Gan Ka Seng v 1. ) Tan Weng Giap (JA-B52NCvC-90-09/2022)

TAN WENG GIAP [No. K/P: 850422085747]

P RAVECHANDRAN A/L S PERUMAL [No. K/P: 640308016013]

SATHI DEVI A/P N. VALLIAPPAN [No. K/P: 730509016158]

SEMUA ORANG YANG MENDUDUKI DI ATAS 24/11/2025 01:16:16 JA-B52NCvC-90-09/2022 Kand. 112 Geran 339153 Lot 165795 [dahulu dikenali sebagai HSD 376330 PTD 181696) Mukim Plentong, District of Johor Bahru, State of Johor, measuring 235 square meters and known as No. 50, Jalan Bayu 38, Bandar Seri Alam, 81750 Masai Johor (“Hartanah tersebut”)]. … DEFENDAN-DEFENDAN (Dipindahkan dan disatukan dan didengar secara bersama-sama dengan kes Mahkamah Tinggi Johor Bahru dibawah Guaman Sivil No. JA-A22NCvC-148-10/2022 menurut Perintah Mahkamah Tinggi Johor Bahru bertarikh 15/8/2023) DALAM MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BHARU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TA’ZIM, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. JA – B52NCVC – 102 – 08 / 2023

P RAVECHANDRAN A/L S PERUMAL [No. K/P: 640308016013]

SATHI DEVI A/P N. VALLIAPPAN [Identity Card No.: 730509016158] … PLAINTIF-PLAINTIF

GAN KA SENG [No. K/P: 850515016759]

TAN WENG GIAP [No. K/P: 850422085747]

TETUAN WOON WEE YUEN & PARTNERS (Rakan kongsi Tetuan Woon Wee Yuen & Partners yang beramal atas nama Tetuan Woon Wee Yuen & Partners) … DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan 1. Terdapat dua tindakan di hadapan Mahkamah ini yang telah diperintahkan untuk digabungkan dan didengar bersama.

Dalam tindakan Guaman Sivil No. JA – B52NCVC – 90 – 09 / 2022 (“GS 90”), plaintif Gan Ka Seng menuntut antara lainnya defendan-defendan menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepada plaintif dan gantirugi khas.

Dalam tindakan Guaman Sivil No. JA – B52NCVC – 102 – 08 / 2023 (“GS 102”) pula plaintif-plaintif P Ravechandran a/l S Perumal dan Sathi Devi a/p N. Valliappan menuntut terhadap defendan-defendan antara lainnya, satu deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.8.2014 bagi hartanah tersebut di antara plaintif-plaintif sebagai penjual dan defendan Tan Weng Giap sebagai pembeli adalah tidak sah dan terbatal dan gantirugi-gantirugi khas dan punitive.

Bagi memudahkan rujukan dalam Alasan Penghakiman ini, pihak-pihak dirujuk sepertimana kedudukan mereka di dalam tindakan

Plaintif-plaintif merupakan bekas pemilik berdaftar bagi hartanah yang dikenali sebagai Geran 339153 Lot 165795 (dahulunya dikenali sebagai HS(D) 376330 PTD 181696) Mukim Plentong Johor Bahru Negeri Johor yang mempunyai sebuah rumah berkembar dua tingkat (double storey semi-detached house) beralamat No. 50 Jalan Bayu 38 Bandar Seri Alam 81750 Masai Johor (“hartanah tersebut”).

Plaintif-plaintif telah menandatangani satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.8.2014 (“Perjanjian Jual Beli pertama tersebut ” - m/s 91 – 105 Ikatan B) dengan defendan kedua Tang Weng Giap (“D2”) untuk menjual hartanah tersebut dengan harga jualan RM345,000.00 (“Perjanjian Jual beli pertama”).

Antara terma-terma Perjanjian Jual Beli pertama tersebut ialah: a. Section 6 : The existing Chargee – Bank Islam Malaysia Berhad; b. Section 7 : Purchase Price – Ringgit Malaysia Three Hundred and Forty-five Thousand (RM345,000.00) Only; c. Section 8 : Deposit and Part-payment – Ringgit Malaysia One Hundred and Fifty Thousand (RM150,000.00) Only; d. Section 9 : Balance Purchase Price – Ringgit Malaysia One Hundred and Ninety Five Thousand (RM195,000.00) Only; e. Section 10 : Completion date – The Balance of Purchase Price of RM195,000.00 – shall be paid within twelve (12) months from the date of this Agreement; f. Section 11 : Extended Completion Date and Rate of Interest – One (1) Month from the Completion Date with five percentum (5%) per annun; g. Section 13 : Agreed Liquidate Damages – Ringgit Malaysia One Hundred and Fifty Thousand (RM150,000.00) only.”

Plaintif-plaintif menerima RM109,400.00 daripada wang deposit RM150,000.00 manakala baki RM40,600.00 dibayar kepada individu Kabir Singh a/l Jagir Singh melalui Tetuan Syarikat Rodziah.

Wang RM40,600.00 yang dibayar kepada Kabir Singh adalah bagi membolehkan Kabir Singh membatalkan satu kaveat persendirian yang telah dimasukkan ke atas hartanah tersebut dan membatalkan satu perjanjian jual beli hartanah tersebut yang dimasuki di antara plaintif-plaintif dan Kabir Singh sebelum ini.

Pada 27.8.2014 melalui surat daripada Tetuan Syarikat Rodziah (m/s 88 – 90 Ikatan B), perjanjian jual beli di antara plaintif-plaintf dan Kabir Singh dibatalkan dan kaveat persendirian Kabir Singh juga telah ditarik balik.

Baki wang deposit berjumlah RM109,400.00 dibayar melalui Maybank Banker’s Cheque bertarikh 18.8.2014 di atas nama plaintif kedua (m/s 87 Ikatan B). Adalah tidak dipertikaikan plaintif kedua menerima wang ini.

Bagi menguruskan transaksi pembelian hartanah tersebut daripada plaintif-plaintif, D2 telah melantik Tetuan Woon Wee Yuen & Partners (“D3”) untuk mewakili dirinya. SD4 merupakan peguam dari firma D3 yang mengendalikan urusan Perjanjian Jual Beli pertama tersebtu serta pindahmilik hartanah tersebut daripada plaintif-plaintif kepada D2.

Pada 28.8.2014, SD4 menulis surat kepada Bank Islam Berhad (m/s 110 Ikatan B) bank pembiaya plaintif-plaintif, memohon penyata penebusan (redemption statement) bagi pihak plaintif-plaintif dengan tujuan melepaskan gadaian pihak Bank Islam Berhad ke atas hartanah tersebut. Bersama-sama surat D3 tersebut ialah surat lantikan D3 sebagai mewakili plaintif-plaintif dalam urusan mendapatkan penyata penebusan daripada pihak bank.

Kesemua surat-menyurat ini juga dihantar salinannya kepada plaintif-plaintif ke alamat mereka di Vista Seri Alam Bandar Seri Alam.

Pihak Bank Islam Berhad mengeluarkan penyata penebusan melalui surat bertarikh 28.10.2024 (m/s 117 – 119 Ikatan B) dialamatkan kepada plaintif-plaintif dan juga D3. Nilai penebusan hartanah tersebut ialah RM207, 934.75.

D2 menyediakan sesalinan Hong Leong Banker’s Cheque no. 823822 bertarikh 29.1.2015 berjumlah RM207, 934.75 bagi tujuan penebusan hartanah tersebut. Cek ini dikemukakan kepada pihak Bank Islam Berhad pada 30.1.2015 (m/s 120-121 Ikatan B).

Selepas penyerahan wang penebusan hartanah tersebut, melalui surat bertarikh 23.2.2025 (m/s 122 Ikatan B) pihak Bank Islam Berhad telah menyerahkan dokumen-dokumen pinjaman wang, geran asal hartanah tersebut dan dokumen-dokumen lain kepada D3. Pihak Bank Islam Berhad juga telah melepaskan gadaian mereka ke atas hartanah tersebut (m/s 122 Ikatan B).

Hartanah tersebut akhirnya didaftar dan dipindahmilik ke atas nama D2 melalui Geran dan Pelan Tanah Asal pada 29.4.2015 oleh Pejabat Tanah dan Galian Johor (m/s 58 – 60 Ikatan B).

Pada 23.4.2015, D2 menarik balik kaveat persendiriannya ke atas hartanah tersebut (m/s 130 Ikatan B). Perjanjian Jual Beli Kedua 20. Pada sekitar Februari 2022 defendan pertama (D1) melihat iklan bahawa hartanah tersebut sedia untuk dijual dan menghubungi nombor yang tertera pada iklan tersebut.

Individu yang dihubungi oleh D1 tersebut ialah D2 dan D2 mengesahkan hartanah tersebut adalah untuk dijual dengan harga

D1 melantik T/n Tng Liew David Leow & Co bagi mengendalikan transaksi jual beli hartanah tersebut. SD2 merupakan peguam yang menguruskan jual beli hartanah tersebut daripada D2 kepada

D1 membayar deposit RM45,000.00 kepada firma SD2 pada 1.3.2022 dan pada 3.3.2022 SD2 memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut sementara proses pindah milik selesai.

Pada 7.3.2022 D2 menandatangani Perjanjian Jual Beli hartanah tersebut di pejabat SD2 (“Perjanjian Jual Beli kedua”) (m/s 39 – 56 Ikatan B).

Baki harga belian hartanah tersebut dibayar oleh D1 melalui bayaran tunai dimana jumlah RM100,000.00 dipindahkan pada 16.3.2022 dan RM305,000.00 pada 27.5.2022 ke akaun klien firma

Hartanah tersebut kemudiannya didaftarkan ke atas nama D1 pada 3.7.2022 (m/s 64-67 Ikatan B).

D1 tidak pernah mendapat milikan kosong hartanah tersebut kerana D2 gagal menyerahkan kunci hartanah tersebut kepada D1. Selain itu D1 mendapati hartanah tersebut diduduki oleh orang lain i.e. plaintif-plaintif dimana plaintif-plaintif mendakwa mereka adalah pemlik kepada hartanah tersebut.

Oleh kerana D1 gagal mendapat milikan kosong hartanah tersebut kerana hartanah tersebut masih diduduki oleh plaintif-plaintif, maka D1 memulakan tindakan vide GS 90 tersebut terhadap plaintif-plaintif dan D2.

D2 juga memfailkan satu Notis Sumbangan dan Tanggungrugi terhadap plaintif-plaintif di dalam GS 90 tersebut menuntut milikan kosong hartanah tersebut.

Menyedari tindakan yang diambil oleh D1 dan D2 tersebut, plaintif-plaintif mengambil tindakan balas vide GS 102 untuk memastikan hartanah tersebut kekal di atas nama mereka. Kes Plaintif-plaintif 31. Adalah menjadi kes plaintif bahawa mereka tidak pernah bersetuju untuk menjual hartanah tersebut kepada D2 dan Perjanjian Jual Beli pertama tersebut merupakan ‘sham agreement’ semata-mata untuk menutup kegiatan pinjaman wang haram yang dijalankan oleh D2.

Plaintif-plaintif merupakan pasangan suami isteri. Plaintif pertama (“SP1”) menjalani perniagaan pusat tuisyen. Pada atau sekitar tahun 2014, plaintif pertama SP1 mengalami masalah kewangan dan terdesak untuk mendapatkan pinjaman wang bagi memastikan pusat tuisyennya terus beroperasi.

33.

Pada sekitar Jun 2014 plaintif-plaintif didatangi dengan seorang individu bernama Ben Goh yang menawarkan pinaman kepada mereka.

SP1 yang memerlukan dana kewangan pada masa itu bersetuju dengan tawaran Ben Goh untuk pinjaman sebanyak

Plaintif-plaintif kemudiannya menandatangani Perjanjian Jual Beli pertama tersebut namun atas diberitahu hanya sebagai formaliti bagi pinjaman tersebut.

Plaintif juga diberitahu oleh Ben Goh bahawa plaintif perlu membayar faedah pinjaman pada kadar 5% sebulan bermakna plaintif perlu membayar RM9,500.00 sebulan. Plaintif dikehendaki membuat bayaran tersebut ke satu akaun Maybank Ganjaran Enterprise No. 551258504668.

Plaintif menafikan menandatangani Borang Pindahmilik atau mana-mana dokumen lain yang berkaitan dengan pindahmilik hartanah tersebut. Plaintif mendakwa tiada mana-mana peguam dari firma D3 yang menerangkan kandungan dokumen-dokumen yang ditandatangani. Plaintif menafikan SD4 ada bersama mereka semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli pertama, borang pindahmilik ataupun surat kebenaran mewakili plaintif kepada Bank Islam Malaysia Berhad.

Pada masa SP1 menandatangani Perjanjian Jual Beli pertama tersebut, SP1 tidak pasti siapakan penama “Tan Weng Giap” yang dinamakan di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut.

Hanya selepas SP1 membuat laporan polis P2 bertarikh 20.3.2015 plaintif-plaintif mengetahui bahawa Jason dan Tan Weng Giap merupakan orang yang sama.

Plaintif-plaintif gagal melunaskan pinjaman mereka dan ini telah menyebabkan mereka menerima ugutan dan ancaman. Kejadian-kejadian ini direkodkan di dalam laporan-laporan polis yang dibuat oleh SP1 (rujuk m/s 16, 17, 22 dan 24 Ikatan B).

Pada masa yang sama juga plaintif telah gagal untuk membayar pembiayaan bulanan hartanah tersebut kepada Bank Islam Malaysia Berhad.

Pada bulan Februari 2015 plaintif telah dimaklumkan oleh pihak Bank Islam Malaysia Berhad bahawa hartanah tersebut telah ditebus sepenuhnya melalui firma D3.

Plaintif juga membuat carian di Pejabat Tanah dan Galian mendapati hartanah tersebut telah dipindahkan ke atas nama D2 pada 29.4.2015 (m/s 58 – 59 Ikatan B).

Plaintif mendakwa pada sepanjang masa plaintif dan keluarga menetap di hartanah tersebut dan tidak pernah berpindah keluar pada sepanjang masa yang material.

D2/SD3 merupakan pembeli kepada hartanah tersebut daripada plaintif-plaintif.

D2 merupakan seorang pelabur dan pekerjaan D2 ialah membeli hartanah untuk dijual semula bagi mendapatkan keuntungan.

Keterangan D2 ialah D2 membeli hartanah tersebut sebagai pelaburan daripada plaintif-plaintif dan melantik firma D3 bagi menguruskan pembelian hartanah tersebut.

Wang yang digunakan bagi membiayai pembelian hartanah tersebut adalah wang D2 sendiri dan pinjaman daripada ahli keluarga dan juga kawan-kawan D2.

Bukti pembayaran penuh harga belian yang dikeluarkan oleh D2 boleh dilihat kepada ketiga-tiga Banker’s Cheque di m/s 139, 142 dan 147 Ikatan B.

D2 mendakwa plaintif-plaintif telah menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepadanya setelah semua bayaran diterima oleh plaintif-plaintif dan hartanah tersebut didaftarkan di atas nama

D2 menjual hartanah tersebut kepada defendan pertama Gan Ka Seng (“D1”) melalui Perjanjian Jual Beli kedua tersebut bertarikh

7.3.2022 dengan harga jualan RM450,000.00 (m/s 39 – 56 Ikatan B). D2 telah menerima bayaran penuh daripada D1 dan D2 mendakwa telah menyerahkan kunci dan milikan kosong hartanah tersebut kepada D1 melalui peguam D1 iaitu Tetuan Tng, Liew, David Leow & Co.

D2 hanya mengetahui bahawa plaintif-plaintif masih menduduki hartanah tersebut apabila menerima saman-saman di dalam tindakan GS 90 dan GS 102.

D2 juga memanggil peguam yang mengendalikan urusniaga jual beli dan pindah milik hartanah tersebut iaitu Nurul Safwaty bin Salleh (SD4) yang bertugas di firma D3 sebagai saksinya.

Keterangan SD4 ialah firma D3 dilantik untuk menguruskan jual beli hartanah tersebut dan juga mendapatkan penyata penebusan daripada Bank Islam Malaysia Berhad yang memegang cagaran ke atas hartanah tersebut.

Carian awal SD4 bertarikh 5.8.2014 (m/s 76- 77 Ikatan B) ke atas hartanah tersebut mendapati hartanah tersebut dikaveatkan oleh individu bernama Kabir Singh a/l Jagir Singh. Kaveat persendirian tersebut dimasukkan kerana plaintif-plaintif telah memasuki satu perjanjian jual beli hartanah tersebut dengan Kabir Singh.

SD4 menguruskan pembatalan perjanjian jual beli hartanah tersebut antara plaintif dan Kabir Singh dengan Tetuan Syarikat Rodziah setelah diarahkan oleh D2 dan atas persetujuan plaintif-plaintif (rujuk surat D3 bertarikh 14.8.2014 m/s 82 Ikatan B).

Kaveat persendirian Kabir Singh berjaya dibatalkan dengan pembayaran kembali wang deposit perjanjian jual beli berjumlah RM40,600.00 kepada Kabir Singh melalui satu Banker’s Cheque bertarikh 18.8.2014 di atas nama Tetuan Syarikat Rodziah (m/s 86 Ikatan B). Pada tarikh yang sama juga D2 menyerahkan Banker’s Cheque berjumlah RM109,400.00 kepada SD4 sebagai baki deposit pembelian hartanah tersebut untuk diserahkan kepada plaintif-plaintif (m/s 87 Ikatan B).

Keterangan SD4 ialah beliau menyediakan Perjanjian Jual Beli pertama tersebut dan ditandatangani oleh plaintif-plaintif pada 27.8.2014 di firma D3. SD4 mendakwa dirinya sendiri yang hadir dan menerangkan kandungan Perjanjian Jual Beli pertama tersebut bersama surat lantikan dan kebenaran D3 untuk mendapatkan surat penebusan daripada Bank Islam Malaysia Berhad (m/s 106 – 107 Ikatan B) kepada plaintif-plaintif.

D2 pula mendakwa menandatangani Perjanjian Jual Beli pertama tersebut pada hari yang sama tapi pada waktu yang berlainan daripada plaintif-plaintif.

SD4 seterusnya memasukkan kaveat persendirian D2 ke atas hartanah tersebut pada 3.9.2024.

Pada 28.10.2014 SD4 menerima penyata penebusan hartanah tersebut daripada Bank Islam Malaysia Berhad dengan nilai penebusan RM207,934.75. D2 kemudiannya menyerahkan Banker’s Cheque bertarikh 29.1.215 dengan nilai penebusan kepada SD4 yang kemudiannya diserahkan kepada Bank Islam Malaysia Berhad.

Hartanah tersebut Berjaya ditebus dan didaftarkan atas nama D2. Pejabat Tanah dan Galian Johor mengeluarkan Geran dan Pelan Tanah asal atas nama D2 pada 29.4.2015.

Berkenaan aduan yang difailkan oleh SP1 terhadap firma D3 kepada Lembaga Tatatertib Peguam-peguam bertarikh 1.2.2015 (m/s 2 – 5 Ikatan B) bahawa SP1 tidak pernah melantik fima D3 dalam urusan penebusan hartanah tersebut, SD4 menafikan dakwaan salah laku tersebut dan aduan SP1 telah ditolak oleh Lembaga Tatatertib Peguam-peguam pada 24.7.2015. Kes defendan pertama (D1)

Defendan pertama Gan Ka Seng (D1/SD) membeli hartanah tersebut daripada D2 melalui Perjanjian Jual Beli kedua tersebut yang bertarikh 7.3.2022.

Keterangan D1 ialah beliau mengetahui tentang hartanah tersebut untuk dijual apabila melihat iklan hartanah tersebut di kawasan kejiranan di mana hartanah tersebut berada.

D1 menghubungi nombor telefon yang tertera pada iklan tersebut dan bercakap dengan D2. D2 memberitahunya bahawa D2 merupakan pemilik hartanah tersebut dan hartanah tersebut untuk dijual.

Daripada pemerhatian luaran D1 pada waktu itu, hartanah tersebut kosong tanpa penghuni dan D1 berpuas hati dengan lokasi dan keadaan hartanah tersebut walaupun D1 tidak pernah masuk ke bahagian dalam hartanah tersebut.

Harga jualan yang dipersetujui oleh pihak-pihak ialah

D1 melantik Tetuan Tng, Liew, David Leow & Co bagi menguruskan pembelian hartanah tersebut.

D1 tidak membuat pinjaman bank bagi membiayai pembelian hartanah tersebut. Sebaliknya D1 menggunakan wang simpanannya yang dikumpulkan secara tunai hasil pendapatannya selama ini.

Pada masa yang material D1 bekerja sebagai tukang masak di Singapura. D1 menyimpan wang tunai tersebut di rumah ibunya di Kluang dan membawa wang tunai tersebut ke bank untuk dipindahkan ke akaun pelanggan Tetuan Tng, Liew, David Leow & Co bagi pembayaran harga belian tersebut.

Seterusnya keterangan D1 ialah selepas seminggu bayaran penuh dibuat, D1 menghubungi D2 untuk mendapatkan kunci rumah tetapi D2 tidak dapat dihubungi. Apabila D1 pergi melawat hartanah tersebut pada masa itu, D1 terkejut kerana mendapati hartanah tersebut didiami oleh ‘orang India’ yang mendakwa merupakan pemilik hartanah tersebut.

Atas nasihat peguam, D1 memulakan tindakan di GS 90 bagi mendapatkan milikan kosong hartanah tersebut daripada D2 dan plaintif-plaintif. Namun D1 tidak pernah membuat laporan polis terhadap D2 sungghpun D2 telah gagal menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut dan telah menerima bayaran penuh harga belian.

D1 juga memanggil saksi Tng Poh Ying (SD2) dari Tetuan Tng, Liew, David Leow & Co yang menguruskan pembelian hartanah tersebut daripada D1.

SD2 mengesahkan bahawa D1 melantik firma Tetuan Tng, Liew, David Leow & Co untuk tujuan pembelian hartanah tersebut pada

Carian SD2 ke atas hartanah tersebut mengesahkan hartanah tersebut didaftarkan atas nama D2.

Selepas D1 membayar deposit RM45,000.00, SD2 memasukkan caveat persendirian D1 ke atas hartanah tersebut pada 3.3.2022.

SD2 menyediakan Perjanjian Jual Beli kedua tersebut yang ditandatangani oleh D1 dan D2 pada 7.3.2022 pada sesi yang berbeza.

Baki harga pembelian dibayar oleh D2 melalui pemindahan wang ke akaun firma Tetuan Tng, Liew, David Leow & Co pada 16.3.2022 sebanyak RM100,000.00 dan 27.5.2022 sebanyak

Hartanah tersebut Berjaya didaftarkan di atas nama D1 menurut Geran bertarikh 4.7.2022. Mengenai penyerahan milikan kosong dan kunci, SD2 memberitahu D2 telah menyerahkan kunci hartanah tersebut kepada firma Tetuan Tng, Liew, David Leow & Co dan firma telah menyerahkan kepada D1.

SD2 mendapat tahu milikan kosong hartanah tersebtu tidak diserahkan kepada D1 selepas D1 datang kembali ke firma Tetuan Tng, Liew, David Leow & Co beberapa bulan selepas itu dan memaklumkan hartanah tersebut didiami oleh plaintif-plaintif.

SD2 kemudiannya mengambil tindakan lanjut menghantar surat kepada penghuni di hartanah tersebut menuntut milikan kosong namun dibalas dengan makluman peguam plaintif bahawa anak guam mereka i.e. plaintif-plainti merupakan pemilik hartanah tersebut dan menduduki hartanah tersebut. Dapatan Mahkamah 83. Isu utama dalam kes ini berkisar tentang sama ada perjanjian jual beli hartanah tersebut merupakan transaksi komersil tulen (genuine transaction) atau perjanjian palsu (sham agreement) untuk melindungi sesuatu tujuan atau niat yang licik.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, dakwaan perjanjian palsu tersebut adalah bertujuan untuk melindungi perjanjian pinjaman wang haram daripada peminjam tidak berlesen yang lebih dikenali sebagai ‘ah long’.

Ini bukanlah kes pertama yang diadili oleh Mahkamah berkaitan isu yang sama.

Malahan isu pinjaman wang haram daripada ‘ah long’ ini merupakan isu yang berleluasa dalam masyarakat di Malaysia sehinggakan Mahkamah-mahkamah terdahulu telah mengenalpasti ciri-ciri perjanjian palsu pinjaman wang haram menyamar sebagai perjanjian jual beli hartanah yang tulen yang dilabelkan sebagai Mahmood Ooyub Framework.

Dalam kes Mahkamah Rayuan Rayuan Sivil No. B-02 (NCvC)(W)- 1000-06/2024 AJ Kasturi Sdn Bhd v Pannirselvam A/L Mannar & 5 lagi (didengar bersama dengan 2 lagi rayuan), YA Ahmad Fairuz Zainol Abidin (HMR) telah mengupas pendekatan yang perlu diambil oleh Mahkamah apabila berdepan dengan isu pertikaian perjanjian palsu dengan merujuk kepada Mahmood Ooyub Framework seperti berikut: Duty of court to determine sham transactions [43] In Mahmood bin Ooyub v Li Chee Leong and another appeal [2020] 6 MLJ 755 (CA), this court established comprehensive guidelines for determining whether a transaction is genuine or a sham designed to circumvent the Moneylenders Act 1951. The facts are similar to the current appeal where it also involved money lending transactions which were guised genuine land transactions. Lee Swee Seng JCA (as he then was) held: "[211] It therefore behooves the trial Court, when there is the allegation that the agreement is a sham and a fabrication with the object of circumventing the law, to examine the external evidence to see if the pieces in the puzzle would fit to from a coherent whole. The Court must probe further to see if there are unusual features in the agreement as in here, a sale and purchase agreement and examine the circumstantial evidence such as the conduct of the parties that may arouse suspicion if not setting off the alarm bell. [214] The Court in scrutinising the transaction is duty bound to shine the search light of consistency and coherence and to see if there are contradictions that cry out for an explanation. [215] No one factor is conclusive but if when taken together more questions are raised than there are satisfying answers, then in all probabilities the agreement is a sham and fabrication to camouflage and counterfeit the real transaction, which if allowed would contravene the law. The dressing up and decoy is deliberately if not delicately designed to escape detection by the enforcement authority and to deceive the weaker party when the crunch comes. The 'deal' is structured in such a way that the substance is shielded from detection [216] It is against that backdrop that this Court had weighed in on the evidence of suspicious circumstances and unusual features, the tell-tale signs and the indicia for dismantling and discarding the facade and exposing the transaction for what it really is - an illegal moneylending transaction. [217] The following are some of the suspicious circumstances and unusual features that would justify a further probing as pointing in the direction of a sham agreement like an SPA masking the illegal moneylending transaction:

The borrower 'vendor' is directed to use the services of a solicitor acting for the lender purchaser' with no separate representation;

Some directions to make repayments into designated accounts unrelated to the SPA;

The borrower 'vendor' is made to sign a slew of documents all in one go and often not given a copy;

The purchase price is fixed by the lender 'purchaser' and commonly well below market price as reflected in the government stamp duty assessment;

An unusually large amount of cash deposited and sometimes in many small denominations which source the lender 'purchaser' has difficulty explaining;

The borrower 'vendor' not being kept posted as to the progress of the transaction and often realised it when it is too late that the property has been transferred into the name of a third party that he had never met before;

The unusually high deposit paid of more than 10% of the purchase price and sometimes even the whole of the purchase price paid upon signing the SPA;

The unusually long period of time, sometime as long as one year, for the lender 'purchaser' to complete the purchase when the purchase price is already below market value;

The lender 'purchaser's' caveat may not be lodged until there is manifestation of objection by the borrower 'vendor' to the transfer; and

The rather common acts of harassment and criminal intimidation when the borrower 'vendor' refuses to grant vacant possession because he had never intended to sell his property. [218] The above list is by no means exhaustive and there will be doubtless variations of it and so one would have to look for the similarities in the differences and well as the differences in the similarities as human ingenuity knows no bound." (the Mahmood Ooyub Framework) [44] This court further emphasized the need for careful examination of all facts in Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd v Jangka Prestasi Sdn Bhd (supra) and held that: "[23] Whenever an allegation is made that an agreement and related documents prepared are a sham to camouflage what the law specifically prohibits; the court must tread cautiously and comb carefully the evidence presented. It is only to be expected that generally all tracks would be covered so as not to leave behind anything coming close to resemble a smoking gun. [25] To wring one's arm in despair would be to allow the law to be ridiculed and rendered toothless.”

Tugas Mahkamah dalam kes-kes sebegini ialah meneliti dengan cermat keterangan-keterangan yang dikemukakan tidak terkecuali keterangan luaran agar Mahkamah mendapat gambaran menyeluruh tentang apa yang sebenarnya berlaku terutamanya perkara-perkara yang bertentangan dengan undang-undang dan cuba disembunyikan oleh pihak-pihak tertentu.

Menggunapakai Mahmood Ooyub Framework kepada kes di hadapan Mahkamah ini, terdapat banyak ciri-ciri yang meragukan dan menjurus ke arah perjanjian palsu bagi perjanjian jual beli hartanah tersebut.

Ciri-ciri meragukan bagi Perjanjian Jual Beli pertama tersebut yang menepati Mahmood Ooyub Framework adalah seperti berikut. Tiada keterangan tawaran jual beli hartanah tersebut

Plaintif-plaintif bertegas bahawa mereka tidak pernah berbincang dengan D2 atas urusan jual beli hartanah tersebut. Ini kerana plaintif-plaintif tidak pernah berniat untuk menjual hartanah tersebut kepada D2. Pemahaman plaintif-plaintif ialah hartanah tersebut dijadikan sebagai sekuriti / cagaran bagi pinjaman yang diperolehi daripada Ben Goh dan bukannya untuk dijual kepada pihak ketiga.

Semasa plaintif-plaintif menandatangani Perjanjian Jual Beli pertama tersebut, SP1 menyatakan plaintif-plaintif tidak mengetahui siapakah “Tang Weng Giap” yang dinamakan sebagai Pembeli tersebut dan Perjanjian Jual Beli pertama tersebut ditandatangan secara berasingan antara plaintif-plaintif dan D2. SP1 hanya menyedari Tan Weng Giap ialah “Jason Tan” seorang peminjam wang i.e. ah long semasa SP1 membuat laporan polis bertarikh 20.3.2015.

D2 juga tidak menawarkan apa-apa keterangan tentang bagaimana D2 boleh membuat keputusan membeli hartanah tersebut daripada plaintif-plaintif. Tiada keterangan bagaiamana D2 mendapat pengetahuan tentang hartanah tersebut, bagaimana harga belian ditetapkan dan butiran pertemuan dan/atau perbincangan antara dan plaintif-plaintif. hanya memberitahu bahawa dirinya merupakan seorang pelabur yang membeli dan menjual hartanah bagi mendapatkan keuntungan dan membuat keputusan membeli hartanah tersebut sahaja.

Mahkamah mendapati ketiadaan butiran dan/atau pengetahuan latar belakang tentang bagaimana D2 boleh membuat keputusan membeli hartanah tersebut meninggalkan satu lompang yang besar dalam cerita D2. Kelompangan ini sudah pasti menyumbang kepada kecacatan naratif D2 secara keseluruhannya di dalam kes ini dan merupakan satu tanda amaran kepada Mahkamah ini untuk berhati-hati dalam menilai kes D2. Penggunaan satu peguamcara menguruskan transaksi jual beli hartanah tersebut 95. Situasi ini juga berlaku di dalam kes ini di mana fima D3 dilantik oleh D2 untuk menguruskan jual beli hartanah tersebut.

Plaintif-plaintif tidak pernah melantik firma D3 mahupun SD4 bagi mewakili mereka dalam transaksi jual beli hartanah tersebut.

Malahan plaintif-plaintif mendakwa mereka tidak berjumpa dengan SD4 semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli pertama tersebut walaupun dinafikan oleh SD4.

Pada masa yang sama juga plaintif-plaintif diminta untuk menandantangi beberapa dokumen yang lain seperti surat-surat kepada Bank Islam Malaysia Berhad (m/s 106 – 107 Ikatan B) dan Borang 14A (m/s 152 Ikatan B) tanpa ada penjelasan yang sewajarnya.

Mahkamah memutuskan untuk menerima versi plaintif-plaintif bahawa semasa mereka menandantangani Perjanjian Jual Beli pertama tersebut di firma D3 mereka hanya berjumpa dengan kerani bernama Miss Liew dan bukannya SD4.

SD4 mengakui bahawa firma D3 dan dirinya sendiri tidak mewakili plaintif-plaintif dalam perjanjian jual beli pertama tersebut. SD4 juga tidak dapat mengemukakan apa-apa surat untuk menunjukkan plaintif-plaintif telah membuat pilihan untuk tidak diwakili peguam dalam transaksi tersebut. SD4 hanya mengaku bahawa SD4 mewakili plaintif-plaintif untuk berurusan dengan pihak Bank Islam Malaysia Berhad bagi menebus hartanah tersebut daripada pihak Bank. Deposit yang melebihi 10% daripada harga jualan 101. Klausa 2.1 dibaca dengan seksyen 8 Jadual kepada Perjanjian dan Jual Beli tersebut memperuntukkan deposit yang perlu dibayar ialah RM150,000.00 iaitu hampir separuh daripada harga belian RM345,000.00 hartanah tersebut.

Sungguhpun tiada undang-undang menyekat pembeli membayar deposit melebihi 10% daripada harga belian hartanah, namun amalan kelaziman dalam pindahmilik hartanah di negara ini ialah deposit yang diperlukan hanya 10% sahaja.

Jumlah wang yang besar ini merupakan satu petanda bahawa wang deposit tersebut berkemungkinan merupakan pinjaman yang telah diberikan kepada penjual iaitu plaintif-plaintif di dalam kes ini dan bukannya wang deposit pembelian hartanah tersebut.

Ini kerana wang RM150,000.00 telah dibayar terlebih dahulu pada 18.8.2024 kepada plaintif-plaintif (dalam jumlah RM109,400.00) dan Tetuan Syarikat Rodziah (berjumlah RM40,600.00) sedangkan Perjanjian Jual Beli pertama tersebut hanya ditandatangani pada 27.8.2014.

Tiada penjelasan munasabah daripada D2 dan juga SD4 tentang pembayaran deposit lebih awal terlebih dahulu sebelum Perjanjian Jual Beli pertama tersebut ditandatangani.

Kegagalan memberi penjelasan munasabah mengenai jumlah deposit yang besar dan bayaran yang lebih awal, pada hemat Mahkamah amatlah mencurigakan dan tidak memberi persepsi yang positif terhadap kes D2. Pelepasan wang RM40,600.00 kepada Tetuan Syarikat Rodziah 107. Plaintif-plaintif tidak menafikan ada membuat pinjaman wang dengan seorang lelaki bernama Kesavan Tilagar dengan Tetuan Syarikat Rodziah. Oleh sebab itu dokumen-dokumen hartanah tersebut dipegang oleh Tetuan Syarikat Rodziah.

Namun plaintif-plaintif menafikan memasuki satu Perjanjian Jual Beli hartanah tersebut dengan Kabir Singh a/l Jagir Singh dan menolak dakwaan D2 dan SD4 bahawa wang RM40,600.00 dibayar kepada Kabir Singh a/l Jagir Singh bagi membatalkan perjanjian jual beli tersebut.

Dalam hal ini SD4 gagal mengemukakan kebenaran daripada plaintif-plaintif ataupun apa jua rekod yang bersamaan dengannya menunjukkan SD4 mempunyai kebenaran dan persetujuan melepaskan wang RM40,600.00 tersebut kepada Tetuan Syarikat Rodziah.

Keterangan SD4 bahawa wang RM40,600.00 tersebut merupakan ‘refund’untuk pembatalan perjanjian jual beli hartanah tersebut antaran plaintif-plaintif dan Kabir Singh tidak disokong oleh mana- mana dokumen perjanjian jual beli malahan bertentangan dengan resit Tetuan Syarikat Rodziah bertarikh 19.8.2015 yang mencatatkan bayaran RM40,600.00 sebagai ‘liquidated damages’ (rujuk m/s 140 Ikatan B).

Selain itu, terdapat surat Kabir Singh bertarikh 15.8.2014 kepada Tetuan Syarikat Rodziah yang merujuk kepada ‘cek P. RAVECHANDRAN A/L S. PERUMAL yang berjumlah RM40,600.00 …’ (m/s 85 Ikatan B) sedangkan D2 mendakwa cek RM40,600.00 tersebut (m/s 86 Ikatan B) merupakan daripada dirinya dan bukan SP1.

Keterangan SP1 ialah wang RM40,600.00 melalui Banker’s Cheque bertarikh 18.8.2014 tersebut dikeluarkan oleh Ben Goh kepada Tetuan Syarikat Rodziah pada hari yang sama apabila SP1 menerima Banker’s Cheque RM109,400.00 tersebut. Jumlah kedua-dua Banker’s Cheque tersebut RM150,000.00 merupakan jumlah pinjaman SP1 daripada Ben Goh.

Mahkamah berpendapat versi SP1 berdasarkan keseluruhan keterangan kes ini adalah lebih berkemungkinan dan konsisten berbanding keterangan D2 dan SD4 yang penuh dengan percanggahan dan kekeliruan.

Apa yang pasti Mahkamah berpendapat pelepasan wang RM40,600.00 tersebut merupakan sebahagian daripada urusan peminjam wang haram i.e ah long yang terlibat untuk memastikan hartanah tersebut boleh dipindahmilik kepada D2. Tempoh bayaran baki harga belian dalam masa 1 tahun 115. Seksyen 10 dalam Jadual Perjanjian Jual Beli pertama tersebut iaitu ‘Completion Date’ ialah 12 bulan dari tarikh perjanjian 27.8.2014. Lanjutan satu bulan dibenarkan dengan faedah 5% setahun.

Keterangan SD4 ialah tempoh masa satu tahun ini adalah permintaan anak guamnya iaitu D2.

Keterangan D2 pula ialah satu tahun untuk memboleh D2 menjelaskan baki harga belian iaitu RM195,000.00.

D2 menafikan tempoh yang lama iaitu satu tahun adalah untuk memberi peluang kepada plaintif-plaintif membayar balik wang yang dipinjam tersebut.

Namun, berdasarkan Mahmood Ooyub Framework tersebut, tempoh masa lama diberikan kepada penjual ini adalah di luar kelaziman amalan pemindahakan di negara ini. Tempoh yang normal ialah tiga (3) bulan bagi pembeli untuk melengkapkan pembelian.

Mahkamah berpendapat selari dengan dapatan Mahkamah di dalam kes Mahmood Ooyub bahawa tempoh yang lama i.e satu tahun ini adalah tempoh bayaran balik pinjaman wang oleh plaintif-plaintif.

Dalam tempoh tersebut, plaintif-plaintif dikehendaki melangsaikan hutang-hutang mereka dan jika gagal akan berdepan dengan ancaman hartanah mereka dipindahmilik kepada ah long. Seksyen 13 – Agreed Liquidated Damages 122. Seksyen 13 Jadual memperuntukkan jumlah RM150,000.00 sebagai ‘Agreed Liquidated Damages’ sekiranya terdapat kemungkiran oleh penjual dengan merujuk kepada Klausa 16 Perjanjian Jual Beli pertama tersebut.

Klausa 16 tersebut memperuntukkan: “In the event the Vendor shall fail refuse and/or neglect to complete this Agreement or to transfef the said Property to the Purchaser or his nominee(s) as required herein notwithstanding that the Purchaser has performed and completed his obligation under this Agreement, including but not limited to, the payment of the Purchase Price, the Purchaser may elect either to require the Vendor to refund all the monies paid free of interest and to pay to the Purchaser a further sum as stated in Section 13 of the Schedule hereto being agreed liquidated damages whereupon this Agreement shall be treated as null and void and of no further effect and neither party shall have any claim whatsoever against the other or alternatively the Purchaser shall be entitled to affirm this Agreement and seek specific performance and/or damages.”

Jumlah RM150,000.00 merupakan jumlah wang yang dipinjam oleh plaintif-plaintif daripada Ben Goh di dalam kes ini.

Jumlah RM150,000.00 juga merupakan deposit yang diperuntukkan di bawah seksyen 8 Jadual Perjanjian Jual Beli pertama tersebut.

Terma ini memperuntukkan sekiranya penjual i.e plaintif-plaintif gagal dan/atau enggan menyempurnakan Perjanjian Jual Beli pertama tersebut, bukan sahaja Penjual perlu memulangkan wang deposit RM150,000.00 tapi pada masa yang sama perlu membayar Agreed Liquidated Damages juga berjumlah

Ini bermakna Pembeli i.e. D2 akan memperoleh RM300,000.00 sekiranya Perjanjian Jual Beli pertama tersebut dimungkiri oleh Penjual.

Sungguhpun klausa sedemikian adalah sesuatu yang lazim dimasukkan dalam perjanjian jual beli hartanah di negara ini, namun dalam kes ini jumlah deposit yang ditetapkan amat tinggi. Ini bermakna jumlah Agreed Liquidated Damages juga tinggi kerana bersamaan dengan jumlah deposit tersebut.

Mahkamah percaya bahawa Klausa 16 tersebut dimasukkan sebagai jaminan kepada pembeli iaitu ah long bahawa dalam apa jua keadaan sekiranya Penjual dapat dan/atau ingin melangsaikan hutang mereka lebih awal (kurang daripada tempoh 12 bulan) dan tidak ingin meneruskan perjanjian jual beli tersebut peminjam wang atau ah long masih akan mendapat kembali wang yang dipinjamkan bersama-sama keuntungan yang tinggi.

Klausa 16 tersebut bukanlah klausa yang melindungi hak D2 sebaliknya klausa tersebut digunakan untuk menekan penjual i.e plaintif-plaintif untuk membayar dua kali ganda daripada jumlah yang dipinjam daripada ah long. D2 membayar lebih RM12,000.00 daripada harga belian

131.

Penyata Penebusan daripada Bank Islam Malaysia Berhad 28.10.2014 (m/s 144) menyatakan jumlah tebusan hartanah tersebut ialah RM207, 934.75.

SD4 telah mengemukakan Banker’s Cheque bertarikh 29.1.2015 bersama surat iringan kepada Bank Islam Malaysia Berhad atas arahan D2 untuk menebus hartanah tersebut (m/s 146 – 147 Ikatan

Keterangan SD4 ialah Banker’s Cheque tersebut diberikan oleh D2 kepadanya dan ini disahkan oleh D2.

Adalah tidak dipertikaikan bahawa SD4 berjaya menebus hartanah tersebut daripada Bank Islam Malaysia Berhad susulan bayaran wang penebusan tersebut.

Jumlah keseluruhan yang dibayar oleh D2 bagi hartanah tersebut ialah RM150,000 + RM207,934.75 = RM357, 934.75. Jumlah ini melebihi RM12,934.75 daripada jumlah harga belian yang dipersetujui.

Apabila diminta penjelasan mengenai perkara ini, D2 menyatakan akan menuntut kembali wang lebihan bayaran daripada penjual i.e. plaintif-plaintif. Alasan yang sama dikemukakan oleh SD4.

Namun adalah jelas bahawa D2 tidak mengambil tindakan sedemikian. Tiada apa-apa keterangan lanjut dikemukakan oleh D2 dan/atau SD4 untuk membuktikan yang wang lebihan tersebut telah dikembalikan oleh plainitif-plaintif. Malahan plaintif-plaintif sendiri tidak disoal balas mengenai isu ini.

Seperti hujahan plaintif sekiranya benar D2 merupakan seorang pelabur yang melabur bagi mendapatkan keuntungan, tindakan D2 yang membayar lebih daripada harga belian tersebut adalah bercanggah dengan pendirian D2 sendiri.

Pada pendapat Mahkamah fakta ini merupakan satu amaran jelas yang tidak dapat diabaikan menunjukkan bahawa transaksi jual beli hartanah tersebut di antara plaintif dan D2 bukanlah satu transaksi yang tulen tetapi penyamaran kepada satu transaksi pinjaman wang haram. Bayaran melalui Banker’s Cheque 141. Fakta kes menunjukkan bayaran wang deposit, wang refund kepada Kabir Singh dan wang penebusan hartanah tersebut kesemuanya dibuat melalui Banker’s Cheque (rujuk m/s 86, 87 dan 121 Ikatan B).

Sungguhpun D2 mendakwa beliau menggunakan wangnya sendiri membeli Banker’s Cheque tersebut, D2 tidak menawarkan apa-apa bukti menyokong keterangannya.

D2 gagal mengemukakan resit-resit pembelian Banker’s Cheque tersebut ataupun resit penerimaan dari firma D3 bahawa firma D3 telah menerima Banker’s Cheque tersebut daripada D2 mahupun penyata akaun bank D2 yang menunjukkan wang tersebut dikeluarkan dari akaun bank D2.

Pada peringkat ini Mahkamah bersetuju dengan hujahan plaintif bahawa tiada apa-apa keterangan menyokong dakwaan D2 bahawa D2 menggunakan wangnya untuk membeli Banker’s Cheque tersebut bagi membiayai pembelian hartanah tersebut.

Ini diburukkan lagi dengan kegagalan D2 mengemukakan keterangan yang menyakinkan tentang sumber kewangan dan pendapatannya sebagai pelabur.

Keterangan D2 mengenai latar belakang peribadi, sumber kewangan, pekerjaan dan aktiviti pelaburannya adalah kabur, tidak jelas dan tidak menyakinkan. D2 memberi keterangan dengan sambil lewa, tidak serius mengenai isu-isu ini dan ada ketikanya ketawa dalam Mahkamah apabila disoal oleh peguam.

Mahkamah berpendapat D2 gagal membuktikan wang digunakan untuk membiayai pembelian hartanah tersebut datang dari sumber yang sah. Serahan Milikan Kosong 148. Fakta yang tidak dipertikaikan ialah pada masa tindakan ini dimulakan oleh D1 melalui GS 90, plaintif-plaintif masih menduduki hartanah tersebut.

Malahan plaintif-plaintif mendakwa mereka menduduki hartanah tersebut pada sepanjang masa sehingga kini dan tidak pernah pada bila-bila masa meninggalkannya.

Versi plaintif ini bertentangan dengan versi D2. D2 mendakwa setelah semua harga belian dijelaskan, plaintif-plaintif menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepadanya dan D2 ada pergi memeriksa hartanah tersebut dan mendapatinya telah kosong (m/s 406 Nota Keterangan).

Tiada butiran jelas daripada D2 bagaimana serahan milikan kosong diserahkan kepada D2. Keterangan D2 sekali hanya secara kabur tanpa butiran terperinci yang tidak menyakinkan.

D2 mendakwa selepas hartanah tersebut diserahkan kepadanya hartanah tersebut dibiarkan kosong tanpa penghuni selama lebih kurang 8 tahun sebelum dijual kepada D1.

Mahkamah bersetuju dengan plaintif bahawa pelabur yang sebenar sudah pasti akan mengambil tindakan yang wajar bagi memastikan pelaburannya mendatangkan hasil i.e. sama ada menjual semula hartanah tersebut dengan keuntungan dan/atau menyewakannya bagi mendapat pulangan sewaan. Setidak-tidaknya D2 menghuni hartanah tersebut daripada dibiarkan kosong tanpa penghuni.

Penjelasan sebenar ialah D2 tidak dapat berbuat apa-apa tindakan terhadap hartanah tersebut kerana pada setiap masa yang material, plaintif-plaintif masih menduduki hartanah tersebut sehingga ke hari ini.

Apa yang pasti milikan kosong hartanah tersebut tidak pernah diserahkan kepada D2 apatah lagi kepada D1. Keterangan D2 bahawa hartanah tersebut dibiarkan kosong pada pendapat Mahkamah adalah pembohongan dan rekaan D2 semata-mata bertentangan dengan keterangan plaintif-plaintif dan D1 sendiri. Gangguan terhadap plaintif-plaintif 156. Plaintif-plaintif telah menerima gangguan-gangguan akibat kegagalan melangsaikan hutang mereka kepada ah long. Gangguan-gangguan tersebut telah dilaporkan kepada pihak polis melalui laporan-laporan polisnya (rujuk m/s 22 – 24 Ikatan B).

Antara gangguan-gangguan yang dialami oleh plaintif-plaintif dalam kes ini ialah hartanah tersebut disimbah dengan cat merah, dirantai pintu pagar hartanah tersebut dan juga diputuskan bekalan elektrik (WSSP1 S&J No. 25).

Laporan-laporan polis tersebut merujuk kepada insiden-insiden yang berlaku selepas hartanah tersebut didaftarkan ke atas nama D2. Insiden-insiden tersebut menyokong kes plaintif bahawa walaupun D2 didaftarkan sebagai pemilik hartanah tersebut, plaintif-plaintif tidak pernah menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut sebaliknya masih kekal menghuninya.

Gangguan-gangguan tersebut merupakan taktik lazim yang diambil oleh ah long untuk menekan plaintif-plaintif agar mengosongkan hartanah tersebut atau melangsaikan pinjaman yang telah diberikan. Plaintif diminta membuat bayaran ke akaun Ganjaran Enterprise 160. Keterangan plaintif ialah selepas membuat pinjaman RM190,000.00 daripada Ben Goh, SP1 diarahkan membuat bayaran pinjaman ke akaun Maybank Ganjaran Enterprise no. 551258504668 dengan kadar faedah 5% iaitu RM9,500.00 sebulan.

Keterangan SP1 ialah SP1 hanya dapat membayar sebanyak pinjaman tersebut selama empat bulan iaitu daripada September 2014 sehingga Disember 2014.

Plaintif-plaintif tidak dapat mengemukakan bukti bayaran mereka ke dalam akaun ini namun terdapat laporan polis plaintif bertarikh 20.3.2015 (eksibit P2 m/s 20-21 Ikatan B) yang merekodkan nombor akaun bank ini.

Mahkamah berpendapat laporan polis P2 ini merupakan dokumen semasa yang menyokong dakwaan plaintif-plaintif bahawa tiada apa-apa persetujuan daripada mereka untuk menjual hartanah tersebut sebaliknya wang yang diterima adalah wang yang dipinjam daripada ah long.

Laporan polis P2 tersebut menyokong keterangan SP1 tentang kewujudan nombor akaun bank Ganjaran Enterprise di mana plaintif-plaintif membayar hutang ah long mereka.

Mahkamah memutuskan dapatan-dapatan di atas adalah selari dengan Mahmood Ooyub Framework dan terlalu jelas dan terang untuk diabaikan.

Tidak syak lagi jika diteliti keseluruhan keterangan yang ada, tidak terhad kepada dokumen-dokumen perjanjian jual beli serta pindah milik hartanah tersebut, Mahkamah berpendapat Perjanjian Jual Beli pertama tersebut merupakan satu samaran bagi transaksi pinjaman wang haram yang diperolehi oleh plaintif-plaintif daripada Ben Goh manakala Tan Weng Giap pula merupakan sebahagian daripada sindiket yang sama yang menyamar sebagai pembeli yang kononnya membeli hartanah tersebut daripada plaintif secara sah. Kredibiliti D2 dan SD4 167. Mahkamah mendapati D2 bukan sahaja berbohong di Mahkamah, tingkah laku (demeanour) D2 semasa memberi keterangan juga menunjukkan D2 sering mengelak untuk memberi jawapan, tidak menghormati prosiding Mahkamah dan keterangannya juga tidak masuk akal dan tidak munasabah dan bercanggah dengan saksi-saksi defendan yang lain. Mahkamah memutuskan D2 ini bukanlah satu saksi yang kredibel yang boleh dipercayai dan Mahkamah meragui keterangan-keterangan yang diberikan olehnya dalam apa jua aspek yang material.

Plaintif telah memplidkan dan menghujahkan bahawa nama D2 telah muncul dalam beberapa tindakan Mahkamah yang melibatkan perjanjian samaran menggunakan modus operandi yang sama seperti dalam kes ini (rujuk m/s 181 – 184 The Written Submission of the Plaintiffs After a Full Trial) dan Mahkamah ini perlu mengambil kira kes-kes tersebut dalam membuat pertimbangan dalam kes ini.

Adalah tidak dinafikan dalam kes-kes tersebut Mahkamah mendapati nama D2 seringkali timbul dan ada kalanya merupakan salah satu pihak di dalam tindakan tersebut.

Mahkamah berpendapat fakta ini bukanlah satu kebetulan malahan satu keterangan sokongan menunjukkan penglibatan D2 dalam sindiket pinjaman wang haram di Johor Bahru pada sekitar tahun 2014 – 1015.

Namun, tanpa bergantung kepada kes-kes tersebut, masih terdapat banyak keterangan kukuh di dalam kes di hadapan Mahkamah ini sendiri untuk membuktikan bahawa perjanjian jual beli pertama dan kedua ini merupakan perjanjian samaran dan D2 bersubahat dalam sindiket pinjaman wang haram bersama Ben Goh dalam kes ini.

Begitu juga dengan SD4. Nama SD4 juga telah ditimbulkan dalam beberapa tindakan yang dirujuk oleh plaintif di dalam hujahannya sama seperti nama D2.

Dalam kes Pannir Selvam a/l Sinnaiyah & Anor v Tan Chia Foo & Ors [2021] 7 MLJ 384 SD4 juga dipanggil memberi keterangan sebagai saksi dalam transaksi yang jual beli hartanah yang menyamar sebagai pinjaman wang haram sama seperti dalam kes ini. Dapatan Mahkamah Tinggi mengenai kredibiliti SD4 (SP1 dalam kes tersebut) adalah seperti berikut: “[97] The evidence of SP1 who was evasive and claimed ignorance to many material facts, in my view, should be treated with extreme caution. Furthermore, she could not justify several unusual features of the agreement, save to say that she merely took instructions.”

Dapatan tersebut adalah selari dengan dapatan Mahkamah ini di mana SD4 tidak dapat memberikan keterangan yang jelas dan munasabah dalam perkara-perkara yang luar biasa dalam Perjanjian Jual Beli pertama tersebut.

SD4 pada kebanyakan masa hanya memberikan alasan tindakannya menurut arahan anak guam tanpa menilai sendiri situasi di hadapannya. Mahkamah juga menolak dakwaan SD4 bahawa plaintif-plaintif ada menandatangi Perjanjian Jual Beli pertama tersebut di hadapannya dan menerima keterangan plaintif-plaintif bahawa mereka hanya berjumpa dengan seorang kakitangan firma D3 bernama Miss Liew.

Mahkamah juga meneliti dan menilai keterangan plaintif-plaintif iaitu SP1 dan SP2. Tidak dinafikan terdapat percanggahan di dalam keterangan mereka terutamanya SP1 namun secara keseluruhan naratif keterangan plaintif-plaintif adalah lebih berkemungkinan munasabah dan menyakinkan berbanding defendan. Frod oleh D3 177. Plaintif di dalam GS 102 memplidkan frod terhadap D3 atas peranan firma tersebut sebagai orang tengah yang menyediakan perjanjian jual beli pertama, menebus hartanah plaintif daripada bank dan mendaftarkannya di atas nama D2 (m/s 24 – 25 Ikatan

Plaintif juga mendakwa D3 gagal menjelaskan kandungan dokumen-dokumen yang ditandatangani oleh SP1 dan SP2 dan gagal memaklumkan bahawa hartanah tersebut telah dipindahmilik kepada D2.

Hujahan D2 ialah kedua-dua plaintif merupakan individu terpelajar dan ini bukan kali pertama kedua-duanya menandatangi perjanjian jual beli hartanah.

Malahan semasa disoal balas kedua-dua plaintif mengaku akan faham kandungan perjanjian jual beli pertama tersebut dan plaintif-plaintif sedar bahawa hartanah tersebut telah ditebus daripada pihak bank.

Selain itu aduan SP1 terhadap D3 kepada Lembaga Tatatertib Peguam-peguam mengenai peranan D3 dalam pindahakmilik hartanah tersebut kepada D2 telah ditolak pada 24.7.2015.

Mahkamah merujuk kepada kes Toyota Tsusho (Malaysia) Sdn Bhd v. Foo Tseh Wan & Ors [2023] Clju 227 yang menggariskan prinsip undang-undang berkenaan frod dan pembuktiannya seperti berikut: Fraud [399] It is a question of fact whether fraud exists and it is to be decided upon the circumstances of each case (see: PJTV Denson (M) Sdn Bhd & Ors v. Roxy (Malaysia) Sdn Bhd [1980] CLJU 55; [1980] 1 LNS 55; [1980] 2 MLJ 136). In other words, the range of fraud is ad infinitum per the infinite fact. [400] In PJTV Denson (M) Sdn Bhd & Ors (supra), the Federal Court through the judgment of Raja Azlan CJ (as His Lordship then was) explained as follows: "... Whether fraud exists is a question of fact, to be decided upon the circumstances of each particular case. Decided cases are only illustrative of fraud. Fraud must mean 'actual fraud ie, dishonesty of some sort' for which the registered proprietor is a party or privy. 'Fraud is the same in all courts, but such expressions as 'constructive fraud' are... inaccurate: 'but 'fraud'... implies a wilful act, on the part of one, whereby another is sought to be deprived, by unjustifiable means, of what he is entitled.' (per Romilly MR in Green v. Nixon [1957] 23 Bear 530 & 535; 53 ER 208.Thus in Waimiha Sawmilling Co Ltd v. Waione Timber Co Ltd it was said that 'if the designed object of a transfer be to cheat a man of a known existing right, that is fraudulent..." [401] Apart from the case above, from the numerous decisions of the Apex Courts such as Letchumanan Chettiar Alagappan (As executor to SL Alameloo Achi (Deceased)) & Anor v. Secure Plantation Sdn Bhd [2017] 5 CLJ 418; Lian Keow Sdn Bhd (In liquidation & Anor) v. Overseas Credit Finance (M) Sdn Bhd & Ors [1988] CLJU 44; [1988] 1 LNS 44; [1988] 2 MLJ 449 and Pekan Nenas Industries Sdn Bhd v. Chang Ching Chuen [1998] 1 CLJ 793; [1998] 1 MLJ 526, it can be summarised that the elements to establish fraud are as follows:

An act, omission or concealment which involves a breach of a legal or equitable duty;

(ii) The act must be laced with dishonesty, cheating and/or deceit; and

(iii) Damage to the Plaintiff must be established.

Dalam kes ini adakah plaintif telah Berjaya membuktikan elemen-elemen frod di atas?

Bagi elemen (i), D3 melalui keterangan SD4 menyatakan walaupun D3 tidak bertindak sebagai peguam plaintif dalam transaksi perjanjian jual beli tersebut namun D3 dilantik oleh plaintif untuk menebus hartanah tersebut daripada pihak Bank Islam Malaysia Berhad.

Ini berdasarkan surat-surat di m/s 106-107 yang disediakan dan ditandatangani oleh SD4 sendiri.

Oleh yang demikian D3 melalui pekerjanya SD4 mempunyai kewajipan dari sisi undang-undang menjaga kepentingan plaintif dalam melaksanakan tugas professional D3.

Seperti yang Mahkamah telah putuskan di atas, Mahkamah mendapati plaintif-plaintif berjumpa dengan Miss Liew di firma D3 dan bukanlah dengan SD4. Mahkamah juga berpuas hati bahawa D3 melalui pekerja-pekerjanya gagal menjelaskan kandungan dokumen-dokumen yang ditandatangani oleh plaintif-plaintif terutamanya surat-surat berkenaan penebusan hartanah tersebut.

Selain itu juga Mahkamah berpendapat D3 telah gagal memaklumkan kepada plaintif-plaintif bahawa hartanah tersebut telah Berjaya ditebus daripada Bank Islam Malaysia Berhad dan dipindahmilik ke atas nama D2. Plaintif-plaintif hanya mengetahui bahawa hartanah tersebut telah ditebus oleh firma D3 setelah menelefon pihak bank.

Mahkamah berpendapat tindakan dan/atau kegagalan D3 tersebut merupakan satu perbuatan yang disengajakan bagi menyembunyikan peranan sebenar D3 di dalam keseluruhan transaksi jual beli pertama tersebut. Peranan D3 bukan sekadar menyediakan dokumen-dokumen perjanjian jual beli, pelepasan gadaian serta pendaftaran hakmilik hartanah tersebut kepada D2, tetapi memastikan keseluruhan transaksi tersebut kelihatan sah dari segi undang-undang dan tidak boleh dipertikaikan.

Dapatan Lembaga Tatatertib Peguam-peguam bahawa aduan plaintif terhadap D3 merupakan dapatan yang hanya berdasarkan keterangan bertulis pihak-pihak. Dapatan tersebut adalah terhad kepada jawapan bertulis yang dikemukakan dan Lembaga Tatatertib Peguam-peguam tidak meneliti dan mendengar keterangan saksi-saksi sebelum membuat keputusan.

Tiada apa-apa keberatan yang material boleh diletakkan di atas keputusan Lembaga Tatatertib Peguam-peguam dan sudah pasti tidak mengikat Mahkamah ini dalam mencapai keputusannya.

Pada pendapat Mahkamah, tindak-tanduk D3 sedemikian melalui pekerja-pekerjanya sama ada Miss Liew ataupun SD4 sendiri, bersulam dengan kecurangan / tidak jujur dan bertujuan menipu plaintif-plaintif secara bersesama dengan D2 dan Ben Goh dalam transaksi perjanjian jual beli pertama tersebut. Mahkamah berpuas hati elemen (ii) Berjaya dibuktikan terhadap D3.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Mahkamah memutuskan tanpa peranan aktif D3, frod ke atas plaintif-plaintif tidak akan Berjaya.

Mengenai kerugian terhadap plaintif-plaintif, adalah tidak dipertikaikan bahawa hartanah tersebut telah ditebus tanpa pengetahuan plaintif dan dipindahakmilik kepada D2 tanpa persetujuan mereka.

Adalah diakui oleh plaintif-plaintif bahawa mereka mengetahui bahawa hartanah tersebut ditebus sejak tahun 2015 dan plaintif mendudukinya sehingga kini tanpa perlu lagi membayar ansuran bulanan kepada pihak bank.

Mengenai isu ini, pada pendapat Mahkamah, plaintif-plaintif tidak pernah bersetuju untuk menjual hartanah tersebut kepada D2. Malahan plaintif-plaintif meminjam wang daripada Ben Goh bukannya D2. Hartanah tersebut digunakan sebagai sekuriti bagi pinjaman tersebut dan bukannya memberikan hak mutlak kepada Ben Goh / D2 untuk menjualnya.

Tindakan menebus hartanah tersebut oleh D2 melalui firma D3 merupakan tindakan sepihak (unilateral) oleh D2 dan D2 menanggung risiko keengganan plaintif-plaintif menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut. D2 sendiri nampaknya tidak berminat ke atas hartanah tersebut apabila mendakwa membiarkan sahaja hartanah tersebut kosong tiada berpenghuni selama 8 tahun sebelum memasuki perjanjian jual beli kedua dengan D1.

Berdasarkan di atas, Mahkamah berpuas hati bahawa ketiga-tiga elemen frod dibuktikan terhadap D3 dan D3 bertanggungan terhadap kerugian yang dialami oleh plaintif-plaintif sama ada secara bersesama atau berasingan dengan D1 dan D2. Kesan kepada Perjanjian Samaran 199. Adalah dapatan Mahkamah ini bahawa Perjanjian Jual Beli pertama adalah satu perjanjian samaran (sham agreement) untuk menutup transaksi pinjaman wang haram antara plaintif-plaintif dan Ben Goh/D2.

Kesan kepada perjanjian sedemikian telah diputuskan oleh nas-nas undang sebelum ini.

Mahkamah sekali lagi merujuk kepada kes AJ Kasturi Sdn Bhd v Pannirselvam A/L Mannar & 5 lagi (supra) yang memutuskan: The moment a court of law makes a finding that the transaction is moneylending and the fact that the lender is not licensed to lend with interest that makes the whole agreement no matter how it is structured, into an illegal moneylending agreement which is unenforceable under s 15 of the Moneylenders Act 1951. [129] This court in Tang Lee Hiok & Ors v Yeow Guang Cheng [2022] 5 MLJ 584 in also dealing with sham sale and purchase agreements reinforced the principle that once illegal moneylending is established, the entire arrangement becomes null and void. "Therefore, the instrument used to effect the transaction and the SPA is a sham transaction and being illegal, the natural consequence of it being null and void is inevitable as provided under the MLA. The first to the fourth defendants cannot claim restitution under ss 66 or 71 Contracts Act 1950 as they were aware of the illegality and cannot plead ignorance. To allow the first to the fourth defendant to claim restitution would be to allow them to benefit from the transaction that they had devised to camouflage their nefarious intention and that can only embolden unlicensed moneylenders." [130] As the Federal Court emphatically stated in Triple Zest Trading & Suppliers & Ors v Applied Business Technologies Sdn Bhd [2023] 6 MLJ 818, the court will not render assistance to those who come before it with unclean hands. The consequences of engaging in sham arrangements designed to circumvent statutory prohibitions are both the invalidity of such arrangements and the denial of legal remedies to those who create them. This serves not only as punishment for illegality, but as a necessary deterrent to preserve the integrity of our legal and financial systems. [131] Following the unanimous line of authorities from Global Globe, Mahmood bin Ooyub, Tang Lee Hiok, and the Federal Court decision in Triple Zest Trading, once a finding is made that there was moneylending activity by an unlicensed person, the entire sale and purchase arrangements entered for the 16 properties are null and void for illegality.”

Perjanjian Jual Beli pertama tersebut yang merupakan satu perjanjian samaran kepada transaksi pinjaman wang haram adalah perjanjian yang menyalahi undang-undang i.e. Moneylenders Act dan oleh itu terbatal dan tidak sah di sisi undang-undang dan tidak boleh dikuatkuasakan.

Oleh yang demikian, pindahmilik hartanah tersebut daripada plaintif kepada D2 juga terbatal dan tidak sah. D2 tidak mempunyai hakmilik yang sah berdasarkan kepada seksyen 340(2)(c) Kanun Tanah Negara yang memperuntukkan: “(2) The title or interest of any person or body shall not be indefeasible —

in any case of fraud or misrepresentation to which the person or body, or any agent of the person or body, was a party or privy; or

where registration was obtained by forgery, or by means of an insufficient or void instrument; or

where the title or interest was unlawfully acquired by the person or body in the purported exercise of any power or authority conferred by any written law. (Emphasis added.)”

Dalam kes ini, hartanah tersebut telah telah dipindahmilik kepada D1. Memandangkan hakmilik D2 telah dipatahkan oleh seksyen 340(2)(c) maka hakmilik yang dipindahkan kepada D1 juga dipatahkan melainkan D1 dapat membuktikan dirinya sebagai D1 pembeli suci hati bagi balasan berharga (bona fine purchaser for value) seperti yang diperuntukkan di bawah seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara: “Section 340 — Registration to confer indefeasible title or interest, except in certain circumstances

Where the title or interest of any person or body is defeasible by reason of any of the circumstances specified in sub-section (2) —

it shall be liable to be set aside in the hands of any person or body to whom it may subsequently be transferred; and

any interest subsequently granted thereout shall be liable to be set aside in the hands of any person or body in whom it is for the time being vested: Provided that nothing in this sub-section shall affect any title or interest acquired by any purchaser in good faith and for valuable consideration, or by any person or body claiming through or under such a purchaser. (Emphasis added).”

Adakah D1 berjaya membuktikan dirinya merupakan pembeli suci hati dengan balasan berharga?

Mahkamah telah meneliti keseluruhan keterangan berkenaan perjanjian jual beli kedua dan mendapati beberapa perkara yang mencurigakan seperti berikut. D1 mengenalpasti hartanah tersebut untuk dibeli olehnya 207. Keterangan D1 ialah pada masa yang material, D1 telah berkahwin dan berniat untuk membeli rumah dua tingkat untuk tinggal bersama dengan isterinya.

D1 mendapati hartanah tersebut untuk dijual melalui iklan yang ditampal di kawasan perumahan hartanah tersebut. D1 telah melihat hartanah tersebut dari luar sahaja tidak pernah masuk ke dalam. Dalam pemerhatian D1, hartanah tersebut kosong tiada tanda-tanda ada penghuni.

Berpuas hati dengan kedudukan dan keadaan hartanah tersebut, dan menelefon nombor yang tertera di atas iklan tersebut dan berhubung dengan D2 yang mendakwa dirinya merupakan pemilik hartanah tersebut.

Terdapat tawar menawar harga jualan hartanah tersebut mengikut keterangan D1 di mana D1 pernah berjumpa dengan D2 di Giant Plentong sekali sebelum D1 pergi ke pejabat peguam SD2 bagi menguruskan jual beli hartanah tersebut.

Mahkamah berpendapat adalah tidak masuk akal sama sekali bagi seseorang pembeli rumah yang bernilai hampir setengah juta ringgit tidak berminat untuk memeriksa hartanah yang dibelinya dengan lebih teliti dan menyeluruh. D1 hanya melihat hartanah daripada luar sahaja dan terus memutuskan untuk membelinya.

D1 juga tidak membawa isterinya bersama-sama untuk memeriksa hartanah tersebut sungguhpun berniat membeli hartanah tersebut untuk tinggal bersama-sama.

Dakwaan D1 bahawa hartanah tersebut kosong dan tiada penghuni pada masa yang material juga adalah tidak benar kerana pada setiap masa yang material juga plaintif-plaintif mendiami hartanah tersebut dengan ahli keluarganya. Bayaran secara tunai harga belian hartanah tersebut 214.

Semasa memberi keterangan D1 bekerja sebagai tukang masak di Singapura dengan gaji SGD2,730.00/sebulan. Isterinya turut bekerja di Singapura dan tinggal bersamanya.

D1 bersetuju membeli hartanah tersebut dengan harga jualan

Bayaran pertama ialah deposit RM45,000.00 pada 1.3.2022, bayaran baki harga jualan seterusnya berjumlah RM100,000.00 pada 16.3.2022 dann RM305,000.00 pada 27.5.2022.

Untuk ketiga-tiga bayaran ini, D1 membuat pindahan wang tunai dari bank ke akaun pejabat Tetuan Tng Liew David Leow & Co. Nombor akaun pejabat Tetuan Tng Liew David Leow & Co. diberikan oleh salah seorang pekerja di situ.

SD2 mengesahkan keterangan D1 bahawa wang harga jualan dibayar melalui pindahan wang dari bank ke akaun pejabat firma SD2. SD2 mengesahkan tiada apa-apa resit dikeluarkan kepada D1 apabila firma SD2 menerima pindahan wang-wang tersebut daripada D1.

D1 juga tidak menyimpan slip bank untuk mengesahkan D1 ada mendepositkan sejumlah wang tunai tersebut untuk dipindahkan ke akaun pejabat SD2.

Penjelasan D1 bahawa D1 mengumpul sejumlah besar wang tunai di rumahnya dan rumah kakaknya kerana tidak berminat untuk simpan di bank dan kerana tidak mahu membayar faedah adalah tidak logik dan tidak munasabah sama sekali.

Simpanan di bank dalam jumlah yang besar merupakan satu pelaburan dan boleh mendatangkan keuntungan pada masa akan datang. Amat sukar untuk dipercayai pada zaman ini masih ada individu yang menyimpan wang dalam jumlah yang besar di rumah (melainkan yang menjalankan perniagaan dalam skala yang besar atau sederhana) dengan bahaya risiko dirompak, kebakaran, banjir dan sebagainya.

SD2 mengesahkan bahawa wang harga belian hartanah tersebut dipindahkan ke akaun pejabat firma SD2. SD2 semasa disoal balas bersetuju bahawa wang daripada anak guam seperti D1 sepatutnya dimasukkan ke akaun anak guam firma SD2 dan bukannya akaun pejabat.

Bukan setakat tiada resit oleh firma SD2 untuk mengesahkan fima telah menerima pindahan wang daripada D1, SD2 juga gagal mengemukakan apa-apa bukti menunjukkan firma SD2 telah menyerahkan wang yang diterima tersebut kepada D2 sebagai penjual. SD2 mengesahkan tiada apa-apa cek firma SD2 dikemukakan ataupun sebarang rekod mengesahkan transaksi sedemikian. SD2 hanya menyatakan penjual i.e. D2 telah mengesahkan menerima wang tersebut dan bergantung kepada pengesahan D2 semata-mata tanpa sebarang dokumen.

Pada peringkat ini, Mahkamah mendapati transaksi kewangan dalam perjanjian jual beli kedua ini juga menunjukkan corak yang sama dengan perjanjian jual beli pertama iaitu penggunaan wang tunai dalam jumlah yang besar dan ketiadaan jejak dokumen transaksi kewangan yang lengkap dan jelas.

Ini menimbulkan persoalan penting iaitu adakah benar D1 membayar harga jualan tersebut melalui bank ke akaun firma SD2 dan wang tersebut diberikan kepada D2 atau kesemua ini merupakan satu sandiwara semata-mata untuk memastikan hartanah tersebut kekal di tangan ah long yang terlibat?

Tanpa apa-apa keterangan dokumentasi untuk mengesahkan pindahmilik wang sama ada daripada D1 ke firma SD2 dan dari firma SD2 kepada D2 ditambah dengan keterangan-keterangan D1, D2 dan SD2 yang meragukan, Mahkamah berpendapat satu inferen yang munasabah yang boleh dibuat ialah bahawa tiada pun wang berpindah tangan dari D1 kepada D2 sebagai bayaran harga jualan hartanah tersebut. Harga belian rendah daripada nilai pasaran 228. SD2 menyatakan Perjanjian Jual Beli kedua tersebut dan Borang 14A pindahmilik hartanah tersebut kepada D1 telah diserahkan kepada LHDN untuk disetemkan.

229.

Nilai pasaran semasa adalah lebih rendah daripada harga jualan RM450,000.00 yang dibayar oleh D1.

Berdasarkan Mahmoud Ooyub Framework tersebut, harga jualan yang rendah juga merupakan salah satu indikasi bahawa transaksi jual beli ini bukan satu transaksi yang tulen. Tiada serahan milikan kosong 232. SD2 menyatakan milikan kosong hartanah ini diserahkan kepada D1 di mana kunci diberikan kepada D1 (m/s 327 Nota Keterangan) kemudian menukar jawapan kepada D1 menguruskan milikan kosong dengan D2 sendiri (m/s 328 Nota Keterangan).

D1 menyatakan D2 akan menyerahkan milikan kosong setelah bayaran penuh dibuat. D1 ada menelefon D2 untuk mengambil kunci namun D2 tidak dapat dihubungi.

Selepas itu D1 pergi ke hartanah tersebut dan mendapati hartanah tersebut didiami oleh ‘orang India’ yang mendakwa sebagai pemilik hartanah tersebut.

Kejadian ini berlaku antara Jun – Julai 2022 iaitu selepas hartanah tersebut didaftarkan di atas nama D1.

Dalam isu milikan kosong hartanah ini, apa yang pasti pada sepanjang masa yang material Mahkamah menerima keterangan plaintif yang tidak disangkal bahawa plaintif-plaintif menduduki hartanah tersebut, tidak pernah mengosongkannya ataupun keluar darinya.

D1 adalah jelas berbohong apabila menyatakan hartanah tersebut adalah kosong tiada penghuni semasa pada kali pertama memeriksanya pada Februari 2022 dan kemudiannya mendapat tahu dihuni oleh plaintif-plaintif pada sekitar Jun-Julai 2022. D2 juga berbohong di Mahkamah apabila menyatakan plaintif-plaintif telah mengosongkan hartanah tersebut selepas menjualnya kepada D2 pada Ogos 2014 dan menyerahkan milikan kosong kepada D1 setelah menjual hartanah tersebut kepada D2.

Jika diteliti secara keseluruhnnya, keterangan D1 adalah meragukan, sarat dengan cerita yang tidak munasabah, tidak masuk akal dan bercanggah dengan keterangannya sendiri atau dengan keterangan saksi defendan-defendan yang lain. D1 bukanlah saksi yang kredibel apatah lagi saksi yang boleh dipercayai.

Mahkamah juga telah menilai keterangan SD2 dan berpendapat secara keseluruhannya keterangan SD2 tidak memuaskan, tidak disokong dengan dokumen-dokumen yang material dan memberikan jawapan yang bercanggah. Keterangan SD2 juga mendedahkan amalan pindahakmilik firma SD2 yang longgar, bertentangan dengan arahan Majlis Peguam dan menimbulkan rasa syak dan tandatanya yang gagal dijawab oleh SD2 sendiri.

Walaupun SD2 mempunyai pengalaman yang luas dalam bidang pindahakmilik dan sudah lama beramal sebagai peguam pindahakmilik, SD2 seolah-olah sekadar memandang sebelah mata sahaja terhadap ketidakaturan dalam transaksi perjanjian jual beli kedua tersebut walapun terdapat banyak keraguan mengenainya.

Mahkamah mendapati adalah sukar untuk Mahkamah meletakkan nilai probative yang berat terhadap keterangan SD2. Sebaliknya keterangan SD2 perlu diteliti dan berhati-hati bersama-sama keterangan-keterangan yang lain yang ada di hadapan Mahkamah ini.

Dengan keadaan-keadaan yang mencurigakan menyelubungi Perjanjian Jual Beli kedua tersebut, Mahkamah memutuskan bahawa D1 gagal membuktikan bahawa D1 merupakan seorang pembeli suci hati dengan balasan berharga dan oleh yang demikian tidak berhak untuk mendapatkan perlindungan di bawah proviso kepada seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara tersebut. Pindahmilik D2 kepada D1 juga tidak sah dan terbatal.

Setelah meneliti kesemua keterangan yang dikemukakan dan hujahan pihak-pihak, di atas imbangan kebarangkalian Mahkamah memutuskan bahawa plaintif-plaintif Berjaya membuktikan kesnya terhadap defendan-defendan.

Plaintif-plaintif harus dibenarkan membuat pembetulan ke atas Geran dan Pelan asal hartanah tersebut lanjutan daripada keputusan Mahkamah ini.

Selain itu plaintif-plaintif juga menuntut gantirugi punitive terhadap defendan-defendan dalam jumlah RM100,000.00 dibayar sama ada secara bersama atau berasingan di perenggan 36 (k) PT GS

102.

Maksud gantirugi punitive telah dihuraikan di dalam kes Bukit Tinggi Hospital Sdn Bhd & Anor v. Navin Sharma Karam Chand & Anor And Another Appeal [2025] 10 CLJ 574 di mana YA S Nantha Balan (HMR) memutuskan: [259] In our judgment, it follows inexorably from the above distinction that aggravated and punitive damages constitute "special damages" for the purpose of pleadings. Neither follow in the ordinary course and both are exceptional in character. Let us explain. [260] Punitive damages are wholly anomalous and therefore awarded only exceptionally. First, they are a "response to conduct which is beyond the pale and therefore deserving of special condemnation" (see ACB at [176]). Such conduct is necessarily rare - it does not follow in the ordinary course. Second, they are exceptional in nature because they represent a departure from the general rule that damages in tort are awarded to compensate a plaintiff for wrongs suffered and to place him back in the same position as if the tortious wrong had not been committed (see above at [58]). The law therefore does not and cannot presume that conduct giving rise to or arising in connection with a tort is "outrageous" or deserving of "punishment, deterrence, and condemnation". Such conduct must be pleaded and proved to the satisfaction of the court. We therefore agree with the approach taken by the Judge at [192] of the Judgment ([3] supra), as well as in cases such as AKRO Group DMCC v. Discovery Drilling Pte Ltd [2019] 4 SLR 222 at [164]-[165] that punitive damages must be specifically pleaded and particularised.

Dalam kes ini Mahkamah memutuskan tindak-tanduk defendan-defendan mengambil kesempatan di atas situasi plaintif dan melaksanakan frod bagi memastikan plaintif kehilangan hartanah tersebut adalah tindakan yang melampau, keterlaluan dan berhak untuk dihukum.

Dalam situasi kini di mana masalah ah long ini yang sudah mencengkam dalam masyarakat, Mahkamah perlu mengambil tindakan tegas sebagai penghalang atau teladan kepada mereka yang terlibat dalam sindiket pinjaman wang haram ini bahawa Mahkamah tidak boleh bertolak ansur dengan mereka yang berkomplot melanggar undang-undang dan mensasarkan anggota masyarakat yang dalam kesempitan sebagai mangsa kerakusan mereka mendapatkan keuntungan.

Oleh itu Mahkamah memutuskan membenarkan gantirugi punitive berjumlah RM50,000.00 terhadap defendan-defendan.

Keputusan Mahkamah adalah seperti berikut.

Bagi kes 102-08/2023 Mahkamah membenarkan tuntutan plaintif-plaintif dengan kos bagi perenggan (a), (b), (c), (d), (e), (f), (g), (h),

(k), (l) dan (n).

Bagi perenggan (k) – jumlah yang dibenarkan ialah RM50,000.00.

Bagi perenggan (n) – kos yang dibenarkan ialah kos mengikut skala.

Bagi perenggan (i) – gantirugi khas ditolak kerana tidak dibuktikan.

Tuntutan balas D1 terhadap plaintif-plaintif ditolak dengan kos. Tuntutan balas D2 terhadap plaintif-plaintif ditolak dengan kos.

Bagi tuntutan 90-09/2022 – Mahkamah menolak tuntutan plaintif terhadap defendan-defendan. Tiada perintah kos bagi tindakan ini. Bertarikh 24 November 2025 …………………………. LAILAWATI BINTI ALI Hakim Mahkamah Sesyen Sivil 3 Johor Bahru GS No. JA – B52NCVC – 90 – 09 / 2022 Bagi pihak plaintif: Liew Tse Nin T/n Tng, Liew, David Leow & Co. Bagi pihak defendan pertama: Gunavati a/p Thangamani T/n T. Gunavati & Partners Bagi pihak defendan kedua, ketiga dan keempat: G Ravi / Aida Binti Haji Hassan T/n Aida & G Ravi GS No. JA – B52NCVC – 102 – 08 / 2023 Bagi pihak plaintif-plaintif: G Ravi / Aida Binti Haji Hassan T/n Aida & G Ravi Bagi pihak defendan pertama: Liew Tse Nin T/n Tng, Liew, David Leow & Co. Bagi pihak defendan kedua dan ketiga: Gunavati a/p Thangamani