Gold Breeze Corporation Sdn Bhd v Teh Tzun Tzin (24NCVC-43-10/2015)

Kanun Tanah Negara, 1965 Dalam Perkara Aturan 7 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 Page 2 of 21 ANTARA GOLD BREEZE CORPORATION SDN BHD (Syarikat No. 199055-W) …PEMOHON TEH TZUN TZIN (No. K/P: 881128-56-5987) …PENCELAH ALASAN PENGHAKIMAN (Kandungan 53 – Notis Rayuan Kepada Hakim Dalam Kamar) A. PENGENALAN [1] Teh Tzun Tzin (Pencelah) di dalam kes ini yang telah tidak berpuas hati terhadap keputusan Penolong Kanan Pendaftar (PKP) yang menolak permohonannya untuk penaksiran ganti rugi telah memfailkan Notis Rayuan Kepada Hakim Dalam Kamar (Kandungan 53) bagi merayu terhadap keputusan PKP tersebut. [2] Mahkamah ini telah membicarakan Kandungan 53 dan pada 15.8.2018 Mahkamah ini telah menolak rayuan Pencelah kepada Page 3 of 21 Hakim Dalam Kamar di Kandungan 53 dengan kos sebanyak RM2500.00 kepada Plaintif. [3] Pada 26.9.2019 Pencelah telah memperolehi kebenaran merayu dari Mahkamah Rayuan bagi merayu terhadap keputusan Mahkamah ini yang telah menolak rayuan kepada Hakim dalam Kamar Pencelah pada 15.8.2018. B. LATAR BELAKANG KES [4] Bagi memudahkan kefahaman, sebelum Mahkamah ini memberikan alasan-alasan mengapa rayuan kepada Hakim dalam Kamar Pencelah ditolak, molek kiranya latar belakang kes ini dinyatakan terlebih dahulu di sini. Ianya adalah seperti yang berikut: [5] Pada 16.10.2015, Gold Breeze Corporation Sdn Bhd (Pemohon) telah memfailkan Saman Pemula (Kandungan 1) ini secara Ex Parte bagi mendapatkan antara lain perintah berikut: Page 4 of 21 bahawa Kaveat Persendirian bertarikh 7.2.2014 yang didaftarkan melalui nombor perserahan 7484/2014 oleh Gold Breeze Corporation Sdn Bhd ke atas hartanah yang dikenali sebagai Geran 53403, Lot 1123, Mukim Ulu Semenyih, Daerah Ulu Langat, Selangor Darul Ehsan (hartanah tersebut) dikekalkan sehingga tamat 6 tahun atau sehingga perintah lain oleh Mahkamah. [6] Pada 19.10.2015, YA Zakiah Bt Kassim, Pesuruhjaya Kehakiman telah membenarkan permohonan Pemohon dengan mengeluarkan perintah berikut: “…..ADALAH DIPERINTAHKAN bahawa kaveat persendirian No.7484/2014 di atas hartanah yang dikenali sebagai Geran 53403, Lot 1123, Mukim Ulu Semenyih, Daerah Ulu Langat, Negeri Selangor dilanjutkan untuk tempoh tiga (3) tahun daripada tarikh Perintah ini.” [7] Setelah lebih kurang enam bulan perintah perlanjutan kaveat tersebut dikeluarkan, pada 8.4.2016, Pencelah telah memfailkan satu permohonan (Kandungan 8) untuk mendapatkan perintah-perintah seperti berikut: Page 5 of 21 a) Teh Tzun Tzin dibenarkan mencelah dan menjadikan suatu pihak dalam tindakan ini; b) Perintah Ex-Parte bertarikh 19.10.2015 untuk melanjutkan Kaveat Persendirian melalui nombor perserahan 53548/2015 bertarikh 20.10.2015 ke atas hartanah yang dikenali sebagai Geran 53403, Lot 1123, Mukim Ulu Semenyih, Daerah Ulu Langat, Selangor Darul Ehsan adalah diketepikan dan Kaveat Persendirian melalui No. Perserahan 53548/2015 tersebut dibatalkan dengan serta merta; c) Pemohon membayar gantirugi yang akan ditaksirkan kepada Bakal Pencelah untuk kerugian yang dialami oleh Bakal Pencelah akibat kemasukkan kaveat persendirian tersebut; dan

Kos permohonan ini. [8] Permohonan Pencelah di Kandungan 8 telah dibenarkan pada 20.2.2017 di mana Mahkamah telah membenarkan inter alia, perintah-perintah berikut:-

Perintah Ex-parte bertarikh 19.10.2015 diketepikan dan kaveat persendirian Pemohon dibatalkan dengan serta merta;

Gantirugi yang dialami oleh Pencelah (jika ada) ditaksir oleh Penolong Kanan Pendaftar; dan

Kos sebanyak RM5,000.00 dibayar oleh Pemohon kepada Pencelah. [9] Pada 27.2.2017 Pencelah telah memfailkan suatu Notis Temujanji Untuk Penaksiran Gantirugi di Kandungan 35 menurut Aturan 37 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012). [10] Apabila Kandungan 35 dipanggil untuk pengurusan kes, PKP telah mengarahkan supaya penaksiran ganti rugi diteruskan melalui afidavit. [11] Bagi maksud prosiding penaksiran gantirugi, terdapat tiga afidavit yang telah difailkan oleh pihak Pencelah dan pihak Pemohon yakni:

Afidavit Sokongan Pencelah yang diikrarkan oleh Teh Tzun Tzin pada 3.5.2017 (Kandungan 38).

(ii) Afidavit Jawapan Pemohon yang diikrarkan Gan Loong Ching pada 22.5.2017 (Kandungan 39).

(iii) Afidavit Balasan Pencelah yang diikrarkan Teh Tzun Tzin pada 25.5.2017 (Kandungan 38). [12] Dalam perenggan 8 Afidavit Sokongannya di Kandungan 38, Pencelah mendakwa bahawa beliau telah membayar yuran guaman berjumlah RM30,000.00 kepada peguamcaranya untuk membuat permohonan Pencelah tersebut (kandungan 8) dan di dalam prosiding taksiran ganti rugi ini, Pencelah menuntut jumlah RM30,000.00 tersebut sebagai sebahagian kerugian yang telah ditanggungnya akibat perintah perlanjutan masa kaveat yang telah diperolehi Pemohon daripada Mahkamah pada 19.10.2015. Page 8 of 21 [13] Pemohon telah membantah tuntutan yuran guaman yang dituntut oleh Pencelah dengan menyatakan di perenggan 7.10 bahawa Pencelah adalah dihalang daripada menuntut yuran guaman tersebut. [14] PKP telah mengarahkan kedua-dua peguam Pencelah dan Pemohon untuk mengemukakan hujahan mereka atas isu sama ada yuran guaman adalah sebahagian gantirugi (damages) berdasarkan Aturan 59 kaedah 16 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) ataupun sebaliknya. [15] Pada 2.2.2018, PKP telah memutuskan bahawa yuran guaman yang dituntut Pencelah bukanlah sebahagian gantirugi berdasarkan Aturan 59 kaedah 16 KKM 2012. [16] Pencelah yang telah tidak berpuas hati terhadap keputusan PKP tersebut telah memfailkan satu Notis Rayuan kepada Hakim Dalam Kamar (Kandungan 53). Page 9 of 21 [17] Mahkamah ini pada 15.8.2018 telah menolak Notis Rayuan kepada Hakim Dalam Kamar di Kandungan 53 yang difailkan Pencelah. [18] Pencelah yang tidak puas hati telah memperolehi kebenaran Mahkamah Rayuan untuk merayu terhadap keputusan Mahkamah ini dan satu notis rayuan telah difailkan oleh Pencelah pada 1.10.2019. [19] Pencelah telah mendakwa bahawa yuran guaman sebanyak RM30,000.00 tersebut telah ditanggung olehnya di dalam memfailkan permohonannya di Kandungan 8. Justeru adalah menjadi hujahan Pencelah bahawa beliau adalah berhak menuntut bayaran yuran guaman yang ditanggungnya di dalam prosiding taksiran gantirugi kerana kewujudan perintah perlanjutan tempoh kaveat yang diperolehi oleh Pemohon telah mengakibatkan Pencelah terpaksa memfailkan permohonan untuk mencelah dan seterusnya memohon perintah perlanjutan kaveat tersebut dibatalkan. Bagi memfailkan permohonan Kandungan 8 tersebut, Pencelah telah menanggung perbelanjaan yuran guaman sebanyak RM30,000.00. Page 10 of 21 [20] Peguam Pencelah telah menghujahkan bahawa yuran guaman RM30,000.00 yang didakwa ditanggung Pencelah adalah sebahagian dari kerugian yang dialaminya akibat dari perintah perlanjutan kaveat ke atas hartanah tersebut. Bagi menyokong hujahannya, peguam Pencelah telah bersandarkan kepada peruntukan seksyen 329(1) Kanun Tanah Negara 1965 yang berbunyi berikut:

Compensation for wrongful caveats, and limitation on repeated applications

Any person or body who, wrongfully or without reasonable cause, secures the entry of, or fails to withdraw, any private caveat shall be liable to pay compensation to any person or body who thereby suffers any damage or loss. [21] Bagi menegakkan hujahannya bahawa yuran guaman yang ditanggung oleh Pencelah adalah juga merupakan sebahagian gantirugi (compensation) ataupun kerugian (loss) yang boleh dituntut oleh Pencelah di dalam prosiding taksiran ganti, peguam Pencelah telah merujuk kepada kes-kes berikut: Page 11 of 21 i. Ng See Chong v Tan Lai Meng & Ors [2017] MLRHU 1 …The fundamental principles to be applied in the assessment of damages were formulated by Lord Blackburn in Livingstone v Rawyards Coal Co

5 App Cas 25, 39: “that sum of money which will put the party who has been injured, or who has suffered in the same position as he would have been in if he had not sustained the wrong for which he is now getting his compensation or reparation.” ii. Quill Construction Sdn Bhd v Tan Hor Teng & Anor [2003] 2 MLRH 621 [59] In regard to the issue of the legal costs paid by the plaintiff for the proceedings taken by Luggage, I would agree with the submission of Mr. Ong Chee Kwan that they were and constituted the actual amounts that were paid. The High Court in Mawar Biru Sdn bhd v Lim Kai Chew [1992] 4 MLRH 246; [1992] 1 MLJ 336 held that the party claiming under s 329(1) of the NLC was entitled to claim for the actual loss suffered. Page 12 of 21 iii. Lim Tee Hin v Ledchumanan Nagappan [2004] 1 MLRH 219

Legal Fees The final item raised by the defendant pertaining to legal fees has already been resolved in Lo Foi, supra, where RM2,000 fee incurred to get the caveat removed was allowed by the learned registrar and it was not disturbed by the learned judge. Further in Quill Construction, Abdul Malik Ishak J held, inter alia, that the compensation would also cover expenses incurred in seeking the removal of the private caveat. iv. Ng Say Chong v Koperasi Pekerja Jaya Berhad & Anor [2016] MLRHU 1 [11] The only actual loss suffered by the Defendants is the payment of legal fees to remove the caveat which amounted to RM28,332. This is in line with the decision in the case of Quill Construction Sdn Bhd v Tan Hor Teng & Anor [2003] 2 MLRH 621; [2004] 1 MLJ 437; [2003] 7 CLJ 24; [2006] 4 AMR 451 which decided as follows: “It is always useful to remember that in the assessment of damages for the wrongful entry of a private caveat, the court must always be vigilant and must ensure that no award for damages will be made unless and until the aggrieved party has proved actual loss. In this Page 13 of 21 context, the plaintiff has to prove the actual loss occasioned by the entry of the private caveat by the defendants. It must be recalled to mind that the Court of Appeal in Luggage Distributors (M) Sdn Bhd (supra) held that the defendants had no legal right to enter the private caveat and flowing from that I must hold that it is part and parcel of my judgment that the private caveat was ‘wrongfully’ entered. It is also my judgment that the plaintiff needs only to satisfy me that is suffers damage or loss by reason of the entry of the wrongful caveat. In short, the plaintiff has to prove that it is an aggrieved party. Here, the plaintiff was the purchaser of the property under the sale and purchase agreement and there was undue delay by reason of the private caveat lodged by the defendants. By reason of that very caveat, it necessitated applications to be made to the courts for its removal before the sale and purchase agreement could proceed ahead. This is acknowledged by the Court of Appeal in Luggage Distributors (M) Sdn Bhd (supra) when it said at p 720 of the report that, ‘The existence of any caveat would, of course, frustrate all financing arrangements.’ It goes without saying that the plaintiff has suffered loss and/or damages by reason of the existence of that private caveat. This was my judgment and I so hold accordingly. Page 14 of 21 [22] Mahkamah ini sememangnya sedar bahawa setelah ia membenarkan permohonan Pencelah di Kandungan 8 yang antara lainnya mengetepikan perintah perlanjutan kaveat ke atas hartanah tersebut yang diperolehi oleh Pemohon yang mana selari dengan perintah tersebut, Mahkamah ini juga telah memberikan satu perintah berbangkit (consequential order) bahawa sebarang gantirugi yang dialami oleh Pencelah akibat perintah Ex Parte tersebut hendaklah ditaksirkan. [23] Kini, di dalam prosiding taksiran ganti rugi yang dimulakan olehnya, Pencelah telah menuntut jumlah kos guaman yang didakwa ditangggungnya di dalam memfailkan Kandungan 8. [24] Persoalan pokok yang harus dijawab oleh Mahkamah ini adakah kos guaman sebenar yang ditanggung oleh Pencelah adalah merupakan sebahagian daripada ganti rugi yang dituntut oleh Pencelah di dalam prosiding taksiran gantirugi yang ditanggung oleh Pencelah akibat perlanjutan kaveat persendrian Pemohon menurut Aturan 37 KKM

Page 15 of 21 [25] Aturan 37 KKM 2012 merupakan satu peruntukan di dalam KKM 2012 yang memperuntukkan prosedur bagi bagaimana ganti rugi perlu ditaksirkan bagi faedah pihak yang telah mendapat faedah dari penghakiman yang didapati. [26] Berhubung dengan perintah berbangkit tersebut, Pencelah adalah berhak untuk mentaksirkan kerugian yang ditanggungnya akibat perintah Ex Parte bagi tempoh daripada 19.10.2015 (tarikh perintah Ex Parte diberikan) sehinggalah Perintah Ex Parte itu diketepikan pada 20.2.2017. [27] Kaveat persendirian Pemohon telah didaftarkan pada tahun 2014 melalui Nombor Peserahan 7484/2014 bertarikh 7.2.2014. Mahkamah ini perlu menegaskan di sini bahawa hubungan Pencelah terhadap hartanah tersebut telah hanya timbul apabila Pencelah telah menjadi pembida yang berjaya ke atas hartanah tersebut di dalam lelongan awam yang telah diadakan pada 3.7.2015 Page 16 of 21 [28] Oleh kerana kehadiran kaveat yang telah didaftarkan oleh Pemohon, Pencelah telah tidak mendaftarkan pindah milik hartanah tersebut kepadanya setelah bayaran penuh telah diselesaikan oleh Pencelah. [29] Walaupun Pencelah telah menyampaikan Borang 19C ( NOTIS BERKENAAN DENGAN CADANGAN HENDAK MEMOTONG KAVEAT) Kanun Tanah Negara 1965 bertarikh 15.8.2015 kepada Pemohon, Pemohon sebaliknya telah memfailkan permohonan perlanjutan kaveat persendiriannya di Mahkamah secara Ex Parte dan memperolehi Perintah Ex Parte melanjutkan kaveat pada 19.10.2015 atas dakwaan bahawa wujudnya Perjanjian Penyewaan antara Pemohon dan Tuan Punya hartanah tersebut sejak tahun 2009 untuk tempoh penyewaan selama tiga (3) tahun dan telah dilanjutkan sebanyak lima kali yang mana tempoh penyewaan akan berakhir pada 30.3.2027. [31] Di dalam kedudukan yang demikian, sekiranya Pencelah telah terkilan akan Perintah Ex Parte 19.10.2015 tersebut sehingga ia diketepikan (bagi tempoh 14 bulan) dan menanggung kerugian atas Page 17 of 21 perintah perlanjutan kaveat persendirian maka Pencelah boleh membuktikan kerugian tersebut untuk ditaksirkan menurut Aturan 37 KKM 2012. [32] Tetapi di dalam kes ini Pencelah telah memasukkan sekali yuran guaman sebanyak RM30,000.00 yang dibayar kepada peguamcaranya di dalam mendapatkan perintah mengetepikan Perintah Ex Parte bertarikh 19.10.2015 sebagai sebahagian daripada ganti ruginya. [33] Mahkamah ini juga perlu menegaskan bahawa di dalam mengeluarkan perintah bertarikh 20.2.2017 (Kandungan 8), Mahkamah ini telah meminta peguam-peguam Pemohon dan Pencelah untuk menghujahkan berkenaan isu kos prosiding Kandungan 8 dan kemudiannya Mahkamah ini telah memerintahkan Pemohon membayar kos sebanyak RM5,000.00 kepada Pencelah. [34] Oleh itu, bagi Mahkamah ini, sebarang kos guaman yang ditanggung oleh Pencelah di dalam memfailkan Kandungan 8 telahpun Page 18 of 21 diputuskan dengan pengawadan kos berjumlah RM5,000.00 tersebut. [35] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam Pemohon bahawa sekiranya Pencelah tidak berpuas hati terhadap jumlah RM5,000.00 yang diperintahkan oleh Mahkamah, Pemohon hendaklak merayu terhadap keputusan Mahkamah atas isu kos. Namun, Pencelah tidak memfailkan apa-apa rayuan terhadap Perintah kos bertarikh 20.2.2017 tersebut dan kini cuba mendapatkan kos guaman yang didakwa ditanggungnya di dalam prosiding taksiran ganti rugi. [36] Berhubung dengan kos guaman yang dituntut sebanyak RM30,000.00 tersebut, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Pencelah adalah dihalang untuk menuntut yuran guaman dalam permohonan untuk taksiran gantirugi ini kerana taksiran gantirugi di dalam Kandungan 35 adalah untuk mentaksirkan gantirugi lain yang didakwa dialami oleh Pencelah akibat perintah Ex Parte bertarikh 19.10.2015 Page 19 of 21 [37] Berhubung dengan kes-kes yang telah dirujuk oleh peguam Pencelah, perlu Mahkamah ini nyatakan di sini bahawa sememangnya tidak dipertikaikan bahawa prinsip utama pentaksiran ganti rugi adalah untuk memampas pihak yang telah dicederakan atas sesuatu tinggalan / kecuaian kepada keadaan sekiranya tinggalan / kecuaian itu tidak berlaku dan pihak yang tercedera hendaklah dipampas berdasarkan kerugian sebenar (actual loss) yang ditanggung apabila ia dapat membuktikan kerugian sebenar tersebut. Namun, di dalam rayuan di hadapan Mahkamah ini Pencelah telah menuntut kos guamannya bagi tindakannya memfailkan Kandungan 8 bagi mengenepikan Perintah Ex Parte bertarikh 19.10.2015 sedangkan pada prosiding Kandungan 8 Mahkamah ini telahpun memutuskan bahawa kos prosiding Kandungan 8 yang wajar dibayar kepada Pencelah adalah sebanyak RM5000.00. Kos RM5000,00 yang diawadkan kepada Pencelah oleh Mahkamah ini adalah kos bagi Kandungan 8 Pencelah bagi mengetepikan perintah Ex Parte yang memberi kesan pembatalan kaveat persendirian Pemohon di atas hartanah tersebut . Page 20 of 21 [38] Justeru, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Pencelah tidak boleh dibenarkan menuntut kos atau yuran guaman sebanyak RM30,000.00 sekali lagi untuk kos prosiding yang sama di dalam taksiran ganti rugi pula. [39] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini telah menolak rayuan Pencelah di Kandungan 53 dengan kos RM2,500.00 kepada Pemohon. ……………………………………………………………………. (AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Bertarikh 15 Ogos 2018 Page 21 of 21 Peguam Pemohon - Hargopal Singh Peguam Pencelah - Tetuan Culaz & Associates James D. Culaz dan Sonia Deva Doss