Danga Bay Sdn Bhd v 1. ) Renganathan A/L Karupaya (JA-24NCvC-635-05/2025)

RENGANATHAN A/L KARUPAYA [NO. K/P : 911231-01-5953]

YOGAMBIGA A/P SINNIAH [NO. K/P : 910819-04-5606]

PARAMESWARI A/P SUBRAMANIAM [NO. K/P : 680519-01-5826] …DEFENDAN

Plaintif menerusi Perakuan Segera (Kandungan 2) telah memfailkan Saman Pemula (Kandungan 1) dan Afidavit Sokongan (Kandungan 3), di bawah Aturan 89 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”) bagi mendapatkan pemilikan dan penyerahan pemilikan kosong hartanah milik Plaintif yang kini diduduki oleh Defendan-Defendan tanpa kebenaran Plaintif.

Peguam kedua-dua pihak telah memfailkan hujahan bertulis beserta autoriti, masing-masing dalam Kandungan 13 (Hujahan Bertulis Defendan-Defendan), 14 (Hujahan Bertulis Plaintif), 19 (Hujahan Balasan Plaintif), 21 (Hujahan Balasan Defendan-Defendan) dan 16, 17, 18 dan 22 (Ikatan Autoriti Defendan-Defendan). Peguam kedua-dua pihak selanjutnya telah berhujah secara lisan pada 19 Ogos 2025 dan keputusan telah ditetapkan pada 18 September 2025. Ini adalah keputusan dan alasan Mahkamah kepada permohonan Plaintif bagi Kandungan

Latar Belakang

Hartanah yang dipegang di bawah GRN 639998 Lot 187312 sebelum ini didaftarkan pada 30 Disember 2018 sebagai HS(D) 587133 PTD 198004), Mukim Tebrau, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor. Ia merupakan hartanah yang pada asalnya dipegang di bawah HS(D) 493792, PTD 158319 yang sebelum itu dikenali sebagai Geran 296427, Lot 399 Mukim Tebrau, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor. Hak milik asal Geran 296427, Lot 399 telah dibahagikan semula di bawah proses kurnia semula dan Plaintif adalah pemilik berdaftar hartanah tersebut.

Berdasarkan Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014, Plaintif telah memperoleh perintah untuk mendapatkan milikan kosong daripada Defendan-Defendan yang menduduki hartanah tersebut. Salah seorang Defendan dalam prosiding tersebut adalah Karupaya a/l Sithamparam (Defendan Kesebelas) yang merupakan bapa kepada Defendan Pertama, bapa mertua kepada Defendan Kedua dan suami kepada Defendan Ketiga. Dalam prosiding tersebut beliau merupakan penghuni dan penjaga “Kuil Dewa Sri Muniswara” (“kuil”) yang dibina di atas hartanah tersebut.

Dalam prosiding semasa, Plaintif memfailkan permohonan di bawah Aturan 89 KKM 2012 bagi mendapatkan pemilikan dan penyerahan pemilikan kosong hartanah milik Plaintif yang kini diduduki oleh Defendan-Defendan tanpa kebenaran Plaintif.

Defendan-Defendan walau bagaimanapun membantah permohonan tersebut disebabkan terdapat banyak isu undang-undang dan fakta yang perlu diputuskan. Ini adalah berikutan dengan fakta bahawa—

rumah yang dibina dan diduduki oleh Defendan-Defendan telah wujud semenjak tahun 1986, tempoh masa yang lebih awal daripada tempoh Plaintif menjadi pemilik hartanah tersebut;

kuil tersebut telah dibina semenjak tahun 1998. Pada masa yang sama kuil tersebut telah didaftarkan di bawah Akta Pertubuhan 1966 Peraturan-Peraturan Pertubuhan 1984, mendapat pengesahan daripada kuil-kuil penganut agama Hindu yang lain serta mendapat bekalan air dan elektrik semenjak tahun 2008;

Plaintif diestop daripada mengambil tindakan dalam prosiding ini atas prinsip res judiciata memandangkan fakta kes dan punca kuasa yang sama telah diputuskan menerusi Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014, namun Plaintif gagal menguatkuasakan Perintah Mahkamah tersebut;

terdapat rundingan antara pihak Plaintif dan Defendan-Defendan untuk memindahkan kuil tersebut ke satu lokasi baharu;

kuil tersebut telah mendapat sumbangan kewangan daripada Ahli Dewan Undangan Negeri bagi tujuan baik pulih kuil dan jalan di kawasan serta surat sokongan untuk mengelakkan pemotongan bekalan tenaga elektrik dan air di kuil tersebut; dan

kuil ini sering dikunjungi ramai termasuk ahli politik, pegawai kerajaan dan penganut agama Hindu bagi tujuan lawatan atau beribadat.

Plaintif menghujahkan bahawa isu estopel tidak wujud kerana Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014 adalah bukti kukuh bahawa bapa Defendan adalah setinggan dalam hartanah tersebut. Walau bagaimanapun, kesan daripada proses kurnia semula, Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014 tidak boleh dikuatkuasakan memandangkan defendan-defendan dalam kedua-dua tindakan adalah berbeza dan hartanah yang menjadi perkara subjek dalam Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014 tidak lagi wujud.

Plaintif turut menjelaskan bahawa urusan dan rundingan untuk memindahkan kuil tersebut adalah atas inisiatif Ahli Dewan Undangan Negeri. Namun demikian, lokasi pemindahan yang dicadangkan tidak dapat dimuktamadkan atas faktor keselamatan memandangkan terdapat kuil lain dalam lokasi pertama yang dicadangkan dan lokasi tersebut berhampiran dengan sekolah. Bagi lokasi kedua, pihak Tenaga Nasional Berhad tidak bersetuju dengan cadangan pertukaran tanah rezab.

Permohonan Plaintif dalam Kandungan 1 adalah permohonan di bawah Aturan 89 KKM 2012. Prinsip undang-undang berhubung pemakaian Aturan 89 KKM 2012 adalah mantap bahawa ia hanya terpakai kepada penghuni yang telah menceroboh sejak dari awal lagi (occupiers who are trespassers ab initio). Peruntukan ini tidak terpakai sekiranya Defendan-Defendan bukan dikategorikan sebagai penghuni yang telah menceroh sejak dari awal lagi. Kedudukan ini telah dijelaskan dalam beberapa keputusan Mahkamah termasuklah keputusan Mahkamah Agong dalam kes Chiu Wing Wa & Ors v. Ong Beng Cheng [1994] 1 CLJ 313 yang memutuskan seperti yang berikut— “…In our view, the summary procedure should not be allowed to apply where the entry to the land in the first instance is lawful, for in such a situation, there must necessarily be triable issues on the facts and the law for determination by evidence viva voce…”

Panel Mahkamah Agong dalam kes Bohari Taib & Ors. v. Pengarah Tanah & Galian Selangor [1991] 1 CLJ Rep 48, yang dianggotai oleh Lee Hun Hoe, CJ (Borneo); Mohd Azmi, SCJ; Harun Mahmud Hashim, SCJ telah membuat pemerhatian terhadap satu keputusan Mahkamah Agong yang didengar oleh panel lain dalam kes Mohd. Rawi bin Yaacob v. Federal Land Development Authority, (SCCA No. 02-311 of 1989) yang memutuskan seperti yang berikut: ‘‘…where the entry to the land is lawful, and where there are triable issues, O. 89 is not the proper procedure to be adopted to evict occupiers by order for possession…’’

Oleh itu isu tunggal yang dipertimbangkan oleh Mahkamah adalah sama ada Defendan-Defendan adalah penghuni yang telah menceroboh sejak dari awal lagi (occupier who are trespassers ab initio)?

Berdasarkan kes Ahmad Shazilly Ismail Bakti v. Nik Salma Zaidah Hj Wan Mohd Zaid [2014] 5 CLJ 817, beban pembuktian untuk menunjukkan wujudnya isu dibicarakan adalah terletak kepada pihak Defendan-defendan. Perkara ini dijelaskan sebagaimana yang berikut— "[51] From the foregoing discussion on the provisions of the NLC as interpreted by case law, it is clear that as the registered proprietor of Lot 289 the plaintiff is prime facie entitled to the possession of it and the defendant who is claiming a right of occupation against the plaintiff bears the burden of proving such a right on a balance of probabilities". [Rujuk juga Cahaya Ideal (M) Sdn Bhd v. Orang-Orang Yang Menduduki Rumah Yang Ditanda Sebagai “A3” Dan Didirikan Atas Sebahagian Tanah Yang Dipegang Di Bawah Hakmilik CT 2733 Lot 2103, Mukim Plentong, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor [1999] 1 CLJ 575].

Selaras dengan tanggungjawab untuk menunjukkan wujudnya isu untuk dibicarakan, Defendan membangkitkan isu-isu seperti yang berikut—

terdapat implied permission yang telah diberikan selama 39 tahun untuk menggunakan kuil tersebut sebagai tempat ibadat;

plaintiff telah melanggar perjanjian lisan apabila gagal memberikan tanah baharu untuk penempatan semula kuil;

sekiranya kuil tersebut dirobohkan, terdapat pelanggaran Perkara 11 Perlembagaan Persekutuan berhubung hak beragama; dan

tindakan merobohkan kuil akan menjejaskan kepentingan awam dan harmoni sosial masyarakat.

Berdasarkan isu-isu ini, pihak Defendan mengklasifikasikan pendudukan mereka di atas hartanah tersebut bukanlah sebagai squatters simpliciter (Lihat kes: Tekad Urus Sdn Bhd (As The Attorney For KCSB Konsortium Sdn Bhd) v Penduduk yang Menduduki Kawasan yang dipanggil Desa Perwira [2004] 2 MLJ 306]. Sebaliknya kesemua isu di atas adalah isu yang perlu dibicarkan bagi mengenal pasti status Defendan ke atas hartanah tersebut [lihat kes Shaheen bte Abu Bakar v Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor [1998] 4 MLJ 233).

Peguam Plaintif pula menghujahkan bahawa tiada sebarang isu bona fide untuk dibicarakan memandangkan Plaintif adalah pemilik berdaftar kepada hartanah tersebut, dan Defendan-defendan adalah setinggan/ telah menceroboh hartanah tersebut.

Dalam hal ini Mahkamah mendapati seperti yang berikut—

Hartanah yang dipegang di bawah GRN 639998 Lot 187312 adalah didaftarkan di bawah hak milik Plaintif. Berdasarkan kepada Seksyen 340 Kanun Tanah Negara, pendaftaran hartanah atas nama Plaintif menjadikan Plaintif pemilik mutlak hartanah tersebut dan perkara ini tidak boleh dipertikaikan [rujuk kes : Teh Bee v. K Maruthamuthu [1977] CLJU 134; [1977] 1 LNS 134 dan See Leong Chye & Anor v. United Overseas Bank (Malaysia) Bhd & another appeal [2021] 6 CLJ 650];

berdasarkan Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014, Plaintif telah memperoleh perintah untuk mendapatkan milikan kosong daripada Defendan-Defendan yang dinamakan dalam tindakan tersebut. Ini termasuklah bapa kepada Defendan Pertama yang telah menduduki hartanah tersebut. Kesan perintah ini adalah jelas bahawa jikapun sebelum ini bapa Defendan bukan merupakan setinggan (squatters), Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014 telah mengubah atau menamatkan status quo tersebut. Kesannya, bapa Defendan dalam tindakan tersebut merupakan penceroboh kepada hartanah milik Plaintif. Kedudukan ini adalah sama sebagaimana keputusan Mahkamah dalam kes Majlis Amanah Rakyat (MARA) v. Tam Seek Hong & Ors. [1994] 3 CLJ 64 dalam memutuskan bahawa apabila pendudukan menerusi TOL telah tamat, Plaintif berhak mendapatkan hak milik hartanah berdasarkan Aturan 89 KKM 2012;

Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014 adalah terhadap bapa Defendan pertama dan melibatkan hakmilik asal sebelum proses kurnia semula. Manakala tindakan yang difailkan oleh Plaintif di Mahkamah semasa adalah terhadap Defendan pertama, kedua dan ketiga. Mahkamah berpandukan kepada keputusan dalam kes Beh Lee Liang v. Chew Sah Suak & Anor. [1996] 1 CLJ 173 yang telah merujuk kepada prinsip dalam kes Papoo v. Veeriah [1959] CLJU 70; [1959] 1 LNS 70 yang memutuskan seperti yang berikut— “The licence is personal to the holder; it dies with the holder”. Selaras dengan prinsip dalam Beh Lee Liang, sebarang lesen atau kebenaran terdahulu adalah bersifat peribadi dan tamat dengan pemegangnya. Dalam hal bapa Defendan pertama, hak terdahulu tamat menerusi Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014. Oleh itu pendudukan bapanya selepas tarikh perintah tersebut adalah suatu pencerobohan. Dengan itu, pendudukan Defendan pertama, kedua dan ketiga juga adalah suatu pencerobohan, sama statusnya sebagaimana bapa Defendan pertama selepas Perintah Mahkamah pada 26 Februari 2014 tersebut;

berhubung dengan representasi dan perjanjian lisan untuk penempatan semula kuil sebagaimana yang dijelaskan dalam perenggan 6(d), (e), (f) dan 8 di atas, Mahkamah merujuk kepada pemerhatian Mahkamah Tinggi dalam kes Eco Horizon Sdn Bhd v. Penghuni-Penghuni Arulmigu Kuil Sri Maha Muthu Mari Amman, Batu Kawan, Seberang Perai Selatan Yang Merupakan Sebahagian HS(D) 50536, PT 5965, Mukim 13, Daerah Seberang Perai Selatan Pulau Pinang & Ors [2022] CLJU 2605 terhadap kes Sentul Murni Sdn Bhd v. Ahmad Amirudin Bin Kamarudin & Ors [2000] 4 CLJ 375 seperti yang berikut— “[112] In fact, in the case of Sentul Murni (supra), the occupiers there had based their claim for occupation on a representation as well as acquiescence, encouragement and approval by the Government and politicians etc. and led evidence that they had expended monies to improve and develop the land and counterclaimed for compensation. [113] The High Court there held on those facts that although the Defendants have equity to reckon with, such equity must be subject to the Plaintiffs' overriding right to legal ownership and thus entitled to vacant possession. However, the Plaintiffs were ordered to compensate the Defendants for the costs of construction which had improved the Plaintiff's land. In the case at hand, not only had there been no counterclaim by the Defendants, there has been no evidence of monies expended by the Defendants nor any contention that they have improved the Plaintiff's land”. [Penekanan diberikan]

Selaras dengan dapatan Mahkamah dalam perenggan 16(b), (c) dan

Mahkamah berpuas hati bahawa isu implied permission, pelanggaran perjanjian lisan atau estoppel tidak berbangkit. Ini bermaksud isu-isu yang dibangkitkan oleh Defendan-Defendan tidak mewujudkan sebarang isu bona fide untuk dibicarakan. Dakwaan berhubung implied permission selama 39 tahun adalah tidak berasas kerana apa-apa lesen atau kebenaran terdahulu telah tamat bersama pemegangnya, iaitu bapa Defendan Pertama berdasarkan Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014. Ini adalah selaras dengan prinsip yang diputuskan dalam kes Beh Lee Liang.

Pada masa yang sama, pihak-pihak dan subjek matter dalam kedua-dua tindakan ini adalah berbeza. Tambahan pula, Mahkamah mendapati bahawa punca kuasa baharu timbul berikutan pendudukan yang berterusan selepas Perintah Mahkamah bertarikh 26 Februari 2014. Oleh itu, prinsip res judicata tidak terpakai dan tindakan semasa adalah suatu kausa tindakan yang baharu.

Selanjutnya, dakwaan mengenai perjanjian lisan untuk penempatan semula kuil tidak boleh menjejaskan hak Plaintif sebagai pemilik berdaftar hartanah di bawah Seksyen 340 Kanun Tanah Negara. Malahan, Defendan-Defendan tidak pernah memfailkan tuntutan balas bagi menuntut sebarang bentuk remedi atau pampasan.

Berhubung dengan isu dalam perenggan 16 (c) dan (d), Perkara 11(1) Perlembagaan Persekutuan mengiktiraf hak untuk menganut dan mengamalkan agama. Namun demikian, hak ini bukan suatu hak mutlak. Sebaliknya, ia hendaklah diamalkan dalam kerangka undang-undang dan tidak sewajarnya dibenarkan dalam konteks pencerobohan atau pendudukan ke atas hartanah secara tidak sah. Berdasarkan kepada keterangan kedua-dua pihak, Kerajaan Negeri menerusi Ahli Dewan Undangan Negeri terbuka untuk menyediakan lokasi alternatif untuk penempatan semula kuil, tertakluk kepada kesesuaiannya. Dalam konteks ini, usaha tersebut menunjukkan tiada ganguan yang tidak seimbang atau tidak wajar terhadap hak yang dijamin di bawah Perkara 11(1) Perlembagaan Persekutuan. Oleh itu isu ketidakharmonian sebagaimana yang dihujahkan dalam perenggan 16(d) tidak berbangkit.

Berhubung dengan autoriti kes Damansara Jaya Sdn Bhd v Penghuni-Penghuni Kuil Muneswaran Alayam atau Kuil Muniandy Maha Kali Alayam [1992] MLJU 29, Mahkamah ini tidak terikat untuk mengikut prinsip yang diputuskan oleh Mahkamah Tinggi dalam kes tersebut seperti yang berikut— "Under customary Hindu law it is well established that if a landowner sets apart land which he owns for the establishment of a temple which the public use for worship over a long course of time, a trust of that land will be deemed to have been expressly or impliedly created. The temple deity is deemed to be a judicial entity. The temple guardian is also deemed to be the trustee of the temple property and has a legal right to sue and be sued in that capacity. To call such persons committee members of an association could be a misnomer. Members of the public are also regarded as having a legal right of access to the temple to worship there if they are of the faith".

Sebagai tambahan, Mahkamah Tinggi dalam kes Eco Horizon Sdn Bhd v Penghuni-Penghuni Arulmigu Kuil Sri Maha Muthu Mari Amman, Batu Kawan, Seberang Perai Selatan Yang Merupakan Sebahagian HS(D) 50536, PT5965, Mukim 13, Daerah Seberang Perai Selatan Pulau Pinang & Ors telah membuat pemerhatian bahawa terdapat keputusan Mahkamah Tinggi yang berbeza berhubung prinsip pemakaian undang-undang Adat Hindu dalam kes Ramachandran Meyappan & Ors v. Chellapan K Kalimuthu & Ors [2019] 7 CLJ 788 yang memutuskan seperti yang berikut— [29] I am constrained to reject any reliance on Hindu customs at the expense of the NLC. The definition of 'law' in art. 160(2) of the Constitution states as follows— 'law' includes written law, the common law in so far as it is in operation in the Federation or any part thereof, and any custom or usage having the force of law in the Federation or any part thereof, (Emphasis added.) According to the above definition of 'law', a custom or usage can only be enforced if it can be shown that the custom or usage has the 'force of law'. There is no proof that Hindu custom has the force of law in this case. In any event, any custom or usage cannot override the codified provisions of NLC regarding the rights of a registered proprietor of land which are guaranteed under art. 13(1) of the Constitution.

Oleh itu Defendan-defendan adalah penghuni yang telah menceroboh sejak dari awal lagi (occupier who are trespassers ab initio) atau squatters. Prinsip undang-undang berhubung kedudukan dan status setinggan adalah jelas bahawa mereka tidak mempunyai kepentingan ke atas hartanah. Perkara ini telah diputuskan dalam kes Sidek bin Haji Muhamad & Ors v The Government of the State of Perak & Ors [1982] 1 MLJ 313 seperti yang berikut— "It is well established that a court of equity will never assist squatters to resist an order of possession illegally acquired; it will never intervene in aid of wrongdoers. (See Grafton v. Griffin). We would like to say this at once about squatters. The owner is not obliged to go to the courts to obtain an order of possession. He is entitled if he so wishes, to take the remedy into his own hands. He can go in himself and turn them out without the aid of the courts of law. He can even use force, so long as he uses no more force than is reasonably necessary. He will not then be liable either criminally or civilly. This however is not to be encouraged because of the disturbance which might follow but the legality of it is beyond question". (Rujuk kes: Datuk Bandar Majlis Bandaraya Shah Alam & Anor v. Yusuf Awang & Ors [2007] 4 CLJ 253 dan Shaheen Bt Abu Bakar v. Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor & Other Cases [1996] 2 CLJ 965).

Berdasarkan analisis di atas, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah berpuas hati bahawa isu yang dibangkitkan adalah tidak mempunyai merit di sisi undang-undang dan tidak menimbulkan sebarang isu yang wajar dibicarakan secara viva voce. Malahan Perintah Mahkamah pada 26 Februari 2014 telah menamatkan apa- apa kebenaran terdahulu, dan prinsip ‘lesen peribadi’ menjadikan pendudukan selepas itu tidak sah. Maka, isu sama ada Defendan-Defendan adalah penghuni yang telah menceroboh sejak dari awal lagi (occupier who are trespassers ab initio) adalah dijawab secara positif. Oleh itu, permohonan Plaintif di bawah Aturan 89 KKM 2012 adalah forum yang tepat.

Sehubungan dengan itu, setelah mempertimbangkan permohonan Plaintif dalam Kandungan 1, kertas kausa yang berkaitan, hujahan pihak-pihak dan autoriti yang dikemukakan, Mahkamah dengan ini membenarkan permohonan Plaintif dalam Kandungan 1 sebagaimana dimohon. Bertarikh : 18 September 2025 Dr. Noradura Binti Hamzah Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil 2 Johor Bahru Peguamcara Plaintif : Tetuan Chambers Of Suresh Raman Peguamcara Defendan : Dennis Nik Wong