GANESAN A/L A. RENGAN v Pentadbir Tanah Daerah Klang (BA-24NCvC-1770-08/2024)

bahawa segala prosiding perlaksanaan pengambilan tanah menurut Akta Pengambilan Tanah 1960 dan/atau prosiding perlaksanaan berasaskan Akta Pengambilan Tanah 1960 digantung sementara menunggu Keputusan Rayuan 14 orang Pemilik-Pemilik Tanah dan Estet Pentadbir-Pentadbir yang berikut:

Duraisamy s/o Raju (BA-15-74-02/2024);

(ii) Ganesan a/l Rengan (BA-15-2-01/2024);

(iii) Jeevanathan a/l Angamuthu (BA-154-01/2024);

(iv) Jesudason s/o Vadamanickam (BA-15-44-01/2024);

Kalimukan @ Mookan s/o Andy (BA-15-3-01/2024);

(vi) Kuttiammah d/o Periannan (BA-15-1-01/2024);

(vii) Lee Tiew (BA-15-25-01/2024);

(viii) Letchumi a/p Marimuthu (BA-15-181-12/2023);

(ix) Mahalakshmi a/p Sinniah (BA-15-2-01/2024);

Manimorah a/l Letchumanan (BA-15-182-12/2023);

(xi) Muniamah d/o Ponamabalam (BA-15-180-12/2023);

(xii) Ponusamy @ Ponnusamy (BA-15-78-02/2024);

(xiii) Rengam a/l Alagan (BA-15-37-01/2024);

(xiv) Subramaniam a/l Seenivasagam (BA-15-179-12/2023).

bahawa segala prosiding perlaksanaan pengambilan menurut Akta Pengambilan Tanah 1960 dan/atau prosiding perlaksanaan berasaskan AktaPengambilan Tanah 1960 termasuk dan tidak terhad kepada proses Writ Milikan dan apa jua tindakan perlaksanaan terhadap Pemilik-Pemilik dan Estet Pentadbir-Pentadbir digantungkan sehingga pelupusan dan/atau penyelesaian muktamad Rayuan ke Mahkamah Tinggi Malaya di Shah Alam;

sekiranya, permohonan ini tidak dilupuskan dan/atau diselesaikan pada hari pendengaran pertama yang ditetapkan, bahawa segala prosiding perlaksanaan dan/atau prosiding perlaksanaan berasaskan Akta Pengambilan Tanah 1960termasuk dan tidak terhad kepada Writ Milikan terhadap Pemilik-Pemilik dan Estet Pentadbir-Pentadbir digantungkan sementara menunggukan pelupusan dan/atau penyelsaian permohonan ini;

bahawa kos permohonan ini adalah kos didalam kausa; dan

relief selanjutnya dan/atau yang lain yang dianggap sesuai dan wajar oleh Mahkamah ini. Saman pemula oleh Pemohon (pemilik no. (ii) dalam senarai) menyatakan alasan permohonan ialah bahawa Pemilik-Pemilik Tanah dan Pentadbir Estet adalah wajar dan adil diberikan suatu Perintah sepertimana yang dipohon, antara lainnya, adalah merupakan kontensi Pemilik Pemilik Tanah dan Pentadbir Estet bahawa terdapat merit dalam Rayuan kepada Mahkamah Tinggi Malaya di Shah Alam dan timbulnya keadaan-keadaan istimewa (“special circumstances”). Saman Pemula ini adalah disokong oleh Afidavit Ganesan a/l A. Rengan dan difailkan disini akan dibaca sebagai sokongan Permohonan ini. [2] Dalam afidavit jawapan Responden membangkitkan bantahan awal iaitu afidavit sokongan Pemohon menyatakan mewakili kesemua 13 orang Pemilik-Pemilik Tanah dan Pentadbir Estet tetapi kesemua 13 Pemilik-Pemilik Tanah dan Pentadbir Estet tidak dinamakan dalam saman pemula Pemohon ini. Responden menegaskan bahawa penamaan adalah fatal. Selain itu, Borang K telah dikeluarkan dan endorsan Borang K mengakibatkan bahagian tanah tersebut telah menjadi tanah Kerajaan. Tindakan Pemohon dalam Saman Pemula (Kand. 1) ini terjerumus kepada encroachment mengenai hak Kerajaan Negeri dan/atau Pesuruhjaya Tanah Persekutuan untuk mengambil tanah menurut peruntukan undang-undang. Hujahan peguam-peguam [3] Peguam cara terpelajar Pemohon menghujahkan bahawa Mahkamah ini boleh menggunakan budibicaranya, secara khusus O. r. 11 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, untuk menggantung pelaksanaan pengambilan tanah jika wujud keadaan khas iaitu dalam kes Pemohon ini, beliau menyatakan bahawa wujud keadaan khas iaitu −

Injustice and Hardship to Landowners: the landowners have occupied Lot 11113 since 1960 and have built homes and conducted/carried on businesses there; the landowners rely on their land for income, engaging in small businesses such as retail shops, livestock farming, and metal scrap collection; the landowners face severe economic and social hardship, including loss of income, unemployment, and homelessness, if forced to vacate the land.

(ii) Failure to Provide Adequate Compensation & Alternative Housing: the compensation offered is insufficient compared to the market price of housing, making it impossible for the landowners to secure new homes; the Respondent (Land Administrator) failed to provide temporary housing or a relocation plan, leading to significant distress and uncertainty; the Respondent did not offer any low-cost housing alternatives, leaving families at risk of homelessness.

(iii) Serious Procedural Irregularities & Unlawful Actions: the compulsory land acquisition was for private development, which is not in the public interest; the Respondent failed to provide a Written Award (Alasan Keputusan) under Section 14 of the Land Acquisition Act 1960, denying the landowners their right to appeal; the valuation used to determine compensation was outdated (from 2017) and did not reflect current land values, ignoring the latest Valuation Report submitted by the landowners; the landowners were not properly consulted and were misled with false promises regarding compensation and relocation “Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang v Inch Kenneth Kajang Rubber Ltd & Anor [2011] 4 MLJ 403”.

(iv) Public Interest & Social Justice Considerations: seventeen families currently reside on the land who are registered owners, and their wellbeing is at stake; The Respondent's actions violate principles of fairness, natural justice, and good governance, affecting public trust in land policies; The failure of the Respondent to address these concerns has led to severe emotional, financial, and social distress among the affected residents who are not trespasser simpliciter, nor squatters but registered owners.

Legal Grounds for Stay of Execution: pending hearing and final disposal of the Appeal/ Reference (Rayuan/Rujukan ke Mahkamah Tinggi Malaya di Shah Alam) the landowners have filed an appeal against the land acquisition process, and execution should be stayed until the appeal is determined with finality; if the Stay of Execution is not granted, the landowners will be forcibly evicted, and once the land is developed, reversal of the process will be impossible; and the balance of convenience favors the Landowners. The harm suffered by the landowners far outweighs any inconvenience to the private developers. These special and exceptional circumstances strongly justify the granting of a Stay of Execution, as the landowners' fundamental rights, livelihood, and access to justice are at risk. Without a stay, the landowners will suffer irreparable harm, and the entire process will be rendered unfair and unjust. [4] Peguam cara terpelajar Pemohon juga menghujahkan bahawa terdapat “Unequal Treatment” di antara Pemohon dan Pencelah Yang Dicadangkan iaitu West Coast Expressway Sdn Bhd (WCESB) Ini kerana perkara yang berikut:

the Applicant was not given an opportunity to appeal the compensation decision determined and allowed under Section 35 of LAA 1960, whereas West Coast Expressway Sdn Bhd (WCESB) was given a right to file an appeal.

this unequal treatment violates natural justice principles.

Public Interest Considerations: (a) the land acquisition was for a private infrastructure project (West Coast Expressway); (b) however, the Applicant contends that the acquisition process was defective, meaning the public interest is not served if the process was legally flawed.

The Respondent’s Procedural and Evidential Weaknesses:

the Respondent failed to provide supporting evidence for some of its claims; (b) the Respondent has not fully disclosed material facts related to the acquisition and appeal process. Lack of full disclosure can justify a stay of execution. Fakta ringkas kes yang dinyatakan oleh Responden: [5] Dalam afidavit jawapan yang diikrarkan oleh Responden, pegawai tadbir di Jabatan Ketua Pengarah dan Tanah Galian di Selangor, menyatakan − • Ganesan a/l A. Rengan (Pemohon) ialah pemilik tanah hakmilik GRN 19398, Lot 11113, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor, seluas 19842.2114 meter persegi (“tanah tersebut”). • Secara ringkasnya, tanah tersebut telah dibuat pengambilan dengan keluasan 7565 meter persegi bagi projek pembinaan Lebuhraya Pesisiran Pantai Barat (West Coast Expressway-WCE) yang akan dilaksanakan oleh syarikat konsesi West Coast Expressway Sdn. Bhd. (WCESB). • berdasarkan Saman Pemula dan Afidavit Sokongan Pemohon telah menyatakan ketidakpuasan hati terhadap prosiding pengambilan tanah tersebut dan nilai pampasan. Pemohon menyatakan telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Tinggi Shah Alam untuk mencabar proses pengambilan tanah tersebut (Nombor kes (rujukan tanah): BA-15-2-01/2024). • maka, Pemohon telah memfailkan Saman Pemula ini untuk memohon penggantungan pelaksanaan pengambilan tanah tersebut sementara menunggu penyelesaian kes rayuan Pemohon di Mahkamah Tinggi Shah Alam. [6] Peguam cara terpelajar Responden merujuk peruntukan undang-undang dan memetik nas undang-undang kes yang berikut untuk menegaskan bahawa tiada keadaan-keadaan khas yang memerlukan satu perintah penggantungan terhadap pelaksanaan pengambilan tanah tersebut diberikan oleh Mahkamah ini sehingga pendengaran dan pelupusan Rayuan Pemohon tersebut: • Aturan 45 kaedah 11 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 “Matters occurring after judgment: Stay of execution”. • Leong Poh Shee v Ng Kat Chong [1966] 1 MLJ 86. • Syarikat Berpakat v Lim Kai Kok [1983] 1 MLJ 406. • Che Wan Development Sdn Bhd v Co-Operative Central Bank Bhd [1989] 3 MLJ 40. • Lee Kuan Yew v Jeyaretnam JB [1991] 1 MLJ 83. • Ming Ann Holdings Sdn Bhd v Danaharta Urus Sdn Bhd [2003] MLJ 49. • Professional Solutions Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Seremban & Anor and another case [2019] 9 MLJ 1. [7] Kuasa yang diperuntukkan kepada Responden bagi pengambilan tanah: Peguam cara terpelajar Responden menghujahkan − “Sebagai sebahagian daripada Pihak Berkuasa Negeri yang terlibat dalam proses pengambilan tanah di Negeri Selangor, Responden diberikan peranan untuk melaksanakan pengambilan tanah demi kepentingan awam dengan pampasan sewajarnya diberikan kepada pemilik tanah berkenaan, sesuai dengan penghakiman Mahkamaah Persekutuan dalam kes S. Kulasingam & Anor v. Commissioner of Lands, Federal Territory & Ors [1982] 1 MLJ 204. Permohonan oleh Pemohon untuk suatu penggantungan pelaksanaan merupakan suatu injunksi/halangan kepada Kerajaan Negeri/Pesuruhjaya Tanah Persekutuan untuk berurusan dengan tanah mereka. Responden menghujahkan bahawa injunction (secara interim/interlocutory atau permanent) tidak boleh diberikan kepada pihak Kerajaan. (seksyen 29 Government Proceedings Act 1956 subseksyen 54(d) Specific Relief Act 1950). Oleh itu, Responden menghujahkan jika Mahkamah yang Mulia ini membenarkan permohonan penggantungan pelaksanaan tersebut, maka ianya adalah tidak selari dengan peruntukan seksyen 29 GPA dan subseksyen 54(d) SRA tersebut yang tidak membenarkan Mahkamah untuk memberikan perintah injunksi kepada pihak Kerajaan/dan anggotanya. Ia juga akan menyebabkan Kerajaan Negeri/Pesuruhjaya Tanah Persekutuan terhalang daripada berurusan dengan tanah mereka sekaligus akan melambatkan projek lebuhraya tersebut. Pihak Responden menghujahkan bahawa tanah tersebut telah diletakhak/vested kepada Pihak Berkuasa Negeri. Hal ini kerana Borang K bagi bahagian Lot 11113 yang telah dibuat pengambilan iaitu keluasan 7565 meter persegi telah diendorskan pada hakmilik pada 29.3.2024. Hal ini telah memberikan kesan bahawa Pemohon dan/atau mana-mana pihak berdaftar ke atas tanah tersebut tidak lagi mempunyai hak dan menurut seksyen 23 Akta Pengambilan Tanah 1960, bahagian tersebut telah diletakhak kepada Pihak Berkuasa Negeri. Oleh itu, tiada apa-apa penangguhan sewajarnya dibenarkan memandangkan proses pengambilan tanah tersebut telah selesai dengan endorsan Borang K pada hakmilik. Memandangkan tanah tersebut telah diletakhak kepada Pihak Berkuasa Negeri, maka pemohon adalah h squatters yang tidak dilindungi oleh undang-undang (rujuk kes Sidek & 461 Ors v The Government of Perak & Ors [1982] 1 MLJ 313). Selanjutnya, Responden menghujahkan bahawa isu yang dibangkitkan oleh Pemohon adalah sesuai untuk dibawa melalui forum judicial review dan bukannya melalui permohonan stay of execution kerana Pemohon dalam Afidavit Tambahannya mendakwa segala prosedur pengambilan tanah adalah tidak teratur seolah-olah mencabar kesahihan prosedur pengambilan tanah tersebut.”. Keputusan Mahkamah pada 10-4-2024 [8] Pada 10-4-2025, Mahkamah ini memutuskan bahawa Saman Pemula (Kandungan 1) adalah ditolak dengan kos sebanyak RM4,000.00 tertakluk kepada fi alokatur dibayar oleh Pemohon masing-masing kepada Responden dan Pencelah Yang Dicadangkan. Dapatan, penilaian dan keputusan Mahkamah [9] Mahkamah ini mendapati bahawa permohonan Pemohon melalui saman pemulanya adalah semata-mata untuk menggantung pelaksanaan pengambilan tanah menurut Akta Pengambilan Tanah 1960 sementara menanti pelupusan rayuan Pemohon (dan pemilik lain yang tidak dinamakan dalam saman pemula ini) mengenai award pampasan yang difailkan di Mahkamah Tinggi Shah Alam (Kuasa-kuasa Khas). [10] Kes-kes rujukan tanah tersebut yang difailkan di Mahkamah Tinggi Shah Alam (Kuasa-kuasa Khas) tidak menjejaskan apa-apa prosiding pengambilan tanah yang telah dibuat terhadap tanah yang dinamakan dalam saman pemula ini. Prosiding pengambilan tanah telah selesai berlaku. Hanya yang mengenai pertikaian penentuan isu award pampasan yang boleh terus untuk dibicarakan oleh Mahkamah lain kerana melibatkan isu yang berasingan dan cause of action yang berasingan serta tidak sepatutnya menjejaskan hak Responden (Pihak Berkuasa Negeri/Kerajaan) untuk berurusan dengan hartanah yang telah selesai dibuat pengambilan. Selain itu, milikan tanah juga dianggap telah diambil oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN) setelah Borang K dikeluarkan, maka milikan tanah tersebut telah diambil secara formal oleh PBN selaras dengan seksyen 22 Akta Pengambilan Tanah 1960 [Akta 486].

The proper registering authority, upon receipt of the notice in Form K, or the Land Administrator of his own motion after completing Form K, shall, upon the register document of title or other appropriate record in his possession as specified in subsection 9 (2) or (3), make with respect to any scheduled land a memorial:

That the whole of such land has been acquired and has vested in the State Authority or, in the case of a parcel of a subdivided building, in the person or corporation on whose behalf the parcel has been acquired; or

That so much of the land as is specified in the last column of the schedule to such Form has been acquired. (emphasis added) [Penekanan ditambah] [43] Oleh itu kami bersetuju dengan HMT bahawa Plaintif tidak mempunyai locus standi semasa tuntutan terhadap Defendan difailkan. HMT tidak membuat apa-apa kesilapan apabila telah meneliti pernyataan tuntutan dan membuat dapatan bahawa Plaintif tidak mempunyai locus standi untuk membawa tindakan oleh itu tuntutan boleh dibatalkan berdasarkan alasan ini sahaja ……” [12] Penelitian Mahkamah ini kepada OS ini yang bersandarkan kepada afidavit dan hujahan mendapati bahawa permohonan Pemohon tidak wajar dibenarkan dan tidak adil kepada Responden dan Pencelah Yang Dicadangkan (West Coast Expressway Sdn Bhd/WCESB) yang sedang berurusan dengan suatu projek untuk kepentingan awam dan bukannya semata-mata untuk manfaat WCESB. Mahkamah ini bersetuju dengan pihak Responden bahawa isu mengenai keputusan pengambilan tanah sewajarnya difailkan melalui suatu Semakan Kehakiman untuk pihak-pihak mempertikaikan mengenai sebab musabab dan dasar mengapa bahagian tanah Pemohon ini diambil. Pemohon boleh mencabar kesahihan tatacara pengambilan tanah tersebut secara lebih terperinci dalam guaman semakan kehakiman. Di MTSA (Kuasa-kuasa Khas) rayuan mengenai rujukan tanah dan nilai pampasan telahpun berada dalam arena pengadilan. maka, Mahkamah ini tidak wajar menangguhkan prosiding pengambilan tanah sebagaimana yang dinyatakan dan diingini oleh Pemohon. Sekiranya permohonan ini dibenarkan maka Mahkamah ini akan memberikan pengiktirafan kepada Pemohon untuk menggunakan saman permula bagi mencabar sesuatu tindakan yang sewajarnya dibuat melalui Semakan Kehakiman namun ianya masih tertakluk kepada beban pembuktian oleh Pemohon bagi diputuskan kelak. [13] Bagi membenarkan sesuatu permohonan untuk “stay” Raja Azlan Shah J dalam kes Leong Poh Shee v Ng Kat Chong [1966] 1 MLJ 86 memutuskan bahawa: “The court has an absolute and unfettered discretion as to the granting or refusing a stay, and as to the terms upon which it will grant it, and will, as a rule, only grant it if there are special circumstances …” Dalam kes di hadapan Mahkamah ini juga alasan bahawa terdapatnya satu rayuan ke Mahkamah Tinggi di Shah Alam bukanlah satu keadaan istimewa untuk satu perintah penangguhan. Pihak Pemohon juga telah gagal memnuhi kehendak prinsip dalam kes Kosma Palm Oil Mill Sdn Bhd & Ors vs Koperasi Serbausaha Makmur Bhd [2004] 1 MLJ 257, yang memutuskan bahawa − “There are many factors that may constitute special circumstances and the fact that an appeal would be rendered nugatory if the stay was referred is the most common one. The merits of a party’s case in a stay application is not a relevant matter for consideration. (Emphasis added.) [14] Akhirnya, sekiranya saman pemula ini dibenarkan mana ianya akan bertentangan dengan seksyen 29 Government Proceedings Act 1956 (GPA) dan juga seksyen 54 Specific Relief Act 1950 (SRA). Mahkamah ini merujuk kepada kes Mahkamah Agung dalam kes Lim Kit Siang v United Engineers (M) Bhd & Ors [1988] 2 MLJ 12; [1987] 2 CLJ 195; [1987] CLJ Rep 170 (SC), yang memutuskan − “This means that no injunction could be directly or indirectly issued against the Government or its officers. Similarly, the court has no jurisdiction to grant an injunction against a private litigant if the injunction would have the effect of ‘restraining’ the Government or its officers from performing their functions. This has been the interpretation which has been placed by the courts in England as well as in this country.”. Prinsip kes ini masih lagi terpakai dan telah diikuti oleh kes-kes terkemudian sehingga hari ini seperti dalam kes Superintendent of Lands and Surveys, Kuching Division & Ors v Kuching Waterfront Development Sdn Bhd [2009] 5 MLJ 607; [2009] 6 CLJ 751. Kesimpulan [15] Selepas meneliti saman pemula dan afidavit yang difailkan, saya mendapati Pemohon gagal membuktikan melalui keadaan khas yang mewajarkan Mahkamah menangguhkan pelaksanaan pengambilan tanah dan dengan itu Mahkamah memutuskan untuk menolak Saman Pemula dengan kos. Bertarikh: 26 Mei 2025. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Sivil NCvC12 Peguam cara− Bagi Pemohon: R. Kendadharan bersama-samanya R. Prabhakaran dan C. Sivasankar Tetuan R Kengadharan & Co., Petaling Jaya Bagi Responden: Nurul Afiqah binti Abdul Ghaffar Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Bagi Pencelah Yang Dicadangkan: Steven How Chee Hong bersama-samanya Nur Sazierah Tetuan Kumar Jaspal Quah & Aishah, Kuala Lumpur