Damai 1516 Homeowners Berhad v LIM Kim Loong (BA-A72NCvC-1524-12/2023)

Lampiran 40 merupakan permohonan Defendan bagi mahkamah memutuskan isu-isu atau persoalan-persoalan selaras dengan Aturan 14A Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) iaitu :- i) Sama ada skim komuniti berpengawal yang dilaksanakan oleh Plaintif di kawasan perumahan di Jalan Setia Damai U13/15 dan Jalan Setia Damai U13/16, Seksyen U13, Setia Alam, 40170 Shah Alam, Selangor yang diduduki oleh Defendan dan penduduk-penduduk lain (‘Skim Komuniti Berpengawal tersebut’) adalah tidak sah dan menyalahi undang-undang tanpa kelulusan daripada pihak berkuasa tempatan, iaitu Majilis Bandaraya Shah Alam (‘MBSA’)? ii) Sama ada Skim Komuniti Berpengawal tersebut adalah tidak sah dan menyalahi undang-undang atas sebab kegagalan Plaintif untuk mematuhi Garis Panduan Permohonan Skim Komuniti Berpengawal (‘Guarded Community’) MBSA? iii) Sekiranya jawapan kepada Soalan 1 dan/atau 2 di atas adalah “Ya”, sama ada perjanjian Deed of Mutual Covenants bertarikh 17.10.2014 antara 27/01/2026 16:17:44 BA-A72NCvC-1524-12/2023 Kand. 92 Plaintif dan Defendan (‘DMC tersebut’) berkenaan dengan Skim Komuniti Berpengawal tersebut adalah tidak sah, terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan memandangkan ia melanggari atau tidak mematuhi Seksyen 30.2 dan 30.3 DMC tersebut? iv) Sekiranya jawapan kepada Soalan 3 di atas adalah “Ya”, samada Plaintif tidak berhak untuk mengenakan caj perkhidmatan dan samada semua pembayaran caj perkhidmatan oleh Defendan kepada Plaintif adalah menyalahi undangundang dan sewajarnya dikembalikan kepada Defendan menurut Seksyen 66, Akta Kontrak 1950? v) Sekiranya jawapan kepada Soalan 1 dan/atau 2 dan/atau 3 bersama 4 di atas adalah “Ya”, samada tuntutan Plaintif terhadap Defendan dalam tindakan ini sewajarnya ditolak dan tuntutan balas defendan dibenarkan?

Pada 17 Oktober 2014, satu perjanjian yang dikenali sebagai Deed of Mutual Covenants (selepas ini dirujuk sebagai ‘DMC tersebut’ sahaja) telah dimeterai antara Plaintif dan Defendan. Dalam perjanjian ini, Plaintif diberikan tanggungjawab untuk membekalkan perkhidmatan pengurusan harta dan penyelenggaraan kawasan umum estet perumahan di mana rumah Defendan terletak. Sebagai balasan, Defendan, sebagai pemilik rumah unit 15E-58 di alamat No. 58, Jalan Setia Damai U13/15E, Setia Alam Seksyen U13, 40170 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan (selepas ini dirujuk sebagai ‘Unit tersebut’ sahaja), dikehendaki membayar caj pengurusan harta sebanyak RM130 sebulan serta sumbangan bulanan kepada kumpulan wang penjelas hartanah (sinking fund) sebanyak RM13 sebulan.

Perjanjian DMC ini turut menetapkan bahawa Defendan perlu membuat pembayaran dalam masa 14 hari selepas menerima bil daripada Plaintif bagi perkhidmatan yang disediakan. Plaintif telah melaksanakan tanggungjawabnya dengan mengeluarkan bil untuk caj perkhidmatan yang sepatutnya dibayar oleh Defendan.

Defendan, pada asalnya, bersetuju untuk mematuhi syarat-syarat dalam DMC ini apabila membeli hartanah di kawasan tersebut. Pembelian hartanah di kawasan perumahan tersebut adalah tertakluk kepada syarat wajib untuk menandatangani DMC dan menjadi ahli Plaintif, yang mana ini termasuk kewajipan membayar caj pengurusan dan penyelenggaraan.

Walaupun Plaintif bukanlah sebuah persatuan penduduk rasmi yang berdaftar dengan pihak berkuasa, mereka adalah sebuah Homeowners Company yang sah dan berhak untuk mengenakan caj bagi perkhidmatan pengurusan dan penyelenggaraan kawasan perumahan. Ini adalah berdasarkan peruntukan dalam Tataurusan Persatuan Plaintif yang telah dipersetujui oleh Defendan. DMC jelas memperuntukkan bahawa Plaintif ditubuhkan untuk mengurus dan menyelenggara kawasan perumahan, manakala Defendan sebagai pemilik rumah bertanggungjawab untuk membayar caj perkhidmatan yang dikenakan kepada beliau.

Namun, Defendan telah gagal memenuhi kewajipan ini apabila beliau tidak membuat pembayaran bagi bil yang telah dikeluarkan oleh Plaintif sejak 1 April

Sehingga 30 November 2023, jumlah tunggakan Defendan telah mencapai RM9,005.47 dan jumlah ini masih terus meningkat. Bayaran terakhir yang dibuat oleh Defendan kepada Plaintif adalah pada 3 Mei 2019, yang mana pembayaran tersebut merangkumi bil-bil dari November 2014 hingga Mei 2019. Berdasarkan prinsip estoppel, Defendan dihalang daripada menafikan kewajipan beliau untuk membayar caj-caj yang dikenakan ke atasnya. Prinsip ini juga mengukuhkan bahawa Defendan telah mengakui kewajipan untuk mematuhi DMC melalui pembayaran-pembayaran yang telah dibuat sebelum ini. [7] Secara keseluruhannya, tindakan Defendan yang gagal membayar bil yang telah dikeluarkan oleh Plaintif menunjukkan bahawa beliau telah melanggar terma-terma yang telah dipersetujui dalam perjanjian DMC. [8] Sehingga ke tarikh Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan ini difailkan, Defendan masih gagal dan/atau cuai untuk membayar tunggakan tersebut. Prinsip undang-undang [9] Aturan 14A KKM 2012 membolehkan Mahkamah untuk menentukan apa-apa persoalan undang-undang atau pentafsiran apa-apa dokumen yang berbangkit dalam peringkat prosiding apabila Mahkamah mendapati persoalan itu adalah sesuai bagi penentuan sesuatu guaman tanpa perbicaraan penuh. Pada akhirnya penentuan itu akan menentukan secara muktamad keseluruhan kausa atau perkara atau apa-apa tuntutan atau isu dalamnya. [10] Prinsip undang-undang dalam membolehkan Mahkamah ini menggunakan kuasanya untuk melupuskan suatu tindakan secara terus di bawah Aturan 14A KKM 2012 telah dijelaskan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Dream Property Sdn Bhd v. Atlas Housing Sdn Bhd [2007] 6 CLJ 741 [2008] 2 MLJ 812 seperti berikut: " It is trite law that, for the court to exercise its power to summarily dispose off an action under Order 14A KKM 2012, there should not be any dispute by the parties as to the relevant facts, or that the court, upon scrutinising the pleadings, concludes that the material facts are not in dispute (see the case of Petroleum Nasional Bhd v. Kerajaan Negeri Terengganu)." [11] Berdasarkan kepada kes-kes duluan yang diputuskan oleh Mahkamah, jelas bahawa permohonan di bawah Aturan 14A KKM 2012 adalah tidak sesuai jika terdapat dakwaan fakta yang bercanggah, fakta material dipertikaikan dan isu fakta yang saling berkait (interwoven) dengan isu undang-undang. Dapatan Mahkamah [12] Sama ada skim komuniti berpengawal yang dilaksanakan oleh Plaintif di kawasan perumahan di Jalan Setia Damai U13/15 dan Jalan Setia Damai U13/16, Seksyen U13, Setia Alam, 40170 Shah Alam, Selangor yang diduduki oleh Defendan dan penduduk-penduduk lain (‘Skim Komuniti Berpengawal tersebut’) adalah tidak sah dan menyalahi undang-undang tanpa kelulusan daripada pihak berkuasa tempatan, iaitu Majilis Bandaraya Shah Alam (‘MBSA’)? [13] Sama ada Skim Komuniti Berpengawal tersebut adalah tidak sah dan menyalahi undang-undang atas sebab kegagalan Plaintif untuk mematuhi Garis Panduan Permohonan Skim Komuniti Berpengawal (‘Guarded Community’) MBSA? [14] Ya, Mahkamah menjawab kedua-dua persoalan di atas dan mendapati bahawa tuntutan Plaintif dalam kes ini adalah terbatal kerana terdapat beberapa ketidakpatuhan undang-undang oleh Plaintif. Mahkamah merujuk prinsip ekuiti “He who comes into equity must come with clean hands”. Plaintif merupakan satu persatuan yang tidak berdaftar bawah Registration of Society(ROS) justeru tidak boleh memasuki perjanjian Deed of Mutual Covenant dengan Defendan. Selain itu, tindakan pembinaan juga tidak mendapat kelulusan MBSA dan melanggar Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974. [15] Sekiranya jawapan kepada Soalan 1 dan/atau 2 di atas adalah “Ya”, sama ada perjanjian Deed of Mutual Covenants bertarikh 17.10.2014 antara Plaintif dan Defendan (‘DMC tersebut’) berkenaan dengan Skim Komuniti Berpengawal tersebut adalah tidak sah, terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan memandangkan ia melanggari atau tidak mematuhi Seksyen 30.2 dan 30.3 DMC tersebut? [16] Ya, Mahkamah ini berpandangan bahawa Deed of Mutual Covenant tersebut tidak boleh dikuatkuasakan kerana melanggar undang-undang memandangkan Plaintif sendiri bukanlah satu persatuan penduduk yang berdaftar dengan ROS (rujukan Seksyen 24 Akta Kontrak 1950) [17] Sekiranya jawapan kepada Soalan 3 di atas adalah “Ya”, samada Plaintif tidak berhak untuk mengenakan caj perkhidmatan dan samada semua pembayaran caj perkhidmatan oleh Defendan kepada Plaintif adalah menyalahi undang-undang dan sewajarnya dikembalikan kepada Defendan menurut Seksyen 66, Akta Kontrak 1950? [18] Ya, Plaintif tidak berhak untuk kenakan caj perkhidmatan dan sewajarnya pembayaran caj perkhidmatan tersebut dikembalikan kepada Defendan menurut Seskyen 66 Akta Kontrak 1950. [19] Sekiranya jawapan kepada Soalan 1 dan/atau 2 dan/atau 3 bersama 4 di atas adalah “Ya”, samada tuntutan Plaintif terhadap Defendan dalam tindakan ini sewajarnya ditolak dan tuntutan balas defendan dibenarkan? [20] Ya, tuntutan utama Plaintif telah dibatalkan tanpa kebebasan untuk memfailkan semula dan tuntutan balas defendan telah ditetapkan untuk bicara.

[21] Setelah membaca notis permohonan bersama dengan affidavit-afidavit yang difailkan pihak-pihak dan setelah membaca hujahan pihak-pihak beserta ikatan otoriti, Mahkamah ini merumuskan tiada isu yang dibangkitkan Plaintif untuk kes ini diputuskan semasa bicara penuh selain isu polisi MBSA semata-mata.Oleh yang demikian Mahkamah membenarkan permohonan pembatalan tuntutan bawah Aturan 14A oleh Df dalam Lampiran 40 dengan kos sebanyak RM2000. Bertarikh pada 27 Januari 2026 ………………………T.T..…..………………… ZUR AZUREEN BINTI ZAINALKEFLI MAJISTRET Mahkamah Majistret Sivil (5) Shah Alam Selangor Darul Ehsan Peguamcara Plaintif/Perayu: TETUAN GAN, HO, RAZLAN & HADRI Suite K-3-10, 2, Jalan Solaris, Solaris Mont Kiara, 50480 Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur [No. Ruj: L1645/DAMAI/HKT] Peguamcara Defendan/Responden: TETUAN. SIMON LIM & CO Unit 10-13, Level 10, Menara K1 No.1, Lorong 3/137C Off Jalan Klang Lama 58200 Kuala Lumpur Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur [No. Ruj: SL/L/LKL/DHB/95]