Datuk Dr Yunus Gul Bin Alif Gul v Wijaya Realty Sdn Bhd (JA-22NCvC-204-11/2019)

WIJAYA REALTY SDN BHD

JEFRI BIN KASMAN

3.

4.

5.

LIM CHEE MING (NO. KP: 630920-08-6027) ALASAN PENGHAKIMAN (Lampiran 1)

Ini adalah satu tuntutan Plaintif atas perlanggaran terma kontrak oleh Defendan 1 “vendor” untuk menyediakan rumah berkembar 2 tingkat jenis ‘B’ dengan pelan dan spesifikasi yang tertentu, menurut perjanjian jual-beli bertarikh 9.6.2014. 05/06/2026 14:25:01

Rumah ini terletak atas tanah yang didaftarkan atas nama Defendan2. Tanah ini dikenali sebagai H.S.(M) 1886 PTD 4871, Mukim Pantai Timur, Daerah Kota Tinggi, Negeri Johor dan mempunyai pengisytiharan “Rezab Melayu” (lihat: lampiran 218 untuk Salinan Hakmilik).

Defendan pula menyatakan perjanjian adalah tidak sah kerana Plaintif tidak memenuhi kriteria seorang ‘Melayu’ apabila semasa proses pindah milik tanah hendak dilaksanakan oleh Pejabat Tanah, Plaintif telah gagal mengemukakan sijil lahirnya kepada Pendaftar Pejabat Tanah apabila diminta.

Oleh itu, jikapun ada kesilapan Defendan Pertama apabila pelan susunatur kepada perjanjian yang dikemukakan Defendan Pertama ialah jenis “A” dan bukan sebagaimana sepatutnya iaitu jenis “B”, ia tidak membawa kesan kepada perjanjian. Ini adalah kerana perjanjian adalah tidak sah sejak awal lagi ketika Plaintif memasuki kontrak tersebut bersama Defendan Pertama dan Defendan Kedua.

Pengisytiharan tanah ialah “Rezab Melayu” jelas terkandung dalam Perjanjian Jual Beli. Meskipun Kad Pengenalan Plaintif tertera nama Plaintif dengan catatan “Bin” iaitu “Yunus Gul Bin Alif Gul” (lihat: Ikatan Dokumen Defendan lampiran 149 muka surat 17 pdf.), keperluan Plaintif untuk mengemukakan sijil lahirnya kepada Pendaftar Pejabat Tanah bagi membuktikan statusnya sebagai “Melayu” masih kekal sebagai syarat untuk pindah milik setelah milikan kosong sedia untuk serahan pada 22.1.2017.

Ini dapat dilihat daripada surat-surat yang dikeluarkan kepada Plaintif oleh Defendan 3 yang bertindak sebagai peguam Defendan 2 yang mengkehendaki Sijil Lahir Plaintif diserahkan untuk pemeriksaan oleh Pejabat Tanah. Plaintif telah gagal berbuat demikian. Fakta bahawa kad pengenalan Plaintif mempunyai pengenalan daftar Plaintif sebagai “Yunus Gul Bin Alif Gul” menurut keterangan SD3 tidak memadai untuk membuktikan Plaintif seorang “Melayu”.

Plaintif pula, memohon pengisytiharan Perjanjian Jual-Beli sebagai ditamatkan atau terbatal dan tidak sah. Plaintif tidak berhasrat menuntut rumah tersebut sebaliknya hanya inginkan gantirugi dalam bentuk wang RM540,800.00 yang telah dibelanjakan bagi harga jualbeli rumah berkaitan.

Plaintif juga membuat tuntutan perbelanjaan bil air yang dikatakan digunakan oleh Defendan Pertama sebanyak RM725.67 yang didapati sedia tertunggak semasa milikan kosong yang dikatakan berlaku akibat pencerobohan Defendan Kedua. Turut dituntut ialah gantirugi RM50,000.00 dibayar oleh Defendan Kedua akibat pencerobohan ini serta gantirugi am dibayar oleh Defendan Ketiga, Keempat dan Kelima manakala gantirugi teruk dan teladan ditaksirkan ke atas Defendan-Defendan.

Dalam pada itu, Plaintif telah melakukan baikpulih atas kecacatan yang dilihat pada rumah tersebut kerana terdapat kecacatan dan kerja-kerja pemulihan yang dijalankan oleh kontraktor semasa tempoh “defect liability period” tidak sempurna. C. Dapatan Mahkamah

Artikel 160 Perlembagaan Persekutuan berhubung takrifan “orang Melayu” menyatakan seperti berikut: "Orang Melayu" ertinya seseorang yang menganuti agama Islam, lazim bercakap bahasa Melayu, menurut adat Melayu dan—

yang lahir sebelum Hari Merdeka di Persekutuan atau Singapura atau yang lahir sebelum Hari Merdeka dan ibu atau bapanya telah lahir di Persekutuan atau di Singapura, atau yang pada Hari Merdeka berdomisil di Persekutuan atau di Singapura; atau

ialah zuriat seseorang yang sedemikian”.

Seksyen 2 Malay Reservations Enactment 1936 (Johor) pula, mendefinisikan “Malay” (Melayu), “Malay holding” dan “Malay reservation” seperti berikut: "Malay" means a person belonging to the Malay or any Malaysian race who habitually speaks the Malay language or any Malaysian language and professes the Muslim religion and such expression shall be deemed to include the authorities, boards, bodies; societies, associations and companies described in the Second Schedule to this Enactment; "Malay holding" means any registered interest of a Malay as proprietor or co-proprietor in any alienated land included in a Malay Reservation duly declared and gazetted under the provisions of this Enactment, provided that no such interest shall be deemed to be a Malay holding until there shall have been registered against the register document of title for such land a requisition in the form A in the First Schedule as provided in section 7; "Malay Reservation" means a Malay Reservation duly declared and gazetted under the provisions of this Enactment;

Halangan atau sekatan untuk memindahmilik tanah yang diendorskan sebagai “Rezab Melayu” terkandung dalam seksyen 9 seperti berikut: “i) Subject to the provisions of sub-sections (ii) and (iii) and of section 17 no Malay holding shall be transferred, charged, leased or otherwise disposed of to any person not being a Malay and no memorandum of transfer, charge or lease in contravention of this section shall be capable of registration in any Land Office.

(ii) If any land included in a Malay Reservation is sub-divided and sub-divisional titles registered therefor and one or more of the proprietors of such land are Malays and one or more of the proprietors of such land are persons who are not Malays and there are simultaneously presented to the proper registering authority cross-transfers of such sub-divisional titles, such cross-transfers may notwithstanding anything contained in sub-section (i) be registered by such proper registering authority.

(iii) (a) If an application for land by a person being a Malay has been approved prior to the declaration of a Malay Reservation, and if prior to such declaration and the registration of a title in respect of such application an agreement to transfer the said title when the same be registered has been made by the said person for valuable consideration and a copy thereof deposited with the Collector of the district in which the land is situate, the land held under such title may be transferred to the person with whom such agreement was made or to his assigns, notwithstanding that the transferee or any of his assigns is not a Malay.

Where at the date of registration of such title as is referred to in paragraph (a) of this sub-section the person entitled to a transfer under such agreement is not a Malay or when none of the persons so entitled is a Malay, no memorial under section 7 shall be made on the register or issue copy of such title on its being registered; but the provisions of sub-section (vii) of section 7 shall, mutatis mutandis, apply thereafter”.

Mahkamah memutuskan dengan terkandungnya endorsmen dalam geran tanah HS(M) 1886 PTD 4871 ini, ia memenuhi syarat pengisytiharan tanah ini sebagai satu tanah “Rezab Melayu” menurut seksyen 7 Enakmen.

Keterangan Penolong Pengarah SD2 iaitu saksi daripada Jabatan Pendaftaran Negara, selaku Ketua Bahagian Kelahiran, Kematian dan Anak Angkat Negeri Johor menyatakan nama Plaintif di dalam sijil lahir (dikemukakan sebagai D50), yang berada dalam simpanan Pejabat Pendaftaran menunjukkan nama Plaintif sebagai “Yunus Gul a/l Alif Gul” berketurunan Pakistani dilahirkan pada 25.9.1964.

SD2 bersetuju “a/l” dan “a/p” digunakan bagi yang bukan keturunan Melayu. Manakala “bin” atau “binti” tidak semestinya hanya digunakan oleh orang Melayu kerana ia juga digunapakai oleh Bumiputera Sabah dan Sarawak, dan bukan berketurunan Melayu.

Keterangan Penolong Pentadbir Tanah, Pejabat Tanah Kota Tinggi, Johor pula SD3 menyatakan Sijil Kelahiran merupakan dokumen paling penting yang diutamakan dan menjadi sandaran bagi menentukan keturunan seseorang bagi tujuan pindah milik tanah “Rezab Melayu”. Atas kedudukan ini, maka nyata Plaintif tidak layak untuk menerima pindahmilik tanah yang menjadi subjek dalam pertikaian ini.

Oleh itu, kedudukan pengenalan Plaintif di dalam kad pengenalan dicatit sebagai “Yunus Gul Bin Alif Gul” tidak membawa maksud Plaintif telah berubah statusnya daripada “Pakistan” menjadi “Melayu” kerana menurut keterangan SD2, tiada apa-apa permohonan yang pernah dibuat oleh Plaintif untuk menukar keturunannya, maka berdasarkan rekod Jabatan Pendaftaran Negara, Plaintif masih bukan berstatus “Melayu”.

Malahan, kedudukan status Plaintif sebagai seorang bukan “Melayu” disokong oleh keterangan Plaintif sendiri yang menyatakan dia menandatangani SPA kerana berpandangan akan berlaku proses pertukaran daripada “Rezab Melayu” kepada “freehold land” (lihat: lampiran 321 SPA). SPA ini ditandatangani di rumah Plaintif, bukan di Pejabat D3 dan fakta ini relevan berkait tuntutan kecuaian D3 yang akan dibincangkan. D. Saman Plaintif atas kecuaian D3

D3 iaitu peguam yang menyediakan Perjanjian Jual-Beli adalah dilantik oleh D1 maka hubungan “solicitor-client” hanya wujud di antara kedua-dua pihak ini dan bukan dengan Plaintif. Oleh itu, jikapun ada kecuaian profesional di pihak D3, ia tidak mewujudkan tuntutan gantirugi kerana Plaintif sendiri bersetuju, tiada “warrant to act” yang ditandatangani oleh Plaintif memberi kuasa kepada D3 untuk bertindak bagi pihak Plaintif.

Oleh itu, tiada tugas berhati-hati yang wujud di pihak D3 ke atas Plaintif malahan D3 juga tidak ada memberikan apa-apa nasihat professional kepada Plaintif melainkan sekadar menjawab apa-apa pertanyaan ‘query’ yang ditimbulkan oleh Plaintif. Apa yang nyata, surat D3 jelas mengkehendaki kehadiran Plaintif di Pejabat Tanah beserta Sijil Lahirnya untuk tujuan menyempurnakan pindah milik tanah tersebut.

Begitu juga kesilapan surat D3 melalui e-mel bertarikh 10.1.2017 (lihat: lampiran 180 muka surat 30 pdf. atau muka surat 288 ikatan dokumen tambahan Plaintif) yang menyatakan lot ini ialah di bawah unit Bumiputra tidak memprejudiskan Plaintif kerana surat daripada D3 ini adalah selepas SPA ditandatangani pada 9.6.2014. Ia masih menyatakan syarat untuk Plaintif hadir di hadapan Pegawai Tanah bagi menandatangani borang pindahmilik.

Surat awal yang dikeluarkan oleh D3 (lihat: lampiran 149 muka surat 4 pdf. dan seterusnya) bermula dengan surat bertarikh 6.5.2014 menunjukkan syarat untuk Plaintif hadir di hadapan Pendaftar Pejabat Tanah untuk tujuan menyempurnakan pindah milik ini. Surat susulan seterusnya bertarikh 25.1.2017 (Mahkamah membuat dapatan tarikh 25.1.2016 adalah kesilapan menaip kerana surat D3 berikutnya membuat rujukan kepada surat bertarikh 25.1.2017 ini).

Surat-surat daripada D3 menunjukkan Plaintif sepatutnya telah hadir di hadapan Pendaftar Pejabat Tanah pada 221.2017 untuk tujuan menyempurnakan pindah milik. Dapatan Mahkamah, Plaintif telah hadir di Pejabat Tanah sebagaimana dikehendaki. Susulan daripada kehadiran Plaintif bersama Andrew (SD6) di Pejabat Tanah ini, timbul keperluan untuk Plaintif mengemukakan Sijil Kelahirannya bagi memenuhi syarat bagi pindah milik tanah berstatus “Pengisytiharan Rezab Melayu”.

Plaintif di dalam keterangannya menyatakan dia telah hadir di Pejabat Tanah bersama seorang peguam bernama Andrew dan menurut versi Plaintif, telah menandatangani borang pindah milik yang bermaksud borang 14A. Andrew Lee iaitu SD6 mengesahkan telah hadir bersama Plaintif di Pejabat Tanah Kota Tinggi pada 22.1.2017 namun tidak pasti jika borang 14A telah ditandatangani oleh Plaintif.

SD6 mengesahkan telah mengeluarkan surat bertarikh 25.1.2016 (dikemukakan sebagai D63) yang ditandatanganinya dan menurut SD6, tarikh 25.1.2016 sepatutnya dibaca 25.1.2017. Surat D63 ini merujuk semula kehadiran Plaintif di Pejabat Tanah Kota Tinggi pada 22.1.2017 dan mengingatkan Plaintif keperluan untuk mengemukakan Sijil Kelahirannya bagi membuktikan status “Melayu” Plaintif.

Dapatan Mahkamah bahawa syarat oleh Pejabat Tanah bersabit keperluan Plaintif untuk mengemukakan Sijil Lahirnya jelas berlaku kerana ia diulangi oleh SD6 melalui surat D63. Keterangan SD6 atas soalan lanjut daripada pihak Plaintif berhubung reaksi Plaintif atas syarat mengemukakan Sijil Lahir yang dinyatakan oleh Pejabat Tanah adalah relevan kerana meskipun dibantah oleh peguam D3, peguam Plaintif berhujah soalan ini relevan dan wajar ditanya.

Mahkamah membenarkan soalan ini ditanya berdasarkan peruntukan seksyen 8 Akta Keterangan 1950. SD6 menyatakan berlaku pertelingkahan di antara Plaintif dan pegawai Pejabat Tanah berhubung kehendak memenuhi syarat ini. Ini adalah kerana Plaintif tidak berpuashati dikenakan syarat ini atas alasan telah membeli tanah lot Bumiputera sebelum ini.

Dapatan Mahkamah ialah keterangan SD6 berhubung reaksi Plaintif ini menunjukkan syarat ini benar-benar telah diutarakan kepada Plaintif. Ini ditambah apabila setelah dibantah oleh peguam D3 untuk Peguam Plaintif mengemukakan soalan lanjut berhubung reaksi Plaintif ini tetapi bantahan peguam D3 ditolak oleh Mahkamah, peguam Plaintif kemudian mencadangkan bahawa keterangan SD6 berhubung reaksi Plaintif ini tidak berlaku. SD6 tidak bersetuju dengan cadangan ini dan ini diperkuatkan dengan SD6 mengulangi keterangannya semasa pemeriksaan semula.

Dapatan Mahkamah ialah tanah lot Bumiputera dan “Rezab Melayu” mempunyai syarat yang berbeza. Malahan takrifan yang ditetapkan oleh undang-undang dan amalan berhubung “Rezab Melayu” dan “lot Bumiputera” juga berbeza kerana “Bumiputera” meskipun tidak wujud secara khusus dalam Perlembagaan Persekutuan, ia muncul daripada rujukan di dalam Artikel 153 Perlembagaan Persekutuan kepada “orang Melayu dan anak negeri Sabah dan Sarawak”.

Enakmen Negeri iaitu Enakmen Rezab Melayu yang dirujuk di awal penghakiman ini, juga mengandungi peruntukan khas “Rezab Melayu” dan Kanun Tanah Negara sendiri memberi keutamaan pemakaian khusus undang-undang Enakmen setiap negeri bagi tanah “Pengisytiharan Rezab Melayu”.

Berhubung rumah tersebut, keterangan menunjukkan Certificate of Completion and Compliance (CCC) Borang F perakuan Siap dan Pematuhan bagi unit PTD 4871 ini telah dikeluarkan pada 25.4.2016 (lihat: lampiran 154 muka surat 3 pdf.). Keterangan juga menunjukkan milikan kosong serahan kunci telah dibuat pada 22.1.2017 (lihat: lampiran 169 muka surat 27 pdf.).

Namun, janggalnya ialah Plaintif menyatakan dia tidak mengemukakan Sijil Lahir sebagaimana yang diminta kerana ia hanya akan menyaksikan rumah yang tidak memenuhi spesifikasi SPA dari segi kualiti dan jenis rumah, diserahkan kepadanya.

Dapatan Mahkamah, ini masih tidak menjawab jika Plaintif layak untuk memasuki SPA bertarikh 9.6.2014 untuk membeli sebuah rumah di atas tanah “Rezab Melayu”. Dapatan ini dibuat, tanpa mengambil kira sama ada klausa yang terkandung dalam SPA tersebut bertentangan ataupun selari dengan peruntukan Akta Pemajuan Perumahan “HDA”.

Pada dapatan Mahkamah ini, fakta bahawa rumah yang diserahkan di bawah SPA, tidak memenuhi syarat berhubung kualiti dan sama ada jenis rumah “A” atau “B” yang berbeza diberikan kepada Plaintif, tidak menjadi relevan apabila SPA ini adalah batal daripada awal. Dapatan Mahkamah ini ialah kerana Plaintif tidak memenuhi syarat untuk berkontrak bagi membeli rumah terletak atas tanah di bawah “Pengisytiharan Rezab Melayu” sebagaimana yang telah diperincikan di atas. E. Lain-lain tuntutan

Plaintif juga menuntut bayaran bil air berjumlah RM752.67 yang telah tertunggak semasa Plaintif hadir ke rumah tersebut pada 22.1.2017 setelah serahan milikan kosong. Pada dapatan Mahkamah ini, meskipun penemuan Mahkamah di atas bahawa rumah dan tanah tidak layak untuk dipindahmilik kepada Plaintif daripada awal (seawal surat D3 bertarikh 6.5.2014 yang dirujuk sebelum ini sehinggalah kehadiran Plaintif di Pejabat Tanah pada 22.1.2017), namun keterangan SP3 wakil Ranhill syarikat air adalah relevan.

Bagi tujuan gantirugi bayaran balik bil air ini oleh D1 atau D2 kepada Plaintif, Plaintif perlu menunjukkan jumlah ini telah dibayar oleh Plaintif. Keterangan SP3 menunjukkan akaun telah dibuka atas permohonan Plaintif menerusi P28. Bagi bil air PTD4871 ini adalah atas nama Plaintif yang telah membayar deposit pada 30.6.2016.

Akaun atas nama Plaintif ini dibuat dengan bersandarkan SPA bertarikh 9.6.2014 yang ada. Akaun wujud atas nama Plaintif sehingga 11.1.2017 dengan jumlah tunggakan RM725.67. Akaun ini ditukar kepada nama D2 pada 15.8.2018 dan ditutup pada 27.2.2019 dengan meter dipotong.

Mahkamah mengambil maklum bahawa milikan kosong hanya diserah kepada Plaintif pada 22.1.2017, maka secara lazimnya Plaintif layak dibayar kembali jumlah RM725.67 ini sekiranya dibuktikan Plaintif telah membayar jumlah tertunggak ini. Tiada apa-apa keterangan untuk menunjukkan Plaintif telah membayar jumlah ini kerana keterangan SP3 ialah kedua-dua akaun pengguna ini mempunyai tunggakan sehingga membawa tindakan meter dipotong.

Rumusannya, Plaintif tidak layak kepada bayaran balik jumlah ini kerana Plaintif tidak ada mengemukakan bukti Plaintif telah membuat apa-apa bayaran atas jumlah tertunggak ini bagi akaun atas nama Plaintif, meskipun milikan kosong hanya diserahkan kepada Plaintif kemudian.

Atas alasan-alasan ini, Mahkamah hanya membenarkan tuntutan Plaintif setakat SPA diisytiharkan “void ab initio” dengan jumlah bayaran bagi rumah tersebut berjumlah RM540,000.00 dikembalikan oleh D1 kepada Plaintif dengan faedah 5% dikira daripada tarikh penghakiman hingga penyelesaian penuh.

Pada dapatan Mahkamah, keputusan Mahkamah ini adalah selari dengan pendirian Plaintif semasa memberi keterangan dan semasa hujahan bahawa Plaintif hanya berminat untuk mendapatkan kembali wang belian rumah. Mahkamah juga menolak lain-lain tuntutan Plaintif terhadap Defendan-Defendan lain dan turut menolak tuntutan balas oleh D2 terhadap Plaintif atas kemasukan caveat oleh Plaintif. Tiada rayuan oleh mana-mana Defendan atas keputusan ini. Bertarikh 30hb April 2026 -t.t.- (NURULHUDA NUR’AINI BTE MOHAMAD NOR) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI JOHOR BAHRU Bagi pihak Plaintif :

Lim Meng Guan

Lee Boon Koon

Muhamad Luqmanbin

Ismail Zawawi Munira binti Abd Najib Tetuan Zi & Associates Bagi pihak Defendan Pertama : Saw Mei Kee Tetuan Teo, Saw & Partners Bagi pihak Defendan Kedua, Keempat dan Kelima : Mohd Azrul Hisham bin Mukhtar The Chambers of Hisham Mukhtar Bagi pihak Defendan Ketiga :

Gunasegaran

Chandrika Tetuan Guna & Chandrika Bagi pihak Defendan Keenam :

Bong Wei Lun

Chuan Xin Er