Gamuda Land (Kemuning) Sdn Bhd v Button and Wheel Sdn Bhd (BL-A54-20-11/2023)

28.

11.2023 DI BAWAH ATURAN 42 KAEDAH 13 , ATURAN 92 KAEDAH 4 KAEDAH-KAEDAH MAHKAMAH 2012 DAN SEKSYEN 16 AKTA DISTRESS 1951) PENGENALAN [1] Ini adalah permohonan Responden di lampiran 7 untuk mengetepikan perintah writ distres bertarikh 21.11.2023 dan writ distres bertarikh 28.11.2023,antara lain, penjualan apa-apa harta yang telah disita di bawah writ distress hendaklah ditunda , secara alternatif, senarai stok konsaimen di lampiran “A” dilepaskan kepada Responden dan deklarasi perintah milikan kosong adalah tidak sah. Pada 29.04.2024 , Mahkamah ini telah menolak permohonan Responden di lampiran 7 tersebut dengan kos RM2,000.00.Responden yang tidak berpuas hati terhadap keputusan tersebut telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Tinggi pada 13.05.2024. 03/07/2024 21:18:34 Kand. 48 2 | P a g e DOKUMEN YANG DIRUJUK [2] Dokumen-dokumen yang dirujuk ialah:

Saman Pemula Ex-parte dan affidavit sokongan (lampiran 1 dan lampiran 2);

(ii) Kuasa untuk menahan (lampiran 3);

(iii) Perintah bertarikh 21.11.2023 (lampiran 6);

(iv) Notis permohonan Responden untuk mengetepikan perintah writ distres bertarikh 21.11.2023 (lampiran 7);

Afidavit sokongan Responden yang diikrarkan oleh Lee Keet Long pada 19.12.2023 (lampiran 9);

(vi) Afidavit jawapan pemohon yang diikrarkan oleh Roger Ko Chin Hock pada 10.01.2024 (lampiran 14);

(vii) Afidavit balasan Responden yang diikrarkan oleh Lee Keet Leong pada 31.01.2024 (lampiran 15);

(viii) Afidavit balasan (1) Pemohon yang diikrarkan oleh Roger Ko Chin pada 19.02.2024 (lampiran 18), LATAR BELAKANG FAKTA [3] Pemohon adalah merupakan seorang tuanpunya tanah dan Responden merupakan seorang penyewa bagi premis unit no. IF-17& IF17 & 18, Tingkat 1, Pusat membeli belah Quayside Mall, Kompleks Gamuda , Persiaran freesia, Gamuda Kemuning, Teluk Panglima Garang, Kuala Langat, Selangor. [4] Melalui satu perjanjian penyewaan bertarikh 21.10.2021 (“perjanjian penyewaan tersebut”) , Responden telah menyewa premis tersebut untuk tempoh 3 tahun mulai 19.12.2020 sehingga 18.12.2023 dengan terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung di dalamnya. 3 | P a g e [5]

“Setting aside or varying judgment and orders (O. 42, r. 13) Save as otherwise provided in these Rules, where provisions are made in these Rules for the setting aside or varying of any order or judgment, a party intending to set aside or to vary such order or judgment shall make an application to the Court and serve it on the party who has obtained the order or judgment within thirty days after the receipt of the order or judgment by him. Seksyen 5 Akta Distress 1951 memperuntukan seperti berikut: “5.Application for warrant of distress

A landlord or his agent duly authorized in writing may apply ex parte to a Judge or Registrar for an order for the issue of a warrant, to be called a warrant of distress, for the recovery of rent due or payable to the landlord by a tenant of any premises for a period not 8 | P a g e exceeding twelve completed months of the tenancy immediately preceding the date of the application and the Judge or Registrar may make such order accordingly.

Such authority may be in the prescribed form, if any, with such variations as circumstances require, and shall be produced at the time of the application. A power of attorney may be accepted as such authority.

Arrears of rent may be distrained for after the determination of the tenancy, provided that either the tenant is still in occupation of the premises in respect of which the rent is claimed to be due, or any goods of the tenant are still on the premises. Seskyen 7 Akta Distress 1951 memperuntukan seperti berikut: “7. Warrant of distress A warrant of distress shall be addressed to the bailiff, directing him forthwith to distrain any movable property found by him on the premises named therein, or such part of the property as may in his judgment be sufficient, when sold, to realize the amount of rent therein stated to be due to the applicant, together with such sum as may be due to the applicant by way of costs and to the bailiff for his fees and expenses: Provided that before a warrant of distress is issued the court may require the applicant to pay into court in cash such sum as the court considers necessary to cover the fees and expenses of the bailiff. Seterusnya, seksyen 16 Akta Distress 1951 memperuntukkan seperti berikut: “Application by tenant 16. The tenant may apply to a Judge to discharge or suspend the execution of the warrant, or to release any part of the property seized.” ISU-ISU YANG DIBANGKITKAN [38] Isu-isu yang dibangkitkan adalah samada perintah writ distress bertarikh 21.11.2023 dan writ distress bertarikh 28.11.2023 adalah cacat (“defective”) ,tidak teratur (“irregular”) dan tidak wajar (“improper”) atas alasan berikut:

kerana Pemohon memohon tuntutan sebanyak RM 251,183.80 termasuk caj-caj sampingan selain sewa ; 9 | P a g e

(ii) Pemohon memohon milikan kosong walaupun Responden masih berada di premis tersebut.

(iii) Bailif bertindak secara “ultra vires” mengunci premis dan menyita barang kepunyaan pihak ketiga;

(iv) Pemohon mempunyai niat jahat atau tujuan kolateral dengan meletakkan pita kawalan dan notis di premis;

Nilai anggaran harta-harta yang disita adalah terlampau rendah. DAPATAN MAHKAMAH Isu (i): Samada perintah writ distress bertarikh 21.11.2023 dan writ distress bertarikh 28.11.2023 adalah cacat (“defective”),tidak teratur (“irregular”) dan tidak wajar (“improper”) kerana tuntutan kerana Pemohon memohon tuntutan sebanyak RM 251,183.80 termasuk caj-caj sampingan selain sewa. [39] Pihak Responden telah berhujah bahawa writ distress bertarikh 21.11.2023 adalah cacat, tidak teratur dan tidak wajar kerana Pemohon telah memohon tuntuan RM251,183.80 ternasuk caj-caj sampingan selain sewa seperti caj perkhidmatan, caj promosi, caj elektrik dan lain-lain. Di bawah seksyen 5 Akta Distress 1951, Pemohon hanya layak untuk menuntut bayaran sewa untuk “base rent” sahaja sebanyak RM6,767.20 sebulan untuk tempoh 12 bulan dan bukan caj-caj yang lain. Peguam Responden telah merujuk kepada kes Mahkamah Tinggi Bah Heng Heng Sdn Bhd v The Provisional Liquidator Choong Shin Cheong & Anor [1992] 2 CLJ 1421 seperti berikut: “I cannot fanthom such an explanation advanced by the Plaintiffs. The Distress Act 1951 clearly provides for claims of arrears of rental. There are no provisions whatsoever therein to provide for distress on damages. The Plaintiffs themselves have clearly and expressly used the word “rental” in their distress proceeding and I also do not think it can mean any other thing except what the word “rental” mean. 10 | P a g e [40] Namun begitu, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan Peguam Pemohon bahawa perkataan “sewa” tidak di beri definsi di dalam Akta Distress 1951 mahupun Akta Intepretasi 1967. Memandangkan hubungan dan tindakan Pemohon ke atas Responden dalam kes ini adalah berdasarkan kemungkiran penyewa membayar sewa kepada Tuan tanah di dalam perjanjian sewaan tersebut, maka Pemohon berhak merujuk kepada definisi “sewa” di dalam perjanjian sewaan tersebut yang menpertukkan di bawah klausa 4.1 dan 4.2 perjanjian sewaan tersebut seperti berikut: “The tenant shall, without demand, pay the Landlord for as the Landlord may direct in accordance with the provisions if Part 11 of the First Schedule and the Second Schedule , the base rent, the service charge, the promotion charge and the Percentage Rent [if applicable] payable by the Tenant during the term”. “The rent and other monies so payable pursuant to part 11 of the Firsr Schedule and the Second Schedule shall be calculated in accordance with the Second Schedule”. [41] Bayaran caj perkhidmatan, caj promosi, caj perkhidmatan adalah sebahagian daripada sewa kasar (“gross rent”) yang perlu di bayar di bawah perjanjian sewaan tersebut. Apabila sewa asas dicampur dengan caj perkhidmatan, caj promosi ianya dinamakan sewa kasar. Selain itu, faedah lambat bayar berhak dikenakan oleh Pemohon menurut klausa 6.3 perjanjian sewaan tersebut. Caj utility pula boleh dituntut di bawah klausa 11.8 perjanjian sewaan tersebut.Selain itu, pembayaran “sewa” adalah intipati utama atau “essence of contract” yang menjadi asas kepada perjanjian sewaan tersebut dimasuki oleh pihak-pihak. Sekiranya, tiada definisi dinyatakan di bawah Akta Distress 1951 atau Akta Intepretasi 1941, sebarang keraguan atau persoalan yang wujud apakah maksud “sewa” samada ianya bermaksud “base rent” seperi yang didakwa oleh Responden atau “gross rent” atau sebaliknya hendaklah dirujuk kepada perjanjian sewaan itu sendiri. [42] Kes Mahkamah Tinggi Ban Heng Heong Sdn Bhd [supra] diatas yang dirujuk oleh Responden adalah tidak terpakai kerana ianya adalah berkenaan tuntutan “gantirugi” atau “damages for holding over of the said premises” dan 11 | P a g e tuntutan distress Pemohon terhadap Responden bukanlah untuk gantirugi pemegegangan premis sewaan lepasan masa (“damages for holding over of the said premises”). [43] Selain itu, Mahkamah ini juga merujuk kepada definisi “sewa” di bawah “Common law” memandangkan Akta Distress 1951 tidak memberi definisi sedemikian. Menurut kes Sandanam lwn Lim Cheng [1960] MLJ 241 : “From the common law point of view “rent” means nothing issuing out of the land for which distress could issue. Woodfall’s Law of Landlord and Tenant, 23rd Edition, page 491, says that rent is an of twofold nature, “first, as something issuing out of the land, as a compensation for the possession during the term; and, secondly, as an acknowledgment made by the tenant to the lord of his fealty or tenure. Woodfall goes on to say that “Rent must always be a profit; but there is no occasion for it to be, as it usually is, a sum of money: for spurs, capons, horses, corn and other matters, maybe, and occasionally are, rendered by way of rent, it may also consist in services and manual operations; as to plough so many acres of ground, and the like, which services, in the eye of the law, are profits..” [44] Mahkamah ini juga bersetuju dengan hujahan Pemohon bahawa perinciannya adalah sewa asas adalah kena dibayar sebagai caj langsung ke atas premis, fi lesen kena dibayar sebagai sewa untuk menyimpan barangan Responden yang tidak berada di stor, caj promodi adalah kena dibayar kerana Pemohon mempromosikan premis tersebut, caj perkhidmatan kerana Pemohon menyenggara premis tersebut, caj elektrik adalah kena dibayar kerana Pemohon mengaturkan dan menyediakan bekalan elektrik dari sumber bekalan ekektrik pusat membeli belah Pemohon, faedah adalah dibayar kerana kelewatan pembayaran , yang mana kesemuanya adalah terhutang pada setiap 7 hari bulan pada setiap bulan ketika pemohon mendapatkan perintah writ distress tersebut seperti yang diperuntukkan di bawah klausa 11.1 perjanjian sewaan tersebut: “The Tenant shall duly and punctually pay the Gross Rent on or before the seventh (7th) day of each month and all other sums payable by the Tenant under this Agreement or 12 | P a g e in respect of the Demised Premises, to the Landlord promptly as and when due, without demand, withholding , right of counter claim or set off…” [46] Selain itu, sekiranya jumlah tunggakan sewa yang terhutang dituntut adalah tidak betul atau melebihi jumlah yang dituntut, ianya tidak akan menyebabkan writ distress menjadi defektif atau cacat. Mahkamah ini merujuk kes yang dikemukakan oleh Pemohon iaitu Medchife Sdn Bhd v Persatuan Teknologi Malaysia [1993] 2 CLJ 345: “The Defendant’s submission amounts to him stating that the Plaintiff was claiming more than what was lawfully due to him. However, since the Defendant did not even tender the amount which according to him was lawfully due, he is estopped from contending that the distress was illegal. An amount over claimed does not vitiate a distress..” [45] Oleh yang demikian, berdasarkan kesemua otoriti diatas, Mahkamah ini mendapati Pemohon adalah berhak menuntut jumlah terhutang RM251,183.80 sebagai sewaan yang tertunggak dan perlu di bayar oleh Responden kepada Pemohon di dalam tindakan ini.Perintah writ distress bertarikh 21.11.2023 adalah tidak cacat dan sah berkuatkuasa. Isu (ii) samada perintah writ distress bertarikh 21.11.2023 dan writ distress bertarikh 28.11.2023 a adalah cacat (“defective”) ,tidak teratur (“irregular”) dan tidak wajar (“improper”) kerana Pemohon menuntut milikan kosong. [46] Pihak Responden telah berhujah bahawa writ distress bertarikh 21.11.2022 adalah cacat, tidak teratur dan tidak wajar kerana Pemohon telah memohon milikan kosong di dalam Saman Pemula bersalahan dengan seksyen 23 Akta Distres 1951 yang hanya membenarkan permohonan milikan kosong dibuat jika penyewa telah meninggalkan premis tersebut. Memandangkan Responden masih berada di premis tersebut semasa penyitaan barangan di premis tersebut, perintah distress bertarikh 21.11.2022 ini adalah tidak boleh dipertahankan (“unsustainable”).(Kes Wong Choon For v Lim Chee Hooi dirujuk). [47] Pihak Pemohon telah berhujah balas bahawa pihak Pemohon tidak memohon milikan kosong di bawah Akta Distres 1951 kerana memang mengetahui Responden masih menduduki premis tersebut dan permohonan milikan kosong ini dibuat di bawah seksyen 7 Akta Relif Spesifik 1950 . Hanya terdapat 6 hari sebelum 13 | P a g e perjanjian tamat .Pemohon menjangkakan perjanjian sewaan akan tamat sebelum atau semasa prosiding distress dijalankan . [48’] Setelah meneliti Saman Pemula yang difailkan (lampiran 1) , Mahkamah ini mendapati bahawa Pemohon tidak memohon milikan kosong di bawah seksyen 23 Akta Distres 1951 dan telah memohon milikan kosong di bawah seksyen 7 Akta Relif Spesifik 1950 apabila perjanjian sewaan tamat. Bahagian “intiltulement” Saman Pemula tidak langsung menyatakan seksyen 23 Akta Distress 1951. [49] Selain itu, kes wong Choon For v Lim Chee Hooi yang dirujuk Responden adalah tidak terpakai dalam kes ini kerana Tuan Tanah adalam kes tersebut telah memohon writ distress di bawah seksyen 8 Akta kawalan Sewa (Pemansuhan)

Pemohon tidak memohon writ distress di bawah Akta kawalan sewa dan premis tersebut juga bukanlah premis kawalan. [50] Seterusnya, klausa 15.1 (j) perjanjian sewaan tersebut memberi hak kepada Pemohon untuk menamatkan perjanjian sewaan dan mendapatkan milikan kosong sekiranya Respoden diletakkan di bawah prosiding distress. Pemohon tidak memohon untuk menamatkan perjanjian sewaan kerana perjanjian sewaan akan tamat beberapa hari pada masa Saman Pemula difailkan. Oleh yang demikian, perintah writ distress bertarikh 21.11.2023 yang mengandungi milikan kosong adalah tidak cacat dan boleh dikuatkuasakan. Isu (iii) samada perintah writ distress bertarikh 21.11.2023 dan writ distress bertarikh 28.11.2023 adalah cacat (“defective”) ,tidak teratur (“irregular”) dan tidak wajar (“improper”) kerana Bailif bertindak “ultra vires” mengunci premis dan menyita barang kepunyaan pihak ketiga; [51] Pihak Responden berhujah bahawa bahawa writ distress bertarikh 21.11.2023 adalah cacat, tidak teratur dan tidak wajar kerana Bailif telah mengunci premis dan menyita barangan kepunyaan pihak ketiga. [52] Perbuatan baliif yang mengunci premis tersebut amatlah memprejudiskan Responden kerana Responden menjalankan perniagaannya dan pendapatan perniagaan Responden adalah lebih kurang RM5,321.00 sehari. .(Rujuk kes Mahkamah Tinggi Aida Ratini Mansor v Sungai Wang Plaza [2024] 7MLJ 663 ) 14 | P a g e [53] Pihak Pemohon berhujah balas bahawa Pemohon tidak pernah memohon supaya premis tersebut dikunci. Balif telah bertindak mengunci premis tersebut mengikut budibicaranya sendiri. [54] Tindakan Bailif mengunci premis tersebut adalah betul kerana kelakuan Responden apabila prosiding ini berjalan.Responden telah mengoyakkan notis yang ditampal dan Responden juga nempunyai sebuah lagi premis yang dikenali sebagai G-06, Gamuda Walk, Persiaran Anggerik Vanilla, Kota Kemuning, Shah Alam (“premis 2”) yag mana Responden telah juga gagal membayar untuk premis 2 dengan tunggakan sewa RM285,905.30 dan Responden telah bertindak menutup premis ke 2 tanpa kebenaran Pemohon dan memindah keluar barang-barang dari premis tersebut.Oleh yang demikian, terdapat kecendenrungan Responden sebagai penyewa untuk membawa keluar barang-barang yang telah disita. Pemohon mengguna pakai seksyen 11 (b) Akta Keterangan 1950: “Facts not otherwise relevant are relevant if by themselves or in connection with other facts they make the existence or non-existence of any fact in issue or relevant fact highly probable” [55] Pada tahap ini, Mahkamah ini mendapati sekiranya benar Bailif telah bertindak melebihi kuasanya dengan mengunci premis tersebut, pihak Responden boleh membawa tindakan terhadap Bailif untuk “wrongful distress” dan pihak Responden hendaklah membuktikan “malice”. Tindakan bailiff mengunci premis tersebut tidak menjustifikasikan pembatalan writ distress. Mahkamah ini merujuk kepada kes Mahkamah Tinggi Selvarani KV Velusamy v Sundara Raju Kasamoorthie [1999] 6 CLJ 477 yang merupakan kes rayuan dari Mahkamah Sesyen ke Mahkamah Tinggi dimana Perayu mengadu berkenaan barangan yang telah salah disita dan premis yang telah dikunci semasa perlaksanaan yang menghalangnya dari masuk.Mahkamah Tinggi telah memutuskan: “…they are not basis for setting aside the writ of distress unless the writ itself was defective and that is not the case here. The complaint here is that in the process of execution, the authority had been exceeded resulting in an unlawful execution. In as much as the writ was concerned there was nothing unlawful. I am of the opinion the remedy is by instituting or commencing an action for damages for wrongful distress. .. 15 | P a g e ‘The writ of distress was not defective. The complaint was that in the process of execution, the authority was exceeded, resulting in an unlawful execution. The remedy, therefore, was by instituting or commencing an action for damages for wrongful distress. In order to succeed in damages, the applicant must prove the presence of malice..” Oleh yang demikian, dakwaan bahawa perintah writ distress bertarikh 21.11.2023 adalah cacat dan tidak teratur kerana Bailif telah bertindak melampaui kuasa yang ada dengan mengunci premis tersebut adalah ditolak. [56] Bagi tindakan bailiff menyita barangan pihak ketiga, pihak Responden telah menyatakan bahawa senarai barang yang disita , eksibit D-7, ms 116-117 affidavit pertama Responden (lampiran 9) tidak membutirkan barangan yang disita dan tulisan adalah agak susah dibaca, [57] Seterusnya, pihak Responden telah melampirkan senarai barangan di eksibit D8, ms119-136 afidavit responden (lampiran 9), untuk membuktikan barang-barang tersebut bukan milik Responden dan Responden mengemukakan dokumen-dokumen dalam eksibit D-11, ms 20 sehingga 151 (lampiran 15) untuk membuktikan barang-barang yang disita dimiliki oleh pihak ketiga seperti berikut:

“delivery notes” dari Kerry Logistics Malaysia Sdn Bhd;

(ii) “delivery orders” dari Petit Label Sdn Bhd dan Hagi Trading;

(iii) “consignment delivery orders” dari Uson Marketing Sdn Bhd;

(iii) “consignment notes” dari Jingle Box Sdn Bhd, Tinker Toddler Sdn Bhd dan Astra baby Sdn Bhd. Pihak Responden berhujah bahawa barang-barang yang dista oleh Bailif telah termasuk barangan pihak ketiga yang diletakkan di premis tersebut atas konsaimen. [58] Pihak Pemohon telah berhujah balas bahawa senarai barangan Responden di eksibit D8, ms 119-136, affidavit pertama Responden (lampiran 9) adalah sangat meragukan kerana senarai barang tersebut mengandungi 18 mukasurat dan 1224 jenis barangan atau produk sedangkan senarai barang-barang yang disita oleh Bailif dieksibit D7, ms 116-117, affidavit pertama responden (lampiran 9) hanya mengandungi 32 jenis produk,selebihnya barang yang disita adalah di ruang pejabat 16 | P a g e dan stor yang bukan merupakan barang jualan kepada pengguna. Dokumen-dokumen yang dilampiran di eksibit D11, ms 20-115 (lampiran 15) juga tidak menunjukkan barang tersebut bukan milik Responden. [59] Berkenaan isu bailiff telah menyita barangan milik pihak ketiga, Mahkamah ini telah meneliti peruntukan yang terlibat iaitu seksyen 7,8 dan 10 Akta Distres 1951. Seksyen 7 Akta Distres 1951 memperuntukkan : “Suatu waran distress hendaklah dialamatkan kepada bailif, mengarahkannya seterusnya untuk menahan apa-apa harta alih yang dijumpai olehnya di atas premis yang dinamakan dalamnya, atau apa-apa bahagian harta itu sebagaimana dalam pertimbangnya boleh mencukupi, apabila dijual, untuk mendapatkan amaun sewa yang dinyatakan di dalamnya sebagai kena dibayar kepada pemohon itu, bersama-sama dengan apa-apa jumlah sebagaimana boleh kena dibayar kepada pemohon dengan cara kos dan kepada bailiff bagi fi dan perbelanjaannya: Dengan syarat bahawa sebelum suatu waran distress dikeluarkan mahkamah boleh memerlukan pemohon itu membayar ke mahkamah secara tunai apa-apa jumlah sebagaimana mahkamah fikirkan perlu untuk menampung fi dan perbelanjaan bailif itu." Seksyen 8 Akta Distres 1951 memperuntukan : “Seksyen 8. Harta yang dikecualikan daripada disita. Harta yang boleh disita di bawah suatu waran distress hendaklah tidak termasuk−

benda-benda yang sebenar digunakan yang berada dalam tangan seseorang pada masa penyitaan itu;

alat atau pekakas yang tidak digunakan jika ada harta alih yang lain di dalam atau di atas rumah atau premis mencukupi untuk menampung amaun dan kos itu;

pakaian yang perlu oleh penyewa dan tempat tidur yang perlu bagi diri dan keluarganya;

barang-barang dalam milikan penyewa itu bagi maksud dibawa, ditempa, diusahakan, atau selainnya diuruskan dalam menjalankan tred atau perniagaan biasanya;

barang-barang kepunyaan tetamu di suatu rumah inapan; 17 | P a g e

barang-barang dalam jagaan undang-undang;

harta mana-mana Kerajaan, harta yang diletak hak dengan mana-mana pihak berkuasa tempatan bagi maksud pihak berkuasa tempatan, dan harta yang diletak hak bagi maksud awam dengan mana-mana orang atau kumpulan orang, sama ada ditubuhkan atau tidak, yang Menteri boleh melalui pemberitahuan dalam Warta mengumumkan sebagai dikecualikan daripada prosiding distress. Seksyen 10 Akta Distres memperuntukkan: “Seksyen 10. Permohonan oleh penyewa kecil, penginap, dsb., bagi pembatalan, penggantungan atau pelepasan.

Jika apa-apa harta alih kepunyaan−

mana-mana penyewa kecil;

mana-mana penginap; atau

mana-mana orang lain yang bukan seorang penyewa premis itu atau mana-mana bahagiannya, dan tidak mempunyai apa-apa kepentingan benefisial dalam apa-apa tenansi premis itu atau apa-apa bahagiannya,telah disita di bawah suatu waran distress yang dikeluarkan untuk mendapatkan tunggakan sewa yang kena dibayar kepada seorang tuan tanah atasan oleh penyewa terdekat, maka penyewa kecil, penginap, atau orang lain yang disebut terdahulu itu boleh memohon kepada Hakim untuk membatal atau menggantungkan waran itu atau untuk melepaskan suatu barang yang ditahan: Dengan syarat bahawa−

tiada perintah boleh dibuat melainkan penyewa kecil, penginap atau orang lain yang disebut terdahulu itu memuaskan mahkamah bahawa penyewa terdekat itu tidak mempunyai hak mengenai harta atau kepentingan benefisial ke atas perabot, barang atau harta-benda dan bahawa perabot, barang atau harta-benda itu adalah harta atau dalam milikan yang sah penyewa kecil, penginap atau orang lain yang disebut terdahulu; dan juga dalam kes mengenai seorang penyewa kecil atau penginap itu melainkan penyewa kecil atau penginap itu membayar kepada tuan tanah atau ke mahkamah suatu amaun bersamaan dengan tunggakan sewa yang berkenaan dengannya distress telah dikenakan dan juga memberi kesanggupan untuk membayar kepada tuan tanah sewa masa depan, jika ada, yang kena dibayar olehnya kepada penyewa; dan

(ii) tiada dalam apa-apa keadaan boleh penyewa kecil itu yang membayar sekurang-kurangnya tiga suku nilai sewa penuh bulanan premis yang terkandung dalam tenansi kecil itu atau penginap bertanggungan di bawah seksyen ini untuk 18 | P a g e membayar kepada tuan tanah atau ke mahkamah suatu jumlah lebih besar daripada sewa yang ia terhutang kepada tuan tanah terdekatnya.

Bagi maksud seksyen ini dan seksyen 11 dan 14 sewa seorang penginap hendaklah termasuk apa-apa jumlah sebagaimana ia membayar atau berhutang dengan tuan tanah terdekatnya bagi sewa bilik, makanan, layanan dan penggunaan perabot. [60] Berdasarkan peruntukan-peruntukan diatas dan eksibit-eksibit yang dikemukakan, Mahkamah ini mendapati beban untuk membuktikan dakwaan ini terletak atas Responden untuk membuktikan barangan tersebut bukan milik Responden dan dalam masa yang sama, Pihak Terkilan (pihak ketiga), jika berminat dan terkesan kepada penyitaan ini, perlu membuktikan bahawa merekalah tuanpunya sebenar barangan tersebut. [61] Adakah dengan hanya merujuk kepada nota penghantaran (“delivery notes”) , nota penghantaran konsaimen (“delivery consignment note”) dan nota konsaimen (“consignment notes”) dieksibit D-11, ms 20 sehingga 151 (lampiran 15), semata telah melepaskan beban Responden terhadap perkara ini? [62] Mahkamah mendapati nota penghantaran (“delivery notes”), nota penghantaran konsaimen (“delivery consignment note”) atau nota konsaimen (“consignment notes’) tersebut hanya menunjukkan penghantaran barang-barang yang dipesan atau dibeli oleh Responden dari pembekal-pembekal. Sekiranya pihak Pemohon ungin menyatakan bahawa barangan yang disita adalah milik pihak ketiga dan Responden hanya membayar harga barang kepada pihak ketiga tersebut setelah barang berjaya dijual oleh Responden , Responden sepatutnya mengemukakan perjanjian konsaimen antara pihak Responden dengan pihak ketiga dan bukan nota konsaimen. Setakat ini,tiada sebarang perjanjian perniagaan secara konsaimen antara pihak Responden dengan pihak ketiga telah dikemukakan di Mahkamah ini. [63] Mahkamah ingin memetik satu keputusan dalam satu kes iatu GILFILLAN WOOD & CO v. VADE & CO [1897] CLJU 2; [1897] 1 LNS 2. Walaupun kes ini 19 | P a g e melibatkan isu "trademarks", terdapat satu ulasan berhubung isu pemilikan sebagaimana dipetik: "Apart from statutory provisions for the registration of trademarks which do not exist in this Colony, it is not difficult to ascertain the common law conditions under which a right to a trademark can be acquired. A person who creates invents or adopts as his own, any design device or mark to distinguish the goods which he makes or sells, is the owner of that mark and no other person is entitled to use it. And the user of a trademark for a long time publicly and unequivocally without opposition or contradiction may also be taken to prove ownership, just as possession of a chattel creates a presumption of ownership. [64] Berkenaan dakwaan pihak Responden bahawa senarai barang-barang yang disita di eksibit D-7, ms 116-117, affidavit pertama Responden (lampiran 9) tidak jelas kerana tulisan Bailif agak susah dibaca. Mahkamah mendapati sekiranya benar, pihak Responden sepatutnya memohon penjelasan atau klarifikasi dari pihak Bailif Mahkamah berkenaan tulisannya yang dikatakan susah hendak dibaca. Namun, Mahkamah mendapati tiada apa-apa permohonan yang telah dikemukakan oleh Peguam Responden kepada Mahkamah untuk Bailif menjelaskan dan menerangkan tulisan dan kandungan senarai barangan yang disita tersebut. Oleh itu, dakwaan Responden ini adalah satu fikiran terkemudian. [65] Mahkamah mendapati pihak Responden hanya mengemukakan sesalinan barang yang dikatakan milik pihak ketiga dieksibit D-8, ms, 119-136, affidavit pertama responden (lampiran 9) tanpa menyatakan yang mana dalam senarai barang yang sita oleh Bailif di eksibit D7, ms 116-117, affidavit pertama responden (lampiran 9) adalah milik pihak ketiga. Lebih-lebih lagi apabila senarai barangan yang dikemukakan oleh Responden adalah jauh lebih banyak dari senarai barang yang disita oleh Bailif. Eksibit D8 s, ms 119-136 (lampiran 9)enarai barangan pihak ketiga yang dikemukakan oleh Responden mengandugi 18 mukasurat dan 1224 jenis barangan atau produk sedangkan senarai barang-barang yang disita oleh Bailif dieksibit D7, ms 116-117, affidavit pertama responden (lampiran 9) hanya mengandungi 32 jenis produk. [66] Ini adalah penting kerana, apabila Mahkamah ingin memberi perintah, ia haruslah jelas apakah barangan dan item yang boleh dilepaskan (jika dibuktikan). Bagaimana Mahkamah boleh memberi perintah yang samar (vague) dan hanya bersetuju dengan dakwaan Responden apa jua barangan yang disenaraikan adalah perlu dilepaskan. Bagaimana Bailif Mahkamah dapat pastikan apakah senarai 20 | P a g e barang dan manakah item dalam senarai yang disita oleh Bailif dieksibit D-7 , ms 116-17 (lampiran 9) tersebut yang perlu dilepaskan? [67] Sekali lagi Mahkamah ingin nyatakan bahawa dokumen yang dikemukakan oleh Responden dieksibit D-11, ms 20 sehingga 151 (lampiran 15) iaitu nota penghantaran (“delivery notes”) dan nota konsaimen (“consignment notes”) adalah tidak cukup untuk menafikan pemilikan Responden terhadap barangan yang disita yang ada dalam "Premis tersebut" sepanjang jagaan dan kawalan Responden. Selain itu, pihak yang terkilan atau pihak ketiga juga tidak memfailkan apa-apa notis permohonan di bawah seksyen 10 Akta Distres 1951 menuntut barangan yang disita yang dikatakan bukan milik Responden.

(iv) Samada perintah writ distress bertarikh 21.11.2023 dan writ distress bertarikh 28.11.2023 aadalah cacat (“defective”),tidak teratur (“irregular”) dan tidak wajar (“improper”) kerana tuntutan kerana Pemohon mempunyai niat jahat atau tujuan kolateral dengan meletakkan pita kawalan dan notis di premis; [68] Peguam Responden telah berhujah bahawa pihak Pemohon adalah tidak “bona fide” dan Pemohon mempunyai motif tersirat dan tujuan kolateral kerana permohonan writ distress dibuat tanpa notis kepada Responden dan Pemohon telah melekatkan pita kawalan berwarna merah putih berbentuk “x” di pintu utama premis serta menampal banyak Salinan writ distress dengan niat untuk memalukan dan memusnahkan reputasi perniagaan Responden. [69] Peguam Pemohon telah berhujah balas bahawa Pemohon berhak memfailkan permohonan writ distres kerana kegagalan Responden membayar sewa kepada Pemohon dalam tempoh yang lama dan secara berterusan. Pihak Responden tidak boleh menikmati penggunaan premis tersebut dan menikmati kekayaan tidak adil (“unjust enrichment”) dengan melanggar perjanjian sewaan kerana tidak membayar sewa kepada Pemohon.Pemohon hanya melaksanakan 21 | P a g e haknya di bawah perjanjian sewaan tersebut dan Bailif telah menjalankan tugasnya menurut prosedur yang sah. [69] Selain itu,menurut Pemohon, Bailif telah bertindak menampal notis-notis di premis kerana Bailif tidak dapat menyerahkan writ distress, nota penyitaan, inventori dan senarai barang yang disita kepada pengarah Responden yang gagal hadir ke premis tersebut semasa perlaksanaan. Responden telah mengoyakkan notis yang ditampal oleh Bailif. Terdapat repot polis dan rakaman kamera litar tertutup dieksibit RK-5, affidavit jawapan Pemohon (lampiran 14). [70] Berkenaan pita kawalan tersebut, Peguam Responden berhujah bahawa isu pita kawalan yang dipasang di pintu masuk telah dibetulkan. Pita kawalan dan notis tampalan yang banyak telah ditanggalkan seperti yang ditunjukkan di eksibit RK-6, affidavit jawapan Responden (lampiran 4).Jika Pemohon mempunyai niat jahat, sudah tentu Pemohon tidak menaggalkan pita kawalan tersebut. [71] Pada tahap ini, Mahkamah mendapati pita kawalan dan notis tampalan yang banyak berlaku akibat perbuatan Responden yang telah mengoyakkan notis asal yang ditampal oleh Bailif. Pita kawalan dan notis tampalan yang banyak juga telah ditanggalkan. Tiada niat jahat oleh Pemohon atau bailiff telah dibuktikan. [72] Kes Selvarani KV Velusamy v Sundara Raju Kasamoorthie [1999] 6 CLJ 477 [Supra] telah memutuskan: In his submission counsel raised 3 aspects of the execution ofthe writ of distress wrongful and unlawful. Firstly, he contended that there was no service of the Order dated 17-10-1997 on the appellant. The short answer to it is that there is no requirement of law that such an Order has to be served on the appellant. Itwas a process through which the writ of distress was issued, which was addressed to the Bailiff for execution. The entire process was carried out exparte. In my opinion, the element of surprise is expected, because if the Order was made known, the execution might not be fruitful, bearing in mind that under s 5 (3) of the Act arrears of rent might be distrained for only in respect of goods of the tenant that were still on the premises. Such an intention is clear when s 14 of the Act is considered. Here,when the rent of the immediate tenant of such 22 | P a g e superior landlord is in arrears, it shall be lawful for the superior landlord to serve upon any under tenant a notice stating the amount of such arrears of rent, etc. There is a requirement of law here to effectservice on the under tenant, but not the appellant here, as the tenant. Kes Mahkamah Tinggi diatas telah memutuskan bahawa permohonan writ distress ini sememangnya adalah secara “ex parte” atau sebelah pihak tanpa notis kepada pihak Responden kerana dikhuatiri perlaksanaan tidak dapat dijalankan kerana barangan akan dibawa keluar oleh penyewa. Oleh yang demikian, dakwaan Responden bahawa pihak Pemohon mempunyai niat jahat memfailkan permohonan writ distress ini tanpa notis kepadanya adalah tidak berasas. [73] Seterusnya, isu pita kawalan. Mahkamah mendapati pihak Responden telah bertindak mengoyak notis asal yang ditampal oleh bailiff menyebabkan Pemohon meletakkan pita kawalan dan notis tampalan yang banyak. Kemudian, pihak Pemohon telah menanggalkan pita kawalan dan notis tampalan yang banyak tersebut. Pita kawalan dan notis tersebut adalah satu bentuk notifikasi bahawa prosiding perlaksaan writ sedang dijalankan dan barangan telah disita. Ianya tidak menunjukkan satu tindakan niat jahat Pemohon menjatuhkan perniagaan Responden kerana pada masa tersebut sememangnya tindakan perlaksanaan writ distress sedang dilakukan akibat kemungkiran Responden sendiri yang tidak membayar sewaan premis tersebut selama 12 bulan. [74] Kes Selvarani KV Velusamy v Sundara Raju Kasamoorthie [1999] 6 CLJ 477 [Supra] telah memutuskan: “The other 2 aspects of the objection dealt with the seizure of exempted goods and the allegation that the premises were locked up in the course of the execution, thus preventing the rightof entry. Such acts, if proven, are unlawful and the Court certainly cannot condone them. However, they are not basis for setting aside the writ of distress unless the writ itself was defective and that is not the case here. The complaint here is that in theprocess of execution the authority had been exceeded resulting in an unlawful execution. Inasmuch as the writ was concerned there was nothing unlawful. I am of opinion the remedy is by instituting or commencing an action for damages for wrongful distress. .. 23 | P a g e It is certainly the state of the law that in order to succeed in damages, the applicant must prove the presence of malice, as the Chief Justice in CHOP CHYEHIN CHONG held “ the reason being, as stated in the latter case, that there is a judicial determination interposed between the filing of the affidavit on which the writ is issued and the issue of the writ, and the issue of the writ is in consequence of that interposition and therefore persons acting without malice are protected”. [75] Berdasarkan otoriti diatas, Mahkamah ini mendapati tiada “malice” atau niat jahat Pemohon atau bailiff telah dibuktikan oleh Responden. Pita kawalan dan tampalan notis telah diletakkan untuk notifikasi prosiding perlaksaan writ distress dijalankan. Ianya tidak bertujuan untuk memalukan atau menjatuhkan perniagaan Responden. Notis yang ditampal juga adalah notis berkenaan prosiding perlaksanaan writ distress yang dijalankan di premis dan tidak mengandungi apa-apa kenyataan lain untuk menjatuhkan perniagaan Responden. Oleh yang demikian, Mahkamah mendapati pihak Pemohon dan Bailif telah melaksanakan writ distress mengikut prosedur yang sah dan tiada niat jahat dibuktikan oleh Responden. Isu (v) samada perintah writ distress bertarikh 21.11.2023dan writ distress bertarikh 28.11.2023 a adalah cacat (“defective”),tidak teratur (“irregular”) dan tidak wajar (“improper”) kerana tuntutan kerana nilai anggaran harta-harta yang disita adalah terlampau rendah. [76] Pihak Responden telah berhujah bahawa selepas pengiraan dibuat, nilaian sebenar barang-barang konsaimen yang disita oleh Bailif adalah RM348,513.50. Namun begitu, bailiff hanya memberi penilaian sebanyak RM30,000.00.Bailiff sepatutnya mengambil kira nilai pasaran semasa. [77] Pihak Pemohon berhujah balas bahawa nilaian harga yang rendah bukan sebab untuk mengetepikan writ distress kerana ianya tidak melebihi jumlah yang dituntut. Sekiranya Responden tidak berpuas hati dengan nilai barangan yang rendah, Responden boleh membida barangan tersebut pada harga RM348,513.50 kerana akta Distres tidak menghalang mana-mana pihak termasuk tuan punya barangan yang disita. 24 | P a g e [78] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan pihak Pemohon bahawa isu nilaian harga rendah bukan satu sebab untuk writ distress diketepikan. [79] Mahkamah membuat dapatan bahawa tugas Bailif Mahkamah adalah untuk melaksanakan Writ Penyitaan dengan menahan barangan yang dirasakan patut dan ada nilai untuk diteruskan dengan proses jualan melalui lelongan. Barangan yang disita adalah dalam bidangkuasa yang diperuntukkan undang-undang dan Bailif hanya membuat anggaran nilaian yang mana dalam kes ini, anggaran bailif adalah sekitar RM30,000.00. [80] Ini adalah nilaian yang dianggarkan Bailif. Bailif tiada pengetahuan khusus apakah nilai semasa barangan tersebut tetapi pada pandangan Bailif, ia boleh dijual bagi melunaskan tunggakan. Proses seterusnya selepas penyitaan pula (selepas Responden diberi peluang dan tempoh untuk membuat penyelesaian) adalah proses jualan. Jualan akan dilakukan melalui lelongan awam. Harga jualan dan anggaran ini berdasarkan harga lelong dan bukan harga pasaran sebenar. [81] Proses selanjutnya (prosiding jualan melalui lelongan awam) ini belum dapat dipastikan samada akan berjaya dijual atau tidak atau jika berjaya, berapakah hasil jualan? Adakah mencapai jumlah yang dituntut oleh Plaintif atau sebaliknya. [82] Pada akhirnya, jika barangan ini diteruskan dengan lelongan awam, pihak Bailif dengan bantuan Pelelong/Penilai akan membuat lelongan awam berdasarkan penilaian harga sewajarnya. [83] Mahkamah sekali lagi merujuk kepada peruntukan seksyen 7 Distress Act 1951: “Seksyen 7. Waran distress. Suatu waran distress hendaklah dialamatkan kepada bailif, mengarahkannya seterusnya untuk menahan apa-apa harta alih yang dijumpai olehnya di atas premis yang dinamakan dalamnya, atau apa-apa bahagian harta itu sebagaimana dalam pertimbangnya boleh mencukupi, apabila dijual, untuk mendapatkan amaun sewa yang dinyatakan di dalamnya sebagai kena dibayar kepada pemohon itu, bersama-sama dengan apa-apa jumlah sebagaimana boleh kena dibayar kepada pemohon dengan cara kos dan kepada bailiff bagi fi dan perbelanjaannya: 25 | P a g e Dengan syarat bahawa sebelum suatu waran distress dikeluarkan mahkamah boleh memerlukan pemohon itu membayar ke mahkamah secara tunai apa-apa jumlah sebagaimana mahkamah fikirkan perlu untuk menampung fi dan perbelanjaan bailif itu..” [84] Nilaian harga yang rendah dinilai oleh Balif bukanlah satu sebab untuk mengetepikan writ distress. Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan Peguam Pemohon bahawa Sekiranya Responden tidak berpuas hati dengan nilai barangan yang rendah, Responden boleh membida barangan tersebut pada harga RM348,513.50 kerana akta Distres tidak menghalang mana-mana pihak termasuk tuan punya barangan yang disita. [85] Oleh demikian, tindakan Bailif untuk menahan dan menyita barangan yang ada dibenarkan undang-undang yang mana beliau fikirkan patut adalah satu tindakan yang betul bagi mendapatkan dan melunaskan jumlah tunggakan terhutang oleh Responden termasuk kos-kos yang perlu. [86] Pihak Responden di dalam tindakan ini tidak pernah sama sekali mempertikaikan bahawa pihak Responden telah memungkiri perjanjian sewaan tersebut yang mana Responden berhutang dengan Pemohon jumlah keseluruhan setakat November 2023 RM551,210.89 dan Pemohon hanya memohon RM251,183.30 bagi 12 bulan berterusan yang tidak dibayar. Walaupun di dalam affidavitnya Responden mengatakan bahawa anggaran jumlah pendapatan jualan perniagaan di premisnya adalah RM5,321.00 sehari atau RM159,630.00 sebulan, tidak dinyatakan apakah usaha pihak Responden untuk membayar dan melunaskan jumlah sewaan yang telah tertunggak dalam tempoh yang begitu lama. [87] Tindakan Responden menggunakan premis tersebut tanpa membayar sewa dan memungkiri perjanjian sewaan untuk tempoh berterusan yang lama ini adalah tidak munasabah dan Responden sedang menikmati kekayaan yang tidak adil (“unjust enrichment”).Oleh yang demikian, niat sebenar Responden untuk berterusan berada di premis tersebut tanpa membayar sewa dan memungkiri perjanjian sewa adalah sepatutnya juga menjadi persoalan. 26 | P a g e KESIMPULAN [88] Berdasarkan kertas kausa, eksibit-eksibit,alasan-alasan, hujahan-hujahan serta otoroti yang dikemukakan diatas,Mahkamah mendapati perintah writ distres bertarikh 21.11.2023 dan writ distres bertarikh 28.11.2023 adalah sah dan teratur. Oleh yang demikian, Mahkamah memutuskan notis permohonan Responden di lampiran 7 adalah ditolak dengan kos RM2,000.00. Bertarikh: 27 Jun 2024 zarifah ................................................ Hakim Mahkamah Sesyen Klang, Selangor