Chia Chin Yuan v Mutaya @ Muthiah A/L Sinapan (BA-24-1017-09/2016)

bahawa tempoh masa dua bulan di dalam Notis menurut Borang 19C Kanun Tanah Negara 1965 bertarikh 15.8.2016 berkenaan dengan Kaveat Persendirian yang didaftarkan di bawah Perserahan Nombor 1588/2015 dilanjutkan tempohnya 3 sehingga pelupusan muktamad kes sivil antara Plaintif dan Defendan yang akan difailkan oleh Plaintif;

bahawa Pendaftar/ Pentadbir Tanah Pejabat Sepang mengendorskan atas hakmilik pendaftaran perlanjutan tempoh masa Kaveat Persendirian yang didaftarkan di bawah Perserahan Nombor 1588/2015 menurut perintah ini. [2] Latar belakang kes yang membawa Plaintif memfailkan Kandungan 1 adalah seperti berikut:

2.1 Plaintif (Chia Chin Yuan, No. K/P: 830903-10-5499) adalah merupakan salah seorang pengarah sebuah syarikat bernama Sin Yek Century Sdn Bhd.

2.2 Defendan (Mutaya @ Muthiah A/L Sinapan) pula adalah pentadbir harta pusaka A. Sinnappan @ Sinnappen s/o Appayee @ Sinnappan s/o Appayee (Si Mati). Si Mati adalah tuanpunya berdaftar sebidang tanah yang dipegang di bawah 4 GM 2310, Lot 195, Mukim Sepang, Daerah Sepang, Negeri Selangor (selepas ini dirujuk sebagai "hartanah tersebut").

2.3 Plaintif telah bersetuju untuk membeli dan Defendan telah bersetuju untuk menjual hartanah tersebut pada harga

2.4 Atas persetujuan tersebut, pada 19.8.2015 Plaintif telah membayar kepada Defendan sebanyak RM47,640.00 sebagai bayaran deposit.

2.5 Plaintif telah mengarahkan peguamcaranya Tetuan Zakiah Hassan & Associates (Tetuan Zakiah Hassan) memuktamadkan transaksi dengan penandatanganan perjanjian jual beli. Melalui surat bertarikh 29.7.2015, Tetuan Zakiah Hassan telah meminta kepada peguamcara Defendan iaitu Tetuan G. Ram, Rozetta & Associates (Tetuan G. Ram Rozetta) untuk mengemukakan kepada mereka dokumen-dokumen dan butir-butir bagi membolehkan mereka menyediakan perjanjian jual beli bagi hartanah tersebut. Pada 5 keesokan harinya (30.7.2015) pula, Tetuan Zakiah Hassan telah menghantar emel kepada Tetuan G. Ram Rozetta memaklumkan bahawa Plaintif telah mendepositkan wang sebanyak RM230,000,00 kepada mereka sebagai stakeholder dan sekali lagi memohon dokumen-dokumen yang diperlukan bagi penyediaan perjanjian jual beli hartanah tersebut. {Salinan surat bertarikh 29.7.2015 dan emel bertarikh 30.7.2015 - Ekshibit “CCY-1”, Afidavit Sokongan (Kandungan 3)}.

2.6. Namun, atas nasihat jururunding penasihat cukai Plaintif, Plaintif telah mengarahkan peguamcaranya menggantikan nama beliau sebagai pembeli kepada Syarikat Sin Yek Century Sdn Bhd.

2.7 Melalui emel bertarikh 21.8.2015, Tetuan Zakiah Hassan telah mengemukakan kepada Tetuan G. Ram Rozetta deraf perjanjian jual beli bagi ulasan mereka. (Salinan deraf perjanjian jual beli dan emel bertarikh 21.8.2015 - ekshibit "CCY-2", Kandungan 3). 6

2.8. Namun, melalui emel bertarikh 9.9.2015 yang membalas emel Tetuan Zakiah Hassan bertarikh 21.8.2015 tersebut, Tetuan G. Ram Rozetta memaklumkan bahawa Defendan telahpun mengarahkan pihaknya untuk menamatkan perjanjian jual beli terdahulu yang dimasukki oleh Defendan dengan pihak yang lain. Di samping makluman tersebut, Tetuan G. Ram Rozetta juga telah meminta Plaintif mengemukakan bayaran 8% harga belian bersama wang penyelesaian berjumlah RM200,000.00 dengan kadar yang segera. (Kindly let us have the payment of 8% together with the settlement sum of RM200,000.00 on an urgent basis) (Salinan emel bertarikh 9.9.2015 - Ekshibit "CCY”, Kandungan 2).

2.9 Tetuan Zakiah Hassan melalui emelnya bertarikh 10.9.2015 yang membalas emel Tetuan G. Ram, Rozetta bertarikh 9.9.2015 tersebut telah memaklumkan bahawa Plaintif akan membayar baki deposit sebanyak RM200,000.00 semasa menandatangani perjanjian jual beli. Pada 10.9.2015. Tetuan Zakiah Hassan telah juga menghantar emel kepada Tetuan G. Ram, Rozetta meminta peguamcara Defendan itu 7 mengemukakan komen/ulasan di atas deraf perjanjian jual beli yang telah dikemukakan kepada mereka pada 21.8.2015 dan 9.9.2015 (Salinan emel bertarikh 9.9.2015 dan 10.9.2016 - Ekshibit “CCY4”, Kandungan 3).

2.10 Tetuan Zakiah Hassan melalui emel bertarikh 11.9.2015 telah memohon Tetuan G. Ram Rozetta untuk mengemukakan kepadanya bukti dokumentari bahawa perjanjian jual beli yang terdahulu telah dibatalkan, di samping memohon pengesahan samada kaveat persendirian yang dimasukkan oleh seorang bernama Angamah a/p Sinnapan telah dibatalkan atau tidak, (Salinan emel bertarikh 11.9.2015 - Ekshibit “GCY-5", Kandungan 3).

2.11 Apabila Tetuan G. Ram Rozetta masih belum mengemukakan apa-apa balasan di atas deraf perjanjian jual beli yang telah mengemukakan, Plaintif telah memasukkan satu kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut melalui Borang 19B Kanun Tanah Negara 1965 pada 11.9.2015 bagi menjaga kepentingannya ke atas hartanah tersebut. (Salinan surat 8 peguamcara Plaintif bertarikh 11.9.2015 Borang 19B bertarikh 11.9.2015 - Ekshibit "CCY-6”, Kandungan 3).

2.12 Melalui emel bertarikh 14.9.2015, Tetuan Zakiah Hassan sekali lagi telah memohon daripada peguamcara Defendan untuk bukti pembatalan perjanjian jual beli terdahulu yang telah dimasukkan di antara Defendan dengan Pihak Ketiga.

2.13 Namun, pada tarikh yang sama sebagai balasan kepada emel bertarikh 14.9.2015 tersebut, Tetuan G. Ram Rozetta telah memaklumkan bahawa Defendan telah mengarahkan supaya memaklumkan bahawa Defendan menamatkan perjanjian jual beli bertarikh 19.5.2015.menurut klausa 2.1.4 Perjanjian tersebut. (Salinan-salinan emel bertarikh 14.9.2015 - Ekshibit "CCY-7", Kandungan 3).

2.14 Selepas daripada itu terdapat beberapa komunikasi melalui surat-menyurat/emel di antara peguamcara baru Plaintif Tetuan Feei Feisal & Partner (menggantikan Tetuan Zakiah Hassan) 9 dan Tetuan G. Ram Rozetta berhubung dengan transaksi hartanah tersebut.

2.15 Melalui surat bertarikh 14.1.2016, Tetuan G. Ram Rozetta telah memaklumkan kepada Plaintif bahawa Defendan tidak berada dalam keadaan untuk memasuki Perjanjian Jual Beli dengan Plaintif dan memberitahu Plaintif untuk mengambil semula deposit yang telah dibayar daripada Defendan. (Salinan surat bertarikh 14.1.2016 - Ekshibit “CCY-9”, Kandungan 3).

2.16 Selepas berbalas surat-menyurat/emel di antara Tetuan Feei Feisal & Partner dan Tetuan G. Ram Rozetta, Tetuan Feei Feisal & Partner telah melalui surat bertarikh 14.10.2016 kepada Tetuan G. Ram Rozetta memaklumkan bahawa Plaintif akan memulakan tindakan undang-undang terhadap Defendan untuk menguatkuasakan haknya berhubung hartanah tersebut;

2.17 Plaintif telah menerima Suatu Notis Berkenaan dengan Cadangan Hendak Memotong Kaveatnya bertarikh 15.8.2016 daripada Pejabat Tanah Daerah Sepang Selangor. 10

2.18 Sing Yek Century Sdn Bhd telahpun memulakan tindakan guaman Sivil No. WA-22NCVC-622-09/2016 terhadap Defendan untuk kemungkiran Defendan untuk melaksanakan obligasinya di bawah kontrak tersebut dan memohon perintah bagi pelaksanaan spesifik ("specific performance") perjanjian jualbeli hartanah tersebut. [3] Berdasarkan pengataan-pengataan di atas dengan bersandarkan komunikasi-komunikasi melalui surat-menyurat dan emel di antara peguamcaranya dan peguamcara Defendan, Plaintif telah mendakwa bahawa telah wujud atau telah terhasil satu perjanjian yang sah di antara Plaintif dan Defendan dan Defendan hendaklah melaksanakan perjanjian tersebut. Adalah menjadi dakwaan Plaintif juga bahawa Plaintif berhak membuat pembayaran penuh harga belian dan dengan pembayaran tersebut, Plaintif adalah berhak kepada hartanah tersebut. Atas dakwaan tersebutlah, guaman Sivil No. WA- 22NCVC-622-09/2016 telah difailkan terhadap Defendan bagi mendapatkan perintah mengarahkan Defendan untuk melaksanakan perjanjian tersebut. 11 [4] Justeru, adalah menjadi dakwaan Plaintif bahawa beliau mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah tersebut dan bagi menjamin kepentingannya dilindungi, kaveat persendirian yang dimasukkannya perlulah dikekalkan/dilanjutkan sehingga guaman sivilnya terhadap Defendan didengar dan diputuskan. . [5] Defendan telah menentang permohonan Plaintif ini dengan membangkitkan alasan-alasan berikut: i. Guaman yang difailkan oleh syarikat Sin Yek Century Sdn Bhd terhadap Defendan telah difailkan di Mahkamah Tinggi di Kuala Lumpur adalah tindakan yang tidak bermerit kerana guaman itu sepatutnya difailkan di Shah Alam kerana hartanah tersebut itu adalah terletak di Negeri Selangor. ii. terdapat beberapa kaveat telah didaftarkan di atas hartanah tersebut, maka ia adalah mustahil unfuk menandatangani suatu Perjanjian Jual Beli dan menjual tanah tersebut tanpa apa-apa bebanan atau halangan kepada Plaintif. 12 iii. Peguamcara Defendan, Tetuan G. Ram Rozetta telah memaklumkan kepada Tetuan Feei Feisal & Partner melalui surat bertarikh 14-01- 2016 bahawa Defendan tidak berada dalam kedudukan untuk memasukkan suatu Perjanjian Jual Beli dengan Plaintif. iv. Plaintif telah menyedari bahawa wujudnya suatu Perjanjian Jual Beli dengan pihak Ketiga dan peguamcaranya Plaintif memerlukan bukti daripada Defendan yang Perjanjian Jual Beli tersebut telah dibatalkan oleh Defendan. v. tiada perjanjian wujud antara Plaintif dan Defendan kerana penandatanganan satu perjanjian Jual Beli adalah mustahil dilaksanakan kerana Perjanjian Jual Beli Defendan Defendan dengan pihak Ketiga masih wujud. Plaintif sebenarnya hanya hendak merosakkan transaksi Defendan dengan pihak Ketiga. vi. tidak ada apa-apa perjanjian yang ditandatangani antara Plaintif dengan Defendan kerana Plaintif hanya telah membayar wang pendahuluan sahaja dan Plaintif telah tidak mengambil apa-apa langkah untuk melaksanakan Perjanjian Jual Beli dari mula-mula lagi. 13 vii. Plaintif/ Sing Yek Century Sdn Bhd tidak mempunyai keupayaan untuk membeli hartanah tersebut Isu Intitulment [6] Defendan telah juga membangkitkan isu intitulment yang tertera pada Saman Pemula Plaintif di mana Defendan telah menghujahkan bahawa intitulment yang tertera pada Saman Pemula Plaintif adalah defektif dan tidak tepat kerana tidak terdapat apa-apa Perjanjian Jual Beli antara Plaintif dan beliau. Menurut Defendan lagi intitulment tersebut adalah palsu dan mengelirukan. [7] Mahkamah ini adalah berpandangan bahawa isu intitulment yang dibangkitkan Defendan adalah tidak bermerit, remeh temeh dan sesuatu yang khilaf faham (misconceived). Bagi Mahkamah ini, intitulment yang tertera pada Saman Pemula adalah bertujuan menerangkan perihal perkara yang terlibat di dalam permohonan Plaintif. Di dalam membawa perkara kes dan relif-relif yang dipohonnya, Plaintif telah merujuk kepada hal perkara hartanah ynag menjadi asas permohonannya dan undang-undang yang mana Plaintif berpaut. Samada wujud atau tidak perjanjian di antara Plaintif 14 dan Defendan adalah perkara pertikaian pihak-pihak yang akan ditentukan oleh Mahkamah berdasarkan keterangan-keterangan yang dikemukakan oleh pihak-pihak. Oleh itu pada peringkat ini adalah tidak terbuka untuk Defendan untuk mengatakan bahawa intitulment pada Saman Pemula Plaintif adalah salah dan defektif kerana tidak ada perjanjian jual beli di antara pihaknya dan Plaintif. Samada Plaintif mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah-tersebut sehingga pemutusan dan penyelesaian guaman sivil WA- 22NCVC-622-09/2016 yang difailkannya terhadap Defendan. [8] Di dalam perkara kepentingan berkaveat dan peruntukan seksyen 323 KTN, Mahkamah ini suka merujuk kepada perenggan B-D, muka surat 755 alasan penghakiman Gopal Sri Ram, HMR di dalam kes

Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng [1995] 1 MLJ Di muka surat 755 ini, YA Gopal Sri Ram telah menerangkan ruang lingkup kepentingan berkaveat yang diperuntukkan di bawah seksyen 323 dengan menyatakan berikut: “CAVEATABLE INTEREST 15 To paraphrase s 323(1)(a) of the Code, a private caveat may be entered at the distance of any person or body who claims either:

the title to land; or

any registrable interest in land. The parameters of caveatability under s 323(1)(a) are therefore circumscribed by these words: ’title’ and ‘registrable interest’. It is only one who makes a claim to either of these in land may enter a private caveat. Although the words ‘title’ and ‘registrable interest’ are not defined by the Code, their meaning may be gathered from the scheme of the Code and from indefeasibility provision, namely, s 340(1). The latter points to a bifurcation between title (the equivalent of the English fee simple) and registrable interests, that it, leases, charges and easements.” [9] Undang-undang mengenai perlanjutan tempoh kaveat ataupun permohonan untuk pembatalannya adalah jelas dan jitu. Di dalam sesuatu permohonan untuk melanjutkan atau membatalkan kaveat, Mahkamah hendaklah menentu dan mempertimbangkan persoalan-persoalan berikut: i. samada pengkaveat mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut. 16 ii. samada kepentingan berkaveat tersebut menimbulkan atau mendedahkan isu-isu serius untuk dibicarakan. iii. samada imbangan keselesaaan memihak bahawa kaveat tersebut dikekalkan. iv. samada terdapat keadaan istimewa di pihak pemohon yang melayakkan status quo diganggu/diubah. [10] Di dalam perkara ini juga, Mahkamah Rayuan di dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng [1995] 1 MLJ 719 telah menggariskan ujian-ujian yang harus digunapakai di dalam menentukan dan menimbangkan sesuatu permohonan untuk membatalkan kaveat di mana muka.surat 724, Mahkamah Rayuan telah menyatakan berikut : “In considering an application for the removal of a caveat, the procedure to be adopted should be a simple and summary one. At first stage, the court will examine the grounds expressed in the application for the caveat to see whether they show a caveatable interest. Once the court is satisfied that 17 the caveator’s claim amounts in law to a caveatable interest, it must then go on to consider whether the claim disclosed a serious question meriting a trial. After these two stages have been crossed, the court must decide where the balance of convenience” [11] Di dalam perkara berkaitan permohonan untuk membatalkan kaveat juga, Majlis Privy di dalam kes Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212 telah memutuskan berikut: “This is the nature of the onus that lies upon the caveator in an application by the caveatee under section 327 for removal of a caveat; he must first satisfy the court that on the evidence presented to it his claim to an interest in the property does raise a serious question to be tried; and having done so he must go on to show that on the balance of convenience it would be better to maintain the status quo until the trial of the action, by preventing the caveatee from disposing of his land to some third party.” [12] Di dalam kes Kho Ah Soon V Duniaga Sdn Bhd [1996] 2 MLJ 181, Mahkamah Persekutuan telah sekali lagi menekankan berkenaan prinsip undang-undang di dalam pembatalan kaveat di mana Peh Swee Chin, HMP telah menyatakan di muka surat 184 seperti berikut: 18 “It is settled that in a matter of removal of a caveat as between a caveator and caveatee, as in the instant appeal, the onus is on the caveator to satisfy the Court that his evidence does raise a serious question to be tried as regards his claim to an interest in the land in question, and having done so he must show that, on a balance of convenience, it would be better to maintain the status quo until the trial of the action by preventing the caveatee from disposing of his land, as laid down by Lord Diplock in Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212, and by analogy indirectly to American Cyanamid Co v Ethicon [1975] AC 396 as indicated by Lord Diplock, the serious question for trial referred to above could mean a question not being vexatious or frivolous”. Alasan i: [13] Defendan telah membangkitkan mengenai bidang kuasa tempatan Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur di dalam pemfailan guaman sivil (WA-22NCVC-622-09/2016) oleh Plaintif / Sin Yek Century Sdn Bhd di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur sedangkan hartanah tersebut terletak di Sepang, Selangor dengan mendakwa pemfailan guaman sivil tersebut di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur telah menjadikan tindakan Plaintif / Sin Yek Century tersebut sebagai suatu tindakan yang tidak bermerit. 19 [14] Mahkamah ini berpandangan bahawa dakwaan Defendan tersebut adalah tidak berasas dan tidak bermerit kerana guaman WA- 22NCVC-622-09/2016 bukanlah satu litigasi di hadapan Mahkamah ini. Samada Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur mempunyai bidangkuasa untuk membicarakan tuntutan Sin Yek Sdn Bhd sedangkan hartanah tersebut terletak di Selangor perlulah dibangkitkan di hadapan Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur untuk penentuan. Isu bidangkuasa Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur berhubung guaman WA-22NCVC-622-09/2016 bukanlah satu alasan bagi menafikan hak Plaintif memohon relif-relif yang dipohon di dalam Kandungan 1 di hadapan Mahkamah ini. Apa yang perlu dibuktikan oleh Plaintif adalah samada beliau adalah termasuk sebagai orang atau badan yang menuntut sama ada hakmilik kepada tanah atau apa-apa kepentingan yang boleh didaftarkan di dalam tanah menurut seksyen s 323 (1)(a) Kanun Tanah Negara atau dalam erti kata lain mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut. Isu samada Plaintif mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut dan samada kepentingan berkaveat tersebut menimbulkan atau mendedahkan isu-isu serius untuk dibicarakan 20 akan ditentukan bersekali dengan alasan-alasan ii, iii, iv, v dan v yang dibangkitkan oleh Defendan [15] Di dalam Borang 19B Kanun Tanah Negara, Plaintif telah memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut dengan mengemukakan alasan-alasan berikut: a) Saya telah bersetuju untuk membeli sebuah tanah yang terletak dibawah Hakmilik Individu GM 2310, Lot 195, Mukim Sepang, Daerah Sepang dan Negeri Selangor mempunyai keluasan 1.6061 hectares yang beralamat di Lot 195, Mukim Sepang, Daerah Sepang, Negeri Selangor (kemudian dari ini disebut “Hartanah”) di antara CHIA CHIN YUAN (NO. K/P: 830903-40-5499) dikenali sebagai “Pembeli”) dan NAGAMAH A/P NAGAPPAN (NO. K/P: 1501461) dan MUTAYA @MUTHIAH A/L SINAPAN (NO. K/P: 480311-10-5105) (kedua-duanya adalah Pentadbir Harta Pesaka) (dikenali sebagai “Penjual”). b) Saya juga telah membuat bayaran deposit kepada Penjual melalui cek PBB No. 735428 bertarikh 19hb Ogos 2015 sebanyak RM47,

640.00 ke atas nama MUTAYA @ MUTHIAH A/L SINAPAN serta telah diakui terima oleh kedua-dua Penjual tersebut. 21 c) Sementara menantikan proses pindahmilik dari Penjual di sempurnakan, saya ingin memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut untuk menjamin kepentingan saya di dalam Hartanah tersebut. [16] Berdasarkan keterangan-keterangan dokumentar yang dikemukakan di hadapan Mahkamah ini, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Plaintif telah memuaskan hati Mahkamah bahawa Plaintif mempunyai hak kontraktual yang berkait atau berhubung dengan hartanah tersebut, ianya membangkitkan suatu kepentingan boleh daftar atau dalam erti kata lain Plaintif telah membangkitkan satu hak atau kepentingan yang boleh dikaveatkan. [17] Di dalam hal ini, Mahkamah ini suka merujuk kepada prinsip yang telah digariskan Hakim Buhagiar di dalam satu keputusan Mahkamah Rayuan di dalam kes In Chin Cheng Hong & Hameed & Ors [1954] MLJ 169. [18] Prinsip yang diutarakan oleh Hakim Buhagiar ini telah telah dirujuk juga Hakim Gopal Sri Ram di dalam kes Luggage Distributors apabila Y A telah merujuk kepada penghakiman Hakim Gill di dalam 22 kes Inter-Continental Mining Co Sdn Bhd v Societe Des Etains De Bayas Tudjuh [1974]1 MLJ 145 di mana rujukan telah di buat kepada muka surat 170 alasan penghakiman Hakim Buhagiar yang menyatakan: “This agreement is non-staturory and non-registrable instrument; such instruments do not create an estate or interest, legal or equitable, in the land but create a contractual right, a personal right of action; it passes no actual interest in the land that can be called an equitable estate in the ordinary sense, but an equitable interest of a contractual nature under the instrument consisting of a right to be registered as the owner of the interest purported to be conferred by the instrument (vide Hogg, Registration of Titles to Land at p 116). As Lord Dunedin stated in Haji Abdul Rahman v Mohamed Hassan [1917] AC 209: ‘The agreement is valueless as a transfer or burdening instrument, but it is good as a contract.’ This contractual right may be sufficient to give a person an ‘interest’ in the land for the purposes of protection by restrictibe entry in the register; the claim to an interest in land arising out of the contract is sufficient to make it caveatable interest and to support a caveat (In re Registration of Caveat (1908) Innes 114). The whole system of caveats is founded on the principle that they exist for the protection of alleged as well as proved interests and of interests that have not yet become actual interest in land, but a caveat, being in the nature 23 of statutory injunction, does not in itself make a claim or right either better or worse.’ Applying the principles enunciated in the above cases to the facts of the present case it would seem clear that if the agreement is in substance a sublease, though not in the required statutory form, equity will treat it as an agreement for a sublease and specifically enforce it, in which case the appellants have a right in equity to a registrable interest in the land, so that they are entitled to lodge a caveat under s 323(1)(a) of the National Land Code. (Emphasis added).” (Penekanan oleh Mahkamah ini). [19] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini juga bahawa daripada pengataan-pengataan, rentetan komunikasi kedua-dua peguamcara pihak-pihak Plaintif dan Defendan dan keterangan dokumentar yang telah dikemukakan telah menjurus kepada pendedahan atau pembangkitan isu-isu serius untuk dibicarakan yang antara-lain: i. samada berdasarkan tindak-tanduk pihak-pihak terhasil atau wujud satu perjanjian yang muktamad dan sah di antara pihak-pihak yang boleh dikuatkuasakan oleh Plaintif terhadap Defendan; 24 ii. samada penandatanganan perjanjian adalah menjadi mustahil dan membolehkan pembatalannya oleh Defendan; iii. samada pembatalan perjanjian dengan pihak ketiga oleh Defendan adalah merupakan pra-syarat perjanjian. iii. Samada imbangan keselesaaan memihak bahawa kaveat tersebut dikekalkan iv. Samada terdapat keadaan istimewa yang melayakkan status quo diganggu/diubah (Kedua-dua isu (iii) dan (iv) adalah ditentukan bersekali) [20] Imbangan keselesaaan sememangnya memihak bahawa kaveat tersebut dikekalkan sehingga perlupusan tindakan sivil WA-22NCVC-622-09/2016 yang difailkan Plaintif terhadap Defendan dan keadaan ini adalah suatu keadaan istimewa untuk pengekalan status quo yakni kaveat yang dimasukkan oleh Plaintif hendaklah kekal sehingga penyelesaian kes WA-22NCVC-622-09/2016 tersebut. 25 [21] Bersandarkan alasan-alasan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini Plaintif mempunyai tuntutan hakmilik yang boleh dikaveat atau kepentingan yang boleh didaftar di bawah seksyen 323(1)(a) atau (b) Kanun Tanah Negara. Justeru, permohonan Plaintif untuk perlanjutan tempoh kaveat yang dimasukkannya ke atas hartanah tersebut sehingga penyelesaian tindakan sivil WA- 22NCVC-622-09/2016 adalah dibenarkan dengan kos sebanyak RM

3000.00. ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Selangor Darul Ehsan Bertarikh 04 haribulan November 2016 26 Peguam Plaintif - Tetuan Nathan R. Rajasurian Ashok K. Raman Peguam Defendan - Tetuan Devadason & Devadason