Cheah Weng Seng v 1. ) Cheras Property Sdn Bhd (Sebelum Ini Dikenali Sebagai Nusmetro Arte Sdn Bhd) (WA-A54-144-10/2023)

DAN Cheras Property Sdn Bhd (Dahulunya dikenali sebagai NUSMETRO ARTE SDN BHD) ...Defendan Pertama

Asiamega Capital Sdn Bhd ...Defendan Kedua ALASAN PENGHAKIMAN PENGENALAN [1] Pada 19 hari bulan November 2025 saya telah membuat keputusan untuk membenarkan permohonan plaintif di dalam Saman Pemula ini bertarikh 27 Oktober 2023 dengan kos sebanyak RM5,000.00. TUNTUTAN PLAINTIF [2] Pada 27.10.2023 Plaintif telah memfailkan Saman Pemula ini bersama Afidavit Sokongan Plaintif tersebut terhadap Defendan-Defendan dengan relif-relif berbentuk deklarasi antara lain seperti berikut:-

Suatu deklarasi supaya jumlah sebanyak RM36,791.00 dibayar oleh Defendan-Defendan dan/atau mana-mana satu atau lebih daripada mereka secara bersesama dan/atau berasingan kepada Plaintif sebagai ganti rugi jumlah tertentu (liquidated damages) berjumlah RM36,791.00 akibat penyerahan milikan kosong secara lewat unit premis komersial No. C2-40- 05 yang dikenali sebagai ARTE CHERAS menurut Perjanjian Jual Beli bertarikh 05.10.2018 yang dimasukkan di antara Plaintif dan Defendan-Defendan, dan/atau jumlah lain yang dianggap sesuai oleh Mahkamah yang Mulia ini; dan

Suatu deklarasi supaya ganti rugi dibayar oleh Defendan-Defendan dan/atau mana-mana satu atau lebih daripada mereka secara bersama dan/atau berasingan kepada Plaintif berdasarkan sewa bulanan dari 5.10.2022 sehingga 04.08.2023 yang mana sewa bulanan tersebut dinilai oleh Penolong Kanan Pendaftar LATAR BELAKANG DAN ASAS TUNTUTAN [3] Defendan pertama adalah Pemaju sebuah pembangunan komersial yang dikenali sebagai Arte Cheras di atas sebidang Tanah yang dipegang di bawah HS(D) 110062, PT 7176, Mukim Kuala Lumpur, Daerah Kuala Lumpur dan Negeri Wilayah Persekutuan KL, di mana Asiamega Capital Sdn Bhd ialah pemilik berdaftar dan benefisial bagi Tanah tersebut. [4] Plaintif telah memeterai Perjanjian Jual Beli (SPA) dengan pihak-pihak yang disebutkan di atas untuk membeli petak premis komersial dengan milikan kosong yang diperihalkan sebagai Petak No.: C2-40-05, Tingkat No.: 40; Bangunan No.: C2 dalam Perjanjian Jual Beli bertarikh 05.10.2018 [5] Fasal 5 SPA dengan jelas menyatakan bahawa masa adalah intipati perjanjian (time is of the essence); [6] Sehubungan itu, menurut Fasal 21 SPA, milikan kosong bagi petak plaintif hendaklah diserahkan dalam tempoh empat puluh lapan (48) bulan dari tarikh SPA. Peruntukan yang relevan diperturunkan seperti di bawah: 22（1) PROVIDED ALWAYS THAT the Purchaser shall have paid to the Vendor all instalments and other monies payable under this Agreement as and when they become due, the Vendor will complete and delivery vacant possession of the Said Parcel free from all encumbrances to the Purchaser within forty eight (48) months from the date of the approval of the Appropriate Authority to commence building superstructure work on the Said Development OR forty eight (48) months from the date of this Agreement, whichever is later...... [7] Melalui surat defendan pertama bertarikh 31.5.2023, plaintif dimaklumkan bahawa pembinaan Hartanah tersebut telah siap dan diperakui oleh Arkitek defendan. Plaintif juga dimaklumkan bahawa milikan kosong unit plaintif telah sedia untuk diserahkan, bersama dengan kunci. Diperturunkan di bawah ini Notis Serahan Milikan Kosong bertarikh 31.5.2023 yang dihantar oleh Defendan Pertama kepada Plaintif , seperti berikut: DATE: 31.5.2023 We are pleased to inform that our Architect has certified that the construction of the Property has been completed and vacant possession can now be delivered to you. You are hereby notified to accept delivery of vacant possession of the said Property. A copy of the Certificate of Completion and Compliance (CCC) and Architect's Certificate is enclosed herewith for your retention. We shall notify you in writing to arrange an appointment for joint inspection and the collection of the keys to the Property upon completion of the package entitlements works pursuant to the letter of Confirmation of Sale Package Entitlements. Attached herewith the Statement of Account which required to be settled by you and or your end-financier. Please ensure to made payment within the time frame stipulated therein. Kindly email the payment slips to syawal@arlecorp.com.mny for our payment verification. This letter is issued WITHOUT PREJUDICE to our rights in the Sale and Purchase Agreement and an outstanding payment in our previous notice(s). Thank you. CHERAS PROPERTY SDN BHD ANALISA DAN DAPATAN [8] Walaupun surat Defendan pertama bertarikh 31.5.2023 menyatakan bahawa Arkitek telah mengesahkan pembinaan telah “selesai dan milikan kosong boleh diserahkan”, pada masa yang sama ia menyatakan Defendan pertama akan memaklumkan tarikh lain untuk pemeriksaan bersama dan penyerahan kunci. [9] Ini secara jelas bercanggah dengan syarat Klausa 22(2) yang menghendaki notis ‘request the Purchaser to accept delivery of vacant possession of the Said Parcel’ serta-merta setelah Arkitek mengesahkan pembinaan selesai; [10] Surat ini gagal mematuhi kehendak di dalam peruntukan Klausa 22(2) SPA yang secara spesifik menetapkan bahawa notis bertulis mesti secara nyata dan jelas ‘request the Purchaser to accept delivery of vacant possession of the Said Parcel’ serta-merta selepas pengesahan siap oleh Arkitek. [11] Sebaliknya, surat ini menyatakan bahawa milikan kosong hanya akan diserahkan selepas ‘completion of the package entitlements works pursuant to the letter of Confirmation of Sale Package Entitlements, iaitu pada suatu tarikh akan datang. [12] Susulan Surat Defendan pertama ini, Plaintif telah menjawab surat tersebut pada 10.06.2023, menyatakan milikan kosong masih belum diserahkan. Diperturunkan di bawah ini surat plaintif bertarikh 10.6.2023 untuk memudahkan rujukan, seperti berikut: Notice of Late Delivery of Vacant Possession and Handover of Key Refer to Sale and Purchase Agreement dated 5 October 2018 for the Parcel No. C2-40-05 Arte Cheras, pertaining to the late delivery of Vacant Possession and Handover of Key. As per clause 21 stated in Sale and Purchase Agreement, the said parcel shall be completed and handover within forty-eight (48) months from the date of sale and purchase agreement. The original date of vacant procession shall be 5th October 2022 according to the agreed duration of time for delivery from developer, unfortunately it was not materialized. Further to receive your letter ref no. ARTE CHERAS/C2-40-05 on 31th May 2023, it is informed the Vacant Possession of Arte Cheras has recently obtaining on 31th May 2023. But it has already delayed and yet to handover of key until to-date in approximately 8 months and 6 days and looking forward for your arrangement of discussion, finalization and handover of keys for said parcel. Trust the above is in order. Thank you. Yours Sincerely [13] Akhirnya, plaintif diberikan milikan kosong bersama dengan kunci hanya pada 4hb Ogos 2023 yakni kelewatan selama 303 hari . [14] Akibat daripada kegagalan defendan untuk menyerahkan milikan kosong Petak plaintif dalam tempoh empat puluh lapan (48) bulan yang telah dipersetujui sebelum ini seperti yang dinyatakan dalam SPA, plaintif berhak menuntut daripada anda Ganti Rugi Tertentu Ditentukan (“LAD”) berjumlah RM36,791.00. [15] Di dalam kes Lau Nam Chan v Million Crest ( M) Sdn Bhd 2010 8 MLJ 85, Mahkamah memutuskan bahawa dengan penyerahan kunci ia bermaksud serahan milikan premis telah di buat. [16] Di dalam kes kita, plaintif telah dikeluarkan dengan Notis Serahan Milikan Kosong melalui surat 30.5.2023. Namun begitu unit berkenaan tidak lagi sedia untuk diserahkan kepada plaintif sehingga plaintif menulis surat pada 10.6.2023. [17] Pemakluman oleh defendan pertama itu hanyalah pemakluman kosong, kerana hakikatnya ia belum boleh diserahkan seperti dinyatakan di dalam surat. Perkara ini dibangkitkan oleh plaintif di dalam suratnya di mana plaintif menyatakan serahan milikan kosong telah dilewatkan dan plaintif menunggu untuk perbincangan dan pengaturan serahan kunci. [18] Pemakluman sebegini tidak membawa maksud bahawa unit itu telah sedia untuk diserahkan bersama dengan kunci. Ia tidak boleh dianggap sebagai satu notis serahan milikan kosong sebagai mana diperuntukkan dalam kontrak. Notis itu mesti selari dengan situasi sebenar di lapangan di mana defendan pertama telah bersedia untuk menyerahkan kunci unit yang dibeli oleh plaintif dan unit itu telah sedia untuk diduduki. [19] Saya menyedari keputusan kes Ho Yui Luen & Anor v Agile PJD Development Sdn Bhd [2025] 12 MLJ 21 yang memutuskan bahawa dengan pengakuan penerimaan Notis Penyerahan Milikan Kosong, ia boleh dianggap sebagai pengambilan milikan kosong. [20] Di dalam kes Ho Yui Luen & Anor (supra) , Defendan (Pemaju) mengeluarkan Notis Penyerahan Milikan Kosong (VP Notice) kepada Plaintif (Pembeli) bertarikh 25.12.2020. Notis tersebut disertakan dengan CCC (Sijil Siap dan Pematuhan) bertarikh 31.12.2019, yang mengesahkan bahawa petak itu selamat untuk diduduki. Notis VP menyatakan bahawa Milikan Kosong (VP) akan dianggap telah diberikan 30 hari dari tarikh notis, tanpa mengira sama ada Plaintif telah mengambil milikan atau menduduki hartanah tersebut (mengikut klausa 27 SPA). Plaintif mengakui penerimaan Notis VP pada 29.12.2020. Plaintif hanya mengambil kunci dan memeriksa petak pada 4.2.2021, dan segera selepas itu memfailkan senarai kecacatan. Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif dianggap telah mengambil milikan petak pada atau sekitar 29.12.2020. Petikan yang berkaitan di dalam kes tersebut diperturunkan seperti di bawah ini: [2] The plaintiffs were deemed to have taken vacant possession of the unit on 29 December 2020 when they acknowledged receipt of the defendant’s notice of delivery of vacant possession in compliance with cl 27 of the SPA. The defendant had obtained a valid extension of time from the Controller of Housing to extend the time for delivery of vacant possession from 36 months to 48 months from the date of the SPA (see paras 51, 53, 55, 58 & 73). [21] Namun begitu, prinsip di dalam kes Ho Yui Luen berkaitan dengan tarikh penyerahan milikan kosong tidak boleh digunakan di dalam kes kita di sini memandangkan terdapat perbezaan yang ketara. Di dalam kes Ho Yui Luen, pihak pemaju telah menyiapkan pembinaan rumah dan bersedia menyerahkan kunci pada tarikh notis penyerahan milikan kosong dikeluarkan. Sebaliknya di dalam kes kita di sini, pihak defendan tidak bersedia dengan penyerahan milikan kosong dan serahan kunci kepada plaintif. [22] Perlu diperhatikan juga, di dalam kes Ho Yui Luen & Anor terdapat kelewatan serahan milikan kosong dan Mahkamah telah membenarkan tuntutan serahan lewat milikan kosong, di mana dinyatakan seperti berikut:

In keeping with the terms of the SPA, the plaintiffs were entitled to RM20,426.84 in LAD at the rate of RM729.53 for 28 days from 1 December 2020 (the date on which vacant possession should have delivered) until 29 December 2020 (the date on which the plaintiffs acknowledged receipt of vacant possession) (see para 88). HARGA BELIAN DI DALAM PERJANJIAN JUAL BELI DIJADIKAN ASAS KIRAAN KELEWATAN SERAHAN MILIKAN KOSONG ( LAD) [23] Cara pengiraan LAD adalah seperti dinyatakan di dalam kes PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor and Other appeals [2021] 2 MLJ 60 di mana harga yang dinyatakan di dalam perjanjian akan dijadikan asas kiraan LAD. Sebarang rebat jika pun wujud, tidak akan mengubah pengiraan LAD. Dengan kata lain, rebat tidak boleh diambil kira untuk mengurangkan harga jualan yang dinyatakan di dalam perjanjian jual beli, bagi tujuan pengiraan LAD. Diperturunkan di bawah ini petikan yang berkaitan:

In the Sri Damansara cases, in Appeal No. 4, the Housing Tribunal awarded the purchasers LAD as calculated from the date of the deposit prior to a formal sale and purchase agreement, which was affirmed by the High Court and the Court of Appeal. The issue that arose was whether the purchasers were unjustly enriched by the award of the Housing Tribunal as the developer had provided a 10% rebate on the purchase price of the property to the purchasers. This court was of the view that a rebate is essentially an ex post facto discount. It amounts to refund of monies already paid by the purchaser. The concept behind LAD is to compensate a purchaser for the developer’s failure to comply with the statutorily prescribed timeline. It would defeat the purpose of the protection guaranteed by the law if a developer is allowed to cut his losses incurred by the LAD by offsetting it using the purchaser’s own money. Such an act amounts to nothing more than an act to manipulate the purchase price for the collateral purpose of having to pay LAD. KLAUSA FORCE MAJEURE TIDAK TERPAKAI [24] Defendan cuba bergantung kepada faktor di luar kawalan untuk mengelak tanggungan kelewatan serahan lewat milikan kosong dengan menyatakan bahawa Klausa 40 terpakai . Diperturunkan di sini klausa 40 Perjanjian Jual Beli yang berbunyi seperti berikut: “…the Vendor shall not be liable to the Purchaser for any failure to fulfil any terms if this Agreement if such fulfilment is delayed, hindered or prevented by force majeure including but not limited to acts of God, exceptionally indecent weather, civil commotion, strikes, lock-outs, the act of the King’s enemies, fire, flood or other accidents to the works, force majeure, shortage of building materials or labour or default of contractors or sub-contractors engaged by the Vendor, disruption of water supply or any other cause beyond the Vendor’s control or by reason of the execution of changes or alterations to the said Parcel and/or the said Building required by the Appropriate Authorities or any delay or default of the Appropriate Authorities or any other circumstances of whatsoever nature beyond the control of the Vendor.” [25] Penggantungan kepada klausa ini menghendaki defendan membuktikan bahawa pembinaan unit plaintif telah dihalang oleh peristiwa yang termasuk dalam kategori force majeure dan ia adalah di luar kawalan defendan dan defendan telah mengambil langkah yang sewajarnya untuk mengelaknya atau langkah untuk mengurangkan kerugian. [26] Saya merujuk kepada kes Time To Shine Ltd (sebuah syarikat yang diperbadankan di Hong Kong) v Eternal Event Management & Solutions Sdn Bhd [2024] MLJU 3569 dan menurunkan di bawah ini berkaitan pemakaian force majeure, seperti berikut: “[17] It is trite law that a party seeking to rely on a force majeure clause bears the burden of proving that: i) The performance was prevented by the force majeure event; ii) The non-performance was due to circumstances beyond its control; iii) There were no reasonable steps that could have been taken to avoid or mitigate the event or its consequences. [27] Defendan pertama sebagai Pemaju Hartanah telah meletakkan kesalahan di dalam kelewatan ini sepenuhnya kepada arkiteknya. Defendan pertama menyalahkan Arkiteknya sebagai punca kelewatan. Namun, Defendan pertama gagal memberikan bukti tentang langkah-langkah yang diambilnya sendiri untuk mengurangkan kesan kelewatan tersebut. [28] Defendan pertama juga tidak dapat menunjukkan sebarang surat-menyurat atau komunikasi yang membuktikan defendan pertama 1 telah berusaha mendesak Arkitek untuk mempercepatkan kerja atau mengurangkan kelewatan. Ini menunjukkan D1 tidak berusaha mengurangkan kesan negatif kepada pembeli. Defendan pertama hanya bergantung bulat-bulat kepada lanjutan masa selama 405 hari yang diberikan oleh Arkitek. [29] Defendan pertama tidak pernah mengambil langkah munasabah atau mengeluarkan sebarang desakan untuk mempercepatkan kerja bagi mengurangkan penderitaan yang dihadapi oleh pembeli individu akibat kelewatan tersebut. [30] Kegagalan Defendan pertama untuk mengambil tindakan mitigasi yang sewajarnya jelas menunjukkan bahawa Defendan pertama sebagai Pemaju tidak mengambil berat atau mengabaikan kepentingan dan kebajikan pembeli-pembeli individu. [31] Percubaan Defendan pertama untuk memindahkan sepenuhnya kesalahan kepada Arkitek tanpa mengambil sebarang langkah sendiri adalah bertentangan dengan prinsip undang-undang yang ditetapkan dalam kes-kes terdahulu. [32] Secara ringkasnya, Defendan Pertama Defendan pertama cuba meletakkan semua kesalahan kelewatan projek kepada Arkitek, tetapi Defendan pertama gagal membuktikan bahawa mereka sendiri telah mengambil sebarang langkah yang munasabah (seperti mendesak Arkitek atau mengambil tindakan mitigasi) untuk mengurangkan kelewatan dan penderitaan pembeli. [33] Tindakan ini boleh dianggap sebagai pengabaian tanggungjawab Defendan pertama sebagai Pemaju Hartanah dan melanggar prinsip undang-undang yang berkaitan. [34] Defendan pertama juga gagal menunjukan bahawa Perintah Kawalan Pergerakan telah menjejaskan pembinaan unit yang dibeli oleh plaintif. Saya merujuk kepada ke Bon Estates Sdn Bhd v Tan Chun Khuan 2024 MLJU 3310 yang meletakkan beban pembuktian kepada pemaju untuk membuktikan ketidakupayaan menyiapkan unit tersebut adalah disebabkan oleh langkah-langkah Pencegahan Covid-19. Mahkamah di dalam kes itu turut menyuarakan persetujuan dengan prinsip yang sama yang dinyatakan di dalam kes SN Akmida Holdings Sdn Bhd v Kerajaan Malaysia [2022] 2 CLJ 302. [35] Langkah-Langkah Pencegahan Covid-19 terdiri dari beberapa fasa mengikut masa dan negeri. Terdapat juga kelonggaran yang diberikan dalam sektor tertentu untuk terus beroperasi dengan beberapa syarat. Hanya dengan menyebut Langkah-Langkah Pencegahan Covid-19 telah merencatkan pembinaan rumah yang dibeli oleh plaintif adalah tidak memadai. Ia perlu dibuktikan bagaimana Langkah-Langkah ini telah menjejaskan defendan pertama dalam pembinaan rumah tersebut. Ini gagal dilakukan oleh defendan pertama. [36] Atas sebab yang dinyatakan di atas, maka, pembelaan force majeure tidak terpakai terhadap defendan pertama. TANGGUNGAN DEFENDAN KEDUA [37] Defendan kedua adalah pemilik berdaftar yang dinamakan secara jelas di dalam perjanjian jual beli, mempunyai tanggung jawab secara kontrak dan statutori untuk melaksanakan tanggungjawabnya. [38] Rujukan di buat kepada kes Mohd Sobri Chew bin Abdullah v Syarikat Perumah Negara Bhd & Ors 2022 MLJU 3077 yang memutuskan bahawa pemilik hartanah di dalam suatu projek tidak boleh menolak tanggungan selaku suatu pihak dalam perjanjian jual beli. KESIMPULAN [39] Adalah dapatan saya bahawa terdapat kelewatan selama 303 hari di dalam serahan milikan kosong, kelewatan ini tidak dilindungi oleh faktor force majeure. [40] Saya juga mendapati sebarang rebat yang diberikan tidak boleh diambil kira di dalam mengira jumlah LAD, sebaliknya harga yang dinyatakan di dalam perjanjian jual beli mesti dijadikan asas kiraan. [41] Maka, tuntutan plaintif terhadap kedua-dua defendan dibenarkan dengan kos Bertarikh pada hari ini 17.12.2025. Zaman bin Mohd Noor Mahkamah Sesyen Sivil 1 Kuala Lumpur