Cimb Bank Berhad v 1. Wan Zubaidah Bt Wan Mahmood (24FC-1662-12/2014)

WAN ZUBAIDAH BT WAN MAHMOOD (juga sebagai wakil diri harta pusaka Nik Ab. Rahman Bin Nik Mat, Si Mati)

NIK AB. RAHMAN BIN NIK MAT, Si Mati ... DEFENDAN-DEFENDAN 2 ALASAN PENGHAKIMAN (Permohonan di bawah seksyen 265(3A) Kanun Tanah Negara 1965) [1] Pada 12.12.2014, CIMB Bank Berhad (Plaintif) pada awalnya telah memfailkan Saman Pemula (Kandungan 1) untuk mendapatkan perintah-perintah antara lain bahawa:

bahawa hartanah beralamat yang dipegang di bawah H.S (M) 124 Lot No: 7663, Mukim Sg. Buloh, Daerah Petaling, Negeri Selangor (selepas ini dirujuk sebagai “hartanah tersebut”) yang telah digadaikan kepada Plaintif {melalui Gadaian yang didaftarkan di bawah Perserahan No. 2430/1981, Jilid 11, Folio 82 (gadaian tersebut)} dijual melalui lelongan awam di bawah Kanun Tanah Negara.

bahawa jualan hartanah tersebut mestilah secara lelongan awam pada tarikh, tempat dan masa yang ditetapkan oleh Mahkamah yang mulia ini. [2] Kemudian daripada itu, Plaintif pada 17.4.2015 telah memfailkan satu permohonan untuk meminda Kandungan 1 dan pindaan yang dipohon oleh Plaintif antara lain adalah meminda relif perintah di perenggan 1(a) kepada relif perintah berikut: 3 Bahawa Perintah Jualan Pentadbir Tanah Daerah Petaling, Selangor Darul Ehsan bertarikh 5/5/1994 digantikan dengan perintah Mahkamah Yang Mulia ini menurut Seksyen 265(3A) Kanun Tanah Negara, 1965. [3] Mahkamah telah membenarkan permohonan pindaan tersebut dan selepas daripada itu Plaintif telah memfailkan Saman Pemula Terpinda (Kandungan 11) pada 22.5.2015. [4] Pada dasarnya Kandungan 11 ini adalah permohonan oleh Plaintif menurut seksyen 265(3A) Kanun Tanah Negara (KTN) yakni memohon bahawa Perintah Jualan Pentadbir Tanah Daerah Petaling, Selangor Darul Ehsan bertarikh 5.5.1994 digantikan dengan Perintah Mahkamah. Melalui pindaan Kanun Tanah Negara 1965 pada tahun 2001, seksyen 265(3) (c) telah dipinda sebagai seksyen 265(3A). [5] Seksyen 265 (3) dan seksyen 265 (3A) KTN memperuntukkan seperti berikut:

If at the subsequent sale no bid is received at or above the reserve price, the Land Administrator may – 4

direct that it be put up for auction at a subsequent date, either at the same or a new reserve price and shall give such notice of the subsequent sale as he may consider appropriate; or

withdraw it from the sale and refer the matter to the Court.

The Court may substitute for the order of the Land Administrator an order for sale under section 256, or make such other order as it may think just: Provided that the Court shall not make any order to the Land Administrator to carry out the sale. [6] Permohonan Plaintif ini telah disokong oleh afidavit-afidavit yang diikrarkan oleh Paisal bin Ahmad (Naib Presiden Plaintif) iaitu:

Kandungan 2 (Afidavit Sokongan).

(ii) Kandungan 6 (Afidavit Jawapan Plaintif). [7] Fakta ringkas kes yang membawa kepada pemfailan permohonan Plaintif ini adalah seperti berikut:

Atas permohonan kedua-dua Defendan (Wan Zubaidah bt Wan Mahmood - Defendan Pertama dan Nik Ab. Rahman bin Nik Mat - Defendan Kedua) pada 20.4.1981, Plaintif (sebelum ini dikenali sebagai Bank Bumiputra Malaysia Berhad (BBMB)) 5 telah memberi kemudahan perbankan kepada Defendan-defendan yang berupa satu pinjaman perumahan (pinjaman perumahan tersebut) berjumlah RM 130,000.00 bagi membiayai pembelian sebuah rumah teres di Lot No.7, Jalan SS4C/18, Taman Rasa Sayang, Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan daripada seorang bernama Nik Mahmood bin Nik Mat atas terma-terma dan syarat-syarat yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak.

(ii) Bagi menjamin kemudahan pinjaman perumahan tersebut, Defendan-defendan telah bersetuju menggadaikan hartanah tersebut kepada Plaintif melalui Gadaian Bil Perserahan No.2430/1981, Jilid 11, Folio 82 yang didaftarkan pada 21.10.1981.

(iii) Defendan-defendan kemudiannya telah memungkiri syarat dan terma-terma pinjaman perumahan tersebut apabila gagal membuat pembayaran ansuran yang ditetapkan di dalam pinjaman perumahan tersebut. 6

(iv) Di atas kemungkiran Defendan-defendan di dalam menyelaraskan akaun pinjaman perumahan mereka tersebut, Plaintif melalui peguamcaranya telah memulakan tindakan menguatkuasakan hak atau remedi statutori Plaintif ke atas gadaian tersebut dengan memohon perintah penjualan untuk menjual hartanah tersebut melalui lelongan awam. Memandangkan hartanah tersebut adalah hartanah di bawah pegangan pejabat tanah, Plaintiff telah memohon perintah penjualan dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah Petaling yang kemudiannya telah mengeluarkan satu perintah penjualan menurut sekyen 263(1) KTN. Walaupun lelongan awam telah dijalankan sebanyak dua kali di Pejabat Tanah Daerah Petaling, hartanah tersebut tidak berjaya dijual.

Pada 24.9.2002 Pentadbir Tanah Petaling telah mengeluarkan satu Sijil Rujukan Mahkamah menurut seksyen 265(3) (b) KTN kepada peguamcara Plaintif bagi mengarahkan Plaintif sebagai pemegang gadaian merujuk perkara ini ke Mahkamah. Justeru, Plaintif telah memfailkan permohonan di dalam Kandungan 1 7 yang kemudiannya dipinda kepada Kandungan 11 (Saman Pemula Terpinda). [8] Defendan Kedua telah meninggal dunia pada 29.1.2012, justeru Defendan Pertama juga dibawa di dalam prosiding ini sebagai wakil diri harta pusaka Defendan Kedua (si mati). [9] Defendan-defendan yang akan selepas daripada ini dirujuk sebagai “Defendan” telah memfailkan tiga (3) afidavit untuk membantah permohonan Plaintif. Dua afidavit telah diikrarkan oleh Defendan Pertama sendiri dan satu oleh seorang yang bernama Nik Mahmood bin Nik Mat yang mengaku sebagai Pemegang Kuasa Wakil bagi pihak Defendan-defendan bagi hartanah tersebut menurut Surat Kuasa Wakil bertarikh 27.8.2008. Ketiga-tiga afidavit tersebut adalah seperti berikut:

Afidavit Bantahan Defendan yang diikrarkan Wan Zubaidah binti Wan Mahmood pada 27.2.2015 (Kandungan 5).

(ii) Afidavit Jawapan II Defendan yang diikrarkan Wan Zubaidah binti Wan Mahmood pada 7.04.2015 (Kandungan 7). 8

(iii) Afidavit Nik Mahmood bin Nik Mat yang diikrarkan pada 2.6.2015 (Kandungan 12). [10] Kedudukan undang-undang berkaitan dengan permohonan yang dibuat oleh mana-mana pemegang gadaian untuk menggantikan perintah penjualan yang dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah kepada satu perintah jualan oleh Mahkamah menurut seksyen 265 (3A) Kanun Tanah Negara, 1965 berdasarkan rujukan yang dibuat oleh Pentadbir Tanah adalah jelas dan mantap. Di dalam kes Lee Gee Pheng v. RHB Bank Bhd [2003] 4 CLJ 639, Mahkamah Rayuan telah memutuskan antara lain bahawa: [1a] Section 265(3)(c) NLC does not mandate that an application for a substitute order for sale be treated by the court as a fresh application for an order for sale. The section merely confers the court with the power to substitute an order for sale made by the Land Administrator under s. 263 NLC with an order for sale under s. 256 NLC; or, in other words, to transform the order of the Land Administrator into an order of the High Court. It will, therefore, be unnecessary, in the circumstances, to issue a fresh notice in Form 16D. (pp 643 h & 644 a-d) 9 [1b] In issuing the order for sale, the Land Administrator had complied with all the procedural requirements of the NLC. The proceedings at that stage were also not challenged by the borrower. The borrower could also have continued with her appeal before the High Court under s. 418 NLC but she chose not to proceed with it. Consequently, the merits and the validity of the order for sale issued by the Land Administrator could not be challenged at the proceedings brought by the bank for the substitute order for sale. (p 644 e-f) [11] Kedudukan dan prinsip undang-undang yang diutarakan oleh Mahkamah Rayuan menerusi penghakiman Nik Hashim, HMR (YA ketika itu) telah juga yang diberikan penekanan sekali lagi oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK v MOHD NAZRO BIN ZULKIPELI [2009] 1 LNS 379. Di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK ini, di perenggan 15 penghakiman oleh Abu Samah Nordin, HMR (YA ketika itu) telah dinyatakan seperti berikut: “[15] Whilst it can be seen that an application to the Court under section 265(3) of the Code is merely a continuation of the proceeding of transforming the order for sale by the Land Administrator into that 10 of the High Court (Lee Gee Pheng v. RHB Bank Bhd), we are of the view that the Court is not obliged to make an order of sale under section 265(3) read with section 256 of the Code if it is satisfied that there is in existence cause to the contrary. Section 265(3)(c) clearly states that “the Court may substitute for the order of the Land Administrator an order for sale under section 256, or make such other order as it may think fit” (our emphasis). Although the power of the Court to make an order for sale under section 256(3) of the Code is confined only to land held under the registry title, the Court is immediately seized of jurisdiction to deal with the land held under the land office title upon reference by the Land Administrator. The Court’s power under section 256(3) of the Code is not only limited to substituting the order of sale of the Land Administrator with its own order of sale but it can decline to make an order of sale if it is satisfied of the existence of cause to the contrary. The Court does not act as a mere rubber stamp and dutifully makes its own order of sale in place of the order of sale by the Land Administrator regardless of any statutory non-compliance under the code. [12] Mahkamah Rayuan di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK ini telah memutuskan bahawa walaupun permohonan di bawah seksyen 265(3A) KTN merupakan kesinambungan prosiding penjualan hartanah di bawah satu gadaian melalui lelongan awam 11 yang mana perintah penjualan diperolehi dari Pentadbir Tanah digantikan kepada suatu perintah yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi, penggantian ini menjadikan bidang kuasa ke atas tanah yang dipegang oleh Pejabat Tanah (land held under the land office title) kini telah diletakkan di bawah bidang kuasa Mahkamah. Namun, Mahkamah Rayuan di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK seterusnya telah memutuskan bahawa bidangkuasa ini bukanlah suatu bidangkuasa terhad dan semata-mata setakat penggantian perintah penjualan. Mahkamah tidak boleh bertindak seperti rubber stamp atau pengendors sahaja menggantikan perintah penjualan tersebut tanpa mengambil kira bahawa terdapat ketidakpatuhan kehendak-kehendak statutori di bawah KTN di dalam perintah yang diperolehi dari Pentadbir Tanah yang mewujudkan kausa yang bertentangan di mana Mahkamah boleh menolak permohonan penggantian tersebut. [13] Daripada pemutusan kedua-dua kes Mahkamah Rayuan tersebut, Mahkamah ini menyimpulkan prinsip-prinsip yang diutarakan oleh kedua-dua kes tersebut seperti berikut: 12

permohonan menggantikan perintah penjualan di bawah seksyen 265(3A) KTN adalah merupakan kesinambungan prosiding penjualan hartanah di bawah satu gadaian melalui lelongan awam yang mana yang perintah penjualan diperolehi dari Pentadbir Tanah digantikan kepada suatu perintah yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi.

(ii) penggantian ini menjadikan bidang kuasa ke atas tanah yang dipegang oleh Pejabat Tanah (land held under the land office title) yang dipegang oleh Pentadbir Tanah Mahkamah Tinggi kini telah diletakkan di bawah bidang kuasa Mahkamah.

(iii) bagi mendapatkan perintah menurut seksyen 265(A) ini, perintah jualan yang diperolehi daripada Pentadbir Tanah telah mematuhi semua kehendak-kehendak prosedur di bawah KTN bagi mendapatkan perintah tersebut dari Pentadbir Tanah dan peminjam tidak mencabarnya semasa prosiding untuk mendapatkan perintah tersebut.

(iv) bidangkuasa Mahkamah di dalam penggantian ini bukanlah suatu bidangkuasa terhad dan semata-mata setakat penggantian perintah penjualan di mana Mahkamah tidak boleh bertindak seperti rubber stamp atau pengendors sahaja menggantikan perintah penjualan tersebut tanpa mengambil kira bahawa terdapat ketidakpatuhan 13 kehendak-kehendak statutori di bawah KTN di dalam memperolehi perintah daripada Pentadbir Tanah yang mewujudkan kausa yang bertentangan.

Sekiranya Mahkamah mendapati bahawa di dalam pemerolehan perintah penjualan dari Pentadbir Tanah terdapat ketidakpatuhan kehendak-kehendak statutori di bawah KTN yang mewujudkan kausa yang bertentangan, Mahkamah boleh menolak permohonan penggantian tersebut. (penekanan oleh Mahkamah ini) [14] Berbalik kepada kes di hadapan Mahkamah ini, bagi Defendan menepis permohonan Plaintif untuk menggantikan perintah penjualan hartanah oleh Pentadbir Tanah kepada perintah penjualan oleh Mahkamah, Defendan hendaklah membangkitkan bahawa di dalam pemerolehan perintah penjualan dari Pentadbir Tanah terdapat ketidakpatuhan kehendak-kehendak statutori di bawah KTN oleh pihak Plaintif yang mewujudkan kausa yang bertentangan. [15] Bagi takrifan frasa kausa yang bertentangan, Mahkamah ini tidak boleh lari dari merujuk kepada kes Low Lee Lian v Ban Hin Lee Bank Bhd [1997] 1 AMR 1036, di mana Mahkamah Agung di dalam 14 kes Low Lee Lian ini telah mengkategorikan frasa kausa yang bertentangan dengan memutuskan antara lain seperti berikut: “It is not sufficient to allege mere breaches by the chargee of the loan agreement between the chargee and the borrower, or even of the terms of the annexure to the charge in order to resist an application under s 256(3) of the NLC. An allegation that the chargee acted in breach of contract, while it may give rise to an independent action in personam, is insufficient per se to defeat the ad rem rights of a chargee under his registered charge to an order for sale. [SEE P 1053 LINE 42 – P 1054 LINE 5] These are the following categories of cases where cause to the contrary within s 256(3) of the NLC may be established:

Firstly, a chargor who is able to bring his case within any of the exceptions to the indefeasibility doctrine housed in s 340 of the NLC.

(ii) Secondly, a chargor may show cause to the contrary within s 256(3) of the Code by demonstrating that the chargee has failed to meet the conditions precedent for the making of an application for an order of sale, for e.g. failure on the part of the chargee to prove the making of a demand or service upon the chargor of a notice in Form 16D would 15 constitute cause to the contrary. Similarly where the notice demands sums not lawfully due from the chargee.

(iii) Thirdly, a chargor may defeat an application for an order of sale by demonstrating that its grant would be contrary to some rule of law or equity.” [16] Di dalam mencapai pendekatan terhad dengan memberikan tiga kategori kausa yang bertentangan ini, Mahkamah Agung telah memberikan alasan-alasannya dengan berkata di muka surat 1054 begini: “We are conscious that the approach we have adopted results in a very narrow and restrictive interpretation of s 256(3) of the code. But there are good reasons of policy for such an interpretation. It must not be forgotten that in the ordinary way, banks and other financial institutions loan money deposited with them by their customers to a borrower on the faith of the security of a charge created over the landed property of the borrower, or as here, of a third party. In the event of a default by the borrower, the lending institution normally looks to early recovery of all or a substantial part of the money due to them from a sale of a security. If the courts of this country interpret the phrase ‘cause to the contrary’ appearing in s 256(3) of 16 the Code liberally, then, institutional lenders would lose confidence in their right to realize their security through an order for sale. Financial institutions would then become reluctant to lend money to bonafide entrepreneurs. Commerce would come to a standstill and the development of land and industries in this country which are largely dependent upon loans from banks would cease. No judgment of this court will be designed to produce such a consequence. [17] Daripada afidavit-afidavit yang difailkan oleh Defendan bagi menentang permohonan Plaintif, peguam Defendan telah cuba bergantung kepada pemutusan Mahkamah Rayuan di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK dengan membangkitkan alasan-alasan berikut:

Plaintif telah gagal mematuhi Perintah Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur bertarikh 26.4.2013.

(ii) Plaintif telah gagal mengemukakan Perintah Jualan Pentadbir Tanah Daerah bertarikh 05.05.1994 yang ingin digantikan dengan perintah Mahkamah. 17

(iii) Sijil Rujukan Mahkamah Oleh Pentadbir Tanah Petaling adalah dipertikaikan.

(iv) Tuntutan Plaintif dihalang oleh batasan had masa menurut seksyen 6(3) Akta Had Masa, 1953 atau secara alternatif, tindakan Plaintif adalah dihalang oleh batasan had masa menurut seksyen 21 Akta Had Masa 1953.

Tindakan Plaintif dihalang oleh doktrin “laches”

(vi) Tanggungjawab dan liabiliti kontraktual Defendan telah lupus (“extinguish”)

(vii) Plaintif dihalang menurut seksyen 21(5) Akta Had Masa, 1953 untuk menuntut faedah selepas tempoh enam (6) tahun ianya menjadi terakru Isu (i): Plaintif telah gagal mematuhi Perintah Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur bertarikh 26.4.2013. [18] Defendan telah menghujahkan bahawa Plaintif melalui Saman Pemula No.24NCVC-785-03/2012 yang difailkan di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur pada bulan Mac, 2012 telah membuat permohonan 18 yang serupa. Di dalam kes di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur tesebut, selepas mendengar hujahan kedua-dua pihak, Hakim Mahkamah Tinggi pada 26.4.2013 telah membenarkan Plaintif untuk menarik balik tindakannya dengan kebebasan untuk memfailkan semula tertakluk kepada syarat-syarat seperti berikut:-

Defendan dibenarkan membangkitkan isu-isu fakta dan undang-undang yang dibangkitkan dalam permohonan Saman Pemula ini terhadap sebarang tindakan yang akan difailkan semula oleh Plaintif;

Plaintif memaklumkan kepada Defendan terhadap kiraan (“computation”) yang dikemukakan bersama faedah secara terperinci dengan mencatatkan sebarang deposit yang dibayar dalam sebarang lelongan awam yang diadakan yang mana telah dirampas (“forfeited”) oleh Plaintif;

Defendan juga bebas untuk membangkitkan sebarang bantahan terhadap prosedur pada masa rujukan oleh Pentadbir Tanah kepada Mahkamah; dan [19] Menurut Defendan lagi, Plaintif terpaksa menarik balik tindakannya kerana suratcara Plaintif adalah tidak teratur di mana Plaintif telah 19 gagal untuk mengemukakan sebarang penyata akaun menunjukkan pengiraan faedah serta samada bayaran-bayaran deposit oleh pembida yang telah dilucutkan haknya telah diambil kira. [20] Defendan telah menghujahkan selanjutnya bahawa di dalam perintah 26.4.2013 telah dengan nyatanya memerintahkan supaya Plaintif mengemukakan pengiraan bersama faedah secara terperinci dengan mencatatkan sebarang deposit yang dibayar dalam lelongan awam yang telah diadakan oleh Plaintif. Menurut Defendan perintah ini telah gagal dipatuhi oleh Plaintif. [21] Untuk menyokong hujahannya, peguam Defendan telah merujuk kepada buku teks “Enforcement of Charges Hand Book” oleh Wong Kim Fatt, Table 13 yang telah merujuk kepada prosedur “Reference to High Court after unsuccessful sale” di mana Borang 111 (Saman Pemula) dan Borang 112 (Afidavit). Menurut peguam lagi, Borang 112 dalam buku teks tersebut telah menyatakan Afidavit Sokongan permohonan hendaklah mengemukakan butir-butir pengiraan dan mengekshibitkan Penyata Akaun dan perenggan 7 Borang 112 berbunyi berikut: 20 “7. The amount due and ought to be paid by the Defendants as at the date of the …….. day of …….. amounts to the amount of RM………………… A copy of the statement of Account is annexed and marked as exhibit ‘XYZ-3’.” [22] Peguam Defendan selanjutnya berhujah bahawa Borang 112 hendaklah dijadikan sebagai panduan. Menurut Defendan lagi, Plaintif di dalam kes ini telah gagal mengemukakan sebarang pengiraan secara terperinci yang juga mengambil kira deposit-deposit yang telah pun dibayar dan dirampas. Secara ringkasnya, Defendan telah menghujahkan bahawa Plaintif tidak berbuat seperti berikut: - tidak mengemukakan sebarang Penyata Akaun dalam Afidavit Sokongannya. - sehingga kini tidak dapat mengemukakan sebarang dokumen untuk membuktikan bahawa deposit-deposit ini telah pun diambil kira terhadap jumlah yang dihutang; - sehingga kini Plaintif gagal untuk mengemukakan sebarang Penyata Akaun untuk membuktikan hutang atau jumlah yang tertunggak. [23] Justeru itu, jumlah keberhutangan Defendan sebanyak RM539,597.72 yang dituntut Plaintif adalah dipertikaikan Defendan. 21 [24] Defendan telah juga menghujahkan bahawa terdapat kegagalan di pihak Plaintif mematuhi perintah yang telah diberikan Hakim VT Singham, pada 26.4.2013 apabila YA telah membenarkan Plaintif untuk menarik balik tindakannya dengan kebebasan untuk memfailkan semula di dalam Saman Pemula No.24NCVC-785- 03/2012. Plaintif telah dikatakan gagal memaklumkan kepada Defendan terhadap kiraan (“computation”) yang dikemukakan bersama faedah secara terperinci dengan mencatatkan sebarang deposit yang dibayar dalam sebarang lelongan awam yang diadakan yang mana telah dirampas (“forfeited”) oleh Plaintif. Di dalam erti kata lain, Plaintif gagal mengemukakan Penyata Akaun yang memperincikan butir-butir yang cukup atas jumlah yang dihutang oleh Defendan kepada Plaintif dan mempertikaikan serta menafikan hutang yang berjumlah RM539,597.72 kepada Plaintif. [25] Plaintif sebaliknya telah menangkis hujahan Defendan dengan menghujahkan berikut:

alasan-alasan yang dibangkitkan oleh Defendan berkenaan penyata akaun, perincian butir-butir keberhutangannya, ketidakpatuhan 22 perintah bertarikh 26.4.2013 dan penyangkalan keberhutangannya kepada Plaintif sebanyak RM539,597.72 adalah merupakan alasan-alasan yang afterthought yang tidak mempunyai merit.

(ii) Defendan sejak dari mula Plaintif memulakan prosiding penguatkuasaan remedi statutorinya di Pejabat Tanah, dua penjualan yang tidak berjaya sehinggalah permohonan ini di hadapan Mahkamah ini tidak pernah mencabar tindakan yang diambil Plaintif dan tidak pernah mencabar perintah jualan yang diperolehi Plaintif dari Pentadbir Tanah.

(iii) Defendan tidak pernah menafikan tanggungan hutangnya terhadap Plaintif dan sememangnya Defendan mempunyai pengetahuan berkenaan keberhutangannya terhadap Plaintif di bawah gadaian tersebut.

(iv) Defendan sebenarnya mengetahui jumlah yang masih terhutang kepada Plaintif kerana pengiraan jumlah terhutang adalah berdasarkan amaun prinsipal yang diberi sebanyak RM130,000.00 pada kadar faedah yang terkandung dalam dokumen gadaian dan surat tawaran pinjaman.

Perintah penjualan yang dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah yang tidak pernah dicabar oleh Defendan dan sehingga kini masih 23 terpakai. Defendan juga tidak pernah membuat permohonan untuk mengenepikan perintah penjualan yang diperolehi Plaintif. Dapatan Mahkamah atas isu (i) [26] Apa yang nyata di hadapan Mahkamah ini adalah permohonan yang dibuat Plaintif adalah berdasarkan Sijil Rujukan yang telah dikeluarkan Pentadbir Tanah atas kegagalan menjual hartanah tersebut oleh Pentadbir Tanah di pejabat tanah. Berdasarkan kes LEE GEE PHENG dan STANDARD CHARTERED BANK telah menjadi prinsip undang-undang yang mantap dan jitu bahawa permohonan di bawah seksyen 265(3A) KTN adalah permohonan untuk perintah penjualan gantian dan bukannya satu permohonan baru untuk mendapatkan perintah penjualan. Mahkamah ini di perenggan 13 penghakiman ini telahpun menyimpulkan prinsip-prinsip undang-undang dari pemutusan kedua-dua kes Mahkamah Rayuan di dalam perihal perkara pemohonan menurut seksyen 265(3A) KTN ini. [27] Mahkamah ini perlu menekankan di sini bahawa di dalam di afidavit-afidavit Defendan menentang permohonan Plaintif, alasan-alasan 24 yang dibangkitkan oleh Defendan tidak langsung menyentuh mengenai perintah penjualan yang telahpun diperolehi oleh Plaintif. Afidavit-afidavit tersebut juga tidak menimbulkan sebarang ketidakpatuhan di pihak Plaintif terhadap apa-apa syarat (condition) atau prasyarat (pre-condition) yang ditetapkan oleh mana-mana undang-undang bagi mendapatkan perintah penjualan daripada Pentadbir Tanah. Apa yang ditimbulkan atau dibangkitkan oleh Defendan hanyalah alasan-alasan yang timbul selepas pemerolehan perintah penjualan Pentadbir Tanah yang kononnya ketidakpatuhan-ketidakpatuhan oleh Plaintif di dalam membuat permohonan di bawah seksyen 265(3A) KTN seperti ketiadaan penyata akaun, perincian butir-butir keberhutangan dan ketidakpatuhan perintah mahkamah bertarikh 26.4.2013 berkaitan perincian butir-butir keberhutangan. [28] Mahkamah perlu mengulangi di sini sekali lagi bahawa permohonan di hadapan mahkamah ini bukanlah satu permohonan baru untuk satu perintah penjualan yang mana bagi menangkis ianya dikeluarkan, seseorang pemberi gadaian boleh menimbulkan kausa yang bertentangan dengan menimbulkan perincian butir-butir atau 25 penyata akaun hutang yang tidak diberikan oleh pemegang gadaian yang boleh menjurus kepada kegagalan mematuhi butiran-butiran yang dikehendaki di bawah Aturan 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 2012 (KKM 2012) ataupun kegagalan pemegang gadaian menyerahkan Borang 16D kepada pemberi gadaian yang akan menyatakan secara tepat dan spesifik jumlah keberhutangan pemberi gadaian kepadanya seperti yang berlaku di dalam kes Standard Chartered Bank. [29] Di dalam kes ini, Notis Borang 16 D atau Aturan 83 KKM 2012 tidak berbangkit kerana pertamanya, perintah jualan sememangnya telah diperolehi oleh Plaintif. Keduanya, Defendan tidak langsung menimbulkan sebarang ketidakpatuhan Plaintif terhadap mana-mana kehendak undang-undang di dalam memperolehi perintah jualan daripada Pentadbir Tanah. Ketiganya, menurut undang-undang dan otoriti-otoriti, tujuan butiran-butiran yang ditimbulkan oleh Defendan ini, perlu diberikan kepada Defendan adalah untuk Defendan memikirkan samada untuk menjelaskan hutangnya bagi menyelamatkan hartanah tersebut daripada lelongan dengan membayar jumlah hutang tertunggak ataupun menentang 26 permohonan Plaintif daripada mendapatkan perintah penjualan untuk menjual hartanah melalui lelongan awam. [30] Di dalam hal ini, molek rasanya Mahkamah ini merujuk kepada penghakiman oleh Mahadev Shankar H (YA pada masa itu) di dalam kes Citibank NA v Ibrahim bin Othman [1994] 1 MLJ 608 mengenai objektif Aturan 83 KKM 2012 dan butiran-butiran yang perlu bagi mematuhi Aturan 83 ini. Di dalam kes Citibank NA ini, Mahadev Shankar H telah memutuskan bahawa: “(2) The Objective of O 83 r 3 is to enable the defendant to know at least by the date the originating summons is filed, what is the exact sum he is legally liable to pay so that he can make up his mind to contest or pay up. If there is a dispute as to the amount payable, the court must be able to say precisely when making its order ‘the total amount due to the charge at the date on which the order is made’. These words are from s 257(1)(c) of the National Land Code 1965 and they are mandatory.” (penekanan Mahkamah ini) [31] Hakim Mahadev Shankar seterusnya di muka surat 615 penghakimannya telah berkata: 27 “What the chargor has lost where there is a failure to comply with Order 83 r 3(3) is opportunity to satisfy himself of the correctness of the amount claimed, and to challenge the figures if he is not. A bare denial of a debt was never enough. The chargor also has an onus if he denies the amount claimed to say how much he admits owing. In this kind of case the dismissal of the application for non-compliance with some aspect of the rules does not extinguish the debt. The chargee can start afresh but there will then be additional costs, interest and delay.” (penekanan oleh Mahkamah ini) [32] Di dalam kes ini, perintah yang dipohon oleh Plaintif adalah menggantikan perintah Pentadbir Tanah kepada perintah penjualan oleh Mahkamah. Di dalam hal ini, Defendan tidak merujuk kepada Mahkamah ini peruntukan undang-undang yang memerlukan Plaintif untuk memberikan penyata akaun yang lengkap dan terperinci bagi mendapatkan perintah penggantian tersebut. Apabila Defendan gagal menunjukkan kehendak undang-undang yang memerlukan sedemikian, alasan yang dibangkitkan oleh Defendan tidak mungkin mewujudkan kausa yang bertentangan. Apa yang pasti Plaintif telahpun memaklumkan di dalam afidavitnya bahawa jumlah sebenar keberhutangan Defendan setakat 14.11.2014 adalah RM 539,597.72. 28 [33] Peguam Defendan ada merujuk kepada Mahkamah ini buku teks “Enforcement of Charges Hand Book” oleh Wong Kim Fatt” di mana peguam Defendan telah menghujahkan bahawa Borang 112 di dalam buku itu dijadikan panduan. [34] Mahkamah ini berpandangan bahawa Borang 112 tersebut adalah saranan penulis dan bukannya berdasarkan kehendak atau prosedur atau formaliti undang-undang yang perlu dipatuhi oleh Plaintif di dalam membuat permohonannya di bawah seksyen 265(3A) KTN. Bagi Mahkamah ini, memang tidak ada salahnya sekiranya penyata akaun dieksibitkan tetapi bagi Mahkamah ini ketiadaannya tidaklah menimbulkan apa-apa kecacatan ataupun ketidakpatuhan undang-undang pun. [35] Apatah lagi di dalam kes ini, tidak timbul isu mengenai tujuan untuk memaklumkan kepada Defendan jumlah yang terhutang bagi akaun pinjaman perumahannya untuk Defendan memikirkan atau membuat keputusan samada untuk menjelaskan hutang yang tertunggak bagi menyelamatkan hartanah tersebut daripada dilelong Plaintif. Perintah penjualan telahpun dikeluarkan dan dua lelongan awam 29 yang dijalankan tidak berjaya menjual hartanah tersebut. Apa yang nyata, tingkah laku Defendan selama ini adalah tidak menghalang perintah penjualan dikeluarkan dan juga telah membiarkan Plaintif meneruskan dengan prosiding halang tebus. Defendan sememangnya tidak berhasrat untuk membayar hutangnya dan cuba mengelak perintah penggantian perintah penjualan hartanah tersebut dengan alasan-alasan remeh dan afterthought. [36] Di dalam hal ini, Mahkamah ini mesti menyatakan di sini bahawa sebenarnya Defendan sememangnya tidak begitu serius di dalam mahu mengetahui butir-butir pengiraan hutangnya untuk menyelamatkan hartanah tersebut daripada dilelong oleh Plaintif. Mahkamah berkata begini kerana keterangan dokumentari Defendan sendiri menujukkan Defendan mahu menggunakan peluang isu batasan masa untuk mengelakkan pembayaran hutangnya. Di Eksibit “D” affidavit Kandungan 5nya, Defendan telah mengeksibitkan surat Mahmood bin Nik Mat yang telah menulis surat bertarikh 30.03.2009 kepada Plaintif memohon hartanah tersebut dilepaskan daripada gadaian atas alasan tindakan undang-undang Plaintif adalah 30 dihalang oleh batasan masa. Surat bertarikh 30.03.2009 tersebut diperturunkan di bawah ini: Nik Mahmood Bin Nik Mat P/A 1546/08 (Nik Abdul Rahman Bin Nik Mat) (Wan Zubaidah Binti Wan Mahmood) No. 7, Jalan SS4C/18 47301 Petaling Jaya Selangor. 30-03-2009 _____________________________________________________________________ CIMB Bank Damansara Dear Sir, H.S(M) 124 Lot 7663, Lelongan Awam 31-10-1988, Proprietor: Nik Abdul Rahman Bin Nik Mat, Wan Zubaidah Binti Wan Mahmood. With reference to the above property where it was first auction on 31-10- 1988 and now after twenty years it became time barred for further legal action. Due to this limitation please take necessary steps to discharge the property accordingly. Enclose here with necessary document for your verification. Thank you. [37] Kandungan surat yang sama telah diulangi peguam Defendan melalui surat Suria Kumar & Co bertarikh 12.3.2014 yang berbunyi berikut: We act for the borrowers and refer to the above matter. 31 Our clients obtained a loan facility from Bank Bumiputra Malaysia Berhad.

Sijil tersebut tidak menyatakan bahawa Pentadbir Tanah Petaling telah pun menarik balik penjualan hartanah tersebut sebagaimana yang dikehendaki oleh Seksyen 256(3)(b) Kanun Tanah Negara, 1965;

(ii) Sijil tersebut tidak menyatakan Pentadbir Tanah Petaling yang merujuk kepada Mahkamah sebagaimana yang dikehendaki oleh Seksyen 256(3)(b) Kanun Tanah Negara, 1965;

(iii) Sijil tersebut langsung tidak memberikan butir-butir seperti Nombor Gadaian, Jumlah Digadai, Jumlah Hutang dan Tarikh Gagal Bayar Hutang;

(iv) Sijil tersebut telah menyatakan dengan salah luas lot sebagai 565 kaki persegi sedangkan luas sebenar hartanah adalah 1,920 kaki persegi;

Sijil tersebut telah dikeluarkan selepas satu tempoh yang sangat lama iaitu hampir lapan tahun selepas tarikh jualan kedua yang kononnya telah diadakan pada 08.09.1994; dan

(vi) Kelengahan di pihak Plaintif ini membebankan dan memprejudiskan Defendan. 37 Dapatan Mahkamah atas isu (iii) [45] Pertamanya, perlu dinyatakan di sini bagi alasan-alasan yang ditimbulkan Defendan di dalam mempertikaikan Sijil-Sijil Rujukan Mahkamah oleh Pentadbir Tanah Petaling sememangnya di luar kawalan Plaintif. Plaintif tidak boleh dipertanggungjawabkan atau dipersalahkan atas sijil yang dikeluarkan Pentadbir Tanah. Sijil Rujukan tersebut adalah dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah dan Pentadbir Tanah adalah berkuasa penuh atas dokumen yang dikeluarkannya. Plaintif tidak langsung mempunyai input atas pengeluaran sijil tersebut. Kedua, alasan dan dapatan Mahkamah di perenggan 44 penghakiman juga terpakai bagi alasan ini. Isu (iv): Tuntutan Plaintif dihalang oleh batasan had masa menurut seksyen 6

Akta Had Masa, 1953 ATAU secara alternatif, tindakan Plaintif dihalang oleh batasan had masa menurut seksyen 21 Akta Had Masa 1953. [46] Defendan telah menghujahkan bahawa tuntutan Plaintif adalah dihalang oleh batasan had masa menurut seksyen 6(3) Akta Had Masa, 1953 berdasarkan kepada alasan bahawa: 38 Perintah Jualan terhadap hartanah tersebut telah dibuat pertama kalinya pada 05.10.1988. Lanjutan daripada itu, lelongan awam telah telah diadakan pada 31.10.1988. Perintah Jualan yang dibuat pada pertama kalinya telah melebihi 26 tahun. Justeru, perintah jualan bertarikh 05.10.1988 telah melebihi tempoh dua belas (12) tahun. [47] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa perintah jualan tersebut tidak boleh dilaksanakan lagi kerana ianya dihalang oleh batasan had masa. Peguam Defendan telah merujuk kepada kes-kes (i) REEVES v BUTCHER [1981] 2 QB 509, (ii) NADEFINCO LTD v KEVIN CORPORATION SDN BHD [1978] 2 MLJ 59 (iii) WONG KOK LEONG & ANOR v RHB BANK BERHAD [2014] 6 AMR 281. [48] Menurut Defendan lagi, sekiranya Plaintif ingin melaksanakan Perintah Jualan yang kononnya dibuat dalam tahun 1993 dan tahun 1994, Plaintif adalah juga dihalang oleh batasan had masa kerana kedua-dua Perintah tersebut telah melampaui dua belas tahun (12) tahun sekarang. 39 [49] Defendan juga berhujah secara alternatif bahawa tindakan Plaintif adalah dihalang oleh batasan had masa menurut seksyen 21 Akta Had Masa, 1953 atas alasan bahawa kausa tindakan Plaintif untuk melaksanakan remedi statutori hanya timbul apabila Defendan ingkar untuk mematuhi Borang 16D yang dikeluarkan Plaintif. Memandangkan Perintah Jualan telah dikeluarkan pertama kalinya pada 05.10.1988, maka Borang 16D semestinya telah dikeluarkan sebelum tarikh 05.10.1988. Dengan itu kausa tindakan Plaintif telahpun terakru sebelum tarikh tersebut dan tempoh dua belas (12) tahun sudah telahpun berlalu. Tindakan Plaintif dengan yang demikian telah dihalang oleh batasan had masa menurut Seksyen 21(2) Akta Had Masa, 1953. Peguam Defendan telah merujuk kepada kes PEH LAI HUAT-v-MBF FINANCE BHD [2011] 3 MLJ

[50] Plaintif sebaliknya meghujahkan bahawa isu had masa tidak seharusnya dibangkitkan oleh Defendan memandangkan Perintah Penjualan telahpun dikeluarkan oleh Pejabat Tanah dan sehingga kini tidak pernah diketepikan oleh Defendan. Menurut Plaintif lagi, permohonan Plaintif bukanlah suatu tindakan baru yang difailkan. 40 [51] Plaintif seterusnya berhujah bahawa bantahan Defendan atas isu had masa adalah merupakan satu alasan Defendan untuk mengelakkan diri daripada tanggungjawab untuk membayar pinjaman yang telah diberikan oleh Plaintif. [52] Plaintif juga berhujah bahawa tindakan halangtebus ini adalah tidak dihalang oleh had masa kerana Perintah Jualan tersebut masih digunapakai dan tidak pernah diketepikan, maka hak dan kepentingan Plaintif untuk meneruskan tindakan halangtebus masih wujud dan berterusan. Dapatan Mahkamah atas isu (iv) [53] Di dalam kes Kandiah Peter v Public Bank Bhd [1994] 1 MLJ 119, Mahkamah Agung telah memutuskan antara lain bahawa: “[1] A chargee who makes an application for an order for sale in foreclosure proceedings under s 256 of the code does not commence an action. He merely enforces his rights as a chargee by exercising his statutory remedy against the chargor in default. The order for sale when made under s 256 of the code is not a judgment 41 or a decree. The court hearing the application for foreclosure does not make, and in any event ought not to make, any adjudication upon any substantive issues. [54] Telah dinyatakan di atas oleh Mahkamah Agung di dalam kes Kandiah Peter bahawa tindakan halang tebus yang diambil oleh pemegang gadaian bukanlah suatu tindakan yang dimulakan pemegang gadaian tetapi ianya hanya merupakan suatu penguatkuasaan hak statutorinya di atas kemungkiran penggadai. Adalah juga diputuskan oleh Mahkamah Agung di dalam kes Kandiah Peter bahawa perintah penjualan yang dibuat oleh Mahkamah menurut seksyen 256 KTN bukanlah suatu penghakiman mahupun dikri. [55] Dalam hal ini suka mahkamah ini merujuk kepada kes Peh Lai Huat v. MBF Finance Bhd. [2011] 3 MLJ 470 di mana Mahkamah Rayuan telah memutuskan antara lain bahawa: “[3] In my judgment the appellant overlooks a point that is central to this case. He has treated the respondent’s application to have the subject land sold in public auction as an action to recover the debt owed. That it certainly is not. The true nature of such a proceeding was described by Seah SCJ in 42 Malaysian International Merchant Bankers Bhd v Dhanoa Sdn Bhd [1988] 1 MLJ 257 as follows: The claim of the appellant in the court below was in exercise of their statutory remedy against the respondent as chargor in default under the provisions of the National Land Code. The appellant’s claim was not under a covenant but under the registered charge. American International Assurance Co Ltd v Union Builders (Malaysia) Sdn Bhd [1973] 1 MLJ 95, was prayed in aid of this conclusion. In that case, Ong CJ (Malaya) said: The chargees’ claim herein was not on the covenant but in exercise of their statutory remedy against a chargor in default. Hence there could not have been any merger. In this connection I might add in parenthesis that, ordinarily, a chargee hardly ever has occasion to sue on the covenant, except where the moneys realised fall short of the amount needed to satisfy his claim for principal and interest. Accordingly, s 21(1) of the Limitation Act 1953 which provides that: ‘(1) No action shall be brought to recover any principal sum of money secured by a mortgage or other charge on land or personal property or to enforce such mortgage or charge, or to recover proceeds of the sale of land or personal property after the expiration of twelve years from the date when the right to receive the money accrued’ has no application to this case. The proceeding in the court below was not — to quote the words of the subsection — ‘an 43 action … brought to recover any principal sum of money secured by a mortgage.’ [4] Similarly, S 21(2) of the Limitation Act which reads:-

No foreclosure action in respect of mortgaged personal property shall be brought after the expiration of twelve years from the date on which the right to foreclose accrued: Provided that if after that date the mortgagee was in possession of the mortgaged property, right to foreclose on the property which was in his possession shall not, for the purposes of this subsection, be deemed to have accrued until the date on which his possession discontinued. Also has no application to this case. That is because the cause of action here, that is to say, the right to exercise the statutory remedy of an Order for Sale did not arise until after the Appellate had failed to remedy the default specified in the Form 16D notice. The originating summons was here filed on 6 April 2011, well within the 12 year period prescribed by s 21

of the Limitation Act. [56] Abdul Aziz Mohamad, HMR (YA ketika itu) di dalam kes PEH LAI HUAT yang telah bersetuju dengan pemutusan Gopal Sri Ram, HMR bahawa seksyen 21(1) Akta Had Masa tidak terpakai kepada 44 tindakan gadaian di mana pemegang gadaian menguatkuasakan remedi statutorinya dengan menyatakan berikut di muka surat 474: “The only reason why I decided that the appeal should be dismissed was the reason that is stated in para 3 of the judgment of my learned brother Gopal Sri Ram FCJ, that is, that s.21(1) of the Limitation Act 1953 did not apply to the respondent’s action because it was not an action brought to recover any principal sum of money secured by a charge but was an action in exercise of the right to the statutory remedy of an order for sale.” [57] Berdasarkan otoriti di atas, adalah menjadi undang-undang yang jitu dan mantap bahawa tindakan halang tebus yang diambil oleh pemegang gadaian bukanlah suatu tindakan yang dimulakan pemegang gadaian untuk menuntut kembali wang yang terhutang tetapi ianya hanya merupakan suatu penguatkuasaan hak atau remedi statutorinya di atas gadaian di atas kemungkiran penggadai. Perintah penjualan yang dibuat oleh Mahkamah menurut seksyen 256 KTN bukanlah suatu penghakiman mahupun dikri. Adalah menjadi undang-undang juga remedi statutori untuk satu perintah penjualan tidak timbul sehingga pemberi gadaian gagal meremedikan keingkarannya yang dinyatakan di dalam Borang 16D dan seksyen 45 21(1) Akta Had Masa tidak terpakai kepada tindakan gadaian di mana pemegang gadaian menguatkuasakan remedi statutorinya. [58] Atas kedudukan ini sahaja alasan Defendan mengenai had masa semestinya gagal. Tambahan kepada ini juga, Mahkamah ini telah menjelaskan di awal penghakiman tadi iaitu di perenggan 13 mengenai perihal kedudukan undang-undang bagi permohonan di bawah seksyen 265(3A) KTN. Apa yang jelas permohonan di bawah seksyen 265(3A) KTN adalah semata-mata untuk penggantian atau penukaran satu perintah penjualan tanah bagi tanah pegangan Pejabat Tanah yang dikeluarkan oleh seorang Pentadbir Tanah kepada Mahkamah. Apa yang penting di sini adalah perintah penjualan telahpun dibuat oleh Pentadbir Tanah setelah formaliti dan prosedur di bawah seksyen 254 KTN telah dipatuhi oleh Pemegang Gadaian dan Pentadbir Tanah pada masa itu yang telah berpuashati bahawa tidak wujud apa-apa kausa yang bertentangan telah mengeluarkan satu perintah penjualan di bawah seksyen 263 (1) KTN. Justeru, apabila perintah penjualan telahpun dikeluarkan oleh Pejabat Tanah, permohonan untuk penggantian atau penukaran perintah yang dibuat atas rujukan Pentadbir Tanah bukanlah satu 46 tindakan permohonan yang baru untuk perintah penjualan tanah seperti yang dihujahkan oleh Plaintif. Bagi permohonan baru untuk perintah penjualan, prinsip undang-undang telah mengatakan bahawa tindakan pemegang gadaian untuk satu perintah penjualan adalah penguatkuasaan remedi statutorinya dan bagi tindakan sebegini Akta Had Masa tidak terpakai. Maka, apatah lagi di dalam keadaan perintah penjualan telahpun diperolehi, isu batasan masa ini adalah tidak berbangkit langsung. Adalah dapatan Mahkamah ini bahawa Defendan semestinya gagal bagi isu ini. Isu (v): Tindakan Plaintif ini dihalang oleh doktrin “laches” Isu (vi): Tanggungjawab dan liabiliti kontraktual defendan-defendan telah pun lupus (“extinguish”) Isu (vii): Plaintif adalah dihalang untuk menuntut faedah selepas tempoh enam (6) tahun ianya menjadi terakru menurut seksyen 21(5) Akta Had Masa, 1953 [59] Defendan telah menghujahkan bahawa wujud kelengahan yang sangat ketara (laches) di pihak Plaintif untuk merealisasikan cagaran mereka. Menurut Defendan, gadaian telah didaftarkan pada 03.07.1981 dan Sijil Rujukan kepada Mahkamah oleh Pentadbir 47 Tanah Daerah Petaling telah dikeluarkan pada 04.09.2002. Plaintif hanya memfailkan tindakan ini pada 12.12.2014. Defendan telah bergantung kepada keputusan Edgar Joseph Jr, H (YA pada ketika itu) di dalam kes MALAYSIA BUILDING SOCIETY BHD –V-LIM KHENG KIM & ORS [1988] 1 CLJ (REP) 770, [60] Defendan juga telah menghujahkan bahawa tanggungjawab dan liabiliti kontraktual Defendan telah pun lupus bersandarkan alasan-alasan bahawa tindakan Plaintif adalah dihalang oleh batasan had masa dan doktrin “laches”. [61] Defendan juga berhujah bahawa Plaintif adalah dihalang untuk menuntut jumlah faedah selepas tempoh enam (6) tahun ianya menjadi terakru menurut Seksyen 21(5) Akta Had Masa, 1953. Dapatan Mahkamah atas isu (v), (vi) dan (vii) [62] Isu (v), (vi) dan (vii) yang ditimbulkan Defendan tidak boleh dipertahankan dan semestinya gagal atas dapatan Mahkamah ini di perenggan 57 dan 58 penghakiman. 48 [63] Sekadar satu pemerhatian, Mahkamah ini juga perlu menyatakan bahawa atas penelitian teliti dokumen-dokumen yang dikemukakan terdapat penemuan fakta di dalam kes ini seperti berikut:

surat tawaran pinjaman perumahan bertarikh 20-4-1981 telah dikeluarkan oleh Nik Mahmood bin Nik Mat sebagai pengurus bank BBMB. Nama pengurus bank BBMB Nik Mahmood bin Nik Mat yang menawarkan pinjaman kepada Defendan adalah sama dengan Pemegang Kuasa Wakil bertarikh 27.8.2008

hartanah yang dibeli oleh Defendan dengan pinjaman perumahan yang diberi Plaintif adalah milik Nik Mahmood bin Nik Mat sendiri.

Nik Mahmood bin Nik Mat di dalam afidavit Kandungan 12nya yang diikrarkan pada 2.6.2015 telah mengikrarkan alamat kediamannya sebagai No.7, Jalan SS4C/18, Taman Rasa Sayang, 47301 Petaling Jaya, Selangor yang juga merupakan alamat hartanah yang dibeli oleh Defendan yang mana pinjaman perumahan telah diberikan dan hartanah menjadi perkara perihal dalam kes ini dijadikan sebagai sekuriti pinjaman tersebut. 49

(e)