Cebur Megah Development Sdn. Bhd. v Deepak Jaikishan A/L Jaikishan Rewachand (WA-24NCVC-1825-10/2020)

Dan 2 Dalam Perkara berkenaan dengan Kaveat Persendirian Perserahan No. 22103/2020 yang didaftarkan pada 13.072020 ke atas No. Lot PT74947, Mukim Kapar, Daerah Klang, Selangor yang dipegang di bawah Hakmilik No. H.S(D) 155544 Dan Dalam Perkara Aturan 7 dan Aturan 28 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ANTARA CEBUR MEGAH DEVELOPMENT SDN. BHD. (NO. SYARIKAT : 200601017485 (737237-K) … PLAINTIF DAN DEEPAK JAIKISHAN A/L JAIKISHAN REWACHAND (NO. K/P : 720311-04-5165) … DEFENDAN 3 ALASAN PENGHAKIMAN (KANDUNGAN 1) PENDAHULUAN [1] Kandungan 1 adalah Saman Pemula yang difailkan oleh Plaintif / Responden untuk perintah-perintah antara lainnya bahawa Kaveat Persendirian Perserahan No. 22103/2020 yang dimasukkan dan didaftarkan pada 13.7.2020 ke atas No. Lot PT 74947, Mukim Kapar, Daerah Klang, Selangor yang dipegang di bawah Hakmilik No. HSD 155544 dibatalkan. [2] Pada 21.1.2020, saya telah membenarkan Saman Pemula pihak Plaintif / Responden bagi perenggan 1, 2, 3, 4 dan kos sebanyak RM 10,000.00 tertakluk kepada fi alokatur. [3] Pada 29.1.2020, Perayu / Defendan telah mengemukakan rayuan terhadap keputusan saya tersebut. Maka, ini adalah penghakiman penuh saya. [4] Pihak-pihak dalam kes ini akan dirujuk sebagai Plaintif dan Defendan seperti di Mahkamah Tinggi. LATAR BELAKANG [5] Plaintif adalah pemilik berdaftar hartanah yang dikenali sebagai No. Lot PT 74947, Mukim Kapar, Daerah Klang, Selangor yang dipegang dibawah Hakmilik No.H.S. (D) 155544 (“hartanah tersebut”). (rujuk ekshibit “FZM-1”) 4 [6] Defendan telah memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut pada 7.7.2020 (“Borang 19B”) atas alasan-alasan berikut sepertimana yang dinyatakan di dalam Borang 19B seperti berikut :- a-Defendan adalah seorang bekas Pengarah dan Pemilik saham majoriti syarikah Astacanggih Sdn. Bhd. dan pemilik saham minoriti di Syarikat Awan Megah (M) Sdn Bhd ; b-Defendan percaya bahawa adalah penting untuk status hartanah tersebut yang dibeli oleh Astacanggih dikekalkan status pemilikannya sementara pelupusan Guaman 679 tersebut; c-Defendan telah memfailkan satu tindakan sivil di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Guaman No: WA-22NCVC-265-06/2020 (Guaman 265) terhadap antara lainnya, Plaintif dalam tindakan ini sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut. (Rujukan kepada ekshibit “FZM-2”) [7] Plaintif mendakwa bahawa Defendan tidak mempunyai sebarang kepentingan yang boleh dikaveat ke atas hartanah tersebut. Oleh yang demikian, Plaintif memfailkan Saman Pemula ini untuk perintah antara lainnya bahawa kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan ke atas hartanah tersebut dibatalkan. [8] Secara ringkasnya, Defendan menyangkal pengataan Plaintif dengan menyatakan antara lainnya bahawa sehingga proses rayuan berhubung 5 Guaman 679 dan 265 dilupuskan, kaveat tersebut haruslah dikekalkan. Hak Defendan dalam rayuan tersebut amatlah penting kerana Guaman 679 dan 265 melibatkan entiti dan individu yang mempunyai pengaruh yang besar. Defendan berpendirian bahawa Plaintif telah memperolehi hartanah tersebut secara frod dan konspirasi. [9] Pihak-pihak telah memfailkan afidavit-afidavit dan juga hujahan-hujahan bertulis masing-masing. KEPUTUSAN MAHKAMAH [10] Plaintif adalah pemilik berdaftar hartanah yang dikenali sebagai No. Lot PT 74947, Mukim Kapar, Daerah Klang, Selangor yang dipegang dibawah Hakmilik No.H.S. (D)155544 (“hartanah tersebut”). [11] Merujuk kepada seksyen 327 Kanun Tanah Negara memberikuasa kepada Mahkamah untuk memerintahkan pembatalan kaveat persendirian seperti berikut:- “ Section 327 Removal of private caveats by the court.

Any person or body aggrieved by the existence of a private caveat may at any time apply to the court for an order for its removal, and the court (acting, if the circumstances so require, ex parte) may make such order on the application as it may think just.

The Registrar shall, on being duly served with any order under this section for the removal of a caveat, cancel the entry thereof on the 6 register document of title, and note thereon the reason for the cancellation and the date thereof.

Every cancellation under subsection (2) shall be signed and sealed. [12] Mahkamah Rayuan pula dalam kes Murugappa Chettiar Lakshmanan v Lee Teck Mook [1995] 1 MLJ 782 telah menggariskan 3 tahap untuk memutuskan sama ada kaveat persendirian patut di batalkan. Gopal Sri Ram JCA ( pada masa itu) telah memutuskan seperti berikut:- “ The principle formulated in Luggage Distributors as applied to the present appeal require an investigation into the following matters . First, whether the respondent,on the material set out by him in his application under s.323 (1) of the Code, has disclosed a caveatable interest, Secondly, if he has established a caveatable interest, then, whether the evidence he produced before the learned judicial commissioner in support of his claim to that caveatable interest discloses a serious question to be tried. Lastly, if the first two questions are resolved in the respondent’s favour, then, whether the balance of convenience, or more appropriately, the balance of justice, lies in favour of the caveat remaining on the register pending the disposal of his suit.” 7 [13] Gopal Sri Ram HMR dalam kes landmark Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng & Anor [1995] 1 MLJ 719 menyatakan seperti berikut:- “ In my judgement, there are three stages through which an inquiry of this nature must go. The first stage is the examination of the grounds expressed in the application for the caveat. If it appears that the grounds stated therein are insufficient in law to support a caveat, then cadit quaestio, and the caveat must be removed without the necessity of going any further.” [14] Dalam Borang 19B antara lain Defendan menyatakan bahawa, beliau seorang bekas Pengarah dan Pemilik saham majoriti syarikat Astacanggih Sdn. Bhd. dan pemilik saham minoriti di Syarikat Awan Megah (M) Sdn Bhd, dan mempunyai kepentingan benefisial atau kepentingan yang boleh didaftar (registrable interest) keatas hartanah tersebut. [15] Berkaitan isu diatas Mahkamah merujuk kes Hew Sook Ying v Hiw Tin Hee [1992] 2 MLJ 189 dan Natsafe (M) Sdn Bhd v Loi Teak Kuong [2005] 6 MLJ 454. Pemegang saham tidak ada hak undang-undang mahupun hak equiti terhadap aset Syarikat. Rujukan juga kepada kes yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam Public Bank Bhd v New Ace Digital Print Sdn Bhd & Anor [2019]3 MLJ 421 yang jelas menyebut seperti berikut:- “ [27] it is a trite principle of company law which represents an important facet of a separate legal entity that the shareholders had no legal or equitable right to any assets of the company ( see Law Kam Loy & anor v Boltex Sdn Bhd & Ors [2005]MLJU 225 ; [2005] 8 4 AMR 525). The assets of a company do not belong to a shareholder and hence the second respondent could not inherit such assets even if LKT was the alter ego of the first respondent or even if he owned all the shares in the first respondent.” [16] Mahkamah berpendapat hujahan Defendan bahawa beliau sebagai individu dan pemilik saham majoriti Syarikat Astacanggih Sdn. Bhd. dan pemilik saham minoriti di Syarikat Awan Megah (M) Sdn Bhd berhak memasuki kaveat persendirian adalah tidak berasas. Rujuk kes Public Bank Bhd v New Ace Digital Print Sdn Bhd & Anor [2019]3 MLJ 42. [17] Mengambilkira kes Murugappa Chettiar Lakshmanan, keterangan afidavit Defendan gagal menyokong sama ada Defendan ada hak untuk mengkaveat. Oleh itu adalah sewajarnya kaveat persendirian tersebut dibatalkan pada tahap pertama lagi. [18] Walaubagaimanapun memandangkan Defendan menimbulkan berkenaan Guaman 265 dan Guaman 679 yang telah ditolak oleh Mahkamah Tinggi dan dalam proses rayuan ke Mahkamah Rayuan sebagai salah satu alasan untuk kaveat persendirian dimasukkan, perkara ini perlu dibincangkan. [19] Mahkamah berpendapat bahawa Guaman Sivil WA-22NCVC-265- 06/2020 (Guaman 265) dan Guaman No. WA-22NCVC-679-10-2018 (Guaman 679) yang dinyatakan dalam Borang 19B tidak boleh dijadikan asas kemasukan kaveat tersebut, lebih-lebih lagi Guaman 265 dimana Plaintif adalah Defendan Ketiga dalam kes tersebut yang mana kes telah dibatalkan terhadap Plaintif oleh Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur pada 9.7.2020. Isu yang dibawa untuk 9 memfailkan kaveat persendirian adalah sama dengan yang diterangkan dalam Borang 19B dalam kes ini. Apa yang jelas tindakan Defendan memasukan kaveat persendirian terhadap hartanah tersebut pada 13.7.2020 adalah berikutan pembatalan Guaman 265 tersebut. (rujuk kepada eksibit “FZM-3”) [20] Defendan menyatakan bahawa Defendan adalah mangsa konspirasi dan frod, tetapi perkara ini telah dibicarakan dan telah ditolak oleh Mahkamah Tinggi. Mahkamah juga berpendapat diperingkat ini merit kes tidak diambilkira. Kemasukan Kaveat persendirian atas alasan bahawa kes di rayu ke Mahkamah Rayuan adalah tidak dapat dipertimbangkan memandangkan hakmilik harta adalah kepunyaan Plaintif. [21] Berdasarkan perkara diatas dan mengambilkira afidavit-afidavit dan hujahan kedua-kedua pihak, Mahkamah berpendapat bahawa Defendan tidak mempunyai sebarang kepentingan yang boleh dikaveat oleh itu Mahkamah membenarkan Saman Pemula pihak Plaintif dengan kos. …TT … ( LATIFAH BINTI HAJI MOHD TAHAR ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi NCVC 1 Kuala Lumpur Bertarikh : 6.3.2021 10 Peguam Bagi Pihak Perayu/Defendan Tetuan Shaharudin Sham Sunder & Partners Unit No. A-9-5, 9th Floor, Block A, Megan Avenue 1, No. 189 Jalan Tun Razak 50400 Kuala Lumpur. (Tel : 03-21624288 Faks : 03-21615657) Peguam Bagi Pihak Plaintif/Responden Tetuan Ghazi & Lim 19th Floor, Plaza MWE No. 8, Lebuh Farquhar 10200 Penang.