Chai Hong Kiat v Chai Siew Loong (JA-24NCvC-1051-08/2024)

Permohonan di hadapan Mahkamah ini adalah satu Saman Pemula bertarikh 20.8.2024 (“SP”), di mana Plaintif memohon relif-relif berhubung Hartanah Geran 243305, Lot 12960, Mukim Kota Tinggi, Johor. Secara ringkas, Plaintif memohon supaya pemilikan bersama (‘co-proprietorship’) atas hartanah tersebut ditamatkan, keseluruhan ½ bahagian Defendan dipindahkan kepada Plaintif, Plaintif membayar sejumlah RM4,600.57 sebagai balasan, dan jika Defendan enggan, Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah diarahkan menandatangani dan mendaftarkan pindah milik secara paksa.

Defendan menentang permohonan ini melalui Afidavit Jawapan dan beberapa afidavit susulan. Plaintif pula memfailkan Afidavit Balasan. Kedua-dua pihak kemudiannya telah mengemukakan hujahan bertulis, termasuk hujahan utama Plaintif (Encl. 12), hujahan utama Responden/Defendan (Encl. 14) serta hujahan balas masing-masing. Defendan turut memfailkan satu Tuntutan Balas menuntut sejumlah RM169,783.81 atas dakwaan bayaran dan sumbangan kewangan terhadap hartanah dan pinjaman.

Setelah meneliti keseluruhan kertas kausa, afidavit-afidavit, eksibit, termasuk perbualan ‘WhatsApp’ yang dirujuk pihak-pihak, ikatan autoriti Plaintif dan Defendan, serta hujahan bertulis dan lisan, Mahkamah mendapati Saman Pemula Plaintif adalah tidak bermerit dan wajar ditolak. Tuntutan Balas Defendan juga tidak dibuktikan mengikut standard imbangan kebarangkalian dan turut wajar ditolak. Alasan Mahkamah adalah seperti yang dihuraikan di bawah.

Hartanah yang menjadi subjek prosiding ini pada asalnya dimiliki oleh bapa pihak-pihak. Pada tahun 2005, bapa mereka telah memindahkan hartanah tersebut kepada Defendan dan isteri abang mereka, Lee Li Yung, sebagai pemilik bersama berdaftar masing-masing ½ bahagian tidak berbahagi.

Pada tahun 2016, Lee Li Yung telah memindahkan keseluruhan ½ bahagiannya kepada Plaintif atas dasar kasih sayang dan hubungan kekeluargaan. Sejak itu, Plaintif dan Defendan adalah pemilik berdaftar bagi ½ bahagian tidak berbahagi masing-masing dalam Geran 243305. Defendan pada setiap masa material kekal sebagai pemilik berdaftar ½ bahagian dan mempunyai hak milik berdaftar di bawah sistem Torrens.

Sebelum penstrukturan semula pinjaman, hartanah ini dibiayai melalui pinjaman perumahan daripada UOB Bank. Rekod menunjukkan bayaran terhadap pinjaman tersebut dibuat oleh Defendan dan abang mereka, Chai Wei Keong. Plaintif tidak mengemukakan dokumen menunjukkan beliau turut membayar pinjaman UOB.

Pada tahun 2015, Plaintif dan Defendan bersama-sama memohon pinjaman baharu daripada Public Bank dan menjadi ‘co-borrowers’ bagi fasiliti pinjaman perumahan dan pinjaman peribadi yang disusun semula. Plaintif mendakwa bahawa selepas penstrukturan semula tersebut, beliau telah mengambil alih hampir keseluruhan bayaran ansuran bulanan, manakala sumbangan Defendan hanya terhad kepada jumlah RM4,600.57. Defendan menafikan pernyataan ini dan menyatakan bayaran terdahulu dan sumbangan modal asal oleh beliau dan abang mereka perlu diambil kira secara menyeluruh.

Pada sekitar tahun 2019, pihak-pihak ada berhubung melalui ‘WhatsApp’. Plaintif mendakwa bahawa melalui perbualan tersebut, Defendan telah “berjanji” bahawa setelah pinjaman selesai, Defendan akan memindahkan keseluruhan ½ bahagiannya kepada Plaintif, dan oleh itu Plaintif berhak menuntut pemindahan hak milik berdasarkan janji itu. Defendan menafikan wujudnya persetujuan muktamad dan menurut Defendan, perbualan tersebut hanyalah rundingan keluarga awal yang tidak pernah dimuktamadkan dan tetap tertakluk kepada penyelesaian isu-isu lain termasuk sumbangan kewangan terdahulu dan kedudukan abang mereka.

Defendan kemudiannya memfailkan satu Tuntutan Balas menuntut RM169,783.81 yang didakwa merangkumi bayaran terhadap pinjaman, utiliti, cukai, dan perbelanjaan lain berkaitan hartanah dan syarikat keluarga. Plaintif menafikan tuntutan itu dan menyatakan angka-angka yang dikemukakan Defendan berubah-ubah, tidak disokong oleh dokumen bank secara konsisten, dan sebahagiannya berkaitan perniagaan syarikat, bukan hartanah semata-mata.

Pertikaian ini membawa kepada persoalan sama ada Mahkamah boleh, melalui Saman Pemula dan berdasarkan kerangka undang-undang yang dihujahkan, memerintahkan penamatan pemilikan bersama dan pemindahan ½ bahagian Defendan kepada Plaintif dengan bayaran hanya RM4,600.57; dan sama ada Defendan berhak kepada jumlah RM169,783.81 melalui Tuntutan Balasnya.

Dalam menilai tuntutan Plaintif dan Tuntutan Balas Defendan, Mahkamah meneliti beberapa peruntukan undang-undang utama, iaitu Seksyen 145(1)(a) dan (b) Kanun Tanah Negara 1965 (“KTN”), Seksyen 417 KTN, Seksyen 25(2) dan perenggan 3 Jadual Akta Mahkamah Kehakiman 1964 (“AMK 1964”), Aturan 31 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”), serta Seksyen 10(1) Akta Kontrak 1950.

Seksyen 145(1) KTN, secara ringkas, memperuntukkan bahawa jika sesuatu tanah dipegang secara pemilikan bersama, Mahkamah boleh, atas permohonan mana-mana pemilik bersama, membuat perintah bagi memudahkan penamatan pemilikan bersama itu, jika terbukti bahawa mana- mana pemilik bersama enggan menyertai atau enggan bersetuju kepada permohonan pecah sempadan; atau bahawa pecah sempadan tanah tersebut tidak boleh diluluskan kerana halangan undang-undang yang berkaitan, termasuk had minima keluasan bahagian. Kuasa substantif Mahkamah di bawah Seksyen 145(2) hanya boleh digerakkan selepas salah satu keadaan ‘threshold’ di subseksyen

dipenuhi sebagaimana berikut:

mana-mana keperkongsian enggan untuk turut serta atau enggan memberi persetujuan kepada pemfailan permohonan pecah sempadan di bawah Bab berkaitan; atau

pecah sempadan tanah tersebut tidak boleh diluluskan kerana berlakunya undang-undang di bawah peruntukan lain (khususnya perenggan 136(1)(f) KTN yang menetapkan keluasan minimum bahagian pecahan).

Subseksyen 145(2) pula memperincikan jenis-jenis perintah yang boleh dibuat Mahkamah setelah syarat threshold di subseksyen (1) dipenuhi, termasuk:

perintah yang menganggap seolah-olah semua pemilik bersama telah bersetuju untuk permohonan pecah sempadan;

(ii) perintah supaya bahagian tidak berbahagi mana-mana pemilik dipindahkan kepada pemilik bersama yang lain; atau

(iii) perintah supaya tanah itu dijual, dan hasil bersihnya diagihkan antara pemilik bersama mengikut kadar yang Mahkamah anggap adil.

Oleh itu, Seksyen 145 bukanlah satu laluan automatik untuk mana-mana pemilik mengambil keseluruhan bahagian pemilik lain; sebaliknya ia meletakkan keperluan ‘threshold’ yang ketat dan memberi Mahkamah suatu budi bicara ekuiti untuk memilih remedi yang sesuai (pecah sempadan, pindah milik bahagian, atau jualan) selaras dengan fakta kes.

Seksyen 417 KTN pula memberikan kuasa pelaksanaan kepada Mahkamah untuk mengarahkan Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah melakukan segala yang perlu bagi memberi kesan kepada sesuatu penghakiman atau perintah dalam prosiding berkaitan tanah, termasuk membatalkan atau meminda instrumen hakmilik dan merekodkan tindakan tersebut. Seksyen ini tidak mewujudkan hak substantif baharu, tetapi menyediakan mekanisme untuk melaksanakan penghakiman substantif yang telah sedia wujud.

Di bawah Seksyen 25(2) AMK 1964, Mahkamah Tinggi mempunyai kuasa tambahan yang diperincikan dalam Jadual Akta. Perenggan 3 Jadual itu memberi kuasa kepada Mahkamah, dalam prosiding pembahagian tanah atau apa-apa sebab atau perkara berkaitan tanah, untuk memerintahkan jualan tanah atau mana-mana bahagiannya jika Mahkamah berpuas hati bahawa adalah perlu atau wajar demikian, dan untuk memberi arahan-arahan lanjut bagi memudahcara pelaksanaan jualan dan agihan hasil jualan.

Aturan 31 KKM 2012 memperuntukkan rangka prosedural bagi permohonan untuk menjual harta tak alih dalam prosiding sivil. Aturan ini membenarkan Mahkamah memerintahkan jualan harta tak alih dalam apa-apa sebab atau perkara berkaitan harta tak alih jika Mahkamah berpuas hati bahawa untuk maksud prosiding tersebut, adalah perlu atau wajar harta itu dijual. Aturan 31 bersifat prosedural dan tidak, dengan sendirinya, memberikan hak substantif tanpa sokongan peruntukan undang-undang lain seperti KTN dan AMK 1964.

Seksyen 10(1) Akta Kontrak 1950 pula memperuntukkan bahawa semua perjanjian adalah kontrak jika dibuat dengan kerelaan bebas pihak-pihak yang berkeupayaan, bagi balasan yang sah, dengan objek yang sah, dan tidak dinyatakan terbatal oleh undang-undang. Peruntukan ini menjadi asas penentuan sama ada wujud kontrak yang sah dan boleh dikuatkuasakan, sama ada secara bertulis atau tidak, tertakluk kepada formaliti khusus yang mungkin ditetapkan oleh undang-undang lain, contohnya undang-undang tanah.

Peruntukan Undang-Undang ini adalah menjadi latar belakang bagi analisis Mahkamah terhadap lima isu utama yang dikemukakan oleh pihak-pihak.

Berdasarkan pliding dan hujahan pihak-pihak, Mahkamah telah merumuskan lima (5) isu undang-undang utama, iaitu: Pertama, sama ada Plaintif telah memenuhi syarat Seksyen 145(1)(a) atau (b) KTN sehingga membolehkan Mahkamah menggunakan kuasa khasnya untuk menamatkan pemilikan bersama dan membuat perintah terhadap hartanah tersebut. Kedua, sama ada Plaintif mempunyai asas undang-undang untuk memaksa Defendan memindahkan keseluruhan ½ bahagian tidak berbaginya kepada Plaintif, berdasarkan Seksyen 145 dan 417 KTN, perenggan 3 Jadual AMK 1964, Aturan 31 KKM 2012, serta dakwaan kewujudan perjanjian melalui perbualan ‘WhatsApp’ yang didakwa memenuhi Seksyen 10(1) Akta Kontrak 1950. Ketiga, sama ada tuntutan Plaintif adalah adil, munasabah dan selaras dengan prinsip ekuiti, termasuk dari sudut doktrin pengayaan tidak wajar (‘unjust enrichment’) dan prinsip ‘clean hands’ apabila memohon remedi ekuiti. Keempat, berkaitan kedudukan hak milik berdaftar Defendan dan prinsip ‘indefeasibility’ di bawah KTN, serta isu kelewatan tindakan Plaintif, sama ada faktor-faktor ini menjadi halangan tambahan kepada relif yang dipohon. Kelima, bagi Tuntutan Balas Defendan, sama ada Defendan telah berjaya membuktikan asas kontraktual atau ekuiti yang mencukupi untuk menuntut jumlah RM169,783.81 terhadap Plaintif. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu 1: Sama ada Plaintif telah memenuhi syarat Seksyen 145(1)(a) dan (b) KTN untuk menamatkan pemilikan bersama.

Mahkamah terlebih dahulu meneliti sama ada syarat ‘threshold’ di bawah Seksyen 145(1)(a) atau (b) telah dipenuhi sebelum Mahkamah boleh mempertimbangkan sebarang bentuk perintah penamatan pemilikan bersama, sama ada melalui pemindahan bahagian Defendan kepada Plaintif atau melalui jualan hartanah. Seksyen 145(1) memperuntukkan bahawa kuasa Mahkamah hanya boleh dijalankan dalam keadaan-keadaan khusus, iaitu sama ada terdapat keengganan mana-mana pemilik bersama untuk menyertai atau bersetuju kepada permohonan pecah sempadan, atau apabila, oleh sebab operasi peruntukan berkaitan pemecahan sempadan di bawah Bab 2 Bahagian 9 KTN, pemecahan itu “tidak boleh diluluskan”

Plaintif berhujah bahawa tanah yang berkeluasan sekitar 334 meter persegi dengan sebuah rumah yang terbina di atasnya adalah terlalu kecil dan tidak praktikal dan tidak ekonomi untuk dipecah sempadan, dan oleh itu, Mahkamah patut terus menggunakan Seksyen 145 dan Seksyen 417 KTN dibaca Bersama perenggan 3 Jadual AMK 1964 serta Aturan 31 KKM 2012 untuk menamatkan pemilikan bersama dan mengarahkan supaya keseluruhan ½ Bahagian Defendan dipindahkan kepada Plaintif dengan bayaran RM4600.57.

Namun, Plaintif tidak mengemukakan sebarang permohonan pecah sempadan yang pernah dibuat kepada Pejabat Tanah dan ditolak, tiada laporan pakar ukur bertauliah yang menyatakan pecah sempadan secara undang-undang tidak boleh diluluskan mengikut perenggan 136(1)(f) KTN, dan tiada dokumen rasmi yang menunjukkan halangan undang-undang terhadap pecah sempadan. Apa yang dikemukakan hanyalah keterangan umum bahawa tanah “kecil” dan “tidak praktikal” untuk dipecahkan. Malah, tiada bukti jelas bahawa Defendan telah enggan untuk menyertai atau memberi persetujuan kepada apa-apa permohonan pecah sempadan yang konkrit; apa yang ada hanyalah perselisihan dalaman keluarga tentang bagaimana hartanah harus diuruskan. Kedudukan Defendan adalah bahawa sekadar dakwaan “mustahil” atau “tidak praktikal” tanpa sokongan laporan teknikal, pelan cadangan, atau penolakan rasmi daripada pihak berkuasa tanah tidak memadai untuk mengaktifkan Seksyen 145 KTN.

Di bawah Seksyen 145(1)(a) KTN, yang ditekankan ialah keengganan jelas pemilik bersama untuk menyertai permohonan pecah sempadan, bukan keengganan untuk menjual atau menyerahkan keseluruhan bahagiannya kepada pemilik bersama lain. Di sini, Plaintif tidak menunjukkan sebarang permohonan pecah sempadan konkrit yang telah didraf atau dikemukakan kepada Defendan untuk ditandatangani, yang kemudiannya ditolak. Pertikaian sebenar lebih berkisar kepada persoalan siapa yang patut memegang keseluruhan hartanah dan pada nilai berapa, bukan keengganan terhadap proses pecah sempadan per se.

Bagi Seksyen 145(1)(b) KTN, Mahkamah memerlukan asas fakta yang jelas bahawa pecah sempadan “tidak boleh diluluskan”. Dalam kes yang dirujuk pihak-pihak, termasuk kes Hasiah Mat v Johanariffin Din & Ors [2009] 1 LNS 920, Mahkamah hanya bertindak di bawah Seksyen 145 setelah mempunyai bukti kukuh sama ada dari sudut teknikal atau undang-undang bahawa pecah sempadan tidak boleh dilaksanakan. Di sini, tiada asas sedemikian dikemukakan. Dalam kes tersebut, Mahkamah mempunyai rangkaian afidavit, fakta yang tidak dipertikaikan dan isu yang dirangka secara terperinci sebelum menggunakan kuasa Seksyen 145 untuk memerintahkan jualan bagi menamatkan pemilikan bersama.

Dalam kes Hasiah Mat v Johanariffin Din & Ors [2009] 1 LNS 920, Mahkamah Tinggi menjelaskan bahawa Seksyen 145 tidak mewajibkan pemilik bersama memfailkan permohonan pecah sempadan terlebih dahulu, tetapi salah satu daripada dua syarat dalam perenggan (a) atau (b) hendaklah wujud, dan kewujudan syarat itu hendaklah dibuktikan melalui rekod afidavit dan dokumen dalam prosiding.

Berbeza dengan kes Hasiah Mat (supra) Plaintif di dalam prosiding ini tidak mengemukakan apa-apa bahan teknikal atau keputusan Pejabat Tanah yang menunjukkan bahawa pecah sempadan tanah kediaman ini “tidak boleh diluluskan”. Dakwaan bahawa tanah kecil dan telah didirikan rumah, walaupun mungkin relevan kepada pertimbangan praktikal, tidak dengan sendirinya membuktikan ketidakboleh lulusan pemecahan sempadan dari sudut undang-undang. Mahkamah juga tidak menerima hujahan bahawa keengganan Defendan untuk bersetuju dengan cadangan Plaintif supaya keseluruhan hartanah dipindah milik kepada Plaintif boleh disamakan dengan keengganan di bawah Seksyen 145(1)(a). Keengganan di bawah peruntukan tersebut merujuk kepada keengganan untuk menyertai permohonan pecah sempadan, bukan keengganan untuk menyerahkan keseluruhan ½ bahagian milik sendiri.

Mahkamah turut menimbangkan hujahan Plaintif bahawa kuasa Mahkamah untuk mengarahkan jualan atau pemindahan bahagian pemilik bersama disokong oleh perenggan 3 Jadual AMK 1964 dan Aturan 31 KKM 2012, yang memberi kuasa am kepada Mahkamah untuk memerintahkan jualan dalam apa-apa prosiding berkaitan tanah apabila wajar dan suai manfaat. Namun kuasa am tersebut tetap tertakluk kepada kerangka perundangan khusus KTN bagi tanah berkanun. Ia tidak boleh digunakan untuk memintas keperluan asas Seksyen 145.

Mahkamah menegaskan bahawa Seksyen 145 bukan instrumen umum untuk melupuskan pemilikan bersama hanya kerana ahli keluarga gagal bersetuju mengenai apa yang mereka anggap “adil”. Ia memerlukan syarat ‘threshold’ yang spesifik, dan beban pembuktian berada di atas Plaintif. Dalam kes ini, Plaintif gagal memenuhi beban tersebut. Oleh itu, Mahkamah mendapati syarat Seksyen 145(1)(a) dan (b) tidak dipenuhi, dan oleh itu punca kuasa Seksyen 145 tidak boleh digunakan dan permintaan Plaintif supaya Mahkamah menamatkan pemilikan bersama melalui pemindahan ½ Bahagian Defendan tidak mempunyai asas statutori yang mencukupi. Isu 2: Sama ada Plaintif mempunyai asas undang-undang untuk memaksa Defendan memindahkan keseluruhan ½ bahagian Defendan kepadanya berdasarkan perjanjian / ‘WhatsApp’)

Isu kedua menyentuh persoalan sama ada wujud suatu perjanjian yang sah dan boleh dikuatkuasakan di sisi undang-undang yang memberi hak kepada Plaintif untuk menuntut pampasan spesifik (specific performance) supaya keseluruhan ½ bahagian Defendan dipindah milik kepadanya. Plaintif ‘WhatsApp’ sekitar tahun 2019 antara Plaintif dan Defendan, di mana menurut Plaintif, Defendan telah bersetuju bahawa setelah pinjaman perumahan dan pinjaman peribadi diselesaikan sepenuhnya oleh Plaintif, Defendan akan memindahkan seluruh bahagian beliau dalam hartanah kepada Plaintif tanpa apa-apa bayaran tambahan. Bagi isu ini, Plaintif cuba menggabungkan beberapa peruntukan iaitu Seksyen 145 dan 417 KTN, perenggan 3 Jadual AMK 1964, Aturan 31 KKM 2012, serta Seksyen 10(1) Akta Kontrak 1950 sebagai asas untuk memohon perintah Mahkamah supaya keseluruhan ½ bahagian Defendan dipindahkan kepadanya

Setelah Mahkamah memutuskan bahawa syarat Seksyen 145(1) tidak dipenuhi, kuasa substantif Seksyen 145 untuk menamatkan pemilikan bersama dan memerintahkan pemindahan bahagian pemilik bersama sudah pun tergendala. Perenggan 3 Jadual AMK 1964 dan Aturan 31 KKM 2012 pula, walaupun memberi kuasa kepada Mahkamah untuk memerintahkan jualan tanah dalam kes-kes tertentu, harus difahami sebagai kuasa tambahan dan prosedural yang digunakan bagi melaksanakan remedi yang memang sah dari sudut peruntukan substantif. Ia tidak boleh digunakan untuk mengatasi syarat khas KTN, mahupun untuk mencipta hak substantif baharu yang tidak mempunyai asas kontrak atau ekuiti yang mantap.

Seksyen 417 KTN, seperti dihuraikan, adalah mekanisme pelaksanaan. Ia beroperasi setelah wujud penghakiman atau perintah substantif yang sah. Plaintif cuba meletakkan Seksyen 417 seolah-olah ia asas mandiri untuk memaksa Pendaftar memindahkan hak milik Defendan tanpa penghakiman substantif yang memadai. Mahkamah tidak menerima tafsiran sedemikian.

Dari sudut kontrak pula, Plaintif bergantung kepada perbualan ‘WhatsApp’ 2019 dan hujahan bahawa di bawah Seksyen 10(1) Akta Kontrak 1950, tidak perlu ada perjanjian bertulis untuk menjadikan kontrak yang sah; memadai jika wujud persetujuan, balasan dan objek yang sah. Plaintif merujuk autoriti seperti Razman Abdullah v Azim Tan Sri Datuk Abdul Aziz [2015] 1 CLJ 706 dimana Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa walaupun tiada perjanjian jual beli bertulis ditandatangani, korespondensi antara pihak-pihak menunjukkan wujudnya kontrak jualan yang lengkap, dan pampasan spesifik dibenarkan. Dalam kes itu, Mahkamah menegaskan bahawa Akta Kontrak 1950 tidak mensyaratkan sesuatu perjanjian mestilah bertulis untuk menjadi boleh dikuatkuasakan, dan perjanjian lisan atau yang boleh deduksikan daripada rangkaian dokumen juga adalah sah yang menunjukkan bahawa korespondensi boleh, dalam keadaan tertentu, membentuk kontrak jual beli walaupun tiada perjanjian formal.

Plaintif berhujah bahawa perbualan WhatsApp di sini adalah analogi kepada korespondensi dalam kes Razman. Menurut Plaintif, kedua-dua pihak mempunyai niat dan pemahaman bersama bahawa Defendan akan menyerahkan keseluruhan bahagian beliau apabila pinjaman selesai; Plaintif pula akan mengambil alih keseluruhan tanggungan ansuran pinjaman sebagai balasan. Afidavit dan hujahan Plaintif turut menekankan bahawa Defendan pada masa itu tidak menafikan kenyataan bahawa hartanah kelak akan menjadi milik tunggal Plaintif, malah mengesahkan kesediaan untuk menandatangani semua dokumen yang perlu selepas pinjaman diselesaikan.

Defendan, sebaliknya, menafikan bahawa perbualan ‘WhatsApp’ tersebut mewujudkan apa-apa kontrak yang boleh dikuatkuasakan. Defendan menegaskan bahawa perbincangan tersebut berlaku dalam konteks perbincangan keluarga bagi menyusun semula pembayaran pinjaman, tanpa sebarang persetujuan muktamad mengenai harga, kaedah pengiraan sumbangan modal terdahulu, atau tarikh pelaksanaan pemindahan hak milik. Defendan juga menekankan bahawa sebelum penstrukturan semula pinjaman, beliau dan abang mereka, Chai Wei Keong, telah membuat bayaran sejumlah puluhan ribu ringgit, angka yang kemudian dinaikkan dalam afidavit kepada lebih RM169,000.00 sebagai sebahagian daripada kewajipan pinjaman dan sumbangan modal awal terhadap hartanah. Menurut Defendan, isu bagaimana sumbangan ini harus diambil kira tidak pernah diselesaikan, dan tidak pernah dipersetujui bahawa Plaintif akan memperoleh keseluruhan ½ bahagian Defendan dengan hanya membayar semula RM4,600.57.

Mahkamah meneliti dengan teliti keseluruhan perbualan ‘WhatsApp’ yang dirujuk oleh Plaintif, bacaan afidavit kedua-dua pihak, serta hujahan bertulis. Mahkamah mendapati bahawa, berbeza dengan keadaan dalam kes Razman Abdullah (supra), rangkaian komunikasi di sini tidak menunjukkan suatu konsensus muktamad yang mempunyai kepastian terma-terma penting kontrak. Dalam kes Razman Abdullah (supra), Mahkamah menekankan bahawa terdapat ‘copious documentary evidence’ dan tindakan konkrit Defendan memfailkan permohonan kebenaran Mahkamah untuk menjual hartanah kepada Plaintif yang secara objektif mengesahkan wujudnya kontrak jual beli yang lengkap.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, perbualan WhatsApp yang dikemukakan menunjukkan lebih kepada satu bentuk persefahaman keluarga yang longgar, bergantung kepada penstrukturan semula pinjaman dan hubungan kekeluargaan, dan bukannya satu kontrak jual beli atau pemindahan benefisial yang lengkap. Tiada penetapan harga jualan yang jelas, tiada persetujuan bagaimana sumbangan kewangan terdahulu oleh Defendan dan abang pihak-pihak akan diimbangi, dan tiada bukti bahawa pihak-pihak telah menganggap persetujuan itu sebagai muktamad dan mengikat di sisi undang-undang.

Mahkamah juga mengambil kira rujukan kepada kes Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400, yang menegaskan bahawa di peringkat prosiding ringkas (‘summary proceedings’), Mahkamah tidak perlu menerima begitu sahaja versi pihak yang mendakwa kontrak jika terdapat percanggahan fakta yang sebenar dan memerlukan keterangan lisan; dalam keadaan sedemikian, Mahkamah akan berhati-hati untuk tidak menguatkuasakan sesuatu perjanjian secara paksaan apabila asas faktanya masih dipertikaikan secara ‘bona fide’. Prinsip berhati-hati ini, pada pandangan Mahkamah, turut relevan di dalam konteks permohonan saman pemula yang cuba mendapatkan remedi ekuiti yang drastik dalam bentuk pemindahan keseluruhan bahagian pemilik bersama.

Mahkamah menerima kedudukan asas Defendan bahawa wujud percanggahan fakta material mengenai sama ada benar-benar wujud suatu ‘agreement to transfer’ yang lengkap, apakah balasan sebenar yang dipersetujui, dan bagaimana sumbangan kewangan pihak ketiga (abang pihak-pihak) hendak diambil kira. Di samping itu, Mahkamah juga menegaskan bahawa hak pemilikan berdaftar Defendan ke atas ½ bahagian hartanah adalah hak berkanun yang tidak boleh diketepikan semata-mata atas dasar satu perbualan ‘WhatsApp’ yang kabur dan dipertikaikan.

Mahkamah menerima prinsip umum tersebut, tetapi menegaskan bahawa ia tidak boleh dilihat secara terpisah daripada konteks fakta dan undang-undang tanah. Perbualan ‘WhatsApp’ yang dikemukakan dalam kes ini, apabila dibaca secara keseluruhan, tidak mempamerkan satu kontrak jual beli atau pindah milik yang lengkap dan tertentu. Terma-terma penting seperti harga yang adil, cara pengimbangan sumbangan kewangan terdahulu, tarikh pemindahan, dan syarat-syarat pelaksanaan tidak dinyatakan dengan jelas. Nada perbualan juga menunjukkan rundingan dan cadangan, bukannya persetujuan muktamad. Dalam keadaan hak milik berdaftar Defendan kekal tidak disentuh oleh apa-apa instrumen pindah milik statutori, Mahkamah tidak boleh menyimpulkan bahawa hak tersebut telah terhakis semata-mata melalui perbualan ‘WhatsApp’ yang kabur.

Mahkamah juga mengambil kira bahawa amaun RM4,600.57 yang dipohon sebagai balasan adalah amat kecil jika dibandingkan dengan nilai hartanah dan sumbangan kewangan terdahulu yang didakwa oleh Defendan. Walaupun ketidakseimbangan balasan bukan alasan automatik untuk membatalkan kontrak di sisi undang-undang, ia sangat relevan apabila Mahkamah diminta memberikan remedi ekuiti yang drastik, seperti ‘specific performance’ untuk memindahkan ½ bahagian hartanah.

Maka, Mahkamah berpuas hati bahawa Plaintif gagal membuktikan atas imbangan kebarangkalian bahawa perbualan ‘WhatsApp’ tersebut telah mewujudkan satu kontrak yang sah dan lengkap yang memenuhi Seksyen 10(1) Akta Kontrak 1950 yang boleh menjustifikasikan perintah ‘specific performance’ terhadap Defendan. Gabungan Seksyen 145 dan 417 KTN, perenggan 3 Jadual AMK 1964, Aturan 31 KKM 2012 dan Seksyen 10(1) Akta Kontrak 1950 tidak memberi hak kepada Plaintif untuk memaksa pemindahan keseluruhan ½ bahagian Defendan dalam keadaan fakta kes ini. Isu 2 diputuskan sepenuhnya memihak kepada Defendan. Isu 3: Sama ada tuntutan Plaintif adalah adil, munasabah dan selaras dengan prinsip ekuiti serta doktrin unjust enrichment dan prinsip ‘clean hands’

Bagi isu ketiga, walaupun Plaintif meletakkan asas utama kepada Seksyen 145 KTN dan perjanjian ‘WhatsApp’, Mahkamah juga perlu menimbangkan dimensi ekuiti dan keadilan substantif di sebalik permohonan tersebut. Intipati hujahan Plaintif ialah beliau telah menanggung hampir keseluruhan bayaran ansuran selepas penstrukturan semula pinjaman dan oleh itu, adalah “tidak adil” jika Defendan terus mengekalkan kedudukan sebagai pemilik bersama ½ bahagian tanpa membuat bayaran sewajarnya. Oleh itu, dari sudut ekuiti, beliau patut diiktiraf sebagai pemilik sebenar keseluruhan hartanah.

Defendan menegaskan bahawa sebelum penstrukturan semula, beliau dan abang mereka telah menanggung sebahagian besar komitmen kewangan bagi memperoleh hartanah ini, termasuk bayaran terhadap pinjaman UOB dan sumbangan modal lain. Sumbangan ini, menurut Defendan, membentuk asas kepada kepentingan berdaftar ½ bahagian tersebut.

Plaintif, dalam Afidavit Balasan, tidak menyangkal angka-angka tersebut satu persatu dan penafian beliau lebih umum. Maka gambaran yang lengkap ialah bahawa kedua-dua pihak, bersama abang mereka, telah menyumbang pada masa yang berbeza, dan persoalan siapa yang menyumbang “lebih banyak” tidak boleh diambil sebagai alasan unilateral untuk menghapuskan hak milik berdaftar Defendan. Pertikaian sebenar bukanlah sama ada Plaintif telah membayar lebih pada peringkat kemudian, tetapi sama ada keadaan itu memberi justifikasi ekuiti untuk “menghapuskan” sama sekali bahagian Defendan dengan hanya bayaran RM4,600.57.

Plaintif cuba menyandarkan hujahan kepada doktrin unjust enrichment seperti yang dihuraikan dalam kes Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2015] 2 CLJ 453 dan karya Goff & Jones on the Law of Unjust Enrichment. Namun, seperti yang diperincikan dalam kes-kes tersebut, doktrin ‘unjust enrichment’ memerlukan empat elemen kumulatif: pengayaan di pihak Defendan, pengayaan itu di atas kerugian Plaintif, pengekalan pengayaan itu adalah tidak adil, dan tiada pembelaan. Di sini, kedudukan fakta adalah terbalik, Defendan masih memegang ½ bahagian, Plaintif pula meminta supaya Defendan menyerahkan bahagian itu dengan balasan minima RM4,600.57. Jika permohonan itu dibenarkan, yang akan menikmati pengayaan besar-besaran ialah Plaintif, bukan Defendan. Plaintif sendiri mengakui bahawa doktrin ‘unjust enrichment’ perlu diaplikasi dengan hati-hati dan bukan secara longgar.

Dari sudut ekuiti, Mahkamah tidak boleh mengabaikan fakta bahawa sumbangan kewangan Defendan dan abang mereka pada peringkat awal telah membolehkan hartanah ini diperoleh dan dikekalkan. Membenarkan Plaintif memperoleh keseluruhan ½ bahagian Defendan dengan balasan kecil, tanpa mekanisme jualan terbuka atau penilaian pasaran yang objektif, akan mewujudkan ketidakseimbangan yang nyata dan bercanggah dengan prinsip ‘clean hands’ dan tidak menuntut sesuatu yang jelas meletakkan pihak lain dalam keadaan terzalimi. Plaintif tidak tampil ke Mahkamah sebagai pihak yang sekadar mahu memulangkan kedudukan ke tahap yang adil sebaliknya permohonan beliau, jika dibenarkan, akan meminggirkan kedudukan Defendan sebagai pemilik berdaftar yang sah.

Mahkamah turut meneliti keputusan Mahkamah Tinggi dalam kes Muhammad Radhieddeen bin Abdul Khalid v Saujana Triangle Sdn Bhd [2017] MLJU 950, di mana Mahkamah menegaskan bahawa doktrin ‘unjust enrichment’ tidak terpakai dalam konteks pemberian diskaun atau hadiah yang secara sedar diberikan oleh satu pihak, doktrin tersebut bukan mekanisme untuk menulis semula rundingan komersial atau persetujuan pihak-pihak hanya kerana salah satu pihak kemudiannya merasakan perjanjian itu tidak lagi menguntungkan.

Dengan mengambil analogi yang sama, Mahkamah di sini berpendapat bahawa apa-apa pengaturan dalaman keluarga mengenai siapa yang membayar ansuran pada tempoh tertentu, tanpa dokumentasi jelas bahawa ia adalah balasan kepada pemindahan keseluruhan bahagian, tidak boleh dijadikan asas untuk menghapuskan hak proprietari Defendan atas nama “keadilan”. Dengan itu, walaupun simpati Mahkamah wujud terhadap hakikat bahawa Plaintif kini menanggung majoriti ansuran pinjaman, Mahkamah tidak boleh menggunakan ekuiti sebagai alat untuk memberikan kelebihan melampau kepada Plaintif dengan mengorbankan sumbangan substantif Defendan yang telah lama berlaku. Tuntutan Plaintif, pada keseluruhannya, tidak boleh dikatakan “adil dan munasabah” dari perspektif ekuiti.

Mahkamah mendapati bahawa, dari sudut ekuiti, tuntutan Plaintif tidak selari dengan prinsip keadilan substantif. Tindakan memohon perintah pemindahan ½ bahagian Defendan dengan balasan kecil, tanpa asas kontrak yang kukuh atau pematuhan syarat Seksyen 145 KTN, bukanlah satu tuntutan yang boleh diberi sokongan ekuiti. Isu 3 oleh itu juga diputuskan memihak kepada Defendan. Isu 4: Hak milik berdaftar, ‘indefeasibility’ dan kelewatan tindakan Plaintif 51. Walaupun isu had masa tidak dibangkitkan sebagai pembelaan utama yang memerlukan penentuan khusus di bawah Akta Had Masa 1953, Mahkamah mengambil kira faktor kelewatan sebagai sebahagian daripada pertimbangan ekuiti. Perbualan ‘WhatsApp’ yang dirujuk adalah sekitar tahun 2019, tetapi tindakan hanya difailkan pada 2024. Dalam tempoh itu, tiada langkah konkrit diambil untuk mendesak pelaksanaan apa-apa janji secara formal, misalnya melalui penyediaan Borang 14A atau perjanjian jual beli formal.

Tambahan pula, prinsip sistem Torrens di bawah KTN memberi perlindungan kepada hak milik berdaftar, tertakluk kepada pengecualian yang jelas seperti penipuan atau pendaftaran tidak sah. Plaintif tidak mendakwa sebarang unsur penipuan, misrepresentasi atau ketidaksahan pendaftaran pada masa Defendan memperoleh ½ bahagiannya, sebaliknya beliau mengakui kedudukan Defendan sebagai pemilik berdaftar, tetapi mahu hak tersebut dialihkan melalui permohonan ekuiti berdasarkan sumbangan ansuran dan rundingan WhatsApp.

Dalam keadaan tiada asas kuat untuk mengenepikan prinsip ‘indefeasibility’ hak milik berdaftar Defendan, dan wujud kelewatan yang ketara di pihak Plaintif sebelum mengambil tindakan, Mahkamah berpendapat faktor-faktor ini mengukuhkan lagi kesimpulan bahawa relif melampau seperti pemindahan paksa ½ bahagian Defendan tidak patut diberikan. Isu 4, sejauh mana ia relevan, menyokong dapatan Mahkamah menolak Saman Pemula Plaintif. Isu 5: Tuntutan Balas Defendan RM169,783.81 54. Bagi Tuntutan Balas, beban pembuktian berada di atas Defendan. Defendan mendakwa bahawa jumlah RM169,783.81 mewakili bayaran pinjaman, cukai, utiliti dan perbelanjaan lain berkaitan hartanah serta syarikat keluarga. Walaupun terdapat beberapa dokumen bank dikemukakan, angka-angka yang dirujuk dalam afidavit Defendan adalah tidak konsisten antara satu sama lain dan sebahagiannya bercampur antara perbelanjaan syarikat dengan perbelanjaan hartanah.

Plaintif menafikan jumlah tuntutan tersebut dan menyatakan bahawa tiada penyata menyeluruh atau akaun terperinci yang menunjukkan dengan jelas bagaimana angka RM169,783.81 disusun, tahun demi tahun, dan sejauh mana ia benar-benar berkaitan hartanah sebagai perbandingan kepada perniagaan syarikat. Mahkamah bersetuju bahawa tanpa pecahan akaun yang jelas dan konsisten, sukar bagi Mahkamah menerima tuntutan balas sebesar itu dalam prosiding yang hanya didukung oleh afidavit.

Dari sudut kontrak, Defendan juga tidak mengemukakan apa-apa perjanjian khusus di mana Plaintif bersetuju untuk membayar balik jumlah tertentu kepadanya. Seksyen 10(1) Akta Kontrak 1950 menuntut wujudnya persetujuan dan balasan yang jelas. Dalam kes ini, hubungan kewangan antara pihak-pihak lebih menyerupai sumbangan keluarga bersama terhadap hartanah dan syarikat, bukan suatu hubungan pemiutang-penghutang yang formal. Defendan tidak menunjukkan sebarang perjanjian bebas di mana Plaintif mengikat dirinya untuk membayar jumlah RM169,783.81 kepadanya.

Dari sudut ekuiti dan ‘unjust enrichment’ pula, seperti yang telah dihuraikan, Defendan masih memegang ½ bahagian sebagai pemilik berdaftar. Tiada pengayaan di pihak Plaintif yang telah dibuktikan setakat ini yang tanpa asas undang-undang sehingga memerlukan restitusi. Apa yang berlaku lebih merupakan ketidakseimbangan sementara dalam pengagihan sumbangan dan manfaat dalam konteks keluarga, yang jika perlu diselesaikan, memerlukan prosiding yang lebih komprehensif dengan keterangan lisan dan akaun penuh, bukan melalui tuntutan balas yang jumlahnya besar tetapi bukti dokumentarinya tidak memadai.

Dengan mengambil kira kesemua faktor tersebut, Mahkamah memutuskan bahawa Defendan gagal membuktikan Tuntutan Balasnya pada standard imbangan kebarangkalian. Tuntutan Balas RM169,783.81 adalah tidak berasas di sisi undang-undang kontrak dan tidak disokong sepenuhnya oleh prinsip ekuiti atau restitusi. Isu 5 diputuskan memihak kepada Plaintif.

Setelah meneliti keseluruhan fakta, afidavit, hujahan bertulis dan autoriti yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak, Mahkamah merumuskan dapatan seperti berikut: Pertama, Plaintif gagal membuktikan syarat ‘threshold’ di bawah Seksyen 145(1)(a) atau (b) Kanun Tanah Negara. Kuasa khas Mahkamah di bawah Seksyen 145 KTN untuk menamatkan pemilikan bersama dan memerintahkan pemindahan bahagian Defendan tidak boleh digunakan dalam keadaan ini. Kedua, Gabungan Seksyen 145 dan 417 KTN, perenggan 3