Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TA’ZIM MALAYSIA RAYUAN SIVIL NO : JA-12ANCvC-31-11/2024 ANTARA ERA UNIVERSE DEVELOPMENT SDN BHD [No. Syarikat : 201401009891 (1085970-T)] …PERAYU
Loading…
JA-12ANCvC-31-11/2024
High Court of Malaysia31 Oct 2025
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Citations and treatment detected automatically from later judgments and the authorities this decision relies on.
Later cases and laws citing this decision
Not yet cited by a later decision.
Earlier cases and laws this decision relies on
“12. Mahkamah bersetuju dengan hujahan Plaintif-Plaintif. Berdasarkan prinsip yang telah ditetapkan dalam kes Salomon v A Salomon & Co Ltd [1897] AC 22 dan diikuti dalam Hotel Jaya Puri Bhd v National Union of Hotel, Bar & Restaurant Workers & Anor [1980] 1 MLJ 109, dari sudut undang-undang, syarikat ialah entiti/person”
Auto-detected from judgment text; not a substitute for a citator check.
Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TA’ZIM MALAYSIA RAYUAN SIVIL NO : JA-12ANCvC-31-11/2024 ANTARA ERA UNIVERSE DEVELOPMENT SDN BHD [No. Syarikat : 201401009891 (1085970-T)] …PERAYU
1
LIM KENNY [No. Kad Pengenalan : 861220-35-5159]
2
LIM PEI LAI [No. Kad Pengenalan : 831119-08-5230] …RESPONDEN-RESPONDEN 08/12/2025 11:39:50 JA-12ANCvC-31-11/2024 Kand. 24 DALAM MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TA’ZIM MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. : JA-A52NCvC-184-06/2024
1
LIM KENNY [No. Kad Pengenalan : 861220-35-5159]
2
LIM PEI LAI [No. Kad Pengenalan : 831119-08-5230] …PLAINTIF-PLAINTIF DAN ERA UNIVERSE DEVELOPMENT SDN BHD [No. Syarikat : 201401009891 (1085970-T)] …DEFENDAN
1
Ini ialah rayuan oleh Perayu (“Defendan”), terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen (“HMS”) bertarikh 30 Oktober 2024, yang telah membenarkan permohonan Responden-Responden (“Plaintif-Plaintif”) bagi penghakiman terus di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”).
2
Berdasarkan keputusan tersebut, Defendan diperintahkan untuk membayar ganti rugi tertentu (liquidated damages (LAD) berjumlah RM211,478.49, berserta kos sebanyak RM3,000.00 kepada Plaintif-Plaintif.
3
Bagi tujuan keselarasan, pihak-pihak dalam Rayuan ini adalah dirujuk sebagaimana di Mahkamah Sesyen.
4
Pihak-pihak telah menfailkan hujahan bertulis dan semasa sesi hujahan lisan di Mahkamah pada 24 September 2025 memaklumkan bahawa akan bergantung sepenuhnya kepada hujahan bertulis. Keputusannya ditangguhkan ke hari ini (31 Oktober 2025).
5
Plaintif-Plaintif ialah pembeli sebuah rumah teres dua tingkat di bawah Perjanjian Jual Beli (“SPA”) bertarikh 14 Ogos 2018, bersama Defendan yang merupakan pemaju projek tersebut.
6
Berdasarkan Klausa 24(1) Jadual G, SPA milikan kosong hendaklah diserahkan dalam tempoh 24 bulan daripada tarikh perjanjian tersebut, iaitu pada atau sebelum 14 Ogos 2020. Walau bagaimanapun, pihak Defendan hanya menyerahkan milikan kosong kepada Plaintif-Plaintif pada 4 Januari 2024 dan dianggap berkuatkuasa pada 5 Februari 2024.
7
Terdapat kelewatan dalam penyerahan milikan kosong tersebut. Jumlah kelewatan sebenar setelah tolakan bagi tempoh pengecualian di bawah Akta Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Akta 829) adalah berjumlah 981 hari.
8
Dalam hal ini, HMS telah membenarkan LAD berjumlah RM211,478.49. Jumlah ini dikira pada kadar 10% setahun atas harga belian sebanyak RM786,623.00, selepas menolak pengecualian 289 hari (18 Mac - 31 Disember 2020) bagi tempoh pengecualian di bawah seksyen 35 Akta 829.
9
Pihak Defendan telah mengemukakan tiga isu utama dalam rayuan ini, iaitu –
a
bahawa penstrukturan semula pengurusan syarikat pada tahun 2021 dan tindakan mitigasi yang diambil wajar mengurangkan liabiliti;
b
bahawa LAD perlu dikira berdasarkan harga bersih selepas rebet 9% (RM70,796.00) iaitu atas jumlah RM715,826.93; dan
c
bahawa pengecualian masa di bawah Akta 829 melalui dua surat Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) bertarikh 8 Mac 2021 dan 31 Disember 2021 sepatutnya memberi lanjutan tempoh tambahan.
a
Penstrukturan Semula dan Isu Mitigasi
10
Defendan menghujahkan bahawa pengurusan baharu syarikat Defendan yang mengambil alih pada tahun 2021 telah melaksanakan langkah-langkah bagi mempercepatkan kerja-kerja pembinaan serta mengurangkan kelewatan. Oleh itu, tindakan mitigasi ini seharusnya diambil kira bagi mengurangkan liabiliti terhadap liquidated damages yang dituntut oleh Plaintif-Plaintif.
11
Plaintif-Plaintif pula berhujah bahawa Defendan gagal mengemukakan sebarang bukti konkrit untuk menunjukkan bahawa langkah-langkah mitigasi yang dilaksanakan telah benar-benar mengurangkan kelewatan atau kerugian. Sebaliknya, dokumen yang dikemukakan hanyalah komunikasi dalaman syarikat yang tidak menjejaskan kewajipan berkanun Defendan di bawah kontrak Jadual G yang diluluskan di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989.
12
Mahkamah bersetuju dengan hujahan Plaintif-Plaintif. Berdasarkan prinsip yang telah ditetapkan dalam kes Salomon v A Salomon & Co Ltd [1897] AC 22 dan diikuti dalam Hotel Jaya Puri Bhd v National Union of Hotel, Bar & Restaurant Workers & Anor [1980] 1 MLJ 109, dari sudut undang-undang, syarikat ialah entiti/person perundangan yang berasingan dan berterusan. Oleh itu pertukaran pihak pengurusan atau pemegang saham syarikat tidak mengubah kedudukan liabiliti kontraktual syarikat.
13
Ini bermakna pertukaran pengurusan syarikat Defendan tidak mengubah kedudukan undang-undang bahawa Defendan adalah pihak yang berkontrak dengan Plaintif-Plaintif. Oleh itu, liabiliti bagi kelewatan penyerahan milikan kosong kekal pada entiti syarikat itu sendiri. Dalam hal ini hujahan pihak Defendan bahawa langkah mitigasi oleh pengurusan baharu boleh menafikan tanggungan di bawah SPA adalah tidak berasas.
b
Isu Rebet 9%
14
Defendan berhujah bahawa LAD seharusnya dikira berdasarkan harga bersih selepas mengambil kira rebet 9% (RM70,796.00) yang diberikan kepada Plaintif-Plaintif semasa menandatangani SPA.
Preamble
Menurut Defendan, setelah mengambil kira rebet tersebut, harga sebenar yang dibayar oleh Plaintif-Plaintif ialah RM715,826.93. Oleh itu, LAD seharusnya dikira berdasarkan jumlah tersebut dan bukannya harga penuh RM786,623.00 yang dinyatakan dalam SPA.
15
Plaintif-Plaintif menolak hujahan ini. Mereka menyatakan bahawa rebet 9% tersebut ialah sebahagian daripada strategi pemasaran Defendan dan tidak mengubah harga belian seperti yang diperuntukkan dalam SPA. Plaintif-Plaintif menegaskan bahawa klausa 24(2) SPA menetapkan dengan jelas bahawa LAD hendaklah dikira atas “harga belian sebagaimana dinyatakan dalam Perjanjian ini”. Oleh itu, sebarang diskaun atau rebet komersial tidak boleh digunakan untuk meminda formula pengiraan LAD yang telah ditetapkan oleh undang-undang.
16
Plaintif-Plaintif turut menegaskan bahawa SPA adalah kontrak berkanun yang ditetapkan oleh Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 dan mana-mana terma yang bertentangan dengan bentuk Jadual G adalah tidak sah dan terbatal. Rujukan dibuat kepada keputusan-keputusan Sri Damansara Sdn Bhd v. Voon Kuan Chien & Anor [2020] 5 CLJ 619, Loh Tina & Ors v. Kemuning Setia Sdn Bhd & Ors And Another Appeal [2020] 7 CLJ 720 dan PJD Regency Sdn Bhd v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor and Other Appeals [2021] 1 MLRA 506 yang menegaskan bahawa terma berkanun tidak boleh diubah oleh perjanjian tambahan atau komersial.
17
Mahkamah bersetuju dengan hujahan Plaintif-Plaintif. Klausa 24(1)
Schedule
Jadual G SPA, menetapkan obligasi kepada Defendan untuk menyerahkan pemilikan kosong dalam tempoh 24 bulan dari tarikh perjanjian. 18. Klausa 24(1) Jadual G SPA memperuntukkan – “(1) The Vendor shall complete the construction of the said Building and deliver vacant possession of the said Building to the Purchaser within twenty-four (24) months from the date of this Agreement. If the Vendor fails to deliver vacant possession of the said Building within the said period, the Vendor shall, upon the Purchaser taking vacant possession, deliver to the Purchaser a copy of the Certificate of Completion and Compliance (CCC) issued by the relevant local authority or architect who submitted the building plans”. 19. Apabila Defendan gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh masa sebagaimana dipersetujui dalam Klausa 24(1) Jadual G di atas, Klausa 24(2) adalah berkuatkuasa. 20. Klausa 24(2) Jadual G memperuntukkan seperti yang berikut – “(2) If the Vendor fails to deliver vacant possession of the said Building in the manner stipulated in subclause (1), the Vendor shall pay immediately to the Purchaser liquidated damages to be calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price as stipulated in this Agreement, commencing immediately after the expiry of the period stipulated in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said Building”. 21. Berdasarkan peruntukan ini, Klausa 24(2) Jadual G menyediakan remedi kepada Plaintif-Plaintif untuk mendapatkan gantirugi atas kelewatan memperoleh milikan kosong. Formula pengiraan LAD adalah berdasarkan “harga belian sebagaimana dinyatakan dalam Perjanjian ini”. 22. Pematuhan kepada peruntukan ini adalah mandatori memandangkan ia merupakan sebahagian daripada perjanjian berkanun yang diluluskan di bawah Jadual G. Oleh itu, apa-apa rebat atau diskaun komersial yang diberikan tidak boleh menjejaskan tanggungjawab statutori pemaju untuk membayar LAD berdasarkan harga belian asal. 23. Dalam hal ini, Mahkamah berpandukan kepada keputusan Mahkamah Rayuan dalam Sri Damansara Sdn Bhd, yang menegaskan bahawa kadar LAD perlu dikira mengikut harga belian yang dinyatakan dalam perjanjian dan bukan berdasarkan harga selepas diskaun. Prinsip yang sama turut diguna pakai dalam Loh Tina, yang menolak hujahan bahawa pemberian diskaun boleh mengubah kadar LAD. 24. Oleh yang demikian, Mahkamah mendapati bahawa HMS tidak tersalah arah dalam undang-undang apabila membenarkan pengiraan LAD berdasarkan harga belian penuh sebagaimana diperuntukkan dalam SPA. Hujahan Defendan berhubung isu rebet 9% ini adalah tidak berasas dan ditolak. (c) Pengecualian di Bawah Akta 829 25. Defendan berhujah bahawa kelewatan dalam penyerahan milikan kosong turut dipengaruhi oleh pandemik COVID-19. Oleh itu mereka layak mendapat lanjutan tempoh tambahan di bawah Akta 829. Bagi menyokong hujahan ini, Defendan merujuk kepada dua surat daripada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) bertarikh 8 Mac 2021 dan 31 Disember 2021 yang memberikan lanjutan masa tambahan kepada pemaju berlesen. 26. Plaintif-Plaintif tidak menafikan bahawa pengecualian sementara telah diberikan di bawah seksyen 35 Akta 829. Namun, Plaintif-Plaintif menegaskan bahawa lanjutan tersebut hanya bagi tempoh khusus bermula 18 Mac sehingga 31 Disember 2020, selaras dengan tempoh yang diiktiraf oleh Menteri melalui Warta Kerajaan P.U.(B) 330/2020. 27. Ini bermakna selepas tamat tarikh tersebut, tiada peruntukan statutori yang membenarkan lanjutan lanjut secara automatik. Oleh itu, pengecualian yang diberikan oleh KPKT melalui surat-surat tersebut tidak boleh ditafsir atau dianggap memperluaskan skop perlindungan undang-undang. 28. Plaintif-Plaintif seterusnya berhujah bahawa seksyen 35 Akta 829 hanya memberi perlindungan sementara (temporary relief) terhadap tindakan undang-undang semasa tempoh yang ditetapkan dan bukannya pelepasan mutlak daripada liabiliti kontraktual. Plaintif-Plaintif telah merujuk keputusan Mahkamah Persekutuan dalam Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd v. Prema Bonanza Sdn Bhd & Other Appeals [2024] 6 MLRA 1, yang menjelaskan bahawa peruntukan di bawah Akta 829 tidak menghapuskan obligasi kontrak selepas tempoh perlindungan tamat. 29. Mahkamah bersetuju dengan hujahan Plaintif-Plaintif. Berdasarkan seksyen 35 Akta 829, kuasa untuk memberi pengecualian atau lanjutan hanya terhad kepada Menteri yang bertanggungjawab ke atas perumahan dan mesti dinyatakan secara jelas melalui perintah bertulis yang disiarkan dalam Warta. Surat pentadbiran oleh KPKT tidak mempunyai kesan perundangan untuk meminda tempoh pengecualian yang telah ditetapkan oleh Warta. 30. Tambahan pula, seperti yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Obata-Ambak Holdings, peruntukan sementara di bawah Akta 829 tidak dimaksudkan untuk memberi pelepasan mutlak kepada pihak yang ingkar, tetapi hanya untuk menangguhkan pelaksanaan tanggungjawab dalam tempoh yang ditetapkan. Setelah tempoh itu tamat, liabiliti asal kembali berkuat kuasa sepenuhnya. (Lihat juga : Bluedream City Development Sdn Bhd v. Kong Thye & Ors And Other Appeals [2022] 3 MLRA 257). 31. Justeru, hujahan Defendan berhubung pengecualian di bawah Akta COVID-19 (Akta 829) adalah tidak berasas dan dengan ini ditolak. 32. Dalam kes ini, HMS telah mengambil kira tempoh pengecualian selama 289 hari (bagi tempoh antara 18 Mac hingga 31 Disember 2020). Pengiraan tempoh ini adalah selaras dengan penyataan dalam Warta. HMS kemudiannya telah menolak tempoh tersebut dalam pengiraan LAD. Oleh itu, Mahkamah berpuas hati bahawa HMS tidak tersalah arah dalam undang-undang apabila menolak tuntutan Defendan bagi lanjutan tambahan selepas tarikh tersebut. Keputusan Mahkamah 33. Setelah meneliti keseluruhan rekod rayuan, hujahan bertulis serta otoriti yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak, Mahkamah mendapati bahawa tiada sebarang kesilapan undang-undang atau fakta yang dilakukan oleh Majistret dalam membuat keputusan bertarikh 30 Oktober 2024. 34. Isu-isu yang dibangkitkan oleh Defendan, sama ada berhubung dengan penstrukturan semula pengurusan, pengiraan LAD berdasarkan harga selepas rebet 9%, ataupun lanjutan tempoh di bawah Akta 829, semuanya telah ditangani dengan betul dan menyeluruh oleh HMS. Tiada apa-apa yang menunjukkan bahawa HMS telah tersalah arah atau gagal mempertimbangkan fakta-fakta material yang relevan. 35. Mahkamah ini juga menegaskan bahawa SPA dalam kes ini adalah kontrak berkanun yang dilindungi oleh prinsip-prinsip mandatori di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Justeru, sebarang percubaan oleh pemaju untuk mengubah formula pengiraan LAD atau tanggungan di bawah SPA melalui perjanjian luar, rebet komersial, atau surat pentadbiran adalah bercanggah dengan kehendak undang-undang. 36. Berdasarkan pertimbangan di atas, Mahkamah berpuas hati bahawa keputusan HMS adalah betul dari segi undang-undang dan fakta. Oleh itu, rayuan ini adalah tidak bermerit dan dengan ini ditolak. 37. Keputusan HMS bertarikh 30 Oktober 2024 adalah disahkan dan kos rayuan sebanyak RM8,000.00 tertakluk kepada fi alokatur. Bertarikh : 31 Oktober 2025 Dr. Noradura Binti Hamzah Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil 2 Johor Bahru Peguam bagi pihak Perayu : Shobana Mala Tetuan Shobana M & Associates Peguam bagi pihak Responden-Responden : Yeo Ze Ren Tetuan Yeo Law Chambers
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.