Chan Giok Sim v 1. ) Teo Boon Yong @ Tea Eh Jang (DA-22NCVC-36-07-2016)

TEA BOON YONG @ TEA EH JANG (No. K/P: 430113-03-5054)

TEA BOON KAI (No. K/P: 461122-03-5511) … DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN A. LATAR BELAKANG [1] Plaintif adalah pemilik berdaftar tanah yang menjadi “subject matter” satu perjanjian usahasama dengan Defendan-Defendan bagi maksud memajukan hartanah tersebut sebagai kawasan perumahan termasuk mendirikan bangunan kediaman di atasnya. 2 [2]

Bolehkah Plaintif membatalkan P1 (Perjanjian tersebut).

(ii) Adakah Defendan-Defendan telah melanggar terma-terma di dalam P1. 9 F. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH INI [33] Adalah menjadi prinsip undang-undang yang mantap di dalam kes sivil iaitu pihak-pihak adalah terikat dengan plidingnya. Prinsip ini telah banyak diputuskan oleh kes-kes di Mahkamah Persekutuan seperti di dalam kes R Rama Chandran v Industrial Court & Anor [1997] 1 CLJ 147 dan Gurbachan Singh Bagawan Singh & Ors [2015] 1 CLJ 719. [34] Merujuk kepada isu pertama, Mahkamah mengambil maklum bahawa Plaintif telah menuntut untuk membatalkan P1 dengan alasan Plaintif tidak faham terma-terma di dalam Bahasa Malaysia dan Defendan-Defendan telah melanggar terma-terma dI dalam P1. [35] Mahkamah Persekutuan di dalam kedua-dua kes yang dirujuk di atas telah menekankan bahawa pihak-pihak adalah terikat dengan pliding masing-masing dan Mahkamah tidak seharusnya memutuskan isu yang timbul sekiranya ianya tidak tidak dinyatakan di dalam pliding. [36] Di dalam kes ini, Plaintif di dalam plidingnya terutamanya di perenggan 5 Pernyataan Tuntutannya menyatakan sepertimana berikut “Perjanjian Usahasama tersebut adalah dalam Bahasa Malaysia yang mana kandungannya adalah difahami dan dipersetujui oleh Plaintif dan Defendan-Defendan”. [37] Mahkamah ini berpandangan berdasarkan perenggan berkenaan, Plaintif sememangnya faham dan bersetuju dengan segala terma di dalam 10 perjanjian yang dimeterai antara pihak-pihak. Oleh itu Plaintif tidak seharusnya menimbulkan isu bahawa perjanjian tersebut adalah berat sebelah dan tidak difahami olehnya serta tidak dijelaskan dengan baik oleh peguam yang menyediakan perjanjian. Sekiranya benar Plaintif tidak memahami dan tidak bersetuju dengan terma-terma di dalam Perjanjian tersebut, dia seharusnya menyatakan di dalam plidingnya. [38] Di dalam usahanya untuk menekankan bahawa Perjanjian tersebut, (P1) adalah berat sebelah, Plaintif telah menghujahkan bahawa SD2, iaitu peguam yang menyediakan P1 adalah saksi yang tidak kredibel. Mahkamah telah melihat demeanor saksi ini. Beliau tidak goyah dan sentiasa konsisten dengan keterangannya semasa disoal balas. Mahkamah dapati bahawa beliau adalah saksi yang kredibel. Beliau telah menyediakan perjanjian tersebut secara professional seperti kehendak pihak-pihak dan pada pandangan Mahkamah, secara “semangat kekeluargaan”. Tidak ada sebab untuk Mahkamah ini memutuskan bahawa SD2 ialah saksi yang tidak kredibel. [39] Mahkamah juga telah meneliti terma-terma di dalam Perjanjian tersebut dan mendapati bahawa tidak terdapat klausa penamatan (“exit clause”) di dalam perjanjian tersebut. Oleh itu Mahkamah ini berpandangan bahawa niat pihak-pihak semasa perjanjian tersebut dibuat adalah untuk memastikan Perjanjian tersebut akan berkuatkuasa secara berterusan. [40] Ketiadaan terma penamatan itu juga pada pandangan mahkamah adalah diketahui oleh Plaintif berdasarkan pernyataan yang dibuat di dalam plidingnya. Oleh itu adalah tidak wajar untuk Plaintif sekarang datang ke 11 Mahkamah untuk membatalkan perjanjian tersebut. Apatah lagi di dalam pliding Plaintif jelas menyatakan bahawa dia memahami dan bersetuju terhadap perjanjian tersebut. [41] Malahan, berdasarkan Klausa (b) di dalam P1 di mukasurat 5 Ikatan B, telah dinyatakan bahawa mana-mana pihak tidak boleh membatalkan perjanjian tersebut. [42] Mahkamah juga merujuk kepada hujahan balas Plaintif yang mengatakan bahawa mahkamah boleh menilai kewujudan terma tersirat di dalam perjanjian untuk membatalkan perjanjian sekiranya berlaku pecah kontrak oleh mana-mana pihak. Namun di dalam kes ini, Mahkamah ini berpandangan Defendan-Defendan tidak melakukan apa-apa yang boleh terjumlah kepada memungkiri kontrak tersebut. [43] Isu Kedua untuk diputuskan adalah samada Defendan-Defendan melanggar terma-terma P1. Mahkamah berpendapat isu samada terdapatnya perlanggaran oleh Defendan-Defendan terhadap terma-terma P1 jika ada mestilah dipertimbangkan berdasarkan terma-terma yang telah dipersetujui oleh Plaintif dan Defendan-Defendan di dalam P1 tersebut. [44] Di dalam perjanjian tersebut, tangungjawab Defendan ialah untuk mengurus dan memajukan hartanah tersebut. Oleh itu, Mahkamah ini berpandangan sekiranya ada usaha-usaha atas tindakan Defendan yang menjurus kepada mengurus atau memajukan hartanah tersebut, maka ianya sudah cukup untuk membuktikan kepada Mahkamah bahawa Defendan telahpun menjalankan tanggungjawabnya. Ini selaras dengan 12 keterangan SP1 semasa disoal balas yang bersetuju bahawa maksud “mengurus dan memajukan” adalah untuk Defendan membuat pecah lot dan mendirikan rumah-rumah di atasnya. [45] Dalam kes ini SP1 mengesahkan (di atas usaha Defendan) bahawa hartanah tersebut telahpun mempunyai hakmilik berasingan untuk 16 lot yang telah dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Tumpat. Ini pada pandangan Mahkamah ini menunjukkan dengan sendirinya bahawa ada usaha dari pihak Defendan untuk menguruskan hartanah tersebut, sekaligus menyangkal dakwaan Plaintif bahawa Defendan telah gagal menjalankan apa-apa usaha pengurusan ke atas tanah tersebut. [46] Seterusnya mahkamah juga bersetuju dengan hujahan Defendan dan berpandangan bahawa klausa di dalam perjanjian tersebut yang menetapkan tempoh 3 tahun untuk memajukan hartanah tersebut setelah mendapat kelulusan tersebut adalah tertakluk kepada syarat kedua iaitu terdapat 5 orang pembeli. Untuk kesenangan rujukan, Klausa 8 di P1 berbunyi seperti berikut:- “8) Pembinaan rumah-rumah tersebut oleh Pihak Kedua di atas tanah tersebut dalam tempoh tiga (3) tahun selepas dapat kelulusan dari pihak berkuasa dan juga tertakluk kepada syarat terdapat sekurang-kurangnya lima (5) pembeli, jikalau tidak mencukupi lima (5) pembeli maka masa tiga (3) tahun itu tidak boleh bermula dikira.” Mahkamah berpendapat selagimana syarat kedua ini tidak dipenuhi, maka tempoh 3 tahun tersebut tidak boleh dianggap bermula. Mahkamah 13 mengambil maklum bahawa P1 tidak menyatakan apa-apa tempoh untuk Defendan mendapatkan kelulusan pihak berkuasa tempatan, namun Defendan serta-merta telah melakukannya. [47] Berkenaan dengan hujahan Plaintif bahawa Defendan telah memungkiri perjanjian dengan cuba melantik pihak ketiga untuk memajukan hartanah tersebut, Mahkamah ini berpandangan eksibit P13 dan P14 (Deraf perjanjian dengan Pihak Ketiga) yang dikemukakan oleh Plaintif bukanlah satu perjanjian yang muktamad dan masih lagi di peringkat deraf. Adalah menjadi undang-undang yang mantap bahawa sesuatu perjanjian hanya akan mengikat kedua-dua pihak apabila ianya telah dimasuki oleh kedua-dua pihak i.e. dimuktamadkan. Oleh itu tidak wajar bagi Plaintif menggunakan deraf tersebut untuk menunjukkan bahawa Defendan telahpun memungkiri kontrak perjanjiannya. [48] Mahkamah mendapati bahawa hasil usaha Defendan untuk menyiasat mengenai hartanah ini telah membongkarkan wujudnya sebuah rumah milik Chua Chwee di atas hartanah tersebut. Kewujudan rumah ini mengikut Defendan telah menyebabkan kesukaran di pihaknya untuk memajukan hartanah tersebut. [49] Mahkamah ini berpandangan bahawa kewujudan rumah ini telah disedari oleh pihak Plaintif. SP1 semasa disoal balas menyatakan bahawa dia menyedari rumah tersebut setelah proses pecah lot dibuat. Oleh itu, Mahkamah ini berpendapat Plaintif selaku pemilik hartanah tersebut seharusnya menyelesaikan isu rumah Chu Chwee ini setelah dia mengetahuinya kerana berdasarkan kepada perjanjian usahama antara 14 pihak-pihak, Plaintif seharusnya menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepada Defendan-Defendan. [50] Namun Plaintif di dalam hujahannya meletakkan tanggungjawab untuk mengeluarkan Chua Chwe itu di tangan Defendan-Defendan kerana Defendan telah mengetahui tentang kewujudannya. Mahkamah ini berpandangan, tindakan Plaintif yang meletakkan tanggungjawab itu di tangan Defendan adalah bertentangan dengan perjanjian (P1) usahasama yang dipersertujui sebelum ini kerana para 4 di dalam perjanjian adalah jelas iaitu Plaintif yang patut menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut dan bukan sebaliknya. Para 4, Perjanjian tersebut berbunyi seperti berikut:- “Bahawa “Pihak Pertama” akan bertanggungjawab untuk menyerahkan hartanah tersebut yang telah dikosongkan kepada “Pihak Kedua” selepas perjanjian ini ditandatangani.” [51] Kegagalan Plaintif untuk mengeluarkan Chua Chwee dari hartanah tersebut setelah dia mengetahuinya pada pandangan mahkamah ini merupakan satu kemungkiran kontrak oleh Plaintif. [52] Plaintif juga mendakwa Defendan-Defendan telah gagal mengembalikan salinan geran-geran tanah kepada Plaintif [53] Mahkamah telah meneliti P1 sekali lagi. Mahkamah mendapati bahawa tiada apa-apa klausa di dalam P1 yang menyatakan bahawa Defendan-Defendan bertanggungjawab untuk mengembalikan salinan geran-geran tanah kepada Plaintif. 15 [54] Justeru itu, Mahkamah berpendapat Defendan-Defendan tidak melakukan apa-apa pelanggaran sekiranya geran-geran tanah tersebut terus dipegang oleh Defendan-Defendan. [55] Malahan adalah menjadi tanggungjawab Defendan-Defendan untuk membuat proses seterusnya iaitu membina rumah-rumah di atas tanah-tanah tersebut. Justeru, geran-geran tersebut perlu dipegang oleh Defendan-Defendan untuk meneruskan proses tersebut. [56] Seterusnya oleh kerana ada kemungkiran kontrak di pihak Plaintif yang menyebabkan kemajuan hartanah tersebut tidak dapat dibuat oleh Defendan, maka Mahkamah ini memutuskan bahawa tuntutan balas Defendan bagi segala perbelanjaan yang ditanggung olehnya untuk menguruskan hartanah tersebut berjumlah RM42,236.70 bagi tujuan memajukan hartanah tersebut perlu dibayar oleh Plaintif. Ini kerana kegagalan untuk mematuhi perjanjian itu adalah disebabkan oleh Plaintif dan bukanlah Defendan. [57] Ianya juga adalah sejajar dengan Klausa (C) di bawah “Syarat-Syarat Perjanjian” di P1 yang berbunyi:- “Bahawa sekiranya “Pihak Pertama” melakukan pecah janji maka “Pihak Pertama” dikehendaki membayar balik segala kos yang berkaitan dengan apa-apa perbelanjaan dalam pengurusan hartanah tersebut yang telah dibelanjakan oleh “Pihak Kedua”. [58] Mahkamah berpendapat bahawa jumlah tuntutan bagi perbelanjaan ini adalah logik, rasional dan berpatutan. Perbelanjaan ini adalah seperti di 16 muka surat 14 dan 15 Ikatan Dokumen Defendan. Keterangan mengenai tuntutan ini disokong oleh keterangan saksi Defendan iaitu En. Mohd Azman Mohamed, Jurukur Perunding yang disokong dengan dokumen-dokumen berkenaan di dalam Ikatan Dokumen berkenaan (Bundle C). [59] Tuntutan balas mengenai taksiran keuntungan sebanyak RM2,438,600.00 ditolak kerana Defendan tidak berjaya membuktikannya dan ianya adalah terlalu “remote”. G. KESIMPULAN [60] Di atas alasan-alasan di atas, Mahkamah ini berpandangan, pihak Plaintif telah gagal untuk membuktikan kesnya di atas imbangan kebarangkalian namun Pihak Defendan telah berjaya membuktikan tuntutan balasnya. Oleh itu tuntutan Plaintif adalah ditolak dengan kos sebanyak RM12,000.00 dan tuntutan balas Defendan-Defendan dibenarkan sebahagian. Tarikh: 26 April 2018 (DATO’ AHMAD BIN BACHE) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya Kota Bharu 17 Pihak-Pihak: Peguamcara Plaintif …. Zuhaidie Akmal Bin Hasan Basri, Wan Nor Idayu & Nor Ayuni Tetuan Zuhaidie Akmal & Najwa Peguambela & Peguamcara PT 474, Tingkat 2, Blok K Jalan Kota Jelasin KJ 8/1 Pusat Perniagaan Bandar Baru Tunjong 16010 Kota Bharu, Kelantan Peguamcara Defendan- ….. Mohd Allaudin bin Mat Nor Defendan Tetuan Fazlan Allaudin & Izasuhana K42, Hadapan Wisma Persekutuan, Jalan Bayam, 15200 Kota Bharu, Kelantan.