Content
DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN (BAHAGIAN SIVIL) GUAMAN NO.: BA-22NCvC-310-08/2022 ANTARA MASTEKNIK ENGINEERING SDN BHD (No. Syarikat: 298284-V) − PLAINTIF
Loading…
BA-22NCvC-310-08/2022
High Court of Malaysia10 Jun 2024
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Citations and treatment detected automatically from later judgments and the authorities this decision relies on.
Later cases and laws citing this decision
Not yet cited by a later decision.
Earlier cases and laws this decision relies on
“ang dinyatakan dalam penghakiman Mahkamah ini, keterangan dokumentar dan lisan di hadapan Mahkamah ini, Masteknik gagal membuktikan beban pembuktian yang dikehendaki dalam seksyen-seksyen 101 dan 102 Evidence Act 1950. Oleh yang demikian, Mahkamah ini memutuskan untuk membenarkan sebahagian sahaja tuntutan Masteknik de”
Auto-detected from judgment text; not a substitute for a citator check.
Content
DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN (BAHAGIAN SIVIL) GUAMAN NO.: BA-22NCvC-310-08/2022 ANTARA MASTEKNIK ENGINEERING SDN BHD (No. Syarikat: 298284-V) − PLAINTIF
1
GREENVIEW EDUCATION CENTRE (BANGI) SDN BHD (No. Syarikat: 1159036-K)
2
GREENVIEW EDUCATION CENTRE SDN BHD (No. Syarikat: 1159036-K) − DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Perbicaraan penuh di hadapan Mahkamah ini ialah bagi tuntutan balas oleh Masteknik Engineering Sdn Bhd terhadap Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd & Greenview Education Centre Sdn Bhd. 17/07/2024 12:40:21 BA-22NCvC-310-08/2022 Kand. 115 [2] Dalam tuntutan asal − • Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd (Plaintif Pertama) dan Greenview Education Centre Sdn Bhd (Plaintif Kedua) [selepas ini disebut sebagai “GEC Bangi” dan “GEC” masing-masingnya]. • Masteknik Engineering Sdn Bhd ialah Defendan Pertama dan bagi Tuntutan Balas, Masteknik Engineering Sdn Bhd ialah Plaintif (selepas ini disebut sebagai “Masteknik”). • Tenaga Nasional Berhad ialah Defendan Kedua (selepas ini disebut “TNB”). Apabila GEC Bangi dan GEC menarik balik tuntutan asal mereka terhadap TNB, Masteknik meneruskan tuntutan balas mereka terhadap GEC Bangi dan GEC. [3] Kausa tindakan dalam tuntutan balas ialah mengenai kegagalan, keengganan dan/atau kecuaian untuk − • membayar sewa bagi tempoh lanjutan penyewaan dari bulan Januari 2022 hingga Jun 2022 berjumlah RM409,000.00; • membayar tunggakan bil-bil utiliti elektrik, air, Indah Water (pembetungan); • mengembalikan premis Plaintif kepada keadaan asal; dan • membayar kos bagi kerja rectification, reparation and/or reinstatement. Fakta Kes bagi Tuntutan balas [4] Masteknik ialah pemilik kepada tanah komersial yang dikenali sebagai HS(D) 101049, PT 55024, Seksyen 3, Bandar Baru Bangi Daerah Ulu Langat, Negeri Selangor dengan 8 unit lot kedai dibina di atasnya (selepas ini disebut sebagai “Premis”). Perjanjian Penyewaan dengan GEC Bangi: [5] Melalui Perjanjian Penyewaan bertarikh 13-2-2015 antara Masteknik dan GEC (“Perjanjian Penyewaan GEC”), Masteknik bersetuju untuk menyewakan Premis dan GEC bersetuju untuk menyewa Premis tersebut untuk tempoh 5 tahun iaitu bermula dari 1-6-2015 hingga 31-5-2020 dengan kadar sewa permulaan RM75,000.00 sebulan untuk tahun pertama dengan kenaikan tahunan kepada RM100,000.00 pada tahun terakhir. [6] GEC melalui notis bertarikh 30-10-2018 telah meminta Masteknik untuk mengurangkan kadar sewa kepada RM80,000.00 sebulan untuk tempoh 3 tahun bermula dari 1-1-2019 hingga 31-12-2021. Masteknik tidak membalas secara bertulis permintaan tersebut. Walaubagaimana pun, pihak-pihak kemudiannya bersetuju bahawa penyewaan dengan GEC akan berakhir pada 31-12-2018. [7] Premis yang disewa itu digunakan untuk GEC telah berhasrat untuk mengendalikan pusat Pendidikan iaitu Greenview Islamic International School. [8] GEC telah membayar deposit sekuriti sewa yang dipersetujui untuk 3 bulan berjumlah RM225,000.00. Tiada deposit sekuriti untuk utiliti. [9]
Preamble
Menurut Perjanjian Penyewaan, GEC dibenarkan untuk menjalankan kerja-kerja pengubahsuaian di Premis tersebut atas kos mereka sendiri tertakluk kepada klausa 4(c)(ii) bahawa GEC memulihkan Premis tersebut kepada keadaan asalnya atas kos dan perbelanjaan mereka sendiri apabila Perjanjian Penyewaan tamat tempoh atau tempoh sebelum penamatan yang ditentukan. [10] GEC telah menjalankan kerja-kerja pengubahsuaian secara meluas di Premis tersebut termasuk pembinaan aras mezzanine. [11] Pada penamatan Perjanjian Penyewaan dengan GEC, GEC gagal mematuhi Klausa 4(c)(ii) dengan tidak memulihkan Premis tersebut kepada keadaan asalnya termasuk merobohkan aras mezzanine. Perjanjian Penyewaan baharu dengan GEC Bangi: [12] Suatu Perjanjian Penyewaan baharu bertarikh 1-1-2019 telah dimasuki antara Masteknik dan GEC Bangi di mana GEC Bangi bersetuju untuk menyewa Premis tersebut untuk tempoh 3 tahun bermula dari 1-1- 2019 hingga 31-12-2021 dengan kadar sewa bulanan RM80,000.00 yang perlu dibayar pada atau sebelum hari ke-7 setiap bulan. [13] Deposit sekuriti sewa berjumlah RM300,000.00 telah dibayar oleh GEC Bangi iaitu sebahagiannya secara tunai berjumlah RM75,000.00 dan sebahagian lagi adalah pemindahan deposit sekuriti sejumlah RM225,000.00 daripada Perjanjian Penyewaan GEC yang telah dipersetujui oleh GEC. [14] Masteknik menyatakan bahawa pembayaran sewa oleh GEC Bangi tidak konsisten sepanjang tempoh penyewaan dan tertunggak beberapa kali walaupun dengan peringatan dan tuntutan berulang. [15] Selepas tamatnya Perjanjian Penyewaan dengan GEC Bangi, peguam cara GEC Bangi (Tetuan Al Sabri & Co.) telah menghantar surat bertarikh 26-1-2022 untuk meminta Masteknik melanjutkan tempoh penyewaan selama 6 bulan dengan sewa bulanan RM80,000.00 dan mereka akan mengosongkan Premis tersebut pada atau sebelum Jun 2022. [16] Walaupun terdapat tunggakan sewa pada masa yang matan tersebut, Masteknik telah secara lisan bersetuju dengan permintaan GEC Bangi mengenai pelanjutan Perjanjian Penyewaan GEC Bangi sehingga 30-6- 2022 di mana terma dan syarat lain Perjanjian Penyewaan GEC Bangi kekal tidak berubah. [17] GEC Bangi telah mengosongkan Premis tersebut hanya pada atau sekitar 8-7-2022. GEC Bangi gagal, enggan dan/atau cuai untuk membayar − • sewa bulanan sebanyak RM80,000.00 sebulan sepenuhnya bermula dari 1-4-2019 di mana sewa terkumpul tertunggak pada tarikh mengosongkan Premis tersebut ialah RM409,000.00. • semua bil utiliti dan/atau caj-caj untuk penggunaan Premis tersebut. Setakat pada 8-7-2022 (iaitu tarikh mengosongkan Premis tersebut), terdapat jumlah tertunggak sebanyak RM12,249.14, RM3,082.35 dan RM4,095.09 terhadap bekalan elektrik, penggunaan air dan Indah Water, masing-masingnya. Perenggan 49, 50 dan 51 Ikatan Pliding/Tuntutan balas adalah dirujuk. Pembinaan aras mezzanine: [18] GEC telah menjalankan kerja-kerja pengubahsuaian secara besar-besaran di Premis tersebut, termasuk pembinaan aras Mezzanine. Walaubagaimanapun, mereka telah gagal untuk mematuhi Klausa 4(c)(ii) Perjanjian Penyewaan, dengan mengembalikan Premis tersebut kepada keadaan asalnya selepas penamatan Perjanjian Penyewaan secara tersirat pada 31-12-2018. [19] Masteknik memplidkan bahawa terdapat kerosakan dan/atau kecacatan yang tidak diperbaiki dan lekapan dan kelengkapan yang dibina dan/atau dipasang yang tidak ditanggalkan di Premis tersebut, antaranya, aras mezzanine tidak dirobohkan; mural yang dilukis pada dinding-dinding Premis tersebut tidak dicatkan semula kepada warna asalnya; dinding partition yang dibina tidak dirobohkan; terdapat siling yang telah musnah dan tertanggal dalam Premis tersebut tetapi tidak dibaiki oleh Plaintif; wayar elektrik telah dibiarkan bergantung daripada siling dan juga kabel elektrik yang dipasang di merata-rata tempat dalam Premis tersebut; laluan masuk dan keluar 4 unit Premis tersebut ditutup dengan simen dan tidak dirobohkan; terdapat lubang-lubang yang digerudi dan/atau ditumbuk pada dinding-dinding Premis dll. [20] Pada perenggan 55 Ikatan Pliding/Tuntutan balas, Masteknik memplidkan bahawa memandangkan kerja-kerja pembetulan, pembaikan dan/atau pengembalian semula masih berjalan di Premis tersebut, kos dan perbelanjaan yang ditanggung oleh Masteknik untuk memulihkan semula Premis tersebut kepada keadaan asal tidak dapat dinilai pada masa ini. Walaubagaimanapun, sebut harga kos dan perbelanjaan yang mungkin ditanggung untuk kerja-kerja yang akan dilakukan di Premis tersebut adalah dalam anggaran harga RM1,937,700.00. [21] Oleh itu, Masteknik memohon kepada Mahkamah ini untuk mendapatkan penghakiman terhadap GEC dan GEC Bangi untuk perkara-perkara berikut:
a
terhadap GEC − i. kos dan perbelanjaan untuk mengembalikan semula Premis tersebut kepada keadaan dan keadaan asalnya berjumlah RM1,937,700.00; ii. faedah pra penghakiman atas jumlah tersebut sebanyak RM1,937,000.00 pada kadar 5% setahun dari 01.01.2019 sehingga penghakiman; iii. faedah pasca penghakiman ke atas jumlah tersebut sebanyak RM1,937,000.00 pada kadar 5% setahun dari penghakiman sehingga pembayaran penuh.
b
terhadap GEC Bangi− i. bayaran sewa tertunggak bagi bulan Januari 2022 hingga Jun 2022 berjumlah RM409,000.00; ii. bil elektrik tertunggak pada 08.07.2022 berjumlah RM12,249.14; iii. bil air tertunggak pada 08.07.2022 berjumlah RM3,082.35; iv. caj Indah Water tertunggak pada 08.07.2022 berjumlah RM4,095.09; v. kerugian sewa selama 3 bulan dari Julai 2022 hingga September 2022 (anggaran tempoh untuk kerja-kerja pemeriksaan, pembetulan, pembaikan dan/atau pengembalian semula) pada kadar RM80,000.00 sebulan berjumlah RM240,000.00; vi. faedah pra penghakiman pada kadar 5% setahun ke atas amaun dari 1-1-2022 sehingga tarikh Penghakiman; vii. faedah selepas penghakiman pada kadar 5% setahun ke atas amaun dari tarikh penghakiman sehingga tarikh realisasi penuh; viii. kos; dan ix. selanjutnya dan/atau apa-apa relief lain yang difikirkan sesuai oleh Mahkamah ini. Isu untuk dibicarakan dalam tuntutan balas [22] Masteknik menyenaraikan isu yang berikut untuk Mahkamah ini tentukan:
a
sama ada GEC Bangi telah memungkiri Perjanjian Penyewaan dan gagal membayar sewa bulanan serta tunggakan sewa berjumlah RM409,000.00 kepada Masteknik?
b
sama ada GEC Bangi telah memungkiri Perjanjian Penyewaan dan gagal membayar bil-bil utiliti TNB, Syabas dan Indah Water berjumlah RM19,426.58 kepada Masteknik?
c
sama ada Masteknik boleh melucuthakan deposit sewaan berjumlah RM300,000.00?
d
sama ada GEC gagal membaikpulih Premis kepada keadaan asal dan dengan itu Masteknik berhak kepada kos pembaikan untuk dituntut daripada GEC? Keputusan Mahkamah pada 10-6-2024: [23] Keputusan Selepas Perbicaraan Bagi Tuntutan Balas adalah “[1] Mahkamah ini telah mendengar keseluruhan tuntutan balas oleh Masteknik Engineering Sdn Bhd (Defendan/plaintif) terhadap Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd & Greenview Education Centre Sdn Bhd melalui suatu perbicaraan penuh. [2] Isu mengenai tunggakan sewa yang belum dibayar dan kena dibayar oleh Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd kepada tuan punya bangunan adalah menjadi tonggak utama tuntutan balas. Selanjutnya, tuntutan balas lain adalah mengenai tunggakan bil utiliti dan kos pembaikpulihan bangunan. [3] Bayaran sewa tertunggak yang dituntut oleh berjaya Masteknik Engineering Sdn Bhd (Defendan/plaintif) berjumlah RM409,000.00. Dalam perenggan 26 hujahan balas bertulis Masteknik Engineering Sdn Bhd (Defendan/plaintif) menyatakan bahawa Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd telah membayar sebanyak RM224,000.00. [4] Mahkamah mendapati terdapat deposit sewa sebanyak RM300,000.00 yang dipegang oleh tuan punya bangunan dan deposit ini tidak boleh sewenang-wenangnya dilucuthak oleh Masteknik Engineering Sdn Bhd. Tujuan deposit sewa adalah sebagai suatu “payung/payung terjun” apabila berlaku tunggakan sewa oleh penyewa. Penyewaan bangunan Masteknik Engineering Sdn Bhd oleh Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd telah memberikan faedah kepada kedua-dua pihak. Hal keadaan yang berlaku semasa Covid-19 yang menjejaskan perniagaan pendidikan oleh Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd tidak menjustifikasikan untuk menjadikan sewa tertunggak. [5] Keterangan yang dikemukakan oleh Masteknik Engineering Sdn Bhd berjaya, atas imbangan kebarangkalian, membuktikan bahawa Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd kena membayar tunggakan sewa yang dituntut tersebut. [6] Mahkamah ini memutuskan untuk membenarkan tuntutan balas oleh Masteknik Engineering Sdn Bhd dan seterusnya adalah diputuskan bahawa − a) selepas tolakan daripada deposit sekuriti sewa, Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd kena membayar baki tunggakan sewa yang dituntut tersebut. b) bil utiliti sebagaimana amaun yang dituntut setakat 8-7- 2022 dalam prayers pada perenggan 57.5, 57.6 dan 57.7 sahaja dibenarkan. Tiada tuntutan selepas tarikh 8-7- 2022 dibenarkan. c) faedah selepas penghakiman bagi perenggan (a) sahaja pada kadar 5% dari tarikh penghakiman ini sehingga tarikh penyelesaian penuh. d) tuntutan lain terhadap Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd adalah ditolak. e) tuntutan terhadap Greenview Education Centre Sdn Bhd adalah ditolak. f) kos sebanyak RM20,000.00 (tertakluk kepada fi alokatur) dibayar secara bersesama oleh Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd dan Greenview Education Centre Sdn Bhd kepada Masteknik Engineering Sdn Bhd.”. [24] Masteknik tidak berpuashati dengan sebahagian daripada keputusan Mahkamah ini khususnya kepada relief yang mana Mahkamah membenarkan tolakan jumlah yang dibayar oleh GEC Bangi dan/atau GEC bagi sewa daripada deposit sewaan, dan menolak relief bagi kos pembaikan. [25] Alasan penghakiman ini mengandungi alasan keputusan Mahkamah ini Perbicaraan [26] Masteknik telah memanggil saksi-saksi yang berikut: En. Lee Sew Cheng, Pengarah Syarikat Kontraktor WCB Construction Sdn Bhd (SP-1) En. Lim Soon Hoi, Kontraktor LHL Lim Engineering Sdn Bhd (SP-2) En. Lee Shee, Pengarah Syarikat Masteknik (SP-3) Cik Lee Bee Yong, Pengarah Warisan Bangi (M) Sdn Bhd & Pengurus Masteknik (SP-4) Manakala, GEC Bangi dan GEC memanggil saksi-saksi yang berikut: En. Abdeen Hussain, Acting Principal & Director of Operation GEC Bangi (SD-1) En. Sivananthan A/L Thillaichidambran, Financial Consultant GEC Bangi (SD-2) En. Johnson A/L S. Marian, Operation Manager RJ Building Maintenance Enterprise (SD-3) Analisis dan dapatan Mahkamah [27] Dalam pernyataan tuntutan balas, Masteknik memplidkan bahawa terdapat tunggakan sewa berjumlah RM409,000.00; dan terdapat deposit sewaan berjumlah RM300,000.00. [28] Masteknik memplidkan bahawa terdapat tunggakan sewa yang butirannya ialah − Bulan Tunggakan (RM) Januari 2022 RM9,000.00 Februari 2022 Mac 2022 April 2022 Bulan Tunggakan (RM) Mei 2022 Jun 2022 Jumlah RM409,000.00 [29] Mahkamah mendapati bahawa keterangan Plaintif berdasarkan kepada pernyataan tuntutan balas bahawa baki tertunggak berjumlah RM409,000.00. Selanjutnya, dalam perenggan 21 dan 22 hujahan bertulis utama peguam cara terpelajar Masteknik adalah − “21. The rental security deposit amounting to RM300,000.00 was paid by the 1 st Plaintiff, partly by cash in the sum of RM75,000.00 and partly from the transfer of the security deposit of RM225,000.00 from the GEC Tenancy Agreement, to which the 2nd Plaintiff had consented.
22
The terms of the GEC Bangi Tenancy Agreement are the similar with the GEC Tenancy Agreement, save where the name of the tenant, the amount of monthly rental, amount of security deposit and term of tenancy/lease were different.”. Dapatan Mahkamah: [30] Deposit sekuriti sewaan dibayar oleh GEC kepada Masteknik dalam Perjanjian Penyewaan antara Masteknik dan GEC, deposit sekuriti sewaan masih dipegang/disimpan oleh Masteknik iaitu berjumlah RM225,000.00. Apabila penyewaan dilanjutkan/diperbaharui antara Masteknik dan GEC Bangi, perkara deposit sekuriti sewaan dibayar oleh GEC Bangi kepada Masteknik dalam Perjanjian Penyewaan baharu antara Masteknik dan GEC Bangi, deposit sekuriti sewaan sejumlah RM75,000.00 dibayar oleh GEC Bangi dan jumlah yang masih dipegang/disimpan oleh Masteknik ialah berjumlah RM300,000.00. Penamatan kontrak/perjanjian sewaan berlaku di antara Masteknik dan GEC Bangi maka isu pemulangan deposit sekuriti sewaan sejumlah RM300,000.00 yang masih dipegang/disimpan oleh Masteknik ialah berjumlah RM300,000.00 dan hendak dilucuthakan dan/atau “dirampas” oleh Masteknik adalah dibenarkan dengan syarat apa-apa bayaran yang dibayar oleh GEC dan/atau GEC Bangi hendaklah ditolak daripada deposit sekuriti sewaan. Ini adalah kerana penamatan kontrak/Perjanjian Penyewaan ini berlaku disebakan oleh tindakan GEC Bangi sendiri dan bukan oleh Masteknik seperti diputuskan dalam kes Parkwell Departmental Store Sdn, Bhd. v. ICSD Ventures Sdn. Bhd. [2020] 9 CLJ 107, memutuskan bahawa: “[39] In the counterclaim, the appellant sought a declaration that the respondent had wrongfully withheld or forfeited the rental/ security deposit amounting to RM339,362J0, utilities deposit of RM50,000,00 and letter box deposit of RM100 paid under the tenancy agreement The learned Judicial Commissioner dismissed the counterclaim on grounds that there were manifest breaches of the agreement by the appellant and thus the forfeiture of the deposit was permissible under cl. 6.08 of the tenancy agreement. [40] We find that there is no basis in law for the respondent to forfeit the deposits. Firstly, the forfeiture provision in cl. 6.08 operates only when the respondent, as landlord, terminates the agreement for breaches committed by the appellant. The operative words of cl. 6.08 reads − In the event of this Agreement being terminated by the Landlord in accordance with Section 12.01 of this Agreement, the Deposit may at the absolute discretion of the Landlord be forfeited to the Landlord by way of liquidated damages., .(emphasis added) That Is not the case here, the early determination of the tenancy was mutual and not by the respondent on the basis of breach of the agreement by the appellant Hence, cl 6.08 would not have any application. [41] Further, as we have found that there were no breaches of the tenancy by the appellant as regards the claim for the 50% rental, there is no basis in fact or in law for the deposits to be forfeited. Thus, pursuant to clause 6.03 of the tenancy agreement, the respondent shall refund the deposit to the appellant upon determination of the tenancy. Hence, we reversed the High Court’s dismissal of the counterclaim and allowed the appellant’s counterclaim.”. [31] Mahkamah ini telah membaca hujahan bertulis balasan peguam cara terpelajar Masteknik iaitu − “20. At all material times, the Defendant the Defendant’s cause of action is premised on the 1st Plaintiff’s breach of Clause 4(a) of the GEC Bangi Tenancy Agreement i.e failure to pay the rent and utilities. The Statement of Account was used to augment the figures to show the final outstanding sum, which ultimately SP-2 conceded to. 21. In light of the above, the Defendant’s claim against the 1st Plaintiff for the outstanding rental [See: Bundle A at page 71 paragraph 49] is therefore correct and accurate, wherein the outstanding rental only started to accrue in January 2022 after all payments towards rental, i.e. the four (4) payments of RM56,000.00 made from January 2022 to April 2022, were deducted.
22
Further to the above, the 1st Plaintiff had also alleged that rental for the months of January 2022 to June 2022 were paid by the 1st Plaintiff as shown vide the payment receipts or payment slips [See: B4 at pages 3 – 6].
23
However, the payment receipts or payments slips were never furnished to the Defendant at any point of time during the 1st Plaintiff’s tenancy which ended with the effluxion of time on 30.06.2022 or at any time prior to the Defendant’s Counterclaim being filed.
24
As clearly stated on the receipts, all four (4) receipts were only generated on 05.03.2024 and were only made known to the Defendant through the Plaintiffs’ Additional Bundle of Documents (B4) filed on 19.03.2024 under Encl. 92.
25
There were also no contemporaneous documents that suggest that all four (4) receipts were given to the Defendant at the time the respective payments were made or that the 1st Plaintiff expressly informed the Defendant that the payments were specifically paid as rental for the months of January 2022 to April 2022.
26
Therefore, the payments made by the 1st Plaintiff totaling RM224,000.00 (RM56,000.00 x 4) were reasonably and logically used to deduct all outstanding rental first in time in accordance to the concept of a running account.”. [32] Berdasarkan itu, Mahkamah memutuskan agar bayaran sewa yang “tidak mencukupi” i.e. GEC Bangi hanya membayar sewa sebanyak RM56,000.00 berbanding RM80,000.00 hendaklah ditolak dan apa-apa tunggakan bayaran sewa hendaklah mengambilkira apa yang telah dibayar dan apa yang tertunggak. [33] Mahkamah ini dalam keputusannya menetapkan bahawa − “[4] Mahkamah mendapati terdapat deposit sewa sebanyak RM300,000.00 yang dipegang oleh tuan punya bangunan dan deposit ini tidak boleh sewenang-wenangnya dilucuthak oleh Masteknik Engineering Sdn Bhd. Tujuan deposit sewa adalah sebagai suatu “payung/payung terjun” apabila berlaku tunggakan sewa oleh penyewa. Penyewaan bangunan Masteknik Engineering Sdn Bhd oleh Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd telah memberikan faedah kepada kedua-dua pihak. Hal keadaan yang berlaku semasa Covid-19 yang menjejaskan perniagaan pendidikan oleh Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd tidak menjustifikasikan untuk menjadikan sewa tertunggak. [5] Keterangan yang dikemukakan oleh Masteknik Engineering Sdn Bhd berjaya, atas imbangan kebarangkalian, membuktikan bahawa Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd kena membayar tunggakan sewa yang dituntut tersebut.”. [34] Berkenaan dengan keputusan Mahkamah yang membenarkan tunggakan bil-bil utiliti TNB, Syabas dan Indah Water, Mahkamah memutuskan bahawa tiada apa-apa isu fakta dan undang-undang berbangkit. GEC Bangi bertanggungjawab untuk menjelaskan tunggakan bayaran bil-bil utiliti tersebut. [35] Mahkamah ini menolak tuntutan balas Masteknik terhadap GEC iaitu bagi relief untuk memperoleh kos dan perbelanjaan untuk mmengembalikan semula Premis tersebut kepada keadaan dan keadaan asal. Anggaran kos yang dinyatakan dalam pernyataan tuntutan balas terpinda Masteknik ialah RM1,937,700.00. Jumlah RM1,937,700.00 adalah suatu anggaran bagi kerja yang akan dilakukan di Premis tersebut iaitu − i. Inspection and Preparation Work. ii. Hacking off existing external brick wall for preparation of demolition works. iii. To reconstruct existing double brickwall (fire wall) with clay bricks, complete with plastering and painting finished. iv. To open up roof partially for the removal of Mezzanine floor and restoration works thereafter. v. To remove all intermediate level of steel platform, including all partition walls, discard with mobile cranes/labour. vi. Restoration of staircase after Mezzanine floor removed. vii. To restore existing floor finishing and wall finishing damaged during demolition works. viii. Plumbing works and counter top replacement at each level of the said Premises. ix. To restore existing brickwall based on original drawing and to complete the same with plastering and painting. x. Final repair on damaged 2 x 4 ceiling complete with replacement of ceiling frame. xi. Repair damaged floor after demolition works. xii. Repair all existing doors and windows. xiii. Rental of rubbish dump tank. xiv. Plastering and painting of walls for the whole Premises. xv. Wiring works. [36] Dalam perbicaraan, peguam cara GEC dan GEC Bangi mempertikaikan berkenaan dengan perkara pembaikpulihan dan kerja pembaikan di mana fakta mengenai halangan syarikat yang diambil oleh GEC dan GEC Bangi telah dihalang oleh syarikat dan pekerja yang diambil oleh Masteknik sebagai punca mengapa kerja untuk memulihkan dan membaikpulih premis tersebut kepada keadaan asal dan keadaan sedia kala tidak dapat dilaksanakan oleh GEC dan Gec Bangi. Selain itu, peguam cara GEC dan GEC Bangi telah membangkitkan mengenai Premis tersebut telah disewakan oleh Masteknik kepada penyewa baharu. Penyewa baharu tersebut juga mengendalikan suatu istitusi pendidikan/pelajaran. [37] Keterangan saksi-saksi Masteknik iaitu En. Lee Sew Cheng (SP-1) dengan jelas nyata memberitahu bahawa kerja membuka partition, plumbing, ceiling, wiring, baiki toilets, repainting dan kerja-kerja untuk merobohkan aras Mezzanine tersebut adalah suatu anggaran harga sahaja dan tempoh untuk menyiapkan kerja ialah 6 hingga 8 minggu dan mungkin ditambah. En. Lim Soon Hoi (SP-2) pula memberikan keterangan mengenai kerja pembaikan dinding, dll dan SP-2 menyatakan bahawa jangkamasa untuk menyiapkan kerja ialah 2 bulan. Dapatan Mahkamah: [38] Keterangan SP-1 dan SP-2 adalah menyatakan bahawa 2 buah syarikat yang diambil kerja oleh Masteknik untuk membaiki dan membaikpulih Premis tersebut masih berjalan dan suatu anggaran kos sahaja diberikan kepada Masteknik. Ketiadaan kos sebenar yang dibayar oleh Masteknik kepada syarikat tersebut yang dianggarkan berjumlah RM1,937,700.00 adalah ditolak. Mahkamah ini merujuk kepada kes Ong Ah Long v Dr S Underwood [1983] 2 MLJ 324 di mana Mahkamah Agong menyatakan seperti berikut: “It is well-established principle that special damages in contrast to general damages, have to be specifically pleaded and strictly proved. They are recoverable only where they can be included in the proper measures of damages and are not too remote. That in our view is the cardinal principle adopted by all courts both in England and this country.”. [39] Apabila Mahkamah ini menolak tuntutan bagi kos dan perbelanjaan untuk mengembalikan semula Premis tersebut kepada keadaan asalnya yang dituntut sebanyak RM1,937,700.00 maka tuntutan bagi faedah pra-penghakiman atas jumlah tersebut pada kadar 5% setahun dari tarikh 1-1- 2019 sehingga tarikh penghakiman dan faedah pasca-penghakiman atas jumlah tersebut pada kadar 5% setahun dari tarikh penghakiman sehingga pembayaran penuh juga ditolak. [40] Keputusan Mahkamah yang membenarkan tuntutan balas Masteknik terhadap GEC Bangi bagi bayaran sewa tertunggak adalah dibenarkan dengan menolak daripada deposit sekuriti sewaan, dan bil-bil utiliti (elektrik, air dan pembetungan) tertunggak adalah dibenarkan. [41] Keputusan Mahkamah yang menolak tuntutan balas Masteknik terhadap GEC Bangi bagi kerugian sewa selama 3 bulan dari Julai 2022 hingga September 2022 (anggaran tempoh untuk kerja pemeriksaan, pembetulan, pembaikan dan/atau pengembalian semula Premis tersebut) pada kadar sewa RM80,000.00 sebulan berjumlah RM240,000.00 adalah ditolak. Tiada bukti dikemukakan oleh Masteknik untuk membuktikan kerugian yang dialaminya. Keterangan GEC dan GEC Bangi menunjukkan bahawa Masteknik telahpun menyewakan Premis tersebut kepada penyewa baharu serta-merta sebaik sahaja GEC Bangi meninggalkan Premis tersebut. [42] Apabila relief yang ditolak oleh Mahkamah maka tiada faedah pra-penghakiman dan pasca-penghakiman diawardkan. [43] Nas undang-undang mengenai beban pembuktian sebagaimana dalam kes Pernec Ebiz Sdn Bhd v. CCI Technology Sdn Bhd & Ors [2015] 2 MLJ 117; Pioneer Conglomerate Bhd v. Tenggara Kapital Sdn Bhd [2023] 1 LNS 1626; MIE-AFA Corporation Sdn. Bhd. v. Razali Mohd Sham & Anor [2023] 1 LNS 1267; Keruntum Sdn Bhd v. The Director of Forests and Ors [2017[ 4 CLJ 676 adalah dirujuk dan digunapakai. Kesimpulan [44] Berdasarkan alasan yang dinyatakan dalam penghakiman Mahkamah ini, keterangan dokumentar dan lisan di hadapan Mahkamah ini, Masteknik gagal membuktikan beban pembuktian yang dikehendaki dalam seksyen-seksyen 101 dan 102 Evidence Act 1950. Oleh yang demikian, Mahkamah ini memutuskan untuk membenarkan sebahagian sahaja tuntutan Masteknik dengan kos sebanyak RM20,000.00 (tertakluk kepada fi alokatur) dibayar secara bersesama oleh Greenview Education Centre (Bangi) Sdn Bhd dan Greenview Education Centre Sdn Bhd kepada Masteknik Engineering Sdn Bhd. [45] Dengan hormat dan takzim, dikemukakan untuk keputusan Mahkamah Rayuan. Bertarikh: 17 Julai 2024. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Sivil NCvC12 Peguam cara: Bagi plaintif (dalam tuntutan asal)/Defendan (dalam tuntutan balas): Archanaa A/P Balasubramaniam Tetuan Rastam Singa & Co., Klang Bagi defendan (dalam tuntutan asal)/Plaintif (dalam tuntutan balas): Gabriel Daniel bersama-samanya Sabrina Chu Tetuan Paul Ong & Associates, Kuala Lumpur
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.