Cimb Bank Berhad v Liew Yew Chung (JA-24FC-504-05/2024)

Ini adalah rayuan Perayu (defendan) terhadap keputusan Mahkamah ini yang membenarkan permohonan untuk jualan yang difailkan Plaintif untuk 9 hartanah milik Defendan yang digadaikan (“gadaian-gadaian tersebut”) bagi jaminan kepada jumlah pinjaman yang diberikan Plaintif kepada Defendan. Jumlah hutang tertunggak berbangkit daripada pinjaman ini ialah sebanyak RM83,575.66 setakat 18.9.2023.

Pinjaman ini diperolehi Defendan melalui satu kemudahan pinjaman perumahan “BizFlexi Facility” sebanyak RM4,420,000.00 (“pinjaman tersebut”). Gadaian ke atas 9 keping tanah tersebut (“hartanah tersebut”) dibuat dalam Borang 16A Kanun Tanah Negara 1965 tertakluk kepada syarat-syarat bahawa “Defendan bersetuju menjelaskan keseluruhan jumlah terhutang beserta faedahnya apabila dituntut Plaintif jika Defendan gagal atau tidak mematuhi syarat-syarat gadaian-gadaian tersebut”.

Akibat kegagalan menjelaskan tunggakan ansuran pinjaman tersebut, satu notis tuntutan bertarikh 20.09.2023 dikeluarkan oleh peguam Plaintif menuntut Defendan untuk menjelaskan jumlah tunggakan ansuran Pinjaman Perumahan berjumlah RM83,575.66 setakat 18.9.2023 sehingga penyelesaian sepenuhnya, dalam tempoh 14 hari.

Pada 5.10.2023, satu Notis Penarikan Balik dan Penamatan Kemudahan Perbankan dikeluarkan oleh peguam Plaintif ke atas Defendan dengan menuntut Defendan menjelaskan keseluruhan baki pinjaman tersebut berjumlah RM4,445,777.12 setakat 3.10.2023 beserta faedah dikira pada kadar 4.85% setahun mulai 4.10.2023.

Defendan telah diingatkan jika berlaku kegagalan membuat bayaran sebagaimana yang dikehendaki, satu tindakan halang tebus akan diambil terhadap hartanah-hartanah tersebut. Pada 26.10.2023, satu Notis Pelanggaran Mengenai Sesuatu Cagaran dalam Borang 16D di bawah seksyen 254 Kanun Tanah Negara dikeluarkan, bertarikh 26.10.2023. Melalui borang ini, Plaintif menuntut daripada Defendan bayaran dibuat dalam tempoh 30 hari Notis diterima, jumlah RM4,457,669.66 beserta faedah dikira pada kadar 4.85% setahun mulai dari 23.10.2023 sehingga penyelesaian penuh.

Notis tersebut turut memberi amaran bahawa kegagalan atau keingkaran Defendan mematuhi Notis tersebut akan menyebabkan Plaintif memohon perintah jualan. Permohonan perintah jualan di hadapan Mahkamah ini adalah akibat kegagalan Defendan memenuhi tuntutan dalam syarat Notis tersebut. Semasa permohonan ini dibuat, kadar Pinjaman Asas Plaintif yang terkini telah berubah kepada 6.85% setahun.

Afidavit Tambahan Plaintif lampiran 4 turut melampirkan sesalinan Penyata Akaun Defendan dan mendeposkan bahawa setakat 10.6.2024 (ini merujuk kepada tarikh awal perbicaraan Lampiran 1), jumlah wang yang terhutang adalah RM4,594,769.81 beserta faedah seterusnya dikira pada kadar 2% setahun di bawah Kadar Pinjaman Asas dengan kiraan rehat harian mulai 11.6.2024 sehingga penyelesaian penuh pada Kadar Pinjaman Asas (“Base Landing Rate”) ditetapkan pada 6.85% setahun, tertakluk kepada perubahan dari semasa ke semasa.

Defendan menafikan setiap fakta di atas kecuali setakat terdapatnya Pinjaman dan Gadaian tersebut. Penafian ini seolah-olah termasuk fakta bahawa Defendan adalah pemilik berdaftar hartanah-hartanah tersebut. Walau bagaimanapun, dengan pengakuan terdapatnya gadaian tersebut, Mahkamah berpendapat Defendan tidak dapat menafikan pengakuan Defendan sebagaimana Borang Gadaian 16A tersebut bahawa Defendan adalah pemilik berdaftar hartanah-hartanah tersebut.

Selain daripada itu, Defendan juga menafikan fakta-fakta berikut: i. Menafikan syarat-syarat dalam gadaian bahawa Defendan bersetuju menjelaskan keseluruhan jumlah terhutang beserta faedah apabila dituntut Plaintif jika Defendan gagal atau tidak mematuhi syarat-syarat gadaian; ii. Defendan menafikan gagal menjelaskan tunggakan ansuran Pinjaman serta menafikan serahan Notis Tuntutan bertarikh 20.9.2023 yang dikatakan dibuat di alamat akhir Defendan No. 10, Jalan Jerau, Taman Pelangi, 80400 Johor Bahru; iii. Secara alternatif, menafikan Notis Penarikan Balik dan Penamatan Kemudahan bertarikh 5.10.2023 diserahkan di alamat akhir Defendan; iv. Menafikan Borang 16D ke atas Defendan dikeluarkan selaras dengan seksyen 254 Kanun Tanah Negara kerana ia menuntut pembayaran balik keseluruhan wang yang terhutang setakat 23.10.2023 dan ini bertentangan dengan 8 kehendak Borang 16D untuk menjelaskan bayaran bulanan dalam masa satu bulan. Hanya apabila perlanggaran dan gagal diremedikan dalam masa satu bulan, barulah jumlah wang dijamin oleh gadaian menjadi genap masa dan kena dibayar kepada Plaintif sebagai pemegang gadaian yang membolehkan Plaintif memohon satu perintah jualan; v. Menafikan Defendan telah gagal mematuhi Notis-notis yang dikeluarkan Plaintif.

Defendan membangkitkan bantahan atas afidavit sokongan yang hanya diikrar pada 30.4.2024 sedangkan saman pemula bertarikh 8.5.2024. Ini dikatakan telah melanggar A28 K3C1 dan A83 K3(1)2 Kaedah Mahkamah 2012. Mahkamah menolak bantahan ini kerana kedua-dua dokumen telah difailkan bersama pada 8.5.2024 (meskipun afidavit diikrarkan 8 hari sebelum tarikh pemfailan saman pemula), telah 1 Supporting affidavits (O. 28, r. 3c)

(1) Unless otherwise provided in any written law, where the plaintiff intends to adduce evidence in support of an originating summons, he shall do so by affidavit and shall file the affidavit or affidavits and serve a copy thereof on every defendant not later than seven days after the service of the originating summons. 2 Order 83. Charge actions

Action for delivery of possession or payment of moneys (O. 83, r. 3)

The affidavit in support of the originating summons by which an action to which this rule applies is begun shall comply with the following provisions of this rule. This rule applies to a charge action begun by originating summons in which the plaintiff is the chargee and claims delivery of possession or payment of moneys secured by the charge or both.

The affidavit shall exhibit a copy of the charge.

Where the plaintiff claims delivery of possession the affidavit shall show the circumstances under which the right to possession arises and, except where the Court in any case or class otherwise directs, the particulars of the amount remaining due under the charge as at the hearing date of the originating summons.

Where the plaintiff claims delivery of possession, the affidavit shall give particulars of every person who to the best of the plaintiff’s knowledge is in possession of the charged property.

If the charge creates a tenancy other than a tenancy at will between the chargor and chargee, the affidavit shall show how and when the tenancy was determined and if by service of notice when the notice was duly served.

Where the plaintiff claims payment of moneys secured by the charge, the affidavit shall prove that the money is due and payable and give the particulars mentioned in paragraph (3). diserahkan serentak ke atas Defendan pada 13.5.2024 dalam tempoh 5 hari sebelum tamat tempoh 7 hari dari tarikh pemfailan afidavit sokongan tersebut dan 28 hari sebelum tarikh pendengaran pertama yang ditetapkan pada 10.6.2024. [11] Syarat-syarat A83 K3 juga telah dipenuhi kerana mengandungi butir-butir gadaian serta kausa tindakan bersabit jumlah tidak berbayar oleh Defendan yang menjurus kepada permohonan Perintah Jualan ini.