DC Town Square Sdn Bhd v DC F&B Management Sdn Bhd (WA-B52NCvC-145-03/2025)

A. PENDAHULUAN Defendan di dalam kes ini telah memfailkan suatu permohonan di bawah Aturan 3 Kaedah 5, Aturan 13 Kaedah 8, Aturan 42 Kaedah 13, Aturan 12 Kaedah 5, dan/atau Aturan 92 Kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 di kandungan 9 yang antara lain untuk mendapatkan suatu perintah bahawa penghakiman ingkar kehadiran bertarikh 23.4.2025 diketepikan dan Defendan dibenarkan untuk memasukkan pernyataan pembelaannya dalam masa 14 hari dari tarikh perintah ini.

Mahkamah ini telah pada 28.8.2025, setelah meneliti keseluruhan kertas kausa, hujahan-hujahan dan ikatan-ikatan otoriti yang telah difailkan oleh pihak-pihak berkenaan permohonan Defendan di Kandungan 9 memutuskan dengan menolak permohonan Defendan di kandungan 9 dengan kos RM2,000.00. Tidak berpuashati atas keputusan tersebut, Defendan telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Tinggi. 12/01/2026 17:14:15 WA-B52NCvC-145-03/2025 Kand. 24 S/N MtdfxJBFsEmWeIgwcEEgxg

Secara ringkas, Plaintif pada 27.3.2025 telah memfailkan writ saman dan pernyataan tuntutan terhadap Defendan yang menuntut antara lain untuk Defendan membayar kepada Plaintif jumlah sewaan dan bayaran utility tertunggak sejumlah R394,087.63 termasuk faedah pembayaran lewat sebanyak RM26,324.04 yang tertunggak setakat 26.3.2025 dengan faedah ke atas jumlah RM367,763.61 pada kadar 18% setahun dari 1.3.2025 sehingga penyelesaiaan penuh.

Plaintif juga menuntut ke atas Defendan untuk menyerahkan milikan kosong premis lot no. L3-02A, Tingkat Tiga, Damansaea City Mall, Damansara City, No. 6 Jalan Damanlela, Bukit Damansara, 50490 Kuala Lumpur kepada Plaintif dalam tempoh 7 hari dari perintah ini.

Plaintif juga menuntut Defendan untuk membayar sewa berganda dari 27.3.2025 sehingga tarikh milikan kosong premis dan Defendan untuk menanggung segala caj utiliti lain, air dan elektrik yang tertunggak sehingga tarikh milikan kosong premis diserahkan.

Plaintif dan Defendan telah memasuki satu perjanjian penyewaan bertarikh 23.3.2022 ke atas premis tersebut untuk tempoh 3 tahun dari 1.1.2022 sehingga 31.12.2024 tertakluk kepada terma-terma dan syarat-syarat perjanjian tersebut. Antara lain terma-terma perjanjian tersebut Defendan hendaklah membayar sewa kasar sejumlah RM15,213.90 secara pendahuluan pada hari pertama setiap bulan untuk tahun penyewaan pertama, RM15,397.20 sebulan secara pendahuluan pada setiap hari pertama setiap bulan untuk tahun penyewaan kedua dan RM15,580.50 sebulan secara pendahuluan pada setiap hari pertama setiap bulan untuk tahun penyewaan ketiga. Defendan juga perlu embayar deposit utility, sekuriti dan peti surat serta menaggangun segala caj utility sepanjang tempoh sewaan di premis tersebut.

Sekiranya Defendan melanggari mana-mana terma perjanjian, Plaintif berhak untuk melucutkan apa-apa deposit yang telah dibayar oleh Defendan. Jika, apa-apa bayaran menjadi tertunggak, Defendan hendaklah membayar pada kadar 18% setahun yang dikira pada setiap hari tarikh matang pembayaran yang patut Plaintif terima.

Defendan telah membuat pembayaran deposit sejumlah RM48,591.50 untuk memulakan penyewaan di premis tersebut. Defendan menyewa Premis tersebut untuk tujuan menjalankan perniagaan makanan dan minuman runcit yang mengkhususkan dalam masakan Jepun di bawah nama Kikubari.

Jumlah pengunjung ke pusat beli-belah tersebut semakin menurun secara berperingkat setiap bulan, yang seterusnya menjejaskan operasi perniagaan Defendan. Sehubungan dengan itu, Plaintif dan Defendan telah mengadakan perbincangan dan rundingan dengan tujuan untuk menghidupkan semula perniagaan tersebut, termasuk meneroka kemungkinan untuk menjenamakan semula Kikubari bagi memastikan kelangsungan operasinya.

Terdapat usaha untuk cadangan penjenamaan semula Kikubari dan beberapa siri perbincangan juga telah dijalankan. Walaupun usaha telah diambil oleh Defendan, cadangan penjenamaan semula tersebut telah tertangguh disebabkan oleh cabaran komersial yang berterusan dan keadaan perniagaan yang tidak menggalakkan di DC Mall.

Walaubagaimanapun, Defendan telah melanggari terma-terma perjanjian dengan gagal dan/atau mengabaikan bayaran sewa bulanan dan caj-caj utiliti meskipun beberapa peringatan sudah berulang kali Palintif diberikan.

Rentetan itu, penyewaan ke atas premis terpaksa ditamatkan Plaintif memfailkan tuntutan guaman ini ke atas Defendan untuk menuntut milikan kosong dikembalikan, tunggakan terhutang sewaan dan lain-lain caj yang berkaitan.

Sehingga kini Defendan gagal menjelaskan dan/atau meyerahkan milikan kosong serta menyelesaikan hutang tertunggak yang dituntut Plaintif. Sehingga setakay 26.3.2026 jumlah hutang tertunggak iailah RM394,087.63.

Setelah writ saman dan pernyataan tuntutan difailkan, peguamcara Plaintif telah menyampaikan kertas-kertas kausa secara kendiri ke atas Defendan di alamat berdaftar dan perniagaannya. Defendan telah menerima serta mangaku terima di kedua-dua alamat tersebut pada 3.4.2025.

Selepas penerimaan kertas kausa, Defendan gagal memasukkan kehadiran dan/atau memfailkan satu permbelaan dalam tempoh masa yang ditetapkan di bawah undang-undang sebelum 17.4.2025. Plaintif kemudian telah memfailkan perakuan ketidahkadiran dan penghakiman ingkar kehadiran ke mahkamah ini. Pada 23.4.25 penghakiman tersebut telah diterima dan Plaintif telah menyerahkan penghakiman tersebut kepada Defendan pada 5.5.2025.

Defendan mengakui telah menerima kertas kausa dari Plaintif. Defendan telah memohon penjelasan palintif berhubung tindakan saman ini.

Melalui emel bertarikh 23.4.2025, Defendan telah memohon penjelasan dan panduan lanjut daripada Plaintif mengenai cara untuk meneruskan tindakan susulan terhadap tuntutan saman yang difailkan dalam prosiding ini, memandangkan saman tersebut telah difailkan namun Defendan masih belum menerima sebarang penjelasan atau arahan rasmi daripada Plaintif berhubung perkara tersebut.

Selanjutnya, dalam emel yang sama, Defendan mencadangkan untuk menyelesaikan tunggakan sewa bagi bulan Januari dan Februari 2025 dengan membuat pembayaran pada 28.4.2025 dan 8.5.2025 masing-masing. Berhubung sewa bagi tempoh Mac hingga Disember 2025, Defendan memohon rebat atas dasar niat baik sebanyak RM2.00 setiap kaki persegi, berjumlah RM3,600.00 bagi tempoh tersebut.

Sehubungan itu, pembayaran bagi bulan Januari 2025 telah dibuat oleh Defendan mengikut ketetapan tersebut. Pada hari yang sama, walaupun Defendan memberi jaminan dan usaha murni untuk menyelesaikan perkara itu, Plaintif meneruskan untuk mendapatkan Perintah dalam Lampiran 8 terhadap Defendan. 33. Melalui emel bertarikh 30.4.2025, Plaintif mengesahkan penerimaan pembayaran Defendan bagi bulan Januari 2025 dan meminta supaya pembayaran bagi bulan Februari 2025 dibuat. Dalam emel yang sama, Plaintif turut menyatakan bahawa ia telah mengarahkan peguamnya untuk menangguhkan prosiding undang-undang berikutan pembayaran Defendan bagi bulan Januari 2025. 34.

Berdasarkan janji jelas yang diberikan oleh Plaintif dalam emelnya, Defendan kekal komited sepenuhnya untuk meneruskan penyelesaian secara baik dengan niat baik demi kepentingan bersama kedua-dua pihak.

Selanjutnya, pada setiap masa material, Plaintif menyedari sepenuhnya bahawa DC Mall secara konsisten mengalami kadar penghunian yang rendah, aktiviti perniagaan yang terhad, dan trafik pejalan kaki yang tidak mencukupi, yang semuanya menjejaskan prestasi kewangan Defendan. Walaupun menghadapi cabaran ini, Defendan pada setiap masa telah mengambil langkah proaktif untuk mengekalkan operasi perniagaannya dan membuat pembayaran kepada Plaintif C. ALASAN PERMOHONAN K.9 Defendan memfailkan permohonan ini dengan alasan yang berikut:

Penghakiman ingkar kehadiran yang diperolehi oleh Plaintif adalah diperolehi dengan tidak teratur.

Ini kerana Plaintif dan Defendan telah sering berurusan dan dalam perbincangan komersial yang berterusan yang memberi representasi bahawa prosiding undang-undang akan ditangguhkan sehingga cadangan dikemukakan.

Defendan mempunyai pembelaan yang bermerit yang perlu dibicarakan dengan keteragan saksi-saksi serta terdapat jaminan untuk penyelesaian di antara pihak-pihak. Oleh itu, defendan memohon penghakiman ingkar kehadiran diketepikan.

Plaintif membantah permohonan ini dengan alasan bahawa penghakiman ingkar kehadiran yang telah diperolehi adalah diperolehi dengan teratur dan selari dengan Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

Sebarang rundingan yang berlaku dijalankan atas dasar tanpa prejudis dan keadaan tersebut tidak menegepikan tuntutan Plaintif ini terhadap Defendan. Malah rundingan tersebut tidak mengenepikanhak Plaintif untuk mendapatkan penghakiman ini dan menguatkuasakan terma-terma perjanjian penyewaan.

Plaintif tidak padabila-bila masa mengarahkan Defendan untuk mengabaikan mana-mana surat tuntutan Plaintif dan tuntutan guaman ini.

Penghakiman ingkar kehadiran telah diperolehi pada 23.4.2025. Emel daripada Plaintif, yang menunjukkan bahawa Plaintif telah mengarahkan peguamcaranya untuk menagguhkan prosiding undang-undang, hanya dihantar pada 30.4.2025 selepas Defendan bersetuju untuk membayar sewa bagi Januari 2025 pada 28.4.2025. lni menunjukkan bahawa Plaintif hanya bersetuju untuk menangguhkan sebarang prosiding undang-undang berikutnya selepas Penghakiman tersebut diperoleh (iaitu proses pelaksanaan).

Sehingga kini, tiada prosiding undang-undang yang selanjutnya termasuk sebarang proses pelaksanaan, telah difailkan oleh Plaintif. Plaintif adalah konsisten dalam kedudukannya yang disampaikan kepada Defendan pada setiap masa material. lni adalah satu-satunya komunikasi yang dibuat kepada Defendan berkenaan dengan penangguhan prosiding undang-undang.

Defendan juga telah gagal untuk menunjukkan satu pembelaan yang sah dan munasabah terhadap tuntutan Plaintif dalam tindakan ini. Sebarang rundingan "tanpa prejudis" antara pihak-pihak yang akhirnya tidak dipersetujui oleh atau dimuktamadkan tidak boleh menjadikan sebagai satu pembelaan terhadap tuntutan Plaintif.

Defendan pada setiap masa yang material telah disampaikan Writ dan Pernyataan Tuntutan dan mempunyai pengetahuan berkenaan tindakan saman ini. Namun, Defendan memilih untuk tidak mengendahkan dan/atau mengabaikan tuntutan saman ini. Oleh itu, Defendan tidak sepatutnya dibenarkan untuk mengetepikan Penghakiman tersebut yang diperolehi secara teratur dan betul.

Maka, penghakiman ingkar kehadiran tersebut telah diperolehi dengan teratur dan tiada ada asas untuk diketepikan sebagaimana permohonan Defendan.

D. PRINSIP UNDANG-UNDANG Dalam kes ini, Mahkamah telah meneliti Aturan 13 Kaedah 7 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ("KKM 2012") yang menyatakan seperti berikut: "7. Bukti penyampaian writ (A. 13 k. 7)

Suatu penghakiman tidak boleh dimasukkan terhadap seseorang defendan di bawah Aturan ini melainkan jika-

plaintif mengemukakan suatu perakuan ketidakhadiran dalam Borang 12; dan

sama ada suatu afidavit difailkan oleh atau bagi pihak plaintif membuktikan penyampaian writ yang wajar kepada defendan, atau plaintif mengemukakan writ yang telah diendorskan oleh peguam defendan dengan suatu pernyataan bahawa dia menerima penyampaian writ itu bagi pihak defendan.

Jika suatu permohonan dibuat kepada Mahkamah untuk suatu perintah yang menyentuh suatu pihak yang telah gagal memasukkan kehadiran, Mahkamah boleh menghendaki supaya dipuaskan hatinya dengan apa jua cara yang difikirkannya patut bahawa pihak itu telah ingkar kehadiran."

Mahkamah ini juga merujuk keputusan Mahkamah Tinggi dalam kes TAN CHIN WHO V. HAJI ZULKAMAIN BIN DATO SHEIKH AHMAD & 2 ORS [2004] CLJU 6; [2004] CLJU 6; [2004] 1 LNS 6, YA Low Hop Bing yang memutuskan dan menyatakan: "The mode of effecting personal service is in turn regulated by O. 62 r. in the following words: - "3. Personal service: How effected (O. 62 r. 3) Personal service of a document is effected by leaving a copy of the document with the person to be served and, if so requested by him at the time when it is left, showing him - (a) in the case where the document is a writ or other originating process, the sealed copy; and (b) in any other case, an office copy." It seems clear to me that so long as a copy of the writ is left with the person to be served ie, the second defendant herein, then personal service is affected.”

Rujukan mahkamah ini mendapati bahawa Plaintif telah menyerahkan kertas kausa secara kediri kepada Defendan pada 3.4.2025. Afidavit penyampaian menunjukkan bahawa kertas-kertas kausa iaitu writ saman dan pernyataan tuntutan plaintif telah dibuat serahan secara kediri kepada Defendan dengan diterima oleh kakitangan Defendan dan akuan terima disertakan dengan cop syarikat dan tandatangan kakitangan Defendan juga direkodkan bagi kedua-dua alamat berdaftar Defendan pada salinan pendua yang disediakan. Atas ketiadaan memorandum kehadiran difailkan oleh Defendan dalam tempoh masa yang sewajarnya, Plaintif telah memfailkan affidavit penyampaian pada 17.4.2025 dan perakuan ketidakhadiran pada 18.4.2025. Penghakiman ingkar kehadiran kemudian telah diperolehi pada 23.4.2025. Mahkamah ini mendapati penghakiman ingkar kehadiran diperolehi dengan teratur dan selaras dengan peruntukkan undang-undang.

Bidang kuasa untuk mengenepikan penghakiman ingkar kehadiran telah ‘digariskan di bawah A.13 K.8 KKM 2012 seperti berikut:

Setting aside judgment (O. 13, r. 8) The Court may, on such terms as it thinks just, set aside or vary any judgment entered in pursuance of this Order."

Mahkamah ini juga merujuk kepada A.42 K.13 KKM 2012 yang memperuntukkan seperti berikut: "Save as otherwise provided in these Rules for the setting aside or varying of any order or judgment, a party intending to set aside or vary such order or judgment shall make an application to the Court and serve it on the other party who has obtained the order or judgment within thirty days after the receipt of the order or judgment on him."

Aturan 92 Kaedah 4 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012, memperuntukkan Mahkamah mempunyai budi bicara untuk membenarkan sesuatu permohonan ini yang menyatakan seperti berikut: "Bagi menghapuskan keraguan dengan ini diisytiharkan bahawa tiada apa-apa jua dalam Kaedah-Kaedah ini boleh disifatkan sebagai mengehadkan atau menjejaskan kuasa sedia ada Mahkamah untuk membuat apa-apa perintah sebagaimana yang perlu untuk mencegah ketidakadilan atau untuk mencegahkan suatu penyalahgunaan press Mahkamah."

Di dalam permohonan mengenepikan penghakiman ingkar kehadiran di bawah Aturan 13 Kaedah 8 KKM 2012, prinsip asas adalah Mahkamah mempunyai budicara yang mutlak untuk membenarkan permohonan mengenepikan Penghakiman Ingkar Kehadiran sekiranya perkara-perkara berikut diambil kira iaitu: a. sama ada penghakiman itu tidak teratur; b. jika teratur, sama ada defendan mempunyai pembelaan bermerit atau kes yang boleh dipertikaikan; dan c. sama ada terdapat kelewatan yang melampau dalam memohon untuk mengetepikan penghakiman ingkar.

Mahkamah Rayuan di dalam kes ANG BOON KEE v. NG KONG HOCK & ORS [2021] CLJU 441; [2021] 1 LNS 441, telah memutuskan prinsip undang-undang yang mantap ini yang dijelaskan seperti berikut: “[28] The law on setting aside a default judgment is well settled. Order 13 rule 8 of the Rules of Court 2012 empowered the Court to set aside a default judgment. The three primary considerations that apply to the setting aside of a judgment in default are: a) whether the judgment is irregular; if regular, b) whether the defendant has a defence on the merits or an arguable case; c) whether there was an inordinate delay in applying to set aside the judgment in default.

Seterusnya mahkamah ini merujuk kepada keputusan kes Mahkamah Agung di dalam kes AMANAH MERCHANT BANK BHD V. LIM TOW CHOON (THROUGH OFFICIAL ASSIGNEE) [1994] 2 CLJ 1 yang memutuskan dan menekankan yang berikut: “In the context of cl. 17 of the said guarantee, we are further of the view that it is not necessary that the appellant must show that the AR card has been returned duly acknowledged to constitute effective service of the notice of demand. It is sufficient for the appellant to show that the notice was correctly addressed, prepaid and delivered to the post office and acknowledged for service by the postal authority. Once these facts have been established, the deeming provision will inevitably apply.”

Di dalam kes HASIL BUMI PERUMAHAN SDN BHD & ORS V. UNITED MALAYAN BANKING BHD [1994] 1 CLJ 328 SC Mahkamah Agung memutuskan: “[2] Untuk berjaya dalam permohonannya di bawah A. 13 k. 8 dan A. k. 9, pemohon mestilah menunjukkan bahawa beliau mempunyai pembelaan yang ada merit dan yang mana Mahkamah harus bicarakan. dalam bahasa yang lebih mudah, pemohon mestilah menunjukkan bahawa pembelaannya bukanlah sesuatu yang palsu tetapi ialah prima facie, membangkitkan isu-isu yang serius sebagai bona fide pembelaan munasabah yang harus dibicarakan dan pastinya jika pembelaan S/N MtdfxJBFsEmWeIgwcEEgxg tersebut adalah palsu maka tiadalah pembelaan dan permohonan itu akan gagal” Penekanan ditambah.

Mahkamah ini mendapati pihak-pihak adalah terikat dengan terma-terma perjanjian penyewaan yang telah dimasuki terdahulu. Sebarang perbincangan selepas pelanggaran mana-mana terma perjanjian tersebut tidak mengecualikan dan/atau mengenepikan hak Plaintif untuk meneruskan tuntutan tunggakan sewaan yang terhutang dari Defendan.

Defendan mempunyai tanggungjawab untuk melaksanakan kewajipannya ke atas terma-terma perjanjian tersebut. Memandangkan writ saman dan pernyataan tuntutan telah diserahkan secara kediri dengan teratur kepada Defendan, Defendan jelas mempunyai pengetahuan atas tuntutan-tuntutan Plaintif dan seharusnya mengambil tindakan selanjutnya menurut tempoh masa yang telah ditetapkan di bawah undang-undang terutamanya menurut Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

Plaintif telah membuat serahan kertas kausa secara kediri ke atas Defendan dan Defendan telah gagal memasukkan kehadiran dan pembelaan dalam tempoh masa yang sepatutnya. Ini tidak menjadi pertikaian pihak-pihak melainkan Defendan cuba meletakkan pembelaan dengan menyatakan ketiadaan pembelaannya dimasukkan atas dasar wujudnya perbincangan ke arah penyelesaian namun tiada sebarang penyelesaian telah dicapai oleh pihak-pihak. Mahkamah ini merujuk pada kes HONG LEONG FINANCE BHD v. PASIR PERMATA SDN BHD & ORS [1989] 1 CLJ 939, Siti Norma Yaakob J memutuskan bahawa: "... The whole purpose of serving a writ and statement of claim is to make a defendant aware of the fact that legal proceedings had already commenced against him and that he is entitled within the time limited in the writ, to enter an appearance and make his defence but in default of him doing so, the plaintiff may proceed to enter judgment and levy execution against him. "

Mahkamah ini mendapati tempoh masa sedia ada wajar dipatuhi dan perbincangan yang berlaku di antara pihak-pihak tidak menafikan tuntutan Plaintif untuk diteruskan serat tidak mengecualikan keperluan Defendan untuk mengambil langkah selanjutnya menurut KKM 2012. Penghakiman ingkar kehadiran yang diperolehi oleh Plaintif adalah teratur dan selari dengan KKM 2012.

Samada pembelaan Defendan mempunyai merit, mahkamah ini mendapati bahawa Defendan tidak pada bila-bila menafikan keberhutangan dan tunggakan-tunggakan yang menjadi tuntutan Plaintif melainkan Defendan hanya membangkitkan kewujudan perbincangan di antara pihak-pihak setelah tuntutan Plaintif dikemukakan terhadapnya. Keadaan ini bukan merupakan suatu pembelaan bermerit untuk membolehkan permohonan ini dibenarkan.

Atas sebab-sebab yang telah dihuraikan di atas, atas imbangan kebarangkalian mahkamah ini mendapati penghakiman ingkar kehadiran telah diperolehi dengan teratur dan memutuskan permohonan Defendan di kandungan 9 ditolak dengan kos RM2,000.00. Bertarikh pada: 9 Januari 2026 [SITI FATIMAH BINTI TALIB] HAKIM MAHKAMAH SESYEN SIVIL 11 KUALA LUMPUR Peguamcara bagi Plaintif: Tetuan Kee Sern, Siu & Huey Peguamcara bagi Defendan: Tetuan S. Ravenesan