any registrable interest in land. The parameters of caveatability under s 323(1)(a) are therefore circumscribed by these words: ’title’ and ‘registrable interest’. It is only one who makes a claim to either of these in land may enter a private caveat. Although the words ‘title’ and ‘registrable interest’ are not defined by the Code, their meaning may be gathered from the scheme of the Code and from indefeasibility provision, namely, s 340(1). The latter points to a bifurcation between title (the equivalent of the English fee simple) and registrable interests, that it, leases, charges and easements.” [8] Undang-undang mengenai perlanjutan tempoh kaveat ataupun permohonan untuk pembatalannya adalah jelas dan mantap. Di dalam sesuatu permohonan untuk melanjutkan atau membatalkan kaveat, Mahkamah hendaklah menentukan dan mempertimbangkan persoalan-persoalan berikut: i. samada pengkaveat mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut. 10 ii. samada kepentingan berkaveat tersebut menimbulkan atau mendedahkan isu-isu serius untuk dibicarakan. iii. samada imbangan keselesaan memihak bahawa kaveat tersebut dikekalkan. iv. samada terdapat keadaan istimewa di pihak pemohon yang melayakkan status quo diganggu/diubah. [9] Di dalam perkara ini juga, Mahkamah Rayuan di dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng [1995] 1 MLJ 719 telah menggariskan ujian-ujian yang harus digunapakai di dalam menentukan dan menimbangkan sesuatu permohonan untuk membatalkan kaveat di mana muka.surat 724, Mahkamah Rayuan telah menyatakan berikut : “In considering an application for the removal of a caveat, the procedure to be adopted should be a simple and summary one. At first stage, the court will examine the grounds expressed in the application for the caveat to see whether they show a caveatable interest. Once the court is satisfied that 11 the caveator’s claim amounts in law to a caveatable interest, it must then go on to consider whether the claim disclosed a serious question meriting a trial. After these two stages have been crossed, the court must decide where the balance of convenience” [10] Di dalam perkara berkaitan permohonan untuk membatalkan kaveat juga, Majlis Privy di dalam kes Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212 telah memutuskan berikut: “This is the nature of the onus that lies upon the caveator in an application by the caveatee under section 327 for removal of a caveat; he must first satisfy the court that on the evidence presented to it his claim to an interest in the property does raise a serious question to be tried; and having done so he must go on to show that on the balance of convenience it would be better to maintain the status quo until the trial of the action, by preventing the caveatee from disposing of his land to some third party.” [11] Di dalam kes Kho Ah Soon V Duniaga Sdn Bhd [1996] 2 MLJ 181, Mahkamah Persekutuan telah sekali lagi menekankan berkenaan prinsip undang-undang di dalam pembatalan kaveat di mana Peh Swee Chin, HMP telah menyatakan di muka surat 184 seperti berikut: 12 “It is settled that in a matter of removal of a caveat as between a caveator and caveatee, as in the instant appeal, the onus is on the caveator to satisfy the Court that his evidence does raise a serious question to be tried as regards his claim to an interest in the land in question, and having done so he must show that, on a balance of convenience, it would be better to maintain the status quo until the trial of the action by preventing the caveatee from disposing of his land, as laid down by Lord Diplock in Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212, and by analogy indirectly to American Cyanamid Co v Ethicon [1975] AC 396 as indicated by Lord Diplock, the serious question for trial referred to above could mean a question not being vexatious or frivolous”. E. PENGHUJAHAN PLAINTIF [12] Adalah menjadi hujahan Plaintif bahawa adalah jelas di dalam kes ini bahawa Defendan tidak mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah teresbut kerana Defendan adalah seorang peminjam wang tidak berlesen (Ah Long) yang telah meminjamkan wangnya kepada Ramasamy iaitu suami kepada Plaintif. [13] Atas pinjaman-pinjaman wang yang telah diberikan oleh Defendan kepada Ramasamy, Defendan telahpun memfailkan dua tindakan sivil iaitu Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur (WA-B52NCVC-280- 13 06/2017 – Eksibit “NP-8’, Kandungan 3) dan Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur (WA-22NCVC-328-07/2017- Eksibit “NP-13’, Kandungan 3). Bagi tindakan di Mahkamah Sesyen, Defendan telah menuntut terhadap Ramasamy pembayaran balik pinjaman-pinjaman yang telah diberikannya. Manakala bagi tindakan Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Defendan adalah tindakan terhadap Ramasamy dan Plaintif bagi mengekalkan kaveat persendiriannya (No.Perserahan 31482/2013 yang dimasukkannya terhadap hartanah H.S. (D) 21986 PT No.1872, Mukim Setapak, Daerah Gombak Selangor di samping untuk memohon perlaksanaan spesifik perjanjian jual beli bertarikh 26.4.2010. Menurut peguam Plaintif, kedua-dua tindakan ini telah hanya difailkan oleh Defendan pada tahun 2017, masing-masing pada 22.6.2017 dan 3.7.2017 walaupun kedua-dua perjanjian jual beli dan kontrak pinjaman persahabatan telahpun ditandatangani tujuh tahun lalu. [14] Plaintif tidak menafikan bahawa suaminya Ramasamy memang ada menandatangani perjanjian pinjaman wang dengan Defendan tetapi kerana tidak fasih bahasa Inggeris beliau telah mendepositkan geran hakmilik asal hartanah tersebut kepada peguam pinjaman Defendan 14 Bala Naido sebagai jaminan kepada pembayaran balik pinjaman-pinjaman yang diberikan oleh Defendan. [15] Plaintif menafikan bahawa Perjanjian Jual Beli yang dikemukakan oleh Defendan di Eksibit “NP-4”, Kandungan 3 (Afidavit Jawapan Defendan) adalah perjanjian jual beli hartanah tersebut kerana perjanjian ini telah tidak dikuatkuasakan dan disempurnakan oleh Defendan. [16] Menurut peguam Plaintif pendepositan geran hakmilik asal hartanah tersebut bukanlah satu gadaian yang berdaftar ke atas hartanah tersebut kerana Defendan adalah peminjam wang tidak berlesen dan tiada dokumen-dokumen gadaian telah ditandatangani. [17] Peguam Plaintif telah selanjutnya menghujahkan bahawa Defendan telah menyatakan bahawa alasan beliau memasukkan kaveat ke atas hartanah adalah untuk melindungi kepentingan Defendan atas perjanjian bertarikh 3.12.2010 (NP-6 di mana Ramasamy telah bersetuju untuk Defendan mengambil hartanah tersebut jika Ramasamy gagal membuat pembayaran balik pinjaman wang 15 RM120,000.00 (Klausa 2, perenggan 2 NP-6). Namun, jika dirujuk di kepada Borang 19B dan Surat Akuan Sumpah menyokong kemasukan kavaet persendiriannya, Defendan sendiri tidak jelas alasan-alasan apakah yang beliau bergantung untuk kemasukan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut. [18] Peguam Plaintif menghujahkan seterusnya bahawa di Borang 19B dan Surat Akuan Defendan, Defendan telah bergantung kepada pinjaman-pinjaman wang yang diberikannya kepada Ramasamy dan juga mengakui atas pinjaman-pinjaman wang tersebut, Ramasamy telah memberikan kepadanya dokumen hakmilik hartanahnya. [19] Adalah dihujahkan oleh peguam Plaintif berdasarkan tindakan-tindakan yang difailkan oleh Defendan di Mahkamah Sesyen (tuntutan wang) dan Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur (perlanjutan kaveat), sebenarnya tuntutan Defendan adalah semata-mata tuntutan monetori) terhadap Ramasamy yang tidak membangkitkan apa-apa kepentingan berkaveatnya ke atas hartanah tersebut. 16 [20] Bagi menyokong hujahannya, peguam Plaintif telah bergantung kepada kes-kes berikut: i. Wong Kuan Tan v Gambut Development Sdn Bhd [1984] 1 CLJ (Rep) 441 ii. Registrar of Titles, Johore v Temenggong Securities Ltd [1976] 2 MLJ 44 iii. Ladang SPK Sdn Bhd v Rainbow Entity Sdn Bhd & Anor [2014] 10 MLJ 22 iv. Institut Teknologi Federal Sdn Bhd. v IIUM Education Sdn Bhd & Another Appeal [2008] 1 CLJ 745 F. PENGHUJAHAN DEFENDAN [21] Peguam Defendan di dalam kes ini tidak menafikan bahawa sememangnya terdapat transaksi-transaksi pinjaman wang oleh Defendan kepada Ramasamy di mana pinjaman wang tersebut telah menyebabkan Defendan memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut. Menurut peguam Defendan bagi pinjaman sebanyak RM120,000.00 yang dipinjamkan kepada Ramasamy melalui kontrak pinjaman bertarikh 3.12. 2010, Ramasamy di klausa 2 kontrak pinjaman tersebut telah mengaku janji untuk membayar semula hutang tersebut dalam tempoh enam (6) bulan dan sekiranya 17 gagal bersetuju bahawa berhak untuk memfailkan tindakan terhadap Ramsamy ataupun mengambilalih hartanah tersebut pada harga RM250,000.00. [22] Di perenggan 21 hujahan bertulis peguam Defendan, peguam Defendan telah menghujahkan bahawa wang-wang yang dihutang oleh Ramasamy berdasarkan perjanjian pinjaman dan perjanjian jual beli tersebut adalah alasan yang sah untuk kaveat Defendan dikekalkan di atas hartanah tersebut. G. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH [23] Di dalam kes ini, peguam Defendan sendiri mengakui bahawa kontrak pinjaman persahabatan dan perjanjian jual beli tersebut yang ditandatangani oleh Defendan dan Ramasamy pada tahun 2010 adalah untuk pinjaman-pinjaman wang yang diberikan oleh Defendan kepada Ramasamy. [24] Di dalam Borang 19B juga, Defendan telah menyatakan pada awalnya beliau telah memberi Ramasamy sebanyak RM60,000.00 sebagai deposit tetapi atas permintaan Ramasamy beliau telah 18 memberikan wang sebanyak RM120,000.00 kepada Ramasamy. Oleh itu Ramasamy telah mendepositkan hakmilik asal kepada peguamcara sebagai stakeholder. [25] Ramasamy telah gagal membayar balik wang-wang yang dipinjamnya dan oleh itu Defendan telah memfailkan guaman Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur dan Guaman Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur. [26] Berdasarkan keterangan-keterangan dokumentar yang dikemukakan di hadapan Mahkamah ini, adalah sangat jelas dan nyata bahawa perjanjian jual beli yang dimasuki oleh Ramasamy dan Defendan bukanlah perjanjian jual beli hartanah tersebut. Perjanjian jual beli tersebut telah dimasukki Ramasamy dan Defendan atas pinjaman-pinjaman wang yang diberikan oleh Defendan. Justeru itu, tuntutan Defendan adalah satu tuntutan yang berbentuk monetari yang tidak membangkitkan suatu kepentingan berkaveat Defendan ke atas hartanah tersebut. 19 [27] Adalah menjadi prinsip-prinsip undang-undang jelas dan mantap bahawa faktor atau sebab kewangan bukan terjumlah sebagai suatu Kepentingan Berkaveat. (Sila lihat: i. Taipan Focus Sdn Bhd v Baiduri PJ Sdn Bhd [2005] 3 CLJ 73, yang mana Hakim Suriyadi telah menyatakan seperti yang berikut: “…suffice to say that a mere debt being monetarily based does not fall within the purview of an interest in land, and hence falls outside the realm of caveatable interest. Such debt does not relate to the land.)” ii. Institut Teknologi Federal Sdn Bhd. v IIUM Education Sdn Bhd & Another Appeal [2008] 1 CLJ 745 Mahkamah Rayuan telah memutuskan antara lain bahawa: [27]…it is settled that caveatable interest must be definite right relating to land and capable of enforcement and a 20 caveator must be in a position to institute a suit for a specific performance of claim…”) [28] Di dalam hal ini juga. Mahkamah ini merujuk kepada prinsip yang telah digariskan Hakim Buhagiar di dalam satu keputusan Mahkamah Rayuan di dalam kes In Chin Cheng Hong & Hameed & Ors [1954] MLJ 169. [29] Prinsip yang diutarakan oleh Hakim Buhagiar ini telah dirujuk juga oleh Hakim Gopal Sri Ram di dalam kes Luggage Distributors apabila YA telah merujuk kepada penghakiman Hakim Gill di dalam kes Inter-Continental Mining Co Sdn Bhd v Societe Des Etains De Bayas Tudjuh [1974]1 MLJ 145 di mana rujukan telah di buat kepada muka surat 170 alasan penghakiman Hakim Buhagiar yang menyatakan: “This agreement is non-staturory and non-registrable instrument; such instruments do not create an estate or interest, legal or equitable, in the land but create a contractual right, a personal right of action; it passes no actual interest in the land that can be called an equitable estate in the ordinary sense, but an equitable interest of a contractual nature under the instrument consisting of a right to be 21 registered as the owner of the interest purported to be conferred by the instrument (vide Hogg, Registration of Titles to Land at p 116). As Lord Dunedin stated in Haji Abdul Rahman v Mohamed Hassan [1917] AC 209: ‘The agreement is valueless as a transfer or burdening instrument, but it is good as a contract.’ This contractual right may be sufficient to give a person an ‘interest’ in the land for the purposes of protection by restrictibe entry in the register; the claim to an interest in land arising out of the contract is sufficient to make it caveatable interest and to support a caveat (In re Registration of Caveat (1908) Innes 114). The whole system of caveats is founded on the principle that they exist for the protection of alleged as well as proved interests and of interests that have not yet become actual interest in land, but a caveat, being in the nature of statutory injunction, does not in itself make a claim or right either better or worse.’ Applying the principles enunciated in the above cases to the facts of the present case it would seem clear that if the agreement is in substance a sublease, though not in the required statutory form, equity will treat it as an agreement for a sublease and specifically enforce it, in which case the appellants have a right in equity to a registrable interest in the land, so that they are entitled to lodge a 22 caveat under s 323(1)(a) of the National Land Code. (Emphasis added).” (Penekanan oleh Mahkamah ini). [30] Berdasarkan alasan-alasan di atas, permohonan Plaintif di Kandungan 1 adalah dibenarkan. Mahkamah ini juga memerintahkan supaya Defendan untuk membayar kos sebanyak RM8000.00 kepada Plaintif. ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam Selangor Darul Ehsan Bertarikh 28 haribulan Ogos 2017 Peguam Plaintif - Tetuan Manogar & Co M. Manogaran Peguam Defendan - Tetuan Ramesh Yum & Co Ramesh N.P. Chandran Nur Sazarina Said