G.C.S Furnishing Sdn Bhd v Mah Sing Properties Sdn Bhd (JA-11BNCvC-7-06/2023)

Ini adalah rayuan Perayu/Plaintif terhadap keputusan Mahkamah Majistret bertarikh 08.06.2023 yang menolak tuntutannya ke atas Responden/Defendan bagi mendapatkan gantirugi tertentu dan ditetapkan (“selepas ini dirujuk sebagai LAD”).

Bagi tujuan kemudahan, pihak-pihak akan dikenalpasti seperti mana mereka di Mahkamah Majistret, iaitu Plaintif (“P) dan Defendan (“D”).

Setelah mendengar hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah ini telah memutuskan untuk membenarkan rayuan P dan selanjutnya mengetepikan keputusan Mahkamah Majistret.

Berikut merupakan alasan-alasan Mahkamah ini. Fakta dan latar belakang kes

P adalah sebuah syarikat yang diperbadankan di Malaysia dan beralamat di #25-06, Block 12B, Royal Strand, Country Garden Danga Bay, Jalan Persiaran Danga Perdana, 80200, Johor Bahru, Johor.

D pula merupakan pemaju projek komersil yang dikenali sebagai “iParc @ Tanjung Pelepas” di Mukim Tanjung Kupang, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor dengan jumlah keluasan lebih kurang 210.28 ekar (“projek tersebut”).

P telah memasuki satu perjanjian jual beli bertarikh 30.09.2013 (“SPA tersebut”) untuk membeli daripada D satu (1) unit kilang berkembar jenis A yang dikenali sebagai Lot No SDL 150 beralamat di No 21, Jalan Pelepas 4/9, Taman Perindustrian Tanjung Pelepas, 81550, Gelang Patah, Johor (“hartanah tersebut”). Luas hartanah tersebut 7917 kaki persegi dengan harga jualan RM 1,798,796.00 (“harga jualan tersebut”).

Antara terma-terma di dalam SPA tersebut khasnya di Klausa 15.1, Defendan berkewajipan untuk menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepada P dalam masa tiga puluh enam (36) bulan dari tarikh SPA tersebut iaitu pada atau sebelum 30.09.2016.

Klausa 15.2 SPA tersebut pula menyatakan yang kegagalan D untuk menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut menurut tempoh yang ditetapkan tersebut akan menyebabkan D dikehendaki membayar LAD kepada P untuk setiap hari kelewatan pada kadar 10% setahun berdasarkan harga jualan tersebut sehinggalah milikan kosong hartanah tersebut diserahkan kepada

Adalah tidak dipertikaikan bahawa D tidak dapat menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut pada atau sebelum 30.09.2016.

Sebaliknya, milikan kosong hartanah tersebut hanya sedia diberikan oleh D melalui Notis Penyerahan Milikan Kosong bertarikh 31.01.2017. Notis tersebut turut menyatakan bahawa sekiranya P gagal untuk mengambil milikan kosong maka serahan milikan kosong akan dianggap sebagai sempurna pada ke-empat belas

dari tarikh notis tersebut iaitu 14.02.2017 sebagaimana menurut Klausa 15.1 SPA tersebut.

Adalah fakta yang tidak dipertikaikan bahawa D telah lewat selama seratus tiga puluh tujuh (137) hari dalam penyerahan milikan kosong hartanah tersebut kepada P.

P kini mendakwa yang D bertanggungan untuk membayar LAD kepada P sebanyak RM 67,516.45.

Satu perkara yang wajar disebut di sini ialah jumlah hari kelewatan dan jumlah LAD yang dikenakan ini turut dinyatakan dalam alasan penghakiman Mahkamah Majistret.

Sebagai pembelaannya, D bergantung kepada Klausa 20 SPA tersebut untuk menyatakan kelewatan menyiapkan projek tersebut sehingga menyebabkan kelewatan serahan milikan hartanah tersebut berpunca daripada prosedur pentadbiran dan kekurangan bahan-bahan di seluruh negara di pihak Tenaga Nasional Berhad (TNB), iaitu perkara yang berada di luar kawalan D.

Klausa 20 SPA tersebut merupakan klausa berkenaan force majeure yang berbunyi seperti berikut: - “20 Force Majeure 20.1 Notwithstanding anything to the contrary herein contained, the Vendor shall not be liable for any loss or damage to the Purchaser for any failure to fulfill any of the terms of this Agreement if in the opinion of the Vendor’s architects such fulfillment is delayed, hindered or prevented by force majeure including but not limited to acts of God, strikes, lockouts, riots, civil commotion, general chaos, war, exceptionally inclement weather, landslides/ slips, earthquake, fire, flood or any other circumstances of whatsoever nature beyond the control of the Vendor or by any reasons of the Purchaser requiring alterations or additions to the said property.

20.2 The decision of the Said Engineer/ Architect to any extension(s) of time allowed by the said Engineer/ Architect pursuant to Clause 15.1 hereinabove due to such force majeure shall be final and binding upon the parties thereto.”. Tugas Mahkamah di peringkat rayuan

Mahkamah ini dalam menjalankan bidang kuasa rayuan akan biasanya campur tangan ke atas keputusan Mahkamah Majistret apabila keputusan Mahkamah Majistret sesuatu yang jelasnya salah (“plainly wrong”).

Sesuatu keputusan adalah jelasnya salah apabila tidak ada pertimbangan kehakiman (“judicial appreciation”) ke atas keterangan-keterangan yang dikemukakan semasa perbicaraan atau tidak ada penilaian kehakiman yang mencukupi ke atas keterangan-keterangan yang dikemukakan semasa perbicaraan. Prinsip ini jelas dinyatakan di dalam kes UEM Group Bhd v Genisys Integrated Engineers Pte Ltd & Anor [2019] 9 CLJ 785 di mana Mahkamah Persekutuan memutuskan seperti berikut: - Thus, the prime issue in respect of Questions 1 to 3 is whether the Court of Appeal had erred in interfering with the findings of facts of the trial judge. It is well settled law that an appellate court will not generally speaking, intervene with the decision of a trial court unless the trial court is shown to be plainly wrong in arriving at its decision. A plainly wrong decision happens when the trial court is guilty of no or insufficient judicial appreciation of evidence."

Selain itu, analisis yang salah ke atas keterangan ataupun salah tafsir ke atas keterangan penting juga membolehkan keputusan hakim perbicaraan diubah di peringkat perbicaraan sebagaimana menurut penghakiman Mahkamah Persekutuan di dalam kes Azman Bin Mahmood & Anor v SJ Securities Sdn Bhd [2012] 6 CLJ 573 yang memutuskan seperti berikut: - “[25] The law on appellate intervention on findings of fact by a trial Judge is trite. In this context it may be useful to refer to the case of Multar v. Lim Kim Chet and Anor [1982] CLJ Rep 237; [1982] 1 MLJ 184 (FC), wherein it was held that an appellate court will interfere and disturb the finding of fact by the trial judge if crucial evidence had been misconstrued resulting in the uncertainty on one party's evidence" - and the consistency of the other party's evidence being disregarded. In the Privy Council case of Choo Kok Beng v. Choo Kok Hoe and Ors [1984] 1 LNS 40; [1984] 2 MLJ 165 it was held that when a trial judge had so manifestly failed to derive proper benefit from the undoubted advantage of seeing and hearing witnesses at the trial, and in reaching his conclusion, has not properly analysed the entirety of the evidence which was given before him, it is the plain duty of the appellate court to intervene and correct the error lest otherwise the error results in serious injustice.”.

Rujukan seterusnya juga boleh dibuat dari kes Lee Ing Chin & Ors v Gan Yook Chin & Anor [2003] 2 MLJ 97 di mana Mahkamah Rayuan di m.s 116 menyatakan seperti berikut: - “Suffice to say that we re-affirm the proposition that an appellate court will not, generally speaking, intervene unless the trial court is shown to be plainly wrong in arriving at its decision. But appellate interference will take place in cases where there has been no or insufficient judicial appreciation of the evidence. It is, we think appropriate that we say what judicial appreciation of evidence involves. …. A judge who is required to adjudicate upon a dispute must arrive at his decision on an issue of fact by assessing, weighing and, for good reasons, either accepting or rejecting the whole or any part of the evidence placed before him. He must, when deciding whether to accept or to reject the evidence of a witness test it against relevant criteria. Thus, he must take into account the presence or absence of any motive that a witness may have in giving his evidence. If there are contemporary documents, then he must test the oral evidence of a witness against these. He must also test the evidence of a particular witness against the probabilities of the case. A trier of fact who makes findings based purely upon the demeanour of a witness without undertaking a critical analysis of that witness' evidence runs the risk of having his findings corrected on appeal. It does not matter whether the issue for decision is one that arises in a civil or criminal case: the approach to judicial appreciation of evidence is the same. There are a number of important and leading cases in which the point has been considered.”. Analisis dan keputusan

Melalui Alasan Penghakiman Majistret (ruj: m.s. 1-14, Rekod Rayuan Tambahan), Majistret dalam menolak tuntutan LAD P terhadap D didapati bersetuju dengan hujahan D apabila memutuskan bahawa punca kelewatan menyiapkan projek tersebut adalah disebabkan oleh pihak TNB, maka Klausa 20.1 SPA tersebut berkenaan Force Majeure adalah terpakai. Berikut adalah petikan alasan Majistret Yang Bijaksana - “Oleh yang demikian, berdasarkan fakta-fakta di atas, adalah dapatan Mahkamah bahawa kelewatan serahan milikan kosong hartanah tersebut bukanlah berpunca daripada Defendan namun disebabkan oleh pihak TNB yang mempunyai masalah pentadbiran iaitu dalam pembekalan bahan elektrik terhadap projek tersebut dan secara langsung Klausa 20.1 Perjanjian Jual Beli tersebut terpakai ke atas Defendan. Oleh itu, Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif tidak layak untuk menuntut LAD daripada Defendan di dalam kes ini.”.

Setelah diteliti Rekod-Rekod Rayuan, Mahkamah ini bersetuju dengan hujah-hujah peguam P bahawa Majistret Yang Bijaksana telah terkhilaf dalam keputusannya kerana jika diteliti keseluruhan keterangan sedia ada, adalah jelas P kelewatan penyerahan milikan kosong hartanah tersebut adalah berpunca daripada tidak tanduk P sendiri yang sedari awal telah lewat mengemukakan permohonan bekalan elektrik bagi projek tersebut kepada TNB dan juga telah gagal untuk melaksanakan pengurusan dan pentadbiran kontrak SPA dalam berurusan dengan TNB dengan cara dan kaedah yang sepatutnya.

Berkenaan isu ini, Mahkamah ini pertamanya mendapati kebenaran merancang bagi projek tersebut telah dipohon oleh D daripada Majlis Perbandaran Johor Bahru Tengah pada 18.07.2012 yang kemudiannya telah diluluskan seawal pada 29.11.2012. Adalah fakta yang tidak dipertikaikan bahawa projek tersebut adalah sebuah projek yang berskala besar.

Dalam masa yang sama dan untuk maksud kebenaran merancang tersebut, terdapat surat dari TNB bertarikh 27.06.2012 yang menyatakan pihak TNB tiada halangan terhadap permohonan D dan meminta D memajukan kelulusan pembangunan yang diluluskan pihak berkuasa tempatan apabila D hendak memohon untuk mendapatkan bekalan elektrik kelak.

Apa yang penting ialah di dalam surat TNB bertarikh 27.06.2012 tersebut sendiri turut dinyatakan bahawa surat tersebut hanya sah bagi tempoh satu (1) tahun dari tarikh surat dan tertakluk kepada kehendak masa kini. Saksi D sendiri iaitu SD1 mengesahkan perkara ini semasa pemeriksaan balas oleh P seperti berikut: - “Soalan : Ok, tengok nombor dua ini, surat ini hanya sah selama 1 tahun tarikh surat ini dan tertakluk kepada kehendak masa ini. Ok, surat ini sah dari tarikh ini ya bukan dari tarikh bila KM ini diluluskan, betul tak? Jawapan : Mengikut surat ini memang setahun dari tarikh surat.”.

Sebaliknya, D hanya memohon untuk kelulusan kepada TNB melalui perunding elektrikal mereka iaitu Perunding Cekap pada 21.02.2014 iaitu kira-kira lima belas (15) bulan selepas kebenaran merancang diberikan oleh Majlis Perbandaran Johor Bahru Tengah.

Surat Perunding Cekap tersebut juga menunjukkan terdapat beberapa kerja teknikal yang perlu dilakukan oleh TNB sendiri termasuklah memaklumkan jumlah caj sambungan yang perlu dibayar oleh D kepada TNB bagi tujuan kelulusan bekalan elektrik projek tersebut (ruj: ms. 541-541A, Rekod Rayuan Jilid 5 –

Manakala respon TNB untuk itu adalah melalui surat mereka kepada D bertarikh 02.03.2014.

Selanjutnya, dokumen kontemporari sedia ada menunjukkan D sendiri gagal melaksanakan perancangan yang teliti apabila menyiapkan serta menyerahkan pencawang elektrik kepada TNB kononnya dibuat pada 04.11.2014 yang sebenarnya tidak lengkap berpandukan “senarai semak” (m.s 546-547 Rekod Rayuan Jilid 5).

Analisis terhadap “senarai semak” menunjukkan banyak kerja yang masih belum disempurnakan atau dilaksanakan oleh pihak D mengenai pencawang yang hendak diserahkan tersebut. Perkara ini disahkan sendiri oleh SD1 ketika pemeriksaan balas: - “Soalan : Maksudnya, semasa semakan ini dibuat ada beberapa perkara masih belum siap, betul tak? Yang pangkah itu tak siap? Jawapan : Betul Soalan : WIP ini, dia maksud apa itu? Jawapan : Itu short form untuk work-in-progress”.

Berdasarkan keterangan SD1 tersebut, dengan wujudnya kerja-kerja yang masih belum disempurnakan atau dilaksanakan yang turut dinyatakan dalam “senarai semak”, maka secara efektifnya pencawang elektrik tidak dapat diserahkan kepada TNB secara sempurna dan sekaligus menyebabkan TNB tidak dapat melakukan kerja-kerja di bahagiannya mengenai pembekalan elektrik kepada projek tersebut. Fakta-fakta ini nampaknya telah gagal diteliti sempurna oleh Majistret.

Selain itu, Mahkamah ini turut bersetuju dengan hujahan peguam P bahawa Majistret juga telah gagal mempertimbangkan kelewatan di pihak D dalam membuat bayaran caj sambungan pengguna kepada TNB yang hanya dibuat pada 12.02.2015.

Sekiranya diteliti kepada langkah-langkah pembekalan tenaga elektrik di dalam buku panduan TNB (ruj: m.s 1088 – 1094, Rekod Rayuan Jilid 8), jelas yang caj sambungan pengguna perlu dibayar oleh D terlebih dahulu sebelum TNB dapat memulakan kerja pembekalan tenaga elektrik. Perkara sama turut disahkan SD1 dalam pemeriksaan balas: - “Soalan : Dan sebelum TNB memulakan kerja caj SSP, caj sambungan pengguna kena dibayar oleh pemaju kepada TNB terlebih dahulu. Betul tak? SD1 : Betul”.

Dalam hal ini, penjelasan D bahawa kelewatan membuat bayaran caj sambungan pengguna kepada TNB adalah berpunca daripada kelewatan TNB sendiri mengisukan caj tersebut kepada D adalah tidak selaras dengan keterangan kontemporari yang ada.

Selain itu, D juga telah lewat dalam menyerahkan geran tanah bagi substesen pencawang elektrik kepada TNB bersama-sama dengan jaminan bank sedangkan perkara tersebut merupakan keperluan di pihak TNB sebelum mereka dapat memulakan kerja pembekalan tenaga elektrik.

Berdasarkan keterangan sedia ada juga, D hanya dapat memenuhi keperluan di atas pada 12.01.2015 dan 18.02.2015 apabila menyerahkan jaminan bank dan geran tanah bagi substesen pencawang elektrik dan Borang Perakuan Pajakan/ Pindahmilik Tanah masing-masingnya kepada TNB.

Akhir sekali, kerja penyerahan pencawang elektrik hanya dianggap sempurna dan muktamad pada sekitar September 2015 seperti disahkan SD1 sendiri dalam pemeriksaan balas: - “Soalan : Ok, dan Tuan Haji kalau kita tengok muka surat daripada 102 ini, saya mencadangkan kepada Tuan Haji bahawa penyerahan pencawang elektrik itu sebenarnya lebih kurang sekitar bulan September 2015, betul tak? Jawapan : Kalau mengikut e-mel ini September 2015.”

Kesimpulan yang boleh dibuat dari situ adalah jelas bahawa D sendiri yang lewat menyerahkan pencawang elektrik kepada TNB iaitu pada sekitar September 2015. Berdasarkan penelitian senarai semak, D sendiri didapati tidak menjalankan perancangan dan pelaksanaan yang baik dalam perkara ini. Fakta-fakta material inilah pada dapatan Mahkamah ini telah gagal dipertimbangkan dengan teliti oleh Majistret Yang Bijaksana dalam keputusannya.

Lanjutan dari situ, adalah juga bukan sesuatu yang tidak munasabah yang pihak TNB juga memerlukan masa untuk melengkapkan pembekalan tenaga elektrik kepada projek tersebut termasuklah hartanah yang dibeli oleh P.

Jurutera Sivil dan Struktur (JRK Sdn Bhd) pula seperti mana dalam surat mereka bertarikh 12.11.2015 (m.s. 1107, Rekod Rayuan Jilid 5) menyatakan mereka memerlukan dua (2) bulan untuk kerja-kerja mereka dan tambahan dua (2) bulan lagi untuk mengisukan Sijil CCC (Certificate of Completion and Compliance) bagi penyempurnaan penyiapan projek tersebut.

Mengambil kira perkara-perkara mengenai penyiapan dan penyerahan substesen oleh D kepada TNB seterusnya proses kerja di pihak TNB dan JRK Sdn Bhd, maka tidak hairanlah untuk D hanya berupaya untuk menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepada P pada awal tahun 2017.

Dalam hal ini, rantaian emel di antara D dan TNB yang seolah-olah menunjukkan gesaan D untuk TNB meluluskan pembekalan elektrik, pada dapatan Mahkamah ini, tidak dapat menutup tindak tanduk D yang lewat dalam membuat permohonan dan kekurangan pentadbiran dan pengawasan kontrak di pihak D sendiri bagi projek yang berskala besar sebegini terutama mengenai perkara-perkara berkaitan pembayaran caj sambungan pengguna, penyerahan geran tanah kepada TNB dan akhir sekali penyerahan substesen yang sempurna kepada TNB. Isu surat-surat lanjutan masa

Dalam keputusannya, Majistret Yang Bijaksana didapati telah bersandar kepada Klausa 20.1 dan 20.2 SPA tersebut mengenai force majure dan surat-surat lanjutan masa yang diisu oleh D.

Sungguh pun demikian, Mahkamah ini mendapati Majistret telah terkhilaf apabila tidak memberikan perhatian yang secukupnya mengenai isi kandungan serta merit surat-surat lanjutan masa tersebut.

Dalam konteks kes ini, surat-surat lanjutan masa merujuk kepada surat-surat sebanyak dua (2) pucuk yang dikeluarkan oleh D melalui Jurutera Elektrikal D iaitu syarikat Perunding Cekap kepada TNB (m.s 557-559 Rekod Rayuan Jilid 5) yang kononnya memberikan justifikasi kepada kebergantungan mereka ke atas Klausa 20 SPA tersebut. D mendakwa tidak bertanggungan untuk membayar LAD tersebut memandangkan kelewatan berpunca daripada pihak TNB yang mempunyai masalahnya sendiri yang di luar kawalan D.

Apabila surat-surat lanjutan masa tersebut diteliti, Mahkamah ini mendapati tidak ada apa-apa pandangan (“opinion”) dari syarikat Perunding Cekap selaku Jurutera Elektrik D mengenai force majeure yang berlaku. Pada hemat Mahkamah ini, ‘pandangan’ ini merupakan satu elemen penting bagi menjustifikasi kejadian force majeure yang wujud kerana ianya dinyatakan dengan jelas dalam Klausa 20.1 SPA tersebut. Sebagai kemudahan rujukan diperturunkan sekali lagi Klausa 20.1 SPA yang memperuntukkan seperti berikut: - “20.1 Notwithstanding anything to the contrary herein contained, the Vendor shall not be liable for any loss or damage to the Purchaser for any failure to fulfill any of the terms of this Agreement if in the opinion of the Vendor’s architects such fulfillment is delayed, hindered or prevented by force majeure including but not limited to acts of God, strikes, lockouts, riots, civil commotion, general chaos, war, exceptionally inclement weather, landslides/ slips, earthquake, fire, flood or any other circumstances of whatsoever nature beyond the control of the Vendor or by any reasons of the Purchaser requiring alterations or additions to the said property.”.

Sebaliknya, apa yang terkandung dalam surat-surat lanjutan masa tersebut hanyalah dakwaan maklumat daripada pihak TNB dan jangkaan D berkenaan kelewatan penyiapan projek tersebut.

Selain itu, Majistret Yang Bijaksana juga didapati tidak meneliti yang SD6 yang merupakan jurutera elektrikal projek tersebut bukanlah orang utama selaku pengawal kontrak bagi projek tersebut (“SO tersebut”). SO tersebut ialah SD4, arkitek mengikut Borang F, CCC tersebut.

Maka, pada dapatan Mahkamah ini, SD4 lah yang sepatutnya mempertimbang dan memberikan justifikasi berkenaan pelanjutan masa bukannya SD6 seperti dalam kes ini. Meskipun SD4 dan SD6 masing-masingnya adalah professional di bidang mereka, akan tetapi peranan dan tanggungjawab masing-masing dalam konteks SPA adalah tidak sama.

Dalam hal ini, Mahkamah ini merujuk kepada kes Kerajaan Malaysia (Jabatan Kerja Raya) v Global Globe (M) Sdn Bhd [2019] 9 CLJ 191 di mana Mahkamah Rayuan memutuskan seperti berikut: - [24] EOT is a common feature in a construction contract. The date for completion of construction works is generally spelt out in the contract particulars. If for some reasons the works are not completed within the agreed stipulated time, then the contractor may request for an extension of completion date, and if extension is granted the date of completion will be rescheduled. When there is a probability, or a possibility that there is likely to be, a delay that could merit an extension of time, the contractor will apply by way of a written notice to the contract administrator or the S.O identifying the cause of the delay and request for an extension of time according to the terms of the contract. [25] The purpose of submitting an application for EOT is to reduce or avoid the imposition of liquidated ascertained damages (LAD) that could arise during the extended period. An EOT would inevitably relieve the contractor for damages for delay in the form of LAD and reprogramming of the schedule of the works. For the employer, it will establish a new completion date and prevents the time for completion to be at large, which at the end of the day may prove to be costly. [26] If a contractor seeks to rely on late instructions as entitlement for extension of time and at the same relevant time the contractor is also delayed by events for which it is responsible, the contract administrator/S.O will need to satisfy himself that the delay caused by the late instruction was the dominant cause of the delay in order to award an extension time. If the contract administrator/S.O is satisfied that the delay was caused by good reasons then an extension of time may be granted and the completion date will be adjusted accordingly.

Dalam hal ini juga, SD4 sendiri mengakui sendiri tanggungjawabnya yang tersebut di mana ketika pemeriksaan balas beliau menyatakan seperti berikut: - “Soalan : Ok, so you are saying that, the right to issue opinion still falls under you, am I right? So are you saying that Perunding Cekap is not in the position to give any opinion pertaining to delay of anything let’s say in this case it will be delay from TNB. Jawapan : I am, I am requested to issue an opinion due to the sales and purchase agreement.”.

Rujukan lanjut juga boleh dibuat kepada kes Icon City Development Sdn Bhd v K Shin Corporation Sdn Bhd [2022] 9 CLJ 827 yang mana diputuskan oleh Mahkamah Rayuan bahawa:- [24] Our perusal of the learned High Court Judge's grounds of judgment showed that she has considered this issue correctly. This is what she said at paras. 175 and 179 of her grounds of judgment: [175] Even a cursory reading of the architect's letters will show that they were not extensions of time under the SPA. The architect's letters:

Make no mention of the SPA let alone the specific Clause 13.1.1;

Do not state that in the opinion of the architect, the events in the said letters were events beyond the Developer's control or events which fall within any of the grounds in Clause 13.1.1; and

The letters do not state any opinion at all and merely state that there would be delays in the completion of the construction works. ... ... [179] The architect's letters are clearly not Certificates of Extension of Time for the following reasons:

They are addressed to the first defendant and not the main contractor (they are not copied to the main contractor either);

They make no reference to the PAM Contract let alone Clause 23 therein;

They do not state that they are certificates of extension of time;

They make no mention of the main contractor's application for extension of time let alone that the architect accepts or rejects those applications;

They make no mention that the grounds therein are relevant events pursuant to Clause 23.8 of the PAM Contract; and

(In fact, breaches by the main contractor are obviously not a relevant event pursuant to Clause 23.8 of the PAM Contract). (See: Enclosure 24, pp. 83 to 85) (emphasis added) [25] In making the findings that the architect's letters are not the Certificates of Extension of Time, the learned trial judge also took into consideration of the testimony of PW2, the appellant's architect, who testified that the architect's letters merely served the purpose of informing the appellant of the delay of the project. [26] As such, we are of the opinion that the architect's letters do not qualify as Certificates of Extension of Time which would justify the appellant's delay in delivering the vacant possession of the shop office to the respondent.

Yang lebih ironik, SD4 hanya mengeluarkan pandangan beliau pada 18.01.2021 iaitu selepas diarahkan oleh D untuk beliau berbuat demikian.

Pada hemat Mahkamah ini, pandangan SD4 ini tidak wajar diberikan pemberatan atau pertimbangan oleh Majistret Yang Bijaksana kerana ianya dikeluarkan bukan sahaja selepas kes ini difailkan oleh P tetapi lebih kurang lima (5) tahun selepas milikan kosong hartanah tersebut diserahkan kepada P.

Selain itu, dalam perkara melaksanakan tanggungjawab professional seseorang arkitek dalam konteks kontrak pembinaan bangunan, Mahkamah ini merujuk kepada keputusan kes Hiap Hong & Co v Pte Ltd v Ong Huat Development Co (Pte) Ltd [2001] 2 SLR 458 di mana Mahkamah Rayuan Singapura menyatakan panduan berikut: - "15. It is settled law that an architect under a building contract is not an arbitrator. But he has a dual function. In the words of Lord Reid in Sutcliffe v. Thackrah [1974] AC 727 at 737; [1974] 1 All ER 859 at 863: 'In many matters he is bound to act on his client's instructions, whether he agrees with them or not; but in many other matters requiring professional skill, he must form and act on his own opinion'.

It is equally settled law that an owner and a contractor would have made their contract on the understanding that in all matters where the architect has to apply his professional skill and judgment, the architect will act in a fair and unbiased manner in applying the terms of the contract. Such matters will include the issue of certificates for payments and the grant of extension of time. While an architect under such a contract is the employer's agent, in the exercise of his functions requiring skill and judgment, he must act faily and professionally and neither party should seek to unfairly or unduly influence him in the discharge of those functions."

Seterusnya di m.s 470, Mahkamah Rayuan Singapura dalam kes Hiap Hong yang sama memutuskan: - "35. It is vitally important to bear in mind the nature of the duties of the architect when he I exercising the function of a certifier, As stated before, it is settled law that he is to act faily and independently. He is not subject to the directions or instructions of either party although he must listen to both parties before he arrives at his own decision. Thus, in exercising the function of certification the architect cannot be the agent of the owners. The nature of that function is wholly inconsistent with the architect being an agent of the owner. In Emden's Construction Law Issue 56/Jun 1999 at p. II 275 the authors stated 'When issuing certificates the architect or other certifier is not acting as the employer's agent but must form and act on his own opinion.' In 4(2) Halsbury's Laws of England (4th Ed Reissue) the learned authors stated that the architect's duties as certifier are different from his duties as agent or arbitrator although sometimes it is not easy to distinguish them.

It is true that the architect is employed by the owner and to that extent the latter has control over him. But such control must necessarily be confined to matters in which the architect acts as the owner's agent and not in relation to matters where the architect is accorded a special role under the contract and where he is expected to exercise independent judgment. In para 6.228 of Hudson's the authors, after referring to matters on which the owner exercises control over the architect, go on to state that 'the owner of necessity ceases to be entitled to control (the architect's) activities in relation to the matter he is called upon to decide, whether as certifier or arbitrator.”.

Susulan itu, Majistret Yang Bijaksana telah terkhilaf terkhilaf apabila menerima keterangan SD6 sebegitu sahaja tanpa meneliti bahawa SD6 sendiri tidak terlibat dalam urusan permohonan pembekalan tenaga elektrik, tidak menghadiri mesyuarat bersama TNB ataupun hadir untuk perjumpaan di tapak projek tersebut. Mengikut Majistret:- “Walaupun keterangan SD6 ini dicabar oleh Plaintif kerana SD6 sepanjang masa tidak pernah menghadiri mesyuarat bersama TNB ketika membincangkan masalah Projek tersebut, namun Mahkamah mendapati berdasarkan penjelasan SD6 adalah jelas menunjukkan bahawa setiap mesyuarat tersebut telah dihadiri oleh wakil perunding cekap termasuklah SD5 yang mengesahkan telah merangka surat-surat di Ekshibit IDB1/85-86, D14, D3, D15, D6, D7, D17, D8 dan D18 dalam menunjukkan bahawa pihak TNB sememangnya mengalami masalah kekurangan sumber bekalan bahan elektrik dan SD5 telah melaporkan setiap perkembangan projek tersebut kepada SD6. Hal ini bermaksud SD6 secara tidak langsung, sedar dan mempunyai pengetahuan tentang masalah yang berlaku pada masa material sehinggalah SD6 menggunakan kuasa budi bicaranya menurut Klausa 20.1 Perjanjian Juala Beli tersebut.”

Perkara di atas menunjukkan SD6 memperolehi maklumat antara lain daripada SD5 yang bukanlah seorang jurutera elektrikal berkelayakan. Pada masa yang sama, SD6 mendakwa mendapat maklumat-maklumat relevan daripada “Richard Tan” dan “Norazam” yang merupakan kakitangan SD6 yang tidak pula dipanggil memberikan keterangan sekaligus menjadikan keterangan SD6 sebagai keterangan dengar cakap. Rujuk kes Subramaniam v PP [1956] 1 WLR 965 (Majlis Privi) muka 970: - “Evidence of a statement made to a witness by a person who is not himself called as a witness may or may not be hearsay. It is hearsay and inadmissible when the object of the evidence is to establish the truth of what is contained in the statement. It is not hearsay and is admissible when it is proposed to establish by the evidence, not the truth of the statement, but the fact that it was made. The fact that the statement was made, quite apart from its truth, is frequently relevant in considering the mental state and conduct thereafter of the witness or of some other person in whose presence the statement was made.”.

Rujuk juga kes Malaysia National Insurance Sdn Bhd v Malaysia Rubber Development Corporation [1986] 2 MLJ 124 di mana Mahkamah Agung memutuskan bahawa: - “Ground 5 is concerned mainly with hearsay evidence. The appellant submitted that the learned Judge' view that the evidence of DW1 was hearsay was clearly erroneous. What PW1 and PW2 said to DW1 could not be hearsay. To support this proposition Woodroffe and v. Ameer Ali, 13th Ed, page 1490, Sarkar' Laws of Evidence, 11th Ed, page 179 and Stiles v. The Cardiff Steam Navigation Co 33 LJ QB 310 were cited. In our view the material part of the evidence of DW1 was clearly hearsay evidence. His evidence was derived from interviews and not from his own knowledge. The learned Judge was perfectly right to hold that such evidence was hearsay. Objection should have been taken to the evidence of DW1. Hearsay evidence which ought to have been rejected does not become admissible merely because no objection was taken earlier.”.

Sepatutnya, “Richard Tan” and “Norazam” ini dipanggil untuk memberikan keterangan yang mana ketiadaan mereka menyebabkan satu anggapan bertentangan di bawah s.114(g) Akta Keterangan 1950 sewajarnya dibangkitkan ke atas D.

Rujukan dalam hal ini bolehlah dibuat kepada kes SBB Securities Sdn Bhd v Chan Kwan Foong [2013] 5 CLJ 590 (Mahkamah Rayuan) muka 600: - “[18] The above provisions clearly indicate that the appellant through the remisier has all the necessary documents, including any mandates or instructions given by a client to the remisier in conducting their business of dealing in securities. That being the case, it is the burden of the appellant, as the stockbroking firm, to tender all those relevant documents and to call the remisier to testify during trial. If the appellant fail to do so, an adverse inference under s. 114(g) of the Evidence Act 1950 must be invoked against the appellant. The remisier had not been subpoenaed to testify in court, despite the respondent's vehement denial of giving instruction or order in respect of the purchase of the said shares. The respondent, in her evidence, claimed that the remisier's whereabouts in Ipoh is known to the appellant. This has not been challenged or denied by the appellant. That being the case, the court can reasonably infer that the evidence of the remisier, if produced in court, would be unfavourable to the appellant.”.

Ianya juga perlu diperhatikan bahawa watak “Richard Tan” dan “Norazam” ini dibangkitkan oleh D sendiri dalam keterangan lisan mereka. Rujukan lanjut bolehlah dibuat kepada kes C C Siah Properties Sdn Bhd v Ang Kheng Huat [2012] 1 LNS di mana Mahkamah Rayuan di perenggan 90 menyatakan seperti berikut: - “In my view, the learned trial judge, with respect, should have drawn an adverse inference against the defendant by reason of his failure to call the so-called Dr Tan Poh Choon and Ms Sing Mei Ling as defence witnesses. It is to be appreciated that it is the defendant who brought into the picture the role of the said Dr Tan Poh Choon. And it is the defendant who is alleging that Sing Mei Ling had attested the signatures of PW1 and PW2 in the alleged SPA. In other words, the learned trial judge should have invoked the presumption under s. 114(g) of the Evidence Act 1950 against the defendant.”. Isu prosedur pentadbiran dan kekurangan bahan

Yang laing penting, Mahkamah ini juga mendapati surat TNB bertarikh 10.04.2016 dan 17.08.2016 tidak ada pula mengandungi apa-apa dakwaan yang terdapat isu prosedur pentadbiran dan kekurangan bahan-bahan di seluruh negara. Situasi yang sama juga ada dirujuk dalam kes Mah Sing Properties Sdn Bhd v Goh Leng Nguan @ Goh Ah Guan & Anor [2018] 1 LNS 45 di mana Mahkamah Tinggi menyatakan seperti berikut: - “[17] In the present case, the reason provided by the defendant's engineer's certificate was that due to administrative procedure and nationwide shortage of material, and therefore, it was totally beyond the developer's control. The defendant appended letters from Tenaga Nasional Berhad (TNB) which mentioned nothing of the nationwide shortage of material. The letters merely stated the targeted date to complete the supply of electricity to the project. All three letters (see Rekod Rayuan pp. 84, 88 and 92) from TNB merely informed of the targeted dates. The reason stated in the engineer's certificate did not correspond with the supporting documents from TNB. The engineer's certificate, by appending the TNB's letters, was representing to the purchasers that it was the TNB's fault in completing the supply of electricity to the project due to a nationwide shortage of materials that were required to complete the works. However, TNB's letters did not mention any shortage of material, let alone nationwide shortage of material. It was the defendant's own engineer who made a bare allegation that there was a nationwide shortage of material. This representation was not supported by TNB's letters. As such, the engineer's certificate could be said 'manifestly erroneous' and/or a 'misrepresentation' to the purchaser.”.

Rujukan selanjutnya juga boleh dibuat kepada satu kes lain iaitu Pink Alliance Sdn Bhd v Mah Sing Properties Sdn Bhd [2024] CLJU 2463 di mana Mahkamah Tinggi memutuskan seperti berikut:- “[36] Similarly, in the present case, TNB letters dated 19.11.2015 as per page 557 of Appeal Record Part C (Volume 5) did not mention about "administrative procedures" and "nationwide shortage of materials". TNB merely stated that they are "sedang berusaha untuk menyiapkan projek-projek bekalan elektrik…Tarikh sasaran untuk penyiapkan projek-projek adalah Februari 2016." Another letter dated 10.4.2016 from TNB at page 560 of Appeal Record Part C (Volume 5) also did not state the same and merely stated the target date to complete the Project will be August 2016. [37] I rule that the Respondent has failed to prove the event of shortage of the material and administrative procedure of the TNB is the event of force majeure pursuant to section 103 of the Evidence Act 1950 [Act 56]. [38] Therefore, I rule that the allegation of nationwide shortage of material was merely the allegation of the Electrical Engineer, SD7 and was not supported by the letters issued by TNB. The Respondent could not use the EOT as an excuse not to pay the LAD where their delay and lack of planning has caused the delay of delivery of vacant possession of the Property to the Appellant.”.

Sebaliknya, kedua-dua surat tersebut menyatakan pihak TNB “sedang berusaha untuk menyiapkan projek-projek bekalan elektrik”. Dokumen-dokumen ini “self-explanatory” dan Mahkamah Majistret sepatutnya menerima atas rekod apa yang diniatkan surat-surat tersebut yang mana tidak ada disebut apa-apa mengenai prosedur pentadbiran dan kekurangan bahan.

Rujukan bolehlah dibuat kepada Lee Chee Keong v Fadason Holdings Sdn Bhd [2014] 7 CLJ 102 (Mahkamah Tinggi) muka 113:- “[40] It must be borne in mind that CT Lee's letters have, by agreement of both parties after case management, been filed in the common bundle of documents ("CBOD") in part B, which means, under O. 34 r. 2(e)(i) of the Rules of Court 2012 ("the ROC"), they are "documents where the authenticity is not disputed but the contents are disputed". The question of admissibility of the documents do not arise. Thus, there is no requirement for the plaintiff to prove the authenticity or the making of such documents. It is left entirely to the plaintiff or defendant to decide whether to call CT Lee as a witness for cross-examination on the contents of the documents. The weight to be attached to the contents of the documents would have to be assessed and given by the court. Here, the plaintiff chose not to call CT Lee as a witness. [41] The defendant also did not call CT Lee as its witness to rebut the whole of the plaintiff's evidence. [42] In the absence of any evidence to the contrary to rebut the contents of CT Lee's letters, the court accepts those documents on the face of their record. The court finds CT Lee's letters self-explanatory. They show clearly that CT Lee had acted on behalf of the defendant in his capacity as the Director of defendant company. The plaintiff had no reason to doubt that CT Lee had no authority to act on behalf of the defendant or to sign all those letters and the SPA.”.

Keterangan SD1 semasa pemeriksaan balas juga mengesahkan perkara yang sama: - “Soalan : Ok, sekarang tengok surat daripada TNB itu iaitu muka surat 187, Bundle B ya, 187, iaitu surat daripada TNB, nampak tak Tuan Haji? Surat ini daripada TNB bertarikh 10 April 2016. Jawapan : Ada Soalan : Ok, ada tak dalam surat ini menyebut kekurangan switchgear ataupun kekurangan Transformers dalam surat ini? Jawapan : Tiada Soalan : Tiada, Ok, Kemudiannya Tuan Haji saya rujuk kepada muka surat 190, iaitu surat daripada TNB juga. Jawapan : Ada Soalan : Ok, dalam ini ada sebut, dalam surat ini ada sebut apa-apa kekurangan yang berkaitan di seluruh negara ada tak sebut, sedemikian? Jawapan : Tiada.”.

Mahkamah juga dengan ini mendapati tidak ada keterangan konkrit dan konklusif berjaya dikemukakan oleh D atas imbangan kebarangkalian untuk menyokong pembelaan force majeure sebagai pembelaan bermerit di pihak D bagi menafikan liabiliti LAD yang dituntut. Untuk maksud itu juga, Mahkamah ini merujuk kepada panduan yan dititip oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes PP v Kuala Dimensi Sdn Bhd & Ors [2021] 3 CLJ 198 di mana di m.s. 218 dinyatakan seperti berikut: - When applying the civil standard of proof on a balance of probabilities merely stating facts with scanty documentary evidence is insufficient. There must be more cogent documentary evidence to support the averments made and that all facts necessary to prove their case must be presented and are probably true.

Berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini berpuashati untuk memutuskan bahawa Majistret Yang Bijaksana telah terkhilaf dalam meneliti keseluruhan keterangan kes sehingga menyebabkan penghakiman beliau tidak dapat dipertahankan di sisi undang-undang.

Sehubungan dengan itu, rayuan P adalah dibenarkan dan keputusan Mahkamah Majistret bertarikh 08.06.2023 diketepikan dengan kos RM8,000.00 di sini dan di bawah, tertakluk fi alokator.

Tuntutan P terhadap D adalah dengan ini dibenarkan menurut Writ dan Penyata Tuntutan yang difailkan. Bertarikh: 10hb September 2025 t.t. …………………………………………. (NOOR HISHAM BIN ISMAIL) Hakim Mahkamah Tinggi Johor Bahru Peguamcara Perayu/Plaintif : Y. M. Chai M/s Choo & K. C. Kok Skudai, Johor. Peguamcara Responden/Defendan: Justin T. Y Voon dan