25.7.22 J: Salam bos. Saya dah bagi semua form n document yang nita request for registration agency. This week boleh finalise ke mechanism Adakah plaintif telah dilantik sebagai ejen defendan pertama [17] Soalan utama yang perlu diputuskan adalah samada perjanjian mengikat telah terbentuk di antara plaintif dan defendan-defendan sebagai ejen yang dilantik dan layak untuk mendapat komisen jualan. [18] Serahan nama pembeli berpotensi atas permintaan Defendan kedua telah di buat oleh SP1. Senarai ini hanya mengandungi nama-nama syarikat tanpa sebarang butiran yang boleh mengaitkan dengan SP2 dan SP4 yang akhirnya telah membeli beberapa unit melalui syarikat mereka. [19] Tugas seorang ejen bukan hanya memberikan nama bakal pembeli tanpa butiran yang lengkap tetapi ia lebih luas dari itu. Sebagai mana dinyatakan oleh SD1, selepas dilantik bagi pihak pemaju untuk menjual unit hartanah pemaju, mereka bukan sekadar mencari pembeli tetapi mereka juga perlu mendaftar setiap prospek dan temu janji yang mereka buat sebelum mereka datang kepada galeri jualan. [20] Pendaftaran setiap prospek pembeli dan temu janji ini suatu yang wajib dilakukan. Mengikut keterangan SD1, bagi setiap appointment yang ejen yang telah dilantik, apabila ejen-ejen ini mendapat lead ataupun prospek untuk membeli hartanah mereka perlu memaklumkan kepada pihak pemaju bahawa mereka mempunyai prospek dan mendaftarkan nama prospek tersebut di dalam Whatsapp group. Ini bertujuan untuk memastikan bahawa bila ejen ini membawa pembeli berpotensi ini datang ke Galeri Jualan, pihak syarikat defendan sudah dimaklumkan lebih awal bahawa ejen ini membawa prospek ke galeri jualan yang dimaksudkan. [21] Sehingga ke penghujung rundingan, sebelum kes ini difailkan, plaintif tidak pernah dilantik sebagai ejen disebabkan dokumen-dokumen yang diperlukan tidak dibekalkan [22] Plaintif mesti didaftarkan sebagai ejen jualan oleh defendan. Seterusnya mesti ada kadar komisen yang dipersetujui. Unit-unit yang diperuntukkan mestilah dapat dikenal pasti. Pada hari pelancaran sepatutnya SP1 yang membawa SP2 dan SP4 ke galeri jualan dan mengesahkan bahawa inilah prospek beliau yang berminat untuk membeli. [23] Perhubungan di antara defendan-defendan dan plaintif pada masa berkenaan adalah setakat pelawaan untuk membuat tawaran iaitu plaintif akan membuat tawaran untuk dijadikan ejen. Dalam membuat tawaran ini plaintif dikehendaki mengemukakan dokumen-dokumen yang berkaitan untuk dipertimbangkan sebelum kelulusan pelantikan agensi ini diluluskan. [24] Selepas diluluskan, terdapat satu lagi tahap yang perlu dipatuhi iaitu mekanisme bagaimana untuk mengenal pasti pembeli dibawa oleh ejen yang mana satu untuk mengelakkan pertindihan tuntutan komisen. [25] Pertindihan boleh berlaku di antara sesama ejen yang dilantik dan di antara ejen dengan staf dalaman plaintif yang mana mereka dibenarkan juga untuk membuat jualan dan menerima komisen. [26] Dari keterangan yang diberikan, tidak ada bukti yang menunjukkan plaintif telah dilantik secara sah. Mekanisme penjualan juga tidak dipatuhi. Plaintif belum lagi dimasukkan ke dalam whatsapp group untuk ejen-ejen yang diwujudkan khas untuk menyelaras penjualan unit-unit dalam projek ini. [27] Mesej Whatsapp di antara SP1 dan defendan kedua tidak menunjukkan sebarang lantikan sebagai ejen. Ia hanyalah sekadar pertanyaan di mana SP1 yang memulakan pertanyaan. Ini berdasarkan wasap yang pertama. Jika ada wasap terdahulu yang menunjukkan defendan kedua yang meminta SP1 mencari pembeli unit sebelum pelancaran (soft launch) sudah tentu mesej wasap ini akan dikemukakan sebagai bukti. Tiada bukti sedemikian selain dari penyataan SP1 di dalam penyata saksi. [28] Defendan kedua bukan dalam kedudukan dan mempunyai kuasa untuk meluluskan pelantikan plaintif sebagai ejen bagi jualan unit yang menjadi perkara pokok tuntutan dalam kes ini. Ini juga telah dijelaskan kepada SP1. [29] Plaintif ditegah dari mengambil cek deposit , kerana belum dilantik samada secara lisan atau kelakuan pihak defendan. [30] Defendan kedua sedar kedudukan beliau di mana beliau tidak ada kuasa melantik ejen untuk defendan pertama. Pelantikan mesti melalui kelulusan dari CEO. Dalam wasap mengenai pelantikan, perkara ini selalu dititikberatkan oleh defendan kedua. SP1 pula amat menyedari perkara ini , oleh itu SP1 berterusan bertanya mengenai status pelantikan plaintif sebagai ejen. [31] Pelantikan sebagai ejen bukan sesuatu yang boleh dibentuk hanya melalui perbualan yang bersifat am atau tidak muktamad. Ia mestilah disahkan secara bertulis atau jelas secara lisan dan disertai dengan syarat-syarat yang dipersetujui seperti kadar komisen dan peruntukan unit. [32] Dalam kes ini, defendan kedua sendiri menyatakan bahawa keputusan pelantikan terletak pada CEO. Malah, mesej-mesej Whatsapp yang dirujuk menunjukkan beberapa kali Defendan kedua menunggu kelulusan CEO dan perbincangan mekanisme pelantikan. [33] Berdasarkan keterangan saksi-saksi plaintif, dokumen-dokumen dan perbualan wasap, saya mendapati tidak ada kontrak pelantikan plaintif sebagai ejen yang sah. Pada tahap ini, bagi saya ia hanya pada peringkat perbincangan dan masih tertakluk kepada kelulusan pihak pengurusan tertinggi defendan pertama. [34] Adalah dapatan saya juga bahawa defendan kedua tidak mempunyai sebarang kuasa untuk membuat pelantikan plaintif sebagai agen jualan defendan pertama. [35] Belum ada kesepakatan minda di antara pihak plaintif dan defendan bahawa suatu perjanjian pelantikan ejen telah terbentuk yang mengikat pihak plaintif dan defendan-defendan. Kadar Komisyen [36] Dalam rundingan ini, memandangkan pelantikan plaintif sebagai ejen jualan hartanah defendan pertama masih belum dilakukan, maka kadar komisen yang telah dipersetujui di antara plaintif dan defendan-defendan juga belum dipersetujui. Siapa punca berkesan jualan [37] Polisi syarikat defendan adalah mendahulukan kakitangan dalaman untuk membuat jualan dan mereka akan diberikan komisen. SP1 sedar tentang polisi ini. [38] Mekanisme juga diwujudkan dan perlu dipatuhi, untuk mengelakkan pertindihan pelanggan di dalam melakukan jualan di antara ejen-ejen yang dilantik dan juga kakitangan yang terlibat dalam jualan. Mekanisme ini perlu dipatuhi oleh semua ejen yang dilantik. [40] Saya mendapati bahawa peranan SP1 sekadar memaklumkan kepada bakal pembeli berpotensi tentang projek ini dan pada masa yang sama membuat inkuiri tentang pelantikan plaintif sebagai ejen jualan selain memaklumkan kepada defendan kedua beliau mempunyai pembeli berpotensi. [41] SP1 telah membekalkan nama pembeli secara umum pembeli yang merupakan syarikat-syarikat tanpa memberikan butir-butir lain seperti nama individu untuk dihubungi dan jawatan serta nombor telefon atau alamat e-mel. Ini sebagai bukti bahawa plaintif mempunyai beberapa pembeli berpotensi. [42] Peranan SP1 dalam kes ini secara keseluruhannya adalah pada peringkat rundingan pendaftaran sebagai ejen dan plaintif tidak pernah dilantik secara sah sebagai ejen. SP1 juga tidak dapat membekalkan maklumat dan menjamin unit-unit yang ingin dibeli oleh SP2 ( Encik Chong) dan SP4 (Encik Peh). [43] Dalam kes ini, tiada ada pengakuan bahawa SP4 dan SP2 diperkenalkan oleh SP1 kepada defendan ataupun defendan kedua. Malah pembeli iaitu En Peh mempertikaikan tandatangan di dalam surat pengakuan bahawa beliau diperkenalkan oleh SP1 kepada Defendan. [44] Sebaliknya, keterangan lisan SP2 dan SP4 mengatakan bahawa mereka sendiri yang pergi ke galeri untuk mengetahui mengenai projek hartanah ini. [45] Persoalannya, apakah menjadi satu ikatan yang berkekalan, jika SP1 memberitahu SP2 dan SP4 mengenai projek ini , maka SP2 dan SP4 dihalang selama-lamanya dari membuat pertanyaan dan inkuiri sendiri secara langsung dengan pemaju. [46] Adakah dengan fakta pemberitahuan mengenai kewujudan projek hartanah ini, maka SP2 dan SP4 dianggap secara berkekalan dan mesti diiktiraf bahawa mereka telah diperkenalkan oleh SP1 yang membawa kepada jualan unit-unit yang menjadi perkara pokok dalam kes ini. [47] Saya berpandangan bahawa pemberitahuan mengenai kewujudan ini semata-mata adalah tidak mencukupi untuk menjadikan plaintif sebagai punca berkesan terhadap jualan. SP1 dan plaintif perlu melakukan lebih dari sekadar pemakluman kewujudan projek. [48] Plaintif dan SP1 tidak terlibat dalam proses rundingan yang membawa kepada pemeteraiannya perjanjian jual beli. Apa yang telah di buat oleh SP1 adalah memberitahu En Peh (SP4) dan En Chong (SP2) tentang kewujudan projek hartanah ini. Pada masa yang sama plaintif masih dalam proses rundingan untuk didaftarkan sebagai ejen kepada defendan pertama. [49] Saya mendapati plaintif bukan punca berkesan (efficient cause) jualan unit-unit yang menjadi perkara pokok tuntutan. Sebaliknya pekerja dalaman defendan pertama yang menjadi punca berkesan jualan. [50] Berdasarkan perbualan wasap, pembeli En Peh (SP4) berminat dengan unit-unit ini dan telah menggunakan tiga saluran untuk mendapatkan unit yang beliau berkenaan. Saluran pertama adalah melalui makluman yang di buat oleh SP1. Saluran kedua adalah dengan melawat galeri jualan di mana seawal 14.6.2022 beliau telah melawat galeri jualan untuk unit-unit berkenaan. Seterusnya saluran ketiga ialah dengan berurusan secara terus dengan staf dalaman yang mengendalikan jualan . Pada tarikh 14.6.2022 telah bermula wasap di antara En David Peh (SP4) dengan staf dalaman. Sehubungan dengan itu, setelah itu ia diikuti dengan jualan. [51] Berdasarkan wasap di antara SP1 dengan Encik Peh, jelas Encik Peh kecewa dengan perkhidmatan yang diberikan oleh SP1. SP1 gagal memberikan maklumat yang diperlukan dan gagal memberi jaminan bahawa unit-unit yang diinginkan akan diperolehi oleh SP1 untuk Encik Peh. [52] Sebaliknya, perbualan whatsapp di antara Encik Peh dengan Nurmalia iaitu staf dalaman defendan pertama, menunjukkan permintaan Encik Peh David dapat dipenuhi di mana Nurmalia secara konsisten dan berterusan menjawab pertanyaan dan membekalkan maklumat yang diperlukan. [53] Nurmalia telah membuat semakan di dalam sistem dalaman syarikat defendan pertama dan telah mendapati bahawa En Peh adalah pembeli yang berulang. Sebagai pembeli berulang, beliau layak mendapat diskaun tambahan sebanyak 2%. [54] Pembeli yang membeli unit mempunyai kebebasan untuk memilih dengan siapa mereka ingin berurusan dalam pembelian. Tiada sekatan bagi mereka walaupun mungkin maklumat tentang projek ini telah diberikan oleh SP1. Tiada syarat ditetapkan bahawa hanya plaintif sahaja yang berhak menguruskan jualan dan mendapatkan komisen. [55] Defendan pertama dan defendan kedua juga tidak pernah melantik dan memberikan hak eksklusif kepada plaintif untuk mencari pembeli dan melengkapkan transaksi jualan. Ia boleh dilakukan oleh kakitangan dalaman defendan pertama dan juga ejen lain yang dilantik. Malah kakitangan dalaman akan diberikan keutamaan. [56] Atas alasan yang dinyatakan saya mendapati Nurmalia adalah punca berkesan kepada jualan ini dan bukan plaintif. [57] Kes ini mempunyai persamaan dengan kes SINGHAM SULAIMAN SDN BHD (72817-X) (TRADING AS JONES LANG WOOTTON) ... PLAINTIFF AND MEGA PALM SDN BHD62 [2013] 1 LNS 569 . Di dalam kes tersebut, tuntutan plaintif ditolak dan Mahkamah Tinggi memutuskan seperti berikut: In the premises, the dismissal of the plaintiff’s claim with costs of RM 35,000.00 is fair and just as there was no positive evidence to establish a valid oral appointment of the plaintiff as an estate agent by the defendant in respect of the sale of the 2 parcels of land to Mayland and/or the 2 subsidiaries of Mayland and in any event the plaintiff has failed to establish that its efforts were the effective cause of the sale of the 2 parcels of land to Mayland and/or the 2 subsidiaries of Mayland. Kesimpulan Mahkamah [58] Setelah meneliti keseluruhan keterangan dan dokumen, mahkamah mendapati: