Finsource Credit (M) Sdn Bhd v Pengarah Tanah dan Galian Selangor (BA-24NCvC-1549-07/2025)

3.

3.2025. SEKSYEN 320, 321, 417 DAN 418 KANUN TANAH NEGARA. SEKSYEN 44, 45, 50 DAN 51 AKTA RELIEF SPESIFIK 1950.

04/02/2026 13:10:42 BA-24NCvC-1549-07/2025 Kand. 25 S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg ANTARA FINSOURCE CREDIT (M) SDN BHD (DAHULU DIKENALI SEBAGAI FINSOURCE SOLUTION SDN BHD) (NO. SYARIKAT: 1167717-W) …PLAINTIF

KERAJAAN MALAYSIA …DEFENDAN-DEFENDAN

Ini adalah permohonan Plaintif untuk membatalkan Kaveat Pendaftar No. 00B13075/2025 yang didaftarkan terhadap sebidang hartanah yang dipegang di bawah Hakmilik HS(D) 87068 PT 52844, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg

Setelah mendengar hujahan semua pihak dan meneliti dokumen serta hujahan bertulis yang difailkan, saya telah menolak permohonan Plaintif.

Saya menerima bantahan awal Defendan bahawa Mahkamah tidak mempunyai bidang kuasa untuk mendengar permohonan ini kerana prosedur yang diperuntukkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) tidak dipatuhi. Walau bagaimanapun, dan tanpa prejudis kepada dapatan tersebut, bagi tujuan melengkapkan, saya juga mendapati bahawa Kaveat Pendaftar berkenaan telah didaftarkan selaras dengan undang-undang dan masih berkuat kuasa.

Plaintif kini merayu ke Mahkamah Rayuan atas keputusan tersebut dan berikut adalah alasan penghakiman saya.

Plaintif ialah Finsource Credit (M) Sdn Bhd, sebuah syarikat yang diperbadankan di Malaysia. Plaintif memfailkan permohonan ini berhubung dengan satu Kaveat Pendaftar yang telah didaftarkan ke atas suatu hartanah yang dikatakan melibatkan kepentingannya.

Defendan Pertama ialah Pengarah Tanah dan Galian Negeri Selangor. Defendan Kedua ialah Pendaftar Hakmilik Negeri Selangor. Kedua-dua Defendan ini dinamakan sebagai pihak S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg berkuasa yang berkaitan dengan pendaftaran dan pentadbiran Kaveat Pendaftar di bawah KTN.

Defendan Ketiga ialah Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia. Defendan Keempat ialah Kerajaan Malaysia. Walau bagaimanapun, permohonan terhadap Defendan Keempat telah ditarik balik/diberhentikan oleh Plaintif.

Pada atau sekitar 21 Oktober 2021, Plaintif telah memberikan satu kemudahan pinjaman kepada Orient Arotek Engineering & Trading Sdn Bhd (Orient Arotek) iaitu pemilik berdaftar kepada hartanah yang dipegang di bawah Hakmilik HS(D) 87068 PT 52844, Mukim Klang, Daerah Klang, Selangor. Kemudahan pinjaman tersebut dikatakan dijamin oleh satu jaminan peribadi dan gadaian ke atas hartanah.

Plaintif seterusnya menyatakan bahawa berikutan kegagalan pihak Orient Arotek melunaskan bayaran balik pinjaman, Plaintif telah mengambil langkah untuk melindungi kepentingannya dengan mendaftarkan suatu kaveat pemegang lien ke atas hartanah berkenaan pada tahun 2021. Fakta ini tidak dipertikaikan oleh Defendan Pertama dan Kedua, dan turut direkodkan dalam afidavit jawapan mereka sebagai sebahagian daripada sejarah pendaftaran hakmilik. S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg

10.

Plaintif seterusnya menyatakan bahawa apabila langkah untuk melaksanakan hak tersebut hendak diambil, Plaintif mendapati bahawa satu Kaveat Pendaftar telah didaftarkan ke atas hartanah yang sama pada 3 Mac 2025. Kaveat tersebut dimasukkan atas permohonan Defendan Ketiga dan didaftarkan oleh Defendan Kedua.

12.

Defendan Pertama dan Kedua menyatakan bahawa Kaveat Pendaftar tersebut dimasukkan di bawah peruntukan seksyen 320 KTN atas permohonan Defendan Ketiga, dan pendaftaran tersebut dibuat selaras dengan peranan statutori Defendan Pertama dan Kedua sebagai pihak berkuasa tanah. S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg

Mereka juga menyatakan bahawa tiada sebarang permohonan pernah dibuat oleh Plaintif kepada Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah untuk membatalkan Kaveat Pendaftar tersebut sebelum Saman Pemula ini difailkan.

Plaintif pula menegaskan bahawa tunggakan cukai pendapatan Orient Arotek tidak memberikan Defendan Ketiga sebarang kepentingan berdaftar atau kepentingan ekuiti ke atas hartanah tersebut, dan oleh itu Kaveat Pendaftar tidak sepatutnya menghalang Plaintif daripada melaksanakan haknya sebagai pemegang lien.

Sebaliknya, Defendan-Defendan menegaskan bahawa prosedur di bawah KTN tidak dipatuhi oleh Plaintif kerana Plaintif tidak terlebih dahulu memohon pembatalan Kaveat Pendaftar kepada pihak berkuasa tanah, dan tiada sebarang keputusan dibuat oleh Defendan Pertama atau Kedua yang boleh mencetuskan bidang kuasa rayuan Mahkamah ini.

Isu-isu yang ditimbulkan oleh pihak-pihak adalah seperti berikut:

Sama ada Mahkamah Tinggi mempunyai bidang kuasa untuk mendengar Saman Pemula ini sedangkan Plaintif tidak membuat sebarang permohonan terlebih dahulu kepada Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah untuk membatalkan Kaveat Pendaftar, dan tiada sebarang S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg keputusan dibuat oleh Defendan Pertama atau Defendan Kedua yang boleh dirayu di bawah seksyen 418 KTN.

Sama ada kegagalan Plaintif mematuhi prosedur di bawah seksyen 321 dan 418 KTN merupakan suatu kecacatan bidang kuasa yang menghalang Mahkamah ini daripada mendengar permohonan ini.

Sama ada Kaveat Pendaftar yang didaftarkan pada 3 Mac 2025 telah dimasukkan secara sah di bawah seksyen 320 KTN.

Sama ada Kaveat Pendaftar tersebut masih berkuat kuasa dan terus berkuat kuasa di bawah seksyen 321(3) KTN.

Sama ada Plaintif berhak, sama ada sebagai pemegang lien atau pihak yang mempunyai kepentingan boleh dikaveatkan, untuk memohon pembatalan Kaveat Pendaftar tersebut secara terus kepada Mahkamah tanpa terlebih dahulu melalui prosedur yang diperuntukkan di bawah KTN. Analisis dan Dapatan

Saya berpandangan bahawa isu teras antara pihak-pihak adalah sama ada Mahkamah ini mempunyai bidang kuasa untuk mendengar Saman Pemula ini. S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg

Isu bidang kuasa merupakan isu ambang yang mesti diputuskan terlebih dahulu. Plaintif telah mengakui bahawa sebelum Saman Pemula ini difailkan, tiada sebarang permohonan dibuat kepada Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah untuk membatalkan Kaveat Pendaftar yang dipertikaikan. Fakta ini tidak dipertikaikan oleh mana-mana Defendan.

Peruntukan undang-undang yang terpakai adalah jelas. Seksyen 321(3) KTN memperuntukkan bahawa: “Suatu kaveat Pendaftar hendaklah terus berkuat kuasa sehingga ia dibatalkan oleh Pendaftar

atas inisiatifnya sendiri,

atas permohonan tuan punya tanah yang terjejas, atau

menurut suatu perintah Mahkamah yang dibuat atas suatu rayuan di bawah seksyen 418 terhadap keputusannya untuk memasukkan kaveat tersebut atau keengganannya untuk membatalkan kaveat tersebut.”

Selanjutnya, seksyen 418 KTN memperuntukkan bahawa: “(1) Mana-mana orang atau badan yang terkilan oleh apa-apa keputusan di bawah Akta ini oleh Pengarah Negeri, S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg Pendaftar atau Pentadbir Tanah boleh merayu kepada Mahkamah.

Dalam seksyen ini, ‘keputusan’ termasuk apa-apa perbuatan, peninggalan, keengganan, arahan atau perintah.”

Daripada peruntukan ini, jelas bahawa peranan Mahkamah Tinggi dalam perkara berkaitan Kaveat Pendaftar adalah dalam kapasiti bidang kuasa rayuan, dan hanya wujud apabila terdapat suatu keputusan, keengganan, atau tindakan oleh pihak berkuasa tanah yang boleh dirayu.

Kedudukan undang-undang ini telah diputuskan secara muktamad oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Tan Soo Bing & Ors v Tan Kooi Fook [1997] 1 CLJ 556. Saya petik: “Under the special provisions pertaining to Registrar’s caveat in sections 319, 320 and 321 of the National Land Code, it is clear that a person who desires to have a Registrar’s caveat entered in respect of any land must first apply to the Registrar. If the Registrar refuses his application, his remedy is to appeal to the Court against such refusal under section 418 of the Code. S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg The aggrieved party cannot disregard the appeal provision under section 418 and go straight to the High Court. The Court has no jurisdiction to entertain such an application. The Court only has appellate jurisdiction under section 418.”

Dalam kes tersebut, Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa pihak yang terkilan tidak boleh terus memfailkan permohonan di Mahkamah Tinggi tanpa terlebih dahulu membuat permohonan kepada Pendaftar. Jika permohonan tersebut ditolak, barulah suatu rayuan boleh dibuat di bawah seksyen 418. Mahkamah Persekutuan dengan jelas memutuskan bahawa Mahkamah Tinggi tidak mempunyai bidang kuasa asal dalam perkara berkaitan Kaveat Pendaftar.

Prinsip yang sama telah diguna pakai oleh Mahkamah Tinggi dalam kes Pembangunan Tanah dan Perumahan Sdn Bhd v Pengarah Tanah dan Galian Negeri Johor & Anor [2020] 2 CLJ 399, di mana Mahkamah memutuskan bahawa ketiadaan keputusan daripada Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah merupakan suatu kecacatan bidang kuasa yang menghalang Mahkamah daripada mendengar permohonan pembatalan Kaveat Pendaftar.

Dalam kes di hadapan saya, oleh kerana tiada sebarang permohonan dibuat kepada Defendan Pertama atau Defendan Kedua dan tiada sebarang keputusan dikeluarkan oleh mereka, saya mendapati bahawa Mahkamah ini tidak mempunyai S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg bidang kuasa rayuan di bawah seksyen 418 KTN. Atas alasan ini sahaja, Saman Pemula ini adalah pramatang dan tidak boleh didengar. Permohonan Plaintif wajar ditolak.

Dalam hujahan lisan, Plaintif merujuk kepada sepucuk surat yang dialamatkan kepada Defendan Ketiga, Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia, yang dilampirkan dalam Afidavit Sokongan Plaintif di muka surat 70. Plaintif berhujah bahawa surat tersebut menunjukkan bahawa suatu permohonan telah dibuat berhubung Kaveat Pendaftar, dan oleh itu isu ketiadaan permohonan kepada pihak berkuasa tanah tidak sepatutnya timbul.

Saya tidak menerima hujahan ini.

Setelah meneliti kandungan surat tersebut, saya mendapati bahawa surat itu ditujukan kepada Defendan Ketiga dan bukan kepada Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah. Kandungan surat tersebut juga tidak memohon pembatalan Kaveat Pendaftar di bawah seksyen 321 KTN, dan tidak memohon suatu keputusan rasmi daripada pihak berkuasa tanah yang berkenaan.

Surat tersebut pada asasnya adalah satu surat representasi atau makluman kepada Defendan Ketiga mengenai pendirian Plaintif, dan tidak memenuhi ciri-ciri suatu permohonan statutori untuk pembatalan Kaveat Pendaftar. Ia juga tidak mencetuskan S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg apa-apa kewajipan ke atas Defendan Pertama atau Defendan Kedua untuk membuat suatu keputusan di bawah KTN.

Oleh itu, surat tersebut tidak boleh dianggap sebagai suatu “permohonan” kepada Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah, dan tidak boleh melahirkan suatu keputusan, keengganan, atau tindakan yang boleh dirayu di bawah seksyen 418 KTN. Hujahan Plaintif bahawa surat ini mengatasi kecacatan bidang kuasa adalah tidak berasas.

Semasa hujahan lisan juga, Plaintif mengakui bahawa sebelum Saman Pemula ini difailkan, tiada permohonan dibuat kepada Pejabat Tanah atau Pendaftar Hakmilik bagi pembatalan Kaveat Pendaftar tersebut.

Seterusnya, tanpa prejudis kepada dapatan saya mengenai isu bidang kuasa, saya akan menyentuh isu merit secara ringkas bagi tujuan melengkapkan.

Berdasarkan afidavit jawapan Defendan dan rekod pihak berkuasa tanah, Kaveat Pendaftar yang dipertikaikan telah dimasukkan atas permohonan Defendan Ketiga bagi melindungi kepentingan Kerajaan Malaysia berhubung tunggakan cukai pendapatan oleh Orient Arotek. Maka, dihujahkan bahawa Defendan Pertama dan Defendan Kedua telah bertindak selaras dengan fungsi dan kuasa statutori mereka. S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg

Saya merujuk kepada Seksyen 320 KTN yang memberi kuasa kepada Pendaftar untuk memasukkan Kaveat Pendaftar bagi melindungi kepentingan Kerajaan atau kepentingan awam. Saya berpandangan bahawa Plaintif tidak mengemukakan sebarang keterangan untuk menunjukkan bahawa pendaftaran Kaveat Pendaftar tersebut dibuat secara tidak sah atau melampaui peruntukan undang-undang.

Hujahan Plaintif bahawa Defendan Ketiga tidak mempunyai kepentingan berdaftar atau kepentingan ekuiti tidak menjejaskan kesahan Kaveat Pendaftar. Kaveat Pendaftar adalah suatu mekanisme statutori yang berbeza sifatnya daripada kaveat persendirian atau kaveat pemegang lien, dan kesahannya tidak bergantung kepada kewujudan kepentingan berdaftar. Sepertimana diputuskan dalam Registrar of Titles, Johore Bahru v Temenggong Securities Ltd [1976] 2 MLJ 44, Pendaftar tidak menuntut apa-apa kepentingan persendirian apabila memasukkan Kaveat Pendaftar, sebaliknya bertindak semata-mata bagi melaksanakan tanggungjawab statutori di bawah Kanun Tanah Negara. Saya rujuk petikan yang berkaitan: “The Registrar, in entering a Registrar’s caveat, does not assert any interest of his own in the land. He acts solely in the discharge of a statutory duty imposed upon him by the Code.” S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg

Privy Council seterusnya menyatakan bahawa: “The purpose of a Registrar’s caveat is to preserve the status quo pending proper determination under the provisions of the Code.”

Selanjutnya, berdasarkan seksyen 321(3) KTN, Kaveat Pendaftar tersebut terus berkuat kuasa sehingga dibatalkan mengikut cara yang diperuntukkan oleh undang-undang. Dalam kes ini, tiada pembatalan dibuat oleh Pendaftar dan tiada perintah Mahkamah dibuat atas satu rayuan yang sah.

Oleh itu, saya mendapati bahawa Kaveat Pendaftar yang dipertikaikan telah dimasukkan secara sah dan masih berkuat kuasa.

Berdasarkan alasan-alasan yang telah dihuraikan di atas, saya mendapati bahawa Mahkamah ini tidak mempunyai bidang kuasa untuk mendengar Saman Pemula ini kerana Plaintif tidak mematuhi prosedur yang diperuntukkan di bawah KTN. Ketiadaan sebarang permohonan kepada Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah, serta ketiadaan keputusan yang boleh dirayu di bawah seksyen 418, adalah suatu kecacatan bidang kuasa yang menghalang Mahkamah ini daripada melayan permohonan Plaintif. S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg

Saya juga mendapati bahawa Kaveat Pendaftar yang dipertikaikan telah dimasukkan secara sah di bawah seksyen 320 KTN dan kekal berkuat kuasa selaras dengan seksyen 321(3) KTN. Defendan Pertama dan Defendan Kedua telah bertindak mengikut peruntukan undang-undang dan dalam lingkungan kuasa statutori mereka.

Oleh itu, permohonan Plaintif dengan ini ditolak dengan kos kepada Defendan Pertama dan Defendan Kedua sebanyak RM3000, serta kepada Defendan Ketiga sebanyak RM3000. Bertarikh: 3 Februari 2026 ~signed~ (NOOR HAYATI BINTI HAJI MAT) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA SHAH ALAM, SELANGOR S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg Bagi pihak Plaintif : Vilasiny a/p Gannasen Tetuan Vilasiny Gan & Co Bagi pihak Defendan Pertama dan Kedua : Namirah Hanum binti Mohamed Albaki Penolong Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Bagi pihak Defendan Ketiga : Qhistina binti Mohd Apandi Pegawai Undang-Undang S/N qF5k3Rln30mslZynRsDyg