Ho Say Lan @ Hor Yoke Lan v Total Solid Holdings Sdn. Bhd. (WA-11ANCvC-57-05/2022)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA KUALA LUMPUR DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR RAYUAN SIVIL NO : WA-11ANCVC-57-05/2022 ANTARA HO SAY LAN @ HOR YOKE LAN … PERAYU / PLAINTIF DAN TOTAL SOLID HOLDINGS SDN BHD [NO. SYARIKAT : 201201025636 (1010126-U)] … RESPONDEN / DEFENDAN 26/07/2023 13:12:59 WA-11ANCvC-57-05/2022 Kand. 24 ALASAN PENGHAKIMAN ( LAMPIRAN 1 ) NOTIS RAYUAN [1] Perayu / Plaintif tidak berpuashati dengan keputusan Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur yang diberikan pada 8 November 2022 dan merayu kepada Mahkamah Rayuan (dimana kebenaran untuk menfailkan Notis Rayuan telah diberikan oleh Mahkamah Rayuan pada 5 April 2023) terhadap keseluruhan keputusan tersebut yang menolak permohonan Perayu / Plaintif untuk Penghakiman Terus berdasarkan Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dengan kos sebanyak RM1,000.00 dibayar oleh Perayu / Plaintif kepada Responden / Defendan.

Schedule

Jadual H, Peraturan 11(1) Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan)1989 ( “Jadual H” ). [8] Plaintif juga menyatakan Defendan tidak dibenarkan dibawah Jadual H untuk merangka jangka masa pemberian milikan kosong selama 54 bulan. Maka, Klausa 25 (1) dalam Perjanjian tersebut bertarikh 4.3.2017 adalah tidak sah dan menyalahi undang-undang. [9] Plaintif menuntut ganti rugi tertentu di bawah Perjanjian tersebut sejumlah RM78,073.64 bagi 632 hari, faedah pra-penghakiman sebanyak 10% yang dikira dari 28.11.2021 sehingga tarikh penghakiman dan faedah selepas penghakiman . KES DEFENDAN [10] Defendan pula menyatakan antaranya secara ringkas bahawa, oleh kerana projek perumahan tersebut melibatkan 2000 unit pangsapuri, setelah mendapat nasihat Arkitek, Tetuan KSKA dan Jurutera Tetuan T.T Ang Consult telah memohon dan mendapatkan kebenaran untuk suatu perlanjutan masa kepada Pengawal Perumahan di Jabatan Perumahan Negara untuk meminda tempoh masa milikan kosong daripada 36 bulan ke 54 bulan. [11] Oleh itu, Defendan telah mematuhi terma Perjanjian tersebut yang dimasuki dengan Plaintif pada 4.3.2017 dengan secara sah memperolehi lanjutan masa daripada pihak berkuasa. [12] Plaintif juga mempunyai pengetahuan langsung mengenai masa milikan kosong 54 bulan sewaktu Perjanjian tersebut ditandatangani. Plaintif hanya membantah setelah hampir 4 tahun sejak 4.3.2017 terhadap perlanjutan masa tersebut. [13] Plaintif telah menandatangani Perjanjian tersebut secara sukarela pada 4.3.2017. Perlu juga dimaklumkan bahawa perlanjutan masa diperolehi pada 22.2.2017 iaitu sebelum Perjanjian tersebut ditandatangani oleh pihak-pihak. Plaintif sedia maklum bahawa tarikh penyerahan milikan kosong Pangsapuri tersebut adalah 54 bulan dan bukan 36 bulan. Maka, Plaintif adalah diestop untuk membangkitkan sebarang bantahan kini. [14] Menurut Defendan juga, lanjutan masa tambahan juga telah diperolehi sewaktu pendemik Covid-19 menyebabkan milikan kosong Plaintif ditunda kepada 17.2.2022 dan milikan kosong diberikan lebih awal iaitu pada 27.11.2021 kerana Plaintif hanya membuat pembayaran baki harga belian pada 26.11.2021. Oleh yang demikian, Plaintif tidak berhak untuk tuntutan yang difailkan di Mahkamah ini. UNDANG-UNDANG BERKENAAN PERMOHONAN PENGHAKIMAN TERUS [15] Secara asasnya, undang-undang berkenaan permohonan bagi mendapatkan satu penghakiman terus telah digariskan di bawah Aturan 14 KKM 2012. Syarat-syarat sebelum sesuatu permohonan untuk mendapatkan penghakiman terus boleh dibenarkan telah dinyatakan di dalam kes National Company for Foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 300 di mana Mahkamah Persekutuan telah memutuskan seperti berikut:- “We think it appropriate to remind ourselves once again that in every application under Order 14 the first consideration are: (a) whether the case comes within the Order and (b)whether the plaintiff has satisfied the preliminary requirements for proceeding under Order 14. For the purpose of an application under Order 14 the preliminary requirements are: (i) the defendant must have entered an appearance; (ii) the statement of claim must have been served on the defendant; and (iii) the affidavit in support of the application must comply with the requirements of rule 2 of Order 14. (Juga rujuk pada kes-kes Chai Cheon Kam v Hua Joo Development Co Sdn Bhd [1989] 2 MLJ 422 dan kes Supreme Leasing Sdn Bhd v Dior Enterprise & Ors [1990] 2 MLJ 36 berkenaan prosedur di dalam memperolehi penghakiman terus) [16] Proses di bawah Aturan 14 KKM 2012 juga dengan jelasnya diterangkan dalam kes Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400 SC. Prinsip kes ini juga telah diterima dan disahkan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Sagujuta (Sabah) Sdn Bhd v Trane Malaysia Sales & Services Sdn Bhd, dimana Ramli Ali JCA menyatakan seperti berikut:- “The crucial question to ask would be whether the Respondent’s application for summary judgment was plain and straight forward. The court must be satisfied on affidavit evidence that the defence to the Respondent’s counter claim has not only raised an issue but also that the said issue is triable. Under an Order 14 application, the duty of a judge does not end as soon as a fact is asserted by one party and denied or disputed by the other in an affidavit; where such assertion, denial or dispute is equivocal or lacking in precision or is inconsistent with undisputed contemporary documents or other statements by the same deponent, or is inherently improbable in itself, then the judge has a duty to reject such assertion or denial, thereby rendering the same issue not triable” ANALISA DAN DAPATAN MAHKAMAH [17] Plaintif telah memenuhi syarat-syarat awal bagi prosiding di bawah Aturan 14 KKM 2012 dan berdasarkan kepada Aturan 14 Kaedah (1) dan (2) kepada KKM 2012 dan berpandukan kepada prinsip di dalam kes National Company for Foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd (supra), Mahkamah berpuas hati dan memutuskan bahawa pihak Plaintif telah berjaya membuktikan satu kes prima facie terhadap Defendan. Beban kini beralih kepada pihak Defendan untuk menjustifikasi satu penghakiman terus tidak patut dimasukkan ke atasnya. [18] Mahkamah perlu menentukan sama ada Defendan mempunyai pembelaan yang bermerit dan isu yang bona fide untuk dibicarakan. [19] Defendan telah membangkitkan di dalam afidavit beberapa isu seperti berikut:- i Kebenaran pelanjutan masa yang sah dari 36 bulan ke 54 bulan untuk penyerahan milikan kosong telah diperolehi dari pihak berkuasa sebelum Perjanjian tersebut ditandatangani oleh Plaintif dan pihak-pihak yang membeli Pangsapuri tersebut. ii Plaintif mempunyai pengetahuan yang jelas mengenai tempoh 54 bulan serahan milikan kosong semasa Perjanjian tersebut ditandatangani; iii) Kelewatan penyerahan milikan kosong juga disebabkan akibat kelewatan Plaintif menyelesaikan baki tertunggak; iv) Tiada bantahan diterima atau direkodkan oleh Plaintif semasa milikan kosong diberikan pada masa material. v) Defendan juga mendapat kebenaran yang sah untuk melanjutkan masa serahan milikan kosong aspek lanjutan masa kedua dibenarkan disebabkan pendemik covid. [20] Mengambilkira isu yang dibangkitkan oleh Defendan seperti di atas. Mahkamah ini berpandangan bahawa kes ini adalah tidak sesuai untuk dilupuskan secara Penghakiman Terus. [21] Berdasarkan fakta kes, terdapat pertikaian isu material dari aspek terma Perjanjian tersebut, kebenaran pelanjutan masa yang sah, Perjanjian tersebut ditandatangani selepas pelanjutan masa diperolehi, pelanjutan masa dalam pengetahuan Plaintif, aspek lanjutan masa kedua dibenarkan disebabkan pendemik covid dan dari segi aspek kelewatan serahan milikan kosong disebabkan kelewatan Plaintif sendiri menyelesaikan baki bayaran tertunggak. [22] Berdasarkan alasan diatas, Mahkamah berpuashati bahawa pihak Defendan telah berjaya menimbulkan isu untuk dibicarakan dan adalah tidak wajar kes di selesaikan berpandukan afidavit semata-mata. [23] Oleh Itu, rayuan Plaintif ditolak dengan kos RM4,000.00 tertakluk kepada fi alokatur dan keputusan Puan Magistret bertarikh 29.4.2022 dikekalkan. tt ( LATIFAH BINTI HAJI MOHD TAHAR ) Hakim Mahkamah Tinggi NCVC 1 Mahkamah Kuala Lumpur. Bertarikh : 25.7.2023 Peuam Bagi Pihak Perayu Tetuan Gazel Chen & Partners No. 89, Jalan SS2/7247300 Petaling Jaya, Selangor D.E (Tel : 03-78773011 Faks : 03-78773022) (emel : admin@gazelchen.com; leonardthen@gazelchen.com) (Ruj. GCP/L/2785/21/GC-LT) Peguam Bagi Pihak Responden Tetuan GS Kavitha M-4-1, Phase 3, Pantai Hillpark, Jalan Pantai Dalam, 59200 Kuala Lumpur (Ruj : GSK/LIT/1126/TSH SB (Ho Say Lan @ Hor Yoke Lan / 2021)