Flagship Builders Sdn Bhd v 1. ) Olympia Fitness Solution (JA-A52NCvC-84-03/2022)

OLYMPIA FITNESS SOLUTION [No. Syarikat: 003095290-W]

YOGESWARAN A/L SUBRAMANIAM [No. K/P: 940913016163] … DEFENDAN-DEFENDAN 16/10/2025 13:28:49 JA-A52NCvC-84-03/2022 Kand. 56 ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan 1. Plaintif merupakan sebuah syarikat persendirian yang juga merupakan pemilik berdaftar kepada sebuah premis kilang satu tingkat bersama unit kedai pejabat yang terletak di atas tanah beralamat di HSD 518726, PTD 168408, Mukim Tebrau, Johor (“premis tersebut”).

Defendan Kedua (D2) adalah seorang individu yang menjalankan perniagaan gimnasium di bawah nama dan gaya Defendan Pertama (D1). Defendan-defendan akan dirujuk secara kolektif sebagai defendan.

Kes ini adalah berkaitan dengan tuntutan Plaintif terhadap kegagalan Defendan dalam membayar jumlah wang sewa dan bil-bil utiliti menurut Perjanjian Penyewaan bertarikh 1.8.2020 (“Perjanjian Penyewaan tersebut”) yang dimeterai antara Plaintif dan D2 bagi premis tersebut bagi tujuan pusat gim (fitness centre) dan/atau bilik pameran technogym (technogym showroom).

Plaintif dalam tindakan ini menuntut baki bayaran yang masih belum dibayar oleh defendan berdasarkan Perjanjian Penyewaan tersebut.

Saksi-saksi yang dipanggil semasa perbicaraan ialah: i. Lim Fang (SP1) – penolong pengurus kewangan plaintif; ii. Khoo Ah Lung (SP2) – pengurus khidmat pelanggan plaintif; iii. Yogeswaran a/l Subramanian (SD1) – D2 / pemillik D1; iv. Ramesh a/l Appalanaidu (SD2) – penyelia D1. Fakta Kes 6. Fakta-fakta kes ini adalah jelas dan secara amnya tidak dipertikaikan.

Plaintif telah menjalankan sebuah perniagaan pusat kecergasan di atas premis tersebut dengan nama dan gaya Paragon Fitness Centre. Pada sekitar Jun 2020, Plaintif tidak dapat meneruskan perniagaan tersebut dan menjualkan semua peralatan-alatan gim pada defendan.

Defendan telah membeli peralatan-peralatan gim berjumlah RM80,000.00 melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 1.8.2020 selepas memeriksan keadaan peralatan-peralatan tersebut di premis tersebut.

Seterusnya defendan bersetuju untuk menyewa premis tersebut dan meneruskan dengan perniagaan gimnasium dan/atau pusat kecergasan (fitness centre) atas nama dan gaya D1.

Tempoh Perjanjian Penyewaan tersebut ialah dua (2) tahun dengan sewa RM11,000.00 / sebulan pada tahun pertama dan RM13,000.00 / sebulan pada tahun kedua. Defendan telah membayar deposit RM26,000.00 kepada plaintif.

11.

Klausa 8.1(a) dan (g) Perjanjian Pemyewaan pula memperuntukkan jika defendan gagal membayar tunggakan sewa bulanan dan utility, plaintif berhak mengeluarkan notis bertulis memberi tempoh empat belas (14) hari bagi defendan membaiki situasi tersebut dan jika gagal maka plaintif berhak menamatkan Perjanjian Penyewaan tersebut.

Adalah tidak dipertikaikan di dalam kes ini defendan hanya membayar sewa bagi bulan September dan Oktober 2020. Mulai November 2020 defendan telah gagal menjelaskan sewaan premis tersebut.

Pada 29.4.2021, plaintif melalui peguamcaranya Tetuan Law Chambers of Vin Sa & Ian menghantar surat tuntutan kepada defendan mengenai tuntutan akhir untuk sewa tertunggak dari November 2020 sehingga April 2021 dan caj utiliti tertunggak sejak July 2020 sehingga March 2021 (rujuk m/s 42 – 43 Ikatan B).

Defendan kemudiannya membuat bayaran bil utility tertunggak sebanyak RM3,000.00 pada 4.5.2021.

Pada 1.7.2021 plaintif sekali lagi melalui peguamcaranya Tetuan Law Chambers of Vin Sa & Ian menghantar surat tuntutan untuk sewa dan utiliti tertunggak berjumlah RM93,770.00 setakat Jun 2021 dan penamatan Perjanjiian Penyewaan tersebut serta rampasan deposit sekuriti RM26,000.00 tersebut (rujuk m/s 40 – 41 Ikatan B).

Defendan telah mengemukakan tawaran balas melalui surat bertarikh 10.7.2021 (rujuk m/s 31 Ikatan B) di mana defendan memohon untuk menurunkan sewa kepada RM5,000.00 / sebulan mulai Januari 2021 akibat langkah-langkah yang dikuatkuasakan oleh Kerajaan di bawah Akta Pencegahan Kawalan Penyakit Berjangkit 1988 (“Akta 1988”) dan Akta Langkah-langkah Sementara untuk Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (“Akta Covid-19).

SP1 menyatakan terdapat juga perbincangan dengan SD2 untuk membantu defendan membayar sewa tetapi tidak berjaya.

Pada 22.2.2022 atas arahan majikannya, SP2 telah memasuki premis tersebut dan mendapati premis tersebut ditinggalkan dalam keadaan terbiar dan kotor seperti dalam gambar-gambar dieksibit P1 (m/s 47 – 61 Ikatan D).

Akibatnya plaintif terpaksa mengupah kontraktor untuk membersihkan premis tersebut dan menanggung kos pembaikan sebanyak RM24,000.00.

Plaintif membawa tindakan ini terhadap defendan menuntut: a. Sewa tertunggak RM190,000.00 dari November 2020 sehingga Februari 2022; b. RM9, 405.00 bagi bil pembentungan tertunggak; c. RM7, 953.25 bagi bil elektrik dan air tertunggak; d. RM104,000.00 sebagai sewa berganda dari Julai 2021 hingga Februari 2022; e. Kos membaik pulih premis RM24,000.00. Hujahan Defendan 22. Pelaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan (“PKP”) telah mengakibatkan defendan menutup perniagaan serta defendan tidak dapat membuka perniagaan sehingga PKP ditamatkan.

Pandemik yang berterusan serta PKP tersebut secara asasnya telah mengubah obligasi kontrak di bawah Perjanjian Sewaan tersebut menjadi berbeza secara radikal daripada apa yang telah menjadi mustahil untuk dilaksanakan iaitu dianggap kecewa (frustrated).

Defendan juga menegaskan Akta COVID-19 telah menggantung penguatkuasaan hak Plaintif bawah Perjanjian Sewaan tersebut oleh kerana peruntukan bawah Akta COVID-19 tersebut berkuatkuasa sehingga 22 Oktober 2022.

Plaintif telah mempelawa Defendan untuk mengambil alih operasi pusat gimnasium setelah kegagalan Plaintif meneruskan perniagaan. Pengambilalihan dibuat secara “as is where is” termasuk pembelian peralatan gimnasium. Pihak Plaintif tidak dapat membuktikan keadaan premis tersebut sebelum menyewakan kepada pihak Defendan.

Plaintif telah mengambil milikan kosong premis tersebut secara sepihak dan paksaan. Sebuah lori berjenama ISUZU milikan D2 no. pendaftaran TS6799 yang berada di kawasan Premis tersebut tidak dapat dikeluarkan. Walaupun diminta berkali-kali, Plaintif tidak memulangkan lori tersebut sehingga ke hari ini. Tindakan Plaintif tersebut menyebabkan defendan telah mengalami kerugian dan kehilangan yang besar kerana tidak dapat menghantar serah barangan kepada pelanggan-pelangganya.

Merujuk kepada Isu-isu untuk Dibicarakan bertarikh 15 Ogos 2022 boleh disimpulkan isu-isu untuk diputuskan oleh Mahkamah adalah seperti berikut: i. Sama ada tindakan terhadap D1 adalah salah anggapan dan tidak boleh dipertahankan; ii. Sama ada plaintif Berjaya membuktikan tuntutannya terhadap defendan; iii. Sama ada Akta Covid-19 telah mengantung dan/atau estop hak plaintif di bawah Perjanjian Penyewaan tersebut; iv. Sama ada kontrak antara dan plaintif telah dikecewakan akibat Covid-19. Dapatan Mahkamah Sama ada tindakan terhadap D1 adalah salah anggapan dan tidak boleh dipertahankan

Defendan berhujah bahawa D1 bukanlah satu entiti undang-undang yang sah kerana D1 adalah perniagaan milikan tunggal berdaftar atas nama D2. Carian SSM bagi D1 (rujuk m/s 1-3 Ikatan B) menunjukkan D1 merupakan perniagaan milikan tunggal dan pemilik berdaftar perniagaan adalah D2.

Oleh yang demikian, D1 tidak mempunyai kapasiti undang-undang untuk menjadi pihak dalam tindakan ini secara berasingan.

Mahkamah bersetuju dengan hujahan defendan bahawa tindakan plaintif terhadap D1 tidak dapat dipertahankan kerana D1 bukanlah satu entity undang-undang yang sah. Namun tindakan plaintif terhadap D2 masih sah dan boleh diteruskan.

Oleh itu apa jua dapatan liability dalam kes ini adalah terhadap D2 sebagai individu yang memiliki D1 dan memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut. Sama ada plaintif Berjaya membuktikan tuntutannya terhadap defendan 32. Perjanjian Penyewaan bagi premis tersebut dimeterai pada 1.8.2020 di antara D2 dan plaintif.

Klausa 3.1 memperuntukkan penyewa i.e. D2 dikehendaki membayar sewa pada atau sebelum 7hb setiap bulan tanpa dituntut. Jika sewa tersebut gagal dibayar maka plaintif sebagai tuan tanah berhak mengenakan 10% faedah ke atas jumlah sewa tertunggak seperti klausa 3.2.

Klausa 4.3 memperuntukkan syarat deposit sekuriti dimana deposit ini akan dirampas sekiranya Perjanjian Penyewaan ditamatkan lebih awal dan/atau premis tersebut diserahkan dalam keadaan rosak, kotor dan terbiar.

Klausa 5.2 pula menyatakan penyewa tanggungjawab menjelaskan bil elektrik, air telefon dan apa jua kemudahan telekomunikasi.

Adalah fakta yang dibuktikan dan tidak dipertikaikan bahawa defendan hanya membayar sewa bagi 2 bulan pertama iaitu untuk bulan September dan Oktober 2020. Mulai November 2020 sehingga Perjanjian Penyewaan ditamatkan pada 1.7.2022.

Plaintif juga melalui SP1 dan SP2 telah membuktikan bahawa milikan kosong premis tersebut diperolehi kembali daripada defendan pada Februari 2022.

SP1 telah mengemukakan Penyata Akaun bagi D1 yang memberikan butiran sewaan, bil utility dan bil pembentungan mulai 1.8.2020 – 1.4.2023 (rujuk eksibit P4 m/s 1-2 Ikatan F).

Butiran di dalam Penyata Akaun tersebut tidak dipertikaikan oleh defendan dan Mahkamah menerima Penyata Akaun tersebut sebagai akaun yang tepat tentang sewaan dan bil-bil utiliti tertunggak yang gagal dibayar oleh defendan.

Defendan sendiri tidak menafikan keberhutangannya dengan plaintif. Ini jelas boleh dilihat di dalam keterangan SD1 dan SD2 sendiri semasa di Mahkamah.

Kegagalan membayar sewa dan caj-caj utility merupakan pelanggaran terma-terma Perjanjian Penyewaan tersebut dan memberikan hak kepada plaintif sebagai tuan tanah untuk menamatkan Perjanjian Penyewaan tersebut seperti yang diperuntukkan bawah klausa 8.1.

Berpandukan klausa 8.1. tersebut plaintif telah mengeluarkan Notis Tuntutan dan Notis Penamatan bertarikh 1.7.2021 (m/s 40 Ikatan C).

Mahkamah berpendapat tuntutan dan penamatan oleh plaintif adalah teratur dan sah. Tindakan plaintif ini adalah berdasarkan kontrak i.e Perjanjian Penyewaan tersebut dan plaintif melaksanakan haknya yang diperuntukkan bawah Perjanjian Penyewaan tersebut.

Mahkamah juga memutuskan plaintif berhak merampas deposit sekuriti berjumlah RM26,000.00 yang dibayar oleh D2. Ini kerana klausa 8.2. telah memperuntukkan hak plaintif untuk berbuat demikian sekiranya Perjanjian Penyewaan tersebut ditamatkan di bawah klausa 8.1. di mana itu yang berlaku dalam kes ini.

Selain itu, rampasan deposit sekuriti juga dibenarkan bawah klausa 4.3 yang memperuntukkan: “The Security Deposit shall be automatically forfeited to the Landlord in the event of the sooner determination of the tenancy by the Tenant or the Demised Premises being delivered at the expiration of this Tenancy in a bad or poor state of repair and condition or if the Tenant shall be in breach of any of the provisions herein or if this Tenancy is terminated before the expiry of the

Keterangan SP2 dan gambar-gambar di eksibit P1 membuktikan keadaan premis tersebut semasa diambil semula oleh plaintif. Premis tersebut berada dalam keadaan kotor, terbiar dan banyak kerosakan.

SP2 telah membuat pemeriksaan di premis tersebut dan mendapati antara kerosakan yang dikenalpasti ialah dinding rosak, mereput dan retak kerana atap bocor, pagar rosak dan berkarat, atap premis bocor, siling bocor, tingkap premis rosak dan lain-lain kerosakan.

Keterangan plaintif juga membuktikan defendan gagal menyerahkan semula premis tersebut dalam keadaan yang baik setelah Perjanjian Penyewaan tersebut ditamatkan. Malahan SD1 sendiri mengaku bahawa premis tersebut ditinggalkan dalam keadaan yang terbiar, kotor dan tidak sesuai untuk digunakan (rujuk m/s 36 Nota Keterangan).

Oleh itu berdasarkan klausa 4.3 tersebut, plaintif berhak merampas deposit sekuriti tersebut.

Oleh kerana premis tersebut telah mengalami kerosakan yang agak teruk maka plaintif telah mengambil tindakan membaik pulih premis tersebut.

Melalui resit bayaran eksibit P2 dan P3 menunjukkan bayaran yang ditanggung oleh plaintif untuk membaiki kerosakan-kerosakan di premis tersebut yang keseluruhannya berjumlah RM24,000.00.

Mahkamah menolak dakwaan defendan bahawa premis tersebut dalam keadaan yang tidak memuaskan dan defendan tidak sepatutnya dipersalahkan.

SD1 dan SD2 tidak mengemukakan apa-apa keterangan untuk membuktikan dakwaan mereka. Tiada sebarang makluman dan notis diberikan oleh defendan kepada plaintif pada sepanjang masa Perjanjian Penyewaan berlangsung memaklumkan premis tersebut berada dalam keadaan tidak memuaskan.

Begitu juga dengan isu pengambilalihan secara “as is where is” di mana defendan berhujah Plaintif tidak dapat membuktikan keadaan premis tersebut sebelum menyewakan kepada pihak Defendan.

Semasa SD1 disoal balas SD1 mengaku Perjanjian Penyewaan tersebut dimasuki setelah SD1 melihat premis tersebut dan berpuas hati dengan keadaan premis tersebut.

Klausa 5.9 Perjanjian Penyewaan, mempunyai tanggungjawab untuk memberikan notis bertulis bahawa premis berada dalam keadaan tidak memuaskan:

5.0 COVENANT BY TENANT THE TENANT HEREBY COVENANTS WITH THE LANDLORD as follows:

5.9 “To promptly give written notice to the Landlord of any accident, defect or damage that may occur to the roof, main structure and outer walls or external parts of the Demised Premises and to keep the Landlord informed of any circumstances likely to be of or cause any danger, risk or hazard to the Demised Premises.”

Sekiranya benar premis tersebut didapati tidak memuaskan selepas Penjanjian Penyewaan ditandatangani sudah semestinya SD1 membuat aduan kepada plaintif selaku pemilik premis tersebut. Namun begitu SD1 tidak pernah pada bila-bila berbuat demikian.

Mahkamah berpendapat hujahan defendan bahawa premis berada dalam keadaan tidak memuaskan semasa memasuki Perjanjian Penyewaan tersebut adalah satu pemikiran semula untuk mengelakkan liability dalam kes ini.

Mahkamah berpuas hati dengan keterangan SP1 dan eksibit P2 dan P3 bahawa plaintif menanggung kos membaik pulih premis tersebut setelah ditingggalkan terbiar dan rosak oleh defendan. Mahkamah berpendapat kos yang ditanggung oleh plaintif adalah munasabah dan merupakan kerugian langsung yang ditanggung oleh plaintif akibat kemungkiran terma-terma Penjanjian Penyewaan oleh D2.

Mengenai sewa berganda, plaintif telah memberikan notis untuk defendan mengembalikan milikan kosong premis tersebut akan tetapi defendan tidak mengembalikan milikan kosong sehingga Februari 2022.

Plaintif bergantung kepada Klausa 8.0 dibaca bersama seksyen 28 Section 28(4)(a) of the Civil Law Act 1956 yang memperuntukkan: “(4)

Every tenant holding over after the determination of his tenancy shall be chargeable, at the option of his landlord, with double the amount of his rent until possession is given up by him or with double the value during the period of detention of the land or premises so detained, whether notice to that effect has been given or not.”

Mahkamah merujuk kepada kes Rohasassets Sdn Bhd (Formerly Known As Wisma Perkasa Sdn Bhd) v Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2020] 1 MLJ 557, 580 di mana Mahkamah Persekutuan menerangkan keadaan tuan tanah dibenarkan menuntut sewa berganda seperti berikut: “[88] The legislative scheme of s 28(4)(a) of the Civil Law Act is clearly to give the landlord the right of option to charge double rent if the tenant fails or refuses to deliver vacant possession of the demised premises after the expiry of the tenancy. The right is given by statute and can only be taken away by statute. [89] But that said, it does not mean that holding over simpliciter is all that the landlord needs to prove in a claim for double rent under s 28(4)(a) of the Civil Law Act. To entitle the landlord to charge double rent, there must be failure or refusal by the tenant to give up possession after being told to do so by the landlord. This has to be so because the landlord’s claim is actually not rent but a penal sum which the former tenant has to pay for the inconvenience and loss the tenant causes the landlord in refusing to give up possession: Panicka.”

Berdasarkan kes di atas, tuan tanah berhak menuntut sewa berganda sekiran terdapat kegagalan dan/atau keengganan penyewa menyerahkan milikan kosong setelah Perjanjian Penyewaan tamat da/atau ditamatkan.

Dalam kes ini, plaintif telah memberikan Notis Tuntutan dan Penamatan bertarikh 1.7.2021 kepada defendan. Walaupun begitu, defendan gagal menyerahkan milikan kosong premis tersebut sehinggalah Februari 2022. Pada sepanjang tempoh tersebut tiada keterangan menunjukkan plaintif bersetuju untuk D2 kekal di premis tersebut.

Oleh itu, berdasarkan keterangan yang ada, plaintif telah Berjaya membuktikan plaintif berhak mendapat sewa berganda mulai Julai 2021 sehingga Februari 2022 atas kegagalan D2 menyerahkan kembali premis tersebut setelah Perjanjian Penyewaan ditamatkan oleh plaintif.

Mahkamah berpuas hati bahawa plaintif telah membawa keterangan yang cukup atas imbangan kebarangkalian untuk membuktikan tuntutan-tuntutannya terhadap D2 akibat penamatan Perjanjian Penyewaan tersebut. Sama ada Akta Covid-19 telah mengantung dan/atau estop hak plaintif di bawah Perjanjian Penyewaan tersebut

Defendan telah merujuk kepada seksyen 7 Akta Covid-19 dan Jadual dibawahnya dan berhujah bahawa Perjanjian Penyewaan tersebut menjadi mustahil untuk dilaksanakan.

Seksyen 7 Akta Covid-19 memperuntukkan: Ketidakupayaan untuk melaksanakan obligasi kontraktual

Ketidakupayaan mana-mana pihak atau pihak-pihak untuk melaksanakan apa-apa obligasi kontraktual yang timbul daripada mana-mana kategori kontrak yang dinyatakan dalam Jadual kepada Bahagian ini yang disebabkan oleh langkah-langkah yang ditetapkan, dibuat atau diambil di bawah Akta Pencegahan dan Pengawalan Penyakit Berjangkit 1988 [Akta 342] untuk mengawal atau mencegah merebaknya COVID-19 tidak membolehkan pihak atau pihak-pihak lain untuk menjalankan haknya atau hak mereka dibawah kontrak." Selanjutnya, Jadual yang terkandung di dalam Seksyen 7 di bawah Bahagian II kepada Akta 829 tersebut memperuntukkan seperti berikut:

"JADUAL [Seksyen 7] SENARAI KATEGORI KONTRAK Kontrak kerja pembinaan atau kontrak perundingan pembinaan dan apa-apa kontrak lain yang berhubungan dengan pembekalan bahan, kelengkapan atau pekerja pembinaan yang berkaitan dengan suatu kontrak pembinaan

Bon pelaksanaan atau yang setara yang diberikan menurut suatu kontrak pembinaan atau kontrak pembekalan

Kontrak perkhidmatan profesional

Pajakan atau sewaan harta tak alih bukan kediaman

Kontrak acara bagi penyediaan mana-mana tempat, penginapan, kemudahan, pengangkutan, hiburan, katering atau barangan atau perkhidmatan lain termasuklah, bagi mana-mana mesyuarat perniagaan, perjalanan insentif, persidangan, pameran, acara jualan, konsert, pertunjukkan, perkahwinan, parti atau perhimpunan sosial lain atau acara sukan, bagi peserta, orang yang hadir, tetamu, penaung atau penonton bagi perhimpunan atau acara itu

Kontrak oleh pengusaha pelancongan sebagaimana yang ditakrifkan di bawah Akta Industri Pelancongan 1992 [Akta 482] dan kontrak bagi penggalakan pelancongan di Malaysia

Kontrak yang berhubungan dengan ziarah keagamaan.

Perjanjian Penyewaan di antara plaintif dan D2 adalah termasuk dalam kategori pajakan dan sewaan harta tak alih bukan kediaman kerana melibatkan premis digunakan untuk tujuan komersil.

Defendan berhujah akibat PKP dan PKPP yang dilaksanakan oleh Kerajaan telah menghadkan pergerakan dan perniagaan maka ini secara langsung telah menghalang Defendan daripada menjalankan operasi perniagaan di premis tersebut. Ini menjadikan pelaksanaan kontrak mustahil buat sementara waktu dan di luar kawalan Defendan dan klausa Force Majure terpakai.

Klausa 9.0 Perjanjian Penyewaan tersebut berkenaan force majeure memperuntukkan: The Tenant shall not be liable for any failure in performing or discharging its obligations hereunder if the performance or discharge thereof is rendered impossible or impracticable by reason of any fire, flood, riot, civil commotion, labour disputes, strike, lock out, Act of God, governmental action or any other cause which is beyond the reasonable control of the Tenant.

Mahkamah berpendapat pengecualian bawah Akta Covid- 19 dan/atau Klausa Force Majeure tidak terpakai dalam kes di hadapan Mahkamah ini.

Semasa Perjanjian Penyewaan tersebut dimeterai pada 01.08.2020, negara berada di bawah fasa Recovery Movement Control Order (RMCO / PKPP) yang bermula pada 10.06.2020 hingga 31.08.2020.

Perjanjian Penyewaan tersebut ditandatangani oleh D2 dalam tempoh PKPP ini dan D2 sendiri sedar akan keadaan ini.

Semasa disoal balas, keterangan D2 ialah: Q : Dan semasa kamu mula menyewa , ia telah masuk 5 bulan selepas Covid, betul ? Dalam bulan 8 ? A : Bulan 8, ya. Q : Covid was bulan 3 , right ? A : Ya. Q : So it about 5 month ? A : Yes correct Q : So kamu telah memasuki perjanjian penyewaan dan pembelian peralatan gym ini dengan kesedaran bahawa ada Covid , ada MCO, betul ? A : Yes betul.

Melalui Notis pemberitahuan Perintah Kawalan Pergerakan Pemulihan (PKPP) Had Waktu Operasi Aktiviti Perniagaan bertarikh 11/06/2020 yang dikeluarkan oleh Majlis Bandaraya Johor Bahru jenis perniagaan gymnasium adalah salah satu perniagaan yang dibenarkan untuk beroperasi tertakluk kepada beberapa syarat iaitu: i. Pengawasan penyakit dan pencegahan penyebaran jangkitan mengikut protokol KKM; ii. Had bilangan pengguna mengikut kawalan dan kesesuaian; iii. Pelaksanaan sanitasi dan pembersihan sekurang-kurangnya tiga kali sehari di kawasan umum; iv. Pengisian borang notifikasi melalui laman web Kementerian Pelaburan, Perdagangan dan Industri (MITI) bagi operator gymnasium.

Oleh itu, fakta ini menunjukkan bahawa tiada sebarang larangan berkanun untuk gimnasium beroperasi di Johor semasa tempoh PKPP bermula dari 10/06/2020. Sebaliknya, operasi dibenarkan sepenuhnya dengan hanya syarat-syarat biasa kawalan kesihatan.

Mahkamah merujuk kepada kes SN Akmida Holdings Sdn Bhd v Kerajaan Malaysia [2021] MLJU 2449 yang menyentuh penggunaan pengecualian obligasi kontrak bawah seksyen 7 Akta Covid-19 seperti berikut: “[80] With respect, I do not think that a party can simply invoke s 7 of the Covid-19 Act just because the country is experiencing a pandemic and that there have been, and still are, MCO in force to curb the spread of the disease. The situation plaguing the nation, in general, and the Plaintiff as a contractor for the Project, in particular, does not relieve the Plaintiff from the burden of proving, on a balance of probabilities, that –

(a)it is unable to perform any contractual obligation whereby the precise duty or duties under the contract should be specified;

(b)the inability to perform the contractual obligation arises from one of the categories of contracts as listed in the Schedule to

(c)the inability to perform the contractual obligation is due to the measures prescribed, made or taken under Act 342 to control or prevent the spread of COVID-19. The precise measure as prescribed, made or taken under Act 342 must be identified and the nexus between the said measure and the Plaintiff’s inability to perform its contractual obligation(s) must be demonstrated (penekanan diberikan).”

Berdasarkan di atas, D2 menanggung beban untuk membuktikan bahawa kegagalan melaksanakan kewajipan kontrak adalah berpunca daripada kekangan dan/atau langkah-langkah yang telah dikenakan semasa PKPP berlangsung.

Adakah D2 telah Berjaya mengakas beban tersebut? Mahkamah telah meneliti keterangan SD1 dan SD2 dan mendapati tiada sekelumit keterangan untuk menunjukkan sekatan-sekatan yang dikenakan semasa tempoh PKPP tersebut menjadi penyebab kepada kegagalan melaksanakan obligasi kontraknya di sini.

Mahkamah juga memutuskan bahawa sekiranya defendan ingin bergantung kepada klausa force majeure maka defendan menanggung beban untuk membuktikan kegagalan defendan mematuhi terma-terma Perjanjian Penyewaan tersebut adalah akibat dari keadaan-keadaan yang dinyatakan dalam klausa tersebut dan kemungkiran itu benar-benar di luar kawalan mereka serta tiada langkah munasabah yang boleh diambil untuk mengelakkan atau mengurangkan kesannya.

Merujuk kepada kes Intan Payong Sdn Bhd v Goh Saw Chan Sdn Bhd [2004] 2 MLJ 305 yang dirujuk defendan, Mahkamah dengan jelas menyatakan: “It is trite that a party relying upon a force majeure clause must prove the facts bringing the case within the clause. He must therefore prove the occurrence of one of the events referred to in the clause and that he has been prevented, hindered or delayed, as that case may be from performing the contract by reason of the event. He must further prove that his non-performance was due to circumstances beyond his control and that there were no reasonable steps that he could have taken to avoid or mitigate the event or its consequence.”

Dalam konteks ini, Mahkamah bersetuju dengan hujahan plaintif bahawa defendan gagal menunjukkan langkah-langkah yang telah diambil olehnya untuk meneruskan perniagaan gymnasium atau apakah halangan-halangan yang dihadapinya semasa menjalankan perniagaan gimnasium semasa PKPP berkuatkuasa.

Defendan juga gagal menunjukkan Defendan telah memohon apa-apa subsidi dan/atau pertolongan daripada pihak kerajaan dari segi kewangan. Mahkamah berpendapat dakwaan bahawa Defendan tiada wang untuk membayar sewa bulanan bukanlah satu alasan yang kukuh untuk mengelakkan diri daripada melaksanakan kewajipan defendan membayar sewa bawah Perjanjian Penyewaan tersebut. Sama ada kontrak antara dan plaintif telah dikecewakan akibat

Atas yang sebab-sebab yang sama juga Mahkamah menolak hujahan defendan bahawa kontrak di antara plaintif dan defendan telah menjadi mustahil untuk dilaksanakan bawah seksyen 57(2) Akta Kontrak 1950.

Seksyen 57(2) Akta Kontrak 1950 memperuntukkan: "A contract to do an act which, after the contract is made, becomes impossible, or by reason of some event which the promisor could not prevent, unlawful, becomes void when the act becomes impossible or unlawful."

Dalam kes Guan Aik Moh (KL) Sdn Bhd & Anor v Selangor Properties Bhd [2007] 4 MLJ 201 Mahkamah Rayuan telah menerangkan keadaan di mana doktrin kekecewaan ini terpakai seperti berikut: “It follows from the foregoing authorities that there are three elements woven into the fabric of the doctrine embodied in s 57. First, the event upon which the promisor relies as having frustrated the contract must have been one for which no provision has been made in the contract. If provision has been made then the parties must be taken to have allocated the risk between them. Second, the event relied upon by the promisor must be one for which he or she is not responsible. Put shortly, self-induced frustration is ineffective. Third, the event which is said to discharge the promise must be such that renders it radically different from that which was undertaken by the contract. The court must find it practically unjust to enforce the original promise. If any of these elements are not present on the facts of a given case, then s 57 does not bite.”

Berdasarkan kes di atas, jelaslah bahawa doktrin kekecewaan hanya terpakai jika:

Peristiwa yang menyebabkan frustration tidak diperuntukkan dalam kontrak;

(ii)

(ii) Peristiwa tersebut bukan berpunca daripada pihak promisor (self-induced frustration tidak diterima);

(iii) Peristiwa tersebut menyebabkan perubahan radikal dalam kewajipan kontrak sehingga tidak adil untuk dikuatkuasakan.

Dalam kes ini Mahkamah berpendapat elemen kedua dan ketiga tidak dipenuhi oleh defendan atas alasan-alasan berikut: i. Defendan memasuki Perjanjian Penyewaan ini selepas Covid-19 menyerang dan negara dalam fasa PKPP; ii. sendiri sedar akan keadaan ini semasa menandantangi Perjanjian Penyewaan tersebut; iii. Atas alasan Covid-19 dan PKPP yang sedang dilaksanakan, plaintif telah memberikan diskaun kepada defendan di mana sewa untuk tahun pertama ialah RM11,000.00 sahaja bukannya RM13,000.00; iv. PKPP memberi kebenaran kepada pengusaha gymnasium untuk meneruskan operasi dengan syarat-syarat yang perlu dipatuhi; v. Defendan gagal menunjukkan apa-apa usaha diambil oleh defendan untuk meneruskan operasi gymnasiumnya; vi. Obligasi defendan bawah Perjanjian Penyewaan tersebut tidak berubah dengan radikal akibat Covid-19 / PKPP; vii. Kegagalan defendan membayar sewa adalah akibat tindakan defendan sendiri yang gagal mengambil apa-apa tindakan munasabah untuk mengurangkan impak COvid-19 / PKPP terhadap operasi gimnasiumnya; dan viii. Kegagalan defendan mematuhi kewajipan bawah Perjanjian Penyewaan tersebut adalah self-induced dan bukannya kerana mustahil untuk dilaksanakan.

Oleh yang demikian, Mahkamah memutuskan defendan gagal untuk menggunakan doktrin kekeceawaan bawah seksyen 57(2) Akta Kontrak 1952 bagi menghalang plaintif daripada menuntut bayaran sewa tertunggak bawah Perjanjian Penyewaan tersebut.

Defendan turut menimbulkan isu lori D2 yang ditinggalkan di premis tersebut selepas plaintif mendapat milikan kosong dan masih berada di premis tersebut sehingga kini. SP1 telah menjelaskan bahawa D2 tidak pernah mengemukkaan apa-apa dokumen untuk membuktikan D2 merupakan pemilik motorlori tersebut. Oleh itu plaintif tidak berbuat apa-apa mengenainya.

Pada pendapat Mahkamah, isu motorlori D2 yang berada dalam premis tersebut tiada kaitan dengan tuntutan sewaan tertunggak yang dibawa oleh plaintif. Jika benar plaintif telah menahan motorlori tersebut secara tidak sah, maka defendan boleh memfailkan tuntutan balas terhafap plaintif untuk mendapatkan semula motorlori tersebut. Malangnya D2 sendiri tidak mengambil apa-apa tindakan sehingga ke hari ini.

Mahkamah tidak akan memberikan apa-apa perintah mengenai motorlori tersebut.

Berdasarkan alasan-alasan yang dikemukakan, Mahkamah berpendapat plaintif telah Berjaya membuktikan kesnya terhadap defendan.

Mahkamah mendapati D2 telah melanggar Perjanjian Sewaa tersebut dan plaintif berhak kepada remedi-remedi yang diperuntukkan bawah Perjanjian Sewaan apabila berlaku kemungkiran terma-terma Perjanjian tersebut.

Mahkamah juga memutuskan D2 tidak mempunyai apa-apa pembelaan bermerit di dalam tuntutan ini.

Tuntutan P terhadap D2 di perenggan 20(a) – (g) Penyata Tuntutan dibenarkan dengan pindaan pada perenggan (e) iaitu faedah 5% sahaja dan perenggan (g) jumlah dibenarkan ialah RM24,000.00.

Kos mengikut skala. Bertarikh 16 Oktober 2025 …………………………. LAILAWATI BINTI ALI Hakim Mahkamah Sesyen Sivil 3 Johor Bahru Peguam bagi pihak plaintif: R. Anusha Ragvan Wong Mei Yeng (PDK) T/n Law Chambers Of Vin Sa & Ian Peguam bagi pihak defendan: Dinesh Kumar Dinesh Kumar (PDK) T/n A Rahim & Co.