Ekovest Capital Sdn Bhd v 1. ) Tan Tiong Hwa (WA-12BNCvC-63-08/2021)

Ini merupakan rayuan oleh Perayu atas keputusan di Mahkamah Sesyen selepas perbicaraan penuh. Selain itu, Responden-responden turut memfailkan Rayuan balas.

Bagi memudahkan rujukan, pihak-pihak akan dirujuk sebagaimana di Mahkamah Sesyen. Perayu merupakan Defendan dan Responden-Responden merupakan Plaintif-Plaintif dalam tuntutan asal di Mahkamah Sesyen.

Tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan di Mahkamah Sesyen adalah berkaitan gantirugi jumlah tertentu (LAD). Pada 24.02.2021, Hakim Mahkamah Sesyen (HMS) telah membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif untuk menggabungkan tindakan Guaman No. WA-A52NCvC-10-01/2021 dan Guaman No. WA-B52NCvC-72- 02/2020 untuk dibicarakan bersama.

Setelah perbicaraan, HMS telah membenarkan sebahagian tuntutan Plaintif-Plaintif atas alasan bahawa Surat Penyelesaian tidak akan mengestopkan hak Plaintif-Plaintif untuk menuntut baki LAD yang belum diterima oleh pembeli perumahan.

Tidak berpuas hati dengan keputusan HMS, Defendan kemudiannya memfailkan rayuan No. WA-12BNCvC-62-08/2021 (Rayuan 62) dan rayuan No. WA-12BNCvC-63-08/2021 (Rayuan 63). Pada 03.11.2021, Mahkamah Tinggi telah membenarkan kedua-dua rayuan ini untuk didengar bersama. Selain itu, Plaintif-Plaintif juga memfailkan Notis Rayuan Balas untuk Rayuan 62 dan Rayuan 63.

Pada 06.01.2025, Mahkamah ini telah menolak rayuan Defendan dengan kos dan membenarkan rayuan balas Plaintif-Plaintif dengan kos untuk Rayuan 62 dan Rayuan 63.

Seterusnya, selepas Mahkamah ini membuat Keputusan berkenaan rayuan dan rayuan balas, pihak-pihak telah memohon 9 untuk mendapatkan klarifikasi dan perintah lanjut di mana Mahkamah telah merekodkan secara persetujuan bersama oleh pihak-pihak seperti berikut-Klarifikasi Perintah Lampiran 1 “Perlanjutan masa oleh Pengawal Perumahan dan/atau Kementerian Kesejateraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan yang melanjutkan masa untuk menyerahkan pemilikan kosong Parsel Pertama tersebut dan pemilikan kosong Parsel Kedua tersebut kepada Plaintif-Plaintif dan menyiapkan Kemudahan Bersama Parsel Pertama tersebut dan Kemudahan Bersama Parsel Kedua tersebut dari tempoh tiga puluh enam (36) bulan ke empat puluh lapan (48) bulan adalah tidak ultra vires Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966, oleh itu, perlanjutan masa tersebut adalah sah dan mengikat Plaintif-plaintif;

Defendan hendaklah menyerahkan pemilikan kosong Parsel Pertama tersebut dan pemilikan kosong Parsel Kedua tersebut kepada Plaintif-Plaintif dan menyiapkan Kemudahan Bersama Parsel Pertama tersebut dan Kemudahan Bersama Parsel Kedua tersebut dalam tempoh empat puluh lapan (48) bulan seperti yang diperuntukkan dan/atau dikehendaki di bawah Klausa 25(1) dan Klausa 27(1) Jadual H, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1989; dan,

Perayu tidak mempunyai apa-apa bantahan berkenaan dengan terma (a) dan (b) semasa Klarifikasi.”. (Penekanan Ditambah) [8] Oleh itu, isu berkaitan perlanjutan tempoh masa untuk menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong telah dipersetujui adalah 48 bulan. Cuma yang menjadi isu adalah sama ada Plaintif-Plaintif berhak menuntut tambahan LAD selepas Perjanjian Penyelesaian dan juga mengenai tempoh pengiraan LAD bermula dan berakhir. RINGKASAN KES [9] Defendan ialah sebuah syarikat yang diperbadankan di Malaysia (Nombor Pendaftaran Syarikat: 199901011171 [486071-X]) dan merupakan pemaju projek pembangunan perumahan. [10] Defendan membangunkan sebuah projek pembangunan perumahan yang dinamakan sebagai “EKOCHERAS”, lengkap dengan kemudahan bersama, di atas tanah-tanah pegangan kekal yang terletak di Mukim Kuala Lumpur, Negeri Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur. Tanah-tanah tersebut dipegang di bawah Hakmilik Geran 71914 Lot 55971, Geran 17376 Lot 51449, Geran 60999 Lot 56204, Geran 9106 Lot 41385, PN 35406 Lot 41323, HS(D) 118898 PT 9120, HS(D) 118897 PT 9121, dan HS(D) 118896 PT 9122, dengan keluasan keseluruhan lebih kurang 11,326 ekar (Projek perumahan). [11] Projek perumahan tersebut melibatkan penjualan beberapa buah unit dalam bentuk parsel kepada pembeli-pembeli. Plaintif- Plaintif ialah individu yang membeli beberapa unit parsel dalam projek perumahan tersebut. [12] Plaintif-Plaintif telah masing-masing menandatangani satu surat tawaran untuk pembelian Parsel J-20-11 (Parsel Pertama), J-27-01 (Parsel Kedua) dan J-29-17 (Parsel Ketiga) dengan Responden. Pada 16.12.2023, Plaintif-Plaintif dalam Rayuan 63 telah memasuki Perjanjian Jual Beli bagi parsel J-20-11. Mereka kemudiannya memasuki satu lagi perjanjian pada 10.04.2014 untuk membeli parsel J-27-01. Pada 10.04.2014 juga, Plaintif-Plaintif dalam Rayuan 62 memasuki Perjanjian Jual Beli bagi parsel J-29-17 (SPA). [13] Antara terma-terma SPA tersebut memperuntukkan bahawa pemilikan kosong akan diberikan selepas tamatnya tempoh 48 bulan kalendar disebabkan Defendan telah memperolehi satu lanjutan masa pada 18.10.2013, sebelum pihak-pihak menandatangani SPA masing-masing. [14] Menurut Plaintif-Plaintif, Defendan telah meminda tempoh penyerahan pemilikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama dari 36 bulan ke 48 bulan di Klausa 25(1) dan di Klausa 27(1) SPA tanpa mengikuti tempoh asal yang telah ditetapkan di bawah Jadual H, Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. [15] Milikan kosong telah diserahkan kepada Plaintif-Plaintif pada 16.05.2019 dan penyiapan kemudahan bersama disempurnakan pada 18.12.2019. [16] Selepas SPA tersebut ditandatangani oleh Plaintif-Plaintif, Defendan hanya meletakkan tarikh Perjanjian-perjanjian tersebut beberapa bulan kemudian. Tarikh-tarikh Perjanjian-perjanjian tersebut adalah seperti berikut: - Parsel-Parsel Tarikh Bayaran Deposit Tarikh Perjanjian Jual Beli Jumlah hari perbezaan Pertama 7.9.2013 16.12.2013 99 Ke-2 7.9.2013 10.4.2014 192 Ke-3 25.11.2013 10.4.2014 136 [17] Walaupun Notis Pemilikan Kosong tersebut telah menyatakan bahawa Perakuan Siap dan Permatuhan (Borang F) telah dilampirkan bersama tetapi hanya Perakuan Siap dan Permatuhan Sebahagian (Borang F1) bertarikh 2.5.2019 (Borang F1) sahaja yang dilampirkan dan diserahkan kepada Plaintif-Plaintif pada semua masa yang matang. Notis Pemilikan Kosong tersebut juga menyatakan bahawa milikan kosong Parsel-parsel tersebut akan dianggap serah (“deemed delivery”) kepada Plaintif-Plaintif selepas 14 hari dari tarikh Notis-notis Pemilikan Kosong tersebut. Hujahan Plaintif-Plaintif [18] Plaintif-Plaintif berhujah bahawa mereka terpaksa menandatangani Surat Penyelesaian kerana jika tidak, mereka tidak akan menerima bayaran LAD dan kunci unit. Surat tersebut disediakan oleh Defendan dan mengandungi terma yang mengecualikan hak untuk menuntut gantirugi tambahan. [19] Dalam apa jua keadaan, Plaintif-Plaintif menegaskan bahawa kontrak statutori tidak boleh diubah melalui perjanjian penyelesaian, dan penerimaan bayaran LAD tidak menghalang mereka daripada menuntut baki LAD terhadap Defendan walaupun Surat Penyelesaian tesebut telah ditandatangani. [20] Plaintif-Plaintif juga menyatakan bahawa tindakan melalui Writ Saman terhadap Defendan adalah lebih sesuai kerana Plaintif tidak mempunyai sesalinan Surat Lanjutan Masa tersebut sebelum memulakan apa-apa tindakan Mahkamah terhadap Defendan. Tanpa sesalinan Surat Lanjutan Masa tersebut, permohonan secara semakan kehakiman terhadap Defendan dan Pengawal tersebut atau Kementerian tersebut adalah mustahil. [21] Selain itu, hujahan Defendan bahawa tindakan Plaintif-Plaintif di luar had masa adalah tidak berasas kerana kausa tindakan bermula dari tarikh milikan kosong diterima berdasarkan klausa 25(3) SPA. Oleh itu, tindakan ini difailkan masih dalam tempoh enam tahun dan tidak dihalang oleh Seksyen 6 Akta Had Masa 1953. Hujahan Defendan [22] Defendan berhujah bahawa Plaintif-Plaintif mempunyai pilihan sama ada untuk memasuki SPA dan mereka menyedari kandungan Klausa 25 dan 27 yang menyatakan bahawa pengiraan LAD adalah dari tarikh SPA. Kedua-dua pihak maklum bahawa penyerahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama adalah dalam tempoh 48 bulan berdasarkan lanjutan masa yang dibenarkan. [23] Defendan menyatakan bahawa kausa tindakan untuk kontrak adalah bermula dari tarikh kemungkiran, iaitu dari tarikh SPA ditandatangani pada tahun 2013 dan 2014. Namun, tindakan hanya difailkan pada tahun 2020 dan 2021, menjadikan tuntutan Plaintif-Plaintif di luar tempoh masa. [24] Selain itu, Defendan berhujah bahawa Plaintif-Plaintif telah menandatangani surat penyelesaian penuh dan menerima bayaran LAD, yang menyatakan bahawa jumlah tersebut adalah penyelesaian penuh dan akhir serta mengecualikan hak untuk membuat tuntutan lanjut. Oleh itu, Plaintif-Plaintif telah mengenepikan hak mereka untuk menuntut gantirugi tambahan. [25] Defendan turut membantah pengiraan LAD oleh Plaintif-Plaintif yang bermula dari tarikh bayaran deposit, sedangkan Klausa 25 (1) SPA menyatakan bahawa LAD dikira dari tarikh perjanjian. Oleh itu, pengiraan tersebut adalah salah dan tidak sah, serta bercanggah dengan terma SPA yang dipersetujui. [26] Akhir sekali, Defendan berhujah bahawa penyerahan milikan kosong dan kemudahan bersama telah dilakukan secara sah, dan tuntutan Plaintif untuk gantirugi sehingga Borang F adalah tidak berasas kerana Blok J telah siap dan selamat untuk diduduki pada 02.05.2019, manakala kemudahan bersama telah disiapkan pada 18.12.2018. Keputusan HMS [27] Keputusan HMS adalah seperti berikut-Guaman 72 atau Rayuan 63 1) Satu deklarasi bahawa perlanjutan masa oleh Pengawal Perumahan dan/atau Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan yang melanjutkan masa untuk menyerahkan pemilikan kosong Parsel Pertama tersebut (J-20-11) dan pemilikan kosong Parsel Kedua tersebut (J-27-01) kepada Plaintif-Plaintif dan menyiapkan Kemudahan Bersama Parsel Pertama tersebut (J-20- 11) dan Kemudahan Bersama Parsel Kedua tersebut (J-27-01) dari tempoh tiga puluh enam (36) bulan ke empat puluh lapan (48) bulan adalah ultra vires Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 (“Akta 1966”), oleh itu, perlanjutan masa tersebut adalah tidak sah dan tidak mengikat Plaintif-Plaintif; 2) Satu deklarasi bahawa Defendan hendaklah menyerahkan pemilikan kosong Parsel Pertama tersebut (J-20-11) dan pemilikan kosong Parsel Kedua tersebut (J-27-01) kepada Plaintif-Plaintif dan menyiapkan Kemudahan Bersama Parsel Pertama tersebut (J-20- 11) dan Kemudahan Bersama Parsel Kedua tersebut (J-27-01) dalam tempoh tiga (36) bulan seperti yang diperuntukkan dan/atau dikehendaki di bawah Klausa 25(1) dan Klausa 27(1) Jadual H, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1989 (“Peraturan 1989”); 3) Baki Ganti Rugi Parsel Pertama tersebut (J-20-11) sebanyak RM 82,904.83; 4) Baki Ganti Rugi Kemudahan Bersama Parsel Pertama tersebut (J- 20-11) sebanyak RM 16,580.96; 5) Baki Ganti Rugi Parsel Kedua tersebut (J-27-01) sebanyak RM84,534.75; 6) Baki Ganti Rugi Kemudahan Bersama Parsel Kedua tersebut (J-27- 01) sebanyak RM16,906.95; 7) Faedah pada kadar 5% setahun untuk perintah 3, 4, 5 dan 6 di atas dikira daripada tarikh pemfailan writ sehingga tarikh penyelesaian penuh; 8) Satu deklarasi bahawa penyerahan pemilikan kosong Parsel Pertama (J-20-11) dan Kedua (J-27-01) dan Kemudahan Bersama adalah sah; 9) Kos sebanyak RM6,000.00 bagi Notis Permohonan Plaintif-Plaintif (Lampiran 30 dan 32) dibayar oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif; 10) Kos sebanyak RM9,000,00 bagi Notis Permohonan Plaintif-Plaintif (Lampiran 8, 28 dan 69) dibayar oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan; 11) Kos RM9,450.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif bagi Tuntutan Plaintif-Plaintif; dan 12) Tuntutan Balas Defendan di perenggan 26 (b), (c), (d) dan (e) Tuntutan balas ditolak dengan kos RM3,825.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif bagi Tuntutan Balas Defendan. Guaman 10 atau Rayuan 62 1) Satu deklarasi bahawa perlanjutan masa oleh Pengawal Perumahan dan/atau Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan yangmelanjutkan masa untuk menyerahkan milikan kosong Parsel tersebut (J-29-17) kepada Plaintif-Plaintif dan menyiapkan Kemudahan Bersama Projek tersebut dari tempoh tiga puluh enam (36) bulan ke tempoh empat puluh lapan (48) bulan adalah ultra vires Akta 1966, oleh itu, perlanjutan masa tersebut adalah tidak sah dan tidak mengikat Plaintif-plaintif; 2) Satu deklarasi bahawa Defendan hendaklah menyerahkan milikan kosong Parsel tersebut (J-29-17) kepada Plaintif-Plaintif dan menyiapkan Kemudahan Bersama Projek tersebut dalam tempoh tiga

bulan seperti yang diperuntukkan dan/atau dikehendaki di bawah Klausa 25(1) dan Klausa 27(1) Jadual H, Peraturan 1989; 3) Baki Ganti Rugi Parsel tersebut(J-29-17) sebanyak RM 56,892.70; 4) Baki Ganti Rugi Kemudahan Bersama sebanyak RM11,378.54; 5) Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah-jumlah yang dibenarkan diperenggan (3) dan (4) dikira daripada tarikh pemfailan writ sehingga tarikhpenyelesaian penuh; 6) Satu deklarasi bahawa penyerahan pemilikan kosong Parsel (J-29- 17) dan Kemudahan Bersama adalah sah; 7) Kos RM 5,325.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif bagi tuntutanPlaintif-Plaintif; dan 8) Tuntutan Balas Defendan di perenggan 26 (b), (c), (d) dan (e) Tuntutan balas ditolak dengan Kos RM3,825.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif. ANALISIS DAN DAPATAN Perjanjian Penyelesaian [28] Mahkamah ini setelah meneliti hujahan pihak-pihak dan dokumen rayuan mendapati bahawa HMS tidak terkhilaf di sisi undang-undang dan/atau fakta-fakta apabila memutuskan untuk membenarkan LAD tambahan bagi parsel dan kemudahan bersama walaupun pihak-pihak telah menandatangani Perjanjian Penyelesaian. [29] Semasa perbicaraan penuh, SP1 dan SP2 telah memberi keterangan bahawa LAD yang telah dibayar oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif merupakan sebahagian daripada LAD dan bukan LAD sepenuhnya yang Plaintif-Plaintif layak dan berhak untuk menuntut daripada Defendan di sisi undang-undang. Keterangan SP1 dan SP2 yang relevan adalah seperti berikut-DC : What is your understanding on settlement? Your understanding. Just answer the question. SP1 : Settlement is a payment. Settlement is a, settle. DC : Settle mean fully paid, right? SP1 : Nono, I don’t agree. DC : Settlement is not fully paid, settlement is just a word. Settle. SP1 : Oh, so settle is not fully paid? DC : Ya. SP1 : It just sound the Defendant’s lawyer said fully paid, but I’m not agreed. DC : So what’s your understanding on settlement? It’s just settle? SP1 : Ya. Just settle. DC : So, in your understanding, it’s settled, when it is settled, meaning to say there is nothing something pending? Correct? Settle, simple terms. SP1 : Settle can be so many meanings. DC : Mr Tan, you in court today ya, you have given oath. SP1 : Settled Sum is fully settlement sum, some is part settlement sum. DC : Ok, I take you Mr Tan. So let’s look at your understanding, lets look at page 97 Mr Tan, you have made a distinction in full and final, full and part, I take your answer, right, so just look at page 97 Mr Tan, Puan Hakim, Bundle B, muka surat 97 Puan Hakim. Lets look at the second paragraph, provided however that upon your received of the aforesaid sum, you are unconditionally agree that it shall be full and final settlement. I’m not going to read further Mr Tan. Now, do you then agree that settlement in this case, here, that you have signed, means full and final settlement? SP1 : Disagree. DC : Disagree. Same question for the common facilities and the parcel for J-27 and common facilities for J-27, do you agree that the words full and final settlement has been paid for the LAD appears in this letter. SP1 : Disagree. PLF : So, you were also asked during the cross examination, settlement agreement ya, so what is settlement agreement based on your understanding, your answer was, settlement is payment, then you don’t agree on the fully paid, you said I’m not agree as fully paid, just settled. You remember? Now, you wan to explain to the Court why you answer in such a way? SP1 : Puan Hakim, because just now the settlement agreement that one because the law says ya, now the law change, in fact, we have extra claim from the Defendant, developer. That’s why I say its not full payment for me. That is the answer. PLF : Ok, so you were also asked, what about common facilities, you agree as full and final settlement appear n the letter, in the settlement letter, so your answer was disagree, now you wan to disagree why you answer disagree to the Court? SP1 : Because the, the statutory rights for me is the as a purchaser, owner, when we received this common facilities, vp, we have to use it but now because the date, the vacant possession is given after this common facilities, that’s why I cannot use it. That is my answer. DC : Now, Mr Chong, I will be very candid to you a, we have gone through the settlement letters, ok, and we have looked at the dates, correct? You are aware of the contents, you have looked at page 168, and I have taken you to the letter when you signed it on October also. Now, would you agree with me that the settlement letters which you have signed, at the second paragraph, in that context, in that letter alone, it states that it is full and final settlement, full and final payment. SP2 : Not agree. DC : Just on that letter, based on the face of the documents. SP2 : Not agree. DC : You disagree. So, your evidence is that the payment given to you when you have signed it at July and October respectively are not full and final settlement, correct? SP2 : Yes. DC : Ok, so Mr Chong, I put it to you that the payment for LAD which you have signed in July and October respectively for the unit parcel and common facilities are full and final payment for the LAD. SP2 : Can you repeat? DC : I put it to you, that the settlement letter that you have signed in July and October respectively for the unit parcel and common facilities are full and final settlement or any claim of LAD. SP2 : Not full and final. DC : Not full and final. Ok. So, ok, lets see. So in Court now you are saying that there is an extra claim correct? SP2 : Yes. PLF : Then a few more question on the settlement about settlement agreement that you have signed, nobody force you, sorry, settlement agreement was signed, its full and final settlement, agree? You disagree. You disagree. And then continue to ask you payment given to you, it’s full and final settlement, you are saying despite the payment give to you its not a full and final settlement, you said yes, so this were the question ya. Ok, then again my learned friend asked you, payment for LAD in July and October are full and final payment for LAD, your answer was not full and final, so this 3 questions asked and then your answer not agree, not full and final, do you wan to explain in such a way? SP2 : Ok, the first one is that the calculations are wrong because there are based on 48 months, so now we are based on 36 months, we are claiming for our rights and the other one is CCC that calculate is wrong also because they calculate from the CCC F1. So which is invalid, stated in the SPA, when vp given, there must be a CCC sepenuhnya, CCC, not the CCC F1 sebahagian. So all their calculation is wrong. PLF : So to recap what you said, you said it’s wrong, you not agreed it’s full and final settlement because got 2 issues only, 1 is 36 months not 48 months, the other one is the CCC shouldn’t be F1, should be based on the full CCC. SP2 : One more is the SPA date is wrong. The calculation on SPA date. PLF : Ok, it’s that all? SP2 : Ya. [30] Dalam hal ini, pihak Plaintif merujuk kes Oxbridge Height Sdn Bhd v. Azizan Mohammad Ali & Anor [2014] 7 CLJ 135; [2014] 2 MLRH 57, di mana Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa perjanjian penyelesaian yang tidak mematuhi Peraturan 11(1) adalah terbatal, tidak sah dan dengan itu tidak boleh dikuatkuasakan. Mahkamah telah memutuskan - “(1) … There is no provision in the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (‘HDA’) or HDR for any supplemental agreement to waive or modify the SPA. (para 4)

HDA is a specific legislation enacted by the Legislature to protect the rights and interests of housebuyers in their dealings with developers. It must therefore take precedence over s. 10 of the CA. As the SA did not comply with reg. 11(1) of the HDR, it was null and void and was thus, unenforceable. Both parties were bound by the terms of the SPA without any modification or waiver as recognised under the law. To permit the SA to take effect over the statutory SPA would be to allow the parties to contract out of statute which would render it unlawful and invalid. The right of the respondents to claim for LAD under the SPA, therefore, remained intact and was not taken away by the SA.”. [31] Selain itu, dalam kes Hedgeford Sdn Bhd v. Sri Gananatha Sivanathan & Ors [2018] 1 LNS 1497; [2018] MLRHU 1151; [2018] MLJU 1424, Mahkamah telah memutuskan bahawa kecuali terdapat bukti yang meyakinkan untuk menunjukkan, atas keseimbangan kebarangkalian, bahawa dengan menandatangani perjanjian penyelesaian yang disediakan oleh pemaju, pembeli adalah berniat untuk mengecualikan atau melepaskan baki LAD- “[129] Again, at the risk of repetition, I must emphasise once again that we are here dealing with a statutory contract and the terms and conditions of the SPA are regulated and imposed by law. Hence, in order to extinguish a claim by purchasers for their statutory entitlement to be paid LAD in full, there has to be exceptionally compelling and convincing evidence to demonstrate, on a balance of probabilities, that by signing on whatever document that was prepared by the developer and in cashing the cheques that were given by the developer, the purchasers had intentionally agreed to forego their statutory entitlement to LAD under clause 27 of the SPAs. [130] In the present case, there is no evidence that any one of the defendants (D2 to D24) had intentionally agreed to forgo their entitlement under clause 27 of the SPAs. … [132] And in so far as the amounts which the plaintiff says the purchasers had (purportedly) "waived", in the specific context of the statutory contract under Schedule H to the Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989(whose objective is to protect home buyers), the position is quite strict and I would say, rightly so. Hence, despite the acceptance of the LAD settlement letters and the cover letter and banking in of the cashier's orders, the court must be convinced that the purchasers (D2 to D24) had truly made an informed decision to forego or give up their entitlement to LAD under clause 27 of the SPA.”. [32] Begitu juga dalam kes EUPE Bangsar South Development (JV) Sdn Bhd v. Lam Sai Yih [2023] 1 CLJ 194; [2022] MLRHU 2344; [2023] 9 MLJ 392, telah memutuskan bahawa tiada pengetepian hak untuk menuntut LAD jika tiada niat kukuh dan jelas dari pembeli perumahan untuk mengetepikan- “[50] It is to be noted that quite apart from clear principle as observed by the Federal Court in Muniandy Thamba Kaundan & Anor v. Development & Commercial Bank Bhd & Anor [1996] 2 CLJ 586; [1996] 1 MLJ 374 that there can be no waiver in the absence of an intention to waive, of equal and crucial importance is the absence of any documentary evidence to the effect that the said payment of RM7,417.64 is to be treated as a waiver to the respondent's right to claim for total LAD compensation. … [53] In the absence of any evidence to suggest that by the respondent’s acceptance of the RM7,417.64, the respondent had intentionally foregone his full entitlement to the total LAD compensation for the delay in the delivery of vacant possession of the unit, there is absolutely no legitimate basis for the court to find the presence of any compromise reached between the appellant and respondent to have any legal consequence to the effect that the respondent’s acceptance of the RM7,417.64 should constitute a waiver of the total claim for LAD as compensation for the late delivery of the said unit.”. [33] Dalam kes MRCB Seputeh Land Sdn Bhd v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah Putrajaya & 1 lain [Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Semakan Kehakiman No. WA-25-503-11/2019 (unreported)], Mahkamah merujuk kepada keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Sentul Raya Sdn Bhd v. Hariram Jayaram & Ors And Other Appeals [2008] 4 CLJ 618; [2008] 1 MLRA 473; [2008] 4 MLJ 852 dan memutuskan bahawa perjanjian penyelesaian yang menghalang pembeli daripada menuntut haknya di bawah kontrak Jadual H adalah tidak bermerit dan tidak terpakai dan tiada isu-isu seperti double enrichment atau pembeli memperkayakan diri atau doktrin estoppel- “Bagi isu bayaran RM60,363.90 sebagai penyelesaian muktamad, kita sedia maklum kes Sentul Raya, Mahkamah Rayuan telah memutuskan pihak-pihak kepada satu kontrak di bawah Jadual H, Peraturan tidak boleh keluar dari bentuk yang sudah ditetapkan. Jadi terma-terma yang lebih membebankan pembeli tidak boleh diperuntukkan. Begitu juga dengan terma-terma yang mengenakan obligasi tambahan ke atas pembeli, tidak boleh dimasukkan di dalam kontrak satu berkenaan. Maka itu perjanjian penyelesaian yang dikatakan oleh Pemohon telah menghalang R2, estoppel la maksud saya, daripada menuntut haknya di bawah kontrak