Cheow Hock Kee v Chan Yok Lin (WA-22NCvC-131-03/2021)

Plaintif (PW1) merupakan seorang individu dan warganegara Malaysia yang cukur umur dan beralamat di No. 26, Lorong Haji Taib Satu, 50350 Kuala Lumpur. Defendan merupakan seorang individu dan warganegara Malaysia yang cukup umur dan beralamat di No. 6, Jalan 25/119, Taman Taynton View, Cheras, 56000 Kuala Lumpur.

Atas permintaan dari Defendan atas tujuannya, Defendan ingin meminjam wang dari Plaintif dan Plaintif telah bersetuju untuk memberi satu pinjaman persahabatan (‘friendly loan’) sejumlah RM200,000.00 kepada Defendan.

Pinjaman wang tersebut telah diturunkan dan dilaksanakan melalui satu Perjanjian bertarikh 28.01.2019. Pada permulaannya, Defendan dari masa ke semasa ada membayar balik wang pinjaman tersebut kepada Plaintif dengan jumlah sebanyak RM40,000.00.

Namun begitu, semenjak bayaran terakhir yang dibayar oleh Defendan dan diterima oleh Plaintif pada sekitar Ogos 2019, Plaintif tidak lagi menerima apa-apa bayaran balik dari Defendan atas wang pinjaman tersebut.

Oleh kerana Defendan telah berhenti serta tidak lagi membayar balik sebarang wang pinjaman tersebut, maka Plaintif telah mengarahkan 3 peguamcaranya untuk mengeluarkan satu surat tuntutan bertarikh 01.11.2019 supaya menuntut dari Defendan untuk baki wang pinjaman tersebut yang masih terhutang sebanyak RM160,000.00.

Kemudian itu, Plaintif sekali lagi mengarahkan peguamcaranya untuk mengeluarkan satu notis bertarikh 22.11.2019 supaya Defendan boleh mengawalselia dan/atau membaiki pelanggarannya untuk membayar balik baki wang pinjaman tersebut kepada Plaintif.

Walaupun dituntut, Defendan masih gagal, enggan dan/atau cuai untuk membayar balik baki wang pinjaman tersebut kepada Plaintif.

Maka, Plaintif telah mengarahkan peguamcaranya mengeluarkan satu surat penamatan bertarikh 06.12.2019 (B1 ms 59) kepada Defendan untuk menamatkan Perjanjian tersebut serta menuntut balik baki wang pinjaman tersebut yang masih terhutang sebanyak RM160,000.00. Namun begitu, Defendan melalui peguamcaranya Tetuan Manian K. Marappan & Co. mengeluarkan surat bertarikh 10.12.2019 (B1 ms 79) yang terutamanya menafikan tuntutan Plaintif tersebut.

Melalui Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan (Enclosure 17 ms 2 dan 10), Plaintif dalam prosiding ini telah menuntut daripada Defendan untuk jumlah sebanyak RM160,000.00, faedah pada kadar 5% setahun atas jumlah RM160,000.00 bermula dari tarikh Writ Saman (11.6.2020) ini sehingga penyelesaian penuh dan kos.

Mendiang suami Defendan pernah meminjam wang berfaedah daripada Plaintif sebanyak dua kali seperti berikut:

RM2 juta dalam bulan April 2018 dengan kadar faedah 3% sebulan ke atas RM2 juta atau baki yang masih terhutang (‘Pinjaman Pertama’); dan

RM150,000.00 dalam bulan Januari 2019 dengan kadar 4% atas RM150,000.00 atau baki yang masih terhutang (‘Pinjaman Kedua’). [11] Defendan sebagai tuanpunya berdaftar telah bersetuju menggunakan hartanah Defendan yang dimiliki di bawah Geran 59937 (dahulunya HS(D) 60816) Lot 11107, Mukim Kuala Lumpur, Daerah Kuala Lumpur, Negeri Wilayah Persekutuan bersama satu rumah banglo 3-Tingkat yang beralamat No. 6, Jalan 25/119, Off Jalan Datuk Haji Harun, Taman Taynton 56000 Kuala Lumpur (‘hartanah tersebut’) (B1 ms 13) sebagai sekuriti untuk pembayaran balik Pinjaman Pertama oleh mendiang suami Defendan. Defendan menyatakan bahawa:

Sebelum Pinjaman Pertama, Defendan dan mendiang suami Defendan tidak mengenali Plaintif.

Defendan dan mendiang suami hanya mengenali Plaintif sebagai peminjam wang melalui seorang kawan yang bernama Ah Keong. [12] Untuk sekuriti tersebut, Defendan telah menandatangani beberapa dokumen-dokumen di Restoran Mc Donald di pusat membeli-belah Leisure Mall di Cheras, Kuala Lumpur di dalam kehadiran di antara yang lain, mendiang suami Defendan, Plaintif, peguam Plaintif (yang tidak dikenali oleh Defendan) dan Ah Keong tersebut.

Pada masa menandatangani dokumen-dokumen sekuriti tersebut, hartanah tersebut dipercayai bernilai lebih kurang RM7 juta; dan

Defendan diberitahu dan/atau difahamkan oleh semua yang hadiran bahawa dokumen-dokumen yang ditandatanganinya itu adalah untuk tujuan memberi sekuriti tersebut untuk pembayaran balik Pinjaman Pertama. [13] Di antara bulan April 2018 (iaitu selepas Pinjaman Pertama) dan bulan Disember 2018 (iaitu sebelum Pinjaman Kedua diberi), mendiang suami Defendan dan/atau Defendan telah membayar Plaintif sebanyak RM680,000.00 sebagai faedah atas kadar RM60,000.00 sebulan untuk 8 bulan. [14] Dalam bulan Januari 2019, mendiang suami Defendan telah meminta pinjaman tambahan daripada Plaintif sebanyak RM150,000.00 untuk tujuan membayar Plaintif faedah RM60,000.00 untuk Pinjaman Pertama untuk bulan Januari 2019 dan bakinya RM90,000.00 untuk perayaan Tahun Baru Cina dan lain-lain keperluan peribadi dan Plaintif telah bersetuju dan telah memberi Pinjaman Kedua seperti yang diminta.

Pada suatu hari yang tidak diingat, atas pesanan Plaintif, Defendan telah menandatangani satu lagi dokumen untuk Pinjaman Kedua, di atas bumbung kereta Plaintif di luar hartanah tersebut.

Pinjaman Kedua telah dibayar kepada mendiang Defendan dalam dua ansuran iaitu:

RM100,000.00 dalam bulan Januari 2019 di mana ia digunakan untuk membayar Plaintif RM60,000.00 untuk faedah bulan Januari 2019 untuk Pinjaman Pertama dan RM4,000.00 untuk faedah untuk bahagian RM100,000.00 tersebut untuk bulan Januari 2019 dan bakinya iaitu RM36,000.00 diberi secara tunai kepada mendiang suami

(ii) RM50,000.00 dalam bulan Mac 2019, di mana ia digunakan untuk pembayaran faedah RM4,000.00 untuk bulan Februari 2019 untuk bahagian RM100,000.00 tersebut dan faedah RM6,000.00 untuk faedah untuk keseluruhan Pinjaman Kedua untuk bulan Mac 2019; dan

(iii) Dari bulan-bulan April 2019 sehingga Ogos 2019, Defendan dan/atau mendiang suami Defendan telah membayar RM6,000.00 sebulan sebagai faedah bulanan untuk Pinjaman Kedua. [15] Defendan mengaku bahawa Defendan dan/atau mendiang suami Defendan telah gagal membayar Plaintif:

Faedah sebanyak RM60,000.00 sebulan untuk Pinjaman Pertama sejak Februari 2019; dan

Faedah sebanyak RM6,000.00 sebulan untuk Pinjaman Kedua sejak September 2019. [16] Tanpa pengetahuan atau kebenaran Defendan dan melanggar atau dengan tidak mematuhi undang-undang sekuriti tanah dan/atau undang-undang pinjaman wang berfaedah, Plaintif telah menukarmilik hartanah tersebut ke atas nama Plaintif sendiri pada 18.10.2019. [17] Defendan menegaskan bahawa hartanah tersebut harus dikembalikan oleh Plaintif kepada Defendan. ISU-ISU UNTUK DIBICARAKAN (Enclosure 25) [18] Isu-isu yang dibicarakan sepertimana dalam tindakan asal adalah seperti berikut:

sama ada pinjaman oleh Plaintif kepada Defendan adalah pinjaman persahabatan;

sama ada Perjanjian bertarikh 28.1.2019 antara Plaintif dengan Defendan bagi pinjaman tersebut adalah sah dan teratur;

sama ada Defendan hanya menerima jumlah pinjaman sebanyak RM200,000.00 dari Plaintif;

sama ada Defendan hanya telah membayar balik jumlah RM40,000.00 kepada Plaintif atas pinjaman tersebut;

sama ada Defendan telah gagal untuk membayar balik pinjaman tersebut dan masih terhutang kepada Plaintif sebanyak RM160,000.00; dan

sama ada tuntutan Plaintif terhadap Defendan bagi pinjaman tersebut dalam tindakan asal adalah tidak berhubung dengan transaksi jual beli hartanah dalam tuntutan balas Defendan terhadap Plaintif. [19] Isu-isu yang dibicarakan sepertimana dalam tuntutan balas (TB) adalah seperti berikut:

sama ada Perjanjian Jual Beli bertarikh 17.4.2018 dan semua suratcara antara Plaintif (dalam TB) dengan Defendan (dalam TB) dalam transaksi jual beli hartanah beralamat di No. 6 Jalan 25/119, Off Jalan Datuk Haji Harun, Taman Taynton, 56000 Kuala Lumpur (hartanah tersebut) adalah sah dan teratur;

sama ada Plaintif (dalam TB) sendiri bersetuju untuk menjual hartanah tersebut kepada Defendan (dalam TB) pada harga sebanyak RM2,000,000.00;

sama ada transaksi jual beli hartanah tersebut merupakan transaksi jual beli biasa yang tidak melibatkan pemberian pinjaman tanpa lesen dengan gadaian sekuriti melalui hartanah tersebut;

sama ada Plaintif (dalam TB) telah membayar faedah RM60,000.00 sebulan kepada Defendan (dalam TB) dengan jumlah keseluruhan sebanyak RM680,000.00;

sama ada Plaintif (dalam TB) berhak untuk menuntut relif-relif yang dipohon. [20] Kedua-dua Peguam Plaintif dan Peguam Defendan telah memfailkan hujahan bertulis berkenaan tuntutan asal dan tuntutan balas masing-masing dalam mana Mahkamah bagi analisa dan pertimbangan Mahkamah. HUJAHAN OLEH PLAINTIF Sama ada pinjaman oleh Plaintif kepada Defendan adalah pinjaman persahabatan. [21] Plaintif berhujah bahawa tuntutannya terhadap Defendan adalah sekadar untuk mendapatkan semula baki Pinjaman Persahabatan berjumlah RM160,000.00 daripada Defendan. Pada hakikatnya, Defendan telah menerima pinjaman sebanyak RM200,000.00 daripada Plaintif. [22] Pinjaman Persahabatan tersebut telah dilaksanakan melalui Perjanjian Persahabatan dan tertakluk kepada terma serta syarat yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak (B1 ms 19 hingga 25). Defendan terikat kepada perjanjian yang telah ditandatangani olehnya, dan sebarang penafian pada peringkat ini hanyalah suatu pemikiran lepas (afterthought) semata-mata untuk mengelakkan daripada memenuhi tanggungjawabnya. [23] Selain daripada pinjaman persahabatan ini, Plaintif langsung tidak pernah memberikan sebarang pinjaman lain kepada Defendan dan pinjaman persahabatan tersebut bukanlah pinjaman wang tanpa lesen seperti didakwa oleh Defendan. [24] Transaksi jual beli hartanah tersebut bukan untuk tujuan pinjaman wang dan Plaintif tidak pernah bersetuju untuk memberikan apa-apa pinjaman wang kepada Defendan sebanyak RM2,000,000.00. [25] Pada 20.4.2018, Plaintif melalui peguamcaranya telah menjelaskan wang penebusan sebanyak RM1,069,200.00 kepada Hong Leong Bank (HLBB) sebagai jumlah penebusan untuk Hartanah tersebut (B1 ms 36 hingga 40). [26] Defendan sendiri yang memohon kepada HLBB untuk mendapatkan penyata penebusan (redemption statement) berkenaan baki hutang pinjaman perumahan pihak Defendan yang perlu dijelaskan untuk pelepasan gadaian oleh HLBB ke atas Hartanah tersebut seperti berikut:

penyata penebusan bertarikh 26.03.2018 dengan jumlah RM54,500.00 setakat 19.05.2018 (B1 ms 32 dan 33); dan

(ii) penyata penebusan bertarikh 11.04.2018 dengan jumlah RM1,014,700.00 setakat 05.05.2018 (B1 ms 32 dan 33). [27] Antaranya, Plaintif juga telah menyelesaikan harga belian hartanah tersebut kepada Defendan dengan dua (2) kali bayaran melalui borang permohonan untuk kiriman wang yang dibayar atas nama Defendan seperti berikut:

borang permohonan untuk kiriman wang bertarikh 17.04.2018 dengan jumlah RM250,005.30. Antaranya, tujuan bayaran tersebut untuk “House” seperti yang tercatat dalam borang permohonan kiriman wang dengan RM5.30 dikenakan sebagai caj pemprosesan oleh Bank (B1 ms 48); dan

(ii) borang permohonan untuk kiriman wang bertarikh 20.04.2018 dengan jumlah RM553,180.30. Antaranya, tujuan bayaran tersebut adalah untuk “Purchase Property” seperti yang tercatat dalam borang permohonan kiriman wang, dengan RM5.30 dikenakan sebagai caj pemprosesan oleh bank (B1 ms 50). [28] Suratcara lain yang ditandatangani oleh Defendan dan/atau mendiang suami Defendan berkaitan dengan hartanah tersebut adalah:

Surat-surat mewakilkan kuasa kepada Tetuan James Liew & Kong bagi menguruskan pelepasan Hartanah tersebut daripada gadaian HLBB (B1 ms 38 dan 39);

Surat kepada HLBB untuk mendapat bayaran balik jumlah berlebihan dari akaun pinjamannya (B1 ms 40); dan

Borang 14A bagi tujuan pindahmilik Hartanah tersebut dari Defendan kepada Plaintif (B1 ms 44 hingga 47). Sama ada Plaintif (dalam TB) sendiri bersetuju untuk menjual hartanah tersebut kepada Defendan (dalam TB) pada harga jualan sebanyak RM2,000,000.00. [29] Defendan yang menawarkan harga jualan kepada Plaintif (PW1 soalan No. 20). Ini adalah suatu transaksi pembelian secara tunai dan bukan dengan pembiayaan pinjaman (loan financing) atas dasar willing seller willing buyer. Defendan mengemukakan laporan penilaian bertarikh 1.6.2024 (B2 ms 57 hingga 93) dan mendakwa bahawa hartanah tersebut mempunyai nilai pasaran RM4,300,000.00. Dalam pada itu, penilaian oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri terhadap hartanah tersebut menunjukkan nilai pasaran sebanyak RM3,850,000.00 (B1 ms 11 dan 12). [30] Sebab kenapa Defendan menjual hartanah kepada Plaintif di bawah nilai pasaran adalah kerana Defendan memerlukan wang tunai segera pada waktu itu untuk menyelesaikan masalah kewangannya. (Nota Keterangan Enclosure 45 ms 10) dan berisiko kehilangan hartanah tersebut akibat dilelong oleh Bank. [31] Plaintif berhujah bahawa Defendan dengan sukarela menjual dan menandatangani Perjanjian Jual Beli dan di estop dan di halang daripada mempertikaikan atau membangkitkan isu nilai pasaran hartanah tersebut yang telah dipersetujui sebanyak RM2,000,000.00. Sama ada Plaintif (dalam TB) telah membayar faedah RM60,000.00 sebulan kepada Defendan (dalam TB) dengan jumlah keseluruhan sebanyak RM680,000.00. [32] Pembelaan yang diplidkan oleh Defendan (Ikatan A para 11) bahawa Defendan telah membayar faedah sebanyak RM680,000.00 kepada Plaintif untuk pinjaman RM2,000,000.00 untuk 8 bulan dari bulan Mei ke Disember 2018 berjumlah RM680,000.00 tidak dapat dijustifikasikan dan mengelirukan. Sama ada transaksi jual beli hartanah tersebut merupakan transaksi jual beli biasa yang tidak melibatkan sebarang pemberian pinjaman tanpa lesen dengan gadaian sekuriti melalui Hartanah tersebut. [33] Plaintif berhujah bagi kedua-dua isu di atas bahawa transaksi jual beli hartanah tersebut merupakan transaksi jual beli biasa yang tidak melibatkan sebarang pemberian pinjaman tanpa lesen dengan gadaian atau sekuriti melalui hartanah tersebut. Oleh yang demikian, tuntutan balas dan relif yang dipohon oleh Defendan terhadap Plaintif dalam tuntutan balas adalah remeh, tiada asas dan hendaklah dibatalkan. Isu serahan milikan kosong hartanah. [34] Defendan sendiri meminta kebenaran Plaintif untuk terus tinggal di hartanah tersebut sementara menunggu penyelesaian masalahnya (Ikatan A ms 34 para 9). Plaintif tidak tergesa-gesa untuk menjual hartanah tersebut sehingga harga pasaran sesuai ditemui atau pembeli baru dapat dicari (PW1 soalan No. 31). Ini secara munasabah menjelaskan mengapa Plaintif bersedia memberikan pinjaman persahabatan kepada Defendan kemudian. (Ikatan A ms 34 para 9.2) [35] Sehingga kini, Defendan masih enggan, gagal dan/atau cuai untuk memulangkan baki pinjaman persahabatan tersebut dan masih menduduki atas hartanah tersebut kepada Plaintif. [36] Plaintif memohon agar membenarkan tuntutan Plaintif terhadap Defendan dibenarkan dengan kos dan menolak tuntutan balas Defendan terhadap Plaintif dengan kos. HUJAHAN OLEH DEFENDAN Pemahaman Defendan berkenaan dokumen yang ditandatangani [37] Defendan dalam Penyata Saksi DW2 (Soalan No. 10) menyatakan beliau tidak mengecamkan dokumen yang ditandatangani dan Defendan tidak faham Bahasa Inggeris. Menurut Defendan dokumen ini adalah untuk tujuan mengambil pinjaman tersebut dan untuk Plaintif memegang rumah tersebut sebagai sekuriti. Transaksi Perjanjian Jual Beli adalah palsu dan sebenarnya suatu transaksi pemberi pinjam wang. [38] Defendan berhujah seperti berikut:

Salinan dokumen yang ditandatangani pada 17.4.2018 tidak pernah diserahkan kepada Defendan;

pembayaran harga jual beli yang tidak pernah dibuat;

Plaintif tidak mengambil milikan kosong walaupun setelah kononnya membayar harga jual beli yang penuh;

Pendaftaran hakmilik yang lewat;

Notis Cukai Keuntungan Harta Tanah kepada LHDN pada 15.10.2019 melebihi 18 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli;

Pembahagian pembayaran cukai tanah dan cukai taksiran tidak dilakukan oleh Peguam Plaintif (PW2);

Perlakuan kontemporari Plaintif dan Defendan apabila Defendan tidak mengosongkan rumah tersebut dan Defendan kekal membayar cukai tanah;

Tiada fasal dalam Perjanjian Jual Beli yang memperuntukkan pengingkaran oleh Plaintif; (B1 ms 69)

Pembelian di bawah harga pasaran. [39] Tuntutan untuk milikan kosong ini hanya berlaku apabila Defendan ingkar membayar faedah RM60,000.00 atas pinjaman RM2,000,000.00 tersebut dan faedah RM60,000.00 atas pinjaman RM150,000.00. [40] Defendan menyatakan bahawa Perjanjian Persahabatan ini adalah suatu pinjaman dengan faedah taksah yang merupakan suatu pinjaman ‘along’ iaitu pemberi pinjaman wang tanpa lesen seperti berikut:

jumlah penuh pinjaman tidak dilepaskan kepada Defendan;

pembayaran faedah bulanan;

tiada salinan perjanjian diberikan kepada Defendan;

pinjaman persahabatan kepada seorang yang asing. [41] Defendan memohon agar tuntutan Plaintif ditolak dengan kos dan tuntutan balas Defendan dibenarkan (pindah milik tanah dibatalkan) dengan kos. Pemahaman Defendan akan dokumen-dokumen ditandatangani. [42] Plaintif mengulangi bahawa Defendan adalah terikat kepada perjanjian dan dokumen yang telah ditandatangani olehnya. [43] Selain itu pula, terma-terma Perjanjian Jual Beli tersebut telah diterangkan dengan jelas kepada Defendan oleh peguam Plaintif pada waktu itu. Ketika disoal balas, PW2 dengan tegas menolak dakwaan bahawa beliau tidak menerangkan terma-terma Perjanjian Jual Beli kepada Defendan, seperti yang dicatatkan pada ms 5 Nota Keterangan Jilid 6. [44] Di dalam kes semasa, Defendan berhasrat menunjukkan bahawa Plaintif menjalankan perniagaan sebagai seorang pemberi pinjam wang dengan mengenakan faedah seperti berikut:

Faedah RM60,000.00 sebulan berkenaan pinjaman pertama sebanyak RM2 juta;

Tolakan sejumlah sebanyak RM127,625.00 apabila melepaskan hanya RM1,872,375.00 kepada Defendan (menurut Defendan ini adalah caj faedah sebanyak RM60,000.00 untuk bulan pertama dan terakhir masing-masing dan RM7,625.00 adalah caj pelbagai);

Faedah RM4,000.00 sebulan dan kemudiannya RM6,000.00 sebulan atas pinjaman kedua sebanyak RM200,000.00, kesemuanya berjumlah RM40,000.00;

Melepaskan hanya RM149,105.00 kepada Defendan walaupun jumlah pinjaman yang perlu dibayar balik adalah RM200,000.00. [45] Apabila seorang peminjam inginkan wang, dia akan menandatangani apa sahaja dokumen. Mahkamah Tinggi dalam kes Ghandi Rajan Arjunan & Malaercoady Kumarasamy v. Yow Man Kong @ Senthil Kumar [2022] 1 LNS 666 di perenggan 37 memutuskan seperti berikut: “When an erstwhile lender intends to lend money to a desperate borrower in urgent need of money, the pre-documentation discussions on the commercial terms of the proposed loan are usually done verbally, leaving no paper trail, and the lender, who knows that the desperate borrower would sign whatever “conveyancing” documents are prepared by the lender’s solicitor in order to get the loan money he/she needed urgently, and therefore there was no real risk of the lender having to pay his/her solicitor legal fees and disbursements for an aborted transaction.” ANALISA & DAPATAN OLEH MAHKAMAH Sama ada Perjanjian bertarikh 28.1.2019 (B1 ms 20) antara Plaintif dengan Defendan bagi pinjaman tersebut adalah sah dan teratur. (dalam Tuntutan Asal) [46] Plaintif mengenali Defendan dan mendiang suaminya melalui seorang orang tengah dikenali sebagai “Mr. Liew” yang memperkenalkan kepada Plaintif kepada mereka kerana Plaintif diberitahu bahawa mereka ingin menjual hartanah mereka pada harga yang rendah. Tai Cheur Heng adalah mendiang suami Defendan (Chan Yok Lin/DW2) dan beliau telah meninggal dunia pada 2.1.2020 (DW2 soalan No. 1). Oleh itu, Plaintif berminat dan telah membeli hartanah tersebut daripada Defendan. (PW 1 soalan 4) [47] Berdasarkan kepada keterangan yang telah dikemukakan di Mahkamah, saya membuat dapatan bahawa Perjanjian Persahabatan yang dilaksanakan oleh Plaintif dengan Defendan adalah sah dan teratur dan disetemkan menurut undang-undang (B1 ms 20). Plaintif melantik Tetuan James Liew & Kong untuk mewakilinya dalam penyediaan Perjanjian tersebut (PW2 soalan 2) dan tiada keterangan sebaliknya yang menunjukkan bahawa perjanjian berkenaan dilaksanakan adalah palsu atau dilaksanakan secara paksaan. Malah, Defendan dalam pemeriksaan balas bersetuju dengan cadangan Peguam Plaintif bahawa tujuan Perjanjian ini yang ditandatangan adalah semata-mata untuk mendapatkan wang pinjaman dari Plaintif (Nota Keterangan Enclosure 44 ms 6). [48] Mahkamah mendapati tiada keterangan sebaliknya yang menyakinkan oleh Defendan kecuali menyatakan bahawa wang RM 2,000,000.00 daripada Plaintif dan meletakkan rumahnya sebagai sekuriti. (Nota Keterangan Enclosure 43 ms 75). [49] Mahkamah Tinggi dalam kes Wan Salimah Wan Jaffar v. Mahmood Omar; Anim Abdul Aziz (Interverner) [1998] 1 CLJ 480 di ms 488 telah memutuskan bahawa undang-undang yang mantap adalah seperti berikut: “It is trite law that when a party signs a contract knowing it to be a contract which governs the relations between them, like the present case, then, to use the words of Denning J (as he then was) in Curtis v. Chemical Cleaning and Dyeing Co Ltd [1951] 1 All ER 631 "his signature is irrefragable evidence of his assent to the whole contract, including the exempting clauses, unless the signature is shown to be obtained by fraud or misrepresentation". [50] Berdasarkan prinsip diatas adalah jelas bahawa apabila satu pihak menandatangani Perjanjian dan diketahui bahawa Perjanjian itu mengikat perhubungan antara mereka dan tandatangannya adalah keterangan yang tidak boleh dipertikaikan berkaitan persetujuan kepada keseluruhan Perjanjian. Dalam keseluruhan keadaan kes ini, adalah jelas bahawa Defendan sendiri telah menurunkan tandantangannya dalam Perjanjian Pinjaman sebagai keterangan yang tiada gantinya (irrefragable) berkaitan persetujuannya keatas Perjanjian berkenaan. [51] Seseorang adalah terikat dengan kontraknya walaupun dia tidak faham bahasa yang digunakan dalam kontrak tersebut. Mahkamah Tinggi dalam kes Subramaniam v. Retnam [1966] 1 MLJ 172 di ms 173 yang membuat rujukan kepada kes Ismail bin Savoosah & Ors v. Hajee Ismail [1889] 4 Ky di mukasurat 453, 458 seperti berikut: “It was argued that the defendant being ignorant of the English language he is to be excused on that account from the performance of his contract, but it is to my mind clear that in the common principles which govern the law of contract, the person who contracts by a written document, whether or not he understands the language in which it is written, is bound, in the absence of fraud or misrepresentation, by the terms of that contract, as to which proposition no objection was authoritatively sustained.” Orang tengah bernama “Ah Keong” siapa dia? [52] Latar belakang Ah Keong adalah seorang yang dikenali oleh Plaintif sebagai Mr. Liew (PW1 soalan No. 4) dan Defendan mengenalinya sebagai Ah Keong. Adalah tidak dipertikaikan bahawa Mr. Liew dan Ah Keong adalah orang yang sama. Mengikut keterangan DW2 dalam pemeriksaan balas (Nota Keterangan Enclosure 43 ms 72 dan 73), Mr. Liew juga dikenali sebagai Ah Keong yang meperkenalkan Plaintif kepada DW2 dan mendiang suaminya. Mengikut DW2 beliau mengenali Ah Keong dua atau tiga tahun sebelum menandatangi Perjanjian Jual Beli Hartanah dengan Plaintif. [53] Keterangan Ah Keong di Mahkamah (jika di panggil oleh Defendan) sudah pasti akan dapat membantu dalam penganalisaan keterangan. Namun, dalam kes ini jelas Ah Keong tidak dipanggil dan ini telah menimbulkan kelompangan dalam kes Defendan apabila Defendan menyatakan Ah Keong yang berjaya mendapatkan pemberi pinjaman. (Nota Keterangan Enclosure 45 ms 8). [54] Mahkamah mendapati kegagalan Defendan untuk memanggil saksi pentingiaitu Mr. Liew (Ah Keong) menimbulkan anggapan sebaliknya (adverse inference) di bawah Seksyen 114 (g) Akta Keterangan 1950 terhadap Defendan. Defendan tidak menunjukkan apa-apa usaha munasabah yang telah di ambil untuk mendapatkan Ah Keong bagi tujuan memberi keterangan di Mahkamah sebagai seorang saksi. [55] Mahkamah Rayuan dalam kes CGU Insurance Bhd v. Asean Security Paper Mills Sdn Bhd [2006] 2 CLJ 409 di 463 memutuskan seperti berikut: “ “[103] ...Here is a man who is repeatedly mentioned by more than one witness relating the part he played. The respondent's failure to call him although he was present in court (as may be seen from the notes of evidence) in the circumstances of this case warrants the drawing of an adverse inference under s. 114(g) of the Evidence Act

It has been held by the Judicial Committee of the Privy Council in Seth Maganmal v. Darbarilal AIR [1928] PC 39 that an adverse inference may be legitimately drawn against a party who fails: to call as his witness the principal person involved in the transaction, who was in a position to give a first hand account of the matters in controversy and throw light on them, and who could have refuted on oath the allegations of the other side…” Sama ada Defendan telah gagal untuk membayar balik pinjaman tersebut dan masih terhutang kepada Plaintif sebanyak RM160,000.00. [56] Defendan dari semasa ke semasa telah membuat pembayaran balik sebahagian daripada Pinjaman Persahabatan tersebut kepada Plaintif (B2 ms 45 hingga 56) seperti berikut: BUTIR-BUTIRAN Jumlah keseluruhan wang yang dipinjam RM200,000.00 Tolak pembayaran yang dibuat: Februari 2019 (RM4,000.00) Mac 2019 (RM6,000.00) April 2019 (RM6,000.00) Mei 2019 (RM6,000.00) Jun 2019 (RM6,000.00) Julai 2019 (RM6,000.00) Ogos 2019 (RM6,000.00) Jumlah wang yang masih tertunggak RM160,000.00 [57] Mahkamah membuat dapatan fakta bahawa Defendan tidak mengemukakan sebarang bukti bahawa terdapat bayaran balik lain kepada Plaintif (lihat keterangan DW2 dalam Nota Keterangan Enclosure 44 ms 21). Dalam konteks ini, Mahkamah mendapati bahawa berdasarkan perjanjian pinjaman persahabatan sebanyak RM200,000.00 dengan bayaran balik RM40,000.00, Defendan hendaklah memulangkan RM160,000.00 tersebut kepada Plaintif sepertimana dituntut. Dalam pemeriksaan-balas, Defendan mengesahkan jumlah bayaran yang di bayar kepada Plaintif seperti berikut: “PCY: Bolehkah anda bersetuju dengan saya bahawa jumlah yang di bayar oleh anda kepada Plaintif adalah sejumlah RM 40,000.00 dalam keseluruhan? DW2: Ya, Yang Arif.” Sama ada Perjanjian Jual Beli dan semua suratcara antara Plaintif (dalam TB) dengan Defendan (dalam TB) dalam transaksi jual beli hartanah beralamat di No. 6 Jalan 25/119 Off Jalan Datuk Haji Harun, Taman Taynton 56000 Kuala Lumpur adalah sah dan teratur. (Dalam Tuntutan Balas) [58] Mahkamah mendapati bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 17.4.2018 (B1 ms 65 hingga 75) dan semua suratcara berkaitan telah dilaksanakan dengan sah dan teratur berdasarkan persetujuan dan pemahaman antara kedua-dua pihak, Plaintif telah menyelesaikan jumlah penebusan (redemption sum) dari Hong Leong Bank Berhad (B1 ms 36 hingga 40) dan menyelesaikan baki harga pembelian kepada Defendan. [59] Defendan telah menandatangani Perjanjian Jual Beli serta semua suratcara berkaitan dengan transaksi jual beli hartanah tersebut. Tujuan utamanya adalah untuk melaksanakan transaksi jual beli hartanah dan bukan sebagai sekuriti atau cagaran bagi hartanah tersebut. Melalui Perjanjian Jual Beli (B1 ms 65 hingga 75) iaitu “Sale & Purchase Agreement between Chan Yoke Lin (vendor) & Cheow Hock Kee (purchaser) dated 17.4.2018.” yang telah ditandatangani oleh kedua-dua Defendan dan Plaintif. [60] Defendan sendiri yang bersetuju untuk menjual dan Plaintif bersetuju untuk membeli hartanah tersebut dari Defendan dengan balasan sebanyak RM2,000,000.00 tertakluk kepada terma dan syarat dalam Perjanjian tersebut. Plaintif melantik Tetuan James Liew & Kong untuk mewakilinya dalam transaksi jual beli hartanah tersebut. (PW2 soalan No. 2) [61] Mahkamah telah memberi pertimbangan kepada isu sama ada dokumen transaksi berkenaan Perjanjian Jual Beli (B1 ms 65 hingga 75), surat Defendan melantik firma peguam Plaintif menguruskan gadaian rumah tersebut (B1 ms 38), surat kepada Bank berkenaan lantikan firma guaman menguruskan pelepasan gadaian (B1 ms 39), surat Defendan kepada Bank meminta agar lebihan wang selepas bayaran wang tebusan dimasukkan ke dalam akaun Defendan (B1 ms 40) dan Borang Pindah Milik (B1 ms 44 hingga 47) seperti berikut:

palsu (sham) dan meliputi suatu perjanjian pemberian wang menggunakan rumah tersebut sebagai sekuriti untuk pinjaman tersebut; dan

suatu transaksi jual beli hartanah yang tulin. [62] Mahkamah Rayuan dalam kes Mahmood Ooyub v. Li Chee Loong & Other Appeals [2020] 1 LNS 660 memutuskan seperti berikut: “[211] It therefore behoves the trial Court, when there was the allegation that an agreement was a sham and a fabrication with object of circumventing the law, the trial court must examine the external evidence to see if the pieces in the puzzle would fit to form a coherent whole. The court must probe further to see if there were unusual features in the agreement as in this case, a sale and purchase agreement and examine the circumstances evidence such as the conduct of the parties that may arouse suspicion.” [63] Setelah menganalisa keterangan yang dikemukakan oleh Plaintif dan Defendan dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Perjanjian Jual Beli hartanah tersebut adalah suatu transaksi jual beli hartanah yang tulin dan dan tidak meliputi suatu perjanjian pemberian wang menggunakan rumah tersebut sebagai sekuriti untuk pinjaman tersebut. Mahkamah mendapati bahawa berdasarkan prinsip dalam Mahmood Ooyub (supra) tiada ciri-ciri yang luar biasa dalam Perjanjian Jual Beli di hadapan Mahkamah dan keadaan keseluruhan keterangan dalam kes ini dan kelakuan pihak-pihak juga tidak menimbulkan apa-apa syak. Adakah Plaintif seorang peminjam wang tanpa lesen? [64] Di dalam Seksyen 2, Akta Pemberi Pinjam Wang 1951, tafsiran seorang pemberi pinjam wang adalah seorang yang berikut: “‘moneylender’ means any person who carries on or advertises or announces himself or holds himself out in any way as carrying on the business of moneylending, whether or not he carries on any other business;” [65] Mahkamah Persekutuan dalam kes Triple Zest Trading & Suppliers & Ors v. Applied Business Technologies Sdn. Bhd. [2023] 10 CLJ 187 di ms 205 memutuskan berkaitan anggapan di bawah s. 100A Moneylenders Act 1951 (Akta 400) seperti berikut: “[56] To successfully rebut the presumption under s. 100A of the MA51 (Moneylenders Act 1951), the respondent must prove on the balance of probabilities that by entering into the loan agreement with the appellants, it was not engaging in an act of “lending of money with interest, with or without security, by a moneylender to a borrower” which is the meaning ascribed to the word “moneylending by s. 2 of the MA51”.” [66] Mahkamah membuat dapatan fakta bahawa berdasarkan kepada keseluruhan fakta, keterangan dan keadaan dalam kes ini bahawa Plaintif bukanlah seorang pemberi pinjaman wang yang menjalankan perniagaan pemberi pinjaman wang tanpa lesen. Plaintif telah berjaya menyangkal anggapan atas imbangan kebarangkalian yang timbul di bawah Seksyen 100A Moneylenders Act 1951 (Act 400) yang berbaca seperti berikut: “Presumption as to the business of moneylending 100A Where in any proceedings against any person, it is alleged that such person is a moneylender, the proof of a single loan at interest made by such person shall raise a presumption that such person is carrying on the business of moneylending, until the contrary is proved.” [67] Dalam keadaan fakta kes ini, tidak ada secebis keterangan pun yang dikemukakan oleh Defendan (atau Plaintif dalam Tuntutan Balas) berkenaan transaksi jual beli hartanah atau pinjaman persahabatan yang menunjukkan bahawa Plaintif (atau Defendan dalam Tuntutan Balas) adalah seorang pemberi pinjaman wang tanpa lesen dimana tiada keterangan langsung oleh Defendan yang menunjukkan bahawa Plaintif menjalankan, mengiklankan atau mengumumkan dirinya dalam cara menjalankan perniagaan pemberi pinjaman wang. Plaintif telah berjaya membuktikan sebaliknya bahawa kedua-dua transaksi Perjanjian Jual Beli hartanah dan pinjaman persahabatan di laksanakan secara sah dan teratur. [68] Dalam kes Lee Heng Yak & Sng Teck Loke v. Li Chee Loong & Others [2018] 1 LNS 1462, Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa: “[47] The SPA shows that it was signed by him. If the document is signed it will normally be impossible or at least difficult, to deny its contractual character, and evidence of notice, actual or constructive, is irrelevant. In the absence of fraud or misrepresentation, a person is bound by a written document onto which he has put his signature, whether he has read its contents or has chosen to leave them unread.” [69] Oleh yang demikian Mahkamah mendapati bahawa hujah Defendan menyatakan bahawa Perjanjian Persahabatan ini adalah suatu pinjaman dengan faedah taksah yang merupakan suatu pinjaman ‘along’ iaitu pemberi pinjaman wang tanpa lesen adalah tanpa merit dan harus ditolak. [70] Mahkamah Rayuan dalam kes Sureshraj Krishnan v. PV Power Engineering Sdn. Bhd. & Anor [2022] 1 LNS 2746 memutuskan: “[38] The parties who alleges the appellant is a moneylender are the respondents. Therefore, the burden of proving the appellant is a moneylender falls on the respondents. On this issue, we find the respondents were making a bare allegation. There was no evidence adduced by the respondents to prove that the appellant had carried on or advertised or announced himself or held himself as carrying the business of moneylending as a moneylender. The fact that the appellant lent money to the respondents does not make him a moneylender.” [71] Mahkamah mendapati bahawa tiada keterangan dalam tuntutan balas bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut atau dalam perjanjian persahabatan (pinjaman kedua) dalam tuntutan asal yang menunjukkan bahawa Plantif adalah seorang peminjam wang tanpa lesen atas alasan berikut:

ketiadaan sebarang keterangan dikemukakan bahawa Plaintif sedang menjalankan perniagaan sebagai peminjam wang tidak berlesen;

ketiadaan keterangan bahawa terdapat faedah dibayar kepada Plaintif oleh Defendan, kecuali keterangan lisan Defendan yang tidak konsisten; dan

ketiadaan bukti bahawa Plaintif mempunyai sistem menjalankan perniagaan atau menawarkan perkhidmatan pinjaman wang. [72] Mahkamah mendapati bahawa pembayaran faedah dan jumlah RM680,000.00 (Pembelaan di perenggan 11) tidak dapat diberi penjelasan dengan terperinci dan tepat. Lanjutan ini, Mahkamah mendapati tiada keterangan menyakinkan daripada Defendan yang menunjukkan apa-apa transaksi pinjaman wang dimana faedah dikenakan oleh Plaintif. (Nota Keterangan Enclosure 45 ms 3 dan 4) Sama ada tuntutan Plaintif terhadap Defendan bagi pinjaman tersebut dalam tindakan asal adalah tidak berkaitan dengan transaksi jual beli hartanah dalam tuntutan balas Defendan terhadap Plaintif. [73] Pinjaman Persahabatan tersebut tidak mempunyai sebarang kaitan dengan transaksi jual beli hartanah tersebut. Perjanjian Persahabatan (Pinjaman Kedua) ditandatangani pada 28.1.2019 manakala Perjanjian Jual Beli ditandatangani pada 17.4.2018. Kedua-dua transaksi ini dilaksanakan pada tempoh masa yang berbeza bagi tujuan yang berlainan. Mahkamah mendapati dari keterangan yang dikemukakan bahawa kedua-dua transaksi ini tiada kaitan langsung antara satu sama lain. [74] Percubaan Defendan mengaitkan kes Plaintif dengan transaksi jual beli hartanah (dalam tuntutan balas) adalah tidak relevan, tidak berasas dan semata-mata bertujuan mengelirukan Mahkamah dan dengan itu Defendan akan memperolehi pengkayaan yang tidak adil (unjust enrichment). Sekiranya bukan kerana tindakan Plaintif yang memulakan tuntutan bagi mendapatkan semula Pinjaman Persahabatan tersebut, Defendan tidak pernah mengambil langkah segera untuk memelihara haknya. Andaikata hartanah tersebut dipindahmilik tanpa persetujuan Defendan, langkah utama yang wajar diambil oleh Defendan adalah memfailkan tuntutan terhadap Plaintif dengan segera dan tanpa berlengah.

[75] Berdasarkan alasan-alasan di atas, tuntutan Plaintif terhadap Defendan adalah dibenarkan dengan kos sebanyak RM15,000.00 (tertakluk kepada alukatur). Defendan hendaklah memulangkan baki wang pinjaman sebanyak RM160,000.00 kepada Plaintif dengan faedah pada kadar 5% atas jumlah RM160,000.00 bermula dari tarikh keputusan sehingga penyelesaian penuh. [76] Tuntutan balas Defendan terhadap Plaintif adalah ditolak dengan kos sebanyak RM10,000.00 (tertakluk kepada alukatur). Bertarikh: 18 April 2025 Sgd ………………………………………….. (EDDIE YEO SOON CHYE) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya Kuala Lumpur PEGUAMCARA Plaintif: Poon Choong Yiew Tetuan Chiam & Partners Kuala Lumpur. Defendan: Jasvinjit Singh Tetuan Au & Jasvinjit Kuala Lumpur.