Danga Bay Sdn. Bhd. v Pentadbir Tanah Daerah Johor Bahru (JA-24NCvC-1652-12/2024)

1.

KERAJAAN NEGERI JOHOR …RESPONDEN-RESPONDEN ALASAN PENGHAKIMAN [Saman Pemula – Rayuan/semakan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 berkaitan Notis Borang 7A & 7B]

Saman Pemula ini ialah cabaran Pemohon (tuanpunya berdaftar) terhadap tindakan pihak berkuasa tanah (Responden-Responden) yang mengeluarkan Notis Borang 7A dan seterusnya Notis Borang 7B, berkaitan dakwaan pelanggaran syarat nyata dan/atau sekatan kepentingan yang dinyatakan pada hak milik.

Pemohon menegaskan bahawa sebagai pemilik berdaftar, haknya dilindungi dan tindakan Responden-Responden adalah tidak munasabah, tidak rasional dan/atau menyalahi undang-undang. Responden-Responden pula menegaskan bahawa kuasa penguatkuasaan syarat nyata adalah kuasa statutori yang berjalan mengikut rangka kerja Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) dan Pemohon masih tertakluk kepada syarat nyata, dan notis-notis yang dikeluarkan adalah selaras peruntukan KTN.

Setelah meneliti Saman Pemula, Afidavit Sokongan, Afidavit Jawapan, Afidavit Balasan, afidavit tambahan kedua-dua pihak, hujahan bertulis kedua-dua pihak, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan Responden-Responden dan mendapati Pemohon gagal melepasi kehendak undang-undang untuk campur tangan kehakiman. Justeru, Saman Pemula ini ditolak dengan kos RM8,000.00 kepada Responden-Responden. Oleh kerana tidak berpuas hati dengan Keputusan ini pihak Pemohon telah memfailkan Notis Rayuan bertarikh 9.03.2026 merayu terhadap keputusan ini. Disini disediakan Alasan Penghakiman untuk kes ini.

Pemohon adalah pemilik berdaftar bagi lima (5) bidang tanah yang dinyatakan dalam Saman Pemula, iaitu:

GRN 536348, Lot 48476, Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor (“E2A”);

GRN 536349, Lot 48477, Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor (“E2B”);

GRN 536352, Lot 48481, Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor (“E2-C2”);

GRN 536354, Lot 48483, Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor (“E2-R”); dan

GRN 63999, Lot 187312 (PTD 198004 HSD 587133), Mukim Tebrau, Daerah Johor Bahru, Johor (“Tanah Tebrau”).

Bagi setiap hartanah tersebut, Pemohon mengakui wujudnya syarat nyata dan/atau sekatan kepentingan pada hak milik, namun mempertikaikan rasionaliti syarat tersebut dan/atau cara penguatkuasaan melalui Borang 7A/7B.

Intipati relif yang dipohon, pada asasnya, ialah supaya Notis Borang 7A bertarikh 19.6.2024 dan Notis Borang 7B bertarikh

17.12.2024 (berkaitan tanah-tanah yang terlibat) diketepikan/diisytihar terbatal, serta pembatalan apa-apa pengendorsan nota di bawah peruntukan KTN yang berkaitan.

Pemohon juga memohon relif-relif bersifat prosedural seperti kaedah penyampaian perintah, endorse notis penal, kebenaran memohon arahan lanjut serta kos.

Dari sudut alasan, Pemohon menghujahkan bahawa Notis 7A/7B dikeluarkan kerana dikatakan melanggar syarat nyata dalam hakmilik (antaranya berkaitan kategori “bangunan bertingkat bagi tapak pembinaan bercampur” bagi tanah E2, dan “bangunan bagi tujuan perdagangan” bagi Tanah Tebrau), serta Pemohon diarahkan mematuhi syarat nyata dalam tempoh yang ditetapkan.

Pemohon menyatakan menerima lima (5) Notis Borang 7A, semuanya bertarikh 19.6.2024, berhubung tanah-tanah tersebut.

Pemohon selanjutnya menyatakan bahawa Notis Borang 7B mengkehendaki Pemohon hadir pada satu siasatan tanah bagi menunjukkan sebab mengapa tanah tidak patut dilucuthak serta-merta.

Pemohon juga menekankan beberapa siri surat-menyurat dan intervensi atau rujukan kepada pihak pentadbiran (termasuk surat Pejabat Menteri Besar Johor kepada Responden-Responden), yang menurut Pemohon menunjukkan Pemohon telah berusaha mendapatkan semakan atau penarikan balik notis namun tiada maklum balas, dan sebaliknya menerima 7B.

Pemohon mengemukakan beberapa eksibit untuk menyokong dakwaan “ketidakmunasabahan tempoh” dan keperluan masa pembangunan (contohnya pandangan awal perunding, gambar tanah, carian korporat, carta organisasi, dokumen saman pemula syarikat berkaitan dan lain-lain).

Pemohon juga menegaskan wujud “serangan terancang” terhadap Pemohon dan syarikat berkaitan melalui pengeluaran notis serentak kepada entiti lain, dan menanda dokumen-dokumen berkaitan sebagai eksibit.

Dalam afidavit tambahan Pemohon, Pemohon menyatakan telah mengemukakan pelan (Eksibit DB-21) untuk menyokong naratif fakta dan konteks Pembangunan dan/atau pematuhan syarat nyata. Mahkamah akan kembali kepada DB-21 ini di bawah Isu (iii) berkaitan (i) relevansi, (ii) berat probatif, dan (iii) sama ada ia benar-benar menzahirkan ketidakrasionalan atau ketidakpatuhan undang-undang pada pihak Responden-Responden.

Responden-Responden melalui afidavit jawapan/afidavit tambahan serta Hujahan bertulis Responden menolak inferens yang dicadangkan oleh Pemohon, dan menegaskan bahawa fokus yang betul ialah kerangka statutori KTN iaitu:

pemilik berdaftar tetap terikat syarat nyata;

Borang 7A/7B adalah mekanisme statutori; dan

tiada asas untuk Mahkamah menggantikan budi bicara pentadbiran tanah kecuali terbukti ‘ultra vires’, ‘mala fide’ atau ketidakrasionalan yang benar-benar melampau. HUJAHAN PIHAK-PIHAK

Hujahan Pemohon 17. Pemohon menghujahkan bahawa sebagai tuanpunya berdaftar, Pemohon tidak sepatutnya dikenakan tindakan yang bersifat “merampas” tanpa pampasan. Pemohon juga merujuk prinsip perlindungan harta (termasuk Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan) dan mendakwa notis-notis itu dikeluarkan dengan niat jahat dan/atau penyalahgunaan kuasa.

Pemohon menyatakan wujud tanda-tanda “rancangan awal” dan ketidakaturan pada urusan notis (termasuk dakwaan berkaitan notis 7B/7A yang dikeluarkan dalam beberapa siri), lalu memohon Mahkamah campur tangan.

Pemohon juga berhujah bahawa tempoh yang diberi untuk pematuhan atau pembangunan adalah mustahil, tidak rasional dan tidak munasabah, dengan menyatakan proses kelulusan memakan masa 8 hingga 12 bulan dan pembangunan memerlukan 3 hingga 5 tahun.

Dari aspek undang-undang, Pemohon merujuk pendekatan ‘Wednesbury unreasonableness’ dan ‘proportionality’ dalam semakan keputusan pentadbiran, termasuk kes Associated Provincial Picture Houses Ltd v Wednesbury Corporation [1948] 1 KB 223; Tan Teck Seng v Suruhanjaya Perkhidmatan Pendidikan & Anor [1996] 2 CLJ 771; [1996] 1 MLJ 261; Kumpulan Perangsang Selangor Bhd v Zaid Mohd Noh [1997] 2 CLJ 11; serta autoriti kes berkaitan kuasa melampau/tujuan tidak wajar.

Pemohon menekankan otoriti utama mengenai Borang 7A/7B, iaitu kes Ambank (M) Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Gombak & Another Case [2014] 8 CLJ 34 (sebagaimana dirujuk oleh Pemohon), untuk menegaskan bahawa notis 7A/7B boleh diketepikan jika terbukti tidak ‘bona fide’, irasional, tidak munasabah atau dibuat dengan niat jahat.

Hujahan Responden-Responden 22. Teras hujahan Responden-Responden ialah bahawa sistem KTN meletakkan syarat nyata sebagai ‘term of holding’ yang mengikat pemilik berdaftar, pendaftaran hak milik tidak memadam syarat nyata, malah syarat nyata adalah sebahagian daripada hak milik itu sendiri.

Responden-Responden menegaskan bahawa tindakan mengeluarkan Borang 7A dan Borang 7B adalah langkah-langkah yang diperuntukkan oleh KTN apabila berlaku pelanggaran syarat nyata. Oleh itu, persoalan sebenar bukan sama ada Pemohon “tidak suka” syarat nyata, tetapi sama ada Pemohon boleh menunjukkan (i) tindakan itu ‘ultra vires’,

(ii) bercanggah dengan syarat-syarat statutori (contoh, prasyarat notis), atau

(iii) memenuhi tahap ketidakrasionalan yang membolehkan Mahkamah campur tangan.

Responden-Responden juga merujuk prinsip tafsiran statut yang menuntut Mahkamah memberi kesan kepada maksud yang nyata dan tidak “membaca masuk” pengecualian yang tidak diperuntukkan, termasuk rujukan kepada s.54(2) Akta Tafsiran 1948 dan 1967 dan otoriti berkaitan tafsiran.

Dalam Hujahan bertulis Responden, Responden-Responden menekankan keperluan supaya Pemohon mengikat isu kepada teks KTN (khususnya ss. 116, 127, 128, 129 dan jadual yang dihujahkan di ms 19), dan menolak naratif “perancangan merampas” sebagai inferens yang tidak disokong standard pembuktian yang memadai bagi membatalkan tindakan statutori.

Responden-Responden turut merujuk autoriti seperti kes Chua Kian Yoon v Menteri Dalam Negeri Malaysia & Ors [2020] 1 CLJ 747 (antara lain mengenai prinsip tafsiran atau pendekatan kehakiman terhadap kuasa statutori dan batas campur tangan).

Dengan mengambil kira pliding, afidavit, hujahan bertulis pihak-pihak, Mahkamah merumuskan tiga isu utama seperti berikut: Isu (i): Sama ada Pemohon, sebagai pemilik berdaftar, terikat dengan syarat nyata di bawah Kanun Tanah Negara 1965. Isu (ii): Sama ada pengeluaran Notis Borang 7A dan Borang 7B adalah selaras dengan peruntukan KTN (khususnya ss. 127, 128, 129 dan rangka kerja penguatkuasaan pelanggaran syarat). Isu (iii): Sama ada Pemohon berjaya membuktikan bahawa tindakan Responden-Responden adalah tidak munasabah, tidak rasional atau menyalahi undang-undang. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu (i): Sama ada Pemohon, sebagai pemilik berdaftar, terikat dengan syarat nyata di bawah Kanun Tanah Negara 1965.

Mahkamah bermula dengan prinsip asas iaitu pendaftaran hakmilik memberi kepastian pemilikan, namun hak itu datang bersama ‘term of holding’ termasuk syarat nyata/sekatan kepentingan yang dinyatakan pada dokumen hakmilik. Pemilik berdaftar tidak boleh memilih untuk menerima hak tanpa mematuhi syarat yang menjadi sebahagian daripada hak tersebut.

Dalam konteks penguatkuasaan syarat nyata, KTN memperuntukkan mekanisme jelas, bermula dengan notis untuk memulihkan pelanggaran (Borang 7A) dan, bergantung keadaan, diikuti tindakan lanjut termasuk Borang 7B.

Responden-Responden menekankan bahawa syarat nyata mengikat secara statut. Pemohon pula cuba mengangkat isu ini sebagai isu “ketidakrasionalan syarat” dan “ketidakadilan pentadbiran”. Namun, Mahkamah menegaskan: selagi syarat nyata wujud pada hak milik dan tidak dicabar atau dipinda melalui saluran statutori yang berkenaan, syarat itu mengikat.

Mahkamah juga mengambil maklum bahawa KTN mengiktiraf syarat nyata termasuk syarat yang tertakluk tempoh. Sebagai contoh, dalam konteks lain, s.116 KTN menyatakan suatu syarat tersirat mengenai tempoh yang boleh dikenakan terhadap tanah pegangan pajakan. Peruntukan tersebut (dipetik verbatim) berbunyi: “(1) Every lease shall be subject to the implied condition that the land shall be used only for the purpose specified in the lease, and to such other implied conditions as may be prescribed…”

Walaupun kes ini berkaitan syarat nyata (dan bukan semata-mata syarat tersirat pajakan), rujukan kepada s.116 di atas menunjukkan falsafah KTN iaitu syarat pegangan adalah unsur hakmilik yang mengikat dimana kegagalan mematuhi syarat mengaktifkan kuasa statutori.

Oleh itu, Mahkamah memutuskan Isu (i) memihak kepada Responden-Responden dan Pemohon sebagai pemilik berdaftar tetap terikat dengan syarat nyata yang tertera pada hakmilik tanah-tanah tersebut Isu (ii): Sama ada pengeluaran Notis Borang 7A dan Borang 7B adalah selaras dengan peruntukan KTN (khususnya ss. 127, 128, 129 dan rangka kerja penguatkuasaan pelanggaran syarat).

Mahkamah seterusnya beralih kepada Isu (ii), iaitu sama ada pengeluaran Notis Borang 7A dan Notis Borang 7B adalah selaras dengan kerangka statut Kanun Tanah Negara 1965. Pada tahap ini, Mahkamah menegaskan bahawa fokus undang-undang ialah pemakaian kuasa statutori dalam lingkungan yang dibenarkan, bukan sama ada Pemohon menganggap tempoh pematuhan itu menyusahkan atau mencabar dari sudut operasi pembangunan. Isu ini adalah isu ‘statutory compliance’ iaitu adakah notis-notis yang dipertikaikan dikeluarkan dalam lingkungan kuasa dan mengikut prasyarat undang-undang.

Responden-Responden menekankan bahawa KTN menyediakan satu urutan penguatkuasaan yang bermula dengan s.127 (kuasa melucuthakkan kerana pelanggaran syarat nyata dan/atau sekatan), diikuti s.128 (notis untuk memulihkan pelanggaran), dan s.129 (tindakan lanjut atau penyitaan atau langkah seterusnya apabila wajar).

Seksyen 127 KTN–kuasa asas apabila berlaku pelanggaran 36. Seksyen 127 KTN memperuntukkan bahawa jika berlaku pelanggaran syarat dan/atau sekatan, Pentadbir Tanah mempunyai kuasa untuk mengambil langkah-langkah yang diperuntukkan oleh KTN. S.127 ialah “pintu kuasa” dan ia mengiktiraf bahawa pelanggaran syarat nyata bukan isu kontrak persendirian, tetapi isu statutori yang memberi kuasa kepada pentadbiran tanah untuk menguatkuasakan pematuhan menurut KTN.

Seksyen 128 KTN–Borang 7A sebagai notis memulihkan pelanggaran 37. Seksyen 128(1) KTN memperuntukkan bahawa apabila Pentadbir Tanah berpendapat telah berlaku pelanggaran syarat nyata atau sekatan kepentingan, Pentadbir Tanah boleh memberi notis bertulis (Borang 7A) untuk menghendaki tuan tanah memulihkan pelanggaran dalam tempoh yang dinyatakan.

Mahkamah menekankan frasa penting pada s.128(1)(b) KTN mengenai “tempoh yang difikirkan munasabah” oleh Pentadbir Tanah, kerana inilah paksi hujahan Pemohon (tempoh mustahil atau tidak rasional).

Pemohon cuba meletakkan pertikaian ini sebagai isu “tempoh mustahil” dan “penguatkuasaan pra-matang”. Namun, Mahkamah tidak boleh menerima pendekatan yang menilai kesahan Borang 7A/7B secara terpisah daripada struktur KTN. Sekiranya pada zahirnya prasyarat undang-undang dipenuhi, maka langkah seterusnya ialah menilai sama ada terdapat kecacatan undang-undang yang benar-benar ‘jurisdictional’, atau sama ada kuasa digunakan secara arbitrari sehingga jatuh ke tahap ketidakrasionalan undang-undang.

Dalam konteks ini, Mahkamah meneliti autoriti utama yang dirujuk Pemohon, iaitu kes Ambank (M) Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Gombak & Another Case [2014] 8 CLJ 34. Mahkamah menerima bahawa Ambank(supra) adalah kes rujukan penting mengenai pengeluaran Borang 7A/7B. Namun, bacaan Ambank (supra) mesti dibuat secara tepat pada fakta dan ratio. Dalam Ambank (supra), Mahkamah menekankan aspek ‘bona fide’ dan asas rekod rasmi berkaitan lanjutan masa (‘extension’) yang didakwa wujud. Mahkamah mendapati tiada bukti kukuh bahawa pihak berkuasa telah memberikan ‘extension’, tiada ‘endorsement’ pada dokumen hak milik yang menzahirkan lanjutan masa dan keadaan itu menimbulkan persoalan ‘bona fide’ dan kewajaran tindakan

Mahkamah ini menerima prinsip daripada Ambank(supra) bahawa

budi bicara di bawah kerangka KTN mesti digunakan secara ‘bona fide’ dan berasaskan rekod/pertimbangan relevan; dan

(ii) apabila isu lanjutan masa atau kedudukan pematuhan menjadi sandaran, mahkamah berhak menilai sama ada pihak berkuasa bertindak konsisten dengan rekod dan keperluan prosedur yang wajar.

Namun, Mahkamah menegaskan bahawa kes Ambank(supra) bukan autoriti yang menurunkan kehendak semakan kepada tahap bahawa setiap bantahan komersial terhadap tempoh pematuhan akan dengan sendirinya menjadikan Borang 7A/7B tidak sah.

Dalam kes ini, Pemohon tidak menunjukkan setakat yang dapat memuaskan Mahkamah bahawa terdapat ‘extension’ yang telah diberikan oleh pihak berkuasa tanah dan kemudian dinafikan tanpa asas, atau bahawa rekod rasmi dan tindakan Responden-Responden bercanggah secara material dengan kehendak bentuk dan/atau prosedur yang ditetapkan KTN (seumpama isu endorsement/rekod dalam Ambank). Pertikaian Pemohon lebih bersifat mempersoalkan kesesuaian pentadbiran tempoh dan keperluan masa Pembangunan dimana ianya belum lagi menunjukkan kecacatan undang-undang pada tahap yang membatalkan notis secara per se.

Kes Ambank(supra) pada masa yang sama mengingatkan bahawa penentuan “munasabah” di bawah s.128(1)(b) KTN bukan formula mekanikal dan ia kekal suatu penilaian kes demi kes. Oleh itu, autoriti tersebut tidak boleh dibaca sebagai mewujudkan prinsip bahawa setiap ketidakselesaan pemilik berdaftar terhadap tempoh pematuhan akan secara automatik membatalkan Borang 7A atau 7B; sebaliknya, ia menegaskan bahawa mahkamah hanya akan campur tangan apabila keputusan itu benar-benar lahir daripada pertimbangan yang tidak wajar/tiada pertimbangan wajar, atau jatuh ke tahap ketidakrasionalan yang tegas menurut ujian Wednesbury.

Seksyen 129 KTN – Borang 7B dan tindakan lanjut 45. Seksyen 129 KTN memperuntukkan kuasa tindakan susulan termasuk pengeluaran notis (Borang 7B) dalam keadaan tertentu, termasuk apabila pelanggaran tidak dipulihkan atau apabila s.129(1)(a)–(b) KTN dipenuhi.

S.129 KTN ialah “langkah eskalasi” iaitu ia menggerakkan proses siasatan tanah dan kemungkinan pelucuthakan apabila pematuhan gagal atau apabila keadaan membenarkannya menurut KTN.

Responden-Responden dalam hujahan mereka juga turut mengemukakan satu Jadual (dirujuk di ms 19 hujahan Responden) yang menyusun kronologi notis-notis dan status atau jenis pelanggaran bagi tanah-tanah berkenaan, termasuk tarikh notis dan tindakan susulan (Borang 7A/7B). Mahkamah menerima Jadual ini sebagai ringkasan kronologi yang membantu, namun menegaskan Jadual tidak boleh menggantikan keperluan Mahkamah menilai bukti afidavit dan kandungan notis itu sendiri.

Dapatan Mahkamah bagi Isu (ii) adalah, Pemohon tidak berjaya menunjukkan apa-apa ketidakpatuhan yang nyata terhadap prasyarat s.128 dan s.129 KTN. Tumpuan Pemohon lebih kepada “alasan justifikasi pembangunan” dan “masa pembangunan”, tetapi itu adalah isu budi bicara/penilaian pentadbiran dan bukan kecacatan kuasa (‘jurisdictional error’) yang automatik membatalkan notis.

Oleh itu, bagi Isu (ii), Mahkamah berpuas hati bahawa Pemohon gagal membuktikan bahawa pengeluaran Borang 7A dan Borang 7B dibuat di luar kerangka yang dibenarkan undang-undang atau dibuat secara tidak ‘bona fide’ pada piawaian yang ditetapkan oleh kes Ambank (supra). Justeru, Isu (ii) diputuskan memihak kepada Responden-Responden iaitu pengeluaran Borang 7A dan Borang 7B adalah dalam lingkungan kuasa KTN dan pada zahirnya selaras dengan rangka kerja ss. 127–129 KTN. Isu (iii): Sama ada Pemohon berjaya membuktikan bahawa tindakan Responden-Responden adalah tidak munasabah, tidak rasional atau menyalahi undang-undang.

Mahkamah kini beralih kepada Isu (iii), iaitu sama ada Pemohon berjaya membuktikan bahawa tindakan Responden-Responden adalah tidak munasabah, tidak rasional atau menyalahi undang-undang sehingga mewajarkan campur tangan kehakiman. Isu ini adalah isu penentu, kerana walaupun Mahkamah menerima bahawa kuasa statut tidak boleh digunakan sewenang-wenangnya, Mahkamah juga mesti mengelakkan pendekatan yang menggantikan pertimbangan pentadbiran tanah dengan pertimbangan Mahkamah semata-mata kerana Pemohon tidak bersetuju dengan langkah penguatkuasaan.

Dalam erti kata lain, Isu (iii) ialah isu ‘threshold for intervention’. Mahkamah menegaskan bahawa walaupun keputusan pentadbiran boleh dicabar atas alasan ‘mala fide’, penyalahgunaan kuasa, ketidakrasionalan, ketidakpatuhan prosedur statut, atau tujuan tidak wajar, beban membuktikan asas-asas ini adalah pada Pemohon.

Pemohon cuba melepasi keperluan undang-undang ini melalui tiga pendekatan utama:

dakwaan niat jahat dan/atau serangan terancang dan “rancangan merampas tanah”;

dakwaan ketidakrasionalan tempoh (contohnya 180 hari tidak realistik);

rujukan afidavit tambahan termasuk Eksibit DB-21 (pelan) untuk menunjukkan keadaan pembangunan, kelulusan, dan konteks pematuhan. Mahkamah menilai setiap tema ini secara berasingan dan juga secara kumulatif.

Dakwaan niat jahat dan/atau penyalahgunaan kuasa 53. Mahkamah ini seterusnya mengikat piawaian semakan ke atas tindakan Responden-Responden kepada prinsip Mahkamah Persekutuan dalam kes Pengarah Tanah dan Galian, Wilayah Persekutuan v Sri Lempah Enterprise Sdn Bhd [1978] 1 LNS 143; [1979] 1 MLJ 135 (FC). Dalam kes Sri Lempah (supra), Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa pihak berkuasa melulus tidak mempunyai budi bicara tak terkawal untuk mengenakan apa-apa syarat sesuka hati iaitu “approving authority does not have an uncontrolled discretion to impose whatever condition it likes”, di mana syarat yang sah hendaklah “fairly and reasonably relate to the permitted development”, dan kuasa tidak boleh digunakan untuk ‘ulterior object’ walau sebaik mana pun tujuan itu kelihatan pada kaca mata kepentingan. Prinsip-prinsip ini dinyatakan dengan jelas pada muka surat 146 (Suffian LP) dan muka surat148 (Raja Azlan Shah AG CJ (Malaya)) sebagaimana dipetik dalam hujahan Pemohon. Suffian LP, ketika menghuraikan had undang-undang terhadap kuasa mengenakan syarat, menyatakan seperti berikut: “The local planning authority are empowered to grant permission to develop land ‘subject to such conditions as they think fit’. But this does not mean that they have an uncontrolled discretion to impose whatever conditions they like. In exercising their discretion, they must have regard to all relevant considerations and disregard all improper considerations, and they must produce a result which does not offend against common sense.” [1979] 1 MLJ 135 at 146 (FC) Mahkamah Persekutuan seterusnya menegaskan bahawa kesahan sesuatu syarat tidak boleh dinilai secara terpisah daripada tujuan pembangunan yang dibenarkan, dan menyatakan secara tegas bahawa: “… the conditions, to be valid, must fairly and reasonably relate to the permitted development; and the planning authority are not at liberty to use their powers for an ulterior object, however desirable that object may seem to them to be in the public interest.” [1979] 1 MLJ 135 at 146 (FC) Dalam dapatan faktanya sendiri, Mahkamah Persekutuan mendapati bahawa syarat yang dipertikaikan dalam kes Sri Lempah (supra) adalah tidak sah kerana ia: “… did not relate to the permitted development, was unreasonable and was used for an ulterior object …” [1979] 1 MLJ 135 at 139–140 (FC) Prinsip ini diperkukuhkan lagi oleh Raja Azlan Shah AG CJ (Malaya), yang menolak secara mutlak konsep budi bicara mutlak atau tidak terbatas, dengan menyatakan: “Unfettered discretion is a contradiction in terms. … Every legal power must have legal limits, otherwise there is dictatorship. … where it is wrongly exercised, it becomes the duty of the courts to intervene.” [1979] 1 MLJ 135 at 148 (FC)

Mahkamah turut mengambil pedoman daripada peringatan tegas bahawa “every legal power must have legal limits, otherwise there is dictatorship”, suatu budi bicara wajib digunakan bagi tujuan yang betul dan tidak boleh digunakan secara tidak munasabah dan apabila budi bicara digunakan secara salah, menjadi tugas mahkamah untuk campur tangan. Namun, prinsip ini juga membawa implikasi penting iaitu beban adalah pada pihak yang mencabar (Pemohon) untuk menunjukkan, dengan bukti yang memadai, bahawa kuasa telah melampaui had undang-undang dan bukan sekadar menzahirkan rasa tidak puas hati terhadap hasil tindakan pentadbiran. Petikan ini (yang turut dikemukakan Pemohon melalui autoriti) menegaskan rasional asas semakan kehakiman namun ia juga mengandaikan wujudnya bukti yang memadai bahawa kuasa itu benar-benar disalahgunakan atau melampaui had undang-undang.

Dakwaan ‘mala fide’ dan “serangan terancang”, Mahkamah mendapati dakwaan tersebut tidak disokong bukti langsung yang memadai untuk membawa kes ini kepada prinsip dalam kes Sri Lempah(supra) (‘improper purpose’ / ‘ulterior object’). Inferens niat jahat tidak boleh dibuat semata-mata daripada kebetulan masa atau tindakan serentak, tanpa fakta asas yang kukuh. Jika tidak, Mahkamah akan menurunkan kehendak undang-undang kawalan budi bicara yang ditetapkan oleh Mahkamah Persekutuan kepada tahap spekulasi, sedangkan kes Sri Lempah(supra) menuntut semakan berpaksikan had undang-undang dan bukti penyalahgunaan kuasa yang jelas.

Mahkamah tidak menolak bahawa niat jahat boleh menjadi asas pembatalan tindakan pentadbiran. Namun, dakwaan niat jahat memerlukan lebih daripada inferens spekulatif. Pemohon merujuk notis serentak kepada syarikat berkaitan dan menyifatkannya sebagai “serangan terancang”.

Walau bagaimanapun, daripada perspektif undang-undang pentadbiran, tindakan serentak terhadap beberapa entiti yang mempunyai profil atau struktur pemilikan tertentu tidak semestinya membuktikan ‘mala fide’ ia boleh juga konsisten dengan operasi penguatkuasaan yang lebih menyeluruh. Pada tahap pembuktian afidavit, Mahkamah mendapati Pemohon tidak membawa bukti langsung (‘direct evidence’) yang memadai untuk menzahirkan niat jahat sebagai fakta.

Dakwaan ketidakrasionalan tempoh (‘Wednesbury unreasonableness’)

Pemohon menekankan bahawa kelulusan mengambil 8 hingga 12 bulan dan pembangunan 3 hingga 5 tahun dan oleh itu, tempoh notis adalah “mustahil”, lalu irasional.

Mahkamah menerima bahawa kes Ambank (supra) menunjukkan Borang 7A/7B boleh dibatalkan jika tempoh yang dikenakan benar-benar arbitrari sehingga ‘defiance of logic’. Namun, Mahkamah juga mengingatkan bahawa dalam kes Ambank(supra), fakta menunjukkan kemustahilan “14 hari menyiapkan bangunan pangsapuri” yang jelas melampau.

Dalam kes Ambank(supra), Mahkamah mendapati tidak mungkin pembinaan bangunan pangsapuri di dua plot tersebut boleh disiapkan dalam tempoh 14 hari dan penetapan 14 hari itu adalah tindakan yang arbitrari, dibuat tanpa pertimbangan wajar terhadap fakta sekeliling, dan merupakan keputusan yang ‘defiance of logic’. Atas dapatan tersebut, mahkamah memutuskan notis Borang 7A gagal ujian ‘Wednesbury unreasonableness’; dan sebagai natijah, setelah Borang 7A diketepikan, Borang 7B yang bergantung kepadanya turut diketepikan dan dibatalkan.

Mahkamah ini mengambil prinsip tersebut sebagai garis panduan di mana campur tangan kehakiman terhadap tindakan Pentadbir Tanah wajar hanya apabila ketidakrasionalan itu nyata dan melampau (contohnya “14 hari menyiapkan pangsapuri”). Tetapi prinsip yang sama juga menuntut Mahkamah tidak menurunkan keperluan ujian ‘Wednesbury’ menjadi semata-mata pertikaian komersial atau kesukaran praktikal pemilik untuk mematuhi syarat.

Dalam kes ini, Pemohon sendiri menerangkan bahawa notis mengkehendaki pematuhan syarat nyata dalam tempoh yang dinyatakan (Pemohon menyebut 180 hari). Perbezaan kritikal ialah Mahkamah tidak mendapati bukti yang cukup bahawa arahan dalam notis itu bersamaan dengan “menyiapkan keseluruhan pembangunan” dalam tempoh tersebut; sebaliknya, isu yang ditekankan oleh Responden-Responden ialah pematuhan syarat nyata sebagai ‘term of holding’, yang boleh melibatkan tindakan pemulihan yang pelbagai bergantung kandungan syarat, status tanah, dan tahap pelanggaran.

Mahkamah juga mengambil kira bahawa Pemohon mendakwa adanya faktor luar dan kelewatan pihak berkuasa. Namun, fakta kelewatan atau kesukaran komersial tidak semestinya menjadikan keputusan penguatkuasaan statutori “Wednesbury unreasonable’. ‘Standard Wednesbury’ bukan standard “lebih munasabah”, tetapi standard “terlalu melampau sehingga tiada orang waras boleh memutuskannya”.

Di sini, Mahkamah menerima bahawa kes Sri Lempah(supra) meletakkan had undang-undang kepada budi bicara, dan kes Ambank(supra) menunjukkan contoh ketidakrasionalan melampau (14 hari) yang membawa kepada campur tangan. Namun, fakta kes ini tidak mencapai tahap melampau tersebut dan oleh itu Mahkamah tidak berpuas hati bahawa tindakan Responden-Responden ‘offends against common sense’ pada tahap yang mewajarkan pembatalan notis-notis tersebut.

Dalam timbangan Mahkamah, Pemohon gagal menunjukkan bahawa penetapan tempoh atau keputusan notis itu dibuat tanpa sebarang pertimbangan relevan, atau dibuat atas pertimbangan yang nyata tidak relevan, atau menghasilkan keputusan yang benar-benar melampau pada tahap kes Ambank (supra).

Rujukan afidavit tambahan termasuk Eksibit DB-21 (pelan) untuk menunjukkan keadaan pembangunan, kelulusan, dan konteks pematuhan 66. Mahkamah mengambil perhatian khusus kepada dokumen baharu dalam afidavit tambahan, termasuk pelan di eksibit DB- 21, serta respons Responden dalam afidavit tambahan dan Hujahan Tambahan Responden. Mahkamah menerima DB-21 sebagai bahan keterangan yang bertujuan menunjukkan kerumitan Pembangunan atau penyusunan guna tanah adalah kompleks, pematuhan memerlukan masa, dan tindakan penguatkuasaan yang ketat adalah tidak wajar dalam konteks fakta di mana menurut Pemohon ia menyokong hujahan bahawa tindakan penguatkuasaan terlalu keras.

Namun, isu undang-undang yang perlu dipenuhi untuk campur tangan Mahkamah ini ialah sama ada kuasa telah digunakan untuk tujuan yang salah atau ulterior (Sri Lempah (supra)), atau sama ada tempoh atau keputusan adalah ketidakrasionalan melampau (kes Ambank (supra)). DB-21, pada imbangan kebarangkalian dan dalam keseluruhan rekod afidavit, tidak menzahirkan kedua-duanya. Ia tidak mengubah hakikat bahawa kuasa penguatkuasaan syarat nyata bergerak dalam kerangka KTN dan perbezaan pandangan Pemohon tentang apa yang “wajar” dari perspektif pembangunan tidak, tanpa lebih, menjadikan tindakan Responden-Responden menyalahi undang-undang. Walau apa sekalipun perancangan atau pelan, Pemohon masih tertakluk kepada syarat nyata, dan kuasa notis 7A/7B tetap berjalan selagi prasyarat statut dipenuhi.

Mahkamah menilai DB-21 sebagai dokumen sokongan konteks; namun nilai probatif DB-21 adalah terhad kepada “menunjukkan perancangan atau niat pembangunan”, bukan bukti bahawa Responden-Responden telah bertindak ‘ultra vires’ atau secara ‘mala fide’ atau secara ketidakrasionalan melampau.

Dengan kata lain, DB-21 tidak menjawab soalan undang-undang sebenar iaitu adakah Pemohon membuktikan cacat kuasa statutori pada pengeluaran notis, atau ketidakrasionalan yang setara dengan kes Ambank (supra).

Maka, walaupun Mahkamah mengambil kira afidavit tambahan Pemohon (DB-21), Afidavit Tambahan Responden dan Hujahan Tambahan Responden, Mahkamah mendapati kesemuanya tidak mengalihkan kesimpulan bahawa kehendak undang-undang untuk campur tangan kehakiman tidak dipenuhi.

Dalam hal pendekatan tafsiran dan batas campur tangan kehakiman terhadap kuasa statut, Mahkamah bersetuju dengan prinsip yang ditekankan Responden-Responden bahawa Mahkamah mesti berhati-hati untuk tidak “mencipta” pengecualian yang tidak diperuntukkan oleh statut, selaras dengan prinsip tafsiran termasuk rujukan kepada s.54(2) Akta Tafsiran 1948 dan 1967. Mahkamah juga mengambil pedoman daripada kes Chua Kian Yoon v Menteri Dalam Negeri Malaysia & Ors [2020] 1 CLJ 747.

Mahkamah menerima DB-21 sebagai bahan keterangan. Namun, isu undang-undang yang perlu dipenuhi untuk campur tangan ialah sama ada kuasa telah digunakan untuk tujuan yang salah atau ‘ulterior’ (Kes Sri Lempah (supra)) atau telah digunakan secara ketidakrasionalan melampau (Kes Ambank (supra)). DB-21 tidak, pada imbangan kebarangkalian, menzahirkan kedua-duanya. Kesimpulannya bagi Isu (iii) ini adalah Pemohon gagal membuktikan bahawa tindakan Responden-Responden adalah tidak munasabah, tidak rasional atau menyalahi undang-undang pada standard yang melayakkan pembatalan Borang 7A/7B.

Mahkamah merumuskan dapatan seperti berikut: Pertama, Pemohon sebagai pemilik berdaftar terikat dengan syarat nyata dan/atau sekatan kepentingan pada hak milik dan pendaftaran tidak menafikan syarat, malah syarat itu sebahagian daripada hak milik (Isu (i) ditolak).

Kedua, rangka kerja penguatkuasaan pelanggaran syarat nyata di bawah KTN melalui ss. 127, 128 dan 129 adalah jelas iaitu Pemohon gagal menunjukkan notis-notis itu dikeluarkan di luar kuasa atau melanggar prasyarat statut (Isu (ii) ditolak).

Ketiga, Mahkamah telah mempertimbangkan hujahan Pemohon mengenai ‘mala fide’, penyalahgunaan kuasa, ketidakrasionalan (‘Wednesbury’), serta afidavit tambahan termasuk DB-21 dan Hujahan Tambahan Responden. Namun, Pemohon gagal mencapai kehendak undang-undang pembuktian untuk membolehkan Mahkamah campur tangan dan membatalkan tindakan statutori (Isu (iii) ditolak).

Atas alasan-alasan di atas, Mahkamah dengan ini MENOLAK Saman Pemula Pemohon.

Pemohon diperintahkan membayar kos sebanyak RM8,000.00 kepada Responden-Responden. BERTARIKH: 12 MAC 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Plaintif Raymond Mah bersama Joseph Khor dan Jeremiah Tetuan MahWengKwai & Associates Kuala Lumpur Peguam Bagi Pihak Defendan