Chew Wai Hoe v Perbadanan Pengurusan Mesra Terrace (WA-B52NCvC-314-07/2025)

Bahawa Tetuan Chee Hoe & Associates dan / atau rakan-rakan kongsinya dan / atau peguam-peguamnya dan / atau mana-mana kau nsel yang bertindak bagi pihak Tetuan Chee Hoe & Associates dilucutkan kelayakan (“disqualified”) dan dihalang daripada bertindak bagi pihak Defendan dalam guaman sivil ini;

Bahawa Tetuan Chee Hoe & Associates dan / atau rakan-rakan kongsinya dan / atau peguam-peguamnya dan / atau mana-mana kaunsel yang bertindak bagi pihak Tetuan Chee Hoe & Associates dihalang dari mengendalikan guaman sivil ini bagi pihak Defendan dan / atau menasihati Defendan dari segi undang-undang dan / atau menjalankan apa-apa kerja peguam cara sehingga pelupusan guaman sivil ini; Kos; dan relif selanjutnya atau relif lain yang dianggap wajar dan suai manfaat oleh Mahkamah Yang Mulia ini. ALASAN PERMOHONAN [3] Berikut adalah alasan-alasan yang dikemukakan oleh pihak plaintif mengapa Tetuan Chee Hoe & Associates perlu menarik diri daripada mewakili Defendan: [4] Firma peguam tersebut harus menarik diri kerana wujud konflik kepentingan, pemilikan maklumat rahsia pihak lawan, hubungan peribadi dengan anak guam, dan potensi peguam tersebut menjadi saksi dalam kes yang sama. Kesemua ini melanggar Kaedah-Kaedah Profesion Undang-Undang 1978. [5] Rakan kongsi firma (Encik Lai Chee Hoe) merupakan Setiausaha Defendan. Firma tersebut juga memiliki maklumat rahsia milik Plaintif. Mewakili Defendan dalam keadaan ini melanggar etika kerana wujudnya konflik kepentingan (Aturan 3 & 5). [6] Wujud hubungan peribadi antara peguam dengan Defendan atau saksi Defendan. Ini meletakkan firma dalam keadaan serba salah ("embarrassment") dan menjejaskan kebebasan profesional peguam (Aturan 3). [7] Meneruskan perwakilan dalam kes ini akan merosakkan tertib profesional dan imej profesion undang-undang secara keseluruhan (Aturan 4). [8] Terdapat kemungkinan besar Encik Lai Chee Hoe akan dipanggil sebagai saksi bagi pihak Defendan. Mengikut undang-undang, seorang peguam tidak boleh bertindak sebagai peguam cara dan saksi dalam kes yang sama (Aturan 28). Jawapan Defendan Terhadap Permohonan Penarikan Diri [9] Tetuan Chee Hoe & Associates sentiasa mengekalkan kebebasan profesional dan mematuhi tegas Kaedah-kaedah Profesion Undang-Undang 1978. Tiada sebarang pelanggaran etika berlaku, dan tuduhan Plaintif adalah spekulasi semata-mata tanpa bukti yang kukuh. [10] Permohonan Plaintif dianggap sebagai cubaan untuk melengah-lengahkan kes. Sebelum ini, Plaintif telah menyebabkan kelewatan apabila kes terpaksa dipindahkan dari Mahkamah Tinggi ke Mahkamah Sesyen. Permohonan terbaru ini dilihat sebagai taktik serupa untuk menangguhkan prosiding tanpa alasan munasabah. [11] Encik Lai Chee Hoe telah dilantik secara sah sebagai setiausaha melalui mesyuarat JMC pada 29.06.2025. Perlu ditegaskan bahawa firma peguam tidak mempunyai kewajipan undang-undang untuk mendapatkan kebenaran daripada Plaintif bagi mewakili Defendan dalam kes ini. [12] Kes ini hanya berkaitan dengan tuntutan deklarasi mengenai penggunaan Kawasan Bersama di kawasan perumahan dan pemindahan barang dari Kawasan Bersama tersebut. [13] Defendan mendakwa tidak ada konflik kepentingan yang nyata. Selain itu, tiada keperluan untuk memanggil Encik Lai Chee Hoe sebagai saksi kerana beliau tidak terlibat secara peribadi dalam isu barangan tersebut. Saksi yang lebih layak adalah wakil pemaju yang mempunyai pengetahuan langsung tentang fakta kes. LATAR BELAKANG DAN ASAS TUNTUTAN UTAMA PLAINTIF [14] Kawasan perumahan yang menjadi perkara pokok dalam kes ini adalah suatu skim strata yang dikenali Projek Mesra Terrace (MT) ,terdiri daripada dua fasa (Fasa 1 & 2) dan ditadbir di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA). [15] Ia mengandungi daripada 58 unit petak strata bertanah yang dibina telah dibina dalam 2 tempoh masa yang berbeza [16] Milikan kosong fasa 1 telah diserahkan pada atau sekitar Disember 2008. Manakala Milikan kosong fasa Ke-2 telah diserahkan pada atau sekitar Januari 2013 dan Hak milik Strata telah dikeluarkan pada atau sekitar Julai 2013. [17] Plaintif adalah salah seorang pemilik bersama fasa Ke-2 dalam Kawasan Pembangunan tersebut. [18] Plaintif mendakwa wujud suatu kawasan di Fasa 1 yang di pagar (pokok renek/logam) sehingga mewujudkan sempadan fizikal. Kawasan ini sebenarnya adalah harta bersama (common property) mengikut SMA kerana ia tidak terkandung dalam mana-mana petak hak milik individu. [19] Pemilik tertentu di Fasa 1 didapati menggunakan harta bersama tersebut untuk kegunaan peribadi seperti ruang simpanan, taman peribadi, dan pemasangan perabot. Tindakan ini merupakan pelanggaran jelas terhadap Jadual Ke-3 Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (SMR) 2015. [20] Plaintif menegaskan situasi ini tidak adil (inequitable) kerana kos pemeliharaan kawasan yang dinikmati secara peribadi oleh pemilik Fasa 1 tersebut ditanggung sebagai harta bersama oleh semua pemilik lain melalui dana penyenggaraan. [21] Plaintif menuntut seperti berikut :-

Suatu Deklarasi bahawa kawasan-kawasan tertentu bersebelahan dengan suatu rumah khusus pemilik di fasa 1 MT yang dikelilingi oleh pagar pokok renek, pagar logam, atau mempunyai persempadanan yang boleh dilihat seperti di tanda Lampiran A (“kawasan-kawasan tersebut”) adalah harta bersama;

Suatu Deklarasi bahawa mana pemilik-pemilik tidak boleh mengguna kawasan-kawasan tersebut bagi tujuan kegunaan dan keseronokan peribadi / persendirian;

Bahawa Defendan mengalih atau merampas mana-mana benda / harta di kawasan-kawasan tersebut dan meletakkan notis bahawa benda / harta tersebut boleh dituntut oleh pemilik dalam tempoh empat belas hari dari tarikh notis tertakluk kepada caj bayaran kepada Defendan yang tidak melebihi RM200.00;

Bahawa Defendan, tanpa notis awal, mengalihkan pagar pokok renek, pagar logam, atau mempunyai persempadanan yang boleh dilihat di kawasan-kawasan tersebut dan meletakkan notis bahawa kawasan-kawasan tersebut adalah harta bersama untuk kegunaan dan keseronokan semua pemilik;

Kos atas dasar peguam cara-anak guam; PEMBELAAN DEFENDAN [22] Defendan menegaskan bahawa kawasan tersebut merupakan harta bersama yang berada di bawah tanggungjawab Defendan untuk di selenggara dan diurus. Malah, Defendan secara konsisten dan berterusan telah menjalankan penyelenggaraan dan penjagaan terhadap ciri-ciri tersebut mengikut kewajipan statutori di bawah Seksyen 59 SMA 2013. [23] Kawasan yang dirujuk oleh Plaintif terletak dalam laluan bersama antara petak-petak dan/atau di sekeliling petak-petak tersebut, yang tidak ditutup atau dihadkan dengan cara yang memberikan milikan eksklusif dan/atau hak eksklusif kepada mana-mana pemilik. [24] Kawasan-kawasan ini boleh di akses dan boleh digunakan atau dilalui oleh dua pemilik yang bersebelahan serta oleh penghuni atau pelawat lain sekiranya perlu. [25] Oleh itu, kawasan tersebut tidak berada dalam bidang eksklusif mana-mana pemilik tetapi kekal sebagai harta bersama yang bertujuan untuk akses dan penggunaan secara bersama. [26] Tiada tindakan pengecualian dilakukan bagi menghalang pemilik lain dalam Kawasan Pembangunan tersebut daripada menikmati harta bersama. [27] Semua ciri tersebut merupakan ciri keselamatan yang disediakan oleh Pemaju sebelum perjanjian jual beli ditandatangani antara Plaintif dan penjual. [28] Mana-mana rumput, taman, pokok, pokok renek, tumbuhan atau bunga (“tumbuhan dan kehijauan”) yang terdapat di dalam harta bersama telah ditanam oleh Pemaju dan bukannya oleh pemilik-pemilik Fasa Pertama dalam Kawasan Pembangunan tersebut. [29] Sekalipun ia adalah ditanam oleh pemilik-pemilik tersebut, tidak ada keperluan bagi Defendan untuk mengenakan tindakan terhadap penanaman tumbuhan di Kawasan Pembangunan tersebut, selagi ia di selenggara dengan baik dan menyumbang kepada kehijauan keseluruhan Kawasan Pembangunan tersebut. UNDANG–UNDANG BERKAITAN MENGHILANGKAN KELAYAKAN MEWAKILI ANAK GUAM ATAU MEMAKSA MENARIK DIRI DARI MEWAKILI ANAK GUAM [30] Alasan utama permohonan ini di buat oleh pihak plaintif adalah berasaskan peruntukan di bawah Kaedah 3, Legal Profession (Practice and Etiquette) Rules 1978, seperti diperturunkan di bawah ini: “Rule 3. Advocate and solicitor not to accept brief if embarrassed.

An advocate and solicitor shall not accept a brief if he is or would be embarrassed.

An embarrassment arises-

where the advocate and solicitor finds he is in possession of confidential information as a result of having previously advised another person in regard to the same matter;

(ii) where there is some personal relationship between him and a party or a witness in the proceedings [31] Untuk berjaya di dalam permohonan sebegini, pihak pemohon perlu membuktikan wujudnya keadaan yang dinyatakan di bawah Kaedah untuk pertimbangan Mahkamah sebelum permohonan boleh dibenarkan. [32] Plaintif di dalam kes ini sebagai pihak yang memohon perlu menunjukkan satu kes yang kuat di mana integriti proses kehakiman dan perlaksanaan keadilan akan terjejas jika peguam semasa pihak defendan dibiarkan terus bertindakan untuk pihak defendan. Di dalam kes Bank Pembangunan Malaysia Bhd v Sidqi Ahmad Said bin Ahmad & Ors [2024] MLJU 3335 dinyatakan seperti berikut: [37] It is trite that the party seeking disqualification of a solicitor must demonstrate a strong case that the integrity of the judicial process and the due administration of justice would be impaired by that solicitor continuing to act. There must be sufficient evidence to give rise to a reasonable apprehension that the solicitor may misuse confidential information to the detriment of the other parties in the litigation, is in a position of conflict or will be unable to maintain professional independence, such that it would lead a fair-minded and informed member of the public to conclude that the proper administration of justice requires that solicitor’s removal (see Ng Yee Hong v Malaysian Institute of Accountants [2021] 1 MLJ 584 (CA) and Perbadanan Pengurusan 3 Two Square v 3 Two Square Sdn Bhd [supra]). [33] Mahkamah perlu mempertimbangkan kesan jangka panjang dan meluas sebelum memberikan perintah di dalam permohonan kehilangan kelayakan mewakili anak guam. Hak anak guam untuk diwakili oleh peguam pilihannya mesti diambil kira dan diselaraskan dengan isu keyakinan awam terhadap Pentadbiran kehakiman di dalam menjalankan budi bicara. Saya merujuk kepada kes Perbadanan Pengurusan 3 Two Square v 3 Two Square Sdn Bhd [2017] 1 LNS 844 (HC) di mana Mahkamah telah memutuskan seperti berikut: “[5] It can be gleaned that the principle of utmost importance on disqualification of a solicitor is that public confidence in the administration of justice must at all times be maintained and protected. In this regard, it is of equal importance that each case of disqualification of counsel from appearing for a party must be determined based on the merits of its own peculiar facts to which the established principles should be applied…. [7] The power to disqualify or recuse counsel who is appointed by a litigant from appearing in the trial of a contested suit is a wide discretionary power vested in the trial court. Considering the serious and far-reaching implications of its exercise, the power must be exercised judicially and fairly with care and caution on correct principles. The impact of an order of recusal of counsel on the fundamental right of a litigant to counsel of his choice should also be seriously considered. Basically, the Defendant’s application (L. 123) is grounded on the provisions of Rules 28 and 29 of the Rules which restrict counsel from appearing in a case where he is potentially a witness on disputed and material facts such that he should cease to appear any further if it does not jeopardise his client’s interests… [8] It is settled law that while principles of general application on the issue of recusal should be stringently adhered to, the facts and circumstances of a particular case are of paramount importance in determining whether it is justified to make the order upon careful consideration of the reasons advanced for the recusal.” [34] Fakta bahawa seseorang peguam berpotensi menjadi saksi tidak boleh dijadikan sebagai satu-satunya kayu ukur untuk membenarkan permohonan. Di dalam kes Bank Pembangunan Malaysia Bhd v Sidqi Ahmad Said bin Ahmad & Ors [2024] MLJU 3335 telah diputuskan seperti berikut: [47] The law is clear that there must be a strong case made out that the integrity of the judicial process would be impaired by the solicitor’s continued representation before disqualification can be ordered. The court must consider whether there is a real risk that the fair minded and reasonably informed member of the public would conclude that the proper administration of justice requires the solicitor’s removal. The mere fact that the solicitor may be a potential witness is not in itself sufficient. The conflict raised must go to a material and disputed issue (see Nasser Ali Azayez Maktoum Al Sheraifi & Ors v Affinity Heights Sdn Bhd & Ors [2016] 7 MLJ 325 (HC)). [35] Adalah menjadi tanggungjawab pihak plaintif untuk mengemukakan butiran dokumen secara penuh yang mengandungi maklumat sulit yang didedahkan. Di dalam kes Dato’ Azizan bin Abdul Rahman & Ors v Pinerains Sdn Bhd [2022] 1 MLJ 56, telah diputuskan seperti berikut:

The burden laid on the respondent who sought to disqualify the counsel to place before the court full particulars of the relevant confidential information that was disclosed. Although the table showed many exchange of emails, what was ultimately placed before the court was that one paragraph of the email dated 26 June 2019 which was found to be not confidential information. The respondent had not discharged its burden (see para 49). ANALISA DAN DAPATAN [36] Kes ini melibatkan pertikaian penggunaan kawasan Bersama di suatu projek pembangunan perumahan. Berdasarkan pliding, kedua-dua pihak bersetuju bahawa kawasan yang menjadi pertikaian adalah Kawasan Bersama dan bukan milik mana-mana individu. Ini bermakna kesemua pemilik fasa 1 dan fasa 2 berhak menikmatinya, tanpa dikhususkan kepada pemilik unit fasa 1 sahaja. [37] Encik Lai Chee Hoe, seperti mana-mana pemilik petak yang lain, telah dipilih sebagai ahli jawatankuasa Mesra Terrace MC secara sah melalui Mesyuarat Agung Tahunan di mana resolusi bagi pelantikan beliau telah dibincangkan dan diundi pada 29.6.2025 semasa Mesyuarat Jawatankuasa Pengurusan Bersama (“JMC”) yang turut diadakan pada 29.6.2025. [38] Pelantikan beliau merupakan satu urusan profesional yang diperuntukkan di bawah Rejim Pengurusan Strata tanpa sebarang bantahan. [39] Pelantikan Encik Lai Chee Hoe sebagai setiausaha Mesra Terrace adalah mengikut peruntukan berkanun dan profesional, yang diiktiraf di bawah Perenggan 2(5) Jadual Kedua Akta Pengurusan Strata 2013. [40] Saya mendapati, dari keterangan afidavit, pelantikan Tetuan Chee Hoe & Associates untuk bertindak bagi pihak Defendan telah di buat semata-mata dalam urusan profesional dan teratur. Ia bukan berdasarkan suatu perhubungan peribadi ataupun berdasarkan perhubungan peribadi yang menimbulkan sebarang konflik kepentingan. [41] Pihak plaintif yang ingin membatalkan kelayakan peguam atas alasan maklumat rahsia mestilah membuktikan kewujudan dan kaitan maklumat tersebut secara spesifik. Dakwaan samar-samar Plaintif adalah fatal (cacat sepenuhnya) kerana tanpa perincian, Mahkamah tidak dapat menilai risiko penyalahgunaan maklumat tersebut. [42] Saya mendapati Plaintif gagal mengenal pasti atau memperincikan jenis maklumat sulit dan rahsia yang didakwa berada dalam milikan Encik Lai Chee Hoe. [43] Tidak ada material yang dikemukakan oleh plaintif menyatakan bahawa peguam cara defendan telah mendapat maklumat sulit berdasarkan hubungan fiduciary yang akan menyebabkan percanggahan kepentingan. Kes Mirza Mohamed Tariq Beg Mirza HH Beg v Margaret Low Saw Lui & Ors [2009] 4 CLJ 303 Mahkamah Rayuan meletakkan beban berat ke atas pemohon di dalam permohonan sebegini , dengan menyatakan seperti berikut: “[16] … In order to bar a solicitor or other fiduciary from acting, the applicant must place before the court full particulars of the relevant confidential information that was allegedly disclosed to the solicitor or fiduciary. Mere general or vague allegations are insufficient. [44] Apa-apa maklumat sulit tersebut yang dimaksudkan oleh pihak plaintif di dalam permohonan ini, ia mesti didedahkan untuk pertimbangan Mahkamah. Dakwaan secara am sahaja tidak mencukupi. Tanpa maklumat lengkap, bagaimana mungkin Mahkamah membuat pertimbangan sewajarnya terhadap permohonan ini. Tidak akan dipanggil sebagai saksi [45] Defendan tidak bercadang memanggil Encik Lai Chee Hoe sebagai saksi. Plaintif juga tidak menyatakan bahawa beliau akan dipanggil sebagai saksi plaintif. Tidak ada ketentuan juga samada individu berkenaan akan dipanggil sebagai saksi kerana senarai saksi belum difailkan oleh kedua-dua pihak. [46] Di peringkat ini adalah pra matang untuk memberikan satu perintah yang mengarahkan peguam cara defendan menarik diri dari mewakili atau hilang kelayakan dari menjadi peguam defendan. [47] Jika di suatu masa kemudian, wujud keadaan sedemikian di mana Encik Lai Chee Hoe akan dipanggil sebagai saksi, maka pihak plaintif boleh mengemukakan permohonan baharu untuk menghilangkan kelayakan peguam cara defendan dari mewakili defendan. [48] Berdasarkan pliding, pertikaian hanya melibatkan penggunaan Kawasan Bersama sahaja. Plaintif mendakwa penggunaan Kawasan Bersama ini dihadkan kepada pemilik unit fasa satu sahaja. Manakala pihak defendan menyatakan penggunaannya tidak dihadkan kepada pemilik fasa satu sahaja, malah ia bebas digunakan oleh pemilik fasa satu dan dua dan juga pelawat jika perlu. [49] Di peringkat ini memandangkan belum ada ikatan dokumen difailkan, agak sukar untuk menentukan samada dokumen-dokumen yang akan digunakan sebagai bukti merupakan maklumat yang didapati secara sulit dan akan menyebabkan kedudukan firma guaman peguam cara defendan berada dalam keadaan serba salah atau memalukan untuk terus bertindak. KESIMPULAN [50] Berdasarkan alasan-alasan di atas, saya mendapati pihak plaintif gagal mengemukakan bukti dan alasan yang melepasi tahap yang diperlukan untuk melucutkan kelayakan peguam cara defendan. [51] Oleh yang demikian, permohonan pihak plaintif ditolak dengan kos sebanyak RM3,000.00 Bertarikh pada hari ini 23.12.2025 Zaman Mohd Noor Hakim Mahkamah Sesyen 1 Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur