak Adil (Unjust Enrichment) dan Restitusi Mahkamah Persekutuan di dalam Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2015] MLJU 33 (FC), telah mengiktiraf bahawa tuntutan unjust enrichment boleh memberi hak kepada remedi restitusi apabila empat elemen berikut dibuktikan, iaitu:

pihak yang dituntut telah diperkayakan;

(ii) pengayaan itu berlaku atas perbelanjaan pihak yang menuntut;

(iii) pengekalan manfaat itu adalah tidak adil; dan

(iv) tiada pembelaan undang-undang yang tersedia untuk menolak atau mengurangkan liabiliti restitusi.

Dalam kes Capital Tower ini, prinsip ini terpakai kepada tuntutan balas Defendan yang mendakwa Plaintif telah diperkayakan secara tidak adil kerana kelengkapan dan peralatan bernilai RM279,568.00 masih berada di Premis Sewa. Namun, Defendan masih perlu membuktikan semua elemen tersebut. Kegagalan membuktikan satu elemen sahaja sudah memadai untuk menggagalkan tuntutan balas tersebut.

Mahkamah ini merujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2015] MLJU 33, di mana Mahkamah Persekutuan telah mengiktiraf doktrin pengayaan tidak adil (unjust enrichment) sebagai asas kepada remedi restitusi. Mahkamah Persekutuan menggariskan bahawa pihak yang menuntut restitusi perlu membuktikan bahawa pihak yang dituntut telah diperkayakan, pengayaan tersebut diperoleh atas perbelanjaan pihak yang menuntut, pengekalan manfaat tersebut adalah tidak adil, dan tiada pembelaan undang-undang yang tersedia.

Walau bagaimanapun, prinsip dalam Dream Property perlu diaplikasikan mengikut fakta khusus kes. Dalam kes tersebut, pembeli telah, dengan kebenaran kontraktual, membina sebuah pusat membeli-belah yang lengkap dan beroperasi di atas tanah vendor. Vendor kemudiannya akan mendapat kembali tanah tersebut bersama aset komersial yang telah meningkat nilainya secara ketara. Oleh itu, Mahkamah Persekutuan mendapati bahawa isu restitusi perlu dilihat dari sudut manfaat atau pengayaan sebenar yang diperoleh.

Fakta kes di hadapan mahkamah ini adalah berbeza. Defendan bukanlah pembeli tanah yang diberi hak kontraktual untuk membangunkan aset kekal bagi manfaat Plaintif. Defendan hanyalah penyewa yang tertakluk kepada Perjanjian Penyewaan. Kelengkapan dan peralatan yang ditinggalkan di Premis bukanlah diterima oleh Plaintif sebagai penyelesaian hutang, bahkan Plaintif telah menyatakan secara nyata melalui emel bertarikh 19.6.2023 bahawa Plaintif tidak bersetuju menerima kelengkapan tersebut sebagai set-off terhadap tunggakan sewa. Pendirian tersebut ditegaskan semula dalam mesyuarat pada 26.6.2023.

Mahkamah ini juga mengambil kira bahawa Klausa 6.11 Perjanjian Penyewaan secara nyata mengecualikan tanggungjawab Plaintif untuk memberi pampasan kepada Defendan bagi kerja fit-out atau penambahbaikan yang dibuat di Premis. Maka, pengekalan apa-apa fit-out atau kelengkapan di Premis tidak boleh dengan sendirinya disifatkan sebagai pengayaan yang “tidak adil”, kerana pihak-pihak telah mengawal kedudukan tersebut melalui kontrak bertulis.

Tambahan pula, Defendan gagal membuktikan nilai kelengkapan yang didakwa berjumlah RM279,568.00. Keterangan SD1 menunjukkan bahawa tiada resit asal, invois, bukti audit atau dokumen sokongan dikemukakan bagi membuktikan nilai tersebut. Oleh itu, walaupun prinsip Dream Property diterima sebagai prinsip undang-undang yang sah, Mahkamah ini mendapati Defendan gagal memenuhi elemen-elemen pengayaan tidak adil. Tuntutan balas Defendan berasaskan unjust enrichment dan restitusi adalah tidak terbukti dan wajar ditolak.

Lihat juga Kraas Solutions Sdn Bhd v Konsesi Kota Permatamas Sdn Bhd [2019] MLJU 321 (CA) yang mengukuhkan prinsip restitusi di Malaysia. Kesemua elemen tersebut perlu dipenuhi dan kegagalan membuktikan mana-mana satu elemen akan menggagalkan tuntutan tersebut. Kes ini boleh digunakan untuk menyokong prinsip bahawa kewujudan kelengkapan dan peralatan Defendan di Premis tidak secara automatik membuktikan bahawa Plaintif telah bersetuju menerima barang-barang tersebut sebagai set-off kepada tunggakan sewa. Penyerahan atau peninggalan barang secara fizikal tidak mencukupi untuk membuktikan pindah milik, penerimaan set-off, atau persetujuan kontraktual. Defendan masih perlu membuktikan persetujuan jelas daripada Plaintif serta nilai barang tersebut.

Beban Pembuktian Bagi Gantirugi Khas Mahkamah Persekutuan dalam Shen & Sons Sdn Bhd v Jutawarna Development Sdn Bhd & Ors [2016] 7 MLJ 183 memetik prinsip mendasar daripada Ong Ah Long v Dr S Underwood: "It is a well-established principle that special damages in contrast to general damages, have to be specifically pleaded and strictly proved. They are recoverable only where they can be included in the proper measure of damages and are not too remote …"

Prinsip ringkas dalam Shen & Sons Sdn Bhd v Jutawarna Development & Ors [2016] 7 MLJ 183 adalah seperti berikut:

Ganti rugi khas mesti diplidkan secara khusus. Pihak yang menuntut ganti rugi khas wajib menyatakan butiran, pecahan, asas kiraan dan jumlah tuntutan dalam pliding. Jika tidak diplidkan, keterangan mengenainya tidak boleh diterima walaupun dibangkitkan semasa perbicaraan.

Kegagalan pihak lawan membantah tidak menjadi waiver. Walaupun pihak lawan tidak membantah semasa keterangan ganti rugi khas dikemukakan, kegagalan pliding tetap fatal. Mahkamah masih boleh menolak tuntutan tersebut.

Ganti rugi teladan / aggravated damages juga mesti diplidkan. Bukan sahaja relif perlu dipohon, tetapi fakta asas yang menyokong tuntutan tersebut mesti dinyatakan dalam Pernyataan Tuntutan.

Selepas liabiliti diputuskan, isu kausaliti tidak boleh dibuka semula pada peringkat taksiran ganti rugi. Peringkat taksiran hanya untuk menentukan kuantum, bukan untuk mencabar semula liabiliti atau sebab kerosakan.

Bagi kes ini, jika Defendan menuntut nilai kelengkapan/peralatan sebanyak RM279,568.00 atau apa-apa jumlah khusus sebagai set-off/tuntutan balas, jumlah itu perlu diplidkan, diperincikan dan dibuktikan secara khusus melalui resit, invois, laporan penilaian atau dokumen sokongan. Tanpa pliding dan bukti khusus, tuntutan nilai tersebut adalah tidak terbukti.

Selanjutnya, Mahkamah ini juga merujuk kepada prinsip yang telah diputuskan dalam kes PB Malaysia Sdn Bhd v Samudra (M) Sdn Bhd [2009] 7 MLJ 681 yang menyatakan bahawa; "damages must be proved with real or factual evidence (as opposed to mere particulars, summaries, estimations or general conclusions)". Tuntutan gantirugi tanpa bukti dokumentasi yang kukuh boleh ditolak.

Mahkamah ini juga kepada kes Bulsing Ltd v Joon Seng & Co [1972] 2 MLJ 43 mengenai kaedah pengiraan gantirugi atas pelanggaran kontrak dan menggariskan prinsip-prinsip yang berikut: a. Pihak-pihak adalah terikat dengan kapasiti yang dinyatakan dalam kontrak bertulis. Mahkamah akan melihat wajah kontrak itu sendiri. Jika dokumen tersebut menunjukkan defendan ialah pihak kontrak secara peribadi, defendan bertanggungjawab sebagai pihak kontrak dan tidak boleh mengelak liabiliti dengan alasan luar kontrak. b. Bagi isu ukuran ganti rugi berkaitan pecah kontrak. Prinsip am ialah pihak yang tidak bersalah hendaklah, melalui ganti rugi, diletakkan dalam kedudukan seolah-olah kontrak telah dilaksanakan. Dalam kes tersebut, kerana tiada pasaran tersedia bagi urea, plaintif dibenarkan menuntut kehilangan keuntungan dan kerugian yang perlu dibayar kepada pihak ketiga. c. Klausa penalti / jumlah ditetapkan tidak semestinya mengehadkan tuntutan. Jika jumlah yang ditetapkan dalam kontrak tidak mencukupi untuk mengganti kerugian sebenar, plaintif boleh memilih sama ada menuntut berdasarkan klausa tersebut sahaja, atau menuntut atas pecah kontrak dan membuktikan ganti rugi sebenar sepenuhnya.

Penerimaan Penyata Akaun Tanpa Bantahan Mahkamah Tinggi di dalam E&C Pro Sdn Bhd v Eco Works Engineering Sdn Bhd [2021] MLJU 2881 memutuskan bahawa: "[28] These Statements of Account were received by the Defendant more than one year prior to the filing of the Writ and Statement of Claim yet the Defendant had neither protested nor questioned the Plaintiff on the invoices and Statements of Account upon receipt …"

Prinsip ini bermakna penerimaan dan tindakan berdasarkan SOA (seperti mencadangkan pelan ansuran) tanpa bantahan boleh menafikan hak untuk kemudiannya mempertikaikan kandungannya.

E. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Mahkamah ini kini akan menangani enam (6) isu utama berdasarkan keterangan saksi-saksi, dokumentar, dan prinsip undang-undang yang dinyatakan di atas. Isu Pertama: Pelanggaran Perjanjian Sewaan – Tunggakan Sewa September 2021 hingga Jun 2023

Isu pertama yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ialah sama ada Defendan telah melanggari terma-terma di dalam Perjanjian Sewaan apabila gagal membayar sewa bulanan bagi tempoh September 2021 sehingga Jun 2023.

Kewajipan Defendan adalah membayar sewa bulanan yang telah jelas terkandung dan termaktub di dalam Jadual Pertama (Item 7 dan 8) Perjanjian Penyewaan bertarikh 9.12.2019 yang memperuntukkan kadar Sewa Bulanan dan tarikh bayaran sebelum atau pada 7 haribulan setiap bulan kalendar. Kadar tersebut kemudiannya dikurangkan kepada RM14,524.65 melalui Perjanjian Penyewaan Tambahan bertarikh 28.2.2022.

Kewujudan tunggakan sewa bagi tempoh yang dipertikaikan adalah suatu fakta yang tidak dipertikaikan. Defendan sendiri, melalui keterangan SD1 di dalam pemeriksaan balas, telah mengakui kegagalan membayar sewa bulanan tersebut. SP2 (penyedia SOA) memberi keterangan berdasarkan Penyata Akaun (SOA) yang menunjukkan tunggakan keseluruhan berjumlah RM346,164.66 akibat kegagalan Defendan menjelaskan bayaran sewa bulanan premis sewa tersebut.

Tambahan pula, tindakan Defendan sendiri yang mencadangkan dua (2) tawaran penyelesaian pada 13.6.2023 dengan cara sama ada melalui ansuran 20 bulan atau penyerahan kelengkapan dan/atau peralatan di premis sewa adalah suatu pengakuan implisit terhadap kewujudan tunggakan tersebut.

Mengaplikasikan prinsip tafsiran literal di dalam Syarikat Binaan Utara Jaya (supra) dan pendekatan keseluruhan kontrak yang digariskan dalam Berjaya Times Square Sdn Bhd, terma kontrak mengenai pembayaran sewa adalah jelas dan tidak boleh dipersoalkan. Mahkamah Persekutuan dalam kes Berjaya Times Square juga menyatakan bahawa Penamatan kontrak kerana pelanggaran hendaklah dinilai berdasarkan sama ada terdapat pelanggaran syarat, pelanggaran fundamental, atau repudiation.

Berkenaan dengan ketepatan SOA, walaupun Defendan membangkitkan isu kesilapan kadar sewa bagi September sehingga Disember 2021 (RM16,138.50 berbanding RM14,524.65), Mahkamah menerima keterangan SP2 bahawa kesilapan tersebut telah diperbetulkan melalui Nota Kredit (Credit Notes) yang dikemukakan dalam SOA. Penjelasan ini menunjukkan SOA akhir mencerminkan kadar yang betul mengikut Perjanjian Penyewaan Tambahan.

Selanjutnya, mengaplikasikan prinsip dalam E&C Pro Sdn Bhd (supra), penerimaan SOA oleh Defendan tanpa bantahan, ditambah dengan tindakan Defendan mencadangkan pelan ansuran berdasarkan jumlah dalam SOA tersebut, menyukarkan Defendan untuk mempertikaikan jumlah tersebut pada peringkat perbicaraan. Bantahan kemudiannya merupakan afterthought.

Mahkamah ini memutuskan bahawa kegagalan Defendan membayar sewa bulanan sebagaimana terma Perjanjian Sewaan adalah pelanggaran yang jelas dan nyata terhadap Perjanjian Sewaan tersebut. Isu Pertama dijawab secara afirmatif (YA).

Sama ada kegagalan Defendan membayar sewa memberikan hak kepada Plaintif untuk melupuskan deposit yang telah dibayar oleh Defendan.

Klausa 11(b) Perjanjian Penyewaan secara jelas memperuntukkan hak Plaintif untuk melupuskan deposit sekiranya berlaku pelanggaran kontrak oleh Defendan: "… then and in any one or more of such events, the Landlord shall be entitled to forthwith by written notice to the Tenant terminate the Tenancy and the Landlord shall be entitled to forfeit absolutely the Deposits without prejudice to any antecedent breach by the Tenant of the terms and conditions herein contained or right of action or other remedy which the Landlord may have against the Tenant in respect of unpaid Rent and balance of the rent for the un-expired Term and/or the Renewed Term after deduction of the forfeited Deposits."

Selanjutnya,

Klausa 5.05, 03(d), dan 8.30 Perjanjian Penyewaan memberi budi bicara mutlak (absolute discretion) kepada Plaintif untuk menggunakan deposit secara silih berganti (applied interchangeably) bagi menampung sebarang jumlah yang terhutang oleh Defendan.

SP3 dalam keterangannya (rujuk Nota Keterangan m/s 105) menjelaskan budi bicara Plaintif tersebut dilaksanakan secara sah memandangkan jumlah tunggakan adalah jauh lebih tinggi daripada nilai deposit. SP3 turut menjelaskan bahawa Plaintif memilih untuk menggunakan deposit menampung sewa, bukan untuk memulihkan unit, sebagai pilihan komersial yang sah di bawah perjanjian.

Mengaplikasikan prinsip tafsiran literal dalam Syarikat Binaan Utara Jaya (supra), terma "absolute discretion" adalah jelas dan mengikat. Pelaksanaan budi bicara tersebut tidak boleh dipertikaikan oleh Defendan.

[47] Lihat juga Tunas Industries Sdn Bhd v Tan Boon Hong [1990] 2 CLJ Rep 358 [PERLU DISEMAK MLJ/CLJ] mengenai prinsip tafsiran terma "forfeit" dalam perjanjian penyewaan komersial yang menyokong pendekatan Plaintif.

Mahkamah ini merujuk kepada NG SWEE PEN & ORS v. WALLA ENTERPRISE SDN BHD [2025] CLJU 1838 Yang Arif Hakim Mahkamah Tinggi memutuskan yang berikut: “[48] I found that the defendant committed a clear and unequivocal breach of the SSA when it failed to pay the Second Balance Purchase Price of RM3,291,668.10 in accordance with Clause 3.1 (iii)(b) of the agreement. The payment was due on or before 31.05.2022. That date was not merely indicative but contractually binding. Clause 15 of the SSA expressly provides that time is of the essence. The failure to pay the amount by the stipulated date, without lawful justification, constituted a breach of a fundamental term of the agreement. [49] This breach went to the root of the contract and entitled the Plaintiffs to terminate the SSA pursuant to Clause 6.1 (i) which provides that in the event of such breach, the vendor shall be entitled to terminate the agreement and forfeit the deposit paid. [50] This position is consistent with established authority. In Ching Yik Development Sdn Bhd v. Setapak Heights Development Sdn Bhd [1997] 1 CLJ 287; [1996] 3 MLJ 675 CA; [1996] 2 MLRA 69; [1997] 1 AMR 89, the Court of Appeal held that a purchaser's failure to pay the purchase price amounts to a breach of a fundamental term thereby entitling the innocent party to elect to terminate the contract. [51] Applying that principle to the facts before this Court, I held the considered opinion that the Plaintiffs were lawfully entitled to terminate the SSA and to forfeit the deposit received.”

Mahkamah ini memutuskan bahawa Plaintif berhak melupuskan deposit sejumlah RM73,663.25 selaras dengan Klausa 11(b) dan menggunakan budi bicara mutlak di bawah Klausa 5.05, 6.03(d) dan 8.30. Isu Kedua dijawab secara afirmatif (YA).

Sama Ada Wujud Persetujuan Set-Off Melalui Perilaku Plaintif Inilah isu paling penting dan dipertikaikan dalam tindakan ini. Defendan berhujah bahawa emel Plaintif bertarikh 14.6.2023 merupakan penerimaan mutlak terhadap tawaran kedua Defendan untuk set-off tunggakan sewa dengan kelengkapan pejabat, dan oleh itu doktrin accord and satisfaction terpakai. Plaintif menafikan dan mendakwa emel tersebut adalah satu salah faham yang telah diperbetulkan.

Mengaplikasikan ujian objektif yang digariskan dalam Seni Jaya (supra) dan Syarikat Pertanian Emmal (supra), Mahkamah ini perlu meneliti keseluruhan korespondensi dan tingkah laku pihak-pihak, bukan hanya berpandukan satu emel terpencil. Pendekatan ini sejajar dengan Berjaya Times Square (supra) dan Syarikat Binaan Utara Jaya (supra) yang mensyaratkan sesuatu kontrak hendaklah dibaca sebagai a whole dalam konteks faktualnya.

Setelah meneliti keseluruhan keterangan dan korespondensi yang dikemukakan, Mahkamah ini mendapati fakta-fakta material berikut:

Lima (5) hari selepas emel 14.6.2023, iaitu pada 19.6.2023, Plaintif telah menjelaskan secara bertulis bahawa Plaintif tidak bersetuju dengan cadangan set-off dan mahu Premis dikembalikan dalam keadaan asal (bare unit);

(ii) Pendirian ini ditegaskan semula dalam mesyuarat fizikal pada 26.6.2023;

(iii) Plaintif terus memberi peringatan secara konsisten melalui emel-emel bertarikh 03.07.2023 dan 05.07.2023 [Ikatan Dokumen Bersama Bahagian B, m/s 64–65 dan m/s 69];

(iv) SD1 sendiri dalam pemeriksaan balas di Nota Keterangan m/s 160 baris 1 MENGAKUI bahawa daripada emel

19.6.2023, beliau sedar Plaintif tidak bersetuju dengan set-off (petikan penuh di perenggan [16E] di atas): “S: So, you aware that 19 June Capital Tower does not agree to your set off, right? J: Yes agree.”

Pengakuan SD1 ini adalah kritikal dan menafikan keseluruhan asas tuntutan balas Defendan kerana SD1 sendiri mengakui bahawa beliau sedar pada 19.6.2023 iaitu sebelum penyerahan Premis pada 4.7.2023 bahawa Plaintif sememangnya tidak bersetuju dengan cadangan set-off.

Selanjutnya, SD1 turut mengakui bahawa beliau tidak memulihkan Premis kepada keadaan asal walaupun di bawah Klausa 8.30 Perjanjian Penyewaan SD1 berkewajipan berbuat demikian: “S: Ok Mr Rajeev my question is in this case, did you restore back the premises into original condition, yes or no? J: No, I did not.”

Di Nota Keterangan m/s 152 baris 14, SD1 turut mengakui: “S: So, my client did requested you to change the premises into original condition correct? J: At one point yes. S: And the request was made during the meeting on 26.6.2023? J: Yes, that's right.”

Pengakuan-pengakuan SD1 ini secara muktamad mengukuhkan keterangan Plaintif bahawa:

tidak ada persetujuan untuk set-off;

(ii) Plaintif secara konsisten meminta pemulihan kepada bare unit; dan

(iii) Defendan gagal melaksanakan tanggungjawab kontrak tersebut.

Mengaplikasikan prinsip dalam Kenanga Investors (supra), sekiranya Defendan mendakwa terdapat post-agreement yang mengubah obligasi kontrak asal, persetujuan tersebut hendaklah dibuktikan dengan dokumentasi yang jelas dan mutual consent. Dalam kes ini, tiada dokumen seumpama itu sebaliknya keterangan dokumentar yang konsisten menunjukkan bantahan Plaintif.

Tindakan Defendan meninggalkan kelengkapan dan peralatan di Premis pada 4.7.2023 adalah suatu tindakan sepihak (unilateral) walaupun Plaintif berulang kali menyatakan ketidaksetujuan dan mengarahkan Premis dikosongkan. Tindakan unilateral seumpama ini tidak boleh memaksa Plaintif untuk menerima penyelesaian secara set-off yang tidak pernah dipersetujui.

Berkenaan dengan Senarai Penyerahan (Handover List) bertarikh 4.7.2023 yang ditandatangani oleh SP1, Mahkamah ini menerima keterangan SP1 bahawa tandatangan tersebut adalah semata-mata untuk mengesahkan kehadiran fizikal barang-barang di Premis bagi tujuan audit dalaman Defendan, bukan persetujuan terhadap nilai buku atau set-off sewa.

Keterangan SP1 sendiri, di mana SP1 mengakui bahawa beliau "sepatutnya tidak" diberi kuasa oleh Plaintif untuk menandatangani dokumen tersebut, dan bahawa tandatangan itu semata-mata dibuat atas arahan pihak atasan (superior). Pengakuan ini mengesahkan bahawa tandatangan SP1 tidak boleh ditafsirkan sebagai representasi berkuasa bagi pihak Plaintif untuk menerima cadangan set-off Defendan.

Walaupun Lin Wen-chih (supra) menggariskan anggapan bahawa seseorang yang menandatangani dokumen terikat dengan kandungannya, anggapan ini tidak konklusif dan boleh ditolak. Mahkamah ini berpendapat anggapan ini telah berjaya ditolak (rebutted) atas alasan-alasan berikut:

Penjelasan SP1 tentang konteks tandatangan adalah konsisten dengan keseluruhan korespondensi sebelumnya yang menyatakan bantahan terhadap set-off;

(ii) Nilai buku RM279,568.00 yang dikemukakan oleh Defendan ditentukan secara sepihak tanpa dokumen sokongan dan SD1 sendiri mengakui dalam pemeriksaan balas bahawa beliau tidak mengemukakan sebarang resit, invois asal (termasuk resit IKEA yang beliau tawarkan tetapi tidak kemukakan serta tiada dokumen audit sebagai bukti di Mahkamah ini bagi menyokong nilai tersebut;

(iii) Tindakan Plaintif sebelum dan selepas penyerahan (emel-emel 19.6.2023, 3.7.2023, dan 5.7.2023; mesyuarat

26.6.2023) adalah konsisten secara mutlak dengan ketidaksetujuan terhadap set-off; dan

(iv) Tidak terdapat sebarang pernyataan pada Borang Senarai Penyerahan tersebut yang menyatakan bahawa tandatangan tersebut merupakan suatu bentuk penerimaan kepada penyelesaian secara offset.

Mahkamah ini turut merujuk kepada keputusan di dalam kes Daiman Development yang mengukuhkan prinsip bahawa Mahkamah perlu melihat keseluruhan dokumen, bahasa yang digunakan, perkara pokok yang dipersetujui, dan keadaan sekeliling. Dalam fakta kes ini, prinsip tersebut menyokong dapatan bahawa Handover List tidak boleh ditafsirkan sebagai suatu kontrak set-off atau accord and satisfaction. Defendan masih menanggung beban untuk membuktikan penerimaan yang jelas, mutlak dan tidak bersyarat oleh Plaintif, dan beban tersebut tidak berjaya dipenuhi.

Berkenaan dengan dakwaan estoppel oleh Defendan, mengaplikasikan Boustead Trading (supra), tiga (3) elemen estoppel TIDAK dipenuhi oleh Defendan:

Tiada representasi yang unequivocal oleh Plaintif untuk menerima set-off, emel 14.6.2023 perlu dibaca bersama emel 19.6.2023 dan korespondensi seterusnya;

(ii) Tiada pergantungan munasabah (reasonable reliance) oleh Defendan kerana SD1 sendiri mengakui sedar pada 19.6.2023 bahawa Plaintif tidak setuju untuk set-off; dan

(iii) Tiada prejudis kerana Defendan telah memilih sendiri untuk meninggalkan kelengkapan secara unilateral selepas mengetahui kedudukan Plaintif.

Pendekatan ini disokong oleh Aseambankers Malaysia Bhd v Shencourt Sdn Bhd [2014] 4 MLJ 619 (FC) yang menegaskan keperluan unequivocal representation. Dengan representasi yang samar, hujahan estoppel tidak boleh berdiri. Defendan tidak boleh membina pembelaan berdasarkan andaian, inferens atau dakwaan tersirat bahawa Plaintif telah bertindak “tidak adil” atau “menerima set-off”, tanpa bukti jelas. Sebagaimana dalam Aseambankers, dakwaan serius seperti persetujuan tersirat, estoppel, waiver atau penerimaan set-off mesti dibuktikan melalui keterangan yang kukuh, representasi yang jelas, dan dokumen kontemporari. Tanpa persetujuan nyata daripada Plaintif, kewujudan Handover List atau peninggalan kelengkapan di Premis tidak mencukupi untuk membuktikan set-off.

Mengaplikasikan prinsip dalam Permodalan Plantations Sdn Bhd v Rachuta Sdn Bhd [1985] CLJ Rep 242; [1985] 1 CLJ 62; [1985] 1 MLJ 157, Mahkamah menekankan bahawa label "set-off" yang digunakan oleh Defendan dalam pliding tidak menentukan sifat sebenar tuntutan tersebut dan ia mesti dinilai sebagai suatu perkara undang-undang dan substans. Oleh kerana Mahkamah ini mendapati emel 14.6.2023 tidak boleh dibaca secara terpencil daripada korespondensi seterusnya yang menunjukkan bantahan Plaintif, dan oleh kerana nilai RM279,568.00 tidak pernah dipersetujui atau disahkan secara bebas, dakwaan Defendan tidak memenuhi ciri-ciri set-off yang sah sebagaimana digariskan dalam kes tersebut.

Dari keterangan-keterangan yang telah dikemukakan dan dibuktikan, Mahkamah ini mendapati dan memutuskan bahawa tidak terdapat persetujuan atau penerimaan oleh Plaintif untuk menyelesaikan/menolak (settle/set-off) tunggakan sewa dengan kelengkapan dan peralatan Defendan. Isu Ketiga dijawab secara negatif (TIDAK).

Hak Plaintif Terhadap Keseluruhan Tuntutan RM346,164.66 Setelah memutuskan bahawa tiada persetujuan set-off, Mahkamah perlu menentukan sama ada Plaintif berhak terhadap keseluruhan jumlah tuntutan RM346,164.66 yang terdiri daripada empat (4) komponen seperti yang dinyatakan di perenggan [4] di atas.

Plaintif telah mengemukakan SOA terperinci yang menunjukkan baki tunggakan bagi setiap bulan. Walaupun Defendan membangkitkan dua (2) isu utama iaitu berkenaan (a) ketepatan kadar sewa September–Disember 2021; dan (b) ketiadaan invois fizikal bagi Bil Elektrik, LPI, dan Kos Penghawa Dingin, Mahkamah ini berpendapat hujahan ini tidak boleh dipertahankan atas alasan-alasan berikut:

Pelarasan melalui Nota Kredit: Plaintif telah mengeluarkan Nota Kredit (Credit Notes) bagi memperbetulkan kadar sewa September–Disember 2021 dari RM16,138.50 kepada RM14,524.65 sebagaimana ditetapkan dalam Perjanjian Penyewaan Tambahan. Selepas pelarasan ini, SOA yang dikemukakan adalah tepat dan menggambarkan jumlah yang betul;

(ii) Penerimaan SOA tanpa bantahan: Mengaplikasikan E&C Pro Sdn Bhd (supra), Defendan telah menerima SOA tanpa bantahan sehingga peringkat perbicaraan, malah mencadangkan pelan ansuran 20 bulan berdasarkan SOA tersebut pada 13.6.2023. Bantahan kemudiannya pada peringkat perbicaraan adalah afterthought; dan

(iii) Ketiadaan invois tidak fatal: Walaupun SP3 mengakui di Nota Keterangan m/s 141 baris 18 bahawa tiada invois fizikal bil elektrik dikemukakan, Plaintif menerangkan bahawa caj-caj tersebut telah dirakam dalam SOA dan diterima oleh Defendan tanpa pertikaian awal: "I think the full statement of the account have been accepted by the defendant from the very onset, that's why he even offers to have instalment and agree with all the charges we put forward to them … If he has accepted the whole statement of account and today even put forward to the Court this is the amount we are claiming, so it is irrelevant."

Mahkamah ini berpendapat bahawa hujahan Defendan mengenai ketiadaan invois tidak boleh menggagalkan keseluruhan tuntutan kerana:

prinsip dalam E&C Pro (supra) terpakai;

(ii) Defendan tidak membangkitkan pertikaian terhadap caj-caj tersebut sehingga peringkat perbicaraan; dan

(iii) penerimaan SOA oleh Defendan disertai dengan cadangan pelan ansuran adalah pengakuan implisit terhadap caj-caj yang dikemukakan.

Hujahan Plaintif mengenai pelanggaran kontrak dan hak gantirugi di bawah Bulsing Ltd v Joon Seng & Co [1972] 2 MLJ 43 turut menyokong tuntutan keseluruhan ini di mana Plaintif berhak diletakkan dalam kedudukan yang sama as if the contract had been completed. Kes ini boleh menyokong prinsip bahawa Defendan tidak boleh bergantung kepada keterangan lisan, maksud tersirat, atau penjelasan selepas kejadian untuk mengubah maksud dokumen bertulis seperti Perjanjian Penyewaan atau Handover List. Jika dokumen bertulis tidak menyatakan bahawa kelengkapan pejabat diterima sebagai set-off, full settlement, atau pelepasan tunggakan sewa, Defendan tidak boleh menambah terma tersebut melalui keterangan lisan. Mahkamah ini hendaklah memberi kesan kepada dokumen bertulis sebagaimana ia dinyatakan, selaras dengan seksyen 92 Akta Keterangan.

Mahkamah ini memutuskan bahawa Plaintif berhak terhadap keseluruhan jumlah tuntutan sebanyak RM346,164.66. Isu Keempat ini dijawab secara afirmatif (YA).

Tuntutan balas Defendan berasaskan kepada doktrin pengkayaan tidak adil (unjust enrichment). Untuk berjaya, Defendan perlu memenuhi keempat-empat (4) elemen yang digariskan dalam Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd (supra).

Mahkamah ini telah menilai keseluruhan keterangan yang ada dan mendapati Defendan telah gagal memenuhi elemen-elemen tersebut atas sebab-sebab berikut:

Klausa 6.11 Perjanjian Penyewaan: Klausa ini secara jelas memperuntukkan bahawa tuan tanah tidak bertanggungjawab untuk memberi pampasan kepada penyewa bagi apa-apa kerja fit-out works atau penambahbaikan yang dibuat di Premis. Ini bermakna sebarang pengekalan kerja fit-out oleh Plaintif tidak boleh dianggap sebagai "tidak adil" kerana ia adalah persetujuan kontrak yang sah antara pihak-pihak;

(ii) Tindakan unilateral Defendan: Defendan menyerahkan kelengkapan tersebut secara sepihak walaupun Plaintif berulang kali meminta Premis dikembalikan dalam keadaan asal. SD1 sendiri mengakui di Nota Keterangan m/s 150 baris 17: "No, I did not" (memulihkan Premis kepada keadaan asal). Pengakuan ini menafikan apa-apa hujahan bahawa pengkayaan diperoleh atas perbelanjaan Defendan dalam keadaan yang munasabah;

(iii) Kegagalan membuktikan nilai aset: Mengaplikasikan Shen & Sons (supra) dan PB Malaysia (supra), tuntutan balas berjumlah RM279,568.00 (atau RM7,066.59 sebagai baki lebihan) merupakan gantirugi khas yang perlu diplidkan secara spesifik dan dibuktikan secara kukuh. Defendan didapati telah gagal membuktikan tuntutan balasnya. SD1 sendiri mengakui beliau tidak mengemukakan sebarang dokumen sokongan, resit asal, atau bukti audit untuk membuktikan nilai buku RM279,568.00 yang didakwa;

(iv) Iklan pihak ketiga bukan tindakan Plaintif: Berhubung iklan di portal hartanah (iProperty, PropertyGuru, EdgeProperty), keterangan SD1 sendiri di Nota Keterangan m/s 186–187 mengakui bahawa portal-portal tersebut adalah milik pihak ketiga (Property Guru, EdgeProperty) dan bukan portal Plaintif atau Naza. SD1 turut mengakui beliau "tidak tahu sekiranya Plaintif ada membuat pengiklanan". Tindakan ejen hartanah pihak ketiga tidak boleh dipertanggungjawabkan kepada Plaintif tanpa bukti arahan langsung yang nyata;

Pembelaan kontraktual tersedia: Plaintif mempunyai pembelaan kontraktual yang sah dan kukuh di bawah Klausa 6.11, iaitu sebab keempat elemen Dream Property iaitu "tiada pembelaan undang-undang yang tersedia" adalah tidak dipenuhi; dan

(vi) Kegagalan Defendan membuktikan nilai aset peralatan yang ditinggalkan di premis sewa telah disokong oleh keterangan SD1 secara langsung di Nota Keterangan m/s 173–174, di mana SD1 sendiri mengakui menawarkan untuk mengemukakan resit IKEA bagi membuktikan nilai kerusi bilik mesyuarat yang didakwa bernilai RM300.00, tetapi mengesahkan secara jelas bahawa beliau "tidak membawa" ("No I didn't bring that") sebarang resit atau bukti sokongan ke Mahkamah. Pengakuan langsung ini adalah bukti kukuh bahawa nilai buku RM279,568.00 yang dituntut oleh Defendan kekal tidak disokong oleh sebarang dokumen kewangan yang boleh disahkan. Oleh itu, walaupun prinsip Dream Property diterima sebagai prinsip undang-undang yang sah, Mahkamah ini mendapati Defendan gagal memenuhi elemen-elemen pengayaan tidak adil. Tuntutan balas Defendan berasaskan unjust enrichment dan restitusi adalah tidak terbukti dan tidak berasas.

Selari dengan keterangan SP3, Plaintif tidak bertanggungjawab atas kos atau risiko pemulihan kerana pilihan tersebut dibuat dalam pelaksanaan budi bicara mutlak di bawah Klausa 5.05,

6.03(d), dan 8.30 Perjanjian Penyewaan. Defendan tidak boleh memaksa Plaintif memulihkan unit dengan kos sendiri sebagai prasyarat untuk membayar tunggakan sewa yang sah.

Mahkamah ini memutuskan bahawa Plaintif tidak diperkayakan secara tidak adil daripada peralatan dan kelengkapan Defendan. Isu Kelima dijawab secara negatif (TIDAK).

Berdasarkan dapatan Mahkamah pada Isu Ketiga (tiada persetujuan set-off) dan Isu Kelima (tiada pengayaan tidak adil), maka isu Keenam ini tidak lagi berbangkit. Walau bagaimanapun, sebagai pertimbangan tambahan, Mahkamah menyatakan bahawa nilai RM279,568.00 yang didakwa oleh Defendan tidak dapat disahkan memandangkan: (a) tiada resit asal dikemukakan;

tiada laporan audit bebas; (c) nilai tersebut ditentukan secara sepihak oleh Defendan; dan (d) SD1 sendiri mengakui tiada dokumen sokongan dibawa ke Mahkamah.

Mengaplikasikan Shen & Sons (supra): "In the second place, the learned civil judge seems to have thought that the plaintiff had failed to prove the damages claimed by him and therefore he was not entitled to claim any."

Tambahan pula, Defendan gagal membuktikan nilai RM279,568.00 yang didakwa. Mengikut prinsip Syarikat Binaan Utara Jaya, pihak yang menuntut nilai kerja atau manfaat mesti membuktikan tuntutan tersebut dengan butiran dan bukti yang mencukupi. Dalam kes ini, SD1 gagal mengemukakan resit, invois, laporan audit, laporan penilaian atau apa-apa dokumen sokongan yang boleh membuktikan nilai kelengkapan tersebut. Oleh itu, tuntutan balas Defendan berasaskan set-off, quantum meruit atau unjust enrichment adalah tidak berasas dan wajar ditolak.

Kegagalan Defendan untuk membuktikan nilai aset secara kukuh adalah fatal kepada tuntutan balas mereka. Mahkamah ini memutuskan bahawa nilai peralatan tersebut tidak harus digunakan untuk menolak sebarang jumlah tertunggak. Isu Keenam dijawab secara negatif (TIDAK).

Selanjutnya di dalam kes Permodalan Plantations (supra), yang mensyaratkan bahawa bagi sesuatu jumlah wang untuk berfungsi sebagai set-off yang sah, ia mestilah "of such nature and quality" sehingga wajar dilayan sebagai pembelaan kepada tuntutan Plaintif dan bukan sebagai suatu tuntutan berasingan. Memandangkan nilai RM279,568.00 adalah suatu jumlah yang tidak disahkan, dipertikaikan, dan ditentukan secara sepihak oleh Defendan tanpa sebarang dokumen sokongan, ia tidak memenuhi kriteria tersebut dan sepatutnya dilayan sekiranya sekalipun dibuktikan, sebagai suatu tuntutan balas yang berasingan tertakluk kepada beban pembuktian biasa, bukan sebagai set-off automatik yang menghapuskan tuntutan Plaintif.

F. KEPUTUSAN MAHKAMAH Setelah meneliti dan menilai keseluruhan keterangan saksi-saksi, keterangan-keterangan dokumentar, hujahan-hujahan bertulis pihak-pihak, serta ikatan otoriti yang difailkan, Mahkamah ini atas imbangan kebarangkalian (balance of probabilities) memutuskan seperti berikut:

Tuntutan Plaintif DIBENARKAN dengan Defendan diisytiharkan adalah berhutang dengan Plaintif bagi keseluruhan jumlah RM346,164.66;

(ii) Selaras dengan Klausa 11(b) Perjanjian Penyewaan, Plaintif berhak melupuskan (forfeit) deposit sejumlah RM73,663.25 dengan ditolak daripada jumlah keseluruhan hutang sewa tertunggak sebanyak RM346,164.66;

(iii) Defendan diperintahkan untuk membayar kepada Plaintif baki tunggakan sewa terhutang sejumlah RM272,501.41 dalam masa 14 hari dari tarikh perintah ini;

(iv) Faedah pada kadar 5% setahun ke atas baki jumlah RM272,501.41 dari tarikh perintah ini sehingga penyelesaian penuh;

Kos sebanyak RM10,000.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif; dan

(vi) Tuntutan Balas Defendan DITOLAK dengan kos sebanyak RM3,000.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif. Bertarikh pada 30 Jun 2026. ……… Fatimah ……… HAKIM MAHKAMAH SESYEN SIVIL 11 KUALA LUMPUR KAUNSEL: Peguamcara bagi pihak Plaintif Encik Mohd Amierul Sharafi Tetuan Law Chambers of Vin Sa & Ian Peguamcara bagi pihak Defendan Encik Tan Zec Kie Tetuan Halim Hong & Quek SENARAI OTORITI

PERUNDANGAN / STATUT Akta Kontrak 1950 (Akta 136), seksyen 7.

Akta Keterangan 1950 (Akta 56), seksyen 91, 92, 101, 102 dan 103.

Akta Mahkamah Kehakiman 1964, seksyen 25(2) dan Jadual, Perkara 13.

Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, Aturan 15 Kaedah 2 dan Aturan 18 Kaedah 17

Aseambankers Malaysia Berhad & Ors v Shencourt Sdn Bhd [2013] MLJU 1553 (CA).

Berjaya Times Square Sdn Bhd v M-Concept Sdn Bhd [2010] 1

Boustead Trading (1985) Sdn Bhd v Arab-Malaysian Merchant Bank Bhd [1995] 3 MLJ 331 (FC).

British Russian Gazette and Trade Outlook Ltd v Associated Newspapers Ltd [1933] 2 KB 616.

Bulsing Ltd v Joon Seng & Co [1972] 2 MLJ 43.

Cheah Theam Kheang v City Centre Sdn Bhd (in liquidation) and other appeals [2012] 1 MLJ 761.

Ching Yik Development Sdn Bhd v Setapak Heights Development Sdn Bhd [1997] 1 CLJ 287; [1996] 3 MLJ 675 (CA); [1996] 2 MLRA 69; [1997] 1 AMR 89.

Daiman Development Sdn Bhd v Mathew Lui Chin Teck [1981] 1 MLJ 56; [1980] CLJU 180; [1980] 1 LNS 180.

Damodaran v Vesudevan [1975] CLJU 23; [1975] 1 LNS 23; [1975] 2 MLJ 231.

Deutsche Bank (M) Bhd v MBf Holdings Bhd & Anor [2005] 6 MLJ

310.

Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2015] MLJU

E&C Pro Sdn Bhd v Eco Works Engineering Sdn Bhd [2021]

Enrich Multitrade Sdn Bhd lwn Jemmings Sdn Bhd [2022] CLJU 2331; [2022] 1 LNS 2331.

Express Newspapers plc v News (UK) Ltd and Others [1990] 3 All ER 376.

Gan Kui Lain v Chia Kar Loong [2002] 7 CLJ 141.

Hanak v Green [1958] 2 QB 9.

In re A Bankruptcy Notice [1934] Ch 431.

Kenanga Investors Bhd v Zulrafq Capital Sdn Bhd & Anor [2023]

Kraas Solutions Sdn Bhd v Konsesi Kota Permatamas Sdn Bhd [2018] 6 MLJ 202 (CA).

Lee Loy & Ors v Poh Kam Sang & Anor [2017] CLJU 2023; [2018]

Lin Wen-chih & Anor v Mycom Bhd [2014] 3 MLJ 691 (CA).

Margaronis Navigation Agency Ltd v Henry W Peabody & Co of London Ltd [1965] 1 QB 300.

MBF Factors Sdn Bhd v Keh Hua t/a Jag Trading [2004] 1 CLJ

409.

Misliha binti Lagiman v Linguaphone Distributors Sdn Bhd [2003] CLJU 598; [2003] 1 LNS 598.

Ng Swee Pen & Ors v Walla Enterprise Sdn Bhd [2025] CLJU

1838.

Ong Ah Long v Dr S Underwood [1983] 2 MLJ 324 (FC).

PB Malaysia Sdn Bhd v Samudra (M) Sdn Bhd [2009] 7 MLJ 681.

Permodalan Plantations Sdn Bhd v Rachuta Sdn Bhd [1985] CLJ Rep 242; [1985] 1 CLJ 62; [1985] 1 MLJ 157 (FC).

Re A Judgment Debtor, Ex parte Judgment Creditor [1934] All ER Rep 688.

See Chu Gek & Anor v See Choo Giap [2017] MLJU 948 (HC).

Selvaduray v Chinniah [1939] 1 MLJ 253.

Seni Jaya Sdn Bhd & Anor v Dato' Hj Ahmad Tarmizi bin Hj Puteh & Anor [2019] 2 MLJ 154; [2019] 1 CLJ 713 (FC).

Shanghai Hall Ltd v Town House Hotel Ltd [1967] CLJU 158; [1967] 1 LNS 158; [1967] 1 MLJ 223 (FC).

Shen & Sons Sdn Bhd v Jutawarna Development Sdn Bhd & Ors [2016] 7 MLJ 183.

STT Technologies Sdn Bhd v Government of Malaysia & Ors [2023] MLJU 3130.

Syarikat Binaan Utara Jaya (a firm) v Koperasi Serbaguna Sungai Glugor Bhd [2009] 2 MLJ 546 (CA).

Syarikat Pertanian Emmal Sdn Bhd v Tractors Malaysia (1982) Sdn Bhd [2009] 4 MLJ 223.

Syarikat Tan Thian Siong Sdn Bhd v Syarikat Teck Hwa Realty & Development Sdn Bhd [1983] 1 CLJ 256.

Tindok Besar Estate Sdn Bhd v Tinjar Co [1979] 2 MLJ 229; [1979] 1 CLJU 119 (FC).

Tiun Eng Jin v Wong Sie Kong [2018] CLJU 180.

Tunas Industries Sdn Bhd v Tan Boon Hong [1990] 2 CLJ Rep 358.

Wong Cham Mew & Satu Lagi lwn Tan Eng Pun & Satu Lagi [2026] CLJU 260.