De’Alfa Textiles Sdn Bhd v Bank Kerjasama Rakyat (DA-24MFC-31-04/2017)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO: DA-24MFC-31-04/2017 ANTARA DE’ALFA TEXTILES SDN BHD …. PERAYU/DEFENDAN DAN BANK KERJASAMA RAKYAT MALAYSIA BERHAD

Schedule

Jadual Kelima KTN yang memperuntukkan agar Pentadbir Tanah yang menandatangani instrumen gadaian dan bukan Peguam Perayu/Defendan. Perayu/Defendan juga menghujahkan bahawa kegagalan Responden/Plaintif untuk mengemukakan perincian jumlah dalam permohonannya telah memprejudiskan Perayu/Defendan. [8] Perayu/Defendan juga menghujahkan bahawa Penyampaian Dokumen-Dokumen khususnya Notis 16D oleh Plaintif adalah tidak sempurna. [9] Perayu/Defendan juga menghujahkan bahawa Responden/Plaintif gagal memberikan sebarang maklum balas berkenaan cadangan penyelesaian. D. HUJAHAN RESPONDEN/PLAINTIF [10] Dalam kes ini Responden/Plaintif menghujahkan bahawa instrument gadaian adalah sah kerana berdasarkan Seksyen 3 dan Seksyen 4 KTN juga Seksyen 9A.(i) Enakmen Rizab Melayu Kelantan 1930, instrument gadaian tersebut tidak memerlukan penyaksian Pentadbir Tanah. [11] Selain itu berkenaan dengan isu serahan dokumen kepada pihak Perayu/Defendan, Responden/Plaintif menghujahkan bahawa borang Notis 5 16D telah diserahkan dengan sempurna. lni kerana berdasarkan Seksyen 8.22 dan Seksyen 8.30 “Charge Annexure”, serahan dianggap sempurna sekiranya ia dihantar melalui pos berdaftar. Di dalam kes ini Notis 16D dihantar kepada Perayu/Defendan melalui pos berdaftar. Oleh kerana ianya telah dipersetujui di dalam perjanjian tersebut, maka adalah tidak wajar untuk Perayu/Defendan menyatakan bahawa serahan adalah tidak sempurna. [12] Seterusnya berkenaan dengan isu jumlah tuntutan, ianya telah direkodkan melalui Penghakiman Persetujuan bertarikh 25.4.2016 dan ianya adalah dalam pengetahuan Perayu/Defendan serta Perayu/Defendan tidak pernah membantah jumlah tersebut. Oleh itu Perayu/Defendan adalah di”estop” daripada menyatakan sebaliknya. [13] Seterusnya berkenaan isu permohonan adalah pra matang, Responden/Plaintif menghujahkan bahawa cadangan penyelesaian tidak menghalang Responden/Plaintif untuk menfailkan permohonan ini dan Responden/Plaintif tidak terikat untuk menerima sebarang penyelesaian yang dikemukakan oleh Perayu/Defendan. Malahan Responden/Plaintif menghujahkan bahawa pihaknya ada meminta Perayu/Defendan supaya mengemukakan cadangan baru namun tidak dijawab oleh Perayu/Defendan. 6 E. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH [14] Mahkamah telah menggunapakai perkara-perkara di bawah di dalam membuat keputusan terhadap Permohonan/Tindakan ini antara lain: i. Saman Pemula Plaintif bertarikh 18.04.2017 selepas ini dirujuk sebagai “Saman Pemula tersebut”; ii. Afidavit Sokongan yang diikrarkan oleh Nasharuddin bin Ayub pada 11.04.2017 (selepas ini dirujuk sebagai “Afidavit Sokongan Plaintif”; iii. Afidavit Jawapan Defendan yang diikrarkan oleh Hasmin binti Nahazanan yang diikrarkan pada 16.03.2018 (selepas ini dirujuk sebagai “Afidavit Jawapan Defendan”; iv. Afidavit Balasan Plaintif yang diikrarkan oleh Nasharuddin bin Ayub pada 02.04.2018 (selepas ini dirujuk sebagai “Afidavit Balasan Plaintif”. v. Hujahan bertulis dan lisan kedua-dua pihak. [15] Setelah meneliti perkara-perkara di atas, Mahkamah berpandangan bahawa hujahan Responden/Plaintif lebih bermerit. Perayu/Defendan menghujahkan bahawa instrument gadaian tidak sah namun, Seksyen yang dirujuk oleh Perayu/Defendan adalah tidak lengkap kerana jika dilihat kepada Seksyen 4 jadual Kelima KTN jelas menunjukkan bahawa tandatangan Pentadbir Tanah adalah tidak diperlukan sekiranya instrument itu dilaksanakan bagi pihak syarikat. Malahan Responden/Plaintif adalah syarikat yang telah diwartakan di dalam Jadual D Enakmen Rizab Melayu Kelantan 1930. 7 [16] Oleh itu, Mahkamah percaya instrumen gadaian ini adalah satu dokumen yang sah dan teratur sepertimana yang dihujahkan oleh Responden/Plaintif. Jika dirujuk kepada Seksyen 3 pula, yang dirujuk oleh Perayu/Defendan, ayat yang digunakan ialah “every execution by natural person...” perkataan “natural person” itu sendiri telah jelas menunjukkan bahawa terhad kepada orang perseorangan dan tidak termasuk syarikat. [17] Seksyen 3 dan Seksyen 4 berbunyi seperti berikut: “SEKSYEN 3 3. Subject to paragraph 4, every execution by a natural person of any instrument effecting any dealing under this Act in respect of any of the following lands shall be attested by a Land Administrator: (1) a Malay holding under the Malay Reservations Enactment of the Federated Malay States, the Malay Reservations Enactment of Johore, or the Malay Reservations Enactment of Terengganu; (2) reservation land held by a Malay under Enactment No. 63 (Malay Reservations) of Kedah, the Malay Reservations Enactment of Kelantan, or the Malay Reservations Enactment of Perlis; (3) reservation land held by a Siamese under Enactment No. 63 (Malay Reservations) of Kedah, or the Malay Reservations Enactment of Perlis; 8 (4) Land that is subject to Part VIII of the National Land Code (Penang and Malacca Titles) Act 1963.” “SEKSYEN 4 4. The requirement for attestation by a Land Administrator under paragraph 3 shall not be applicable to: (1) any instrument of charge in respect of any land referred to in that paragraph executed by a person under a power of attorney on behalf of a body corporate or a company, provided that such body corporate or company is allowed to be a chargee under the appropriate Malay Reservations Enactment; (2) any instrument of discharge of charge.” [18] Seksyen 9A.(i) Enakmen Rizab Melayu Kelantan 1930 menyatakan: “9A.(i) Amid. v. Ord. 25/54. Notwithstanding anything here in before contained the proprietor of any reservation land may charge such land or any part there of to any person specified in Schedule D, and may in favour of any such person create, subject to the provisions of section on 128 of the land enactment a lien by deposit of the issue document of title for such land.” 9 [19] Di dalam Jadual D, Enakmen Rizab Melayu Kelantan 1930, Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad telah diwartakan dengan No. Warta Kn.PU.20/76 dengan tarikh kuatkuasa pada 06.01.1973. [20] Justeru itu, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan Responden/Plaintif bahawa berdasarkan kepada otoriti-otoriti di atas,

Schedule

Jadual Tanah dan kepentingan di dalam Instrumen Gadaian tersebut adalah dikecualikan daripada penyaksian Pentadbir Tanah. Oleh yang demikian, instrumen Gadaian tersebut adalah sah dan mengikat pihak-pihak. [21] Apa pun, andai kata penglibatan Pentadbir Tanah adalah perlu sekalipun, Mahkamah berpendapat kesilapan penyaksian di dalam Instrumen Gadaian (penyaksian oleh Peguam dan bukannya Pentadbir Tanah) yang melibatkan Tanah Rizab Melayu tidak akan membatalkan Gadaian tersebut. [22] Ini adalah berdasarkan otoriti Mahkamah Rayuan di dalam kes Bank Pembangunan dan Infrastruktur Malaysia Bhd v. Omar Hj Ahmad [2010] 5 CLJ 159 yang dirujuk oleh Plaintif: “[15] Be that as it may, the execution thereof by the chargor is cogent evidence of his express antecedent agreement to provide security for the loan which the bank had given to the borrower. In view of the express antecedent agreement, the wrong attestation by an advocate and solicitor, instead of a Land Administrator, in relation to the Malay Reserve land would not, in the absence of any fraud, 10 misrepresentation or any other vitiating factor, invalidate the charge. ..." [23] Perayu/Defendan telah mendakwa antara lainnya bahawa Responden/Plaintif tidak mengemukakan bukti penerimaan dokumen-dokumen berkenaan tersebut oleh Perayu/Defendan. [24] Menurut Seksyen 254(1) Kanun Tanah Negara 1965 ianya menyatakan seperti berikut: “(1) Where, in the case of any charge, any such breach of agreement as is mentioned in sub-section (1) of section 253 has been continued for a period of at least one month or such alternative period as may be specified in the charge which shall not be less than one month, the chargee may serve on the chargor a notice in Form 16D-a) specifying the breach in question; b) requiring it to be remedied within one month of the date on which the notice is served, or such alternative period as may be specified in the charge; and c) warning the chargor that, if the notice is not complied with, he will take proceedings to obtain an order for sale.” [25] Melalui keterangan-keterangan yang ada, Mahkamah berpuas hati, Borang 16D iaitu Notis Kemungkiran Mengenai Suatu Gadaian di bawah Sekyen 254 KTN 1965 telah diserahkan secara sempurna kepada 11 Perayu/Defendan pada 24.02.2017 secara pos berdaftar. (Ekshibit NA5 juga berkaitan). [26] Mahkamah berpendapat bukti pengeposan tersebut adalah mencukupi bagi menunjukkan bahawa Responden/Plaintif telah membuat tuntutan kepada Perayu/Defendan mengikut kaedah-kaedah yang diperuntukkan oleh undang-undang. [27] Responden/Plaintif telah membuat banyak usaha/memberi banyak peluang kepada Perayu/Defendan antara lain: i. Perayu/Defendan diberi peluang supaya memulihkan peruntukan yang dilanggar itu dalam masa sebulan dari tarikh Notis 16D tersebut; dan ii. Responden/Plaintif telah memberi peringatan bahawa sekiranya Perayu/Defendan gagal untuk memulihkan pelanggaran peruntukan, Responden/Plaintif akan meneruskan dengan permohonan Perintah Jualan. [28] Mahkamah juga bersetuju dengan hujahan Responden/Plaintif bahawa penyampaian Borang 16D oleh pihak Peguamcara Responden/Plaintif ini juga adalah selaras dengan Seksyen 8.22 “Charge Annexure” dan/atau Seksyen 8.30 “Charge Annexure” seperti mana yang telah dipersetujui oleh kedua pihak di dalam Kontrak. [29] Justeru itu, Mahkamah berpendapat bahawa pihak Responden/Plaintif telah berjaya memberikan notis kepada pihak 12 Perayu/Defendan mengenai Permohonan Perintah Jualan tersebut secara sah kerana Borang 16D telah dengan sempurnanya disampaikan kepada pihak Perayu/Defendan mengikut peruntukan di dalam perjanjian. [30] Selain itu berkenaan dengan isu pengiraan yang kononnya tidak terperinci, Mahkamah berpandangan oleh kerana jumlah tersebut diperolehi dari Penghakiman Persetujuan yang direkodkan pada 25.4.2016, maka Perayu/Defendan adalah diestop dari membantah jumlah yang dinyatakan tersebut. [31] Ini adalah kerana sehingga hari ini Perayu/Defendan tidak pernah membuat apa-apa Permohonan untuk mengenepikan Penghakiman Persetujuan tersebut. Perayu/Defendan juga tidak pernah membuktikan atau menghubungi Responden/Plaintif untuk membantah jumlah tuntutan di dalam Notis 16D tersebut. Ini gagal dilakukan. [32] Perayu/Defendan sewajarnya mengemukakan cadangan penyelesaian untuk jumlah yang wajar atau mengeluarkan surat balasan kepada Notis 16D tersebut. [33] Mahkamah ingin merujuk kepada kes Ambank Bhd v Chidambara Nathan Mst Muthusamy & Anor (2014) 2 CLJ 161 yang mana adalah seperti berikut: “[17] A statutory demand in Form 16D is a condition precedent to the exercise of the court's power under s. 256. There is a clear distinction between sums lawfully due and alleged arithmetical miscalculations. 13 A miscalculation by the chargee on the interest due in the Form 16D notice does not invalidate the notice. A variation of the rate of interest by the chargee without giving any notice of the same to the chargor would not amount to cause to the contrary. Where a chargee demands a greater sum which includes a varied rate of interest of which no notice is given despite a contractual provision to the contrary, that is nevertheless a lawful demand. And the chargor should, if he considers the amount demanded to be excessive, tender payment of the sum actually due. If the chargee refuses to accept the tender of a lesser sum then only does the Form 16D notice become unlawful. If this be not the case, errant borrowers would, by proving that the sum demanded in a Form 16D notice is excessive by a few ringgit, successfully resist an application for an order for sale and thereby escape the hand of justice.” [34] Mahkamah merujuk kepada kes Low Lee Lian (1997) 2 CLJ 36 yang menyatakan bahawa penggadai hanya boleh menghalang Responden/Plaintif dari mendapatkan Perintah Jualan sekiranya jika berjaya menunjukkan bahawa terdapat arahan statutori, atau kaedah common law atau ekuiti yang memihak kepadanya dan membolehkan Perintah Jualan itu dihalang. Dalam kes ini Mahkamah berpendapat Perayu/Defendan tidak berjaya menunjukkan kepada Mahkamah perkara tersebut. Oleh itu permohonan Responden/Plaintif wajar dibenarkan. [35] Apapun, satu “certificate of indebtedness” yang telah dikeluarkan mengecualikan Responden/Plaintif daripada keperluan membuktikan hutang-hutang berkenaan. Di dalam kes Cempaka Finance Bhd v Ho Lai 14 Ying (Trading As Kh Trading & Anor (2006) 2 MLJ 65, Mahkamah mengatakan seperti berikut: “(3) A certificate of indebtedness operates in the field of adjectival law. It excuses the plaintiff from adducing proof of debt. Such a certificate shifts the burden onto the defendant to disprove the amount claim.” [36] Mahkamah juga berpendapat jika ada apa-apa cadangan penyelesaian sekalipun, ianya tidak menghalang Responden/Plaintif daripada membuat permohonan ini dan Responden/Plaintif tidak terikat untuk menolak atau menerimanya. F. KESIMPULAN [37] Di atas alasan-alasan di atas, di atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah memutuskan Responden/Plaintif telah berjaya membuktikan Permohonan Saman Pemula ini. Permohonan dibenarkan dengan kos sebanyak RM2,000.00. Tarikh: 15 September 2018. (DATO' AHMAD BIN BACHE) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya Kota Bharu 15 PIHAK-PIHAK: Peguamcara Perayu/Defendan En. Muhammad Shahril bin Ramli Tetuan Mohd Ilias & Co, No. 3535-B, Tingkat 1, Jalan Kuala Krai, 15050 Kota Bharu, Kelantan. Peguamcara Responden/Plaintif En. Mohamad Zaid bin Daud Tetuan Yusfarizal Aziz & Zaid, No. 1-3-1, Blok C, Jalan Semarak Api 2, Diamond Square Commercial Centre, Jalan Gombak, 53000 Kuala Lumpur.