Era Universe Development Sdn. Bhd. v Ng Keng Khoon (JA-12ANCvC-8-05/2025)

NG KENG KHOON

TANG LEE WEN (NO.KP: 831222-01-5492) .….RESPONDEN-.RESPONDEN ALASAN PENGHAKIMAN

Rayuan ini timbul daripada keputusan Hakim Mahkamah Sesyen yang telah membenarkan permohonan Plaintif-plaintif bagi Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah- 17/04/2026 17:03:06 JA-12ANCvC-8-05/2025 Kand. 22 S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) terhadap Defendan, yang kini merupakan Perayu di hadapan Mahkamah ini.

Melalui keputusan bertarikh 18 April 2025, Hakim Mahkamah Sesyen telah membenarkan permohonan tersebut dan memasukkan penghakiman terhadap Defendan bagi jumlah RM269,674.52, bersama faedah dan kos. Keputusan tersebut diberikan setelah Hakim Mahkamah Sesyen meneliti afidavit-afidavit pihak-pihak, dokumen kontrak yang dirujuk serta hujahan bertulis dan lisan yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak.

Plaintif-plaintif dalam tindakan utama telah memfailkan tuntutan terhadap Defendan berhubung kelewatan penyerahan milikan kosong bagi sebuah unit hartanah yang dibeli oleh Plaintif-plaintif daripada Defendan melalui suatu Perjanjian Jual Beli bertarikh 25 Mei 2017.

Melalui penyata tuntutan mereka, Plaintif-plaintif telah menuntut antara lain relif-relif berikut:

bayaran ‘Liquidated Ascertained Damages’ (LAD) akibat kelewatan penyerahan milikan kosong;

jumlah LAD yang dikira sebanyak RM269,674.52;

faedah ke atas jumlah tersebut pada kadar 5% setahun dari tarikh penghakiman sehingga penyelesaian penuh; S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

kos tindakan; dan

apa-apa relif lanjut yang difikirkan sesuai oleh Mahkamah.

Jumlah RM269,674.52 tersebut adalah hasil pengiraan yang dibuat oleh Plaintif-plaintif berdasarkan formula LAD yang diperuntukkan dalam Perjanjian Jual Beli, iaitu pada kadar 10% setahun daripada harga belian hartanah, dikira berdasarkan tempoh kelewatan penyerahan milikan kosong oleh Defendan.

Setelah menimbangkan afidavit-afidavit serta hujahan pihak-pihak, Hakim Mahkamah Sesyen telah berpuas hati bahawa pembelaan Defendan tidak menimbulkan sebarang isu yang wajar dibicarakan dan bahawa kes ini sesuai diputuskan melalui Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 KKM 2012.

Berikutan keputusan tersebut, Defendan telah memfailkan rayuan ini dan memohon supaya keputusan Hakim Mahkamah Sesyen diketepikan atas alasan bahawa pembelaannya menimbulkan beberapa isu yang memerlukan perbicaraan penuh.

Mahkamah ini dengan itu perlu meneliti sama ada keputusan Hakim Mahkamah Sesyen untuk membenarkan permohonan Plaintif-plaintif di bawah Aturan 14 KKM 2012 adalah suatu keputusan yang wajar dikekalkan atau sama ada terdapat kesilapan prinsip yang memerlukan campur tangan Mahkamah ini sebagai mahkamah rayuan. Mahkamah ini pada 13.3.2026 S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ setelah mempertimbangkan dan memperhalusi Hujahan kedua-dua pihak dan juga setelah meneliti Rekod Rayuan, Rekod Rayuan Tambahan yang dikemukan telah memutuskan Rayuan Perayu ditolak dengan kos RM8,000.00 dibayar oleh Perayu kepada Responden-Responden dan Keputusan Hakim Mahkamah Sesyen pada 18.4.2025 adalah dikekalkan. Oleh kerana tidak berpuashati dengan keputusan ini Perayu telah memfailkan Notis Rayuan bertarikh 10.4.2026 merayu terhadap keseluruhan keputusan ini. Berikut adalah Alasan Penghakiman disediakan untuk tujuan rayuan ini.

Fakta asas kes ini pada hakikatnya tidak banyak dipertikaikan. Plaintif-plaintif telah membeli sebuah unit hartanah daripada Defendan melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 25 Mei 2017. Hartanah yang terlibat ialah sebuah unit kediaman yang terletak di atas HS(D) 552404 PT 187559, Mukim Plentong, Johor Bahru, Johor. Harga belian hartanah tersebut sebagaimana dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli ialah RM648,000.00.

Di bawah terma Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan sebagai pemaju mempunyai kewajipan untuk menyerahkan milikan kosong kepada Plaintif-plaintif dalam tempoh yang ditetapkan oleh kontrak. Sekiranya milikan kosong gagal diserahkan dalam tempoh yang ditetapkan, Defendan bertanggungjawab untuk membayar ‘Liquidated Ascertained Damages’ (LAD) kepada Plaintif-plaintif mengikut formula yang diperuntukkan dalam perjanjian tersebut. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Plaintif-plaintif mendakwa bahawa Defendan telah gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang ditetapkan dan bahawa terdapat kelewatan yang ketara sebelum milikan kosong akhirnya diserahkan. Berdasarkan pengiraan yang dibuat oleh Plaintif-plaintif, tempoh kelewatan tersebut berjumlah 1,519 hari.

Walau bagaimanapun, Plaintif-plaintif telah mengambil kira peruntukan Seksyen 35 Akta Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Covid-19) 2020 [Akta 829], yang memperuntukkan bahawa tempoh tertentu semasa pandemik Covid-19 hendaklah dikecualikan daripada pengiraan masa bagi tujuan LAD. Sehubungan itu, Plaintif-plaintif telah menolak 167 hari daripada tempoh kelewatan tersebut, menjadikan tempoh kelewatan yang diambil kira bagi tujuan pengiraan LAD ialah 1,352 hari.

Berdasarkan kadar LAD yang ditetapkan dalam Perjanjian Jual Beli, iaitu 10% setahun daripada harga belian hartanah, Plaintif-plaintif mengira bahawa jumlah LAD yang perlu dibayar oleh Defendan ialah RM269,674.52. Apabila Defendan gagal membayar jumlah tersebut, Plaintif-plaintif telah memfailkan tindakan di Mahkamah Sesyen untuk menuntut jumlah tersebut bersama faedah dan kos. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Dalam pembelaannya, Defendan telah menafikan bahawa Plaintif-plaintif berhak kepada jumlah yang dituntut dan telah membangkitkan beberapa isu bagi menentang tuntutan tersebut.

Antara isu yang dibangkitkan oleh Defendan termasuk:

bahawa Plaintif-plaintif telah menerima rebat atau diskaun sebanyak RM58,320.00, dan oleh itu harga sebenar hartanah adalah lebih rendah daripada harga kontrak;

(ii) bahawa Plaintif-plaintif tidak mengambil kira tempoh pengecualian tambahan semasa pandemik Covid-19, termasuk tempoh yang didakwa diberikan melalui surat bertarikh 8 Mac 2021 dan 31 Disember 2021; dan

(iii) bahawa terdapat beberapa isu lain berkaitan pengiraan jumlah yang dituntut oleh Plaintif-plaintif.

Defendan berhujah bahawa jika tempoh tambahan tersebut diambil kira, maka pengiraan LAD oleh Plaintif-plaintif akan menjadi tidak tepat. Defendan juga membangkitkan beberapa isu lain berkaitan tafsiran klausa dalam Perjanjian Jual Beli serta isu berkaitan bayaran tertentu yang menurut Defendan masih belum dijelaskan oleh Plaintif-plaintif. Berdasarkan pembelaan tersebut, Defendan berhujah bahawa kes ini menimbulkan beberapa isu yang perlu dibicarakan, dan oleh itu S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ tuntutan Plaintif-plaintif tidak sepatutnya diputuskan melalui penghakiman terus.

Walau bagaimanapun, setelah meneliti afidavit-afidavit serta hujahan pihak-pihak, Hakim Mahkamah Sesyen berpendapat bahawa pembelaan Defendan tidak menimbulkan sebarang ‘triable issue’ yang ‘bona fide’. Sehubungan itu, Hakim Mahkamah Sesyen telah membenarkan permohonan Plaintif-plaintif di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dan memasukkan penghakiman terhadap Defendan bagi jumlah yang dituntut. Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Defendan telah memfailkan rayuan ini di Mahkamah Tinggi. HUJAHAN PIHAK-PIHAK Hujahan Perayu 18. Perayu berhujah bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah tersalah arah apabila membenarkan permohonan Plaintif-plaintif di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, sedangkan menurut Perayu pembelaannya telah menimbulkan beberapa isu yang memerlukan perbicaraan penuh.

19.

Perayu menegaskan bahawa tuntutan Plaintif-plaintif bagi ‘Liquidated Ascertained Damages’ (LAD) sebanyak RM269,674.52 adalah dipertikaikan dari segi asas pengiraannya.

Antara isu utama yang dibangkitkan oleh Perayu ialah bahawa Plaintif-plaintif telah menerima rebat atau diskaun sebanyak RM58,320.00 daripada harga hartanah tersebut. Perayu berhujah bahawa oleh sebab Plaintif-plaintif menerima rebat tersebut, harga sebenar hartanah yang dibayar oleh Plaintif-plaintif adalah RM589,680.00 dan bukannya RM648,000.00 seperti yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli.

Sehubungan itu, Perayu berhujah bahawa pengiraan LAD oleh Plaintif-plaintif yang berasaskan harga kontrak RM648,000.00 adalah tidak tepat dan memberikan kelebihan yang tidak wajar kepada Plaintif-plaintif. Perayu berhujah bahawa isu ini sahaja sudah memadai untuk menunjukkan bahawa jumlah tuntutan Plaintif-plaintif adalah dipertikaikan dan memerlukan perbicaraan penuh.

Selain itu, Perayu juga membangkitkan isu berkaitan pengecualian tempoh masa semasa pandemik Covid-19. Perayu tidak menafikan bahawa Plaintif-plaintif telah mengambil kira pengecualian tempoh 167 hari di bawah Seksyen 35 Akta Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Covid-19) 2020 [Akta 829]. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Walau bagaimanapun, Perayu berhujah bahawa Plaintif-plaintif gagal mengambil kira pengecualian tempoh tambahan yang menurut Perayu telah diberikan melalui surat bertarikh 8 Mac 2021 dan 31 Disember 2021. Menurut Perayu, surat-surat tersebut telah memberikan lanjutan masa tambahan kepada pemaju bagi menyiapkan projek tersebut dan oleh itu tempoh tersebut sepatutnya turut dikecualikan daripada pengiraan LAD.

Perayu berhujah bahawa sekiranya tempoh tambahan tersebut diambil kira, maka jumlah LAD yang dituntut oleh Plaintif-plaintif akan berubah secara material. Perayu juga menegaskan bahawa surat-surat tersebut tidak pernah dicabar melalui semakan kehakiman dan oleh itu ia masih berkuat kuasa.

Selain itu, Perayu turut membangkitkan isu berkaitan tafsiran beberapa klausa dalam Perjanjian Jual Beli, termasuk klausa yang berkaitan dengan kewajipan pembayaran oleh pembeli. Perayu berhujah bahawa Plaintif-plaintif masih mempunyai tunggakan sebanyak RM2,583.12 yang menurut Perayu berkaitan dengan obligasi kewangan tertentu di bawah perjanjian tersebut.

27.

Responden menekankan bahawa kewujudan Perjanjian Jual Beli bertarikh 25 Mei 2017, harga kontrak RM648,000.00, serta kewajipan Defendan untuk menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang ditetapkan tidak pernah dipertikaikan oleh Perayu. Responden berhujah bahawa terma-terma dalam Perjanjian Jual Beli tersebut adalah jelas dan bahawa perjanjian tersebut “speaks for itself”.

30.

31.

32.

Responden juga berhujah bahawa isu tunggakan kecil yang dibangkitkan oleh Perayu tidak menjejaskan hak Plaintif-plaintif untuk menuntut LAD bagi kelewatan penyerahan milikan kosong. Menurut Responden, isu-isu yang dibangkitkan oleh Perayu hanyalah percubaan untuk menimbulkan pertikaian yang tidak material bagi mengelakkan penghakiman terus.

Responden berhujah bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah menilai semua isu yang dibangkitkan oleh Perayu dan dengan betul memutuskan bahawa isu-isu tersebut tidak menimbulkan sebarang ‘triable issue’ yang ‘bona fide’. Responden dengan itu memohon supaya rayuan ini ditolak dan keputusan Hakim Mahkamah Sesyen dikekalkan. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Setelah mengambil kira keseluruhan hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini berpendapat bahawa rayuan ini boleh diputuskan melalui tiga isu utama berikut. Isu (1) : sama ada Hakim Mahkamah Sesyen telah tersalah arah dalam memutuskan bahawa Plaintif-plaintif telah memenuhi keperluan asas bagi permohonan Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Isu (2) : Sama ada pembelaan Perayu benar-benar menimbulkan isu yang wajar dibicarakan sehingga permohonan Plaintif di bawah Aturan 14 KKM 2012 sepatutnya ditolak. Isu (3) : Sama ada tuntutan Plaintif-plaintif, termasuk jumlah RM269,674.52 yang dituntut sebagai LAD, adalah suatu tuntutan yang jelas dan boleh ditentukan sehingga melayakkan penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012 ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu (1) : Sama ada Hakim Mahkamah Sesyen telah tersalah arah dalam memutuskan bahawa Plaintif-plaintif telah memenuhi keperluan bagi Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 36. Bagi isu pertama ini, Mahkamah perlu meneliti sama ada Hakim Mahkamah Sesyen telah tersalah arah dalam memutuskan bahawa tuntutan Plaintif-plaintif adalah suatu tuntutan yang jelas dan berasaskan dokumen kontrak yang tidak dipertikaikan S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ sehingga membolehkan penghakiman terus diberikan di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

Prinsip undang-undang yang mengawal permohonan di bawah Aturan 14 adalah mantap. Mahkamah boleh memberikan penghakiman terus apabila plaintif berjaya menunjukkan bahawa tuntutannya adalah jelas dan defendan gagal menunjukkan kewujudan satu ‘triable issue’ yang ‘bona fide’.

Prinsip tersebut telah dihuraikan dengan jelas dalam kes National Company for Foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 300, di mana Mahkamah Agung menegaskan bahawa apabila plaintif menunjukkan bahawa tuntutannya adalah jelas, beban beralih kepada defendan untuk menunjukkan bahawa terdapat satu isu yang benar-benar perlu dibicarakan.

Mahkamah juga boleh menilai sama ada sesuatu penafian itu benar-benar menimbulkan pertikaian fakta atau sekadar penafian kosong. Prinsip ini dihuraikan dalam kes Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors [1992] 1 CLJ 627, di mana mahkamah menegaskan bahawa penafian yang tidak tepat atau tidak disokong oleh fakta material tidak memadai untuk menewaskan permohonan Aturan 14. Dengan prinsip tersebut sebagai panduan, Mahkamah ini kini meneliti dapatan Hakim Mahkamah Sesyen berdasarkan fakta kes ini. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Dapatan Hakim Mahkamah Sesyen berhubung asas tuntutan Plaintif 40. Daripada alasan penghakiman Hakim Mahkamah Sesyen yang direkodkan dalam Rekod Rayuan (RRT ms 8–46), jelas bahawa beliau telah memulakan analisisnya dengan meneliti asas kontraktual tuntutan Plaintif-plaintif.

Hakim Mahkamah Sesyen mendapati bahawa tidak terdapat sebarang pertikaian mengenai kewujudan Perjanjian Jual Beli bertarikh 25 Mei 2017 antara pihak-pihak. Beliau juga mendapati bahawa harga belian hartanah yang dinyatakan dalam perjanjian tersebut ialah RM648,000.00. Selain itu, Hakim Mahkamah Sesyen juga mendapati bahawa terma perjanjian tersebut memperuntukkan kewajipan Defendan untuk menyerahkan milikan kosong kepada Plaintif-plaintif dalam tempoh yang ditetapkan.

Perjanjian tersebut juga memperuntukkan bahawa sekiranya Defendan gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang dipersetujui, Defendan hendaklah membayar ‘Liquidated Ascertained Damages’ (LAD) kepada Plaintif-plaintif berdasarkan formula yang ditetapkan dalam perjanjian tersebut. Hakim Mahkamah Sesyen mendapati bahawa terma-terma tersebut adalah jelas dan tidak memerlukan sebarang tafsiran kompleks. Beliau juga mendapati bahawa kewujudan perjanjian tersebut serta terma-termanya tidak pernah dipertikaikan secara serius oleh Defendan. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Dapatan Hakim Mahkamah Sesyen berhubung pengiraan LAD

Hakim Mahkamah Sesyen juga meneliti asas pengiraan LAD yang dibuat oleh Plaintif-plaintif. Beliau mendapati bahawa Plaintif-plaintif telah mengira jumlah LAD berdasarkan formula yang diperuntukkan dalam Perjanjian Jual Beli. Menurut pengiraan Plaintif-plaintif, tempoh kelewatan penyerahan milikan kosong ialah 1,519 hari.

Walau bagaimanapun, Plaintif-plaintif telah mengambil kira pengecualian tempoh 167 hari berdasarkan Seksyen 35 Akta Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Covid-19) 2020. Setelah mengambil kira pengecualian tersebut, tempoh kelewatan yang digunakan bagi tujuan pengiraan LAD ialah 1,352 hari.

Berdasarkan kadar LAD yang diperuntukkan dalam perjanjian tersebut, Plaintif-plaintif mengira bahawa jumlah LAD yang perlu dibayar oleh Defendan ialah RM269,674.52. Hakim Mahkamah Sesyen mendapati bahawa pengiraan tersebut adalah selaras dengan formula yang diperuntukkan dalam Perjanjian Jual Beli.

Sama ada dapatan tersebut tersalah arah 46. Setelah meneliti alasan penghakiman Hakim Mahkamah Sesyen serta bahan dalam Rekod Rayuan, Mahkamah ini tidak mendapati bahawa beliau telah tersalah arah dalam mencapai dapatan tersebut. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Pertama, kewujudan Perjanjian Jual Beli serta harga kontrak RM648,000.00 tidak dipertikaikan oleh Perayu. Kedua, kewujipan Defendan untuk menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang ditetapkan juga tidak dipertikaikan. Ketiga, formula bagi pengiraan LAD juga dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian tersebut.

Dalam keadaan sedemikian, adalah munasabah bagi Hakim Mahkamah Sesyen untuk mendapati bahawa tuntutan Plaintif-plaintif adalah suatu tuntutan yang jelas dan berasaskan dokumen kontrak yang tidak dipertikaikan.

Kedudukan pembelaan Perayu pada tahap ini 49. Perayu berhujah bahawa kes ini tidak sesuai diputuskan melalui penghakiman terus kerana terdapat beberapa isu yang dipertikaikan. Walau bagaimanapun, pada tahap ini Mahkamah hanya perlu menentukan sama ada Plaintif-plaintif telah berjaya menunjukkan asas ‘prima facie’ bagi tuntutan mereka.

Persoalan sama ada pembelaan Perayu menimbulkan suatu ‘triable issue’ yang ‘bona fide’ akan dipertimbangkan dengan lebih terperinci di bawah Isu (2). Bagi tujuan Isu (1) ini, Mahkamah ini berpendapat bahawa Hakim Mahkamah Sesyen adalah betul apabila beliau mendapati bahawa Plaintif-plaintif telah berjaya menunjukkan bahawa tuntutan mereka adalah suatu tuntutan yang jelas berasaskan dokumen kontrak yang tidak dipertikaikan. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Dengan itu, Mahkamah ini mendapati bahawa Hakim Mahkamah Sesyen tidak tersalah arah apabila beliau memutuskan bahawa Plaintif-plaintif telah memenuhi keperluan asas bagi permohonan di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Oleh itu, Isu (1) dengan itu diputuskan memihak kepada Responden. Isu (2) : Sama ada pembelaan Perayu benar-benar menimbulkan isu yang wajar dibicarakan sehingga permohonan Plaintif di bawah Aturan 14 KKM 2012 sepatutnya ditolak 52. Setelah Mahkamah ini menjelaskan skop campur tangan Mahkamah rayuan, persoalan substantif seterusnya ialah sama ada pembelaan Perayu benar-benar menimbulkan suatu isu yang wajar dibicarakan. Mahkamah ini perlu menilai sama ada pembelaan Perayu, apabila dibaca bersama afidavit jawapan dan dokumen yang dirujuk olehnya, benar-benar menimbulkan suatu pertikaian ‘bona fide’ yang memerlukan perbicaraan penuh, atau sama ada ia sekadar terdiri daripada penafian umum dan hujahan yang tidak cukup kukuh untuk menewaskan permohonan Aturan 14. Dalam hal ini, titik mula yang sesuai ialah prinsip asas Aturan 14 itu sendiri. Daripada ikatan autoriti pihak-pihak, jelas bahawa peruntukan yang dirujuk termasuk Aturan 14 Kaedah 1(1) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, selain prinsip yang dihuraikan dalam kes-kes utama berhubung penghakiman terus. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Prinsip yang paling asas ialah bahawa apabila Plaintif telah memenuhi keperluan awal bagi permohonan penghakiman terus, beban beralih kepada Defendan untuk menunjukkan kewujudan satu isu yang benar-benar perlu dibicarakan. Ini dinyatakan semula dalam autoriti yang dirujuk oleh pihak-pihak, termasuk petikan dalam kes Malaysia Building Society Bhd v Kamuja Bullion Resources Sdn Bhd & Ors [2023] MLJU 3375, yang sendiri merumuskan prinsip daripada Kayu Raya (supra) bahawa setelah Plaintif menunjukkan keperluan awal dipenuhi, Defendan mesti menunjukkan sebab mengapa penghakiman tidak patut diberi, dan isu yang dibangkitkan mestilah isu yang benar-benar memerlukan perbicaraan.

Lebih penting lagi, autoriti yang sama memetik dan menerima pakai prinsip dalam Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors (supra), iaitu bahawa di bawah Aturan 14 KKM 2012, tugas Hakim tidak berakhir hanya kerana satu fakta ditegaskan oleh satu pihak dan dinafikan oleh pihak satu lagi. Jika penafian itu bersifat samar, tidak tepat, bercanggah dengan dokumen kontemporari yang tidak dipertikaikan, atau pada dirinya sendiri tidak munasabah, maka Hakim mempunyai tanggungjawab untuk menolak penafian itu dan memutuskan bahawa isu tersebut bukan isu yang benar-benar boleh dibicarakan.

Prinsip itu amat penting di sini kerana pembelaan Perayu tidak boleh dinilai semata-mata pada penggunaan perkataan sebagai “isu” atau “pertikaian”. Mahkamah ini perlu melangkah lebih jauh dan menilai sama ada isu-isu yang S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ disebut oleh Perayu itu benar-benar bersifat ‘triable’, atau sama ada ia sekadar penegasan yang tidak cukup substans untuk menghalang penghakiman terus.

Mahkamah ini memulakan dengan fakta yang tidak dipertikaikan. Melalui penyata tuntutan, Plaintif-plaintif menuntut RM269,674.52 sebagai ganti rugi jumlah tertentu atau ‘liquidated damages’, berserta faedah 5% setahun dari tarikh pemfailan writ, kos dan relif lanjut. Jumlah ini bukan angka rambang. Ia diplid secara khusus sebagai tuntutan LAD di bawah Perjanjian Jual Beli bertarikh 25.5.2017 berhubung hartanah HS(D) 552404 PTD 187559, Mukim Plentong, Johor Bahru pada harga belian RM648,000.00. Plaintif-plaintif juga memplid bahawa milikan kosong sepatutnya diserahkan sebelum 24.5.2019, tetapi notis penyerahan milikan kosong hanya dikeluarkan pada 4.1.2024, dan selepas mengambil kira pengecualian statutorinya, tempoh kelewatan yang dituntut adalah 1,519 hari tolak 167 hari, iaitu 1,352 hari, menghasilkan LAD RM269,674.52.

Di pihak Perayu pula, pembelaan tidak menafikan kewujudan Perjanjian Jual Beli tersebut. Malah dalam pernyataan pembelaan, Perayu mengakui wujudnya Perjanjian Jual Beli bertarikh 25.5.2017 dan harga kontraktual yang dinyatakan di dalamnya ialah RM648,000.00. Namun Perayu cuba memperkenalkan beberapa alasan bagi menunjukkan bahawa tuntutan LAD itu tidak boleh diputuskan secara terus. Antaranya ialah bahawa sebahagian projek telah diambil alih S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ oleh “pengurusan baru”, bahawa Plaintif-plaintif menerima rebat/diskaun, bahawa terdapat tunggakan tertentu oleh Plaintif-plaintif, dan bahawa pengiraan kelewatan Plaintif-plaintif tidak mengambil kira keseluruhan pengecualian masa yang diluluskan oleh Menteri.

Maka, soalan yang perlu dijawab oleh Mahkamah ini ialah sama ada isu-isu yang dibangkitkan oleh Perayu itu benar-benar mempunyai substans sehingga memerlukan perbicaraan penuh, atau sama ada ia sekadar usaha mempertahankan tindakan dengan mengemukakan penafian dan inferens yang tidak disokong bahan yang mencukupi.

Isu harga belian dan diskaun RM58,320.00 59. Saya mulakan dengan isu diskaun kerana ini antara isu yang paling ditekankan oleh Perayu. Dalam pembelaannya, Perayu memplid bahawa Plaintif-plaintif diberi rebat/diskaun sebanyak RM58,320.00, dan oleh itu harga sebenar yang dibayar bukanlah RM648,000.00 tetapi hanya RM589,680.00. Atas asas itu, Perayu berhujah bahawa pengiraan LAD berasaskan RM648,000.00 adalah salah, terpesong dan membawa kepada ‘unjust enrichment’.

Pada pandangan Mahkamah ini, isu tersebut perlu dilihat dari sudut yang tepat. Tuntutan Plaintif-plaintif bukanlah tuntutan berasaskan satu harga lisan atau harga “selepas rundingan luar dokumen”, tetapi tuntutan berasaskan terma Perjanjian Jual Beli statutori. Dalam penyata tuntutan, Plaintif-plaintif memplid S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ dengan jelas bahawa harga belian menurut Perjanjian Jual Beli ialah RM648,000.00, dan terma penting bagi LAD juga dikaitkan terus kepada Klausa 24(2) yang mengira LAD berdasarkan 10% setahun daripada harga belian.

Perayu sendiri, dalam pembelaannya, tidak menafikan bahawa Perjanjian Jual Beli itu menyatakan harga belian RM648,000.00. Apa yang cuba dilakukan Perayu ialah membezakan antara “harga belian dalam SPA” dengan “harga sebenar dibayar” atas alasan rebat 9%. Tetapi setakat rekod yang dirujukkan di hadapan Hakim Mahkamah Sesyen dan di hadapan Mahkamah ini, isu itu tidak dikemukakan bersama suatu asas undang-undang yang konkrit bahawa rebat sedemikian, tanpa pindaan kepada terma kontrak statutori, secara automatik mengubah formula LAD di bawah Klausa 24.

Dengan kata lain, Perayu tidak menunjukkan dalam afidavit balasan atau plidingnya bahawa terdapat satu terma sah dan mengikat yang menggantikan harga belian kontraktual bagi maksud pengiraan LAD. Yang dikemukakan hanya suatu penegasan bahawa rebat diberi dan oleh itu harga sebenar patut dianggap berbeza. Itu, pada hemat Mahkamah ini, belum memadai untuk menjadikan keseluruhan tuntutan LAD tidak boleh diputuskan di bawah Aturan 14 KKM 2012.

Di sinilah relevannya jawapan Responden bahawa SPA tersebut “speaks for itself” dan bahawa semua terma material, termasuk harga belian dan mekanisme LAD, adalah jelas. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ Responden juga berhujah bahawa Perayu terikat dengan terma-terma itu. Mahkamah ini mendapati jawapan tersebut mempunyai asas yang lebih kukuh pada peringkat ini, khususnya apabila Perayu sendiri tidak menafikan kewujudan dokumen kontrak dan tidak menunjukkan satu dokumen kontrak yang setara atau berautoriti yang meminda asas pengiraan LAD tersebut.

Mahkamah ini bersetuju bahawa setakat dokumen yang dikemukakan oleh Perayu, isu diskaun itu belum dinaikkan ke tahap satu pertikaian ‘bona fide’ yang benar-benar memerlukan perbicaraan penuh. Perayu tidak menunjukkan adanya satu dokumen kontrak pengganti, adendum, atau mana-mana terma kontraktual yang secara nyata mengubah asas pengiraan LAD daripada harga kontrak kepada harga selepas rebat. Pada tahap ini, apa yang ada hanyalah dakwaan bahawa rebat telah diberi, dan oleh itu harga efektif berbeza. Itu belum memadai.

Dalam konteks Aturan 14 KKM 2012, Mahkamah perlu berwaspada agar isu yang dibangkitkan tidak sekadar bersifat ‘shadowy’ atau ‘illusory’. Prinsip itu sejajar dengan kes Kayu Raya (supra) dan juga pendekatan yang diulang dalam Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors (supra), iaitu mahkamah mesti melihat bukan sekadar adanya penafian, tetapi sama ada penafian itu mempunyai ketepatan dan sokongan yang cukup. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Oleh itu, Mahkamah ini mendapati bahawa isu diskaun/rebat RM58,320.00, walaupun dibangkitkan, tidak cukup kuat pada rekod semasa untuk menukar tuntutan LAD yang jelas kepada satu pertikaian yang wajib dibicarakan. Dengan itu, isu “diskaun RM58,320.00” pada rekod semasa lebih menyerupai satu percubaan untuk mengaburkan formula kontraktual yang nyata daripada satu ‘triable issue’ yang tulen. Ia tidak diiringi oleh bahan yang cukup untuk menunjukkan bahawa Hakim Mahkamah Sesyen terpaksa menangguhkan permohonan Aturan 14 semata-mata kerana penegasan tersebut.

Isu pengecualian masa semasa pandemik dan surat 8.3.2021 serta 31.12.2021 67. Isu yang lebih serius ialah isu pengecualian masa semasa pandemik. Dalam penyata tuntutan, Plaintif-plaintif sendiri mengakui bahawa mereka telah mengambil kira pengecualian 167 hari dari 18.3.2020 hingga 31.8.2020 menurut s 35 Akta Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Akta 829). Itulah sebabnya Plaintif-plaintif tidak menuntut keseluruhan 1,686 hari kelewatan, tetapi menolak 167 hari dan menuntut berdasarkan baki yang menghasilkan jumlah RM269,674.52.

Namun, Perayu berhujah bahawa Plaintif-plaintif masih gagal mengambil kira satu lagi tempoh lanjutan/penggantungan masa selama 122 hari dari 1.9.2020 hingga 31.12.2020, yang menurut Perayu telah diluluskan melalui surat bertarikh

31.12.2021. Perayu turut berhujah bahawa terdapat juga surat S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ bertarikh 8.3.2021, dan bahawa kesahan surat-surat itu tidak pernah dicabar oleh Plaintif-plaintif melalui semakan kehakiman. Atas asas itu, Perayu berhujah bahawa pengiraan Plaintif-plaintif adalah salah dan dipertikaikan. Di sinilah Perayu cuba mewujudkan ‘triable issue’ bahawa jika surat-surat Menteri bertarikh 8.3.2021 dan 31.12.2021 benar-benar melanjutkan lagi tempoh pengecualian bagi projek ini hingga

31.12.2020, maka pengiraan Plaintif-plaintif bagi LAD mungkin terlebih kira.

Mahkamah ini menerima bahawa, secara teori, isu sedemikian boleh menjadi material. Jika satu tempoh tambahan 122 hari wajib dikecualikan, maka jumlah LAD memang akan berubah. Namun, persoalan Aturan 14 bukan sekadar sama ada isu itu secara teori penting, tetapi sama ada Perayu telah mengemukakan bahan yang cukup untuk menunjukkan bahawa isu itu benar-benar ‘bona fide’ dan terpakai secara khusus kepada unit Plaintif-plaintif. Dalam hal ini, Hakim Mahkamah Sesyen telah menerima pengiraan Plaintif-plaintif yang hanya menolak 167 hari di bawah s 35 Akta 829. Ini menunjukkan bahawa beliau tidak berpuas hati bahawa bahan yang dibawa oleh Defendan memadai untuk membuktikan bahawa tambahan 122 hari itu wajib diambil kira pada peringkat penghakiman terus.

Ini, pada pandangan Mahkamah ini, merupakan isu yang perlu dianalisis dengan cermat. Jika benar Perayu telah mengemukakan bahan yang menunjukkan adanya satu S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ pengecualian masa tambahan yang sah di sisi undang-undang dan terpakai kepada hartanah subjek ini, maka kesannya bukan kecil. Ia akan terus menjejaskan bilangan hari kelewatan dan dengan itu jumlah LAD yang dituntut. Dalam erti kata lain, isu ini berpotensi menyentuh asas pengiraan tuntutan itu sendiri.

Walau bagaimanapun, apa yang perlu dilihat bukan semata-mata sama ada Perayu menyebut mengenai surat-surat itu, tetapi sama ada Perayu benar-benar meletakkan bahan yang mencukupi di hadapan Hakim Mahkamah Sesyen untuk menunjukkan bahawa isu itu ‘bona fide’ dan nyata, bukan sekadar teoritikal.

Daripada rekod yang dirujuk di hadapan Mahkamah ini, saya dapati bahawa Perayu memang membangkitkan isu surat

8.3.2021 dan 31.12.2021, dan hujah utamanya ialah Plaintif-plaintif tidak boleh menafikan kesahan lanjutan masa tersebut selagi ia tidak dicabar melalui semakan kehakiman.

Namun, hujah Perayu itu masih tidak menjawab satu persoalan asas yang perlu dipertimbangkan oleh Hakim Mahkamah Sesyen dalam permohonan Aturan 14 KKM 2012 iaitu adakah bahan yang dikemukakan oleh Perayu menunjukkan, dengan cukup jelas, bahawa pengecualian masa tambahan 122 hari itu sememangnya terpakai kepada unit yang dibeli oleh Plaintif-plaintif dan wajib diambil kira dalam formula LAD yang diplid oleh Plaintif-plaintif? S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Jika isu tersebut sekadar dibangkitkan secara umum tanpa memperlihatkan dengan tepat bagaimana tempoh 122 hari itu terpakai kepada hartanah subjek, maka Hakim Mahkamah Sesyen berhak melihatnya sebagai tidak cukup untuk mengatasi tuntutan yang telah dikira secara khusus oleh Plaintif-plaintif.

Dalam hal ini, Plaintif-plaintif telah memplid satu pengiraan yang jelas iaitu 1,519 hari tolak 167 hari, berdasarkan s 35 Akta 829, menghasilkan LAD RM269,674.52. Perayu pula membalas dengan menyatakan bahawa ada lagi 122 hari yang patut ditolak. Pada hemat Mahkamah ini, untuk menjadikan hal itu satu ‘triable issue’ yang sebenar, Perayu sepatutnya menunjukkan bukan sahaja kewujudan surat, tetapi juga asas penerapannya secara langsung kepada unit dan tuntutan ini.

Dengan kata lain, tidak setiap penyebutan kepada “surat lanjutan masa” secara automatik menukarkan satu tuntutan LAD menjadi tidak sesuai untuk Aturan 14 KKM 2012. Mahkamah mesti melihat sama ada pertikaian itu substansial atau hanya bersifat teknikal dan tidak lengkap.

Selepas membaca semula pliding yang tersedia, saya mendapati bahawa isu pandemik ini memang isu yang lebih kuat daripada isu diskaun. Tetapi meskipun demikian, ia masih tidak dibentangkan oleh Perayu pada tahap yang menunjukkan wujudnya satu pertikaian dokumen yang mendalam dan tidak boleh diputuskan tanpa ‘viva voce evidence’. Sebaliknya, ia S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ dikemukakan lebih sebagai satu bantahan umum bahawa Plaintif-plaintif “masih gagal” mengambil kira tempoh tertentu.

Maka, walaupun Mahkamah ini mengakui bahawa isu pandemik adalah isu paling serius yang dibangkitkan oleh Perayu, saya masih tidak dapat mengatakan bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah tersalah arah apabila beliau memutuskan bahawa isu itu tidak cukup kuat, pada rekod semasa, untuk menghalang penghakiman terus. Ini kerana di bawah Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors (supra), Hakim bukan sahaja boleh, tetapi mesti, menilai sama ada penafian atau pertikaian itu mempunyai ‘precision’ dan ‘consistency’ yang mencukupi

Dalam suasana itu, saya tidak dapat menyatakan bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah tersalah arah semata-mata kerana beliau tidak menerima isu tersebut sebagai ‘triable issue’. Hakim Mahkamah Sesyen berhak menilai bahawa Perayu masih gagal menunjukkan satu pembelaan substantif yang cukup kukuh untuk menepis pengiraan tuntutan yang telah diplid dan disokong oleh dokumen kontrak.

Isu obligasi Plaintif-plaintif di bawah Klausa 26 dan tunggakan RM2,583.12 80. Perayu juga berhujah bahawa Klausa 24 tidak boleh dibaca secara berasingan tetapi hendaklah dibaca bersama Klausa 26, dan bahawa Plaintif-plaintif sendiri mempunyai obligasi kontrak yang belum dipenuhi. Perayu turut menyatakan bahawa S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ Plaintif-plaintif masih berhutang RM2,583.12 sebagai caj faedah lewat bayar, bahawa serahan milikan kosong diberi atas dasar niat baik, dan bahawa jumlah tunggakan itu tidak boleh ditolak daripada LAD.

Mahkamah ini menerima bahawa Perayu memang membangkitkan isu tersebut secara khusus dalam plidingnya. Tetapi persoalannya tetap sama iairu adakah isu itu cukup material untuk menghapuskan kesesuaian penghakiman terus bagi keseluruhan tuntutan LAD?

Pada hemat Mahkamah ini, isu tunggakan RM2,583.12 itu, walaupun mungkin relevan kepada akaun antara pihak-pihak, tidak dengan sendirinya menjejaskan asas tuntutan LAD yang telah dikira berdasarkan kelewatan penyerahan milikan kosong. Jumlah tersebut, setakat rekod semasa, lebih merupakan isu potongan/’set-off’ yang bersifat kecil berbanding jumlah LAD yang dituntut.

Lebih penting, Perayu tidak menunjukkan bagaimana kewujudan tunggakan itu menafikan secara penuh hak Plaintif-plaintif untuk menuntut LAD di bawah Klausa 24. Apa yang dihujahkan lebih kepada bahawa Plaintif-plaintif juga ada obligasi mereka sendiri dan oleh itu Mahkamah patut menolak tuntutan LAD. Itu bukan semestinya mengikuti secara undang-undang. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Jika benar sekalipun terdapat tunggakan kecil, hal itu lebih cenderung kepada satu pelarasan akaun dan bukannya satu pertikaian ‘bona fide’ yang menjejaskan keseluruhan liabiliti LAD. Hakim Mahkamah Sesyen, pada pandangan Mahkamah ini, tidak terpaksa menganggap isu tersebut sebagai memadai untuk memaksa perbicaraan penuh.

Isu “clean hands”, unjust enrichment dan “afterthought”

Perayu juga cuba membina pembelaannya dalam istilah ekuiti, iaitu Plaintif-plaintif datang ke mahkamah tanpa tangan yang bersih, menyembunyikan fakta material mengenai harga sebenar yang dibayar, dan cuba memperoleh ‘unjust enrichment’.

Mahkamah ini berpendapat bahawa hujahan-hujahan tersebut, walaupun retoriknya kuat, tetap perlu berdiri atas asas fakta dan dokumen yang mencukupi. Dalam konteks Aturan 14 KKM 2012, penggunaan frasa seperti “clean hands”, “afterthought” atau “unjust enrichment” tidak mempunyai kuasa ajaib. Yang penting ialah sama ada terdapat keterangan kukuh yang menunjukkan tuntutan Plaintif-plaintif secara kontraktual memang cacat atau tidak boleh diputuskan secara terus. Setakat rekod ini, hujahan-hujahan itu tidak mengatasi realiti utama kes ini, iaitu SPA wujud, harga kontraktual di dalamnya dinyatakan sebagai RM648,000.00, milikan kosong sepatutnya diberi sebelum 24.5.2019, notis penyerahan hanya keluar pada 4.1.2024 dan Plaintif-plaintif telah memplid satu formula pengiraan LAD yang jelas. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Dalam menghadapi struktur tuntutan sedemikian, Perayu memerlukan lebih daripada bahasa ekuiti umum. Perayu perlu menunjukkan fakta material yang benar-benar boleh mematahkan liabiliti atau formula tuntutan itu. Pada pendapat Mahkamah ini, itu tidak berjaya dilakukan.

Bagaimana isu-isu ini ditangani oleh Hakim Mahkamah Sesyen 88. Penting juga untuk diperhatikan bahawa Hakim Mahkamah Sesyen bukan memutuskan permohonan ini secara kosong tanpa asas. Daripada alasan beliau dan dokumen yang dirujuk, adalah jelas bahawa beliau menerima bahawa: i. SPA bertarikh 25.5.2017 wujud dan mengikat; ii. Defendan dikehendaki menyerahkan milikan kosong dalam tempoh 24 bulan, iaitu sebelum 24.5.2019; iii. notis penyerahan milikan kosong hanya dikeluarkan pada

4.1.2024; iv. selepas mengambil kira pengecualian statutorinya, LAD yang dituntut adalah RM269,674.52; dan v. pembelaan Defendan tidak menunjukkan isu yang wajar dibicarakan dan tidak menunjukkan ‘bona fide defence’. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Maka tugas Mahkamah ini bukanlah untuk bertanya sama ada semua isu yang dibangkitkan Perayu itu langsung tidak boleh dibayangkan, tetapi sama ada Hakim Mahkamah Sesyen melakukan kesilapan prinsip apabila menilai bahawa isu-isu tersebut tidak cukup substansial.

Setelah meneliti satu demi satu isu yang benar-benar dibangkitkan iaitu isu diskaun, isu surat pandemik, isu Klausa 26, isu tunggakan RM2,583.12, dan isu ‘unjust enrichment’, Mahkamah ini tidak dapat mengatakan bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah tersalah arah. Sebaliknya, beliau telah menilai bahawa semuanya, pada akhirnya, tidak melepasi kehendak undang-undang ‘triable issue’.

Apabila otoriti-otoriti yang dirujuk oleh pihak-pihak diterapkan kepada fakta kes ini, Mahkamah ini mendapati bahawa kedudukan lebih memihak kepada Responden. Di bawah Kayu Raya (supra), mahkamah perlu menolak pembelaan yang tidak lebih daripada cubaan melengah-lengahkan tuntutan yang jelas. Di bawah Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors (supra), mahkamah mesti menilai sama ada penafian itu ‘precise’, ‘consistent’ dan ‘genuinely triable’. Dan di bawah Cempaka Finance Bhd (supra), yang juga dirujuk oleh pihak-pihak, pembelaan yang ‘bona fide’ mesti disokong oleh fakta material dan bukan sekadar penafian am atau bantahan yang tidak dimantapkan. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Dalam kes ini, saya dapati pembelaan Perayu, walaupun memetik beberapa isu, tidak cukup koheren dan mantap untuk mengatasi tuntutan LAD yang dibina atas dokumen kontrak yang jelas. Isu diskaun tidak disokong oleh asas kontrak yang memadai. Isu pandemik memang relevan, tetapi tidak dibentangkan dengan ‘precision’ yang cukup untuk menunjukkan bahawa keseluruhan tuntutan Plaintif-plaintif menjadi tidak sesuai untuk Aturan 14 KKM 2012. Isu tunggakan kecil dan klausa-klausa sampingan pula tidak menafikan hak substantif Plaintif-plaintif kepada LAD.

Dengan itu, Mahkamah ini mendapati bahawa Hakim Mahkamah Sesyen tidak terkhilaf apabila beliau memutuskan bahawa pembelaan Perayu tidak menimbulkan isu yang wajar dibicarakan. Oleh yang demikian, Isu (2) diputuskan memihak kepada Responden, dan dapatan Hakim Mahkamah Sesyen dalam hal ini tidak wajar diganggu. Isu (3) : Sama ada tuntutan Plaintif-plaintif, termasuk jumlah RM269,674.52 yang dituntut sebagai LAD, adalah suatu tuntutan yang jelas dan boleh ditentukan sehingga melayakkan penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012 94. Setelah Mahkamah ini memutuskan bahawa pembelaan Perayu tidak menimbulkan triable issue yang ‘bona fide’, persoalan yang berkait rapat dan perlu dijawab seterusnya ialah sama ada tuntutan Plaintif-plaintif sendiri adalah suatu tuntutan yang cukup jelas, tertentu dan boleh dipastikan untuk membolehkan Penghakiman Terus diberikan. Ini penting kerana S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ walaupun pembelaan Defendan lemah, mahkamah masih perlu berpuas hati bahawa tuntutan Plaintif adalah pada sifatnya sesuai untuk diputuskan secara terus.

Di bawah Aturan 14 Kaedah 1(1) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, plaintif boleh memohon penghakiman dalam hal-hal yang termasuk tuntutan bagi suatu jumlah tertentu atau yang boleh dipastikan. Dalam konteks kes ini, Plaintif-plaintif menuntut RM269,674.52 sebagai liquidated damages atau LAD, bersama faedah pada kadar 5% setahun, kos dan relif lanjut. Jumlah itu diplid secara khusus dalam penyata tuntutan dan tidak dibiarkan sebagai tuntutan umum yang perlu ditaksir kemudian.

Hakim Mahkamah Sesyen dalam alasan penghakiman beliau menerima bahawa jumlah yang dituntut oleh Plaintif-plaintif itu adalah suatu jumlah yang lahir daripada formula kontrak yang nyata. Daripada latar belakang fakta yang dirujuk oleh Responden, SPA bertarikh 25.5.2017 melibatkan harga belian RM648,000.00, dan Perayu tidak pernah mempertikaikan kewujudan SPA tersebut ataupun fakta bahawa harga belian kontrak itu ialah RM648,000.00. Responden juga secara khusus berhujah bahawa terma-terma SPA adalah jelas dan mudah difahami, serta bahawa Perayu terikat dengan terma-terma tersebut. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Jumlah RM269,674.52 itu pula, sebagaimana diplid oleh Plaintif-plaintif, bukanlah angka yang ditetapkan secara sewenang-wenangnya. Ia adalah hasil satu pengiraan yang dinyatakan secara terbuka dalam penyata tuntutan dan dihuraikan juga dalam hujahan pihak-pihak, iaitu berdasarkan kadar 10% setahun daripada harga belian menurut klausa LAD dalam SPA, dikira dari tarikh milikan kosong sepatutnya diserahkan sehingga tarikh notis penyerahan milikan kosong dikeluarkan, dengan mengambil kira pengecualian tempoh tertentu semasa pandemik. Plaintif-plaintif memplid bahawa tempoh kelewatan adalah 1,519 hari, kemudian ditolak 167 hari di bawah s 35 Akta Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Covid-19) 2020 [Akta 829], menjadikan baki 1,352 hari, dan berdasarkan formula itu jumlah LAD adalah RM269,674.52.

Justeru, pada tahap awal, Mahkamah ini berpendapat bahawa tuntutan Plaintif-plaintif adalah pada sifatnya suatu tuntutan yang boleh ditentukan secara matematik, bukannya satu tuntutan ganti rugi am yang memerlukan taksiran bebas mahkamah. Dalam erti kata lain, ia bukan tuntutan yang bergantung kepada penilaian subjektif terhadap kehilangan, reputasi, kesakitan atau kerugian tidak tentu. Ia ialah tuntutan LAD di bawah kontrak.

Prinsip bahawa mahkamah boleh memberikan Penghakiman Terus apabila tuntutan adalah jelas dan pembelaan hanyalah penafian kosong, telah dihuraikan secara berulang dalam S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ autoriti yang dirujuk oleh pihak-pihak, khususnya Kayu Raya (supra), Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail (supra) dan Cempaka Finance (supra).

Daripada autoriti-autoriti tersebut, prinsip yang boleh dirumuskan ialah bahawa satu tuntutan tidak terlepas daripada Aturan 14 KKM 2012 semata-mata kerana Defendan berkata ia “dipertikaikan”. Mahkamah perlu melihat sama ada pertikaian itu benar-benar menjejaskan asas tuntutan, atau sekadar percubaan untuk menimbulkan kekaburan terhadap jumlah yang sebenarnya boleh ditentukan berdasarkan dokumen. Dengan prinsip itu sebagai panduan, saya kini meneliti satu demi satu bantahan Perayu terhadap jumlah RM269,674.52 tersebut.

(A)

Sama ada isu diskaun/rebat menjadikan jumlah itu tidak pasti Bantahan pertama Perayu ialah bahawa Plaintif-plaintif menerima diskaun atau rebat sebanyak RM58,320.00, dan oleh itu harga “sebenar” yang dibayar hanyalah RM589,680.00. Maka, menurut Perayu, jika LAD dikira berasaskan RM648,000.00, Plaintif-plaintif akan memperoleh lebih daripada yang sepatutnya dan ini akan membawa kepada ‘unjust enrichment’. Isu ini telah dibangkitkan secara khusus dalam pembelaan dan hujahan Perayu. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Pada zahirnya, hujahan ini mungkin kelihatan menarik. Tetapi apabila diperhalusi, apa yang cuba dilakukan oleh Perayu ialah membezakan antara harga kontrak dengan harga selepas rebat komersial, lalu menjemput mahkamah menganggap bahawa formula LAD dalam SPA juga patut diubah. Namun, Perayu tidak menunjukkan bahawa SPA itu sendiri pernah dipinda atau bahawa terdapat adendum yang mengubah harga belian kontrak bagi maksud Klausa LAD.

Ini penting kerana terma kontrak yang dirujuk oleh Plaintif-plaintif dan diterima oleh Hakim Mahkamah Sesyen adalah terma Perjanjian Jual Beli itu sendiri. Responden berhujah bahawa SPA itu “speaks for itself”, dan saya berpendapat hujahan itu tepat dalam konteks ini. Selagi harga belian kontraktual yang dinyatakan di dalam SPA kekal RM648,000.00, maka asas ‘prima facie’ bagi pengiraan LAD juga kekal berasaskan angka itu.

Dengan itu, isu diskaun tidak menjadikan jumlah tuntutan itu tidak pasti. Paling tinggi pun, ia adalah satu hujahan undang-undang bahawa formula LAD patut dibaca berbeza daripada perkataan kontrak. Itu bukan semestinya satu pertikaian fakta yang menuntut perbicaraan penuh, lebih-lebih lagi apabila Perayu tidak menunjukkan dokumen yang cukup untuk meminda struktur kontrak itu sendiri. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Saya dengan itu bersetuju dengan pendekatan Hakim Mahkamah Sesyen bahawa isu rebat/diskaun tersebut tidak menukarkan tuntutan LAD daripada suatu jumlah yang boleh dipastikan kepada suatu tuntutan yang kabur atau tidak tentu.

(B) Sama ada isu pengecualian pandemik menjadikan jumlah itu tidak sesuai untuk Aturan 14 KKM 2012

Bantahan kedua, dan yang lebih signifikan, ialah bahawa Plaintif-plaintif hanya mengambil kira pengecualian 167 hari di bawah s 35 Akta 829, tetapi gagal menolak lagi 122 hari tambahan dari 1.9.2020 hingga 31.12.2020 berdasarkan surat bertarikh 31.12.2021, selain merujuk juga kepada surat bertarikh 8.3.2021. Perayu berhujah bahawa surat-surat ini sah, tidak pernah dicabar melalui semakan kehakiman, dan oleh itu pengiraan Plaintif-plaintif adalah salah.

Mahkamah ini menerima bahawa, secara prinsip, sekiranya tambahan 122 hari itu memang wajib dikecualikan, maka jumlah RM269,674.52 akan berubah. Tetapi itu tidak bermaksud secara automatik bahawa tuntutan Plaintif-plaintif menjadi tidak sesuai untuk Aturan 14 KKM 2012. Apa yang perlu ditanya ialah sama ada pertikaian tersebut cukup nyata, tepat dan disokong oleh bahan yang memadai untuk menukar tuntutan yang jelas kepada satu tuntutan yang memerlukan ‘viva voce evidence’. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Dalam hal ini, Plaintif-plaintif telah memplid pengiraan mereka secara jelas dan terbuka. Mereka bukan menyembunyikan asas tuntutan. Mereka juga sendiri menerima pengurangan 167 hari menurut s 35 Akta 829. Maka isu sebenar bukanlah sama ada Plaintif-plaintif langsung gagal mengambil kira Akta 829, tetapi sama ada mereka patut juga mengambil kira tempoh 122 hari tambahan.

Pada hemat Mahkamah ini, isu itu boleh dibangkitkan oleh Perayu, tetapi cara ia dibangkitkan masih belum cukup untuk menggugurkan keseluruhan kesesuaian Aturan 14 KKM 2012. Perayu tidak mengemukakan satu pengiraan alternatif yang lengkap dan meyakinkan di hadapan Mahkamah Sesyen yang menunjukkan jumlah sebenar yang sepatutnya, setelah mengambil kira tambahan 122 hari itu. Sebaliknya, hujahan Perayu lebih menekankan kewujudan surat dan ketiadaan semakan kehakiman terhadapnya.

Mahkamah ini berpandangan bahawa kewujudan surat semata-mata tidak serta-merta mewujudkan ‘triable issue’ mengenai jumlah, melainkan Perayu menunjukkan dengan jelas bagaimana surat itu berfungsi terhadap unit subjek dan bagaimana formula Plaintif-plaintif perlu diubah. Tanpa ketepatan sedemikian, isu itu kekal sebagai bantahan umum terhadap jumlah, bukan satu pertikaian yang benar-benar menjadikan jumlah itu ‘uncertain’. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Prinsip yang diambil daripada Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors (supra) amat membantu di sini. Mahkamah tidak perlu menerima begitu sahaja sesuatu penafian atau bantahan terhadap jumlah hanya kerana ia dikemukakan. Mahkamah perlu menilai sama ada bantahan itu ‘precise’,’ consistent’ dan ‘grounded in material facts’. Pada pandangan saya, Hakim Mahkamah Sesyen berhak mendapati bahawa bantahan Perayu dalam hal ini tidak mencapai tahap tersebut.

Maka, walaupun Mahkamah ini mengakui isu pandemik adalah isu yang paling bernilai antara semua isu yang dibangkitkan oleh Perayu, saya tetap berpendapat bahawa ia tidak mencukupi untuk menjadikan jumlah Plaintif-plaintif tidak pasti atau tidak sesuai diputuskan secara terus.

(C) Sama ada isu tunggakan RM2,583.12 dan Klausa 26 menjejaskan kepastian jumlah tuntutan

Perayu juga membangkitkan bahawa Plaintif-plaintif masih menanggung tunggakan sebanyak RM2,583.12, dan bahawa hal ini berkait dengan Klausa 26 serta obligasi pembeli di bawah SPA. Menurut Perayu, jumlah tunggakan itu tidak boleh ditolak daripada LAD, dan oleh itu tuntutan Plaintif-plaintif tidak sepatutnya dibenarkan secara terus.

Mahkamah ini berpendapat bahawa hujahan ini lebih lemah daripada hujahan pandemik. Sekalipun diterima adanya tunggakan sedemikian, jumlahnya adalah kecil berbanding tuntutan LAD keseluruhan. Ia tidak menafikan mekanisme S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ pengiraan LAD. Paling tinggi, ia menimbulkan isu pelarasan atau ‘set-off’ yang terhad, bukannya satu pertikaian yang menghapuskan kejelasan jumlah tuntutan itu sendiri.

Dalam konteks Aturan 14 KKM 2012, bukan setiap pertikaian kecil mengenai akaun antara pihak-pihak akan cukup untuk memaksa perbicaraan penuh. Mahkamah masih perlu melihat sama ada pertikaian itu bersifat material terhadap liabiliti atau terhadap jumlah utama yang dituntut. Saya bersetuju dengan penilaian Hakim Mahkamah Sesyen bahawa isu ini tidak mempunyai berat yang cukup untuk mengubah sifat tuntutan LAD sebagai suatu jumlah yang boleh dipastikan.

(D) Sama ada sifat kontrak perumahan statutori menguatkan kepastian jumlah LAD

Satu faktor penting yang tidak boleh diketepikan ialah bahawa tuntutan ini lahir daripada Perjanjian Jual Beli perumahan berformat statutori, dan bukan kontrak komersial terbuka yang terma-terma LAD-nya perlu dibina daripada pelbagai surat-menyurat atau bukti lisan. Perayu sendiri merujuk kepada Akta 829 dan kepada struktur SPA. Responden pula menegaskan bahawa SPA itu sendiri lengkap dan jelas.

Dalam keadaan sedemikian, Mahkamah ini menganggap bahawa tuntutan LAD di sini bersandar pada satu rangka kontrak dan statut yang jauh lebih tersusun. Formula asasnya jelas. Tarikh kontrak jelas. Harga kontrak jelas. Tempoh penyerahan milikan kosong yang dipersetujui juga jelas. Apa S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ yang cuba dilakukan oleh Perayu ialah memperkenalkan faktor-faktor luaran untuk mengurangkan jumlah tersebut, tetapi faktor-faktor itu, seperti yang telah dihuraikan, tidak dikemukakan dengan ketepatan yang cukup untuk menukarkan jumlah tuntutan menjadi tidak tentu.

(E)

Penerapan autoriti pihak-pihak kepada isu jumlah yang dituntut Pada hemat Mahkamah ini, autoriti yang dirujuk oleh Responden dalam Kayu Raya (supra), Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors (supra), dan Cempaka Finance (supra) lebih tepat terpakai kepada pertikaian jumlah ini berbanding autoriti yang dirujuk oleh Perayu. Autoriti-autoriti Responden memberi penekanan kepada keperluan bahawa defendan mesti menunjukkan pertikaian yang sebenar, terarah dan disokong fakta.

Sebaliknya, apa yang dilakukan oleh Perayu di sini ialah mengemukakan beberapa cabang bantahan iaitu diskaun, surat pandemik, tunggakan dan Klausa 26 tetapi tanpa membina satu pengiraan alternatif yang lengkap, konsisten dan berasaskan bahan yang tidak dipertikaikan. Dalam konteks Aturan 14 KKM 2012, itu tidak mencukupi untuk menunjukkan bahawa jumlah tuntutan tidak lagi boleh dipastikan.

Dengan itu, Mahkamah ini mendapati bahawa jumlah RM269,674.52 yang dituntut oleh Plaintif-plaintif kekal sebagai satu tuntutan yang jelas, tertentu dan boleh ditentukan. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ Mahkamah ini juga mendapati bahawa isu-isu yang dibangkitkan oleh Perayu termasuk isu diskaun RM58,320.00, isu tambahan 122 hari di bawah surat 8.3.2021 dan 31.12.2021, serta isu tunggakan RM2,583.12 adalah tidak cukup kuat untuk menukar sifat tuntutan ini menjadi tuntutan yang tidak sesuai untuk diputuskan di bawah Aturan 14 KKM 2012. Oleh itu, Hakim Mahkamah Sesyen adalah betul apabila beliau menerima pengiraan Plaintif-plaintif dan memutuskan bahawa Plaintif-plaintif berhak kepada Penghakiman Terus bagi jumlah tersebut. Isu (3) dengan itu diputuskan memihak kepada Responden.

RUMUSAN Setelah meneliti keseluruhan rekod rayuan termasuk Rekod Rayuan, Nota Keterangan, alasan penghakiman Hakim Mahkamah Sesyen, serta hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini berpendapat bahawa rayuan Perayu pada hakikatnya merupakan suatu percubaan untuk membuka semula perkara yang telah dipertimbangkan dengan teliti oleh Hakim Mahkamah Sesyen dalam kerangka permohonan di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

Mahkamah ini mengingatkan bahawa fungsi Mahkamah Tinggi dalam mendengar rayuan seperti ini bukanlah untuk menggantikan penilaian fakta oleh Hakim Mahkamah Sesyen semata-mata kerana Mahkamah ini mungkin mengambil pandangan yang berbeza. Prinsip yang mantap ialah bahawa mahkamah rayuan hanya akan campur tangan jika didapati S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ bahawa Hakim bicara telah tersalah arah dari segi undang-undang, gagal mengambil kira faktor material, atau membuat dapatan yang jelas bertentangan dengan bukti.

Dalam kes ini, setelah Mahkamah ini menilai satu demi satu isu yang dibangkitkan oleh Perayu, saya tidak mendapati bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah melakukan sebarang kesilapan sedemikian. Sebaliknya, alasan penghakiman beliau menunjukkan bahawa beliau telah menilai dokumen kontrak, pengiraan tuntutan Plaintif-plaintif serta pembelaan Perayu secara menyeluruh sebelum memutuskan bahawa kes ini sesuai diputuskan melalui Penghakiman Terus di bawah Aturan

Bagi Isu (1), Mahkamah ini telah meneliti sama ada Hakim Mahkamah Sesyen tersalah arah dalam memutuskan bahawa Plaintif-plaintif telah memenuhi keperluan asas bagi permohonan penghakiman terus. Rekod menunjukkan bahawa kewujudan Perjanjian Jual Beli bertarikh 25.5.2017, harga kontrak RM648,000.00, serta kewajipan Defendan untuk menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang ditetapkan tidak pernah dipertikaikan secara serius oleh Perayu.

Tuntutan Plaintif-plaintif pula bersandar kepada klausa LAD dalam SPA yang menetapkan formula yang jelas bagi pengiraan ganti rugi akibat kelewatan. Pengiraan tersebut telah dinyatakan secara spesifik dalam penyata tuntutan, termasuk pengurangan tempoh 167 hari di bawah s 35 Akta Langkah-S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Covid-19) 2020 [Akta 829].

Dalam keadaan sedemikian, Mahkamah ini bersetuju dengan dapatan Hakim Mahkamah Sesyen bahawa Plaintif-plaintif telah berjaya menunjukkan bahawa tuntutan mereka adalah suatu tuntutan yang jelas berasaskan dokumen kontrak yang tidak dipertikaikan.

Bagi Isu (2), Mahkamah ini telah meneliti dengan teliti sama ada pembelaan Perayu menimbulkan suatu ‘triable issue’ yang ‘bona fide’. Perayu membangkitkan beberapa isu termasuk: i. isu diskaun atau rebat sebanyak RM58,320.00, ii. isu pengecualian masa tambahan semasa pandemik berdasarkan surat bertarikh 8.3.2021 dan 31.12.2021, dan iii. isu tunggakan kecil serta tafsiran klausa-klausa tertentu dalam SPA.

Walau bagaimanapun, apabila isu-isu tersebut dianalisis secara keseluruhan, Mahkamah ini mendapati bahawa ia tidak mencapai tahap pertikaian fakta yang sebenar. Sebahagian besar hujahan Perayu adalah berbentuk bantahan undang-undang terhadap pengiraan Plaintif-plaintif, dan bukannya pertikaian fakta yang memerlukan keterangan lisan. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Lebih penting lagi, Perayu gagal mengemukakan satu versi pengiraan alternatif yang lengkap dan konsisten bagi menunjukkan bahawa jumlah tuntutan Plaintif-plaintif benar-benar salah atau tidak boleh dipastikan. Dalam keadaan tersebut, Mahkamah ini bersetuju dengan dapatan Hakim Mahkamah Sesyen bahawa pembelaan Perayu tidak menimbulkan ‘triable issue’ yang ‘bona fide’.

Bagi Isu (3), Mahkamah ini meneliti sama ada jumlah RM269,674.52 yang dituntut oleh Plaintif-plaintif adalah suatu jumlah yang jelas dan boleh ditentukan.

Mahkamah ini mendapati bahawa jumlah tersebut adalah hasil daripada pengiraan yang berpunca secara langsung daripada formula kontrak dalam SPA, iaitu berdasarkan kadar LAD yang ditetapkan dalam kontrak dan tempoh kelewatan yang diplid oleh Plaintif-plaintif.

Walaupun Perayu membangkitkan beberapa bantahan terhadap jumlah tersebut, termasuk isu diskaun dan isu pengecualian masa tambahan semasa pandemik, bantahan tersebut tidak cukup untuk menukar sifat tuntutan tersebut daripada suatu tuntutan yang jelas kepada suatu tuntutan yang memerlukan perbicaraan penuh. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

Dengan kata lain, isu-isu yang dibangkitkan oleh Perayu tidak menghapuskan asas kontrak tuntutan LAD tersebut, dan tidak menjadikan jumlah yang dituntut oleh Plaintif-plaintif tidak pasti atau tidak boleh ditentukan.

Apabila ketiga-tiga isu ini dilihat secara menyeluruh, jelas bahawa rayuan ini sebenarnya tidak menimbulkan sebarang kesilapan prinsip dalam keputusan Hakim Mahkamah Sesyen. Sebaliknya, rayuan ini lebih merupakan percubaan untuk menimbulkan beberapa pertikaian sekunder terhadap pengiraan Plaintif-plaintif, walaupun asas kontrak bagi tuntutan tersebut tidak pernah dipertikaikan.

Dalam konteks Aturan 14 KKM 2012, pendekatan sedemikian tidak mencukupi untuk menewaskan permohonan penghakiman terus. Jika mahkamah menerima setiap bantahan sedemikian sebagai alasan untuk memerintahkan perbicaraan penuh, maka tujuan utama Aturan 14 KKM 2012 untuk mempercepatkan pelupusan kes yang jelas akan terhakis.

Mahkamah ini dengan itu berpuas hati bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah menggunakan pendekatan undang-undang yang betul dan tidak melakukan sebarang kesilapan yang memerlukan campur tangan Mahkamah ini sebagai Mahkamah yang mendengar rayuan. S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ

KEPUTUSAN MAHKAMAH Berdasarkan alasan-alasan yang dihuraikan di atas, Mahkamah ini mendapati bahawa rayuan Perayu tidak mempunyai merit.

Mahkamah ini bersetuju dengan dapatan dan alasan yang diberikan oleh Hakim Mahkamah Sesyen bahawa kes ini sesuai diputuskan melalui Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, dan bahawa Plaintif-plaintif berhak kepada jumlah yang dituntut. Sehubungan itu, rayuan Perayu adalah dengan ini ditolak.

Perintah Mahkamah Sesyen bertarikh 18 April 2025 adalah dengan ini dikekalkan sepenuhnya.

Perayu hendaklah membayar kos rayuan sebanyak RM8,000.00 kepada Responden, tertakluk kepada alokatur. BERTARIKH: 15 APRIL 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ Peguam Bagi Pihak Perayu Tetuan Shobana M & Associates Johor Bahru Peguam Bagi Pihak Responden Tetuan T S Chong & Co Masai, Johor S/N q3gKgZ71kKySxySfy2pQ