Faridah Binti Mat Hassan v AZHAR BIN MUSTAPHA (DA-21NCvC-25-11/2021)

AZHAR BIN MUSTAPHA

PENTADBIR TANAH DAN JAJAHAN KOTA BHARU … DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan.

Tindakan ini dibawa oleh Plaintif yang merupakan anak kepada si mati (pemilik berdaftar terdahulu) bagi 1/3 bahagian yang tidak dipecahkan dalam sebidang tanah yang dipegang di bawah hakmilik GM 257, Lot 1267, Mukim Salor, Jajahan Kota Bharu, Negeri Kelantan (“bahagian hartanah tersebut”) terhadap Defendan-Defendan bagi mendapatkan suatu perintah untuk pengembalian hakmilik bahagian hartanah tersebut yang sebelum 11/03/2026 10:39:12 DA-21NCvC-25-11/2021 Kand. 64 ini dimiliki oleh si mati yang kononnya telah dibeli oleh Defendan Pertama daripada si mati melalui orang tengah. Latar belakang kes.

Si mati, Siti Noor Binti Omar (NO. K/P: 410823-03-5282) telah meninggal dunia pada 03.06.2023 sebelum bermulanya perbicaraan kes ini. Plaintif telah dilantik menjadi wakil diri si mati melalui Perintah Mahkamah ini bertarikh 15.08.2023. Si mati merupakan pemilik berdaftar bagi 1/3 bahagian hartanah tersebut sebelum ia dipindahmilikkan kepada Defendan Pertama pada 21.01.2016 melalui Nombor Perserahan Pindahmilik 496/2016.

Si mati hanya menyedari bahawa 1/3 bahagian hartanah tersebut yang dimilikinya telah berpindahmilik kepada Defendan Pertama apabila Plaintif (atas arahan si mati) telah membuat satu carian hakmilik di Pejabat Tanah setelah si mati mendapati dokumen hakmilik hartanah tersebut tiada dalam simpanannya berikutan terdapat permintaan oleh seorang saudara si mati untuk membeli hartanah tersebut.

Rentetan daripada itu, si mati telah pergi ke Pejabat Tanah dan Jajahan Kota Bharu pada 31.10.2021 bagi tujuan memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut.

Plaintif mengatakan bahawa transaksi jual beli tanah atau pindahmilik tanah tersebut tidak pernah dilakukan oleh si mati dan si mati tidak mempunyai apa apa pengetahuan berkenaan dengan jual beli atau pindahmilik tanah seperti yang tertera pada Borang

Plaintif juga mengatakan bahawa si mati pada bila-bila masa tidak pernah menurunkan cap jari pada Borang Pindahmilik (14A) dan mengatakan bahawa cap jari si mati telah dipalsukan.

Selain daripada itu, Plaintif juga mengatakan bahawa bayaran balasan jual beli berjumlah RM40,000.00 seperti yang terdapat pada Borang Pindahmilik (14A) tersebut juga tidak pernah diterima oleh si mati. Isu-isu untuk dibicarakan.

Terdapat 3 isu-isu untuk dibicarakan seperti berikut: i) Samada wujudnya unsur penipuan semasa proses pindahmilik bahagian hartanah tersebut. ii) Samada wujud kecuaian secara bersesama/berasingan di antara Defendan Defendan semasa proses pendaftaran pindahmilik dilakukan yang menyebabkan Plaintif mengalami kerugian. iii) Samada Defendan Kedua gagal untuk membuat “due diligence” semasa transaksi pindahmilik dilakukan. Isu Pertama.

Bagi isu pertama, peguam Plaintif yang bijaksana telah menghujahkan bahawa wujudnya unsur penipuan semasa proses pindahmilik hartanah tersebut atas alasan-alasan berikut: a) Tiada sebarang bukti bahawa si mati telah hadir ke Pejabat Tanah untuk menurunkan cap jarinya di Borang 14A; b) SP2 (ADO) telah mengatakan bahawa tandatangan dan cop rasminya telah dipalsukan; c) Defendan Pertama telah gagal untuk membuktikan bahawa dia adalah merupakan pembeli bona fide; d) Tiada sebarang laporan polis dibuat oleh Defendan Pertama ataupun penama “Jasman” bagi menafikan segala tuduhan berkaitan dengan penipuan sebagaimana dakwaan Plaintif;

Peguam Defendan pertama pula menghujahkan bahawa tiada sebarang penipuan dan/atau komplot dalam kalangan Defendan Pertama dan Defendan Kedua dalam proses pindahmilik hartanah tersebut kerana segala keperluan perundangan termasuk prosedur dan peraturan berkaitan telahpun dipenuhi.

Defendan Pertama juga mengatakan bahawa pada masa material, Defendan Pertama telah didatangi penama Jasman Bin Jaafar yang menawarkan untuk menjual hartanah tersebut. Jasman telah membawa bersamanya dokumen hakmilik asal hartanah tersebut serta Borang 14A yang sudah mempunyai cap jari si mati dan juga yang telah diakusahkan (attested) oleh seorang Penolong Pentadbir Tanah.

Defendan Pertama telah membeli Tanah tersebut dengan harga jual beli sebanyak RM40,000.00 yang mana keseluruhan wang jual beli telah diserahkan kepada penama Jasman Bin Jaafar setelah yakin bahawa cap jari yang diperturunkan di atas Borang 14A tersebut adalah asli dan mempunyai cop pengesahan seorang Penolong Pentadbir Tanah.

Defendan Pertama tidak mempunyai pengetahuan mengenai dakwaan Plaintiff bahawa cap jari si mati yang diperturunkan dalam Borang 14A tersebut adalah palsu serta tiada juga pengetahuan berkenaan pemalsuan cop nama dan tandatangan Penolong Pentadbir Tanah yang menyaksikan cap jari si mati di dalam Borang 14A yang didaftarkan.

Defendan Kedua pula menghujahkan bahawa tiada sebarang kecuaian di pihak Defendan Kedua dalam mendaftarkan pindahmilik hartanah tersebut kerana tandatangan SP2 iaitu Penolong Pentadbir Tanah yang menyaksikan cap jari si mati di dalam Borang 14A yang dikata dipalsukan tersebut kelihatan seperti tandatangan sebenar SP2. Dan jika wujud sekalipun pemalsuan pada cop rasmi dan tandatangan SP2, ia adalah mustahil untuk dikesan oleh Defendan Kedua semasa proses pendaftaran pindahmilik kerana Defendan Kedua tidak mempunyai alat untuk mengesan sebarang pemalsuan cap jari atau tandatangan pada mana-mana dokumen yang dikemukakan untuk didaftarkan. Analisis dan dapatan Mahkamah berkenaan isu pertama.

Bagi isu pertama ini, Mahkamah ini mendapati memang terdapat unsur penipuan dalam proses pindahmilik tanah tersebut daripada si mati kepada Defendan Pertama.

Ini adalah berdasarkan, antaranya, kepada keterangan plaintif yang mengatakan bahawa ibunya si mati tidak pernah menjual apatah lagi menurunkan cap jari kepada mana-mana dokumen pindahmilik tanah tersebut. Si mati hanya baru berbincang untuk menjual tanah tersebut kepada saudaranya namun apabila menyedari dokumen hakmilik asal tiada dalam simpanannya, carian hakmilik telah dibuat untuk tujuan mendapatkan hakmilik gantian.

Daripada carian hakmilik itulah si mati baru menyedari bahawa namanya sebagai pemilik bersama 1/3 bahagian dalam tanah tersebut telah bertukar kepada nama Defendan Pertama. Si mati telah membuat laporan polis (P1) berkenaan hal tersebut dan juga telah memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut.

Keterangan plaintif ini telah disokong oleh keterangan SP2 (Mohd Ali Maghfur) yang merupakan Penolong Pegawai Jajahan Kuala Krai (pada masa itu) yang dikatakan telah mengakusaksi Borang 14A (P2) di mana SP2 menafikan bahawa dia telah mengakusaksikan penurunan cap jari oleh si mati dan menafikan cop nama dan jawatan serta tandatangannya yang diturunkan pada P2 tersebut.

Keterangan lisan SP2 telah disokong dengan surat akuan sumpahnya yang diikrarkan pada 9/11/2021 (P3) dan juga laporan polisnya bertarikh 12/12/2021 (P4).

Seksyen 73 Akta Keterangan 1950 membenarkan Mahkamah untuk membuat perbandingan tandatangan yang dikatakan telah dibuat pada dokumen-dokumen.

Berdasarkan kepada s. 73 Akta Keterangan ini, Mahkamah ini telah membuat perbandingan kepada tandatangan-tandatangan SP2 pada dokumen-dokumen berikut: i) Borang 14A - P2; ii) Surat Akuan - P3; iii) Laporan Polis – P4; iv) Notis Berkenaan Cadangan Hendak Memotong Kaveat bertarikh 18.11.2021 (yang dibuat 9 hari selepas P3) - Walau pun tiada cop nama SP2 pada borang cadangan hendak memotong kaveat tersebut namun dalam keterangannya SP2 mengatakan bahawa dia ada berjumpa dengan si mati semasa urusan memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut. Dan pada tarikh 18.11.2021 itu juga SP2 sememangnya telah berpindah tempat kerja dari Pejabat Tanah Jajahan Kuala Krai ke Pejabat Tanah Jajahan Kota Bharu. v) Penyata bertulis Saksi Plaintif Kedua - (PSP2) yang telah ditandatangani oleh SP2 dalam Mahkamah ini. Tandatangan SP2 pada Borang

Tandatangan SP2 pada Surat Akuan (P3). Tandatangan SP2 pada Laporan Polis (P4). Tandatangan SP2 pada Borang Cadangan Hendak Memotong Kaveat. Tandatangan SP2 pada Penyata Saksi (PSP2).

Jika dilihat sekali imbas atau sekilas pandang, tandatangan yang terdapat dalam kesemua dokumen-dokumen di atas adalah seakan-akan serupa dan sama antara satu sama lain.

Namun bila diamati dengan halus dan teliti, tandatangan yang dikatakan tandatangan SP2 yang terdapat pada Borang 14A (P2) adalah berbeza daripada tandatangan yang terdapat pada dokumen-dokumen lain. Dan tandatangan SP2 yang terdapat pada dokumen-dokumen lain iaitu P3, P4, borang potong kaveat dan PSP2 adalah sama dan serupa.

Tandatangan yang dikatakan tandatangan SP2 pada P2 (Borang 14A) khususnya pada huruf “A” terdapat 2 stroke tunggal “/” dan “\” yang membentuk huruf “V” terbalik (^) dan satu bentuk bujur di sebelah kirinya yang kemudiannya bersambung dengan huruf “L” dan “I”. Manakala dalam dokumen-dokumen lain, terdapat double stroke “/” dan single stroke pada “\” yang bersambung dengan stroke separa bulat di sebelah kanan “\” dan bersambung dengan bentuk seakan bujur di sebelah kiri “/” dan seterusnya bersambung dengan huruf “L” dan “i”. Dan akhir sekali stroke seperti garisan bawah di bawah tandatangan tersebut.

Dari pemerhatian Mahkamah ini, perbezaan yang jelas boleh diperhatikan pada tandatangan yang dikatakan tandatangan SP2 pada P2 tersebut dan ia adalah berbeza dari tandatangan SP2 yang sebenar dan diakui oleh SP2 dalam dokumen-dokumen yang lain.

Oleh itu Mahkamah ini menerima keterangan SP2 sebagai satu keterangan yang boleh dipercayai berkenaan ketiadaan pengakusaksian SP2 terhadap cap jari si mati pada dokumen P2 tersebut. Adalah menjadi dapatan fakta Mahkamah ini bahawa tandatangan yang dikatakan tandatangan SP2 pada P2 adalah BUKAN tandatangan SP2. Tandatangan tersebut telah dibuat secara penipuan dan pemalsuan.

Oleh itu, bagi isu pertama ini, Mahkamah ini mendapati terdapat unsur penipuan dalam penyediaan dan pengakusaksian pada Borang 14A (P2) yang menjadi sebahagian daripada proses pindahmilik tanah tersebut.

Defendan Pertama dalam keterangannya mengakui bahawa dia sendiri tidak pernah berjumpa dan mengenali si mati selaku tuan punya berdaftar bahagian hartanah tersebut tetapi dia hanya membeli tanah tersebut daripada seorang yang bernama Jasman bin Jaafar yang telah menunjukkan kepadanya geran asal tanah tersebut dan juga Borang 14A yang telah dicap jari kononnya oleh si mati dan yang telah diakusaksi kononnya oleh SP2.

Perbincangan berkenaan jual beli dan pembayaran harga jual beli juga telah dibuat secara terus oleh Defendan Pertama dengan Jasman Jaafar tanpa melibatkan si mati.

Defendan Pertama tidak pernah menyelidik benarkah si mati selaku tuan punya berdaftar bahagian hartanah tersebut pada masa itu ingin menjual tanah tersebut dan adakah cap jari yang diturunkan pada 14A tersebut benar-benar cap jari si mati.

Defendan Pertama memilih untuk mengambil jalan mudah dengan mempercayai Jasman bin Jaafar tanpa banyak usul periksa dan terus membeli tanah tersebut.

Atas perkara yang dinyatakan di atas, adalah menjadi dapatan fakta oleh Mahkamah ini bahawa tiada keterangan yang menunjukkan si mati telah menurunkan cap jarinya kepada dokumen P2 tersebut dan tiada sesiapa yang boleh mengesahkan bahawa cap jari pada Borang 14A tersebut adalah sebenar-benarnya cap jari si mati.

Jika sekalipun Mahkamah ini tersilap dalam dapatan fakta di atas dan si mati sememangnya dan sebenarnya telah menurunkan cap jarinya pada Borang 14A tersebut, penurunan cap jari si mati tersebut telah TIDAK dibuat di hadapan SP2 berdasarkan keterangan yang ada dalam Mahkamah ini.

Ini bermakna bahawa cap jari si mati tidak diakusaksikan oleh seorang Pentadbir Tanah menurut peruntukan Seksyen 211 Kanun Tanah Negara (KTN) dan juga peruntukan jadual kelima KTN.

Seksyen 211 dan Jadual Kelima KTN memperuntukkan seperti berikut: Section 211. Attestation of instruments of dealing.

36.

Cap jari si mati pada Borang 14A yang tidak diakusaksi oleh seorang Pentadbir Tanah menjadikan Borang 14A tersebut satu instrument yang batal atau tidak mencukupi (Void or insufficient instrument).

Dalam kes Toh Huat Khay v. Lim A Chang [2009] 4 MLRA 397, Mahkamah Persekutuan mengatakan: “The transfer of the said land by TKC to the defendant was in breach of the provision of the NLC. ... . The registration of transfer of ownership to the defendant was not indefeasible since registration thereof had been obtained by means of a void instrument pursuant to s 340(2)(b) NLC.

Dalam kes Jalani Mohamed & Anor v. Shahrom Abdullah & Anor [2024] 4 CLJ 871, Mahkamah Rayuan mengatakan: “[101] ... The relevant form 14A is not complete in the sense envisage by ss 207 and 215. This would tantamount to the form 14A being an insufficient instrument which renders the transfer void and the title registered in favour of the Second Defendant - an immediate purchaser - not indefeasible under s. 340(2)(b) of the NLC.

Dalam kes yang dibicarakan ini, Defendan Pertama juga merupakan pembeli yang terhampir (immediate purchaser) dan bukannya pembeli yang berikutnya (subsequent purchaser). Oleh itu peruntukan Seksyen 340(2)(b) KTN yang memperuntukkan seperti berikut juga terpakai terhadapnya. “(2) The title or interest of any such person or body shall not be indefeasible:

(b) where registration was obtained by forgery, or by means of an insufficient or void instrument;

Oleh itu, jika sekalipun cap jari yang diturunkan pada Borang 14A tersebut adalah sebenar-benar cap jari si mati namun oleh kerana ia tidak diakusaksikan oleh seorang Pentadbir Tanah maka ia tetap merupakan satu instrument urusniaga yang tidak sah dan tidak mencukupi. Natijahnya, pendaftaran pindahmilik bahagian hartanah tersebut daripada si mati kepada Defendan Pertama yang dibuat melalui Borang 14A (P2) adalah boleh disangkal (defeasible)

Bagi isu kedua dan ketiga pula, peguam Plaintif yang bijaksana telah menghujahkan secara sekaligus bahawa terdapat kecuaian bersama antara Defendan-Defendan apabila Defendan Kedua gagal menjalankan “due diligence” semasa proses pendaftaran dan selepas aduan dibuat yang menyebabkan Plaintif mengalami kerugian.

Peguam Defendan yang bijaksana pula menghujahkan bahawa tiada bukti berkenaan pemalsuan dokumen yang didakwa oleh Plaintif kerana tiada siasatan polis dijalankan berkenaan aduan yang dibuat oleh SP2 dan si mati. Pihak Defendan Kedua juga tidak menerima sebarang aduan rasmi berkenaan pemalsuan dokumen tersebut.

Peguam Defendan yang bijaksana juga menghujahkan bahawa pendaftaran pindahmilik bahagian hartanah tersebut daripada si mati kepada Defendan Pertama telah dibuat oleh Defendan Kedua dengan mematuhi semua prosedur pendaftaran dan setelah mendapati semua dokumen yang dikemukakan untuk pendaftaran di Pejabat Tanah adalah teratur dan layak untuk pendaftaran (fit for registration). Analisis dan dapatan Mahkamah berkenaan isu kedua dan ketiga.

Bagi isu kedua dan ketiga ini, Mahkamah ini tidak mendapati bahawa Defendan Pertama melakukan apa-apa kecuaian dalam proses pendaftaran pindahmilik tersebut. Defendan Pertama hanya cuai dalam mengenalpasti pemilik tanah sebenar sebelum memutuskan untuk membeli dan membayar harga belian tanah tersebut sepertimana yang telah dinyatakan di atas yang mana kecuaian tersebut telah memakan diri Defendan Pertama sendiri dan telah mengakibatkan Defendan Pertama mengalami kerugian kewangan apabila telah menyerahkan wang kepada Jasman Bin Jaafar dan sekarang Defendan Pertama telah kehilangan tanah tersebut.

Berdasarkan keterangan SD3 (Mohd Khalis Syafiq) yang mengatakan bahawa pendaftaran pindahmilik tanah tersebut telah dibuat dengan menuruti langkah-langkah yang ditetapkan dalam prosedur operasi standard pendaftaran pindahmilik tanah dengan memastikan semua butiran tanah serta butiran pemberi dan penerima pindahmilik telah diisi dengan lengkap dan fee pendaftaran serta dokumen sokongan telah teratur. SD3 juga mengatakan bahawa sistem yang ada di bahagian pendaftaran Pejabat Tanah Jajahan Kota Bharu pada masa itu tidak dilengkapi dengan teknologi yang boleh mengesan dan mengenalpasti sebarang pemalsuan pada cap jari atau tandatangan. Oleh itu Mahkamah ini juga mendapati Defendan Kedua telah mengikuti prosedur operasi standard semasa membuat pendaftaran pindahmilik tanah tersebut dan tiada kecuaian di pihak Defendan Kedua dalam proses pendaftaran pindah milik bahagian hartanah tersebut. Penipuan dan pemalsuan pada Borang 14A tersebut telah dilakukan oleh pihak ketiga. Kesimpulan.

Setelah mendengar keseluruhan keterangan lisan saksi-saksi Plaintif dan Defendan dan setelah meneliti keterangan-keterangan dokumen yang dikemukakan dalam perbicaraan ini dan setelah meneliti hujah-hujah kedua-dua pihak peguam, Mahkamah ini berpuas hati bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan sebahagian daripada tuntutannya di atas imbangan kebarangkalian. Mahkamah ini telah memerintahkan seperti berikut: i) Pengisytiharan bahawa 1/3 bahagian tanah yang tidak dipecahkan dalam tanah tersebut yang telah dipindahmilikkan daripada si mati Siti Noor Binti Omar kepada Defendan Pertama melalui nombor perserahan pindahmilik 496/2016 pada 21/1/2016 adalah terbatal. ii) Defendan Kedua diperintahkan untuk mendaftarkan semula nama si mati sebagai pemilik berdaftar 1/3 bahagian yang tidak dipecahkan bagi menggantikan nama Defendan Pertama dalam dokumen hakmilik daftaran dan keluaran (Register and Issue Document of Title) tanah tersebut seberapa segera yang munasabah selepas sesalinan perintah bermeterai ini diserahkan kepada Defendan Kedua tanpa memerlukan instrument 14A. iii) Sekiranya dokumen hakmilik keluaran (Issue Document of Title) bagi tanah tersebut gagal diserahkan kepada Defendan Kedua oleh mana-mana pihak yang memegang dokumen tersebut selepas diserahkan oleh Defendan Kedua suatu notis menurut s. 15 (1)(e)(i) KTN, Defendan Kedua hendaklah mengeluarkan dokumen hakmilik sambungan (title in continuation) atau mengeluarkan dokumen hakmilik pendua (duplicate document of title) bagi tanah tersebut, menurut mana-mana yang mana difikirkan sesuai oleh Defendan Kedua. Jika tiada persetujuan di antara pemilik-pemilik bersama tentang siapa yang patut memegang dokumen hakmilik keluaran, Defendan Kedua hendaklah menahan dokumen hakmilik keluaran tersebut menurut s. 343(2) KTN namun Defendan Kedua boleh, atas permintaan mana-mana pemilik bersama tanah tersebut, mengeluarkan salinan dokumen hakmilik keluaran yang diendorskan menurut s.343(3) KTN. iv) Perlaksanaan perintah dalam perenggan (ii) di atas hendaklah dilaksanakan tanpa mengira sebarang halangan atau bebanan yang terdapat atas atau pada tanah tersebut pada masa perintah ini diserahkan kepada Defendan Kedua. v) Gantirugi Am dan Khas serta faedah tidak dibenarkan kerana plaintif bukan pentadbir pesaka kepada si mati, menurut prinsip yang dinyatakan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Al Rashidy Kassim & Ors v. Rosman Roslan [2007] 1 MLRA 307 iaitu ganti rugi am dan khas tidak boleh dituntut bagi pihak harta pusaka si mati melainkan sebagai pentadbir pusaka. vi) Tiada perintah berkenaan kos. Alasan Penghakiman ini disediakan pada 11.03.2026. ……………………………….. MOHD ROSLI BIN YUSOFF Hakim Mahkamah Tinggi (2) Kota Bharu Kelantan Darul Naim Peguam Plaintif: Mohd Nasir Bin Abdullah, Tetuan Mohd Nasir & Co, PT 311-T1, Wisma Jaza, Seksyen 22, Jalan Kuala Krai 15200 Kota Bharu, Kelantan. Peguam Defendan Pertama: Hisham Bin Fauzi, Norazham Bin Yahaya, Rusilawati Bt Zakaria@ Ismail & Mazni Adibah Binti Mhd Rahim, Tetuan Hisham Fauzi & Assoc, 4087-T Lorong Merican, Off Jalan Telipot, 15150 Kota Bharu, Kelantan. Peguam Defendan Kedua: Adam Bin Mohamed @ Mamat, Penolong Penasihat Undang-Undang Negeri Kelantan, Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Kelantan, Tingkat Bawah, Blok 5, Kota Darulnaim, 15050 Kota Bharu, Kelantan.