Chua Wee Seng v 1. ) Choo Siow Meng (JA-A52NCvC-197-08/2022)

Content

1 DALAM MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. JA – A52NCVC – 197 – 08/2022 ANTARA CHUA WEE SENG [No. K/P: 731116016629] … PLAINTIF

Preamble

Menurut Pres No.48994/2019 bertarikh 4.12.2019 (“Kaveat Plaintif”), Plaintif telah memasukkan suatu kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut (“kaveat persendirian plaintif”) (rujuk m/s 5 Ikatan B).

Preamble

Menurut keterangan SP2, surat ini ditandatangani bersama-sama dengan perjanjiian jual beli tersebut oleh defendan-defendan dan disediakan atas arahan plaintif.

Schedule

Jadual Kedua iaitu RM130,000.00 dan bukannya RM200,000.00. 59. Mahkamah berpendapat surat pengesahan ini tidak lain dan tidak bukan ialah dokumentasi yang disediakan oleh plaintif untuk mengikat defendan-defendan dengan pinjaman wang RM200,000.00 tersebut. Tempoh enam (6) bulan untuk lengkapkan bayaran 60. Klausa 2.2 memperuntukkan masa enam (6) bulan untuk plaintif membayar harga jualan dengan tambahan enam (6) bulan lanjutan masa. 61. Amalan lazim transaksi pindahan hakmilik hartanah di negara ini ialah tiga (3) bulan selepas deposit dibayaran (rujuk Pannir Selvam Sinnaiyah & Anor v. Tan Chia Foo & Ors [2019] CLJU 2031). 62. Tempoh masa yang diberikan dalam kes di hadapan Mahkamah ini melebihi tiga bulan dan jika dikira dengan lanjutan yang dibenarkan berjumlah dua belas (12) bukan i.e satu tahun. 63. Ini adalah selari dengan tempoh masa yang dinyatakan dalam surat pengesahan penerimaan deposit yang menyatakan defendan-defendan bersetuju membayar semula RM200,000.00 tersebut dalam masa 365 hari i.e. satu tahun. 64. Tempoh masa yang lama diberikan di dalam perjanjian jual beli tersebut tidak lain tidak bukan memberi masa kepada defendan-defendan untuk membayar balik pinjaman yang diambil oleh mereka. 65. Mahkamah menolak hujahan plaintif yang tempoh melebihi tiga (3) bulan adalah tidak mencurigakan kerana jual beli hartanah tersebut di antara defendan-defendan dan LF Motorsport juga mengambil masa yang lama. 66. Mahkamah berpendapat tanpa apa-apa fakta konkrit berkenaan transaksi jual beli antara defendan-defendan dan LF Motorsport, perbandingan tersebut adalah tidak cetek tanpa apa-apa nilai probative. Defendan-defendan membuat bayaran balik wang yang dipinjam 67. Menurut Mahmood Ooyub Framework, salah satu ciri pinjaman wang haram ialah selepas perjanjian palsu ditandatangani, peminjam dan/atau penjual akan membuat bayaran balik wang dipinjam tersebut. Lazimnya bayaran balik ini akan dibuat ke dalam akaun yang tiada kaitan dengan pemberi pinjaman wang atau ah long. 68. Dalam kes ini, fakta yang tidak dipertikaikan ialah SD1 telah membuat bayaran berjumlah secara ansuran kepada akaun plaintif mulai 1.1.20120 iaitu lebih kurang satu bulan selepas SD1 menerima RM200,000.00 tersebut. 69. Plaintif mendakwa wang tersebut merupakan bayaran pinjaman yang diberikan kepada defendan-defendan sebelum ini yang berjumlah RM140,000.00. Plaintif juga mendakwa dirinya sebagai seorang peminjam wang yang berlesen namun gagal menunjukkan apa-apa lesen untuk menjalankan perniagaan pinjaman wang yang sah di Mahkamah. 70. Keterangan plaintif tersebut tidak disokong oleh apa-apa bukti dan semasa disoal balas, plaintif juga tidak berupaya memberikan butiran-butiran penuh pinjaman yang diberikan kepada SD1 tersebut. 71. Mahkamah berpendapat cerita plaintif bahawa plaintif memberi pinjaman RM140,000.00 kepada SD1 dan RM159,500.00 tersebut merupakan bayaran pinjaman tersebut adalah satu pemikiran semula dan rekaan semata-mata untuk memberikan alasan kepada wang RM159,500.00 yang diterima oleh plaintif. 72. Mahkamah percaya wang tersebut merupakan sebahagian bayaran pinjaman RM200,000.00 tersebut. SD1 telah mula membuat bayaran dari Januari 2020 sehinggalah Mei 2021. Seterusnya SD1 membayar RM20,000.00 melalui Tetuan Faizul Hilmy & Chew pada 30.7.2021 dan sekali lagi berjumlah RM83,227.33 pada 22.6.2022 setelah hartanah tersebut Berjaya dijual menjadikan keseluruhan bayaran kepada plaintif ialah RM262,727.33. 73. Selain daripada ciri-ciri di atas yang sangat jelas dan terang, terdapat beberapa lagi keadaan yang menjurus kepada keterangan keadaan yang menyokong kes defendan iaitu: a. Defendan-defendan tidak diwakili peguam dan menggunakan khidmat peguamcara plaintif sahaja di dalam transaksi melibatkan perjanjian jual beli hartanah tersebut; b. Arahan menahan transaksi adalah sebelum kaveat persendirian plaintif dimasukkan. Ini menunjukkan plaintif tiada niat untuk meneruskan dengan perjanjian jual beli bersebut; c. Plaintif gagal menunjukkan apa-apa bukti bahawa plaintif telah memohon pembiayaan bagi membeli hartanah tersebut; d. Harga yang dipersetujui adalah lebih rendah daripada harga pasaran. Keterangan menunjukkan SD1 membeli hartanah tersebut dengan harga RM1.56 juta dan menjual kepada LF Motorsport dengan harga RM1.75 juta. Harga di dalam perjanjian jual beli tersebut adalah RM1.3 juta sahaja. e. Defendan-defendan terpaksa memfailkan permohonan penzahiran dokumen terhadap Tetuan Hee & Lim untuk mendapatkan sesalinan perjanjian jual beli tersebut bagi meneruskan tindakan ini di Mahkamah. Ini kerana defendan-defendan tidak pernah dibekalkan dengan sesalinan perjanjian jual beli tersebut selepas menandatanganinya. 74. Mahkamah berpendapat bahawa perkara-perkara di atas memenuhi sebahagian besar ciri-ciri pinjaman wang haram yang dikenalpasti di dalam Mahmood Ooyub Framework. 75. Mahkamah tidak menafikan bahawa dalam transaksi pinjaman wang haram yang menyamar sebagai perjanjian jual beli hartanah terdapat keterangan-keterangan dokumentasi dikemukakan bagi menyokong transaksi jual beli hartanah tersebut. Kes ini juga tidak terkecuali. 76. Pihak pemberi pinjaman wang haram atau ah long ini akan menggunakan khidmat guaman untuk menyediakan dokumen-dokumen pindah milik tersebut sekaligus cuba membuat transaksi tersebut kelihatan sebagai transaksi yang sah di sisi undang-undang. 77. Mahkamah di dalam kes-kes terdahulu telah memberi peringatan dan amaran mengenai hal perkara ini dan memutuskan tugas Mahkamah dalam keadaan sedemikian adalah untuk melihat kepada latar belakang kes yang lebih luas, tindak tanduk pihak-pihak dalam transaksi tersebut, meneliti keterangan-keterangan dengan cermat bagi mengenalpasti kelompangan, percanggahan dan keterangan-keterangan yang menunjukkan cerita atau versi yang lebih konsisten dan munasabah. 78. Dalam kes di hadapan Mahkamah ini Mahkamah berpendapat cerita plaintif mengenai perjanjian jual beli yang tidak menjadi ini adalah sesuatu yang tidak masuk akal dan tidak munasabah. Dakwaan plaintif bahawa perjanjian jual beli tersebut tidak diteruskan atas permintaan SD1 kerana SD1 ingin mencari pembeli lain sejurus selepas perjanjian jual beli tersebut ditandatangani, pada pendapat Mahkamah sangat mencurigakan dan membingungkan. 79. Lebih mencurigakan ialah, hanya pada Mei 2021 iaitu lebih kurang setahun setengah dari November 2019, SD1 mengambil tindakan untuk menjual hartanah tersebut kepada LF Motorsport. 80. Tiada sebab munasabah untuk plaintif menahan perjanjian jual beli tersebut sehingga lebih setahun sekiranya SD1 telah memberitahu plaintif bahawa SD1 tidak ingin menjual hartanah tersebut kepada plaintif pada peringkat awal lagi. 81. Mana-mana orang yang munasabah sudah pasti akan menamatkan perjanjian jual beli tersebut dengan segera dan menuntut remedi-remedi yang telah diperuntukkan di bawahnya. Plaintif tidak perlu pun menunggu SD1 mendapatkan pembeli lain sebelum mengambil tindakan menamatkan perjanjian jual beli tersebut. 82. Mahkamah juga menolak penjelasan plaintif bahawa jumlah tuntutan RM265,000.00 merupakan bayaran balik deposit RM200,000.00 dan RM65,000.00 adalah separuh daripada jumlah gantirugi yang telah ditentukan (agreed liquidated damages). 83. Jumlah gantirugi yang dipersetujui seperti yang diperuntukkan adalah RM130,000.00. Tiada apa-apa penjelasan mengapa plaintif hanya menuntut R65,000.00 dan itupun selepas hampir setahun setengah perjanjian jual beli tersebut ditandatangani, plaintif membuat tuntutan ini terhadap defendan-defendan. 84. Mahkamah berpendapat segala tindak-tanduk plaintif mencerminkan perkara sebenar di sebalik perjanjian jual beli tersebut iaitu plaintif telah memberi pinjaman wang kepada SD1 berjumlah RM200,000.00 dan kini menuntut kembali wang tersebut dengan kadar faedah yang tinggi. 85. Tempoh setahun setengah dari November 2019 sehingga Mei 2021 dimana perjanjian jual beli tersebut kononnya ditahan merupakan tempoh masa yang diberikan kepada defendan-defendan untuk membayar pinjaman RM200,000.00 tersebut. 86. Plaintif hanya bersetuju melepaskan hartanah tersebut daripada kaveat persendiriannya apabila defendan-defendan menandatangani surat-surat akujanji bertarikh 30.7.2021 yang disediakan oleh Tetuan Faizul Hilmy & Chew dimana melalui akujanji-akujanji tersebut plaintif akan mendapat bayaran sebanyak RM265,000.00. Keterangan SP2 mengesahkan perkara ini. 87. Mahkamah berpendapat versi defendan-defendan ini adalah lebih munasabah, berkemungkinan dan konsisten dengan keterangan-keterangan dokumentar yang ada di hadapan Mahkamah. Kredibiliti defendan-defendan 88. Plaintif berhujah bahawa SD1 merupakan saksi yang tidak boleh dipercayai kerana sering memberi keterangan-keterangan yang bercanggah dan seringkali menukar jawapannya. 89. Tambahan pula SD1 merupakan seorang yang mempunyai latar belakang Pendidikan yang tinggi dan mustahil tidak memahami kandungan dokumen-dokumen yang ditandatangani olehnya. 90. Mahkamah bersetuju dengan plaintif bahawa dengan latar pendidikan yang tinggi dan pengalaman SD1 sendiri dalam urusniaga pindahmilik hartanah, memandangkan SD1 ialah seorang pelabur dalam bidang hartanah, bahawa SD1 memahami dokumen-dokumen yang ditandatanganinya. 91. Mahkamah juga percaya ini bukan kali pertama SD1 membuat pinjaman dengan peminjam wang tidak berlesen / haram i.e. ah long. SD1 mengakui mempunyai pengalaman berurusan dengan ah long sebelum ini. 92. Meneliti keterangan SD1 secara keseluruhannya dan memerhatikan SD1 memberi keterangan secara langsung, Mahkamah berpendapat SD1 sedar apa yang telah dilakukan olehnya (meminjam wang dengan ah long) dan apa kesan daripada tindakannya. 93. SD1 membuat pinjaman dengan plaintif seorang ah long dan telah membuat bayaran dengan konsisten pada awalnya namun kemudiannya menghadapi masalah membayar pinjaman tersebut. Ini adalah konsisten dengan jumlah wang yang dipindahkan ke akaun plaintif yang mana menunjukkan penurunan bayaran pada akhir 2020 dan awal 2021. SD1 juga gagal membayar semula wang RM200,000.00 dalam masa satu (1) tahun seperti di dalam surat pengesahan penerimaan deposit tersebut. 94. Atas sebab tersebut SD1 terdesak menjual hartanah tersebut dan hasil jualannya digunakan untuk melangsaikan pinjaman RM200,000.00 tersebut. 95. Mahkamah berpendapat dakwaan SD1 bahawa SD1 tidak tahu tentang kandungan surat akujanji bertarikh 30.7.2021 adalah tidak benar. 96. SD1 memang sedia maklum dan faham kandungan surat akujanji tersebut namun SD1 memprotes kandungan surat akujanji tersebut. Seperti yang diulang-ulang oleh SD1 di dalam keterangannya, SD1 terpaksa menandantangani surat akujanji. 97. Keterangan SD1 ialah SD1 terpaksa menandatangai surat akujanji tersebut kerana SD1 takutkan ancaman ah long. SD1 memberitahu ah long sudah datang mencarinya di rumah dan mengganggunya melalui panggilan telefon kerana hal hutang ini. 98. Tiada apa-apa bukti dikemukakan oleh SD1 untuk menyokong keterangan ini dan SD1 juga tidak pernah membuat laporan polis mengenai ancaman-ancaman ini kerana takut. 99. Namun begitu, Mahkamah sedar bahawa perkara-perkara yang diberitahu oleh SD1 tersebut merupakan taktik lazim yang digunakan oleh ah long untuk menakut-nakutkan peminjam yang ingkar. 100. Mahkamah juga berpendapat SD1 gagal membuktikan unsur-unsur paksaan (coercion) seperti yang diperuntukkan di bawah seksyen 15 Akta Kontrak 1950. 101. Adakah SD1 seroang saksi yang tidak kredible dan keterangannnya tidak boleh diterima oleh Mahkamah? 102. Mahkamah merujuk kepada kes Pearson Hardman Industries (M) Sdn Bhd v Mes Technoservice Malaysia Sdn Bhd [2021] MLJU 2626 mengenai perkara yang perlu diambil kira oleh Mahkamah dalam menilai krebiliti saksi-saksi. YA Evrol Marriette Peters PK (pada masa itu) memutuskan: “[54] It is trite law that, apart from applying the standard of proof required by law, a trier of fact, in order to arrive at a decision according to law, must judicially appreciate the evidence led before him upon the issue called for resolution. ‘Judicial appreciation is concerned with the process of evaluating the evidence for the purpose of discovering where the truth lies in a particular case. It includes, but is not limited to, identifying the nature and quality of the evidence, assigning such weight to it as the trier of fact deems appropriate, testing the credibility of oral evidence against contemporaneous documents as well as the probabilities of the case and assessing the demeanour of witnesses’: per Gopal Sri Ram JCA (as he then was) in Boonsom Boonyanit v Adorna Properties Sdn Bhd [1997] 2 MLJ 62. … [57] I also found instructive the cases of Sean Thornton (a minor by his mother and next friend) v Northern Ireland Housing Executive [2010] NIQB 4 and McAllister v Campbell [2014] NIQB 24, where the following factors in assessing and evaluating a witness were considered: a) The inherent probability or improbability of representations of fact; b) The presence of independent evidence tending to corroborate or undermine any given statement of fact; c) The presence of contemporaneous records; d) The demeanour of witnesses; e) The frailty of the population at large in accurately recollecting and describing events in the distant past; f) Whether the witness take refuge in wild speculation or uncorroborated allegations of fabrication; and g) Whether the witness had a motive for misleading the court.” 103. Mahkamah bersetuju dengan plaintif bahawa ada ketikanya SD1 mengubah-ubah jawapannya dan teragak-agak untuk memberikan jawapan yang sepatutnya. Namun ada ketikanya, SD1 bersetuju jua dengan cadangan oleh peguamcara plaintif walaupun jawapan itu tidak memihak kepadanya. Walaupun keterangan SD1 ada masanya tidak konsisten, namun ianya adalah hanya sebahagian sahaja dan tidak menjejaskan keseluruhan kes defendan-defendan. 104. SD2 merupakan ibu kepada SD1 dan berusia 79 tahun semasa memberi keterangan. SD2 seorang wanita yang sudah lanjut berusia. Jika diteliti keseluruhan keterangan SD2, Mahkamah boleh simpulkan SD2 hanya menurut arahan SD1 tanpa mengetahui dengan lebih lanjut apakah yang dilakukannya. Ini boleh dilihat apabila SD2 kebanyakan masa menjawab "tidak tahu" apabila ditanya lebih lanjut tentang kes ini. Mahkamah tidak meletakkan apa-apa keberatan kepada keterangan SD2 ini. 105. Secara keseluruhannya Mahkamah mendapati versi defendan-defendan merupakan versi yang lebih munasabah berbanding plaintif, lebih berkemungkinan dan konsisten dengan keseluruhan keterangan yang dikemukakan di Mahkamah. Sungghpun SD1 sendiri bukanlah saksi contoh dalam kes ini namun dapatan Mahkamah berdasarkan Mahmood Ooyub Framework adalah jelas menyokong kes defendan bahawa transaksi jual beli hartanah tersebut merupakan penyamaran kepada satu transaksi pinjaman wang haram. Sama ada defendan-defendan terikat dengan surat akujanji tersebut 106. Tuntutan plaintif di dalam kes ini adalah berdasarkan surat akujanji bertarikh 30.7.2021 tersebut. Plaintif mendakwa surat akujanji tersebut adalah berdasarkan persetujuan plaintif dan defendan lanjutan perjanjian jual beli tersebut tidak dapat diteruskan. 107. Berdasarkan dapatan yang berpandukan Mahmood Ooyub Framework supra, Mahkamah berpuas hati bahawa plaintif bukanlah seorang pembeli bona fide (bona fide purchaser) hartanah tersebut. Sebaliknya plaintif merupakan seorang peminjam wang yang menepati definisi peminjam wang dibawah seksyen 2 Moneylenders Act 1951 (Akta 400) tersebut dan tidak berlesen. 108. Seksyen 2 Akta 400 memperuntukkan: "moneylender" means any person who carries on or advertises or announces himself or holds himself out in any way as carrying on the business of moneylending, whether or not he carries on any other business;" "moneylending" means the lending of money at interest, with or without security, by a moneylender to a borrower;" 109. Menjalankan perniagaan pinjaman wang tanpa lesen merupakan satu kesalahan di bawah seksyen 5 Akta 400 yang memperuntukkan: "5. Licence to be taken out by moneylender (1) No person shall carry on or advertise or announce himself or hold himself out in any way as carrying on the business of moneylending unless he is licensed under this Act.” 110. Mana-mana perjanjian yang bertentangan dengan Akta 400 adalah tidak sah dan terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan seperti yang diputuskan di dalam kes Mahmood Ooyub v. Li Chee Loong & Other Appeals, [2020] 6 MLJ 755 (CA) seperti berikut: “[253] The moneylending agreement masquerading and masking as an SPA is void both under section 24 of the Contracts Act 1950 and the various provisions of the Moneylenders Act 1951 and in particular section 15 referred to above.” 111. Selanjutnya di dalam kes AJ Kasturi Sdn Bhd v Pannirselvam A/L Mannar & 5 lagi (didengar bersama dengan 2 lagi rayuan), supra, Mahkamah Rayuan apabila membincangkan kesan dapatan Mahkamah terhadap transaksi pinjaman wang haram memutuskan: “[128] In Mahmood bin Ooyub (supra) held that unlicensed moneylender cannot under the guise of not being covered by the Moneylenders Act 1951 take shelter in the freedom of contract in that parties can create contractual obligations not prohibited by the Act. The moment a court of law makes a finding that the transaction is moneylending and the fact that the lender is not licensed to lend with interest that makes the whole agreement no matter how it is structured, into an illegal moneylending agreement which is unenforceable under s 15 of the Moneylenders Act 1951.” … [130] As the Federal Court emphatically stated in Triple Zest Trading & Suppliers & Ors v Applied Business Technologies Sdn Bhd [2023] 6 MLJ 818, the court will not render assistance to those who come before it with unclean hands. The consequences of engaging in sham arrangements designed to circumvent statutory prohibitions are both the invalidity of such arrangements and the denial of legal remedies to those who create them. This serves not only as punishment for illegality, but as a necessary deterrent to preserve the integrity of our legal and financial systems.” 112. Dalam kes ini, Mahkamah memutuskan perjanjian jual beli tersebut merupakan satu transaksi pinjaman wang haram dan bukannya satu transaksi jual beli hartanah yang tulen. Ini bermaksud perjanjian jual beli tersebut merupakan satu perjanjian palsu bertentangan dengan seksyen 15 Moneylenders Act 1951. Memandangkan perjanjian jual beli tersebut bertentangan dengan undang-undang maka ianya terbatal dan tidak sah dibawah seksyen 24 Akta Kontrak 1950. 113. Oleh yang demikian, Mahkamah berpendapat apa jua kewajipan dan/atau persetujuan yang berasal daripada perjanjian jual beli tersebut juga tidak sah dan terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan. Ini termasuklah surat akujanji tersebut yang ditandatangani oleh defendan-defendan yang mana sama sekali batal, tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan. Kesimpulan 114. Berdasarkan alasan-alasan di atas, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah memutuskan plaintif gagal membuktikan kesnya terhadap defendan-defendan. 115. Tuntutan plaintif ditolak dengan kos. Kos mengikut skala. Bertarikh pada 12 Disember 2025 ……………………………….. LAILAWATI BINTI ALI HAKIM Mahkamah Sesyen Johor Bahru JOHOR Bagi pihak plaintif: Bagi pihak defendan: LLM Looi / SS Ding CH Wong / XE Chuan Tetuan Tiong & Ding Tetuan C H Wong